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龙湖集团投资决策模型

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龙湖区域公司的组织结构图

龙湖区域公司的组织结构图

一、龙湖区域公司的组织结构图
二、结构介绍
龙湖组织架构条线分明，形成“一室四部十七中心”的总线职能式组织体系，各部门权责分明。

总经理室是最高领导层，主要负责战略审核，纵观企业全局，掌握企业生产经营的决策权；投资及运营发展部负责项目营销前的所有工作，其中，战略及营运中心主要制定
3-5年的长期战略及年度战略，环境与市场变化监控，是集团成本管控的最高决策层级；客户及公司品牌部负责公司品牌和项目营销阶段的所有工作；财务部负责业务与资本结构调整；人力资源部负责组织绩效目标设定、组织结构调整等。

各级管理机构和人员实行高度的专业化分工，各自履行一定的管理职能。

因此，每一个职能部门所开展的业务活动将为整个组织服务。

三、评价
龙湖区域公司采用职能式组织结构，选聘专业人才，能充分发挥职能机构的专业管理作用，减轻直线领导人员的工作负担，使高层主管集中精力从事重大问题的决策；同类业务划归同一部门，职有专司，责任确定，利于建立有效的工作秩序，防止顾此失彼和互相推诿。

但是职能式组织结构使部门之间缺乏交流沟通，不便于各部门的整体协作，容易形成部门间各自为政的现象，使行政领导难于协调。

当项目需要多个部门共同完成时，各部门往往会只注重本部门的利益，而忽略整体目标，同时也会出现有功大家抢，有过大家推的现象。

并且
职能式结构会使高层的指令传达时间过长，影响工作的正常进行，容易造成纪律松弛，生产管理秩序混乱。

龙湖地产成本估算模型

龙湖地产成本估算模型

厅：地砖/房 间：强化木地 板 防滑地砖，局 部防水 防滑地砖局部 石材/马赛 克，满做防水 精装修,由装 修设计确定 地砖
根据 设计 涂 料， 局部 面 砖， 其它 事项 在产 品标 准表 中确 定。
根据设 计
厨房
墙砖 面砖局部石材/ 马赛克，泛水 户内门窗 高度设计决定 根据设计 按照设计 决定 面砖或涂料， 同外墙 面砖，其它事 项在产品标准 表中确定。 面砖，其它事 项在产品标准 表中确定。 腻子面层 水泥砂浆面层 水泥砂浆面 层，局部防水 处理。泛水做 法参见公司固 化标准 面砖或涂料， 其它事项在产 品标准表中确
1、预留室外空调机位 及穿墙孔。空调机位 结合建筑考虑隐蔽。 不送空调。 2、厨房和不开窗卫生 间设成品烟道和排气 道，均设止回阀。
每户供气到厨房 和生活阳台（及 由设计确定 热水器）,一户 （框架剪力 一燃气表,表在 墙）。 生活阳台。
房间/厅
局部纸面石膏 板吊顶 铝扣板/局部艾 特尼特板吊 顶，根据设计 铝扣板/局部艾 特尼特板吊 顶，根据设计 确定，浴霸 涂料，其它事 项在产品标准 表中确定。
卫生间
结构面层,局部 天窗
大院住 宅（联 排+叠 拼）
阳台
涂料，其它事 项在产品标准 表中确定。
露台
面砖，其它事 项在产品标准 表中确定。
外廊（两个出入 口） 车库 车库内楼梯 屋顶平台
面砖或涂料 腻子面层 腻子面层 面砖，其它事 项在产品标准 表中确定。 腻子面层 水泥砂浆面 层，局部防水 处理。烟道周 围泛水300高， 沿墙与地交接 处泛水上翻 100mm 水泥砂浆面 层，局部防水 处理。泛水做 法参见公司固 化标准 同外墙（内凹 部分用同色普 通漆，以不影 响外立面为 准） 同外墙 同外墙（内凹 部分用同色普 通漆，以不影 响外立面为 准） 同外墙 主体建筑局部 文化石，其余 同外墙 腻子面层 混凝土面层 混凝土面层 水泥砂浆抹

