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第二部分长期经济-人口分析人口产生的居住需求，是房地产市场发展的基本需求。
长期看，城市房地产市场的发展的关键还是人口的增长，在于城市人口集聚的能力。
影响城市人口集聚的因素有很多，比如地理、交通、功能定位、产业结构、基础设施等，但从人口迁移规律来看，未来人口主要是向大城市都市圈迁移。
决定一个城市人口集聚规模的关键是城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距，即经济-人口分布平衡。
一个城市较高的人均收入将不断吸引区外人口净迁入，直至该地区人均收入与其他地区持平。
济南作为山东省的核心城市，其竞争力远高于省内其他地市，作为省会及新旧动能转换先行区的功能定位，又具备了具有竞争力的政治资源优势。
经济实力和政治优势大大开阔了济南市在资金、人才、劳动力和能源等领域上的交流空间，增强了其经济辐射能力，既有助于济南市优化资源配置，更为济南市经济发展及房地产发展提供了人口的支撑。
济南经济-人口吸附力强，未来人口增长仍有较大潜力从经济-人口分布的角度看，济南市的经济-人口比值自2013年起呈现上升趋势，2017年比值为1.35，区域人均收入高于全省平均以第三产业为主导、现代服务业为主力行业的三次产业结构，形成了吸纳就业的具有竞争力的产业优势。
在工业化后期，服务业成为吸纳就业的主要力量。
20世纪80年代以来，多数国家服务业吸收就业劳动力人数增长率超过总就业人数增长率，有的甚至超过第一产业和第二产业的综合。
济南第三产业居于主导位置，以每年一个百分点的速度逐年增长。
2018年末，济南第三产业占比GDP总值61%。
但是与国内20个主要城市2018年的数据对比，济南第三产业占比并不高，GDP总量也比较靠后。
2017年三次产业从业人员构成17.1450.9531.91第一产业第二产业第三产业从地缘经济关系来看，济南市与周边德州、菏泽、临沂、日照、莱芜、滨州等城市构成了强互补关系。
综合济南省会城市的功能定位及新旧动能转换先行区试验区、打造区域性经济中心、金融中心、物流中心、科创中心的发展规划，济南的经济份额极有可能上升。
2009年济南市房地产市场概况及2010年展望2009年济南市的房地产市场经历了先冷后热的大落大起阶段，各房地产商也由年初发愁卖不出房子，到年底发愁没房子可卖，可谓悲喜两重天。
受房地产行业大势上行影响及全运会的双重利好带动，楼市成交量及成交价格均创出了历史新高，尤其下半年价格的攀升更是令人叹为观止，以往相对保守、平稳的市场特征已不在。
繁荣的商品房市场也推动了土地市场交易，下半年受外来开发商带动，“地王”记录被不断刷新，部分热点区域土地溢价达到3倍。
第一部分：发展环境一、济南2009年经济和重大城建事宜2009年济南经济发展情况2009年，中国经济在对外出口迟迟未能恢复的压力下，实施积极的财政政策及宽松的货币政策，积极扩大内需，走出了令全世界瞠目的GDP增长曲线。
以固定资产投资为主导的经济增长模式，虽然给未来的经济持续增长埋下了诸多隐患，但房地产市场却借机迎来了产业繁荣罕见的机遇。
2009年1-3季度，济南市共实现地区生产总值2318.2亿元，同比增长11.3%，比同期下降2.7个百分点。
前10月，济南市固定资产投资完成1334.6亿元，同比增长23.8%，而房屋销售额164.1亿元，同比增长36.2%。
强劲的刚性需求以及充斥市场的投资性需求撑起了市场持续不断的需求量，全年均处于供不应求的局面中。
重大城市建设事宜2009年是济南市城市建设最见成效的一年。
一个大型体育赛事能够极大地提升承办城市的建设速度及区域发展，这俨然成为一条定律。
由于第十一届全运会的举行，去年开始的诸多城市建设均在今年完成。
全运会前，济南市已开通了6条BRT快速公交线路，已形成“两横（经十路和北园大街）三纵（历山路、二环东路和奥体中路）”BRT网络，基本形成了BRT的网络骨架；二环东路高架桥全线贯通，它不仅仅是又一条横跨南北的交通动脉，更成为了带动东部新城腾飞的助力器；小清河改造工程已现雏形，北部的城市形象大大改观；西部京沪高铁济南站建设如火如荼，西客站片区的部分回迁安置工程已接近尾声，而整个区域的规划也已完成，招商建设工作正在稳步推进……同时，今年济南市还成功举办了第七届中国（济南）国际园林花卉博览会，从而使得济南市形象和经济质量整体上了一个新台阶。
济南市2014年1月20日-2014年1月26日房地产市场监测周报一：市场综述本周济南土地市场无供应和成交。
本周内济南市商品房批准预售1456套，批准预售面积为10.40万平方米，5个项目有新增供应。
