商业地产价值及作用之欧阳光明创编

商业地产开发的一般流程欧阳光明（2021.03.07）1、市场条件判断开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。

该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。

和对该项目的定位有个宏观的思考。

因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。

2、项目位置选择商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。

实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。

一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。

当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。

3、判断可发展规模在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。

将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。

直到最近，二期经营状况才得到改观。

其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。

沈阳中小学学区划片欧阳光明（2021.03.07）编者按：据报道，2016年沈阳中小学学区划片方案预计8月15日左右公布，目前沈阳各小学已经陆续开始学区普查工作。

此次普查中，大多数学校都要求提供房证、户口簿原件，还有部分学校要求提供出生证明、社区居住证明和预防接种手册等。

虽然具体的招生要求尚未确定，但各区教育局和热点学校普遍表示，一般每年的政策要求都保持相对稳定，不会有太大变化。

在往年的普查中，如孩子户口在祖父祖母家的热点学区房上，学校会要求父母开具无房证明，今年部分热点学校仍看“无房证明”。

近日，皇姑区珠江五校发布招生普查通知，通知指出根据沈阳市教育局关于小学招生精神，按照“证件统一、人户不分离”的原则，对2010年8月31日以前出生的该学区适龄儿童进行证件（户口簿、房证、出生证）普查。

普查时要求家长携带证件（户口簿、房证、出生证）的原件及复印件进行普查登记。

铁西区勋望小学下发的新生普查通知明确提出特殊情况要看“无房证明”。

普查要求中提到所需携带材料：房证、户口簿、适龄儿童出生证明、如适龄儿童与父母共同落户在祖父母（或外祖父母）户籍所在地，须提供当地社区出具的居住证明以及沈阳市房地产大厦开具的父母双方的无房证明。

和平区部分热点学校也表示，往年针对适龄儿童一家户口落在老人家、且房证是老人名字的情况，一般都要求看适龄儿童父母有没有“无房证明”。

沈河区某热点小学相关负责人表示，适龄儿童家庭只需要提供房产证、户口簿、社区居住证明和出生证即可，对于特殊情况是否需要开具“无房证明”还没有明确要求。

该负责人还表示，目前只是普查阶段，具体学区划分政策还得等8月份最终确定。

大东区几所热点学校均表示，以前即使发现有适龄儿童一家户口落在老人家的情况，也没提出过“无房证明”的要求。

针对这类“挂靠”的情况，一般采取到孩子家中实地查访的办法了解情况，适龄儿童一家确实长期在老人家居住，且其他条件都符合要求，一般会允许入学。

以设计手段推动商业地产价值最大化2009年09月19日新浪乐居商业地产频道中外建夏董事长：今天我讲的题目是:以设计手段推动商业地产价值最大化。

中外建在目前的国内的商业地产里做了非常多的工作,今天借这个机会和大家分享一点我们有关的经验，首先是商业地产的高速发展对设计的要求。

商业地产到底是个怎样的东西，尤其我们关注的是中国的商业地产，它到底是一个怎样的东西.这是我们一点粗浅的总结，商业地产的两个要素。

首先是资本，资本要追逐利润,所以它要找一个出口,商业地产是资本追求利润的一种方式。

它不是说我盖一个房子起来就能挣钱，它要通过人的商业活动来实现这个商业地产本身的价值。

中国有句古话：有钱的捧钱场，没有钱的捧人场，有钱有人这个商业地产就活了。

借着马克思的话,“资本来到世间从头到脚每个毛孔都滴着血和肮脏的东西”，投资商业地产的资本必须要有一个出发点，为什么不去投其他的产业，来投商业地产。

商业地产首先具有高稳定性;第二,商业地产的高成长性，成长性在中国目前的商业地产看尤其突出，中国面临高速发展，城市发展非常快，两年前的一片田野两年以后可能就变成一片繁华的商业区,土地的价值、物业的价值发展的潜力非常巨大。

商业地产租金收入的高成长性和前面两个相对应，时间关系我们不再详细阐述。

与此相对应的商业地产高收入性和商业地产的高风险也是相对应的，商业地产有一个明显的特征，不是全胜就是全输，我们客户有一句话说：馅饼掩盖下的陷阱，馅饼看上去非常好吃，但是如果做得不好，就是一个陷阱。

大家也可以看到很多实例，前几年国内主要商业地产非正常快速的膨胀，其实做死了非常多的项目,我们粗粗统计了一下，估计这种死掉的项目比成功的项目还要多。

资本回报的周期比较长。

这个限定在只租不卖的前提下。

招商和后期运营中的变数较多，商业地产和我们目前其他的产品一样，在欧美国家是一个非常成熟的产业。

要知道中国将会发生什么，看十年前的美国，要了解十年前的美国，那看现在的中国，这句话在以前可能看上去是比较对的,但是在目前的状况来说，实际上我们觉得这句话已经有些变差了。

如使商业地产价值最大化从商业地产价值属性谈商业地产价值开发（孙明刚）22010年上半年国家统计局发布了这样一组数字，2010年全国商品房销售额达5.25万亿元，比上一年增长18.3%。

其中商业地产表现突出，办公楼和商业营业用房销售额分别增长31.2%和46.3%，远远高于住宅市场14.4%的增幅。

这些数字证实了商业地产的火速升温。

2011年政府着力引导经济转型并对房地产政策调控力度不断加码，同时，中国城市化进程从过去几年的高速运行已经开始趋于稳步推进，商业地产迅速兴起并提速发展，房地产和金融业的相互携手也更加紧密，有专家认为在这种背景下，住宅地产由于受到调控冲击，其发展速度和规模将趋于放缓，但中国商业房地产的机遇也因此诞生，目前中国商业地产市场风起云涌，地产格局已经开始悄然更替，商业地产发展井喷期不期而至。