龙湖地产运营七巧板模型详解

龙湖地产运营七巧板模型详解
39
PMO架构
40
地区公司会议决策体系
运营会议体系
非运营会议体系
地区公司会议管理体系
41
运营会议体系
1 PMO预案决策会
拿地前
2 PMO项目启动会
取得土地 后15日内
3 阶段成果审查会
项目阶段 成果审查
4 PMO关键决策会
根据需要
5 半年年度运营总结会
6月15日或 12月15日
6 PMO月度运营会
《公司项目计划管理》模块
项目团队成员
项目负责人
提供计划编制 的信息
计划编制
计划反馈
反馈点评
反馈点评
项目启 动 决策会
每月1日前 每月5日前
项目月度报告提交
提供计划调整 的信息
60
项目计划调整
PMO月度 运营会
A.投资决策 B.项目阶段成果 C.运营决策 D.进度计划管理 E.成本管理 F.资金预算 G.知识管理
3、关键中的关键会议是项目启动会，若该会议质量差，通常会导 致后期会议大量增加；
4、每次PMO会议必须作出决定；
5、不能决策、无决策能力、无决策权力的人员不能参会，不愿承 诺、不敢承诺、胡乱承诺的人员不得成为PMO成员；
6、判断是否胡乱承诺的方法就是在PMO会议上就承诺内容（往实施 深度的方向）向承诺人追问；
每月头3个工 作日
7 项目周例会
42
每周五
非运营会议体系
1 办公周例会
每周一
2 季度综合指标回
顾会
每季结束 后15日内
3 跨部门研讨会
根据需要
4 高层座谈会
每季或不 定期
5 半年年度总结表彰会
半年
6 年度总结表彰会

龙湖地产组织架构

龙湖地产组织架构

一．上海龙湖运营部组织架构二．上海龙湖运营管理体系概述z龙湖集团运营管理体系z 上海龙湖运营管理体系–会议管理体系–阶段性成果管理体系–进度计划管理体系–报表管理体系–投资模型管理体系–成本管理体系–合同及付款管理体系–知识管理体系1.2.11 岗位及职能描述：项目成本经理y直接上级：项目总监y间接上级：造价采购副总（总监）、成本中心总监y直接下级：专业工程师、行政专员汇报关系y原则上每项目1人，必要时可两项目1人y4/5级员工岗位编制y组织项目工程预（结）算编制，站在甲方的角度，审核造价咨询公司或造价工程师审核的预（结）算，提出调整修改意见，控制工程造价；组织编制和执行《项目工程造价管理大纲》y组织编制项目资金计划，控制工程款的拨付，保证工程的顺利进行及资金的合理利用；组织编制项目造价工作计划、控制造价工作进度，动态执行和定期分析总结y组织项目目标成本的编制、分解、执行管控和反馈调整；监控工程中发生的超预算成本和竣工后的后续成本；组织进行项目现场签证、设计变更费用审核及统计分析；组织进行项目历史成本数据收集及统计分析；编制成本简报，及时准确反映项目动态成本及在满足功能和设计效果的前提下，提出合理的控制造价的建议和意见y根据公司工程项目发展的需要，在公司经营和成本的目标确定以后，组织工程项目的报价、起草工程报价要求、主持报价单位评选、报价分析起草及送审。

起草施工合同和各类分包合同，主持合同谈判，把握合同主动权y 主动、及时、有效地组织收集国家、市场和行业（特别是竞争对手）的造价政策、资源、信息职能职责1.2.12 岗位及职能描述：项目营销经理y直接上级：营销副总y间接上级：项目总监、营销中心总监y直接下级：项目策划主管（专员）、项目营销主管、置业顾问、销售支持汇报关系y原则上每项目1人，必要时可两项目1人y4/5级员工岗位编制y组织项目层面的市调和竞争、客群分析，为营销决策提供基础y在项目建设之初，组建销售团队并提出要求y负责提出项目营销策略，包括项目定位、定调、目标人群、竞争策略、销售节奏设计、定价等y在项目阶段性成果确定价基础上，有一定的价格浮动建议权。