其中，主力供应项目为御华园，恒生望山，和恒大城。
本周济南市商品房成交1732套，成交面积14.77万平方米，与上周上涨13.70%；成交均价10442元/平方米，环比上涨4.52%（白金瀚宫，普利中心等高价项目集中网签拉高均价）。
其中，普通住宅成交1053套，成交面积11.38万平方米，环比上周上涨26.58%，成交均价8981元/平方米，与上周基本持平；别墅3套，成交面积0.13万平方米，成交均价21471元/平方米；办公用房成交110套，成交面积1.55万平方米，成交均价20151元/平方米；商业用房成交42套，成交面积0.55万平方米，成交均价19348元/平方米；商用公寓成交120套，成交面积0.46万方米，成交均价11158元/平方米。
二．本周新推盘项目本周无新推盘项目。
三．数据分析表1、2014年1月20日-年1月26日商品房成交情况（单位：套）表2、2014年1月20日-1月26日各区域商品房成交情况济南市房地产市场周报(01.20-01.26)槐荫区成交面积3.59万平方米，成交套数447套，成交均价8140元/平方米,位于第一位，成交主力项目为恒生望山、绿地中央广场、龙腾国际花园；历下区成交面积3.41万㎡，成交套数453套，成交均价12361元/平方米，位于全市各区域成交量的第二位，主力成交项目为莱钢凯旋公馆、冠华历山吉第；市中区成交套数为233套，成交面积2.79万平方米，成交均价15487元/平方米，位于全市各区域成交第三位，成交主力项目为绿地普利中心、华润中央公园、中海国际社区。
表3、济南市近5周商品房及普通住宅成交套数从上表可以看出，最近四周商品房成交套数趋稳，处于低位运行。
2018年最赚钱的房地产企业
作者：暂无
来源：《理财·市场版》 2019年第2期
内地房企TOP10门槛高2018 年内地房企和外资房企运营收入TOP10 入榜门槛分别为35.4 亿元和12.2 亿元。
内地房企的运营收入TOP10 门槛比外资房企高出了23.2 亿元。
长租公寓为热频词汇
除传统商业板块外，2018 年长租公寓延续了2017 年的热潮，依旧成为被各大房企多次提
起的热点领域。
据不完全统计，TOP30房企中，已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到近
20 家，可见长租公寓已成为房企布局多元业务的一个主要趋势之一。
TOP100房企全年销售金额同比增长35%
2018 年，中国房地产行业整体业绩规模进一步增长，其中TOP100 房企全年的销售金额进
一步同比增长35%。
自下半年以来，政策调控的效果开始显现，市场预期下滑，行业增速放缓。
碧桂园全年业绩独占鳌头
3 家龙头房企中，碧桂园全年实现销售业绩7286.9 亿元，同比增长32.3%，自2017 年以
来稳坐榜首位置。
万科和恒大累计业绩同比增幅也分别达14.5% 和10%，规模增长稳定。
济南市2014年2月10日-2014年2月16日房地产市场监测周报一：市场综述本周济南土地市场供应1幅土地，供应面积为0.14万平方米。
本周济南土地市场成交2幅土地，成交面积为18.51万平方米，都位于历下区。
本周内济南市商品房批准预售1070套，批准预售面积为7.84万平方米，4个项目有新增供应。
其中，恒大雅苑供应3.83万平方米（储藏室，住宅），外海中央公园供2.53万平方米（储藏室、商业、住宅），名士豪庭供应1.32万平方米（储藏室，住宅），分别为供应项目前三甲，。
本周济南市商品房成交1013套，成交面积8.36万平方米，比上周上涨79.57%；成交均价8956元/平方米，环比下跌13.17%。
其中，普通住宅成交608套，成交面积6.75万平方米，环比上周上涨81.93%，成交均价9077元/平方米，比上周下降11.74%；别墅3套，成交面积0.098万平方米，成交均价20238元/平方米；办公用房成交17套，成交面积0.25万平方米，成交均价9249元/平方米；商业用房成交18套，成交面积0.17万平方米，成交均价12726元/平方米；商用公寓成交111套，成交面积0.58万方米，成交均价9283元/平方米。
二．本周新推盘项目本周无新推盘项目三．数据分析表1、2014年2月10日-年2月16日商品房成交情况（单位：套）表2、2014年2月10日-2月16日各区域商品房成交情况从上列图表可以看出，本周槐荫区成交面积2.44万平方米，成交套数279套，成交均价8268元/平方米,位于第一位，成交主力项目为绿地国际花都、阳光100国际新城和恒生望山；历下区区成交面积2.15万㎡，成交套数287套，成交均价11041元/平方米，位于全市各区域成交量的第二位，主力成交项目为绿城百合花园、海尔绿城全运村和保利华庭；历城区成交套数为136套，成交面积1.19万平方米，成交均价7981元/平方米，位于全市各区域成交第三位，成交主力项目为恒大城、保利海德公馆和中建凤栖地。