商业地产的兴起和蓬勃发展并非偶然，除了历史的机遇使然，我认为最重要的是商业地产的价值属性迎合了中国房地产产业链条上的各种利益诉求，包括社会诉求。

但作为商业地产开发和运营企业，我们不得不在这个行业变革的历史时刻审视商业地产的价值体系，从而在市场规律和价值规律的轨道上理性开发和培育我们的商业地产。

（认识商业地产价值）商业地产的物业形式本身是地产，核心功能是商业，而商业的功能是要通过持续经营来实现的，而商业的持续成长性和资本的追求安全回报是相互匹配的，国外资本也非常聪明的在这个历史时刻向中国的商业地产打开了大门。

商业地产具有的地产、商业和金融三种属性也被市场和行业所认同。

我认为地产，商业，金融这三种价值属性同时意味着商业地产价值实现的三条途径。

从内部关系来说，地产和商业属性均将服务于金融属性的增值功能，金融产品化将是商业地产发展的最终方向，甚至可以说商业地产只有成为金融产品才能使其发展过程更具理性，这也是商业地产保持产品再生产持续发展的同时保证产品自身价值得到实现和不断上升的必要途径。

如何判断商业地产的价值？如何实现商业地产价值的最大化？这是我所关注的问题。

2012年长沙市商业地产市场分析报告第一部分长沙市商业现状总体概述一、总体情况描述目前，长沙市区基本形成了以五一大道、芙蓉路、韶山路、黄兴路、东二环线为商业轴，以五一广场、火车站广场、伍家岭广场、东塘-侯家塘为中心辐射的遍布整个市区的五条主线、六大商圈的零售商业网点格局。

拥有20多座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦，拥有10多个大型批发交易市场。

各种外来资本引入，市中心超高层和城市综合体等大型商业体正在规划筹建中，城市周边新都市商业呈现蓬勃发展的态势，全市形成了综合市场与专业市场相结合，大小零售网点相结合的“多个中心、四面开花”商业网络体系。

可以说，长沙市的商业地产发展一路平稳但亮点不足，同质跟风情况较为严重。

从目前典欧阳阳理创编 2021.03.04型商业楼盘开发来看，开发较火热的类型为主题型和专业型商业，商业地产经营模式存在这开放型和公园型这两种发展模式，开发商开始重视对商业地产的策划，商业地产的一些先进经营模式也初见端倪。

长沙商铺市场在2001年启动之后，“商铺投资”如潮涌般的兴起。

2002年商铺价格同比上涨达30%之多，2003年初在市场大势调控之后，商铺投资处于相对稳定的阶段。

2004年长沙商铺市场出现了房价走高、租价分化、商业用地供应不足的特征。

2005年以后，由于国内商业企业的需求、外资进入中国的需求和国内其他投资者的需求等多方面的拉动，导致商铺市场异常活跃。

进入2009年，受到金融危机的影响，长沙商铺市场出现萎靡现象，但长沙商铺价格在萎靡中也呈现小幅增长。

2012年第一季度，长沙商铺的平均回报率维持在较高水平，平均回报率达到8%—10%之间，第二季度，新政一出台，商业地产市场就好好地火了一把，2012年可以说是开发商业地产的大好时机。

二、城市商业网点规划1．城市商业发展目标欧阳阳理创编 2021.03.04着力打造长沙市1小时经济圈，以长沙市为核心，带动株洲、湘潭、岳阳、益阳、常德、娄底、衡阳等周边城市，在开放理念、资源整合方面以及优惠政策配套等方面，用现代经济发展的思维进一步调整、完善，形成全国新一轮经济快速增长中这一区域的经济发展总体战略，使之成为中南地区现代化商贸中心。

