第七章投资性房地产-投资性房地产转换为非投资性房地产

注册会计师考试辅导《会计》第七章讲义2投资性房地产一、成本计量模式企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

1.采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。

2.采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。

二、公允价值计量模式1.企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

采用公允价值模式计量的条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

注意（新增）：以公允价值模式后续计量的企业，对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。

2.会计处理采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

会计处理如下：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益或作相反分录。

三、计量模式的变更●同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

但在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。

第七章投资性房地产一、单项选择题1. 下列不属于企业投资性房地产的是( )。

A.企业持有并准备增值后转让的土地使用权B.房地产企业拥有并自行经营的饭店C.房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租D.企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业管理当局作出正式书面决议，明确将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的2.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，应按投资性房地产准则确定的成本，借记( )科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

A.投资性房地产B.固定资产C.在建工程D.无形资产3.甲房地产开发商于2008年1月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为1000万元，已计提跌价准备170万元，该项房产在转换日的公允价值1100万元，则转换日计入投资性房地产—成本的金额是( )万元。

A．1100 B．830 C．1000 D．9304.甲公司于2007年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元。

长江公司2007年应确认的公允价值变动损益为( )万元。

A.损失50B.收益150C.收益150D.损失1005.下列各项说法，不正确的是（）。

A. 非投资性房地产转换为投资性房地产的，转换日通常为租赁期开始日B. 自用建筑物或土地使用权停止自用，已达到可经营出租状态，且企业管理当局正式作出书面决议将用于经营出租且持有意图短期内不再发生改变的，可视为非投资性房地产转换为投资性房地产，转换日为企业管理当局正式作出书面决议的日期C. 租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期D. 自用建筑物或土地使用权停止自用，已达到可经营出租状态，且企业管理当局正式作出书面决议将用于经营出租且持有意图短期内不再发生改变的，可视为非投资性房地产转换为投资性房地产，转换日为租赁期开始日6.甲公司将一办公楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为50000万元，已计提的累计折旧为1000万元，已计提的固定资产减值准备2000万元，转换日的公允价值为60000万元，则记入“资本公积—其他资本公积”科目的金额为( )。

2015年注册会计师资格考试内部资料会计第七章 投资性房地产知识点：非投资性房地产转换为投资性房地产● 详细描述：　1. 非投资性房地产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （1）作为存货的房地产转换为投资性房地产。

（成本模式涉及存货转换比较特殊） 企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

（2）自用房地产转换为投资性房地产2.非投资性房地产转换为采用公允价值进行后续计量的投资性房地产　【书边笔记】采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量情况下，转换日不利差额记“公允价值变动损益”的借方，有利差额记“资本公积——其他资本公积”的贷方。

例题：1.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。

转换当日公允价值小于原账面价值的差额通过（）科目核算。

A.营业外收入B.资本公积C.公允价值变动损益D.其他业务成本正确答案：C解析：公允价值小于原账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”科目；公允价值大于原账面价值的贷方差额记入“资本公积”科目。

2.下列各项中，不影响利润总额的是（）。

A.出租机器设备取得的收益B.出售可供出售金融资产结转的资本公积C.处置固定资产产生的净收益D.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额正确答案：D解析：选项D,应记入“资本公积——其他资本公积”科目。

3.甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项：20×1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3000万元。

该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

因公司迁址，20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。

2015年注册会计师资格考试内部资料
会计
第七章 投资性房地产
知识点：投资性房地产后续计量模式的变更
● 详细描述：
企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更。

在满足条件的情况下，企业对投资性房地产可以从成本模式计量变更为公允价值模式计量。

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

例题：
1.关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。

A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更
B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本
模式
C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更
正确答案：B
解析：企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号一会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

第12 讲投资性房地产的转换和处置（知识点四）投资性房地产的转换〔一〕投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

企业必须有确凿证据说明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。

这里确实凿证据包含两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。

包含：〔1〕投资性房地产转换为自用房地产；〔2〕投资性房地产转换为存货；〔3〕自用房地产转换为投资性房地产；〔4〕作为存货的房地产转换为投资性房地产。

〔二〕房地产转换的会计处理1.在本钱模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

（解释 1）将账面价值 50 万元的固定资产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕对外出租，采纳本钱模式进行后续计量，投资性房地产的入账价值为 50 万元〔即转换前的账面价值 50 万元〕。

