标准实用文案
文档 华夏幸福产业园
目录
华夏幸福产业园 ............................................................................................................................ 1
一、华夏模式 ................................................................................................................................ 3
1、华夏幸福基业模式简析 ..................................................................................................... 3
2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 ................................................................. 19
4、布局“特色小镇” 华夏幸福扩容新产业模式 ........................................................... 22
6、对华夏幸福产业新城模式的思考 .................................................................................. 26
7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 ...................................................................... 29
8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 ..................................................... 35
【独家】探营嘉善产业新城，一窥华夏幸福的秘密
艳姐说
“一个北京城，N个孔雀城”、“国贸正东30公里，CBD的工业区”，简单粗暴的广告，是不少人对华夏幸福的笼统印象，左手“产业新城运营商”，右手以“孔雀城”为代表的房地产开发的发展模式，加上环京楼市的“风口”，让华夏幸福从2015年开始一跃成为房地产TOP10企业。
然而，4月14日，上交所18问对华夏幸福财报风险点进行全覆盖，其涉及面之广、问询力度之大，问题直指华夏幸福模式。很多人认为华夏幸福的故事或许就此打住，然而，华夏幸福时隔几天后的回复函，却让故事再次出现了大反转。
艳姐，近期受邀参加了华夏幸福组织的嘉善行活动，嘉善作为异地复制标杆区域，据华夏幸福官方报显示，区域新增签约入园企业 93
家，新增签约投资额 135.98 亿元，业绩增长也逐渐在京津冀的大本营之外形成了新的增长极。说实话，此次参访之后，艳姐对华夏幸福除京津冀以外的标杆区域、异地复制成果有个更加直观的认识。
NO. 1 华夏幸福遭遇“严苛拷问”
3月29日晚，华夏幸福公布了2017年度财务报表，全年实现营收596.35亿元，同比增长10.8%；实现净利87.8亿元，同比增长35.26%；实现销售额1522.12亿元，比2016年同期增长26.50%。
报告期内，公司的异地复制逐步兑现，京津冀以外区域销售额占比从上一年的7%大幅提升至23%。
然而，上交所的“十八问”，使得华夏幸福4月16日吃下一个跌停。
如果要问这“十八问”从何而来，其实还是得从华夏幸福的财报说起。正是这份财报，让华夏幸福到了这封问询函，问询函涉及公司的产业新城业务、房地产开发业务、融资及资金情况等三大方面，以及部分其他事项。
说到问询函，实际上对于上市公司来说并不是“毒药”，问询函是市场中新出来的事物，实际上它弥补了一个提示风险的作用。
面对尖锐拷问，上市公司可以针对问询函进行回答。这看上去更像是一场针锋相对的记者见面会，一旦回答不好，就可能陷入舆论风波。
华夏幸福基业模式简析
一、华夏幸福基业简介
（一）基本情况
华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。
（二）业绩情况
2014年度销售目标为500亿，截止2014年上半年，实现销售额共计242.13亿元，同比增长52.20%，截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长56.21%；实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。
表1：华夏幸福基业各年度主要财务指标:
截至日期 营业收入 净利润 每股净资产（元） 每股收收益（元） 净资产收益率（%） 销售毛利率（%） 营业收入（亿） 同比（%） 净利润
（亿） 同比（%）
2013年 210.60 74.38 27.15 52.21 5.03 2.05 44.30 33.81 2012年 120.77 55.03 17.84 31.34 4.89 2.02 51.42 39.65 2011年 77.90 76.22 13.58 225.46 4.74 3.28 66.49 41.93 2010年 44.21 37.75 4.17 -70.33 1.89 0.02 37.55 22.58 2009年 1.83 -39.29 0.07 119.23 1.88 0.05 2.78 18.11
华夏幸福基业对产业地产的启示
——工作思考及建议
集合在公司领导的理想主义旗帜下，遵循“跳出地产做地产”的先进理念指导，秉承产业带动就业，就业带动刚需，刚需带动住宅开发的循环经济模式。研究发现华夏幸福基业的“园区+地产”的模式与杨总的理念有异曲同工之妙。现就华夏幸福基业的“园区+地产”的模式研究，报告如下：
华夏幸福基业基本情况：
（一）公司简介
华夏幸福基业股份有限公司，主营房地产开发与区域开发业务。前身为廊坊市华夏房地产开发有限公司，成立于1998年，初始注册资本为200 万元，后经历三次增资，三次股权转让，于2007年整体改制为股份制公司。改制后，总股本为10.5亿元，同时公司名称变更为“华夏幸福基业股份有限公司”。
（二）业务结构
华夏幸福基业股份有限公司业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，集中于河北境内廊坊、固安、大厂和怀来等，环北京郊区布局。借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务，目前业务范围包括河北省内的城市住宅开发、商业地产开发以及北京周边的城市低密度住宅开发。京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建
设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
（三）发展模式
独特的“园区+地产”模式，公司以园区开发立项，地产开发随行的模式。该模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其对政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等种多业态物业开发经营中，正因为如此，公司后期土地储备超预期的概率很大。
其中，专门负责园区开发的九通投资在区域开发实践过程中，形成了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。