张国柱欧阳光明（2021.03.07）1．上市公司高管激励制度研究2．某公司财务状况分析3．企业社会责任信息披露研究4．我国会计准则的国际趋同研究5．年报预约披露情况研究6．会计政策选择管制效果研究7．公允价值对企业经营成果的影响研究8．上市公司的资本结构研究9．新会计准则对上市公司业绩的影响研究10．合并报表编制工作流程研究11．上市公司定期报告“管理层讨论与分析”披露研究12．上市公司会计信息披露质量研究13．会计信息的责任归属问题探讨14．上市公司大股东占款抑制机制研究15．注册会计师考试改革研究16．会计人员职业规划研究17．反向购买会计研究18．企业会计准则体系运行效果研究19．上市公司关联交易研究20．会计要素理论与应用研究张丹1．某公司代理成本研究2．某上市公司现金流量问题研究3．企业并购中的财务问题研究4．项目投资可行性研究中的财务评价研究5．财务分析方法在某公司的应用6．通货膨胀条件下企业财务政策研究7．我国上市公司融资行为研究8．我国上市公司股东回报问题研究9．我国农村社会保障资金管理研究10．我国上市公司高层管理人员薪酬激励与约束机制研究11．我国上市公司社会责任评价研究12．我国金融业上市公司股利政策研究13．上市公司财务危机预警研究14．我国上市公司代理成本比较研究15．国有上市公司代理成本与公司业绩关系实证研究16．我国上市公司代理成本形成途径研究17．我国上市公司代理成本约束机制研究杨同芝1．标准成本制度在企业中的应用与发展2．公允价值计量模式的应用研究3．责任会计相关问题研究4．中国会计事务所的SWOT分析5．基于制约理论的战略管理会计研究6．战略成本会计的系统整合分析7．社会责任会计相关问题研究8．基于相关性的财务报告改革9．现代企业成本控制的多维分析10．中国会计市场发展现状分析11．基于企业战略发展的成本控制系统研究12．中国独立董事制度的现状分析13．作业成本计算法的应用障碍及对策14．价值链会计问题研究15．我国无形资产管理的战略分析16．对我国无形资产核算相关问题的思考17．稳健性原则的发展及在会计处理中的运用18．上市公司资产重组存在的问题及对策19．上市公司财务信息披露存在的问题及对策20．论中国会计管理模式的演变田红英1．浅谈企业税收筹划的合理性2．盈余管理与企业所得税税负的实证研究3．完善限售股转让税收政策的思考4．浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划5．试论税收筹划在财务工作中的合法运用6．新所得税准则下暂时性差异与时间性差异研究7．税收调控房地产市场的作用机理研究8．试论低碳经济时代碳关税合法性问题9．试论证券交易税对股票市场发展的影响10．试论新税法下企业所得税汇总纳税现状及其对策11．浅谈企业所得税纳税筹划研究12．试论增值税转型对企业税负及财务的影响13．浅论我国个人所得税免征额界定的比较14．试论电子商务中的税收问题15．试论税收政策对就业的影响及现实选择16．浅谈我国企业年金的税收优惠政策17．试论新企业所得税法下电力科研单位税收筹划18．试论企业所得税法与会计准则的协调19．试论我国税收法律制度与企业会计制度差异的产生原因与协调方法20．探索我国税收现状与改革和调整宋媛媛1．会计信息披露规范研究2．公允价值会计－理论基础与现实选择3．对审计质量控制的思考4．现代企业制度下会计监督职能的思考5．预算管理模式研究6．网络经济下的审计风险研究7．论审计风险及其防范8．网络时代会计的发展趋势与策略选择9．论网络环境下的会计报告模式10．内部控制与会计信息质量控制11．盈余管理相关问题研究12．关于强化会计监督的思考13．对我国中小企业会计制度的思考与探索14．企业财务指标体系及其应用研究15．企业成本控制模式研究16．基于供应链的成本控制思路17．资本成本会计若干理论问题研究18．企业财务风险控制研究19．企业内部控制失效的成因与对策20．ERP系统与实时会计控制21．论会计政策选择的纳税筹划叶登红1．会计信息质量研究2．会计准则研究3．会计政策的动机和经济后果4．盈余管理问题研究5．会计计量方法和理论研究6．公允价值的理论和运用7．会计信息和薪酬计划研究8．会计信息披露研究9．会计史研究10．会计信息化标准研究11．环境成本核算12．环境会计应用研究13．人力资源会计14．战略管理和会计公司融资问题研究15．税务会计研究16．非营利组织会计研究17．公司融资问题研究18．资本结构研究19．股利政策研究20．风险和资本预算研究21．资本预算方法及其运用22．公司债券研究23．期权的激励机制24．并购中的协同效应研究25．会计稳健性研究赵爱良1．或有事项对企业财务状况的影响研究2．股利分配政策研究3．MBO 对财务的影响与信息披露4．并购融资方式及其风险防范5．基于债权人视角的经营业绩评价6．无形资产涉税问题的研究7．资产负债表债务法相关问题研究8．我国租赁会计及其与税法的差异分析9．企业并购的财务风险及其防范10．外币报表折算方法的研究11．注册会计师法律责任研究12．审计重要性与审计风险研究13．关于资产负债表日后事项调整问题的探讨14．关于资产负债表日后事项调整问题的探讨15．合并会计报表合并理论的比较研究16．合并会计报表合并范围研究17．企业并购的协同效应研究18．担保企业风险控制研究19．所得税会计的比较探析20．资产减值对合并报表的影响研究严也舟1．基于生态文明的绿色会计探讨2．公司财务战略研究3．民营上市公司控制权转移动因研究4．关于财务的分层管理思想研究5．中国民营上市公司财务风险的现状和对策分析6．企业“资金链”断裂防范措施研究7．我国房地产业上市公司财务危机的现状和对策8．家族企业财务管理问题分析9．论企业财务风险的防范与控制10．我国家族上市公司的治理机制与公司成长分析11．财务治理模式比较研究12．我国上市公司财务重述研究13．公司治理对公司绩效的影响机制14．公司治理与内部会计控制15．我国上市公司管理者激励机制与效率分析16．我国民营企业的财务竞争力研究17．企业财务竞争力评价18．我国家族上市公司内部控制研究19．现代会计在经济资源配置过程中的功能分析20．我国企业借壳上市行为分析李琴1．会计人员管理体制研究2．会计信息失真的原因及对策3．责任会计理论与实践研究4．上市公司信息披露问题研究5．某企业内部会计控制制度研究6．中小企业融资问题研究7．企业绩效评价体系研究8．上市公司关联交易问题研究9．无形资产会计研究10．资产减值会计研究11．作业成本法在现代企业的应用12．会计国际化问题研究13．公司治理与会计信息质量关系研究14．公允价值运用探讨15．上市公司自愿性信息披露问题研究16．上市公司盈余管理问题研究17．注册会计师职业道德研究18．某企业资本结构决策分析19．某企业应收账款管理问题研究20．会计人员诚信问题研究魏轶敏1．我国上市公司盈余管理的动因分析及治理对策研究2．上市公司会计信息质量控制问题研究3．ERP与传统会计信息系统的比较研究4．管理会计在企业中的应用障碍及措施研究5．论企业财务管理目标及其选择6．××企业信用政策研究7．新经济条件下中小企业融资现状及创新模式研究8．公司财务政策现状分析与建议——以××企业为例9．以税收筹划为导向的企业会计政策选择研究10．企业内部控制制度构建的探讨——以××企业为例11．企业经营发展中的纳税筹划研究12．我国上市公司股利政策对会计业绩的影响研究13．应收账款管理与风险防范——基于××公司的分析14．我国地方税体系存在的问题与对策研究15．信息不对称与上市公司融资政策选择16．会计信息系统的内部控制研究17．中小企业会计信息化实施策略研究——基于××公司的分析18．论我国会计准则的国际趋同对国内财务软件业发展的影响19．知识经济对会计的挑战及其对策20．公允价值的计量及应用研究许慧1．上市公司财务管理创新研究2．通货膨胀下中小企业融资路径的理性选择研究3．中小企业直接融资效率实证研究4．中小企业债权性团体融资路径研究5．中小企业集合票据融资制度实证研究6．中小企业资产证券化的融资途径研究7．中小企业上市公司股权融资研究8．应用型会计人才的素质要求与培养模式研究9．会计产学研联盟实证研究——基于立信会计产学研基地10．我国上市公司股权激励的实证研究11．我国上市公司盈余管理的实证研究12．基于××国有控股上市公司的绩效评价实证分析13．上市公司资本成本对其财务竞争力的影响研究14．企业财务能力评价体系的构建研究15．我国会计本科教育的现状与改革研究16．会计本科教育的国际化发展模式研究17．上市公司发行可转换债券融资的实证研究18．我国创业板上市公司的财务信息质量研究19．XBRL对现有财务信息披露体系的影响研究20．财务分析中应用偿债能力指标的利弊研究胡波1．预算管理与预算机制的环境保障体系2．我国政府会计财务报告信息披露问题研究3．我国政府与非营利组织会计问题研究4．建立非营利组织净资产保全的核算体系5．加强预算外资金核算与管理的探讨6．中国政府会计国际协调的障碍及策略研究7．事业单位会计权责发生制基础的运用8．中西方非营利组织会计比较研究9．会计师事务所发展模式研究10．电子商务对传统会计理论的挑战及其对策11．对计算机会计信息工作的审计12．网络会计研究13．会计电算化系统的容错性及可操作性问题14．论现代企业制度下的内部审计15．论内部审计的独立性16．浅析上市公司的财务欺诈17．浅谈财务杠杆的应用18．杠杆原理及其应用研究19．预算管理与预算机制的环境保障体系20．论银行会计的风险与防范21．建立我国金融工具会计的探讨22．企业财务危机预警体系23．上市公司股利政策实证研究24．现代企业治理机制下的内部控制制度25．中外会计报告比较及启示卢洁琼1．试论会计计量的新属性——公允价值对利润表新组成项目的深层剖析2．浅谈××企业财务杠杆的应用3．企业赊销活动财务管理对策4．债权转股权问题探讨5．“存货”核算浅析6．浅议应收账款的管理7．浅谈借款费用的核算8．无形资产核算的探讨9．上市公司股票回购的财务风险效应分析10．上市公司股利政策探讨11．浅论财务管理在提高投资效益中的作用12．会计政策变更和会计差错更正的比较分析13．企业负债筹资风险的分析与防范14．现金流量表分析指标体系研究15．现行财务会计报告信息披露局限性及改进措施16．财务报告舞弊的社会思考17．浅论会计核算中的资产减值18．当前企业资产重组过程中存在的问题与对策19．企业研发费用的会计新方法20．新会计准则体系与会计人员职业判断力21．试论谨慎性原则在会计实务中的运用22．浅析无形资产的会计计量蒋文定1．我国会计师事务所规模与审计质量的实证研究2．浅谈财务分析在预算会计中的作用3．浅谈我国预算会计体系的重构4．论政府预算会计与财务会计的结合5．财政体制改革对预算会计体系的影响分析6．财政集中化管理与预算会计改革7．论国库集中支付制度下的预算会计改革8．预算会计采用权责发生制利弊刍议9．会计师事务所合并的经济后果研究10．论虚拟会计师事务所的可行性11．高校审计实验室建设与实践教学模式构想12．中小会计师事务所发展的理性思考13．提升我国会计师事务所核心竞争力的路径分析14．中外会计师事务所人力资源竞争状况比较分析15．会计师事务所开展非审计业务的思考16．内部审计外包探讨17．我国独立审计准则研究18．论会计师事务所绩效考核机制的选择与创新19．中国本土会计师事务所与国际“四大”市场业务竞争状况比较分析20．会计师事务所规模化与审计市场发展战略研究——以武汉为例。

