2008年全国房地产市场运行年报

内部报告仅供参考未经允许不得引用区域房地产市场价格月度分析报告（2007年11-12月）中国城乡建设经济研究所房价研究中心2008.1目录章节目录本期要点 (6)一、全国房地产市场概况 (9)（一）房地产政策导向 (9)（二）主要指数分析 (12)（三）全国房地产开发投资情况 (14)二、全国房地产增量房市场交易情况分析 (22)（一）八大经济圈新增供应市场分析 (22)三、重点城市存量房市场交易情况 (38)（一）存量房销售均价 (38)（二）存量房租赁价格 (39)（三）其他分析 (40)四、重点城市分析：主要城市房地产市场总体运行分析 (43)（一）重点城市房地产市场运行对比分析 (44)（二）重点城市房地产运行状况预测 (51)五、房价综述 (54)（一）房价走势分析 (54)（二）政策导向分析 (56)图目录图 1：2001年1月-2007年11月固定资产及房地产开发投资增长率变动情况 (15)图 2： 05年1月-07年11月东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况 (15)图 3：06年1月-07年11月房地产开发企业资金来源构成增长趋势 (18)图 4：05年1月-07年11月全国房地产企业土地购置与开发面积同比增长情况 (18)图 5：2005年1月-2007年11月全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长情况 (19)图 6：2005年1月-2007年11月全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长情况 (19)图 7：2005年1月-2007年11月全国商品房销售面积及同比增长情况 (20)图 8：2006年1月-2007年11月全国商品房销售额及同比增长情况 (21)图 9：2007年12月长三角地区新建商品房销售价格指数环比变化情况 (23)图 10：2007年12月珠三角地区新建商品房销售价格指数环比变化情况 (26)图 11：2007年12月环渤海地区新建商品房销售价格指数环比变化情况 (28)图 12： 2007年12月中原地区新建商品房销售价格指数同比、环比变化情况 (30)图 13： 2007年12月沿江地区新建商品房销售价格指数环比变化情况 (32)图 14： 2007年12月东北地区新建商品房销售价格指数环比变化情况 (33)图 15： 2007年12月西南地区新建商品房销售价格指数环比变化情况 (34)图 16： 2007年12月西北地区新建商品房销售价格指数环比变化情况 (36)图 17：2007年1-11月重点城市房地产开发投资额与商品房销售额比较 (44)图 18：2007年1-11月重点城市商品房竣工面积与销售面积比较 (45)图 19：2007年1-11月重点城市土地开发面积与商品房新开工面积比较 (46)图 20：2007年1-11月重点城市写字楼竣工面积与销售面积比较 (47)图 21：2007年1-11月重点城市写字楼成交均价及同比增长率比较 (48)图 22：2007年1-11月重点城市商业用房竣工面积与销售面积比较 (49)图 23：2007年1-11月重点城市商业用房成交均价及同比增长率比较 (50)表目录表 1：十大城市2007年12月中房指数环比情况 (13)表 2：2007年1-11月不同用途房地产投资完成额及同比增长情况 (16)表 3：2006年11月-2007年11月全国房地产开发企业资金来源构成及同比增长情况 17 表 4：2007年1-11月全国商品房销售面积及同比增长情况 (20)表 5：2006年11月-2007年11月全国商品房销售额及同比增长情况 (21)表 6：1999年-2007年11月末全国商品房空置情况 (22)表 7：2007年12月长三角地区房屋销售价格指数变化情况 (22)表 8：2007年12月长三角经济圈部分城市商品房成交情况 (23)表 9：2007年12月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况 (26)表 10：2007年12月珠三角经济圈部分城市商品房成交情况 (27)表 11：2007年12月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况 (28)表 12：2007年12月环渤海经济圈部分城市商品房成交情况 (29)表 13：2007年12月中原地区房屋销售价格指数变化情况 (30)表 14：2007年12月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况 (31)表 15：2007年12月沿江经济圈部分城市商品住宅成交情况 (32)表 16：2007年12月东北地区房屋销售价格指数变化情况 (33)表 17：2007年12月西南地区房屋销售价格指数变化情况 (34)表 18：2007年12月西北地区房屋销售价格指数变化情况 (35)表 19：2007年12月商品销售房价格同比增幅前十名的城市 (36)表 20：2007年12月商品销售房价格同比增幅后五名的城市 (37)表 21：2007年12月新建商品销售房价格环比增幅前十名的城市 (37)表 22：2007年12月新建商品销售房价格环比后五名的城市 (37)表 23：2007年12月份四大城市存量房销售均价情况 (38)表 24：2007年12月份四大城市存量房租赁价格情况 (39)表 25：1-11月重点城市商品房投资额与商品房销售额比较 (44)表 26：2007年1-11月重点城市商品房竣工面积与销售面积比较 (45)表 27：2007年1-11月重点城市土地开发面积与商品房新开工面积比较 (47)表 28：2007年1-11月重点城市写字楼竣工面积与销售面积比较 (47)表 29：2007年1-11月重点城市写字楼销售价格比较 (49)表 30：2007年1-11月重点城市商业营业用房竣工面积与销售面积比较 (49)表 31：1-11月重点城市写字楼销售价格比较 (50)本期要点房价综述：2008年经济形势充满变数，影响经济的因素不确定性要远大于往年，例如从紧的货币政策、CPI等都可能发生较大的变化，股市上半年的大幅震荡局面可能持续，并且中国资金充裕状况正被高估。