龙湖地产财务分析

龙湖地产财务分析

四、SWOT分析
优势（ S ） 劣势（W）
SWOT
分析
机会（O）
威胁（T）
优势（S）
• 清晰的发展战略 • 健全的运营管理体系
• 引领市场的产品研发能力
• 一流的物业管理
清晰的发展战略
战略定位----区域聚焦、多业态发展：第一步为单生业态发 展，第二步为单一业态的多项目化运作，第三步为多项目多 业态的开发 业务战略选择----销售净利润率和资产周转率的同步提升： 先产品扩张，后区域扩张；三大战略业务主线分别是融入城 市、引领生活、创造机会
③工业化与城市化差异：东部的城市化水平普遍 比中西部地区要高 ④对外开放的差异：东部尤其是东部沿海地区对 外开放程度较高，中西部相对处于内陆，对外开 放程度相对较低
机会（O）
•直接受益于区域振兴规划政策的扶持以及 成渝经济新区的快速发展
区 域 规 划 政 策
今年，《国务院关于推进重庆统筹城乡改革 发展若干意见》正式发布。其中一项新的内 容就是国务院通过了两江新区开发。重庆 “两江新区”被寄予与上海浦东新区、天津 滨海新区并列成为中国三大开发区的希望。
随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求增 长，房地产业得到飞速发展，近20 年的发展取得 了令人瞩目的成就，全国人均住房面积城市达到 20 平方米，农村达到25 平方米，住宅业增加值 占GDP 的比重达到了7.5%，房地产业已成为国 民经济的支柱产业。
存在的问题
1、住房市场交易量增加，交易价格上升 2、投机过热 3、房地产企业增加 4、消费者缺乏理性，消费结构失衡 5、金融市场资金大量流向楼市
企业记事
• 1994年6月龙湖地产创建于重庆 • 1997年4月龙湖第一个住宅项目─龙湖花园南 苑动土奠基 • 2003年8月“龙湖”被认定为重庆市著名商标 • 2004年10月与香港臵地签约合作，世界500强 首次进入重庆房地产市场 • 2008年3月龙湖新品牌标识全面启用 • 2009年重庆龙湖企业拓展发行总值 1,400,000,000元人民币债券

龙湖目标成本参考模型

龙湖目标成本参考模型
1.本表是西城天街目标成本编制的基础表格； 2.本表的测算依据是西城天街的初步设计说明、地质详勘资料、项目基础图、项目施工图、研发部初步设计阶段的经济测算 、项目投资分析模型、实际测算数据以及历史项目的结算数据； 3.本表中各种业态的建安测算均需按照建安成本测算表的细项编制，基础资料由研发部项目设计专员提供； 4.基础资料内的数据由研发部项目设计专员提供并提交造价采购部； 5.成本测算的基本原则－－能够做预算的分项成本必须做成本的预算，不具备预算条件的必须结合项目的实际情况参照历史 同类项目的结算数据进行估算；

龙湖的项目计划管理与预算、投资分析模版

龙湖的项目计划管理与预算、投资分析模版

静态 总预算数
合计数 -
已发生数
2009.01
2009.02
2009.03
2009.04
2009.05
2009.06
2009.07
2009.08
2009.09
2009.10
2009.11
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1、人工费用（含提成） 2、广告费 3、业务宣传费 4、售楼大厅、样板费用 5、维修基金 6、产权分户手续费 7、其它
2010.10
2010.11
2010.12
2010年合计 2010年合计 -
2011.01
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龙湖集团投资决策模型

龙湖集团投资决策模型

留存资产
地下超市 2,918 1% 0% 531 1,820 车库 18,956 10% 0% 2,843 1,500
合计
1 可租售面积及比例 2 4 建设用地面积及 比例 土地成本分摊 土地单方 建安成本 建安单方
196,399 100% 106,690 100% 10,843 552 38,701 1,971
52 2009年4月 2,209 2,209 5,500 1,215 1,215 894 894 61 64
53 2009年5月 1,657 1,657 5,500 911 911 671 671 46 48
54 2009年6月 6,961 1,105 5,857 5,500 5,473 3,813 608 3,205 2,475 447 2,028 191 200
5
-
1,580
6
前期工程费、基 础设施及配套设 施费和其他相关 前期工程费、 前期工程费、基 础设施及配套设 景观成本 景观单方 小计 单方 期间费用 财务费用
1,896 975 403 207 8,566 4,404 592 108 242 242 304 9,158 4,708
3,720 975 791 207 14,255 3,735 1,161 212 475 474 304 15,416 4,039
1,638 16% 163 62 1,413 1,413 353 1,060
196 16% 163 62 -28 -28 -7 -21
89 16% 163 109 -183 -183 -46 -137
1,374 16% 109 1,266 1,266 316 949
196 16% 109 88 88 22 66

