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华夏幸福财务分析报告
□郑州大学王翠翠/文
本文通过对华夏幸福基业股份有限
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华夏幸福股东权益报酬率
财务杠杆盈利能力
华夏幸福盈利情况分析
第一，为什么股东权益报酬率在持
续下降。盈利因素驱动模型的框架的逻
辑起点是股东权益报酬率，这与企业为
股东创造价值的目标一致。在业务分类
的基础上，将股东权益报酬率分解为由
经营活动产生的净经营资产报酬率和由
金融活动产生的财务杠杆作用程度。让
我们从股东权益报酬率开始进行分析：
表1华夏幸福盈利因素马区动模型:B标
年份201220132014股东权益报酬率47.74%44.10%39.72%净经营资产报酬率18.92%13.59%9.84%财务扛杆作用程度28.82%30.51%29.88%净金融成本率-0.38%0.60%-0.15%经营差异率19.30%12.99%9.98%财务扛杆149.33%234.85%299.30%修正的销售净利率15.34%13.12%14.01%净经营资产周转率123.40%103.57%70.23%从表1中5R们可以看出股东权益报酬
率虽然相对来说比较好，但是处于持续下
降的状况下，这说明企业为股东创造投资
回报的能力在下降，即通过企业经营投资
决策、金融投资决策、融资决策等甚至还
有偶然之间的影响等等获得的净利润也在
持续下降，这种下降可能是由于经营活动
获利能力下降所导致的。股东权益报》丨率=
净经营资产报酬率+财务杠杆作用程度，让
我们进一步分析：
一方面，从净经营资产报酬率的具 体数据我们可以看出华夏幸福从12年起
净经营资产报酬率在持续下降，而财务
杠杆作用程度的数据指标维持在 28%-30%，基本上没有太大变动幅度，
工业园区招商分析
一、销售现状
华夏幸福2014年实现年度销售额亿元，同比大幅上涨37%，而与2011年华夏幸福上市之初的165亿元年销售额相比，增长已两倍有余，2015年一季度，华夏幸福实现销售额亿元，相比去年同期增幅达%。根据华夏幸福的公告，其销售来源主要分为产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、园区住宅配套、城市地产开发等。其中园区住宅配套的销售额占绝对主导，在2014年华夏幸福亿元的年度销售额中，园区住宅配套为亿元，占据69%的比率。
在工业园区招商方面，截至2014年6月底，华夏幸福已为各地产业新城累计引进签约企业600余家，招商引资额突破1200亿元，创造新增就业岗位3万余个。
二、开发模式
华夏幸福并没有园区所有权，而是托管性质的‘轻资产运营’，开创“工业园区+房地产开发”的商业模式。
这个模式是与地方政府签约，垄断该区域一级开发，以垫资的方式进行土地整理和配套设施的建设，并代行政府职能招商引资发展特定产业，为园区提供服务。同时，利用一级开发的优势，公司可以获取大量房地产开发用地。最后，通过园区住宅的销售来回笼资金。
三、招商特点
1、产业升级三段论（固安工业园经验）
（1）第一阶段，“从无到有”①，主要工作是产业转移。
起初，固安主要承接来自北京的产业转移，主要是传统机械加工，产业质量不高，但也算有产业成效。
（2）第二阶段：“从有到高”
三四年过去，产业园聚集了几百家企业，就进入到“从有到高”的产业整合升级。华夏幸福基业梳理企业的产业链联系，抓
① “那时连条路都没有。当时举个牌子，告诉企业老板往里两公里，就是他选的地方，谁来呀？这却是我每天干的工作。”轷震宇表示。
住龙头企业围绕其招收项目，利用人为干预和促进形成一个个产业集群。如今，固安产业园内产业集群有16组之多。
华夏幸福
投资分析报告
引言
在A股的各指标排行中，华夏幸福盈利能力较强，净资产收益率为29.54%。相对价格较低，市净率为4.14倍，市盈率为16.20，营业利润率为33.03%，净利润率为22.49%，净利润同比增长率为35.22%，营业收入同比增长为40.40%。周、月均价线体系为多头排列，K线为小阳线。
一、公司分析
（一）公司介绍
表 1 华夏幸福基本信息
华夏幸福，全称华夏幸福基业股份有限公司，股票代码600340，注册地为河北省固安县，房地产开发企业，主营业务为房地产开发与销售和区域开发，经营范围具体包括房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发、科技技术推广、服务。①
① 百度百科，华夏幸福基业股份有限公司 公司名称 华夏幸福基业股份有限公司
股票代码 600340
注册地 河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号
法人代表 王文学
所属行业 房地产 — 房地产开发
总股本 29.55亿股
流通股本 29.55亿股
上年度每股收益 2.22元
每股未分配利润 4.80元
每股公积金 1.99元
市盈率 16.20
市净率 4.14
净资产收益率 29.54%
营业利润率 33.03%
净利润率 22.49%
净利润同比增长率 35.22%
营业收入同比增长率 40.40%
（二）行业地位
华夏幸福总市值为10 673 267.51在127家房地产企业中位于第四位， 2016年总收5068581.70万元，在同业中位于第五，总收入同比增长率为30.47%在同业中位于第三。2016年净利润为649.157.91万元，净资产收益率为33.39%，为同业第一。资产收益率4.52%，为同业第四。销售毛利率为28.98%，同业第一。营业利润率为16.38%，为同业第四。综上所述，华夏幸福的市场地位处于行业前列。
表 2 华夏幸福市场综合排名
华夏幸福产业园
目录
华夏幸福产业园 ....................................................................................................................... 1
一、华夏模式 ........................................................................................................................... 2
1、华夏幸福基业模式简析 ................................................................................................. 2
2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 ............................................................... 18
4、布局“特色小镇” 华夏幸福扩容新产业模式 ......................................................... 21
6、对华夏幸福产业新城模式的思考 ............................................................................... 25
7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 ................................................................... 28
8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 ................................................... 33