行业发展总概况(一)2008年中国房地产行业发展形式及投资情况2008年对于国内房地产市场是比较艰难的一年，伴随着国际金融危机的逐步蔓延，我国经济也受到了一定影响。

国内房地产市场经历了长达一年之久的超长观望期。

国家统计局公布的2008年国民经济和社会发展统计公报显示，全年我国房地产开发投资30580亿元，比上年增长20.9%。

其中，东部地区18325亿元，增长17.1%；中部地区6287亿元，增长31.7%；西部地区5967亿元，增长22.7%。

按工程用途分，商品住宅投资22081亿元，增长22.6%；办公楼投资1112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。

2008年，全国房地产开发企业房屋施工面积27.4亿平方米，同比增长16.0%；房屋新开工面积9.8亿平方米，增长2.3%；房屋竣工面积5.9亿平方米，下降3.5%。

其中，住宅竣工面积4.8亿平方米，下降4.2%。

全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%；完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降 5.6%。

在金融危机以及国内收紧的房地产政策的影响下，2008年全国各主要城市的二手房交易量也出现了明显的减少。

全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。

其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。

其中，商品住宅销售额下降20.1%。

截至12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。

其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。

(二)特许经营在中国房地产经纪行业的应用与发展1.特许经营模式的运用目前国内逾万家的房产中介大致可以分为四种经营模式。

一种是被大多数中介采用的市场化程度很低的单店经营模式；第二种是市场化程度不够的有政府背景的房地产管理部门下属企业；第三种是直营连锁模式, 这种模式已经具有品牌竞争的含义；第四种就是为外资企业广泛采用的特许经营模式，目前正被越来越多的国内企业接受并应用。

2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。

2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。

在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。

1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。

下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。

全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。

尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。

数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。

土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。

土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。

中国房地产业2008年运行报告一、房地产开发投资情况1、房地产开发投资增速继续趋缓2001年以来月度固定资产投资和房地产投资增速2008年，全国完成房地产开发投资30579.82亿元，同比增长20.9%，增幅比1-11月回落1.8个百分点，低于同期固定资产投资4.6个百分点。

2008年房地产开发投资总体情况实际完成投资额(亿元) 比重(%)自年初累计 同比(%) 自年初累计 去年同期实际完成投资额 30759.82 20.9 100 100 其中：住宅 22081.26 22.6 72.2 71.2其中：经济适用房982.64 19.7 3.2 3.2 办公楼1111.58 7.4 3.6 4.1 商业营业用房 3200.21 14.9 10.5 11 其他4186.7720.913.713.72、中部地区投资增速高于东部和西部地区2008年，东、中、西部地区的房地产开发累计完成投资额分别达到18325.29亿元、6287.49亿元和5967.04亿元，同比分别增长17.1%、31.7%和22.7%，中部地区投资增长最快，增幅高于东部地区14.6个百分点。

东、中、西部房地产开发投资的比重分别为59.7%、20.4%和19.9%。

从各地区的房地产投资增长情况看，2008年全国31个省(区、市)中有20个省(区、市)的房地产开发增长速度超过平均水平，增长居前的地区是安徽、河北、海南、青海、内蒙古等省份，同比增长幅度在40%以上，其中，安徽增速最为强劲，累计房地产开发投资增长达到51.5%。