商业地产一、商业地产概述商业地产就是以租金为现金流来源的长期不动产投资。

广义就是指非生产性、非居住性物业,包括写字楼、酒店式公寓、以及商业服务业等场所。

狭义就是指被用于批发、零售、餐饮、娱乐、健身等经营用途的房地产模式,从经营模式、功能与用途上区别于普通住宅、写字楼、别墅等房地产。

二、商业地产的好处1、长期稳定的资金回报商业地产的第一点好处,就是又长期稳定的现金流回报,并且就是稳定且长期的。

只要这个物业一直存在,那么这种回报就会一直持续下去。

最初的几年回报率比较低,但就是商业地产有一个运营周期,从雏形期到成熟期。

现金流的回报率也就是随着商场的日趋成熟而稳定增长的。

例如万达商业的租金环比递增就就是2%——5%之间。

如果第一年就是100元,那么第二年递增4%就就是104元,第三年递增5%就是在104元的基础之上递增5%的,这个基数会越来越大。

2、资产升值例如,现有商铺的原始价格就是30000元/㎡,经过运营,现在价值就是50000元/㎡,中间的2万元升值差价开发商就是赚不到的,因为这就是属于业主的。

如果地块未售出的话,此升值空间自然就是属于开发商。

综上所述:一边租金在不断的上涨,一边铺面的租赁价格也在不断的上升。

3、不受经济周期影响在经济萧条的时候,可能汽车、住宅等都销售受阻。

但就是商业地产不同,无论经济在怎么萧条,人们不能不吃、不喝,但不能不够买生活用品,所以零售业就是受经济周期影响最小的行业之一。

那前几年的世界金融危机来说,金融证券业、地产业、奢侈品行业下跌得非常厉害,美国很多大型投资银行倒闭的倒闭,破产的破产,地产公司也倒闭了不少,但就是零售业在这期间倒闭的却微乎其微,只就是利润相对减少了而已,这就充分的说明了零售业的抗风险能力,也就就是商业地产的抗风险能力。

4、提升城市竞争力（1）商业地产促进城市经济建设发展。

城市经济发展的主要贡献者就是第二与第三产业,而它的商业特性,又促进了城市第三产业发展。

富春东方商业培训内容欧阳光明（2021.03.07）第一部分商业地产概念及其特征 1第二部分商圈的确定与研究2第三部分商业业态分类3第四部分商业物业类型4第五部分商业价值的评估与分析5第六部分商业物业投资回报分析8第七部分销售模式及付款方式8第八部分商业物业管理9第九部分国内商业地产现状及开发经营模式10第十部分国内商业地产开发经营成功案例14第十一部分厦门商业地产现状及趋势17第十二部分厦门主要板块商业状况分析19第十三部分东方时代广场商业环境分析21第一部分商业地产概念及其特征1、概念“商业＋地产”的开发模式，即把“商业”——主力店的大卖场开发所带来的长期物业收租和“地产”——主力店周边的中小店面开发所带来的短期销售相结合起来。

