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2012下半年A股市场预测分析摘要：2012下半年被普遍寄与了希望，然而，A股市场是否真如人们所期盼般扶摇直上，还是上半年只是潘多拉魔盒之始。
让我们拔开层层的迷雾，了解我国经济形势的真实面貌，从而比较准确地预测分析下半上股票市场的走势。
关键词：A股经济IPO 行业2012是被大众所期待的命运之年，当其已行至半途，人们想像中A股的稳健上行依然难以看见。
上半年，在经济与政策的博弈之中，A股的上行之路充满艰辛，也曾一度创下2478点的年内新高，无奈市场信心低迷，目前依然在2300点左右徘徊。
谈及大盘“跌跌撞撞”的原因，人们众说纷纭，但普遍谈及两方面，一方面，我国经济增速下滑，且欧债危机在进一步深化；另一方面，政策虽然显露出宽松的迹象，但力度只能算是符合预期。
展望下一阶段，A股市场到底会向前走还是向后退？日前，机构纷纷发布中期策略报告普遍认为，以往多空对决的精彩一幕并没有重现，取而代之的是空方阵营不断扩大。
A股下半年恐怕会重复上半年的行情。
经历了一二季度的GDP同比快速下降，我国经济增速在三季度将进入L形的后半段。
在最新发布的策略报告中，中金公司表示：“见底并不一定意味着经济会出现显著的反弹。
一是我国劳动力总人口增速自2011年开始出现明显下降；二是2009年以来银行资产与负债的规模均扩张很快，并大大超过了GDP增速，这意味着银行资产与负债进一步快速扩张的空间相对有限。
”有可能的情况是，经济增速在见底后将持续维持在相对低的位置振荡波动，GDP基本在7.5%到8.5%之间。
一季度以来，我国部分经济指标增速的持续回落，引发各方面对经济见底回升时间将大为推迟产生担忧。
但是近期发布的5月份经济指标中，不少经济指标增速出现反弹，让人看到经济快将见底回升的曙光。
据了解，5月出现增速反弹的经济指标中，规模以上工业增加值同比增长9.6%，比上月回升0.3个百分点；发电量增长2.7%，比上月回升2个百分点；出口总额增长15.3%，比上月回升10.4个百分点。
2012年房地产运行情况分析1、全年房地产开发投资增速回落2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。
其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。
2012年1-12月份，全国固定资产投资（不含农户）364835亿元，同比名义增长20.6%（扣除价格因素实际增长19.3%），增速比1-11月份回落0.1个百分点，比2011年回落3.4个百分点。
从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.53%。
图表1：全国房地产开发投资增速（%）数据来源：国家统计局银联信整理2、全年个人按揭贷款10524亿元，增长21.3%2012年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比上年增长12.7%，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2011年回落4.8个百分点。
其中，国内贷款14778亿元，增长13.2%；利用外资402亿元，下降48.8%；自筹资金39083亿元，增长11.7%；其他资金42275亿元，增长14.7%。
在其他资金中，定金及预收款26558亿元，增长18.2%；个人按揭贷款10524亿元，增长21.3%。
图表2：2012年个人按揭贷款情况（亿元）资料来源：统计局银联信整理3、12月国房景气指数回落12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.59，比上月回落0.12点。
图表3：2012.12-2012.12月全国房地产开发景气指数趋势图数据来源：国家统计局银联信整理4、全年商品房销售面积同比增长1.8%2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。
2012年下半年宏观经济政策走向分析2012年，中央明确提出要突出把握好稳中求进的工作总基调。
实现稳中求进，关键是要正确判断国内外经济发展走势，找准问题症结，采取有效措施，在保持经济平稳较快发展的同时，加快转变经济发展方式。
从当前国内经济形势看，我国的通货膨胀已经基本得到抑制，但宏观经济形势错综复杂，经济下行风险加大，通胀依然可能抬头;同时，欧洲债危机很可能引发国际金融市场反复大幅震荡;各国宏观调控目标和方向存在分歧和冲突，宏观政策协调难度加大;国内宏观经济复苏的步伐放缓，呈现出经济增速逐季回落、通胀压力高位回缓、经济泡沫逆转、资源错配加剧、金融风险上扬与结构刚性持续的局面。