借：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30贷：固定资产100投资性房地产累计折旧20投资性房地产减值打算30假设相同条件下，投资性房地产转换为自用：账面价值 50 万元的投资性房地产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕租赁期满，不再对外出租打算自用，该企业对投资性房地产采纳本钱模式进行后续计量，转换日的处理是上述分录反向：借：固定资产100投资性房地产累计折旧 20投资性房地产减值打算 30贷：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30（解释 2）存货转为本钱模式的投资性房地产：借：投资性房地产存货跌价打算贷：开发产品本钱模式的投资性房地产转为存货：借：开发产品投资性房地产累计折旧〔摊销〕投资性房地产减值打算贷：投资性房地产2.自用房地产转换为公允价值计量的投资性房地产，公允价值与账面价值的差额：〔1〕公允价值大于账面价值，贷方差额，计入其他综合收益。

第七章投资性房地产近年来，投资性房地产成为了一个备受关注的话题。

随着国家经济的不断发展和城市化进程的推进，投资性房地产已经成为了众多投资者追逐的对象。

本文将探讨投资性房地产的定义、特点以及对经济和社会的影响。

投资性房地产，顾名思义，是指个人或机构以获取投资回报为目的而购买的不用于自身居住的房地产。

与自住房不同，投资性房地产通常被看作是一种理财工具，通过租金收益和资产增值来实现投资回报。

投资性房地产的特点在于其持有者将其视为一种长期投资，通常会将其出租给他人或者以期待升值的目的持有。

首先，投资性房地产的存在对经济发展起到了积极的促进作用。

房地产业是一个与许多相关行业息息相关的产业，投资性房地产的需求带动了建筑工程、金融、家具装修等行业的发展。

在一个投资性房地产需求旺盛的市场，各类建筑公司和装修公司将迅速崛起，从而提供了大量的就业机会。

此外，投资性房地产的销售也推动了金融机构的发展。

银行和其他金融机构通过向投资者提供贷款和融资来推动房地产市场的发展，从而促进了整体经济的增长。

其次，投资性房地产对个人投资者和机构投资者来说，也提供了一种相对稳定的投资工具。

相对于其他金融市场投资，投资性房地产具有较低的风险和较稳定的回报。

房地产市场的价值波动较小，长期来看，房地产通常会随着经济的增长而增值，可以提供相对稳定的资产增值和租金收益。

对投资者而言，投资性房地产是一种较为可靠的投资方式，可以为其提供稳定的现金流和资产增值。

然而，投资性房地产并非没有风险。

由于房地产市场的行情受多种因素的影响，投资性房地产也面临着市场风险和法律风险。

市场风险主要指房地产市场价值的波动，房地产市场的投资回报并非始终稳定，存在一定的不确定性。

法律风险主要指政策法规的改变可能对投资性房地产造成的影响。

政府对房地产市场的调控政策、土地使用规划等的变化都可能对投资性房地产产生重要影响。

面对这些风险，投资者应保持审慎的态度，做好风险评估与管理。

第七章投资性房地产一、单项选择题1.下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A。

企业出租给本企业职工居住的房屋B.企业拥有并自行经营的旅馆C.企业自用的办公楼、生产车间厂房D.持有并准备增值后转让的土地使用权2.2015年1月1日，甲公司与乙公司签订一项租赁合同，将当日购入的一幢写字楼出租给乙公司，租赁期为2015年1月1日至2017年12月31日。

该写字楼价格为1500万元，外购时发生直接费用5万元,为取得该写字楼所有权另支付了契税等相关税费60万元，以上款项均以银行存款支付完毕.另购入该写字楼时发生的谈判费用为2万元，差旅费为3万元。

不考虑其他条件，则该项投资性房地产的入账价值为( ）万元。

A。

1500 B。

1505 C。

1565 D。

15703.甲公司2012年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为4000万元。

该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧.因公司迁址，2015年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议.该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日,租期2年，年租金600万元，每半年支付一次.租赁协议签订日该办公楼的公允价值为3900万元。

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

2015年12月31日,该办公楼的公允价值为2200万元.下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（).A.出租办公楼应于2015年计提折旧200万元B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益400万元C。

出租办公楼应于租赁期开始日按其原价4000万元确认为投资性房地产D。

出租办公楼2015年取得的300万元租金应冲减投资性房地产的账面价值4。

投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入( ）科目进行核算。

A.在建工程B.投资性房地产——在建C。

开发产品D.投资性房地产—-成本5.2015年6月3日,甲企业与乙企业签订的一项厂房经营租赁合同即将到期,甲企业对投资性房地产按照成本模式进行后续计量，原价为6000万元，至6月30日已计提折旧600万元。

投资性房地产的后续计量及转换投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，即不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量：一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。

取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。

投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。

经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

公允价值模式的最大特点是在会计期末按照公允价值调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值变动计入当期损益。

