增值税会计分录(营改增)

河北省关于适用一般计税方法的房地产开发企业增值税专用发票开具及申报问题 《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告 2016年第 23号）第四条第（二）款规定：“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值 税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、国家税务总局另有规定的除外），纳税人自行 开具或者税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中差额征税开票功能开具增值税发 票。” 由此可见，只有财政部、国家税务总局明确规定“适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全 额开具增值税发票的”，才需要通过新系统差额征税开票功能开具增值税发票。现行政策， 对于房地产开发企业销售额中扣除土地价款，未规定不得全额开具增值税发票。因此适用一 般计税方法的增值税一般纳税人，可以全额开具增值税专用发票。 例如：A房地产公司将一栋楼价税合计 1000万元销售给 M 公司，并开具增值税专用发票， 经过计算这栋楼对应的土地成本为 300万元。第一步，计算销项税额。销项税额等于 1000÷ （1+11%）×11%=99.1万元；第二步，计算销售额。销售额等于 1000-99.1=900.9万元； 第三步，按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税专用发票。M 公司取得增值税专用 发票后，可以抵扣进项税额 99.1万元；第四步，在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第 14列“销项（应纳）税额”，填报（1000-300）÷（1+11%）×11%=69.37万元；第五步，A 公司在《增值税申报表》主表第 1行“按适用税率计税销售额”中，填报销售额 900.9万元， 并将《增值税纳税申报表附列资料（一）》第 14列“销项（应纳）税额”69.37万元，填报在 《增值税纳税申报表》主表第 11行“销项税额”栏次中。
并已通过认证。
进项税额=50(万元)； 增值税留抵税额=50*0.4=20(万元)；
购入环节：
借：固定资产
1000
应交税金-待抵扣进项税额 50
贷：银行存款 1050
发票认证：
借：应交税金-应交增值税-进项税额 50
贷：应交税金-待抵扣进项税额
50
取得不动产当月抵扣 60%进项税，其余 40%第 13个月抵扣：
进项税额转出=30+8.7294+20=58.7294
增值税留抵税额=20
减免税款=0.082
已交税金=79.46+300+3=382.46
本月应纳增值税=291.35+500-338.8235+58.7294-0.082-382.46=128.7139
预缴税金：
借：应交税金-应交增值税-已交税金 382.46
采购环节：
借：开发成本-建安工程费-土建安装 100
管理费用
70
固定资产
12.5
应交税金-待抵扣进项税额
21.8235
贷：银行存款
204.3235
发票认证：
借：应交税金-应交增值税-进项税额 21.8235
贷：应交税金-待抵扣进项税额
21.8235
进项税额转出：
借：开发成本-建安工程费-土建安装
6.8
进项税额=30万元； 进项税额转出=30万元
支付款项：
借：开发成本-建安工程费-土建安装 1000
应交税金-待抵扣进项税额
30
贷：银行存款
1030
发票认证：
借：应交税金-应交增值税-进项税额
30
贷：应交税金-待抵扣进项税额
30
进项税额转出：
借：开发成本-建安工程费-土建安装
30
贷：应交税金-应交增值税-进项税额转出 30
贷：应交税金-待抵扣进项税额
预售阶段：
借：银行存款
贷：预收账款
月底价税分离：
借：应交税金-预提销项税额 (红字)
贷：预收账款
(红字)
月底计提预缴税金：
借：应交税金-应交增值税-已交税金
贷：应交税金-未交增值税
结转收入(交房环节)：
借：预收账款
应交税金-预提销项税额
贷：主营业务收入
应交税金-应交增值税-销项税额
