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第十二章物权概述12.1 复习笔记一、物权的概念和特征1．物权的概念物权是由法律确认的主体对物依法所享有的支配权利，换言之，是指权利人在法定的范围内对特定的物享有的直接支配并排他的权利。
该定义具有三方面的含义：（1）物权不仅是人对物的关系，也是人与人的关系。
（2）物权是支配权，物权的权利人享有对物直接支配，并排斥他人干涉的权利。
（3）物权是排他性的权利。
2．物权与债权的区别（1）物权是支配权，而债权是请求权。
（2）物权是绝对权和具有排他性的权利，而债权是对人权和相对权。
（3）物权具有优先性，债权是平等性的权利。
（4）物权具有追及效力，而债权只能在特定当事人之间发生效力。
（5）物权的设立采法定主义，而债权的设立采合同自由原则。
（6）物权的客体主要是有体物，而债权主要以行为为客体。
（7）物权具有永久性和长期性，债权具有暂时性。
二、物权的分类1．所有权与他物权（1）所有权，是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处分的权利。
所有权是物权中最完整、最充分的权利。
（2）他物权，是指所有权以外的物权，是在所有权权能与所有权人发生分离的基础上产生的，由他物权人对物享有一定程度的直接支配权。
（3）二者的区别表现在：①权利主体不同。
所有权的权利主体是所有人，义务主体是非所有人；而他物权的权利主体只能是所有人以外的其他权利人。
②权利内容不同。
所有权人享有占有、使用、收益和处分权；而他物权的内容是受限制的、不完全的。
③权利存在的期限不同。
所有权的存在通常不受时间限制；他物权则不同。
2．用益物权和担保物权（1）用益物权，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性权利。
（2）担保物权，是指以担保债权为目的，用以确保债务的履行的物权。
（3）二者的区别是：①支配的价值不同。
用益物权以追求物的使用价值为内容，标的物必须有使用价值。
而担保物权以标的物的价值和优先受偿为内容，其支配的对象是担保物的交换价值。
②存续期间不同。
物权立法：采纳物权还是财产权王利明中国人民大学法学院教授，博士生导师上传时间:2002-3-29物权法是大陆法所特有的概念，严格地说，罗马法中并不存在物权法与债权法的概念，甚至在罗马法中，物与物权乃至权利的概念都没有严格区分。
直至东罗马帝国时期，查士丁尼制定《法学总论》对物和物权的概念并未作严格区分，《法学总论》中将物与用益物权、所有权、地役权等都是混淆在一起的。
当然，罗马法曾存在“对物法”和“对人法”的概念，有学者认为，这两个概念是现代物权法与债权法分立的起源，也不无道理。
１８０４年的《法国民法典》也深受罗马法上述规定的影响，仍然没有严格区分物与物权等概念，从而也没有明确提出一个物权概念并在此基础上建立一个完整的物权法。
中世纪的注释法学家在解释罗马法时创造了物权一词的概念，他们从罗马法的对物之诉和对人之诉中，引申出“物权”和“债权”的概念，并将物权的两权形式即完全物权和他物权用一个概括性的概念即物权概括，从而在大陆法系真正形成了物权的概念。
１７世纪罗马法在德国得到广泛传播时，德国法学家便接受了物权的概念，开始提出物权与财产的区别。
１８世纪的《马克西米连——巴伐利亚民法典》和《普鲁士民法典》均采用了与罗马法的上述体系不同的模式。
１９００年《德国民法典》将物作为权利客体移到总则部分，并将物权、债权和继承作为三种不同性质的财产权，分别成编加以规定，物权法正是从《德国民法典》开始才真正形成具有自身独立体系的、内容完整的法律，并成为民法中的一项重要制度。
１８９６年的《日本民法典》、１９０７年的《瑞士民法典》以及１９６６年的《葡萄牙民法典》等大陆法系有代表性的国家的民法典均采纳了物权的概念。
在我国物权立法中，一个争议较大的问题就是：我国立法是应当采纳财产权而不是物权的概念，还是应当采纳德国民法典的模式，使用物权的概念和体系？有学者认为，法律乃至整个社会科学领域应当过问的是人与人的关系，不是人与物的关系。
立法者从德国、日本（直接是从台湾地区）引进“物权”概念时，将陷入“见物不见人”的状况，并且法律从题目到内容也实际引导国民“见物不见人”。
2017年第1期法治研究《物权法司法解释（一）》解读梁慧星**作者简介：梁慧星，中国社会科学院学部委员，北京理工大学珠海学院民商法律学院名誉院长。
2016年2月23日，最高人民法院发布了《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 （以下简称《解释》）。
《解释》共计22个条文。
现就《解释》条文的文义、目的及适用进行逐一解读。
一、如何处理涉及不动产物权登记的民事案件首先看《解释》第1条：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。