龙湖集团运营体系组织架构-2022年学习资料

龙湖集团运营体系组织架构-2022年学习资料

运营架构-生-集团总经理-集团战路，营品-需团以力施源行政部-使团材务部-使团公共事务疆-业团投洁拓展部团运巷中心-区城总经理-地区FWD-投固-研发-工程-造的-著销-计财-人资-商运-物业-发展-设计-管理 项目-负责-成M0定义]：Project Management-Office->即：地区 司项目运营决策机构」-[PM0最高负责人（主持人）]：地区公司总经理->以下情况，由PMO最高负责人作最后 决定：-≥当PM0成员之间不能达成共识->不能实现相互承诺->资源不能完成相互支持和配置时-[PM0召集人 ：由地区公司总经理任命->负责审核PM0会议议题->负责除PMO会议决策以外的项目沟通、协调和管理-[PM 成员]：地区公司各职能负责人（部门经理）
龙湖运营体系-特-生-投资决策-子革-降低投资-及收益跟-投资论证及收益跟嚼-风生-踪体系-质门软益-拉制 阶段性成-2-3-降低项目-果管理体-适管风险-提升预目-远鞋质量-集-运营决策-部青明璃-提高决策-￥单-实现-设定-集团关健节点计划管理-进度计划-团运营体系-公可一三级计划针划管现-提高项目-达钟蚊单-基 -个人计划管理-指标-成本管理-成本拉制-目标成本、动态成本的跟踪和控制-成本散感-分新-头对保正-防花风 险-资金预算-预算制定、滚动资金计划控制-提高货金-运用鼓单-知识管理-知识管理体系-知识积累-及共享

龙湖公司案例

龙湖公司案例

蓝凌 版权所有
2.2.13 项目过程沉淀管理－项目资料备案
© Landry
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2.2.14 项目过程沉淀管理－档案文件样例
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龙湖地产运营架构
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2.3.1 运营决策－－运营会议体系
运营会议体系
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2.3.2运营决策－－非运营会议体系
协同办公 OA系统
知识沉淀 与共享平台
项目计划 管理系统
成本管理 系统
采购与分供 商管理
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4
蓝凌产品和服务模型
蓝凌产品和服务,以知识化为目标,以EKP为IT维度的落地载体,以KM为管理维度的核 心方法论,构建客户亲密型解决方案,实现业务导向的管理支撑,体现以人为本的应 用模式,提供咨询+IT的实施服务,真正落地知识创造价值的目标.
标准知识体系
标准管理流程
…...
标准操作规程
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3
龙湖积木理论框架
龙湖战略决策
积 木 理 论
知识支撑整合化 知识体系有序化 模块重组创新化 IT支撑模块化 业务管理模块化 产品研发模块化
北京
上海
积木式研发管理到 模块重组 西安
重庆
成都
知识化管理软件和解决方案：知识支撑平台
管控规则：
不影响集团管控的14个关键节点，地 区公司可自行调整计划，只需将结果抄 送集团运营中心
影响上述14个节点中红色的5个节点， 地区总经理应进行书面解释，并经集团 总裁审批，以引起关注;
《精装房定位、限价及建实施方案》（如有）：研发、造价及工程

