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养老地产模式探讨及国内外典型案例随着我国老龄化进程的加剧，对养老服务的需求日益增加。
因此，养老地产模式已经成为了当前房地产业中的一个重要发展方向。
一、什么是养老地产模式养老地产模式是一种结合房地产和养老服务的发展模式。
其核心思想是将房地产和养老服务相结合，在房地产的基础上提供全方位的养老服务。
养老地产模式可以是独立的、专业化的老年公寓，可以是老年人特别定制的普通住宅，还可以是以老年人为主题的小区或者社区。
这样的综合服务可满足老年人不同阶段的养老需求，构建起稳固的养老服务体系，有效地提高老年人的生活质量。
二、国外养老地产模式的案例1、美国弗洛里达州的Village型社区Village型社区是美国弗洛里达州的一个社区养老项目。
它是由一位刚退休的医生创立的，它的理念是在社区内组织各种活动，满足老年居民的精神和身体需求。
这个社区有自己的电影院、游泳池、网球场等众多设施，还拥有完善的医疗服务、安全保障等养老服务体系。
2、新加坡的诺贝尔老年公寓新加坡的诺贝尔老年公寓是一家专业的老年人住宅服务机构，其提供完整的老年人医疗服务包括生活护理、物理检查等，同时在公寓内还有一个包括各种健身、娱乐活动的活动中心，给老人提供了一个积极、健康的生活环境。
三、国内养老地产模式的案例1、绿城养老-和园绿城养老-和园是绿城地产推出的一款针对老年人养老需求的专属住宅。
其建筑设计上注重舒适度和便利性，其中配备有专门的养老辅助设备及餐饮配送服务，并在社区内设有游泳池、健身房等设施，为老年人提升生活质量。
2、中海地产-嘉乐福养老社区中海地产推出的嘉乐福养老社区，利用集团资源，将现有资源与养老产业资源相结合，打造出全国首个由国际高端酒店管理公司管理的品牌养老社区。
其提供了一站式的养老服务，包括家政服务、医疗保健、文艺活动、运动休闲等方面。
四、结语养老地产模式的出现，为老年人的养老问题提供了多种解决办法。
我国现阶段老年人生活质量仍需进一步提升，因此养老地产模式也有着广阔的发展前景。
以房养老模式的国际借鉴1. 英国英国的养老金体系主要由国家基本养老金、职业养老金和个人养老储蓄或保险等三部分构成。
由于国家养老金数额有限，无法维持相对舒适的晚年生活，因此许多英国人选择通过以房养老的方式来解决养老问题。
英国的住房反向抵押贷款项目被称为资产释放计划，起源于20世纪60年代中期。
早期资产释放计划以失败告终，但在2001年推出了新的计划，允许老年房主将部分或全部住房价值转换成现金，并继续居住在抵押住房内直至生命终结。
英国的资产释放计划主要有两种类型：生命周期贷款和转换计划。
生命周期贷款基于住房价值，分为滚动利息贷款、单纯利息贷款、住房收入计划和住房改进计划四种产品。
转换计划则基于出售的全部或部分住房价值，老年人可以通过出售住房产权获得一次性总额支付或每月年金，去世后，开办机构可拥有抵押产权比例的住房处置权。
近年来，生命周期贷款发展迅猛，业务量已超过转换计划，占据主导地位。
英国金融服务管理局负责监管资产释放贷款，并提供咨询和认证服务。
提供资产释放计划的机构通常签订了安全承诺条款，以确保提供公平、安全和有保障的计划。
尽管以房养老模式在英国逐渐发展，但仍面临一些挑战，如政策法规的完善、老年人对这种养老方式的接受程度等。
随着人口老龄化问题的加剧，以房养老模式有望成为英国养老体系中越来越重要的组成部分。
2. 法国法国的以房养老模式，以其成熟和完善的社会保障体系为背景，为老年人提供了多样化的养老选择。
这一模式主要包括两种形式：反向抵押贷款（Reverse Mortgage）和房产租赁（Life Lease）。
反向抵押贷款在法国被称为“Viager Occup”，即居住型反向抵押贷款。
这种模式允许老年屋主将房屋部分或全部出售给投资者，同时保留在房屋中居住的权利。
屋主在去世或搬离房屋时，投资者将获得完整的房屋所有权。
这种模式为老年屋主提供了即时的资金流入，同时保证了他们的居住安全。
房产租赁，或称终身租赁，是法国另一种流行的以房养老方式。
1、德国巴伐利亚州Kursana Domizil Hösbach老年寓1）项目概况Kursana Domizil Hösbach是一家中端出租型老年公寓，位于德国巴伐利亚州赫斯巴赫市（Hösbach）新开发区，属于城市东部的核心区域，交通较为便利。
由于这个区域毗邻施佩萨尔特山，环境较好，适宜居住。
热爱大自然，喜欢散步和登山的人们都喜欢来这里郊游.这个新建的老年公寓是巴伐利亚州埃根费尔德的一家地产公司投资开发的，该公司专门投资开发住宅和商业地产。
项目于2008年10月24日开业,共三层，可供100个老人居住。
其中80套单人间,每套23平米，10套双人间,每套31平米.其中在首层有27个床位专门为患有老年痴呆症的老人设计的，并配有较好的照料和护理服务。
截至2010年9月仅一年的时间，入住率已经达到76％.在建筑设计上，大量采用了暖色调,并且有良好的采光功能。
除了在首层有一个大露台和餐馆外，二层、三层的公寓都有阳台和无障碍通道。
另外这个老年公寓中还配有美发沙龙、诊疗室、公共活动区域。
每套公寓中，老人可以根据自己的喜好，携带自己的家具,还可以养宠物.（1）照料和护理⏹固定长期护理⏹短期护理⏹度假护理和残疾护理⏹老年痴呆症专业护理（2）房屋基础设施⏹床及床头柜⏹睡衣/内衣柜，带安全抽屉⏹桌子和椅子⏹餐具柜⏹吸顶灯、小夜灯⏹电视和电话⏹护士呼叫系统⏹单独的卫浴（3）户外区域⏹花园⏹露台⏹大阳台（4）公共区域⏹大厅⏹美发沙龙⏹诊疗室⏹餐馆⏹礼拜堂（为有宗教信仰的人设计的）⏹另外每层还有大的公共休息室和厨房2）项目特色（1）毗邻施佩萨尔特山，环境好；（2）首层有27个床位专门为患有老年痴呆症的老人设计，配有较好的照料和护理服务；（3）出租型养老别墅；项目平面图庭院阳台2、汉堡高端养老别墅—-Kursana Villa Reinbek1）项目概况项目前身是由美国第二大养老连锁机构Sunrise公司开发经营的豪华养老住宅，于2009年1月1日关闭。