而北京房地产开发投资同比下降4.4%。

2008年各地区房地产开发投资额及增长 (单位：亿元)地区房地产投资总额同比% 住宅投资总额同比% 全国30759.8 20.9 22081.3 22.6东部地区18352.3 17.1 12983.3 18.4 北京1908.74 -4.4 940.56 -5.2 天津653.72 29.4 459.33 34河北1062.62 49.8 847.18 47.7 辽宁2058.09 37.4 1575.11 35.1 上海1366.87 4.5 843.63 0.7 江苏3064.45 21.8 2296.62 22.8 浙江1999.3 9.8 1419.65 8.5 福建1114.22 -1.6 748.12 -3.9 山东1975.6 29.9 1562.13 31.2 广东2932.34 16.5 2132.52 18.3 海南189.32 48.4 158.44 51.8中部地区6287.49 31.7 4802.78 33.2 山西326.72 26.2 227.94 19.8 吉林625.43 27.6 520.92 30.9 黑龙江453.24 18.5 321.84 15.1安徽1351.6 51.5 1003.07 51.3 江西544.32 25 444.72 25.5 河南1185.64 41.6 946.16 48.1 湖北904.13 24.9 669.39 31.8 湖南896.41 18.8 668.73 16.7 西部地区5967.04 22.7 4295.19 25.1 内蒙古736.08 47 572.09 49 广西621.64 15.9 425.09 20.2 重庆991 16.6 619.53 18.7 四川1430.16 7.8 1021.94 9.8 贵州307.84 23.3 194.05 24.3 云南557.59 31.9 423.64 32.2 西藏12.97 11 10.99 5.6 陕西749.23 40 586.64 37.2 甘肃170.69 27.3 124.19 30.6 青海50.38 47.3 42.7 52.2 宁夏117.4 26.1 87.56 30 新疆222.05 31.9 186.77 34.33、住宅、办公楼、商业用房投资增速均有所放缓分用途看，2008年各类房地产投资增速均有所下降。

2008年1-11月全国房地产市场运行情况国家统计局一、房地产开发完成情况1-11月，全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7%，增幅比1-10月回落1.9个百分点。

其中，商品住宅完成投资19333亿元，同比增长25.2%，回落2.2个百分点，占房地产开发投资的比重为72.8%。

1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积25.5亿平方米，同比增长17.7%；房屋新开工面积8.4亿平方米，增长5.4%；房屋竣工面积3.5亿平方米，增长6.1%。

其中，住宅竣工面积2.9亿平方米，增长5%。

1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。

二、商品房销售和空置情况1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。

其中，商品住宅销售面积下降18.8%；商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%。

其中，商品住宅销售额下降20.6%。

截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1-10月提高2.2个百分点。

其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。

三、房地产开发企业资金来源情况1-11月，房地产开发企业本年资金来源33404亿元，同比增长4.2%。

其中，国内贷款6416亿元，增长5.2%；企业自筹资金13444亿元，增长30.9%；其他资金12942亿元，同比下降14.5%。

其中，个人按揭贷款3046亿元，下降25.6%。

四、70个大中城市房屋销售价格指数11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点；环比下降0.5%。

新建住宅销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.6个百分点；环比下降0.6%。

分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.6%，涨幅比10月份低0.2个百分点。

2008年是我国经济社会又好又快和谐发展的关键一年，昂首迈入改革开放30周年和即将迎来 2008年北京奥运会的中国将在大踏步改革、开放、发展、变革的同时，加速市场经济发展，更好和更快的融入到世界经济的一体化发展格局之中。

我国既是一个发展中的大国，又是一个经济转轨中的大国，转变经济发展方式的着力点应该是：调整经济结构、优化产业结构、合理制度安排和协调持续发展。

作为国家“十一五”期间重点发展的房地产业，要加大力度贯彻实施党的十七大提出的“住有所居”的战略目标，确保在新的一年里房地产业健康、稳步、规范、和谐的发展。

一、新一年房地产业发展的背景和环境国家此轮宏观调控实施多年，针对我国房地产业健康稳定发展的开发、融资、利税、土地和销售等方面的政策多次出台。

虽然对我国此轮房地产的可持续发展起到了导航作用，但房地产业投资过大，商品房结构不合理和房价涨幅过快过高的情况仍没有在产业快速发展中从根本上得以改变。

因此，新的一年里要使政府宏观调控、房产各项新政和党的十七大提出的“住有所居”真正得到落实，就应对新一年我国房地产业的发展背景和环境进行认真的分析和研究，从而有的放矢的对症下药，确保我国房地产业发展方式得以合理转变，为我国经济社会的又好又快发展做出应有的贡献。

