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【剖析万科】万科的产品策略2014-02-21房地产经理人联盟剖析万科系列一万科从进入房地产至今，生命力仍然很旺盛，因为追求“规模化”和“高品质”，王石认为房地产核心理念是向大众提供一种新的生活方式，项目的成功70%源于产品，产品的成功70%源于规划，万科对于社区规划“开发性”的诠释再发展到现在的“新市镇”模式之后已经日趋完善，把住宅建筑当作产品而进行设计，对于细节的精益求精和开放性社区的执著追求是万科产品的一个基本理念。
概括而言，万科的产品策略有以下几种：———延长产品线，锁定终身客户。
国外成熟房地产市场的规律是，普通消费者一生通常需要经历四次置业，即：首次置业、首次换房、二次换房、退休置业，因为即便是同一人群，处在人生不同阶段，首次置业和换房以及退休置业时对产品的需求也会不同。
万科所说的锁定终身客户，就是指为特定人群打造的住宅产品，适应他们在不同人生阶段的需求而做的产品细分。
万科认为，目前中国城市消费者70%以上已经历首次置业，不少正在首次或二次换房，至于退休置业，随着中国人口老龄化的趋势，需求其实已经存在。
相比之下，万科目前所能提供的产品已经开始注意到照顾客户的这种需求差异。
产品标准化——万科的产品定位是做城市的主流产品，到目前为止，以大规模多层住宅开发为主的项目占万科总开发项目的80%左右。
做主流产品与做另类产品不同，首先是量大，其次是跨地域发展，因此需要“像造汽车一样造房子”，即用标准化手段来解决规模化生产和跨地域开发的问题。
磐石行动——“磐石行动”是通过对万科十余年来产品质量管理经验的总结分析，以全面质量提升为目标，提出未来三至五年万科工程管理的发展策略。
“磐石行动”的愿景是“零缺陷”。
“磐石行动”倡导开发商通过对供应商、建筑商进行双向评估，严格过程管理制度，根据客户反馈的质量缺陷发生频度对采购、施工的所有过程进行工序分解，设定质量控制关键节点。
“磐石行动”将质量观念进行细化，譬如门铰链质量、电插座安装质量等都将予以规范。
全面解剖万科八大产品线；首次分析产品线的模型·标准化·实施案例住宅产品线是指基于特定市场预测和研发的、适合目标市场某类消费人群需求的、适合地产企业自身开发能力的、在广大范围内可复制开发的、独特的（相对市场与竞争对手）、相对固化的、以标准化为基础的、多产品（产品模块）组合的项目类型。
住宅的三种属性传统开发理念：通常都是开发商获取到土地再做产品（住宅）设计，其开发周期以及因此产生的时间成本较大；产品线开发理念：可以基于土地相关属性，在获取土地前就把产品模块制定好，拿到土地后进行快速组装复制，节省成本。
住宅产品线的意义万科研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。
另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。
住宅产品线--技术模型基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型完成后，将内容复制粘贴到微信后台素材管理的编辑器中即可。
住宅产品线-标准化产品线标准化是产品线形成的基础，也是快速开发的前提和保证。
各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品体系基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程就是统一的，就可支撑产品的快速复制。
规模不大的企业一样可以实施产品线标准化战略。
产品线标准化是建立在客户细分研究基础之上，根据消费群体的细分，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。
基于客户细分下的产品线当前大部分房开企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段，而万科从土地到产品的过程中以客户因素为主导，明确的土地决策为基础，辅以强大的产品设计能力。
