房地产评估商业地产会影响房地产价值评估
商业房地产等收益性物业，在一般情况下物业已出租，有的剩余租期长达十余年，譬如承租方经营连锁超市、经济型酒店等，《租赁合同》已进行租赁登记，房地产交易并不能改变承租人享有的各项权利和义务。
因此，房地产价值评估的租约对房地产交易价格有实质性影响：如果租约租金高于市场租金，其交易价格要高于无租约时的交易价格。
反之，房地产价值评估时租约租金低于市场租金，其价格要低于无租约时的交易价格。
本文对房地产价值评估时租约影响值的评估思路进行探讨，旨在抛砖引玉。
一、三种估价方法与租约影响房地产价值评估
运用市场法、成本法和收益法等三种房地产估价方法估价，估价结果是否考虑租约对评估价格的影响？
1、市场法：在市场法计算公式和参数中，未提出对可比案例有无租约情况进行修正，估价师在实践当中很少对租赁因素进行个别因素修正，因为在实际调查及选取交易案例时，很难获得成交案例是否附租约以
及租约租金和租期的情况，因此，笔者认为市场法求取的比准价格没有考虑租约。
2、成本法：我们从成本法的计算公式和参数中，难觅租约影响因子，因此，求得的积算价格也未考虑租约。
3、收益法：在收益法评估中，《估价规范》5．3．3指出“有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金”，因此，收益价格考虑了租约影响。
通过上述分析，我们得知三种估价方法求得的估价结果中，比准价格和积算价格没考虑租约影响，而收益价格考虑了租约影响。
《估价规范》明确提出“对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价”和“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，因此，对附租约的收益性物业估价，选取收益法后，另一种方法只能为成本法或市场法。
收益价格考虑租约影响，而积算价格和比准价格未考虑租约影响，收益法求出的估价结果与其他两种方法求出的估价结果的价格内涵不一致，势必影响估价结果的科学、准确与合理。
如果在估价假设与限制条件下说明估价结果不考虑租约影响，收益价格求取过程也不考虑租约影响，评估结果为无租约限制条件下的市场价格，这样处理似乎比较合理，但笔者认为，房地产价值评估这样处理租约影
响，估价师并没有全面履行估价责任，这样的估价结果会导致估价报告的使用者对价格判断产生偏差。
因此，笔者认为，对附租约房地产价值评估，估价结果应该考虑租约影响或者评估租约影响值。
二、房地产价值评估对收益物业的投资决策模型
投资者购买商业房地产等收益性物业，并通过其未来净收益获得长期投资回报，因此，在投资决策时，必然考虑支付成本能否通过未来收益全部动态回收。
如果物业投资的内部收益率大于其投资目标收益率，那么购买可行，否则，投资者会放弃该项投资。
物业投资者投资决策数学模型如下：
对于某一特定投资者，有其特定的投资目标收益率。
对于整个收益房地产行业，有着其租金与价格对应的行业平均投资收益率。
即在行业平均投资收益率下，有：
三、租约影响房地产价值评估的数学模型
某特定投资者对于某一附租约收益性物业进行投资决策，如果租约期
间的租金低于无租约时投资者要求的目标租金，投资者将因租约期内的租金损失而无法获得预期投资回报率，这时，投资者或者放弃购买，或者要求销售者降低物业售价以补偿其未来的收益损失。
此时，租约影响值为负值。
反之，如果租约期间的租金高于无租约时投资者要求的目标租金，投资者将出高于市场的价格购买，此时租约影响值为正值。
对特定投资者租约租金影响值计算见公式(4)、(5)
根据市场情况，采用市场平均投资收益率作为投资目标收益率，可以计算出租约影响值。
四、租约影响房地产价值评估的估价技术路线
通过上述房地产价值评估分析，我们可以得出租约影响房地产价值评估的估价技术路线如下：
1、不考虑租约影响，先求取估价对象的正常市场价格；