当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
”涉及不动产物权登记的，包括两类民事案件。
第一类是关于不动产物权归属的争议，即《物权法》第33条的规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
”当事人对某项物权的归属或者内容发生争议，任何一方均可以依据本条向人民法院起诉请求确认自己的权利，称为权利确认请求权。
据此向人民法院提起的诉讼，称为确权之诉。
确权的结果有可能改变原来的登记。
另一类是因不动产的买卖、赠与、抵押等产生的争议，属于债权关系。
依据买卖合同、赠与合同发生标的物所有权过户，依据抵押合同设立抵押权，买卖合同、赠与合同、抵押合同是发生物权变动的基础关系、原因行为。
但并不是所有的债权关系都会发生物权变动，发生物权变动的债权关系只是买卖合同、赠与合同、抵押合同、质押合同、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、地役权设定合同等。
这两类案件法律根据不同，第一类是根据《物权法》第33条确认物权请求权提起的确权之诉；第二类是根据买卖合同、赠与合同要求出卖人交付不动产并办理不动产所有权过户登记，或者根据抵押合同要求抵押人办理抵押登记、设立抵押权之诉。
第二类诉讼的关键是办理不动产过户登记或者抵押登记，如果能够履行（被告仍享有标的物所有权），法院应依据《合同法》第110条的规定作出强制交房并办理产权过户、强制办理抵押登记的判决；如果已经不能履行（标的物所有权已被第三人合法取得），那就不可能发生物权变动的效果，则应依法追究被告的违约责任。
一图读懂物权法司法解释(一)(附解读及全文)附解读最高法民一庭庭长解读物权法司法解释(一）最高人民法院今天发布《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》，该司法解释自2019年3月1日起施行。
最高人民法院民一庭庭长程新文今天对此进行了权威解读。
一、《解释》制定的背景物权法是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起着基础性作用，是中国特色社会主义法律体系中的重要支柱性法律。
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）自2019年10月1日起施行以来，对于维护国家基本经济制度，维护市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，都发挥着举足轻重的作用。
党的十八届四中全会通过的《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》指出，要依法保障公民人身权、财产权、基本政治权利等各项权利不受侵犯，实现公民权利保障法治化；健全以公平为核心原则的产权保护制度，加强对各种所有制经济组织和自然人财产权的保护。
这为我们在全面推进依法治国新时期进一步完善和加强财产权保障指明了方向。
产权本身是一个经济学概念，法律上与其大致对应的概念是财产权，而物权则与债权一起共同构成了近现代财产权的两大基石。
正所谓“有恒产者有恒心”，物权作为最为基础和重要的财产权，是社会每个人、每个团体乃至国家的基本权利，也是民事主体从事各种经济或社会活动、创造财富的基础。
因此，通过适用法律，把法律和政策的精神加以贯彻和展开，依法全面、平等保护各种所有制经济组织和自然人享有的物权，从而为人民群众安定、幸福的生活，为经济社会有序、健康发展提供坚实的司法保障，人民法院责无旁贷。
最高人民法院一直非常重视《物权法》的司法实践运用工作。
《物权法》实施后，就确定了多维度、分步骤的物权法司法解释工作规划，特别是在党的十八届四中全会之后，有关《物权法》各编（章）内容的司法解释进一步加快了修订或起草工作进度。
为起草本《解释》，最高人民法院自2019年起，在总结审判实践经验的基础上，通过调研、召开各界人士参加的座谈会、书面征求意见等方式，听取了法院系统、立法机构、相关部委和专家学者的意见。
王利明物权法中的基本问题王利明物权法中的基本问题首先谈一下物权的概念。
什么是物权?我们在起草物权法的时候，有不少人认为物权这个词非常的古老，而且似乎比较晦涩。
不太为一般人所接受，所以有一些学者建议将物权改为“财产权”，或者叫“产权”，更容易为一般人所理解。
我们不赞成这个看法，因为在大陆法系中，财产权这个概念指的是一切具有财产内容的。
可以移转。
可以继承等等这样的一种权利。
它是和人身权，比如说名誉权，肖像权等等相对应的。
财产权是一个范围很广泛的概念，它不仅仅包括了物权，还包括了债权。
如合同债权，合同的权利，这些都属于财产权的范畴。
如果我们用财产权这个提法，物权法就确定不了它的调整对象，没有办法和合同法以及其他的法律相区别。