从国家统计局发布我国第一季度的各项经济发展数据看:国内生产总值同比增长8.1%，居民消费价格上涨3.8%;工业生产平稳增长，结构调整积极推进，农业生产形势较好，夏收作物长势好于常年;进出口贸易基本平衡，财政金融平稳运行，全国公共财政收入增长14.7%，支出增长33.6%;人民生活继续改善，城镇新增就业332万人，城镇居民人均可支配收入和农民人均现金收入扣除物价因素后实际分别增长9.8%和12.7%。
总的看，我国经济的基本面l较好，通胀压力已经得到有效抑制，经济增速虽然下滑，但仍处于合理区间，宏观调控政策已经具备了一定的回旋余地。
因而，在进入2012年下半年后，通胀将不会像之前那样是宏观调控的最主要目标。
同时，考虑到中国经济内生动力和外围环境都面临一个严峻形势，会对经济增长下滑与实体经济发展不快的情况赋予更多关注。
一、世界经济发展的不确定性进一步加大总的来看，2012年全球经济下行风险仍然较大。
世界有关组织与机构对今明两年全球经济增长率的预测都在2%至3%之间，相对于前几年明显下调，并认为全球经济正步入一个困难时期。
(1)国际金融危机深层次影响延续，全球经济复苏乏力。
发达经济体由于缺乏自主增长的动力，深受债务问题、财政紧缩的困扰，在刺激政策陆续退出后，复苏态势放缓，增长不确定性增加。
【城市】：全国【发布时间】：2013-01-25【报告类型】：市场报告【发布机构】：中房协.【关键词】：中房协,住宅成交,销售额稳定,竣工面积,房地产,房屋的施工面积,成交面积,房地产市场,住宅, .【内容摘要】：在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。
土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。
.报告内容：2012年第四季度及全年房地产市场研究报告(主报告稿)中国房地产研究会中国房地产业协会北京中房研协技术服务有限公司二零一三年一月二十四日前言2012年，是房地产调控政策常态化的一年，是既不放松，又不加码的一年。
但货币政策的走势对房地产市场的影响很大。
在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。
土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。
房地产开发投资增速放缓符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致。
商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额突破6万亿元，创出了历史新高。
房地产市场的需求总体依然旺盛，新建商品住宅销售主体依然是期房销售。
与此相比，土地购置面积和房屋新开工面积同比分别下降了19.5%和7.3%。
因此，增加普通住房用地和普通商品房的有效供应，依然是关系到房地产市场持续健康发展的重要问题。
房地产市场是发展不平衡的市场。
开发投资、销售面积、销售价格等在不同地区(东中西部)之间，在不同城市(一、二线和三、四线城市)之间，在不同企业(大型品牌房地产企业和中小房地产企业)之间，差异性明显存在。
![[易居]2012年我国房地产市场趋势判断](https://img.taocdn.com/s1/m/5e0e7d1fa8114431b90dd80d.png)
2012年我国房地产市场趋势判断一、政策趋势1、2012年宏观经济政策有望结构性放松从12月召开的中央经济工作会议来看，2012年全国将“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性”。
这也就意味着，2012年全国将延续2011年的财政和货币政策，但是在政策执行方面将有所不同。
货币政策方面：2011年货币政策全面从紧，前三季度加息、上调存款准备金率和紧缩信贷等各类手段频频使用。
而2012年货币政策将有望定向放松，从11月底央行三年来首次下调存款准备金率就可以看出，货币政策已经转向，预计在经济增长放缓和通胀缓解的情况下，2012年存款准备金率将有数次下调的空间，基准利率也有望下调，从而步入降息通道，货币政策将由全面从紧转为定向放松。
财政政策方面：10月份国务院常务工作会议研究制定了小型和微型企业发展的财税优惠政策：提高小型微型企业增值税和营业税起征点，将小型微利企业减半征收企业所得税政策，延长至2015年底，并扩大范围；12月25日，财政部部长谢旭人阐释了2012年结构性减税的四条路径：降进口关税、减小微企业税负、扩营业税改增值税范围和推资源税改革。
由此可见，2012年财政政策将更加积极有效。
2、2012年房地产调控政策整体上继续从紧1）继续推进保障性安居工程建设，更加注重管理与完善制度2012年中央经济工作会议中提出：继续加大对保障性住房的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、就业职工、农民工住房困难。