“金地＂、“华润ＥＸＰＬｏＩＴＡＴＩｏＮ、ｖｏＲＬＤ开发天地＂、“万科＂产品线特点及其对比分析■支，彭■凤Ｔ，Ｊ■着房地产行业竞争的加剧，Ｊ迫言篙鬻纛袭喜求产品、信息、技术、人才等企业快速发展的要素。
而特色而成熟的产品线已经成为企业的一项核心竞争能力。
将成熟的产品线复制到新进入的市场，不仅仅意味着提高效率和成本管理，也有利于保证产品的品质以及在不同的区域形成差异化。
科学成熟的产品线有利于品牌宣传和公司的稳定发展。
“金地”、“华润”、“万科”是三家房地产领域领先上市的公司，其产品线都比较成熟清晰，研究它们的产品线的各自特点和拓展趋势对中小房地产公司有着重要的借鉴意义。
“金地＂、“华润＂、“万科＂产品线现状及其特点在房地产市场中，产品线多指出售给同样的顾客群，或者通过同样的渠道销售的很多方面密切相关的一组产品。
与产品线密切相关的概念是产品组合，产品组合指房地产企业提供给顾客的所有产品以及相互搭配，它包括所有产品线和产品项目。
对于房地产企业来说，产品线与产品组合是一对相互统一的概念，不同长度与深度的产品线共同形成了产品组合。
“金地”产品线——以中档物业为主，逐步扩展商业物业金地一贯坚持“以产品为核心，创造客户价值”这一产品主义的传统，坚持产品的差异化战略，把产品打造的能力奉为企业的核心专长之一。
从表１中可以看出金地集团的产品组合宽度为３，按项目的地理特点划分，该企业产品线有三条：城市海景系列、金地格林系列、特色精品系列，每条产品线上的产品品种都超过３。
金地集团产品线的发展目标为８０名是中档住宅产品，２０名是高档住宅产品。
在目前的国内房地产市场，中档物业仍是最好销售的物业之一，金地将开发的主要方向放在中档物业上，获得了较为理想的销售回款速度，在很大程度上保证了项目的资本运作安全，这也与金地集团“快速滚动开发”的开发战略相统一；同时考虑到优秀的商业物业能为公司增加经常性收入，金地的产品线已扩展到写字楼和商业物业。
天津万科·水晶城·产品解析历史篇天津卫当代城居文化进化论——历史中建构未来万科“水晶城”二期“天津卫，三宗宝：鼓楼，炮台，铃铛阁”。
无论明清时期的各省会馆，还是上世纪初的五大道洋楼，每一个具有鲜明特色的历史时期都必定能找到它相对应的特定建筑标志——这些城市生活的化身，是天津卫这方水土上无可替代的人文创造，显现着不可替代的历史印记。
以至于更多的人开始认识到：建筑绝不仅仅是文化代言，它就是文化本身！寻找天津的当代建筑切入点以天津老玻璃厂的特征性工业建筑构件和当代先进建筑工艺为物质元素，以五大道的富足生活样本为精神参照，用建筑特征的触角透析地域文化，设计打磨：提起艾菲尔整个巴黎都会骄傲，万神庙顶立起罗马近2000年的阳刚，世贸是纽约永远的痛……世界各大著名城市的自信与魅力，都直接取决于它那些独有的建筑。
天津在近100年来拥有两处独有的文化入口：以鼓楼为象征的老城文化；以及以五大道为代表的近代洋楼文化。
后者虽是舶来品，但在了解过洋楼文化的兴衰变迁之后，终于明白谁才是天津洋楼文化的主人。
对于时间在这些建筑上留下的历史价值、文化价值以及审美价值，都统统成为天津的财富。
建筑文化的城市价值。
水晶城的建筑元素在五大道随处可见——楼梯2 楼梯3楼梯4 层层退台天津玻璃厂，一个经历了沧桑发展的国家大型二级企业，顺应天津市政府“向东向南”发展的战略，迁址到滨海新区。
于是天津玻璃厂这块“有故事的土地”，就成为万科在梅江南的一个力作——水晶城的开发模板。
天津玻璃厂演进到今天，厂区内长势良好的大树、造型别致的老厂房、废弃的铁路、卷扬机、消火栓、耐火砖等等，在加拿大BDCL公司设计师眼前展现了一幅幅生产、生活的真实画卷，给了规划者无限的遐想空间。
原有建筑物拆除后的残墙意象和地面肌理被融入水晶城总体规划中，共同组成了一个别具一格的Y形景观轴线；老厂区的几条主要道路形成了新规划中的交通路网；完整保留了老厂区原卫生院的一大片枝叶繁茂的树木，有效地留存了行道树，使社区内的街道有了类似"五大道"林荫路的气氛。