而且，如果用财产权代替物权的概念。
物权与债权的区别也就不存在了。
在大陆法系，这两个概念是必须作出严格的区分的。
下面我要谈谈这种区分。
什么是物权呢?物权是民事主体依法享有的直接支配特定的物并且能够对抗第三人的财产权利。
具体来说，物权有以下几个特点，也可以说是它和债权相区别的一些表现。
首先，我们要强调物权是一种支配权。
支配权指的是权利人可以根据自己的意志直接依法占有和使用其物，不需要其他人的帮助就可以直接占有和使用其财产。
在这一点上。
它和债权是不一样的。
通常我们说，物权是一种支配权，债权是一种衣求权，即请求他人为一定行为和不为一定行为的权利。
支配权和请求权的关系看起来很难区别，实际上道理是很简单的。
举一个简单的例子，我要和某某人订立一个买卖合同，买一批货物。
在合同里面明确规定1月1日交货，那么，在没有交货之前，买受人对这批货还没有形成一种支配权，因为他没有直接占有这批货，而是由出卖人占有这批货。
在此，出卖人享有的是支配权，而对于买受人来说，则享有的是合同债权，这种合同债权就称为一种请求权。
所谓请求权，在这里就是买受人作为债权人有权请求出卖人在1月1日履行期到来以后交付货物，这是一种请求的权利。
物权法平等保护原则之探析王利明中国人民大学法学院教授博士生导师上传时间:2010-5-20 浏览次数:1559字体大小：大中小一、平等保护原则的内涵所谓物权法的平等保护原则是指物权的主体在法律地位上是平等的，其享有的所有权和其他物权在受到侵害以后，应当受到物权法的平等保护。
平等保护原则是民法平等原则在物权法中的具体化。
我国民法主要调整平等主体之间的财产关系和人身关系，平等原则是民法的基本原则，它在物权法中就体现为平等保护原则。
物权法如果放弃平等保护原则，就违反了民法的基本原则，脱离了物权法作为民事法律的基本属性。
有学者认为，物权法所说的平等保护是指实质的平等。
这种看法有一定的道理，例如，对不同的财产在遭受损害时要提供同样的救济，这确实是体现了实质平等的含义。
但是《物权法(草案)》中的平等保护也体现了形式平等，比如，确认物权主体地位的平等就是体现了形式上的平等，因此平等保护是形式平等和实质平等的结合。
二、平等保护原则的误区与澄清正确理解物权法的平等保护原则，必须澄清几种对平等保护原则的不恰当认识：(一)公有财产特殊保护论。
此种观点认为，《宪法》规定，“公共财产神圣不可侵犯”，这就意味着对公有财产实行特殊保护；如果物权法规定平等保护原则，就背离了社会主义方向。
所以，物权法应当对公有财产实行特殊的保护。
个别学者甚至主张如果在《物权法》中不明确写上对公有财产的特殊保护就是违宪。
此种观点显然是对《宪法》的误解。
我们在物权立法中必须对这种观点进行澄清。
我国《宪法》和《民法通则》都已经明确规定了公有财产神圣不可侵犯的原则，但《宪法》也规定了合法的个人财产受法律保护。
例如，我国《宪法》第11 条规定：“在法律规定范围内的个体经济、私营经济等非公有制经济，是社会主义市场经济的重要组成部分”。
“国家保护个体经济、私营经济等非公有制经济的合法的权利和利益。
国家鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，并对非公有制经济依法实行监督和管理”。
首先简单解释什么是物权？《物权法草案》第2条，物权是权利人支配动产不动产的权利，特定物指动产不动产，指的就是房屋土地不动产各种有型的动产所享有的权利就是物权。
物权是针对有形财产，无形资产，比知识产权，股票，证券是受其他法律调整，它不是物权！物权在草案里是支配权支配权就是根据权利人的意志支配特定的物，排斥他人干涉。
支配权与请求权相对应，与债券相区别，物权都是支配权，债券都是请求权，请求权是指权利人得请求他人为特定行为（作为、不作为）的权利，合同就是债券，支配权与请求权他高度的概括了物权和债券的特点。
物权也是一种对世权，物权都是一种对世权，对世权，又称绝对权，是指其效力及于一切人，即义务人为不特定的任何人的权利。
它的义务人是不特定的任何人，即任何人均负有不妨害权利人实现其权利的义务。
对世权的主要特点在于，权利人可向任何人主张权利，权利人不须借助义务人的积极行为就可实现其权利。
对世权的主体一般不必通过义务人的作为就可实现自己的权利。
各种人身权、所有权和其他物权等都属于绝对权。
物权是对世权，债券是对人权，针对特定的债务人主张权利，不能针对合同外第三人主张权利，这就是物权与债券的区别。
对债券的侵害不能受侵权法的保护，只能根据合同来主张违约的责任，只受同法保护的保护。
物权受到侵权法保护。
物权可以分为三类，所有权，国家集体个人的财产；拥有物权，建设土地使用权，宅基地使用权，承包经营权；担保物权，抵押，直押的权利。
拥有权和担保权的权利的区别，有体物具有使用价值和交换价值的双重型。
拥有权最求的是使用价值；担保物权，权利人不能使用担保物，这个权利的目的，在债务人在不能清偿债务的时候，可以优先拍卖。