尽管外商投资中国房地产市场热情不减，但中国颁布的新版《外商投资产业指导目录》则显示，房地产业已被列入限制外商投资产业目录。

2008年1月1日开始实施的我国新版《外商投资产业指导目录》。

根据新版目录，土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；房地产二极市场交易及房地产中介或经纪公司进入限制外商投资产业目录。

国家统计局数据显示，2007年前三季度，我国完成房地产开发投资逾1．68万亿元，房地产开发企业资金来源约为2．54万亿元，其中，利用外资423亿元，增长60％多。

不难看出：房地产业此次被列入限制外商投资产业目录，对2008年遏制部分城市虚高房价将具积极意义。

中国房地产2008年1～6月行业分析报告万科研究发展中心摘要回顾2008年上半年房地产业，主要一、二线城市成交量大幅下滑，深圳地区无疑是最为严重的。

根据截至6月份的统计局数据，08年上半年深圳的商品房成交面积同比下降超过50%；北京的成交面积同比下降也超过了40%；广州、武汉、苏州、南京等地的成交面积同比下降也有约30－40%；上海情况可能稍好，天津下降幅度相对也较少，在15%左右；只有重庆、西安等少数城市的成交量维持了小幅增长态势。

目前市场的滞涨格局不容乐观。

目前仍处于房地产本轮周期景气度下降阶段，由于宏观调控、资金偏紧、高房价与刚性需求人群的购买力存在矛盾的状况短期内不会有大的改变，因此价格存在较大下调压力，而销售量萎缩则成为当前房地产市场面临的主要困境。

中国房地产的调整源自于本身过度炒作、经济周期、政策导向的叠加作用，目前以刚性需求为主体的市场格局将推动行业的理性回归。

市场的调整周期仍将持续较长一段时间。

由于销售回款放慢，地产行业出现全行业资金链紧张。

如果销售继续低迷，部分融资渠道狭窄的中小开发商的资金链问题可能发生在08年四季度到明年年初，从而为主动调整销售策略、积极储备现金、降低负债率的企业提供在行业整合和财富再分配浪潮中的发展机遇。

对于一方来说，目前地产行业的发展阶段，决定了一方必须要抓住这个历史时机，储备好足够的脂肪，为决胜未来做好准备。

基于中、长期的发展关键点：开发力的系统培养，是一方决胜未来的关键，因此，一方的核心能力亟需由工程建筑能力和拿地能力向开发力的转变，并购是加快这一进程的最好的办法，通过并购实现优势互补。

一方集团规模扩张的核心：专业化发展，搭建起有竞争力的复制模式，是一方规模扩张的核心。

所谓有竞争力的模式，一定是需要有很强的复制能力。

复制能力的培育，需要一方发展产品研发体系，开发标准产品体系，标准化的、从而可复制的产品体系不仅可以战略性地指导项目的投资决策，而且可以保障项目的高效运转，同时，每个项目的运作经验也作为标准产品体系的重要输入，通过每个项目经验的不断积累完善企业的标准产品体系，从而建立起具核心竞争力的复制模式。

国家统计局在其官方网站上发布了《2008年1-10月全国房地产市场运行情况》。

全文如下：一、房地产开发完成情况1-10月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长24.6%，增幅比1-9月回落1.9个百分点。

其中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长27.4%，比1-9月回落1.3个百分点，占房地产开发投资的比重为73.1%。

1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积24.8亿平方米，同比增长18.7%；房屋新开工面积7.9亿平方米，增长7.3%；房屋竣工面积3.1亿平方米，增长9.1%。

其中，住宅竣工面积2.5亿平方米，增长7.6%。

1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.0亿平方米，同比下降5.6%；完成土地开发面积1.9亿平方米，同比下降2.5%。