投资决策模型——龙湖

投资决策模型——龙湖

123452005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月土地获得价款------------------------------------勘测设计费------------------------------------行政及经营性收费------------------------------------三通一平工程费------------------------------------主体建安费------------------------------------基础设施费------------------------------------环境景观工程费------------------------------------配套设施费------------------------------------工程相关费用------------------------------------开发成本合计71,896-----各期开发成本分摊1期2期71,896-37.78%土地获得价款10,843-4,0976,747勘测设计费1,638-6191,019行政及经营性收费4,452-1,6822,770三通一平工程费1,014-383631主体建安费38,701-16,51322,188基础设施费5,126-1,9373,189环境景观工程费3,209-1,2121,997配套设施费3,401-1,2852,116工程相关费用3,512-1,3272,185土地获得价款10,843配套设施费编号月份%编号月份12005年1月12005年1月392008年3月10.00%372008年1月402008年4月10.00%382008年2月412008年5月10.00%392008年3月422008年6月10.00%402008年4月432008年7月10.00%412008年5月442008年8月10.00%422008年6月452008年9月10.00%432008年7月462008年10月10.00%442008年8月472008年11月0.00%452008年9月482008年12月0.00%462008年10月492009年1月10.00%472008年11月502009年2月10.00%482008年12月512009年3月0.0%492009年1月100.0%工程相关费用编号月份%编号月份12005年1月0.0%12005年1月332007年9月10.0%332007年9月342007年10月0.0%342007年10月352007年11月10.0%352007年11月362007年12月0.0%362007年12月372008年1月10.0%372008年1月382008年2月0.0%382008年2月392008年3月10.0%392008年3月402008年4月0.0%402008年4月412008年5月10.0%412008年5月422008年6月0.0%422008年6月432008年7月10.0%432008年7月442008年8月0.0%442008年8月452008年9月10.0%452008年9月462008年10月0.0%462008年10月472008年11月10.0%472008年11月482008年12月0.0%482008年12月492009年1月10.0%492009年1月502009年2月0.0%502009年2月512009年3月10.0%512009年3月522009年4月0.0%522009年4月100.0%1期2期1期2期678910111213 2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月450.23-----371.89-170.10-----140.51-280.12-----231.38-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------450.23-----371.89-3期4期62.22%0.00%0.00%------------------期期期期期期期期期期期期期期期期期期1415161718192021 2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月---------0--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2223242526272829 2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月528.57--675.34--1,013.50-199.70--255.15--382.92-328.87--420.19--630.58-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------528.57--675.34--1,013.50-16512.86522188.36600003031323334353637 2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月--675.34-914.11--436.57 --255.15-345.37--164.94 --420.19-568.74--271.63 -----------------------------------61.89-61.89101.9161.89 ---61.89-61.89-61.89 ------101.91----------------------------------------1,384.98 ---------------1,384.98 --------------------------------------189.27304.20 -------114.93 ------189.27189.27 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------211.58 ---------------211.58 -----------------------------------351.20-351.20-351.20 ---132.69-132.69-132.69 ---218.51-218.51-218.51 ----------------------------------675.34413.09914.11413.09291.182,750.41383940414243444546 2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月######### -675.34--1,125.57--1,125.57--255.15--425.26--425.26--420.19--700.31--700.31-------------------------------------101.9161.89101.9161.89101.9161.89101.9161.89101.91 -61.89-61.89-61.89-61.89-101.91-101.91-101.91-101.91-101.91 ------------------------------------1,384.98841.02841.02-------841.02841.02------1,384.98--------------------------------------------241.1176.62126.1876.62-----114.9376.62-76.62-----126.18-126.18------------------------------------------548.04903.75629.731,542.812,099.852,099.852,099.852,099.851,541.96 -355.70355.70177.85734.88734.88734.88734.88734.88 548.04548.04274.021,364.961,364.961,364.961,364.961,364.96807.07 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------211.58340.06340.06340.06340.06340.06340.06128.48128.48 -128.48128.48128.48128.48128.48128.48128.48128.48211.58211.58211.58211.58211.58211.58211.58---------------------------------------351.20-351.20-351.20-351.20--132.69-132.69-132.69-132.69--218.51-218.51-218.51-218.51-------------------------------------2,487.633,249.872,038.892,372.583,667.392,852.992,541.823,766.981,772.354748495051525354 ##################2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月-1,125.57--1,725.87----425.26--652.06----700.31--1,073.81-----------------------------------61.89101.9161.89101.9161.89101.91-101.9161.89-61.89-61.89----101.91-101.91-101.91-101.91 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1,541.961,541.962,011.042,399.422,196.852,196.852,196.851,249.29 734.88734.88734.881,123.261,123.261,123.261,123.261,123.26 807.07807.071,276.161,276.161,073.591,073.591,073.59126.03 ----------------------------------581.011,537.801,344.13637.86----581.01581.01387.34------956.79956.79637.86--------------------------------------363.72962.70841.46 -----363.72363.72242.48 ------598.98598.98 --------------------------------211.58211.58128.48128.48------128.48128.48----211.58211.58--------------------------------------351.20-351.20-351.20---132.69-132.69-132.69---218.51-218.51-218.51-----------------------------------2,166.622,981.022,552.613,210.825,873.614,006.623,797.412,192.66555657585960616263 2009年7月2009年8月2009年9月###########################2010年1月2010年2月2010年3月------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------126.03-2,218.841,651.29----3,328.25 ---1,651.29-----126.03-2,218.84-----3,328.25 ---------------------------387.34637.86-------387.34---------637.86-------------------------------------------399.32-242.48399.32-------242.48------399.32--399.32-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------912.68637.862,461.322,050.60----3,328.256465666768697071 2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2,476.93-------2,476.93-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2,476.93-------。