物权法就是有三大类构成的，所有权，拥有物权，担保物权的总称。
物权法司法解释一全文文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]2016年物权法司法解释一全文期待已久的《司法解释一》于2016年2月23日公布，自2016年3月1日实施。
《物权法司法解释一》针对不动产登记与物权确认的争议、预告登记效力的确定、特殊动产转让中的“善意第三人”的规范以及发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的的范围等方面作了详细的解释规定，下面由小编在本文为您整理介绍。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）法释〔2016〕5号《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》已于2015年12月10日由最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，现予公布，自2016年3月1日起施行。
最高人民法院2016年2月22日为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。
当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
第三条异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。
异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
第六条转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，另有规定的除外。
王利明论物权法中车库归属及相关法律问题在物权法中，车库归属是一个常见的争议问题。
这个问题涉及到土地使用权、房屋所有权、物业服务等多个法律领域，因此需要深入了解相关法律法规和案例，才能更好地理解和解决这一问题。
车库归属的界定车库归属问题主要涉及到两个法律概念：土地使用权和房屋所有权。
土地使用权属于国家所有，但可以下放给个人或单位使用。
而房屋所有权则是指对一定范围内房屋的占有、使用、收益和处分权利的集合。
根据《中华人民共和国物权法》第十九条的规定，房屋包括建筑物及其附属设施和用地，车库作为附属设施之一，应当属于房屋范畴。
因此，如果车库与房屋一起出售，则车库的所有权应当随房屋所有权一起转移。
同样，如果房屋被租赁或承包，车库的使用权也应当在租赁或承包期内转移。
但是，如果车库与房屋分别产权，在产权分离合同中没有对车库的归属作出明确规定，则车库归属主要取决于土地使用权的归属。
如果土地使用权在房屋所有权人手中，则车库也属于该所有权人的财产。
如果土地使用权由其他人持有，则车库可能属于该土地使用权人的财产。
此外，也有可能出现车库归属不明的情况，比如车库所在土地使用权的所有权争议等，此时需要通过司法程序解决。
相关法律问题物业服务类型对于房屋和车库的所有权和使用权归属，物业服务类型也会产生影响。
根据《物业服务管理条例》规定，物业服务分为两类：一类是自行管理，即业主自行管理物业；另一类是委托管理，即委托一个有资质的物业服务企业来管理物业。
在自行管理的情况下，业主自行承担管理责任，可以自由选择物业服务模式，但需要自行承担风险。
在委托管理的情况下，业主需要与物业服务企业签订物业服务合同，规定各自的权利和责任。
物业服务企业需要通过提供服务来获得报酬，因此会对房屋和车库的归属和使用权作出规定。
网络出租服务近年来，网约车、共享单车等新业态的发展，进一步提高了对车库归属问题的关注度。
根据《中华人民共和国网络预约出租汽车经营服务管理暂行办法》规定，网约车司机需要有固定的工作场所，因此需要有车库或车位。
王利明教授逐条解析《物权法司法解释（一）》非常欢迎大家，感谢大家参加今天的关于《物权法司法解释（一）》的论坛。
最近刚刚颁布的司法解释。
我个人认为，它有以下几个特点：首先，该司法解释准确地把握了立法者的立法精神、立法目的和意旨。
通过明确有关的规则，进一步贯彻、落实了《物权法》。
比如，该司法解释第2条规定不动产登记簿的效力，其仅具有权利正确性推定的效力。
如果当事人有证据证明真实的权利状况和不动产登记簿不一致，则可以推翻这个推定，这和《物权法》精神应该说是完全吻合的。
第二，应该说它填补了《物权法》的一些漏洞。
比如，善意取得制度中相对人善意的判断标准等。
其实《物权法》制定中围绕这些问题曾经有过讨论，但是考虑到这些问题已经很详细了，而且当时案例不是太多。
所以《物权法》就把这些问题回避了，没有做非常具体的规定。
实际上也是为了留待以后由司法解释作进一步的解释，这次司法解释也确实填补了部分空白。
第三，它进一步完善了相关的制度。
比如说关于优先购买权的行使问题。