二、商品房销售和空置情况1-10月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%。

其中，商品住宅销售面积下降17.0%；商品房销售额17590亿元，同比下降17.4%。

其中，商品住宅销售额下降18.2%。

截至10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%，增幅比1-9月提高2.9个百分点。

其中，空置商品住宅6835万平方米，同比增长18%，增幅比1-9月提高3.9个百分点。

三、房地产开发企业资金来源情况1-10月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长6.4%。

其中，国内贷款5961亿元，增长6.2%；企业自筹资金12273亿元，增长31.7%；其他资金11931亿元，同比下降11.3%。

其中，个人按揭贷款2806亿元，下降22.9%。

四、70个大中城市房屋销售价格指数10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月份低1.9个百分点；环比下降0.3%。

新建住宅销售价格同比上涨1.8%，涨幅比9月份低2.1个百分点；环比下降0.3%。

分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.8%，涨幅比9月份低0.5个百分点。

2008年天津房地产市场年终回顾及2009年年度预测1、宏观环境分析2008年前三季度，天津’国内生产总值4623.93亿元，相当于2007年度国内生产总值（5050.4亿元）的91.6％。

一季度天津’国内生产总值1230.63亿元。

一季度为1721.25亿元，三季度为1672.05亿元。

天津’国内生产总值增长水平保持稳定。

从经济结构的角度看，天津’2008年1月至10月固定资产投资总额为2729.29亿元，比2007年1月至10月的1931.4亿元增长40.97％。

从全年的月份来看，6月份的固定资产投资最高。

8月至10月，全市固定资产投资464.34亿元，固定资产同比增长46％。

天津’优越的地理位置，滨海新区的开发开放和各种产业的蓬勃发展为吸引国内外投资提供了充分的条件。

2008年1月至10月，天津市城镇居民人均可支配收入15200元，比2007年同期的13200元增加2000元，环比增长15％。

已经变得越来越繁荣。

数据来源：天津市统计局2008年1月至10月，天津房地产开发投资总额487.66亿元，比2007年同期的380亿元增长28.33％。

房地产投资仍在稳定增长。

从全年的月度情况来看，1月至7月房地产投资状况良好，同比增长，6月突破90亿元。

从八月到十月，随着奥运会的结束和经济危机的逐步扩大，投资额和增长速度有所放缓。

从2008年1月至10月，天津市购买土地319.82万平方米，比2007年同期619.31万平方米减少47.9％。

2007年土地市场“疯狂” 2008年回归后，开发商大大放慢了土地收购的步伐。

从2008年1月至10月，天津已开发土地420.84万平方米，比2007年同期的817.72万平方米减少48.5％。

自有资金的压力和市场的观望使土地的开发速度减慢。

2008年1月至10月，天津市商品住宅建筑面积为2925.05万平方米，比2007年同期的2910.3万平方米仅增长0.51％，是2002年以来的最低增幅。

2008～2009年度中国房地产市场报告CHINA REAL ESTATE MARKET REPORTREICO工作室北京2009.1关于“REICO工作室”“REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。

支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。

“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。

“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。

研究团队每年会随选题不同而发生变化。

撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。

撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。

本报告的完成人为：刘琳、呈先、黄英、任荣荣、汪文祥、周霞、岳国强。

目录总报告： 3 摘要 4 宏观经济和政策环境 5 全国房地产市场分析 9 区域房地产市场分析 22 2008年房地产市场形势预测 34 分报告：住宅市场分析39 二手房市场分析57 商业营业用房市场分析79 办公楼市场分析95 指标解释110专题报告：我国城镇住房保障范围和保障方式研究112摘要113一、住房保障定义114二、住房保障标准界定117三、我国城镇住房保障对象范围界定121四、我国城镇住房保障方式选择130五、结论及建议139总报告摘要2009年，我国将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，争取保持经济平稳较快发展2008年，我国经济增长回落，3季度受金融危机影响经济增长出现较快下滑，通缩压力上升。

决策部门决定2009年施行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，2009年经济工作的首要任务是保持经济平稳较快发展。

2008年4季度，房地产政策核心是加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模。

2008年房地产市场运行状况及2009年形势预测2008年房地产市场全年维持衰退态势。

此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。

经过1年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。

2009年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在3季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。

一、2008年房地产市场运行状况2008年房地产市场运行状况呈现以下四个特征：1、房屋交易量持续下降2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。