万科龙湖绩效体系考核总体框架

万科龙湖绩效体系考核总体框架

项目运营指标 10%
市场相对增长 率 5%
客户维度
内部流程维度 项目开发加速 5%
物业服务质量 7%
客户忠诚标准分，绝 对分 10%
房屋质量 8%
6+2 步 法 推进 5%
装修房推进 9%
工业化推进 6%
战略合作 5%
学习与发展维度
管理人员授课 5%
适应未来的学习 指数 5%
团队更新 5%
管理风险控制 5%
得分计算
88
计划考核－根据期间应该完成的节点及完成情况进行考 核评分，并对应到季度考核指标中
• 部门名称 aa家园 bb cc dd ee项目 采购部 沙湾 设计部
各部门应得分 1 41 107 28 35 30 8 218 0 157 26 8 26 20 9
各部门汇总得分表
各部门实得分 里程碑考核得分
市场占有状况
22
万科KPI考核：基于战略地图分解得到KPI指标
指标类型
内部流程 视角
名称
项目经营计划关键节 点完成率
专业工作满意度
学习成长 视角
员工综合满意度 人力投入产出
骨干人员价值流失率
计算方法
用途
对每个项目的各期以集团 批准的经营计划为依据统 计如下节点是否按时完成
衡量项目经营计划控制 能力
2008年度KPI指标库
维 度
编号
F-1
关键考核指标
集团公司
房产销售收入（销售额） 达成率
集团公司
城市公司 城市公司
考核目 标基本
值
考核目 标
挑战值
指标计算公式 年度实际签约销售额/年计划销售额×100%
F-2 销售回款率

龙湖地产轻资产运作模式

龙湖地产轻资产运作模式
龙湖拿地的标准是，可以在多中心化大城市的五环外，但对规划中的新区 抱谨慎态度。青睐区域交通发达的地方，比如虹桥。看重地铁上盖项目。 同时会避开那些商业地产竞争太激烈的地块。
虽然轻资产模式有多种优点，但也不是一种所有企业都适合的运营模式。 首先，轻资产模式门槛较高，需要过硬的运营能力。 第二，快速扩张更加依赖合作方。 第三，轻资产容易形成产品复制。
龙湖地产轻资产运作模式
龙湖确定“持商业”战略 每年将以销售物业回款的10%作为上限投资持续的商业开发节奏，公司把项目一 些股份分出去，拿到钱继续到别的地方去做。同时集团将10%的销售回款 沉淀下来，支持商业的发展。
2、与基金的合作。公司内部设立金融资产中心，一个专业人士组成的中 心，专门做跟基金的合作。龙湖深知，跟基金合作，首先要专业，其次还 要能够满足其对于收益的要求。对于龙湖金融资产中心来说，核心业务是 商业地产。
商业物业常用的回报率指标是Ebitda Yield，等于物业息税折旧及摊销前 利润/物业总投资，这是持有型项目每年的净营业收入回报率，分子反映商 业管理部门的运营能力，分母反映投资部门对于投资机会的把控和议价能 力。
一般认同项目第三年末 EBITDA Yield大于6%为合格，6.5%为优秀。这主 要是考虑到经营性物业贷款利率在4%~6%左右。

龙湖逻辑五分法

龙湖逻辑五分法

龙湖逻辑五分法龙湖逻辑五分法是龙湖地产独创的一种项目推进方法，通过精细的市场调研和数据分析，将项目推进分为拿地、规划设计、市场营销、施工建设和交付运营五个阶段，以确保项目的高效推进和顺利交付。