这个问题在学理上一直有争议。
比如说什么是同等条件，它的适用范围等，其究竟是不是仅适用于有偿交易，这些问题，《物权法》规定得还是很不完善，这次解释把它做了一个比较好的完善。
我个人认为，这个解释总体应该说还是很成功的。
但是当然也有一些小的瑕疵。
这在我下面的讲座过程中会提出来。
1物权归属的确认之诉（第1条）因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。
当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
《司法解释》第1条关于对物权归属的确认之诉的规定，实际上确定了两项规则。
第一项规则即不动产物权的争议应该作为民事案件受理。
实际上这个问题本身关系到我们对登记的性质的认定的问题。
登记在性质上，究竟是一个民事行为还是一个行政行为。
长期以来，学界一直有争论。
《物权法》制定的时候对这个问题也是有不同的看法。
人大法学院王教授主讲第421期民商法前沿论坛：物权法司法解释（一）理解与适用王教授围绕物权法司法解释（一），从十个方面剖析了此次司法解释，认为它既填补了《物权法》的一些空白或漏洞，也存在瑕疵。
第一，关于确权之诉，不动产的物权的归属争议。
王教授认为这个问题本身关系到对登记性质的认识问题。
但是无论登记在性质上，究竟是一个民事行为还是一个行政行为，只要它涉及到了权利归属的争议，应是物权的争议，当然属于民事案件。
第二，确权之诉及登记的推定规则。
王教授指出在满足三项条件的基础上当事人的证据可以推翻登记的效力。
即，不动产登记簿和真实的权利登记状态不符合；必须由真正的权利人提出异议，证明其有误且指出谁是真正的权利人；必须有证据，须结合形式审查和实质审查。
第三，异议登记失效，不影响确权的请求。
王教授指出该司法解释弥补了《物权法》第十九条的规定。
经过15日期间，异议登记失效，但当事人仍可通过诉讼主张权利。
此外，异议登记的效力只是减弱了公信力，但没有解决实际争议，所以当事人仍有诉权。
15日的期间，只是催告当事人尽可能到法院起诉，不是诉讼时效，也不是除斥期间。
15日期间内与经过15日期间的差别体现在对善意取得的判断。
第四，预告登记的效力。
王教授认为未经预告登记权利人同意，即使当事人订立了合同也不能办理登记。
如果登记机关办理了登记，权利人可以要求法院撤销登记，重新确权。
第五，特殊动产的善意第三人认定。
王教授指出认定应当满足三个条件：第一，对特殊动产交付不知情；第二，已经支付合理对价；第三，已经交付并办理登记过户手续并取得物权的第三人。
第六，非基于法律行为的物权变动。
王教授指出相关判决裁定应当满足：首先，是针对物权变动；其次，是针对特定动产和不动产的归属，不包括债务人的一般财产；最后，必须依法生效。
第七，共有人的优先购买权。
王教授指出优先购买权的适用范围限于有偿转让。
该解释不仅填补了优先购买权期限的漏洞，而且对通知的内容做出了具体规定，通知至少应当包括价格和答复期限，不仅要通知并且还要具体说明期限、同等条件。
权威解读最新物权法司法解释（一）...本期导读：近日，最高人民法院根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，颁布了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》。
本文重点就本解释第十六条关于不动产善意取得中受让人非善意的认定这一规定，结合相关法条、观点、案例作进一步解读，供读者参阅。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
相关法律《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
条文释解一、受让人缺乏对不动产登记簿的具体信赖根据《物权法》第十六条之规定，我国法律赋予不动产登记簿以权利推定力，从善意取得制度的角度看，这种推定力实际上是一种善意推定，但这种推定并非决定性的，对受让人而言，其在主观上必须因为信赖登记而为法律行为，如果受让人有足够的理由怀疑不动产登记簿的内容，则其就应当被认为缺乏对不动产登记簿的具体信赖，也就是知道转让人无处分权，从而无法构成善意。
物权法司法解释（一）逐条解读2月24日，最高法发布了《物权法》司法解释一，该解释是《物权法》颁布后的第一个司法解释，那么物权法司法解释(一)包含哪些内容？下文华律小编味儿大家整理了德衡律师集团的独家逐条解读，欢迎阅读。
物权法司法解释(一)独家逐条解读为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。
当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