2、特征这种模式的核心盈利点在于世界知名的商业企业进驻后给项目地块价值所带来的巨大提升空间，同时把已有的作为短线投资的中小店面开发和大卖场开发所带来的长期物业收租结合起来，保证了企业可以产生持续、稳定的现金流。

3、商业地产开发的特点商业地产项目从规模和形态上分两大类：一类是大型的SHOPPING MALL，还有就是裙楼商场。

前者是对城市区域形态产生重要影响的客流集散地，后者则大部分与住宅区、写字楼等相配套。

4、商业地产开发与住宅开发的区别住宅项目主要满足的是消费者的功能需要，但商业地产不同，尤其是大型的综合商业，它的销售对象不是直接的购物消费者，而是商家，特别是主力店。

作为发展上来说，首先要满足商家赢利的需要。

赢利与否取决于很多因素，包括市场环境、区域人口分析、经济发展趋势、行业特征等。

相比之下，住宅项目的销售对象容易受到发展上的引导，而商业地产项目的销售对象通常更富于主见。

形象的比喻，住宅项目是直销，而商业地产是传销。

5、商业地产开发的前提条件1）雄厚的资金储备。

2）适宜的土地状态。

就是地段，最好选择在传统的商业区，或靠近交通要道，还要有足够的面积建设大型综合商业项目。

优势1.国内品牌开发商,浙江30强,国内500强.2.经验丰富.3.资金雄厚.4.开发项目全国各地都有分布.5.用户认可度高.6.知名度高.7.开放商目标远大,前程无限.8.海景资源丰富.9.地标建筑，26层高层，抬头可见,万人瞻仰.10.现代建筑风格，产品新颖.11.学区房，片区文化氛围浓厚,有利于孩子的学习成长12.商业配套齐全，家门口商业，提高生活品质13.两横两纵通达石浦全程，覆盖石浦最繁华的交通枢纽14.城际交通规划长远，未来从石浦到宁波的车程仅需一个小时左右15.附近有石浦菜场新港菜场加倍超市世纪联华满足您的一切生活需求16.楼间距开阔,视野开阔17.小区内日照充足，温暖舒适.18.小区空气清新，海边负氧离子高有利于身心健康19.小区内景观设计聘请国际知名景观设计公司（范联尼塔）.20.项目拥有特级资质城建商（宝业湖北）21.酒店式入口门廊.入口等待区,尽显豪华.22.中心休闲广场,漫谈人生,享四季美景.23.市外客厅.会客交友.从容惬意.24.秘密花园,满圆芳香,绿野茵茵.25.露天泳池,即是锻炼健身的场所,也是小区的一道靓丽景观,接近400m的面积,全城绝无.26.独有夜光跑道,拒绝马路危险夜跑,多重led防眩光灯全程变幻,让跑步变得生动乐趣.27.休闲运动广场,可以适应多种运动方式,也是和休息漫谈.28.园林绿化,采用多重绿化设计,种植名贵树种让灌木丛,乔木层分层生长,尽享四季花开花落,推窗见景,即养眼又能净化小区空气,吸收尘埃.29.园林有音乐配套设备,享受景观的同时,可以聆听优雅的乐曲,丰富情趣生活.30.抗震6级,无惧自然危害.31防火2级,拒绝意外.32.外墙保温保暖,防水隔热,.33.框剪结构,符合现代力学结构,是遵从现代的建筑形式.34.地下防水2级.35.200cm室内墙,厚重严实.36.双重中空玻璃,隔音效果好,拒绝噪音污染,享受安静生活.37.隔热断桥铝合金,高成本材料投入,使用年限长久.38.小区毛坯交付,未来可以采用更多人性设计,遵从自己的设计风格.39.小区公共区域wifi全部覆盖,享受高速上网的乐趣.40.小区全人车分流,安全性高,拒绝小区尾气污染和噪音污染.41.小区设有非机动车辆车位,满足普通业主的出入需求.42.小区设置双出入口,出行方便.43.内部消防车道宽达4m,意外时刻,更加安全.44.小区私家车位面积大,停车方便.45.建筑工程质量要求严格,深达70米的桩基,远超市面普通住宅.46.小区工程采用防腐蚀水泥.47.全小区每户采用大阳台设计,采光好,通透自然.48.小区户型面积覆盖率广,小户型满足部分资金不足客户.49.小区户型面积覆盖率广,大户型满足改善型客户.50.小区分布有多层楼栋,选择面广.51.小区分布有高层楼栋,选择面广.52.小区设有入侵报警系统.53.小区设有电子巡查系统.54.小区设有可视对讲系统.55.小区设有住户防盗报警系统,人脸识别.56.小区采用停车库管理系统.57.小区设有门禁管理系统.刷卡到户.58.小区才用公共广播系统,59.小区配备监控中心建设,60.小区配有电话网络系统.61.小区配有综合管线系统.62.厨房卫生间采用管束和设备管道,使之能达到灵活性和可改性.63.小区门口就是滩涂,可以抓螃蟹,看海浪.64.小区门口有道路,可以沿途看景,方便出行,也可以散步锻炼.65.小区秉承湾区社区理念,致力打造国际社区.66.小区物业是国家一级管理资质的物业公司.67.小区采用保亿最高端的铂金物业服务.68.小区秉承服务以人为本,以客为尊,执着追求客户优秀的服务体验.69.小区物业采用微笑服务,展示我们的文明,用服务传递我们的标准.70.小区是全石浦最高端的项目,档次高,符合中国人的面子需求.71.小区赠送面积多,性价比高.72.海景房投资升值潜力大.73.小区封闭式管理,安全性高.74.小区建筑的一,二层建筑采用珍贵食材,美观素雅.75.小区包含风情商业街,满足业主的居住需求.76.小区配有艺术小品,点缀生活美色廊柱石雕景墙.宛若天成.77.小区属于城区位置,适合居住.78.小区附近包含台胞医院,镇卫生院,满足就医需求.79.项目周边无高楼遮挡,视野宽广,全镇唯一.80.小区不限面积落户,满足外来人口的需求.81.小区采用”亿家人”园区生活服务体系,,涉及业主的日常生活的各个方面.82.小区提供基础服务,增值服务和付费服务,提供百余项服务内容.83.小区风水绝佳,玉带环腰,水能生财.84.小区周边餐饮众多,满足不同口味的业主的需求.85.小区属于古城旅游区,富含明清文化,闲暇时候带孩子餐馆,寓教于乐.86.小区户型通透.87.小区户型功能区分布合理,动静分明.88.小区户型干湿分离.89.一流的开发团队.90.宁波城建设计研究院设计,国内一流,91.本项目是保亿在石浦的第一个项目,是当作样板工程来做的,打造石浦标杆品质社区.92.小区附近娱乐设施丰富,满足客户休闲需求.93.小区离码头近,去鹤浦,高塘快捷,方便走亲探友.94.售楼处后期配备样板房,满足客户第一眼的需求.95.小区采用欧式管家服务,提供一对一,个性化服务体验.96.小区物业是国际管家联盟企业.97.小区附近加油站近,加油方便.98.小区采用双售楼处,客户莅临方便.99.小区后望是青山,绵绵不断.100.小区附近有多路公交车站,方便出行.。