住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上表示：2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，采取有效措施，确保资金和土地落实。
严把规划设计、建材供应、施工和竣工验收关，确保工程质量。
完善准入分配机制，加强使用退出管理。
认真抓好保障性住房小区的水、电、路、气及公共交通等基础设施的配套建设。
2012年（年中）全国房地产市场形势分析2012.7全国房地产市场形势分析一、上半年全国市场分析1．政策：各地“微调”政策持续出台 公积金放松为主流2012年上半年房地产市场“调控”政策始终贯穿其中，中央严格执行去年的限购、差别化信贷和税收等多重政策。
为巩固房地产调控成果，温家宝总理在各种场合多次指出“坚决抑制不合理需求，要稳定和严格实施房地产调控政策”。
但中央政府主要打压的是不合理需求，而首次置业的合理购房需求则一直受到政府的支持和鼓励，通过两次下调存准率、三年半来首次降息、公积金贷款利率下调等措施刺激刚需客户，带动第二季度楼市成交量的稳步上升，支撑着2012年全国楼市出现了回暖的迹象。
同时各地政府“微调”政策持续不断，据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，自2011年下半年以来进行微调的城市近40个，除了佛山、芜湖、河南、上海、成都等涉及限购条件放松被叫停之外，其他都闯关成功。
闯关通过主要表现“调公积金贷款限额、给予税费优惠、放宽普通住房”等方面，其中对公积金政策松绑成为地方政府“政策微调“主流。
2．成交：政策支持刚需入市 上半年全国楼市先抑后扬强劲复苏2012年1-2 月，受前期调控政策及春节的双重影响，成交量跌至近年来低位。
但3 月份以后，政策环境出现了明显变化。
虽然限购、限贷这两大调控主基调仍未放松，但是对房地产影响较大的信贷政策方面出现了较大的松动。
一方面，通过三次下调存款准备金率和一次降息后，银行的流动性大为改善，去年下半年出现的房贷额度紧张情况全面缓解；另一方面政府加大了对首套住房的支持力度，首套房贷款利率从略有上浮向9 折甚至是85 折转变，这两个变化对购房需求的支撑作用立竿见影。
此外，从地方层面来看，为市场“松绑”的意愿更为迫切，各地陆续出台微调政策，再加上 “降价走量”等促销策略，刺激各地刚需客户大规模入市，支撑全国楼市走出1-2月的淡季，迎来3月小阳春，4月虽有些倒春寒，但其后“红五月”接力，最后更是有“热六月”接棒，2012年上半年楼市由冷转暖，众多城市都走出了火爆行情。
后调控时代，“否极”方能“泰来”——房地产行业2012年投资策略证券分析师 殷姿 A0230210050002 竺劲 韩思怡 2011.11.23主要内容1. 2. 3. 4. 过去12年：流动性和行业政策共同影响地产牛熊 2012：政策到极致，信贷微宽松 无有之变：存货积累带来行业政策变动可能 投资策略和建议申万研究21.1流动性和行业政策共同影响地产牛熊信贷政策：松还是紧？经济增长：增长还是衰退？信贷额度经济增长流动性房地产销售 房贷利率 行业政策 首付比例 行业政策：支持还是抑制？申万研究31.2流动性决定市场趋势，行业政策主宰市场波动流动性决定市场趋势• • 过去12年：流动性趋松时，行业抑制政策收效甚微 流动性由信贷投放与经济增长共同决定，趋势更重要行业政策主宰市场波动• 行业政策包括：首付比例和执行利率过去12年销售市场表现50 40 30 20 10 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 -10 -20 销售面积增速 2010楼市牛熊图行业政策 支持 中性 抑制趋 大牛市 小牛市 小熊市 流 松 （2002-2004/2009） （2007) （2004-2006/2010） 动 性 趋 小熊市 大熊市 紧 （2000-2002） （2008)资料来源：申万研究 申万研究 4资料来源：CEIC，申万研究1.2.1 流动性领先或同步销售流动性：信贷与增长的相互作用• • 信贷投放决定短期流动性；经济增长决定信贷 投放可持续性进而决定整体流动性 1999-2002年，货币政策趋于放松，但是实体 经济需求不足使得市场的整体流动性趋紧，信 贷增速改善有限 2005年和2007年，销售波动远大于信贷余额增 速的波动，主要因为贸易顺差带来经济增长预 期和被动货币创造05-07年贸易顺差大幅改善10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% 1994-3 1995-3 1996-3 1997-3 1998-3 1999-3 2000-3 2001-3 2002-3 2003-3 2004-3 2005-3 2006-3 2007-3 2008-3 2009-3 2010-3 2011-3两次背离：信贷与增长共同决定流动性100 80 