【德衡律师说】在因不动产物权归属以及不动产物权登记基础法律关系发生的争议中，如果当事人已事先提起行政诉讼(一般是针对不动产物权登记机关，要求撤销或作出物权登记的具体行政行为)，请求行政诉讼的受理法院一并解决上述争议问题，并且该法院已经一并审理的，当事人再针对上述争议另行提起民事诉讼的，法院将不予受理。
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
【德衡律师说】真实权利人对不动产登记内容有异议时，可以向法院提起确认物权归属的民事诉讼，该条否定了司法实践中“不动产物权争议涉及到行政登记事宜的应当通过行政诉讼解决”的观点，真实权利人有权通过民事诉讼的方式提起确认之诉。
第三条异议登记因《物权法》第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。
异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
【德衡律师说】不动产登记“异议期”虽然经过，但是并不影响真实权利人针对物权归属的起诉权和胜诉权。
第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
【德衡律师说】《物权法》第二十条第一款规定未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的行为不发生物权效力，但是为了防止预告登记权利人滥用权利，本条对“处分”行为进行了限缩性解释，以列举的方式规定“处分”行为为转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的行为。
【权威解读】《物权法司法解释(一)》的理解与适用————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：【权威解读】《物权法司法解释(一)》的理解与适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》的理解与适用作者| 程新文辛正郁司伟单位| 最高人民法院来源| 《人民司法》２016年２月23日，最高人民法院正式公布《关于适用＜中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》(法释[２０１6]5号，以下简称《解释》)。
《解释》于2015年12月10日经最高人民法院审判委员会第1670次会议讨论通过,并将于２01６年３月１日起施行。
为方便人民法院及社会各界正确理解和适用《解释》,现就其制定背景和相关重要问题介绍如下。
一、《解释》制定的背景《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》）是中国特色社会主义法律体系特别是民事法律体系中的重要支柱性法律，正确实施《物权法》对维护国家基本经济制度,维护市场经济秩序，明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权，具有重大意义。
物权法理论艰深、逻辑复杂、体系严密、学说丰赡，正确理解和准确执行的难度很大。
在为数庞大的婚姻家庭、损害赔偿、合同纠纷等民商事案件中，考验司法智慧的最终问题往往还是如何认识及保护物权。
对《物权法》执行稍有不当,都有可能对经济社会生活的有序发展、良性互动构成冲击。
适时妥当推出相关司法解释,不仅广大法官寄予厚望,更是推动《物权法》良法之治的重要途径。
最高人民法院高度重视《物权法》的司法实践运用工作，确定了多维度、分步骤的司法解释工作规划。
建筑物区分所有权司法解释已于2009年颁布,担保物权等司法解释正在紧锣密鼓修订,对尚未制定司法解释的《物权法》中相关重要问题的调研起草工作一刻也没有停止。
在深入研判困扰司法实践疑难问题的基础上,历经六年多的分析论证，《解释》最终得以出台。
王利明教授逐条解析《物权法司法解释（一）》中篇讲坛中国民商法律网本文为王利明教授发言实录，由论坛组委会整理，中国民商法律网独家发布，转载请联系授权。
实习编辑：万州责任编辑：赵妍图片编辑：师文、李欣南、刘小铃、金今2016年3月18日晚，第421期民商法前沿论坛在中国人民大学明德法学楼601国际报告厅举行。
中国人民大学常务副校长、中国民法学研究会会长王利明教授主讲《物权法司法解释（一）》理解与适用。
本实录稿由论坛组委会整理，本篇为王利明教授主讲部分，经王利明教授审定，由于篇幅限制，分为上中下三篇。
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讲坛实录推送预告5月31日王利明教授逐条解析《物权法司法解释（一）》上篇| 讲坛6月2日王利明教授逐条解析《物权法司法解释（一）》中篇| 讲坛6月4日王利明教授逐条解析《物权法司法解释（一）》下篇| 讲坛6月6日王轶教授解析《物权法司法解释（一）》| 讲坛程啸教授解析《物权法司法解释（一）》| 讲坛朱虎副教授解析《物权法司法解释（一）》| 讲坛6月8日姜强法官解析《物权法司法解释（一）》| 讲坛主讲人王利明中国民商法律网授权学者，中国人民大学常务副校长，教授、博士生导师，教育部“长江学者”特聘教授，“新世纪百千万人才工程”国家级人选，享受国务院政府特殊津贴。