商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容荐168钱虹原创关键字：钱虹商业地产业态与物业管理在其中的价值要求和服务内容商业地产概念起始于2002年的北京金源时代购物中心(shopping mall），并在近几年被极大推广,并将之前存在已久的一些商业业态也纳入其中。

随着商业地产的不断涌现，它们之间的竞争日趋激烈，其中的商业物业管理价值和地位也逐渐凸显出来。

一、商业地产的概念和业态商业地产，即作为商业用途的地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,以办公为主要用途的地产也属商业地产范畴.商业地产的业态多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆（旅游地产）、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等。

二、物业管理在商业地产中的角色定位和价值物业管理（简称PM），是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的卫生和秩序活动。

它作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国，自19世纪80年代引入我国之后，已被住宅物业领域广泛接受，在商业地产(商业物业）也存在类似的物业管理，但商业物业管理应有别于住宅物业管理。

商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的行为活动,从事商业物业管理的公司，除了要有对房地产的丰富的知识和管理经验之外,还需要有很强的商业运作和管理的经验。

既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用,维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足.目前已经存在提供这服务的物业管理公司，如：世邦魏理仕公司（全球最大的综合服务公司，第一家进入财富100强的物业公司）、赛特商业管理公司等。

商业地产价值梳理和案例分析商业地产是指用于商业用途的地产，其价值与多个因素相关。

本文将对商业地产的价值梳理和案例分析进行详细说明。

1.位置因素：商业地产的位置是其价值的重要因素之一、优越的位置可以带来更高的流量和更广泛的目标市场，从而提高商业地产的租金收入和升值空间。

2.租金收入：商业地产的租金收入直接关系到其价值。

商业地产的租金收入与多个因素相关，包括市场需求、租客的经营状况和租赁合同的条款等。

稳定的租金收入可以增加商业地产的价值。

3.升值潜力：商业地产的升值潜力也是其价值的重要因素。

商业地产的升值潜力与市场走势、城市发展规划和周边环境等因素相关。

升值潜力大的商业地产可以带来更高的回报率和增值空间。

4.投资风险：商业地产投资存在一定的风险，包括市场波动、租户经营风险和法律风险等。

评估商业地产的价值时需要考虑这些风险因素，并进行风险控制。

投资风险越小的商业地产，其价值越高。

下面是一个商业地产价值案例分析：城市一处位于市中心的商业地产项目，包括多个商铺和写字楼。

该商业地产的位置优越，周边商业环境发达，且处于城市发展的热点区域。

租户主要为知名品牌和企业，租金收入相对稳定。

通过对该商业地产的市场调研和财务分析1.位置优势：市中心优越的位置使得商业地产成为各大品牌争相进驻的热门地点，可以吸引更多的流量和目标客户。

该商业地产的位置因素对其价值有积极影响。

2.稳定的租金收入：商业地产租金收入主要来自于知名品牌和企业，其经营状况相对稳定。

租户签订的长期租赁合同也保证了租金收入的可预见性。

稳定的租金收入使得商业地产价值更高。

3.升值空间：由于该地区处于城市发展的热点区域，该商业地产未来有较大的升值空间。

市场走势和城市发展规划都显示该商业地产的升值潜力很大。

该地产的升值空间使得其价值更高。

4.投资风险：该商业地产存在一定的投资风险，包括市场波动、租户经营状况和法律风险等。

然而，租户的知名品牌和长期租赁合同可以降低租户经营风险。

项目推广策略欧阳歌谷（2021.02.01）一、推广目标：高档商业物业的品牌形象，引导大众认知并接受建筑及商业特点，促进销售成功，圆满招商入驻，旺场开业经营。

二、项目定位：根据市场现状和项目的自身特点，项目定位为：市场定位：首席体验式时尚主题商业中心消费定位：集购物休闲娱乐餐饮运动为一体的市民休闲中心（城市客厅）形象定位：商业建筑、商业运营模式创新者和领导者三、目标客户群本项目面向投资和经营两大类客户，结合项目自身的物业素质和客观的市场情况，客户群定位如下：（一）投资型客户分析客户类型第一类：经济基础雄厚，先富起来的人士1）、拥有自己经营企业的私营企业主；2）、以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者；3）、经济相当富裕，有丰富积蓄，以投资置业作为保值用途的人士；4）、企事业机关国家干部；✧购买心理分析以上人士对投资方面有丰富经验，主观性较强，消费心态上为得旺铺不惜一掷千金。