2220
220 220
7、购进钢筋水泥 117万元（含税），取得增值税专用发票上注明税额 17万元；支付法 律咨询费 21.2万元（含税），取得增值税专用发票上注明税额 1.2万元；业务用车 开展经营过程中取得高速公路通行费票据（非财政票据）51.5万元，本月购入金杯 小车一辆价格 13.98万元(含税)用于公司营销部接送看房客户，取得增值税专用发 票上注明税额 2.03万元，购入电脑、打印机及扫描仪合计 6435元(含税)，取得增 值税专用发票上注明税额 935元，上述采购活动均用于两个房地产开发项目中。
借：应交税金-应交增值税-进项税额
40%
贷：应交税金-增值税留抵税额 40%
一般纳税人(简征)
预提销项税额
营改增简易项目
应交增值税 应交税金
已交税金 减免税款
转出未交增值税
未交增值税
增值税检查调整
购买劳务、货物(采购环节)：
借：库存材料
贷：银行存款
预售阶段：
借：银行存款
贷：预收账款
月底价税分离：
借：应交税金-预提销项税额 (红字)
借：应交税金-增值税留抵税额
20
贷：应交税金-应交增值税-进项税额转出 20
综上业务本月增值税明细合计如下：
预售款=14100
结转的一般计税销售额=4000
结转的简易计税销售额=10000
销项税额=440
抵减土地款后销项税额=291.35
营改增抵减销项税额=148.65
营改增简易项目=500
进项税额=17+30+220+21.8235+50=338.8235
4000
应交税金-应交增值税-销项税额 440
结转抵减销项税额(可抵减土地价款)：
借：应交税金-应交增值税-营改增抵减销项税额
贷：主营业务成本
148.65 148.65
2、销售自行开发的适用简易计税方法的房产，取得收入 10500万元（含税），开具增 值税普通发票并交房；
销项税额=10500/1.05*0.05=500(万元)； 销售收入=10500-500=10000(万元)； 计提预缴增值税=10500/1.05*0.03=300(万元)
结转抵减销项税额(可抵扣的土地款)：
借：应交税金-应交增值税-营改增抵减销项税额
贷：主营业务成本
月底转出未交增值税：
借：应交税金-应交增值税-销项税额
应交税金-应交增值税-进项税额转出
贷：应交税金-应交增值税-进项税额
应交税金-应交增值税-已交税金
应交税金-应交增值税-营改增抵减销项税额
应交税金-应交增值税-减免税款
应交税金-应交增值税-营改增简易项目 500
3、当期收取预收款 111万元，适用于一般计税项目，向购房方开具增值税普通发票(收 据)但未交房。
销项税额=111/1.11*0.11=11(万元)； 预售收入=111-11=100(万元)； 计提预缴增值税=111/1.11*0.03=3(万元)；，
预售阶段： 借：银行存款 贷：预收账款
采购环节： 借：开发成本-建安工程费用-土建安装-电梯 应交税金-待抵扣进项税额 贷：银行存款
进项发票认证： 借：应交税金-应交增值税-进项税额 贷：应交税金-待抵扣进项税额
100 17 117
17 17
5、向建设方支付建筑款 1030万，该建设项目适用简易计税方法，取得增值税专 用发票，票面金额 1000万，税额 30万。
进项税额=17+1.2+51.5/1.03*0.03+2.03+0.0935=21.8235(万元)； 房地产项目总建设规模=10+15=25(万平方米)； 简易计税项目=10万平方米 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目
建设规模÷房地产项目总建设规模） =21.8235*(10/25)=8.7294(万元)
专用发票并交房，对应土地价款 1500万元；
销项税额=4440/1.11*0.11=440(万元)； 销售收入=4440-440=4000(万元)； 抵减土地款后销项税额=(4440-1500)/1.11*0.11=291.35(万元)； 预缴增值税=(4440-1500)/1.11*0.03=79.46(万元)； 营改增抵减销项税额=440-291.35=148.65(万元)
贷：银行存款
382.46
计提未交增值税：
预收房款：
借：银行存款 4440
贷：预收账款 4440
预收款价税分离：
借：应交税金-预提销项税额 -440
贷：预收账款