兼任国务院学位委员会法学学科评议组成员兼召集人，中国法学会副会长，中国民法学研究会会长等。
作为第九届、十届、十一届全国人大代表，第九届全国人大财经委员会委员、第十届和十一届全国人大法律委员会委员，参与了改革开放以来《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》以及民法典等重要民商事法律的起草、编纂、讨论和修订工作。
8共有人的优先购买权《司法解释》针对《物权法》第101条规定的“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”，做了非常详细的解释。
第9至14条都涉及到对按份共有权利的行使的具体解释。
王利明教授逐条解析《物权法司法解释（一）》中篇8王利明教授逐条解析《物权法司法解释（一）》中篇共有人的优先购买权《司法解释》针对《物权法》第101条规定的“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”，做了非常详细的解释。
第9至14条都涉及到对按份共有权利的行使的具体解释。
我想具体来讲几个问题。
（一）优先购买权的适用范围第9条共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
首先，《司法解释》确定了优先购买权行使的特定范围，即主要适用于有偿转让情形。
继承、遗赠都是无偿的，按照法律解释中同类解释规则，第9条中“等”字也应理解为把赠与包括在其中。
所以该条的本意是，在无偿转让的情形下，共有人要主张优先购买权，法律是不支持的。
第9条的反面解释就是优先购买权只适用于有偿转让。
我认为这个解释还是很合理的。
为什么优先购买权的行使仅适用于有偿转让？《物权法》第101条规定，其他共有人只有在同等条件下，才能享有优先购买权，这个“同等条件”进一步强调了必须是有偿的交易。
《物权法》第101条的本意是只适用于有偿的转让。
其次，“按份共有人之间另有约定的除外”，是说在当事人有特别约定的情况下，即便因为继承、遗赠等原因发生共有份额的变动，当事人也可以主张优先购买。
若按此解释，优先购买权既可以法定，也可以根据当事人约定产生。
为什么要当事人可以约定排除前述规则的适用？因为第9条前述规定在性质上属于任意性规定，按照私法自治原则，应当允许当事人通过合意变更该规则。
按照司法解释起草者的解释，存在一种意定购买权，即优先购买权可以因为当事人之间的约定产生。
我认为此种解释是不妥当的。
优先购买权是法定的，当事人意定怎么能产生优先购买权呢？共有人之间的约定能约束买受人吗？买受人和转让人之间约定能够约束其他共有人吗？对于这点我有疑惑，大家可以讨论。
虽然转让可能存在无偿的情形，但按照《物权法》第101条的规定，其必须在“同等条件”下行使，其主要是指价格条件。
将无偿转让也视为此处的转让，与该规定存在冲突。
如果共有人之间约定可以适用无偿转让的情形，可能导致转让人通过赠与等方式转让共有份额，规避共有人优先购买权的规定，损害其他共有人的利益，反而使优先购买权不能够得到实现。
（二）同等条件第10条物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
共有人的优先购买权应当在同等条件下行使。
但关键是“同等条件”这四个字怎么理解，在理论界和实务界一直有争议，把握起来难度很大。
从比较法上看，德国要求两个合同条款必须一致，这是很苛刻的。
有的主张绝对等同，还有主张价格完全一样。
怎么理解“价格完全一样”？交易有时候是捆绑式的，尽管你先前第一个合同价格较高，第二个优先购买权行使的合同看起来价格低一点，但我可能提了别的优惠条件，也可以折抵。
类似情况“价格完全一样”好像不是同等条件。
《司法解释》第10条对“同等条件”做了具体的解释。
需要综合考虑的因素包括：第一，共有份额的转让价格数额。
“同等条件”首要指价格条件，也就是说，先买权人支付的价格应当与其他买受人支付的价格相同。
“同等条件”并不要求先买人和出卖人订立的合同与出卖人和他人订立的合同的条款完全相同。
如果其他共有人愿意出更高的价格，则价高者得。
但如果共有人提出的价格低于受让人提出的价格，则共有人不得主张优先购买。
第二，价款履行方式。
除价款的数额外，“同等条件”还应考虑价款的履行方式，如一次性支付与分期支付对转让人的经济利益会有不同影响。
当然，如果价款支付方式对转让人的利益没有重大影响，例如以现金方式还是银行转账的方式履行支付价款的义务，则不应影响共有人的优先购买权。
第三，价款支付期限。
主要是指履行的期限，支付价款的履行在多长时间之内完成。
价款支付期限会对转让人的经济利益产生影响。