故此该客户群多为选购首层街铺，购铺预算相对较多，首要考虑的因素为商铺位置、人流量等，其次才考虑价格及回报率的问题。

对返租回报等促销措施的需求不太高。

第二类：经济富裕的本地市民✧客户类型1）、本地市民及周边县市的农民，经济富裕，有丰富积蓄，拥有相当资产及物业；✧购买心理分析收入稳定，多具良好投资意识，较具投资经验，对于中心城市及城区的优质物业将会有相当的兴趣。

第三类：经济基础扎实，收入丰厚，尤指专业人士✧客户类型1）、在大型企业公司或事业单位，年收入5万以上的高层管理人士；2）、有一定经营规模个体商户；3）、外出打工，并已取得稳定收入之外地人士；✧购买心理分析以上人士主要从事专业性较强的工作，该类人士购铺多选择首、二层或负一层商铺，部分资金周转能力稍低的人士将选择更高楼层，该类人士对投资回报的意识较强，并十分关注投资的利益点。

第四类：经济基础一般，但有较稳定收入及一定积蓄的工薪阶层和中小型个体户✧客户类型1）、在各企事业单位担任中层管理职务之中青年生力军；2）、从事IT、保险、直销相关职业等，较高收入的自由职业者；3）、由于银行利率偏低而寻找新投资者的中小蓄户。

房地产作为投资理财产品有哪些特征？⏹⏹房地产投资的优点1）房地产是一种耐用消费品房地产是人们生活的必须消费品，但不同于一般的消费品。

一般情况下，房子的寿命都在上百年以上，最少也可几十年（产权期限是70年）。

这种长期耐用性，为投资盈利提供了广阔的时间机会。

2）房地产的价值相对比较稳定房地产相对其他消费品，具有相对稳定的价值。

科技进步、社会发展等对其影响相对比较小。

不象一般消费品，如汽车、电脑、家用电器等，只会随着科技水平的发展，价值不断下降。

所以房地产具有较好的保值增值的功能。

3）房地产具有不断升值的潜力由于土地资源的稀缺性、不可再生性，以及人口上升、居民生活水平的提高，整个社会对房地产的需求长期处于上升趋势。

具体来说，人总是要住房子的，而且有不断改变居住条件的需求。

这些机会为房地产投资带来可预期的收益。

房地产投资的缺点1）流动性相对较差（流动风险）房地产作为不动产，最大缺点是流动性较差。

它不象其他金融产品，可随时变现或较容易变现。

一般要出售或出租都需有一定的时间，而不可知不可控。

有时，为了达到快速变现，可能要损失收益甚至亏损才行。

所以，房地产作为固定资产投资，一般是长期投资项目，家庭必须没有现金压力才行。

为了减少这种风险，一般考虑房地产投资作为投资组合的一部分，而非全部；另外就是在急需资金时，可把房地产抵押进行贷款。

2）投资金额比较大房地产投资额的起点都比较大，一般动辄数十万，或上百万。

对有些家庭来说，一辈子的结余就是为了购一套房。

3）政策风险房地产投资是一项政策性很强的经济活动。

如土地政策、城市规划、房地产税收、租金管制等的变化都可能给房地产投资带来一定的风险。

随着国家体制转型、政策完善、法治健全，以上风险可相应减少。

4）道德风险国内房地产市场的不成熟，也给少数开发商提供了违规欺骗的机会。

如房屋的质量、合同的不公正、产权的不完善等，都可能给房地产投资都带来损失。

1．商铺作为投资理财产品有哪些特征？商铺，由"市"演变而来，《说文》将"市"解释为"集中交易之场所"，也就是今日之商铺。

商业地产培训资料欧阳光明（2021.03.07）2011房地产专业知识（一）专业术语1、房地产：房地产是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，又称不动产。

两者具有整体性和不可分割性。

2、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。

3、土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地。

4、土地使用权出让年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定权限内出让给土地使用者。

其中居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其它用地50年。

土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。

5、三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。

6、七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。

7、房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场；1)一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。

2)二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。

3)三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。

8、银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。

9、五证：a. 《国有土地使用证》；b《建设用地规划许可证》；c. 《建设工程规划许可证》；d《建筑工程施工许可证.》；e.《商品房预（销）售许可证》。

城市广场设计要素一城市广场历史回顾我国历史上城市广场的演变是由“市”而来，南宋时期，因为商品买卖进一步专业化，市场根据形势的发展要求，以崭新的姿态重新组合，构成了一个有机整体。

人们在“市”的周围，为了进行商品交换，构筑了大量的建筑以适应其需要。

这种自然形成的商品空间具有广场空间的某些特征，也可以称为我国广场的自然发展雏形。

从世界范围来看，城市广场是在多种因素影响下形成和发展，突出的有以下三种因素：其一是社会文化因素，社会文化不同必然显现出不同的城市广场风格和做法。

其二是政治宗教因素，君主集权统治下的广场多以体现君主的权威为目的；宗教统治下的广场多以体现神的意志为目的；民主制度下的城市广场根据人们的生活需求演变而来。

其三是经济因素，经济活动直接影响着广场土地使用，推动着整个城市的发展。

总之，在数千年的城市发展过程中，城市广场的范畴在持续地发展演变，通过以下资料可概括出广场的历史：⑴“广场”源自古希腊，最初用于议政和市场(FORUM)，是人们进行户外活动和社交的“城市的起居室”，其特性、位置是松散和不固定的；⑵从古罗马时代开始，广场的使用功能逐步由集会、市场扩大到宗教、礼仪、纪念和娱乐等，广场也开始固定为某些公共建筑前附属的外部场地(PLAZA)；⑶中世纪意大利的广场功能和空间形态进一步拓展，它作为城市的“心脏”，在高度密实的城市中心区创造出具有视觉、空间和尺度连续性的公共空间，形成与城市整体互为依存的城市公共中心广场(SQUARE)雏型；⑷巴洛克时期，城市广场最大水准上与城市道路联成一体，广场不再单独依附于某一建筑物，而成为整个道路网和城市动态空间序列的一部分；⑸现代城市广场的范畴再次延伸，不仅市政、商业广场等是城市的主要广场，较大的建筑庭院、建筑之间的开阔地等也具有广场的性质，城市广场作为开放空间，其使用进一步贴近人的生活【2】。