-440
计提预缴增值税：
借：应交税金-应交增值税-已交税金 79.46
贷：应交税金-未交增值税
79.46
预收款结转收入：
借：预收账款
4000
应交税金-预提销项税额
440
贷：主营业务收入
预售阶段：
借：银行存款 10500
贷：预收账款 10500
预售价税分离：
借：应交税金-预提销项税额 -500
贷：预收账款
-500
计提预缴增值税：
借：应交税金-应交增值税-已交税金 300
贷：应交税金-未交增值税
300
预售款结转收入：
借：预收账款
1000
应交税金-预提销项税额
500
贷：主营业务收入
1000
管理费用
1.08
固定资产
0.8494
贷：应交税金-应交增值税-进项税额转出 8.7294
8、购买税控盘，支付 820元。
支付税控设备维护费：
借：管理费用
820
贷：银行存款 820
维护费次月申报减免：
借：应交税金-应交增值税-减免税金
借：管理费用
820 -820
9、购进办公楼一座，金额 1050万元(含税)，取得增值税专用发票上注明税额 50万元，
111 111
预售款价税分离：
借：应交税金-预提销项税额 -11
贷：预收账款
-11
计提预缴增值税：
借：应交税金-应交增值税-已交税金 3
贷：应交税金-未交增值税
3
4、购买电梯一部，用于建设中的房地产项目，该项目适用一般计税方法，取得增值税
专用发票，票面金额 100万元，税额 17万元。
进项税额=17(万元)；
贷：预收账款
(红字)
月底计提预缴税金：
借：应交税金-应交增值税-已交税金
贷：应交税金-未交增值税
结转收入(交房环节)：
借：预收账款
应交税金-应交增值税-预提销项税额
贷：主营业务收入
应交税金-应交增值税-营改增简易项目
月底转出未交增值税：
借：应交税金-应交增值税-营改增简易项目
贷：应交税金-应交增值税-已交税金
应交税金-应交增值税-减免税款
应交税金-应交增值税-转出未交增值税
交房当月计提增值税：
借：应交税金-应交增值税-转出未交增值税
贷：应交税金-未交增值税
次月缴纳税费时：
借：应交税金-未交增值税
贷：银行存款
支付年税控设备维护费：
借：管理费用
(含税价)
贷：银行存款 (含税价)
维护费次月申报减免
借：应交税金-应交增值税-减免税款
借：管理费用 (红字)
案例如下(以下业务取得的增值税专用发票均已认证相符)：
某房地产企业，增值税一般纳税人，同时发生两个房地产开发项目，且项目地跟注册地 均不在同一地区，两个项目的建设规模分别为简易计税项目 10万平方米，一般计税项 目 15万平方米，2016年 5月发生下列业务： 1、销售自行开发的适用一般计税方法房地产取得收入 4440万元（含税），开具增值税
应交税金-应交增值税-转出未交增值税（销项减去进项减预缴税的差额）
交房当月计提增值税：
借：应交税金-应交增值税-转出未交增值税
贷：应交税金-未交增值税
次月缴纳税费时：
借：应交税金-未交增值税
贷：银行存款
支付年税控设备维护费：
借：管理费用
(含税价)
贷：银行存款 (含税价)
维护费次月申报减免
借：应交税金-应交增值税-减免税款
一般纳税人(普征)
预提销项税额
待抵扣进项税额
增值税留抵税额
已交税金
应交税金
销项税额 营改增抵减销项税额
应交增值税
进项税额
进项税额转出
减免税款
转出未交增值税
未交增值税
增值税检查调整
购买劳务、货物(采购环节)：
借：库存材料
应交税金-待抵扣进项税额
贷：银行存款
发票认证：
借：应交税金-应交增值税-进项税额
借：管理费用 (红字)
购建不动产：
借：在建工程
固定资产
应交税金-待抵扣进项税额
贷：银行存款
不动产发票认证抵扣时：
借：应交税金-应交增值税-进项税额
贷：应交税金-待抵扣进项税额
计提不动产留抵税项：
借：应交税金-增值税留抵税额 40%
贷：应交税金-应交增值税-进项税额转出 40%
不动产发票开票当日起第 13个月留抵税额予以抵扣时：
6、支付各类配套工程费用 2220万元（含税），配套工程均系一般计税项目，增值税专 用发票上注明税额 220万元。
进项税额=220(万元)
采购环节： 借：开发成本-建安工程费-配套工程 应交税金-待抵扣进项税额
2000 wk.baidu.com20
贷：银行存款 发票认证：
借：应交税金-应交增值税-进项税额 贷：应交税金-待抵扣进项税额