一、拿地阶段在项目拿地阶段，龙湖地产会通过大量的市场调研和数据分析，确定项目的地理位置、市场需求和竞争情况。

在拿地过程中，龙湖会注重选择具有潜力和价值的土地资源，以确保项目的长期发展和投资回报。

同时，龙湖还会与政府和相关部门进行沟通，确保项目的土地使用权和规划审批手续顺利进行。

二、规划设计阶段在规划设计阶段，龙湖地产会聘请一流的设计团队，根据项目的地理环境和市场需求，进行项目的规划和设计。

龙湖注重打造具有独特风格和高品质的项目，通过创新的设计理念和科技应用，提升项目的价值和吸引力。

在规划设计过程中，龙湖会与设计团队密切合作，确保项目的设计方案符合市场需求和相关法律法规。

三、市场营销阶段在市场营销阶段，龙湖地产会通过全面的市场调研和细致的营销策划，将项目的优势和特色进行宣传和推广。

龙湖会通过多种渠道和方式，包括线上线下媒体、展览会和户外广告等，将项目的信息传递给目标客户，并与客户建立良好的沟通和互动。

同时，龙湖还会根据市场反馈和需求变化，及时调整和优化营销策略，以提高项目的销售效果和市场占有率。

四、施工建设阶段在施工建设阶段，龙湖地产会严格按照规划设计和相关施工标准，组织施工队伍和供应链，进行项目的建设和施工。

龙湖注重施工过程中的质量控制和安全管理，确保项目的建设质量和进度。

同时，龙湖还会与相关监管部门和业主进行沟通和协调，解决施工过程中的问题和纠纷，以确保项目的顺利进行。

五、交付运营阶段在项目交付运营阶段，龙湖地产会进行项目的验收和交付工作，将项目交付给业主或投资方。

龙湖会进行严格的验收程序，确保项目的质量和功能符合合同约定和相关标准。

同时，龙湖还会提供专业的售后服务和运营管理，与业主保持良好的沟通和合作，解决业主在使用和管理过程中的问题和需求。

万科、龙湖、华润等5大名企组织架构

万科、龙湖、华润等5大名企组织架构

万科、龙湖、华润等5大名企组织架构明源地产研究院官方微信出品明星房企是如何练就的？明星房企又是如何运作的？想知道这些，除了知道他们的掌门人，我们有必要知道这些明星房企的组织架构。

▌一、万科万科将此前的“团体总部－市级公司”的二级架构调整为“战略总部——专业区域——实施一线”为主线的三级架构。

经过新设深圳、上海和北京三大区域中心公司，总部部门人事、财务、决策等权柄的下放，使区域中心能够更敏捷地各自应对珠三角、长三角和环渤海的完全实在业务市场。

万科地产采取的是中央集权式架构，并采用一定的标准化来不断占领全国市场。

万科地产系统分成三层管理架构：第一层是集团总部；第二层是集团总部下面的4个区域本部，作为派出机构；第三层是区域本部下面，按照城市设置公司（万科内部叫做一线公司）。

从框架上来讲，万科的管控模式非常简单，除了在战略、品牌、融资、研发和流程上对一线公司的支持外，集团总部主要从三个方面进行管控：（1）投资，只有总部有这样的权限，也就是说一线公司要买任何一个项目，要买任何一块地，必须通过总部最后的同意；（2）财务管控，每个一线公司现金流的管理和财务运营管理，都受总部财务部的直接管理；（3）人事，一线公司的员工从总经理到普通员工大致分为5级，其中上面三级都是由集团总部直接任命。

除此之外，考虑到地产公司的行业特点，一线公司在运营上拥有非常大的自主权。

而区域总部的作用，是代表集团总部为这个区域里面的所有一线公司起一些指导和管理的作用。

这种管控体系充分体现了万科的行业特色和文化特色，在集权和放权之间保持了微妙的平衡：（1）这种管控方式直接体现了万科对于运营风险的认识、资金安全、土地和人才，所以总部一定要把这三个权利集中在手上；（2）地产行业不同于标准化生产和销售的行业，而具有极强的地域性，各地的政策、消费、市场成熟度和居住习惯都有很大的差异，要求一线城市拥有很高的自由度和权限，以便应对当地市场的激烈竞争。

事实上，万科一线公司的运营自由度相当大，不仅体现在对具体项目的判断和运作上，甚至各个一线公司的组织架构都是不一样的。

标杆房企成本管理模式分析(龙湖、绿城、中海、万科)