二城市广场定义广场是城市的重要组成部分，它拥有与城市相同的历史。

古今中外，对广场定义众说不一。

第2章 货币时间价值欧阳光明（2021.03.07）一、单项选择题1．货币时间价值是（ ）。

A ．货币经过投资后所增加的价值B ．没有通货膨胀情况下的社会平均资本利润率C ．没有通货膨胀和风险条件下的社会平均资本利润率D ．没有通货膨胀条件下的利率2．一次性收付款复利现值的计算公式为（ ）。

A ．P=F （1+i ）-nB ．P=F （1+i ）nC ．P=A[(1+i)n-1i ]D ．P=A[1-(1+i)-n i] 3．年偿债基金是（ ）。

A ．复利终值的逆运算B ．年金现值的逆运算C ．年金终值的逆运算D ．复利现值的逆运算4．盛大资产拟建立一项基金，每年初投入500万元，若利率为10%，5年后该项基金本利和将为（ ）。

A ．3358万元B ．3360万元C ．4000万元D ．2358万元5．若债券每半年复利一次，其有效利率（ ）。

A ．大于名义利率B ．小于名义利率C ．是名义利率的2倍D ．是名义利率的 50%6.有一5年期的国库券，面值1000元，票面利率12%，单利计息，到期时一次还本付息，假设收益率为10%（复利、按年计息），其价值为（）。

A．1002元 B．990元 C．993.48元 D．898.43元7．下列不属于年金形式的是（）。

A．折旧 B．债券本金 C．租金 D．保险金8．在整个经济运行正常、不存在通货膨胀压力和经济衰退情况下应出现的是（）。

A．债券的正收益曲线 B．债券的反收益曲线C．债券的拱收益曲线 D．债券的平收益曲线9．已知（P/F,8%,5）=0.6806，(F/P,8%,5%)=1.4693，(P/A,8%,5)=3.9927，(F/A,8%,5)=5.8666，则i=8%，n=5时的资本回收系数为（）。

A．0.2505 B．0.6808 C．1.4693 D．0.1705 10．假设以10%的年利率借得30 000元，投资于某个寿命为10年的项目，为使该投资项目成为有利的项目，每年至少应收到的现金数额为（）。

21世纪商业地产顶级策划实战报告(3)第三部分:项目战略定位报告定位是商业项目及产品成败的关键。

产品市场就好像喜马拉雅山，底阔顶尖，价格因素划分出等高线，处于不同等高线的产品同植物一样，具有不同的生态环境。

雪莲必在冰原，蔓草则必喜湿好阴，植物只有在合适的生态环境中才能生存茁壮。

冷暖不能自知，或所知已晚，是许多项目和产品死于非命的原因。

商业项目定位是预测、策划与决策的统一，是利用市场及技术预测的结果，通过资源整合及策略创新等策划手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企业发展决定。

一、战略定位FIP“宏策划”将站在市场的高度为商业地产项目制定战略性总体定位。

二、商业定位（一）业态定位业态是为满足不同的消费需求而形成的不同的零售经营形式。

而业态定位即对商业项目要做成什么形式的商业确定定位。

FIP商业“宏策划”通过对销售店的结构特点分类，并根据其经营方式、商品结构、服务功选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构的不同，将商业零售业态（retailingtype of operation)分为百货店、超级市场、大型综合商场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心等九大业态。

1、百货店（Department)在一个大型建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。

2、超级市场(Super market)指自选销售方式，以销售生鲜商品，食品和向顾客提供日常必需品为主要目的地的零售业态。

3、大型综合商场（Centeral chandise store)采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势全为一体的，满足顾客一次性购全的零售业态。

4、便利店（Convenience store）满足顾客便利性d 需求为主要目的的零售业态。

5、专业店（Speciatity store)经营某一大类商品为主，并具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当今服务的零售业态。

商业地产价值的体现：合理规划彰显商业地产价值“地段，地段，还是地段”，这无疑是商业地产开发的金科玉律，然而，在商业地产项目的开发中，只注重地段的选择而忽视了建筑规划设计的现象却比比皆是。

诚然，一个商场的选址，是创造财富之母，但项目最终能否开发成功、能否获取更加丰厚的投资回报，却更与商场精心规划的布局息息相关。

重视选址，更要重视规划设计现实中，不少投资决策者十分重视商业广场的选址，认为只要选址好，商铺建好后就不愁租售，收益就一定会好，因而忽视了对商场的规划设计。

事实上，商场的整体规划布局，往往决定商场今后效益的好坏，直接影响商场面积使用率、出租率、开业率、收益率、租售价格、招商率及投资风险大小等方方面面，关系到商业项目的成败。

一些开发商、商铺投资者误认为商场规划布局在项目完成后可随意更改，甚至可以推倒重来，不是什么大不了的事情。

因此，他们往往在项目开发前期，对商业地产合理规划布局的重要性和有关专业技术半信半疑，或者根本不相信，直到项目开发失败后才亡羊补牢，而此时却往往是木已成舟难以补救。

地段选址优越，但缺少规划设计的失败商业项目很多。

惠州某商业项目位于商业繁华地段，日客流量达数万人，占尽地利选址优势。

但地段如此优越的项目却因整体规划布局失误而致使招商工作无法完成，2万平方米的商场仅首层临街的500平方米出租给一品牌连锁餐饮店，整体的出租率极低。

再如惠州江北某商场地理位置十分优越，交通尤其便利，无论地段、规模还是配套都具有优势，几家超市百货商场都想进驻，但看了现场后，商家发现整个卖场的柱网结构和分布设计不合理。

结果可想而知，多家主力店只能“望铺兴叹”。

由此可见，一旦商场规划布局失误，即使项目地段再好、营销手法再灵活、招商条件再优惠，也无力回天。

如此，不但给投资商造成一时的各种严重经济损失，同时也必然带来各种难以估计（包括策划、宣传推广、营销、招商、开业、经营管理等方面）的连环性经济损失，更痛失商铺今后数十年出租的长久回报。