2、根据正常市场价格和购买成本，采用资本化率求取目标租金，见公式(7)、(8)：
五、房地产价值评估的运用举例
某二层框架商用物业，建筑面积2，000平方米，出租给××公司经营超市，租期二十年，2002年7月1日至2022年6月30日止，起始租金0．8元／M2·日，每五年递增10％，估价时点为2005年1月1日。
房屋2001年竣工，土地剩余使用年期为35年。
经市场调查，当地同类规模的一、二层商场的平均租金单价为2．5元／M2·日。
通过市场比较法求得该商场的比准价格为7000元(求解过程略)。
1．无租约限制条件下，收益价格求解过程如下：
1)年潜在客观租金＝2，000×360×2．5＝1，800，000元
2)经市场调查，商场空置率取15％
3)年有效租金＝1，800，000×(1－15％)＝1，530，000元
4)年保险费取建造费用的0．2％，约4元／平方米，年
年保险费＝2，000×4＝8，000元
5)年维护管理费取建造费用的3％，约60元／平方米·年
年维护管理费＝2，000×60＝120，000元
6)房产税：取年有效年租金收入的12％；
年房产税＝1，530，000×12％＝183，600元
7)营业税：取年有效年租金收入的5％计；
年营业税＝1，530，000×5％＝76，500元
8)附加税率为营业税的11％(其中城市建设维护税7％、教育费附加3％、河道管理费1％)；
附加税＝765，000×11％＝8，415元
9)年净租金＝1，530，000－8，000－120，000－183，600－76，500－8，415＝1，133，485元
10)资本化率取7％，购买成本为购买总价的4％
收益价格单价＝14，111，530÷2，000＝7，055元／平方米
取值：7，060元／平方米
2．取比准价格与收益价格算术平均值，求得不考虑租约情况下的评估价格为7，030元／平方米，评估总价14，060，000元。
3．估价时点起，以后各年租约租金情况：
第1-2年，租金单价0．8元／平方米／日，年租金576000元
第3-7年，租金单价0．88元／平方米／日，年租金633600元
第8-12年，租金单价0．968元／平方米／日，年租金696960元
第13-17年，租金单价1．0648元／平方米／日，年租金766656元
各年净租金计算见下表：
由于租约租金明显低于市场租金，估价对象在租约限制下的市场评估价格为无租约限制条件下市场价格的50．8％。
如果按照无租约限制市
场价格的50％发放贷款，银行将面临较大风险。
关于案例的其他说明：该案例所在地区，以前为农田，在2000年前规划为城镇建设用地，建设居住小区和配套商服设施，一期小区建设后，没有引进大型连锁超市，区内商业设施缺乏，当时商品房销售不甚理想，住宅单价3500元／平方米左右。
2002年，开发商引入知名连锁超市入驻，某大型超市以较低租金签订20年合同，每五年递增10％。
大型超市入驻和开业，带动该地区的人气，一些小的商家也纷纷落户该地区。
随着商业配套设施改善，区内住宅很快销售一空，虽然后开发的二期、三期住宅价格提高不少，但销售情况非常良好。
在估价时点，当地二手住宅平均价格在6000元／平方米左右，新建底层商铺的售价在1万元以上。
开发商让利签订长期租约的租金损失能通过住房销售进度加快和销售提价得到补偿。
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六、房地产价值评估结语
为满足金融企业防范商业抵押贷款风险的需要，推行抵押价值评估是房地产评估发展必然，租约影响值评估对附租约商业房地产抵押价值评估有重要意义。
对附租约商业房地产评估，不考虑租约影响的房地产评估价格对金融机构放贷参考意义不大，反而可能误导金融放贷，导致商业银行抵押贷款风险。
因此，为求得科学、客观、合理的估价结果，全面履行估价师职责，对附租约商业房地产评估，我们应评估商业房地产所附租约的租约影响值，尤其是所附租约的租期长，租金市场租金差别较大的商业房地产。
