我国宏观调控目标

我国房地产宏观调控

摘要：楼市调控正在如火如荼的进行中，限购令作为各项政策中最为严厉的手段之一，也引起了学界的热议，本文主要在于分析限购令的合法性与合理性。批判并不代表否定，批判是希望其更加完善，希望在大家的共同努力下我国楼市能平稳发展。

关键词：限购令；合法；合理

一、什么是限购令

由于房价上涨过快，引起了经济不稳定，为防止经济动荡，2011年1月26日，国务院常务会议提出了新的楼市调控政策《新国八条》，全称是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。各地方政府为了贯彻落实该《通知》，先后出台了所谓的“限购令”，其中以北京最早发出，限购力度也最大。

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》第六条的内容是：“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”①2010年4月30日，北京出台了“国十条实施细则”，

明确规定：“从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。限购令的法律属性。”②

各地限购令与上述内容也基本大同小异，主要内容就是限制购房者购房数量，其原因有二：第一，住房对于居民就如同穿衣住行一样重要，是生活的基本需求。但现在房价过高，使得很多人买不起住房，这类居民作为人类的基本人权居住权没有得到保障；第二，土地是稀缺资源，而房屋依附于土地建成，同样是稀缺资源，仅仅靠市场自我调节已经不能保证房屋这种资源的合理分配。所以需要国家进行干预。

产业经济　２。１　６年第１　２期ｌ　６１　

我国房地产宏观调控政策分析　王芳　宋世宇　（１．吉林建筑大学城建学院，吉林长春１３０１　１４；２．吉林省永庆建设工程检测有限公司，吉林长春１３００３３）　摘要：改革开放后，我国房地产业蓬勃发展，同时也出现房价过高、土地资源配置不合理等问题。我国政　府相继出台了一系列宏观政策来调控房地产市场，共分为五个阶段：严格控制房地产信贷和土地供给　（２００３－－２Ｏ０５年）；抑制房价走高（２ｏ０５—２０ｏ７年）；紧缩性政策改为鼓励性政策（２００８　０１０年）；扩大供给　和抑制需求（２０１０－－２０１３年）；保增长、扩内需、去库存（２０１４年至今）。但房地产宏观调控政策的效果并不尽　如人意，抑制房价上涨的目的没能实现，限制土地的供应量导致大型企业垄断土地资源，保障性住房建设缓　慢。提出完善房地产宏观调控的对策建议：实现房地产行业与国民经济的协调发展，确保中央调控达到效果　并加大监管执行力度，实行稳定的货币政策，加快保障性住房建设，逐步完善调控机制，科学规划开发房　地产。　关键词：房地产；宏观调控；政策效果　中图分类号：Ｆ０６２．９　文献标识码：Ａ　文章编号：２０９５—３２８３（２０１６）ｌ２—００６１—０２　房地产作为我国支柱性产业，在高速发展的同时也　带动了我国相关行业的发展，推动我国ＧＤＰ的增长和地　方经济发展，促进城市建设和改善人民居住环境。但由　于我国房地产市场起步较晚，市场化时间较短，房地产行　业发展还不够稳定，国家相继出台了一系列宏观政策来　保障房地产市场健康可持续的发展，但由于房地产行业　本身的特殊性导致了国家宏观调控政策效果不能有效发　挥，出现调控“失灵”。在我国经济进入“新常态”的背景　下，房地产市场也面临着转型与改革。　一、我国房地产宏观调控政策分析　２００３年以来国家出台了一系列宏观政策来调控房　地产市场，共分为五个阶段。　（一）严格控制房地产信贷和土地供给（２０ｏ３＿２０ｏ５　年）　２００３年我国房地产市场出现了供销两旺的局面。　政府分别从两个方面来调控：第一，严格控制房地产商信　贷；第二，严格控制土地管理，以往的土地是按照土地协　议来转让，至此土地开始实行招标、拍卖、挂牌的出让　方式。　（二）抑制房价走高（２Ｏ０５－－２Ｏ０７年）　从２００５年开始，国家采取了多元化的调控措施来抑　制房价走高，包括金融、税收、土地政策等。２００７年，中　国人民银行进行了六次加息，提高首付款比例和贷款利　率，提高了住房的交易税。在土地方面，继续上一轮严格　控制土地供给政策，并且提高开发商自有的资金持有比　例。首次加大了保障性住房的供应量，并且利用税收政　策严厉打击投机性炒房行为。　（三）紧缩性政策改为鼓励性政策（２００８—２０１０年）　２００８年由于国际金融危机的爆发，全球经济下滑，　国家为了刺激经济发展，为房地产市场营造了较为宽松　的发展环境。具体包括下调房贷比例，减免住房交易税　等，中国人民银行五次降息，同时对开发商也进行信贷扶　持，并放宽了开发商的信贷比例等。　（四）扩大供给和抑制需求（２０１０－－２０１３年）　随着房价的再一次走高，本轮的调控力度进一步加　大，２０１０年推出“国十一条”和“国十条”，提高二套房贷　款首付比例，严控房地产贷款，控制房价快速上涨。２０１１　年初，国务院又出台了“新国八条”，要求强制实行差别　化的住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，提高　首付款比例，同时提高银行贷款利率。２０１３年国务院常　务会议出台楼市调控的“新国五条”，坚持限购、限贷的　调控政策。这些政策实行后，房地产市场呈现一二线城　市房价持续走高，三四线城市房地产市场萎靡的状况。　（五）保增长、扩内需、去库存・（２０１４年至今）　２０１４年以来，中央出台一系列政策来刺激房地产市　场消费，对一线城市继续执行严格限购令，二三线城市限　购令松绑，降低首付款比例，央行降息。２０１６年开始，国　家鼓励农民工进城买房，多地政府发放财政补贴。经过　实施一系列措施我国房地产市场转暖。　二、调控政策效果分析　从我国房地产业发展历程来看，国家不断出台各种　房地产调控政策，但政策效果不尽如人意。　（一）抑制房价上涨的目的没能实现　国家自２００５年为了抑制房价的一路高涨，出台了越　［作者简介］王芳（１９７９一），女，汉族，吉林长春人，硕士研究生，讲师，研究方向：宪法学与行政法学、房地产、项目　管理；宋世宇（１９８１一），男，汉族，吉林长春人，本科，工程师，研究方向：工程项目管理。