从理论上说，采用公允价值模式进行后续计量更符合投资性房地产的特点，但实务中能否持续可靠取得公允价值是较大的挑战。

为此，会计准则提出了两种计量模式供企业选择，并对选择公允价值模式所应具备的条件进行了规定。

采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

所在地，通常指投资性房地产所在的城市。

对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。

(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。

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近三年考题分数不高，属于不重要章节。

本章应关注的主要内容有：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产的初始计量；（3）投资性房地产的后续计量；（4）投资性房地产的转换和处置。

主要内容第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

二、投资性房地产的范围【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。

（2）作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。

如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物E.企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】ACE【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

⼀、投资性房地产的转换（⼀）投资性房地产转换形式和转换⽇1．转换形式“⾮投资性房地产”与“投资性房地产”的转换。

2．转换⽇“⾮投资性房地产”转换为“投资性房地产”：租赁期开始⽇或⽤于资本增值的⽇期。

“投资性房地产”转换为“⾮投资性房地产”：房地产达到⾃⽤状态⽇期。

（⼆）房地产转换的会计处理1．成本模式投资性房地产采⽤成本计量模式的房地产转换，按帐⾯价值对应转换。

2．公允价值模式⾮投转投：投资性房地产按公允价值计量，投资性房地产公允价值与⾮投资性房地产账⾯价值的借⽅差额记⼊“公允价值变动损益”科⽬，贷⽅差额记⼊“资本公积—其他资本公积”科⽬投转⾮投：⾮投资性房地产按公允价值计量，⾮投资性房地产公允价值与投资性房地产账⾯价值的差额记⼊“公允价值变动损益”科⽬【例7-10】20×8年8⽉1⽇，甲企业将出租在外的⼚房收回，开始⽤于本企业⽣产商品。

该项房地产账⾯价值为3 765万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧l 235万元。

假设甲企业采⽤成本计量模式。

甲企业的账务处理如下：借：固定资产 50 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销） 12 350 000 贷：投资性房地产 50 000 000 累计折旧 l2 350 000【例7-11】20×8年10⽉15⽇，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼⽤于本企业的⾏政管理。

20×8年10⽉15⽇，该写字楼的公允价值为4 800万元。

该项房地产在转换前采⽤公允价值模式计量，原账⾯价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。

甲企业的账务处理如下： 借：固定资产 48 000 000 贷：投资性房地产－成本 45 000 000 －公允价值变动 2 500 000 公允价值变动损益 500 000【例7-12】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼⽤于对外经营租赁。

20×8年10⽉15⽇，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书⾯决议，将该写字楼重新开发⽤于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当⽇的公允价值为5800万元。

【知识点】投资性房地产的转换★★★ （一）投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。

这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。

包括：（1） 投资性房地产转换为自用房地产； （2） 投资性房地产转换为存货；（3） 自用房地产转换为投资性房地产；（4） 作为存货的房地产转换为投资性房地产。

非投资性房地产转为投资性房地产时转换日的确定如下图所示。

应有确凿证据表明相关资产已因用途改变而发生实际状态上的改变。

【官方政策解读】2021年上市公司年报会计监管报告：将自用房地产转换为投资性房地产依据不充分。

个别上市公司本年度通过董事会决 议，拟将自用的房地产、土地使用权转为对外出租，并据此将相关资产转换为投资性房地产，按照公允价值进行后续计量。

对于此类投资性房地产转换，除董事会决议以外，上市公司还应有确凿证据表明相关资产已因用途改变而发生实际状态上的改 变，如已签订出租协议，或虽然尚未签订出租协议、但相关资产已不再用于日常生产经营活动，已进行重大的结构性调整且在功能上、性能上已达到可经营出租状态等。