国外的养老模式和案例集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]国外的养老模式和经典案例经典案例：英国老年社区特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。
具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。
经典案例——丹麦老年住宅特点：环境优美，设计精当乡村城市——田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小餐馆，构成和谐的生活画卷。
经典案例：德国的养老社区特点：老年住宅与养老院相结合德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。
社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。
在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。
该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。
养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。
在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。
先进的国外养老模式：人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。
早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。
20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。
由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。
以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。
国外的养老模式和经典案例(2)亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。
因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。
养老地产1．国外养老地产 (1)1.1国外养老地产模式分类汇总 (1)1.2养老地产案例 (2)1.2.1美国 (2)1.2.2北欧 (4)1.2.3德国 (5)1.2.4日本 (7)1.2.5新加坡 (8)1.3国外养老地产模式借鉴 (9)2．国内养老地产市场分析 (10)2.1市场潜力 (10)2.2市场开发 (11)2.3市场政策 (12)2.4开发商动向 (12)2.4.1万科 (13)2.4.2绿地 (13)2.4.3首创 (13)2.4.4保利 (13)2.4.5绿城 (14)2.4.6保险资金 (14)2.5辽宁省老年人口与养老机构情况 (14)2.5.1辽宁省老龄人口现状 (14)2.5.2辽宁省养老服务机构简介 (18)3．国内养老地产模式探讨 (18)3.1养老地产类型 (19)3.2养老社区类型 (21)3.3养老地产开发原则 (21)3.3.1市场定位原则 (21)3.3.2销售方式原则 (22)3.3.3社区服务原则 (22)3.4养老地产盈利模式 (22)3.5养老地产运营模式 (23)3.6养老地产融资模式 (23)4．国内养老地产案例 (26)4.1康疗型 (26)4.1.1台湾.长庚养生文化村（变相出售+持有经营） (26)4.1.2上海.亲和源（变相出售+持有经营，专业养老服务提供商） (30)4.1.3北京.太申祥和山庄（持有经营） (32)4.1.4北京.燕达国际健康城（持有经营） (33)4.1.5天津.泰达国际养老院（持有运营） (35)4.2居家型（出售） (35)4.2.1绿地.21城孝贤坊 (35)4.2.2万科.幸福汇 (37)4.2.3保利.西塘越 (38)4.3综合型 (39)4.3.1北京.太阳城（出售+持有经营） (39)4.3.2北京.东方太阳城（出售+持有经营） (43)4.3.3北京.将府庄园（出售+持有经营） (45)4.3.4杭州.金色年华 (46)4.3.5南浔.中国第一老年城 (47)4.4农家休闲型（变相出售+持有经营） (48)4.4.1浙江.城仙居 (48)4.4.2太仓.艳阳乡村度假公寓 (49)4.5异地购房型（出售+持有经营） (49)4.5.1海口.太阳谷（养老、度假） (49)4.5.2三亚.海棠湾（规划建设中，休闲﹢养生﹢健康体验） (51)4.5.3万宁.兴隆爱晚中心（温泉度假、旅游养老） (55)4.5.4琼海.天来泉（温泉、养生） (56)4.5.5海口.恭和苑（专业养老服务提供商） (59)5．项目开发参考指标 (60)5.1基础条件 (60)5.2项目选址 (60)5.3居住产品 (61)5.4配套设施 (61)6．项目建议................................................................................ 错误！未定义书签。
6个国外养老中心设计案例和4个国内养老地产案例2014-09-09 养老题图为蜗牛养老产业俱乐部LOGO|6个国外养老中心设计案例1、美国太阳城养老社区2、WoZoCo老年公寓——MVRDV作品3、葡萄牙奥埃拉什老年中心4、斯洛文尼亚Hodo?老年中心5、德劳丁老年公寓6、奥地利老年人公寓一、美国太阳城养老社区1、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区太阳城是美国著名的养老社区，它位于亚利桑那洲，凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。
太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”。