60 40 20 0 -20 -40 40 30 20 10 1998-1 1999-1 2000-1 2001-1 2002-1 2003-1 2004-1 2005-1 2006-1 2007-1 2008-1 2009-1 2010-1 2011-1 销售 余额增速80 60 40 20 0 -20 -40 1998-3 2000-3 2002-3 2004-3 2006-3 2008-3 2010-3 实际GDP同比 销售同比•014 12 10 8 6贸易顺差占GDP比例资料来源：CEIC，申万研究资料来源：CEIC，申万研究 申万研究 51.2.2 行业政策决定房地产市场波动在按揭贷款渗透率不断上升的市场，销售与按揭几乎同义 行业政策（差别化信贷政策）：与流动性同向时，政策使房市波动加剧，反向时 ，甚至会小幅改变趋势• • 货币环境与行业政策同向：2002-2004，2008，2009 货币环境与行业政策反向：1999-2002，2004-2006，2010销售和按揭同步40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20%% 50 40 30 20 10 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 -10 -20 销售面积增速 M2增速货币环境与行业政策对销售市场影响% 30 25 20 15 10 5 0新增按揭占比销售面积增速资料来源：CEIC，申万研究备注：红框为货币环境与行业政策反向 资料来源：CEIC，申万研究 申万研究 6主要内容1. 2. 3. 4. 过去12年：流动性和行业政策共同影响地产牛熊 2012：政策到极致，信贷微宽松 无有之变：存货积累带来行业政策变动可能 投资策略和建议申万研究72.12012：政策到极致、信贷微宽松从两个维度看，行业政策趋于极致，流动性将有改善• • 行业政策：限购、限贷已至极致，执行利率以至高点，后续政策趋于中性 流动性：出口负贡献时代，主动信贷投放更为重要，预计2012年信贷投放为8万亿左右；中期 经济增长决定信贷投放的实际效果和流动性环境申万研究82.2行业抑制政策已至极致，后续政策趋于中性房改以来，行业政策历程：松 紧 松 紧差别化政策变迁（首付及利率优惠）时间 1999年 2003年6月 2005年3月 2006年8月 2007年9月 2008年10月 2010年4月 2010年6月 2010年9月 资料来源：申万研究 差别化信贷政策 央行鼓励消费贷款，首付比例降至20%、法定利率降档并九折优惠 首套自住首付比例20%并实行九折利率、未对二套及以上做具体规定 重申下限为九折利率、对房价上涨过快地区城市首付比例由20%提高至30% 推进房贷利率市场化、利率下限由九折扩大到八五折 首套自住90平米以下首付20%、首套自住90平米以上首付30%、二套房首付40%并利率上浮1.1倍 住房按揭贷首付最低20%、利率下限七折 90平米以上住房首付比例提高至30% 首次提出二套房标准，户为单位，认房又认贷；同时提出对外地户籍限贷 首套房贷一律提高至30%，二套房贷从40%提高到50% 政策支持↑ ↑ ↓ ↑ ↓ ↑ ↓ ↓ ↓申万研究92.3.1流动性：短看信贷，中看增长2000年以来经济增长与楼市相关关系100.0 80.0信贷：额度增长带动执行利率下行 增长：2012年中期将迎来GDP季度同比改 善，整体流动性有望持续改善，或将推 升楼市表现• 申万宏观预测，2012年前二季度GDP同比增长 8.6%，全年增长8.8%-4 -360.0 40.0 20.0 0.0 -2 -1 -20.0 0 -40.0 GDP季度同比变化-房地产销售同比 1 2 3 4执行利率与信贷额度关系40 35 30 25 20 15 10 5 0 2004-12 2005-04 2005-08 2005-12 2006-04 2006-08 2006-12 2007-04 2007-08 2007-12 2008-04 2008-08 2008-12 2009-04 2009-08 2009-12 2010-04 2010-08 2010-12 2011-04 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 -0.2 -0.4申万宏观季度GDP预测10.5 10.0 9.5 9.0 8.5 8.0 7.5 2010A10.39.79.5 9.1 8.9 8.6 8.6 8.82011.1Q2011.2Q2011.3Q2011.4Q2012.1Q下浮10%占比（左轴）信贷额度出超比例（右轴）GDP同比增速资料来源：CEIC，申万研究2012.2Q申万研究2012E1000资料来源：申万研究信息披露证券分析师承诺殷姿：房地产本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。