投资性房地产转为非投资性房地产时转换日的确定如下图所示。

【例题·单选题】（2020年）20×9年3月8日，甲公司董事会通过将其自用的一栋办公楼用于出租的议案，并形成书面决议。

20×9年4月30日，甲公司已将该栋办公楼全部腾空，达到可以出租的状态。

20×9年5月25日，甲公司与乙公司签订租赁合同，将该栋办公楼出租给乙公司。

根据租赁合同的约定，该栋办公楼的租赁期为10年，租赁期开始日为20×9年6月1日；首二个月为免租期，乙公司不需要支付租金。

董事会或股东大会作出决议以后用于出租的。
❖ 4、闲置土地。
规定在一定期限内要开发。
（三）下列房地产，是否属于投资性房地产， 要根据具体情况判断：
❖ 1.一项房地产，部分用于赚取租金或资本增 值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管 理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果 能够分别计量和出售的，可以确认为投资性 房地产，否则不可。
准则出台背景
➢按照历史成本确认 的固定资产和无形资 产的账面价值能否反 映其真实的市场价值？
下沙宝龙城市广场
钱江新城
武林壹号
违反会计信息质量要求中的相关性和可靠性
准则出台背景
➢按照历史成本确认 的固定资产和无形资 产的账面价值能否反 映其真实的市场价值？
准则出台背景
国际上：英国、香港、国际会计准 则委员会已制定投资性房地产准则
2023/11/2
24
3.3 外购投资性房地产的确认和初始计量
❖ 账务处理:
成本模式
公允价值模式
借：投资性房地产 借：投资性房地产——成本
贷：银行存款等
贷：银行存款等
借：其他业务成本 此外，还应在“投资性房地产”科
贷：投资性房地 目下设置“公允价值变动”明细科
产累计折旧（累计摊 目，核算投资性房地产因公允价值
❖ 发生后续支出时 借：在建工程 贷：银行存款等
❖ 工程完工时，继续用于投资性房地产的 借：投资性房地产 贷：在建工程
2023/11/2
30
3.6 与投资性房地产有关的后续支出
❖ 费用化后续支出的会计处理 ❖ 企业应在支出发生时，根据支出的数额，编
制如下会计分录： 借：管理费用等 贷：银行存款等
2023/11/2
❖ [例2]甲企业在中关村购买了一栋写字楼，共 12层。其中5层经营出租给乙公司，6层经营 给丙公司，底层经常出租给某家大型超市。 甲企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修 等日常辅助服务。

一、投资性房地产的定义及特征
二、投资性房地产的范围
广东外语外贸大学财经学院 蒋基路
CPA 会计
一、投资性房地产的定义及特征
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地 产。既包括房屋建筑物，也包括土地使用权。 投资性房地产主要有以下特征： （一) 投资性房地产是一种经营性活动。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让 的土地使用权。 （二）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场 所的房地产和用于销售的房地产。 企业为了生产经营所拥有的房地产是企业的固定资产，不属于投资 性房地产。 房地产开发企业用于销售的房地产是是企业的存货，也不属于投资 性房地产。 （三）投资性房地产有两种后续计量模式。一种是成本模式，另一种是 公允价值模式。
3.有偿取得的土地使用权，或者是过去无偿取得的，现在要 出租、投资，补交了土地出让金，这种情况，要确认为一 项资产：如果补交土地出让金后用于出租，就属于投资性 房地产；如果补交土地出让金后，用于建造房屋或对外投 资，属于无形资产（土地使用权）。 4.必须是自己拥有的土地使用权才能划为投资性房地产，如 果是租赁来的，不能称为投资性房地产。比如A把自己拥有 的土地使用权出租给B，则A拥有一项投资性房地产；假如B 又出租给C，则B不拥有这项投资性房地产。 广东外语外贸大学财经学院 蒋基路
CPA 会计
（二）费用化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性 房地产确认条件的，应在发生时计入当期损益。 （其他业务成本）
【例7—6】
广东外语外贸大学财经学院 蒋基路
CPA 会计
第三节 投资性房地产的后续计量
※投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式. ※只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值 模式。但是。同一企业只能采用一种模式对所有 投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种 计量模式。 一、成本模式 二、公允价值模式 三、后续计量模式的变更

[财会考试]第7章-投资性房地产习题第七章投资性房地产一、单项选择题1.下列属于甲公司的投资性房地产的是( )。

A．甲公司持有的已经营出租给乙企业的土地使用权B．甲公司持有的自用办公楼C．甲公司以经营租赁方式租入丙企业持有的建筑物D．甲公司在企业附近购买了一栋商品房，改造成职工宿舍，出租给本企业职工，收取一定的租金2.甲公司将一栋写字楼出包给某建筑公司承建，建成后准备用于对外出租并采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼建造完成时的入账价值是指( )。

A．写字楼的实际发生建造成本B．甲公司向承包单位支付的工程价款C．写字楼的公允价值D．写字楼的可变现净值3.某企业购入一栋写字楼用于对外出租，并与客户签订了经营租赁合同。

写字楼买价为2000万元，另支付相关税费150万元。

在与客户签订经营租赁合同过程中，支付咨询费、律师费等10万元，差旅费2万元。

该投资性房地产的入账价值为( )万元。

A．2000 B．2150 C．2160 D．21624.下列项目中，属于外购投资性房地产的是（）。

A. 企业购入的写字楼直接出租B．企业购入的土地准备建造办公楼C．企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值D．企业购入的写字楼自用2年后再出租5.甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。