在它周边有Lake Pleasant地区公园，White Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。
社区于1961年开始建设，已经成为全美最好的老年社区之一。
这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。
社区提供货品齐全的购物场所，包括餐饮、邮政和宗教服务在内的完备服务，以及专业化的医疗服务和丰富的娱乐休闲服务。
太阳城占地37.8k㎡，其中陆地37.6 k㎡，水域0.2 k㎡。
太阳城由Del Webb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。
太阳城不仅阳光明媚，气候干燥少雨，适合于老年人居住，而且拥有方便老人生活的一切设施和法规2、太阳城经历了20年的发展历史1959年，Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。
这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施，也成为了所有养老社区规划学习的对象。
在开盘之前，Del Webb 做好了五件事情：价格适当的样板房，娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局，以及一个商业中心。
Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键。
3、太阳城住宅产品以独栋和双拼为主住宅全是平房或别墅，不用爬楼新开发的西南部新区，专供退休的公司主管和老板居住，栋栋别墅立于高尔夫球场草坪周围，不仅空气新鲜，赏心悦目，更是出门就可以打球房价便宜，由于这里没有学校，很多税赋得到减免。
贺伟时：海外养老地产投资及案例贺伟时：大家下午好！我叫贺伟时，信泰资本的合伙人。
简单介绍一下我们这个公司，我们是一个房地产的投资管理公司，是一个基金管理公司，成立三年多的时间，宗旨是引导中国的机构资本投资海外以及国内的房地产。
到目前为止，我们大概总共投资了16亿美金的股权，大部分在美国、英国、澳洲，还有一部分在国内。
今天在座的都是养老地产，或者国内养老产业的开拓者，所以我今天觉得还是可以学到很多东西。
我想跟大家简单分享一下我们最近在美国做的养老地产投资，希望能够给大家一些借鉴。
其实我们是迂回战术，我们是要回到国内，我们的角色就是投资者或者是机构资本的代理人或者是管理者的角色。
说到养老产业，我前两天去过北大，听人家说到2030年，中国所有70后出生以上的人其实全部进入60岁，这个人口的数量可怕。
待会儿我讲讲美国你们比较一下，其实刚刚那位老师讲1.2亿还是1.1亿。
我听了吓一跳。
养老这个行业大家可以想象未来的体量挺激动人心的。
我们在美国这一年多，我就先给大家简单介绍一下。
养老，刚才各位老师讲的很多跟美国是一样的，在美国养老我可以叫它是基础设施。
为什么是基础设施？第1是它掀起了大量的公共政策，第2它需要良好的移民，不是你买的住宅就可以。
所以养老不管CCIC模式，大家在探讨运营是核心。
中国应该真正令人尊重和可敬的是做养老产业，这是核心的核心。
第三为什么说它是基础设施呢？它实际上是刚性需求，而且这在美国，包括在中国，是我们少有看到是在增长的档期。
很多时候房价涨，现在老年人口增长是这个产业巨大的推动力。
另外一点，我这里强调，养老行业是一个政府金融机构、开发商，尤其是运营公司共同打造的生态，当然国内现在政策的配套能有多少，我觉得这是一个很大的课题，当然在座的各位比我更有经验。
另外就是所谓的大家对养老事业的需要。
这在美国投，应该美国人更适应，中国还是在了解过程。
放在五年内，我同意，但是你看美国真正的养老社区他们老年人的状态，我非常相信这不是问题的问题。
国外养老社区经典案例介绍经典案例：英国老年社区特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。
具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。
经典案例——丹麦老年住宅特点：环境优美，设计精当乡村城市——田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小餐馆，构成和谐的生活画卷。
经典案例：德国的养老社区特点：老年住宅与养老院相结合德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。
社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。
在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。
该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。
养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。
在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。
先进的国外养老模式人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。
早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。
20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。
由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。
以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。
亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。
因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。