世联行世联行世联行世联行十一月济南房地产市场月报2018年12月14日责任编辑：王亚莉、呼维婧——山东世联怡高客户与策略资源部出品世联行世联行世联行世联行123各物业市场分析土地市场分析政策分析目录CONTENT世联行世联行世联行世联行⏹土地市场【监测范围】：济南市区和长清。
【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。
【样本选取标准】：济南市国土资源局、国土资源局网上交易系统（工业用地除外，其他用地包括科教用地、仓储用地、机场用地、文体娱乐用地等）。
⏹住宅市场【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。
【区域划分】：除写字楼物业外，其余物业区域划分同土地市场。
【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。
“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。
市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。
【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；2.“成交量”以实际签订协议为准；3.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
【数据来源】：均来自我司研究人员实地采集的一手信息。
⏹写字楼市场【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ）。
【样本选取标准】：总体量不小于1.5万平米的写字楼项目。
⏹公寓市场【区域划分】：除写字楼物业外，其余物业区域划分同土地市场。
【样本选取标准】：建筑面积在1万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。
从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40年和50年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。
济南市2014年2月24日-2014年3月2日房地产市场监测周报一：市场综述本周济南土地市场供应2幅土地，供应面积为14.02万平方米，位于历城区。
本周济南土地市场无成交。
本周内济南市商品房批准预售1176套，批准预售面积为11.12万平方米，4个项目有新增供应。
其中，恒大金碧新城供应7.73万平方米（储藏室，住宅），实力伴云居供2.27万平方米（储藏室、住宅），恒大绿洲供应0.57万平方米（储藏室，住宅），为供应项目前三甲。
本周济南市商品房成交2084套，成交面积14.32万平方米，比上周上涨17.28%；成交均价8678元/平方米，环比下跌1.85%。
其中，普通住宅成交1104套，成交面积11.97万平方米，环比上周上涨16.44%，成交均价8811元/平方米，比上周上涨0.5 %；别墅2套，成交面积0.071万平方米，成交均价22675元/平方米；办公用房成交41套，成交面积0.34万平方米，成交均价12264元/平方米；商业用房成交28套，成交面积0.20万平方米，成交均价14397元/平方米；商用公寓成交110套，成交面积0.54万方米，成交均价11016元/平方米。
二．本周新推盘项目本周新加推项目有3个，分别是银丰唐郡、金科城、外海中央花园；新开盘项目有1个，是恒大金碧新城。
银丰唐郡新推产品：3月1（周六），项目位于历城区济南市唐冶新区围子山西麓在售楼处开盘。
本次推出31#楼，位于项目的东部；31#楼3个单元，一梯两户，户型面积为90-95㎡两室，共推出65套房源。
成交情况：开盘当天成交65套房源，去化率达100%。
价格及优惠：成交均价7000元/平方米，认筹5万抵7万金科城新推产品：3月1（周六），项目位于槐荫区潍坊路与东营路交汇处在售楼处开盘。
本次推出2#楼，位于项目的北部；2#楼2个单元，两梯四户，户型面积为85-100㎡两室，100-120㎡三室，共推出256套房源。
成交情况：开盘当天成交142套房源，去化率达56%。