标杆房企成本管理模式分析(龙湖、绿城、中海、万科)
知名房地产企业成本管理模式研究
目录
4.万
1.龙
科
湖
3.中
2.绿
海
城
目录
龙湖成本管理模式研究
目录 Contents
龙湖集团成本管理办法内容 最大特色：PMO流程 项目层面成本管理 PMO的利弊分析
一、龙湖集团成本管理办法
龙湖集 团成本 管理办 法
二、PMO会议
PMO (Project Management Office) ，即地区公司项目运营决策机构，是龙湖矩 阵式运营管理体系的核心。PMO的管理机构是集团运营中心。地区公司PMO体系包 括项目计划管理体系和阶段性成果管理体系，主要职能包括：项目预案审核与控制， 进度计划审核与控制，目标成本审核与控制，阶段性成果审核与控制，投资收益监控。
代表性
成本管理思路清晰、目的明确
中海地产的成本管理总思路：
以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本 动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安 排模式及 ERP 项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不 断完善，持续改进。
形成统一的目标成本分解体系
公司建立与其财务科目紧密结合的目标成本分解体系——《中海 地产房地产开发项目成本科目》，以此为基础进行成本计划、成 本管理、成本核算、成本考核等，统一公司各层次成本的基本构 成及计算口径，避免各部门、各项目因对目标成本理解不同而造 成的偏差，影响成本管理的执行力。
项目全过程目标成本管理流程明确
在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、现场施工等各阶 段，分别建立项目成本控制管理目标，实行项目全过程目标成本管 理。
对实施过程的关键节点进行控制，除以上阶段性节点外，主体 工程开工或主包合同签订及主体结构封顶两个时间节点，每个节点 必须进行成本预测或核算，超过成本目标必须上报批准。

龙湖集团项目投资计划管理制度

龙湖集团项目投资计划管理制度

龙湖集团项目投资计划管理制度1.前言：鉴于集团开发规模和开发能力的持续增加，为加强对各区域公司项目投资决策和投资计划执行过程的有序管理，规范并明确相关管理流程和方式,特制订本管理制度。

2.管理目标：2.1. 提高公司项目投资决策的科学性和严谨性；2.2. 实现投资计划执行过程中管理的持续性和及时性;2.3. 通过对投资决策和投资计划执行过程管理，从经济角度审视公司的运营行为，从而保障公司目标经营收益的实现,并为公司现金流的日常管理提供支持.3.管理范围：龙湖集团及各区域公司参与投资开发的所有项目.4.管理机构和主体：4.1. 集团投资决策委员会集团投资决策委员会系集团范围内所有拟开发项目投资决策的最高权利机构，直接受集团董事会领导，投资决策委员会委员遴选制度和决策规则由《投资决策委员会运作机制与工作流程》具体规定。

4.2. 集团投融资管理中心集团投融资管理中心是为集团投资决策委员会提供决策支持和进行集团范围内投资计划执行管理的常设机构,受集团公司总经理领导.4.3. 区域公司计财部（管理组)区域公司计财部（管理组）为区域公司拟投资项目提供初步决策支持，负责项目投资计划具体执行情况的信息收集和反馈，受区域公司总经理和集团投融资管理中心的双重领导。

4.4. 区域公司总经理区域公司总经理负责组织项目团队讨论形成各阶段的《项目投资分析基础资料》并提交给区域公司计财部进行相应的投资分析，在投资业务过程管理方面接受集团投融资管理中心的监督和指导。

5.管理流程和机制:集团公司投资管理分两个阶段：包括投资决策管理和投资计划执行管理：5.1. 投资决策管理：5.1.1.管理流程：5.1.2.管理办法：详见《投资决策委员会运作机制与工作流程》5.2. 投资计划执行管理:5.2.1.管理流程：投资项目经投资决策委员会表决通过后,对该项目的投资管理进入投资计划执行管理阶段，其日常项目计划和资金计划执行管理由各区域公司计财部相应岗位负责，集团范围内的总控和监督由集团投融资管理中心负责。

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123452005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月土地获得价款 - - - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -勘测设计费 - - - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -行政及经营性收费 - - - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -三通一平工程费 - - - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -主体建安费 - - - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -基础设施费 - - - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -环境景观工程费 - - - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -配套设施费 - - - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -工程相关费用 - - - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -开发成本合计 71,896 - - - - -各期开发成本分摊1期2期71,896 -37.78%土地获得价款 10,843 - 4,097 6,747勘测设计费 1,638 - 619 1,019行政及经营性收费 4,452 - 1,682 2,770三通一平工程费 1,014 - 383 631主体建安费 38,701 - 16,513 22,188基础设施费 5,126 - 1,937 3,189环境景观工程费 3,209 - 1,212 1,997配套设施费 3,401 - 1,285 2,116工程相关费用 3,512 - 1,327 2,185土地获得价款10,843678910111213 2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月 450.23 - - - - - 371.89 - 170.10 - - - - - 140.51 - 280.12 - - - - - 231.38 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -450.23 - - - - - 371.89 -3期4期62.22%0.00%0.00%- -- -- -- -- -- -- -- -- -期期期期期期期期期期期期期期期期期期1415161718192021 2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月 - - - - - - - - -0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - 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