2010年1月5日，甲公司购入一建筑物（土地使用权和上层建筑不能区分计价）并准备用于对外出租。

2010年2月25日，与客户签订了房屋经营租赁协议，租赁期开始日为2010年3月1日。

房屋购买成本为3800万元，预计净残值为200万元，预计使用年限为20年，采用直线法计提折旧。

2010年度企业对该房屋应计提的折旧额为( )万元。

A．135 B．150 C．165 D．1806.企业对采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提折旧（摊销），应该计入（）。

A．其他业务成本B．管理费用C．营业外支出D．投资收益7.企业的投资性房地产采用公允价值模式计量，下列各项中，不影响当期损益的是( )。

投资性房地产与非投资性房地产的转换投资性房地产与非投资性房地产的转换121、投资性房地产转换为自用房地产•企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产产品、提供劳务或者经营管理，其转换日为房地产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产产品、提供劳务或者经营管理的日期。

–企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时固定资产减值准备××××××无形资产减值准备××××××投资性房地产减值准备××××××累计折旧××××××累计摊销××××××投资性房地产累计折旧（摊销）××××××投资性房地产××××××固定资产××××××无形资产××××××【案例1】2X15年7月1日，华联将出租的厂房收回，开始用于本企业生产。

成本模式计量，原账面价值为 2 000万元，累计已提折旧为450万元。

借：固定资产—厂房 20 000 000投资性房地产累计折旧 4 500 000贷：投资性房地产—厂房 20 000 000累计折旧 4 500 000–企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时»以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值»公允价值与原账面价值的差额计入当期损益固定资产××××××无形资产××××××投资性房地产——成本××××××投资性房地产——公允价值变动××××××公允价值变动损益××××××【案例2】2X15年3月1日，房产公司将对外出租的写字楼收回用于本企业的行政管理。

投资性房地产与非投资性房地产转换投资性房地产与非投资性房地产的转换–企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才能进行房地产的转换。

这里的确凿证据包括两个方面：•一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途形成正式的书面决议•二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变–房地产的转换形式（一）自用房地产转换为投资性房地产•企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

–企业将自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地产时固定资产××××××无形资产××××××投资性房地产××××××累计折旧××××××累计摊销××××××投资性房地产累计折旧（摊销）××××××投资性房地产减值准备××××××固定资产减值准备××××××无形资产减值准备××××××[案例1]华联公司决定将因转产而闲置的厂房对外出租。

2X15年6月10日，华联与B公司签订租赁协议，将厂房出租给B，租期开始日为2X15年7月1日，租期为5年。

厂房此时账面原价1 200万元 ，累计折旧300万元，华联成本模式计量。

借：投资性房地产—厂房 12 000 000累计折旧 3 000 000 贷：固定资产—厂房 12 000 000投资性房地产累计折旧 3 000 000–企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时»以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值»公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益»公允价值大于原账面价值的差额，计入其他综合收益投资性房地产——成本××××××固定资产××××××无形资产××××××累计折旧××××××累计摊销××××××固定资产减值准备××××××无形资产减值准备××××××公允价值变动损益××××××其他综合收益××××××[案例2]2X15年12月，房地产开发公司与D公司签订了租赁协议，将原办公楼出租给D公司使用，租赁开始日为2X16年1月1日，租赁期为3年。

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，
处置收入－其账面价值－相关税费→当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）
成本模式
公允价值模式
出售或转让时：
借：银行存款（实际收到的金额）
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
中级职称《中级会计实务》：投资性房地产与非投资性房地产之间的转换
投资性房地产与非投资性房地产之间的转换
成本模式下的转换
公允价值模式下的转换
【口决】原值转原值，折旧转折旧，摊销转摊销，准备转准备。
无差额，对应结转。
【口决】转换日公允价计量。
有差额。投资性房地产→自用：“公允价值变动损益”
非投→投资性房地产：借差：公允价值变动损益
①将作为存货的房地产→投资性房地产的，
借：投资性房地产——成本 （转换日公允价值）]
存货跌价准备
*公允价值变动损益
贷：开发产品（账面余额）
*资本公积——其他资本公积
②将自用→投资性房地产，
借：投资性房地产——成本 （转换日公允价值）
累计折旧
固定资产减值准备
*公允价值变动损益
贷：固定资产
*资本公积——其他资本公积
累计折旧
固定资产减值准备
贷：固定资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
（2）自用土地允价值﹤原账面价值的，其差额→当期损益（公允价值变动损益）；
转换当日的公允价值﹥原账面价值的，其差额→资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。