1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。

其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。

商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降为1-11月份的18.3%。

四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。

同时，商品房空置面积较快增加。

2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面积为同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5个百分点。

2、房地产开发投资意愿下降受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。

2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。

2008年上半年房地产开发综述2008年全国房地产市场在宏观调控、银根紧缩、“拐点”争论中开局。

上半年，我市房地产开发完成投资383.61亿元，同比增长26.8%，较去年同期略升0.3个百分点，基本维持了平稳增长态势。

而受全国房地产市场下滑的影响，我市上半年商品房销售面积比去年同期略降2.7%，实际销售商品房面积1174.29万平方米。

一、房地产开发投资增速平稳，经济适用房建设快速发展2008年一季度全市房地产开发投资同比增长23.4%，二季度各月累计增速分别为24.9%、24.0%和26.8%，呈稳中略升的增长势头。

从投资构成来看，建筑工程完成投资252.11亿元，同比增长28.0%，较一季度提高11个百分点；安装工程完成投资21.06亿元，同比增长15.8%，较一季度提高4.2个百分点；其他费用中土地购置费增长明显，上半年开发企业共支付土地购置费53.15亿元，同比增长34.0%，较一季度高8.1个百分点，较去年同期高14.2个百分点。

按投资用途分组来看，住宅完成投资255.63亿元，同比增长30.8%；办公楼完成投资5.74亿元，同比增长6.1%；商业营业用房完成投资31.21亿元，同比增长20.3%；其他房屋完成投资91.02亿元，同比增长19.9%。

从全国范围来看，上半年，我市房地产开发投资增速较全国平均水平33.5%低6.7个百分点，较西部地区平均水平39.1%低12.3个百分点。

在全国上半年开发投资增速中，重庆排在第二十五位，在四个直辖市中，较天津低2.5个百分点，排在第二位。

经济适用房建设投资快速增长是我市今年房地产开发建设的一个亮点。

上半年，我市经济适用房完成投资19.59亿元，同比增长39.2%，较全国平均水平高8.0个百分点，完成投资总量在全国排第6位，西部居第2位，增幅在全国排第13位，西部居第4位。

表一：2008年上半年全国各地区房地产开发投资情况二、资金来源增速放缓，地价增长明显上半年，开发商本年资金来源增速逐步放缓。

2008年中国房地产市场走势分析近期地产政策分析及行业发展趋势一）央行近期出台的相关金融政策1、调高信贷额度为支持“三农”、小企业和地震灾后重建融资，央行于2008年9月1日宣布，下一步将着力加大信贷结构调整力度。

在2008年年初核定的信贷规模基础上，对全国性商业银行调增5%，对地方性商业银行调增10%。

在调高信贷额度的基础上，央行将对7、8两月的政策实施效果进行初评，“对小企业信贷支持力度大的银行，可以酌情再增加信贷规模”。

政策解读：本次信贷政策微调的目的，在于定向支持“三农”、小企业和地震灾后重建，因此对商业银行的信贷规模仍设有“弹性空间”。

即对大力支持“三农”、小企业的商业银行，可酌情再调整信贷规模。

政策分析：央行对信贷额度的调整，从表面上看，似乎和地产企业的关联性不大，或者说，对那些资金需求缺口较大的地产企业帮助不大。

但实际上，从中国目前的房地产市场发展状况而言，小型项目公司在地产企业中占有相当的比例，在目前整体市场低迷的情况下，银行信贷政策的放松，对于这些资金紧缺、急需资金的中小型地产企业无疑又多了一根救命的稻草。

2、两率下调中国人民银行于2008年9月15日对外宣布了两项货币政策的调整措施：一是决定16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27 个百分点；二是决定25日起，下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点。

政策解读：其实，这次“两率”的调整不是普遍的下调，而是有针对性、结构性的下调。

比如，只下降贷款利率，而不下调存款利率；贷款利率短期的下调幅度大，而长期的下调幅度小；对于存款准备金率，只下调中小商业银行存款准备金率，而不下调四大国有银行、交通银行及邮政储蓄银行的存款准备金率。

政策分析：1）“两率”的结构性调控，意味着从紧货币政策的主基调未变。

在从紧货币政策尚不能取消前提下，央行采用了结构性放松银根的调控手法、区别对待、分类管理，而不是采用传统的“一刀切”的办法，这是一种灵活而富有创意的宏观调控思维。