房地产宏观调控目标评析

内容摘要:近年来,针对房地产领域存在的问题,国家连续出台了一系列的宏观调控政策,但是房地产价格的上涨幅度反而远远高于其他各类物价指数的涨幅,房价调控再次成为人们关注的热点。本文从房价调控的目标出发,针对以上情况,对房地产调控中出现的一些问题进行了分析。

关键词:房价 调控目标 宏观调控

自2003年下半年以来,针对房地产领域存在的问题,央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,国务院下令将开发固定资产投资项目的资本金比例提高为35%,国办发出半年内停止农地转征的通知。但国家连续的宏观调控政策不但没有根本遏制住房地产价格的上涨,反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升值的预期。2005 年 1-4 月,全国商品住宅平均价格同比又分别增长 11.9%和 12.9%。随即,国家七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,立刻引起房地产市场的强烈反响,尤其是上海楼市状况,立即出现下跌趋势,但是对房价上升速度过快的问题仍旧没得到根本遏制。房价上涨的速度已经超过了国民经济和居民收入增长的速度,引发了政府对房价调控的思考。以往对于房价调控的措施问题研究比较多,但是很少研究调控目标问题。本文从房价调控的目标出发,谈谈对房价调控的认识。

房价成为调控的目标

无论在发达国家或地区还是在发展中国家或地区,对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。住房价格是住房市场的核心,是住房市场健康的“晴雨表”。怎样对其进行调控、其调控的目标是什么,是必须关注的问题。在一系列市场化的调控手段不能奏效后,中央不得不动用行政调控的“法宝”。正如国务院的文件所表明的那样,稳定房价是这次房地产新政的核心。其实正如中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容所说,房地产新政的步伐永远都紧跟房价走。

一般来说,宏观调控就是政府对经济总量的控制,并通过这种总量控制来稳定整个社会经济周期中的经济上下波动。对国家来说,经济总量就是GDP增长速度、失业率与就业率的高低、货币供应量的大小、利率和汇率的调整等。但从当前政府出台的不少关于房地产市场的调控政策来看,基本上没有走出那种以微观行政方式来代替宏观调控的窠臼。无论是2004年政府控制土地与银行信贷,还是2005年房地产新政中的“调控”手段,如禁止房地产市场炒作、整顿市场行为、调整住宅结构等,这些手段是政府规范房地产市场的基本职能,但实际上这些方面不是宏观调控,而是行政性的微观手段,仅仅是遏制过热行业的发展等。

宏观调控与我国市场经济的关系

在我国经济发展过程中，已从计划经济体制转变为市场经济体制，经过近几十年的发展，我国经济总量已成功超越日本，成为世界第二大经济体，在这种飞速发展中，离不开科学有序的宏观调控体制，从而实现了经济的持续健康发展。

一、我国宏观调控体制

我国的经济发展的理论基础，主要借鉴与西方经济学中关于宏观调控的相关知识，包括凯恩斯主义和新自由主义两大经济学派，使我国从分认识到自由市场与政府干预的相互关系，对于我国经济发展提供了很大的参考意义。

我国宏观调控体制主要是指我国政府对国民经济进行整体管理，从经济发展的全局利益和整体利益考虑，通过各种手段，主要运用经济、行政和法律手段，对于市场经济的运行进行管理和控制，促使经济运行总量与结构的优化，从而实现社会主义市场经济的持续健康发展。

二、我国宏观调控的作用

市场经济作为资源配置最为有效的方式，自身也存在着很多制约因素，有着很多无法通过自身调控的不足，例如市场调节的自发性、盲目性和滞后性，市场调节的无效，对于经济生活的各个方面都产生很大波动，对于市场经济的正常运行产生非常不利的影响，资源的市场配置无法充分发挥。同时，一些深层次的问题，无法运

用市场经济手段来调整，如一些公共产品和服务，区域发展出现的不平衡现象，收入分配差距不断扩大等问题。所以，在发挥市场在配置的作用时，必须进行从宏观上进行调控，才能弥补市场经济自身的不足，使市场经济能够持续稳定健康发展，体现社会主义市场经济的优越性。

从我国体制来说，共同富裕作为我国社会主义的本质规定和奋斗目标，这就要求在经济发展的过程中，国家要起重要的引导作用，通过科学的调控分配，保证经济平稳发展的同时，保证经济发展的效益，促进社会的更加公平。当前，虽然我国市场经济得到快速发展，但还处于初级阶段，还有很多需要完善的地方，在经济运行中仍有很多问题存在，这就需要宏观调控来解决相关的问题，随着时代的不断发展，市场经济的不断深化，在发展的过程中也提出了更高的要求，所以，在实施宏观调控中，要不断改进和修改，结合实际情况，适应新环境的变化要求。