由于共有人是否具有支付价款的能力并不确定，有的转让人可能急需资金，延期付款可能使转让人面临风险。
共有人主张优先购买权时，其付款期限应等于或短于受让人的付款期限。
当然，如果付款期限的轻微不同不会对转让人的经济利益产生重大影响，则不会影响其优先购买权。
第四，其他情况。
“同等条件”是一个复杂的问题。
其他情况的确定有两项基本原则：一是公平交易。
转让人、受让人之间的交易条件与转让人、其他共有人之间的交易条件应当是相当的，体现同等对待、公平交易的精神，从而使其他共有人有参与公平竞价的机会。
二是不损害转让人利益。
其他共有人提出的条件不应低于受让人所提出的条件，主要是价格条件，优先购买权并不意味着其他共有人有权以低价获得共有份额。
只要其他情况体现了公平交易的精神，没有损害转让人的利益，该情况即可以成为“同等条件”的考量因素。
例如，受让人提出可以额外每天接送转让人，而其他共有人无法提供此条件，而此条件如果对转让人的利益有实质性影响，则其他共有人不得主张优先购买权。
第10条强调“同等条件”并非要求两个合同条款一致，也不要求价款绝对一样。
而是要求要根据各种因素综合考虑确定“同等条件”，这样规定给予法官一定的自由裁量权。
哪些因素要综合考量？我个人认为，在公平交易、不得损害转让人利益第12条实际上对按份共有人优先购买权的不当行使作出了规定，确立在如下情况下其他按份共有人不得行使优先购买权：第一，未在约定或法定的期限内行使优先购买权。
我们刚才已经讲到期限，只要没有在这个期限内行使优先购买权，那么优先购买权不再受到保护。
共有人优先购买权的行使期限性质上属于权利行使期间，不是诉讼时效，也不是除斥期间。
一方面，该期限不属于诉讼时效。
因为共有人优先购买权不属于请求权，且不存在中断、中止、延长等问题，期限届满后将导致共有人优先购买权消灭，而不是使相对人享有抗辩权。
另一方面，该期限不属于除斥期间。
共有人优先购买权在性质上并非形成权，即便共有人主张优先购买权，其也需要转让人有与其订立合同的意愿，因此，优先购买权在性质上并不属于形成权。
该期限的最长期限可以通过约定的方式变更，最短期限也可以约定延长，而除斥期间是不变期间。
第二，主张优先购买权的共有人单方面降低了转让人确立的同等条件。
优先购买权的行使应遵循公平交易和不得损害转让人利益两项原则，同等条件成为优先购买权行使的核心条件。
若共有人单方面减少价款，增加转让人的负担，或者增加了对转让人利益有实质影响的其他条款，都有可能单方面改变了同等条件，优先购买权的行使就失去了基础。
第三，以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
该规定包含两种情形：一是其他共有人未主张行使优先购买权，而只主张撤销转让人与受让人之间的合同；二是其他共有人未主张行使优先购买权，而只主张宣告转让人与受让人之间的合同无效。
优先购买权的行使需要一个明确的权利主张，即一个意思表示。
在这两种情形下，优先购买权人只是阻止他人购买，都未表明其要行使优先购买权，可能只是要求转让人补偿。
共有人不仅说权利受到侵害，而且更重要的是强调要买标的物的时候，才真正提出了行使优先购买权的主张。
侵害优先购买权究竟承担什么责任，产生什么样的法律后果？这是民法上的一大难题，实事求是地讲，我也没有明确的答案。
我看近几年学界的讨论，很多人主张要区分物权性优先购买权和债权性购买权。
物权性优先购买权能够产生对抗第三人的效力，即使你把东西卖掉了，我还可以主张转让无效，把东西拿回来；债权性优先购买权受到侵害时，可以要求赔偿损失，类似承租人的优先购买权。
这种类型区分是否科学合理？而且区分的标准是什么，是以基础性法律关系为标准，还是以别的为标准？还值得讨论，大家可以把它作为一个问题来认真研究。
（五）共有人之间不能主张优先购买权第13条按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
第13条确立了共有人之间不能主张优先购买权的规则。
例如我们五个人共有这栋房子，我享有五分之一的产权，我想转让给另外一个共有人，这个时候其他共有人是否能够主张优先购买，该条给予否定的回答，我认为是合理的。
首先，《物权法》第101条规定的是向共有人以外的其他人转让，不包括共有人之间转让的情形；其次，共有人之间转让份额不存在第三人介入影响共有关系稳定的问题。
法律设定优先购买权，很重要的目的是防止共有人以外的第三人介入共有关系，导致共有关系不稳定。
古罗马有句法谚叫“共有乃纷争之母”，就是说共有最容易发生争议。
达成共有协议很难，很多事项都要共有人共同决定。
《物权法》制定时做了很多改变，原来许多情形要求共有人一致同意，后来为降低达成协议的难度，改为要求多数或者三分之二同意。
一旦新人加入，决策就更难了，人一杂，利用起来就麻烦，会妨碍共有的有效利用。
共有关系一旦确定，法律应尽量保持共有人的稳定，尽量不换新人，就设置了优先购买权。
但共有人间转让份额不存在这个问题。
共有人都是“旧人”，不妨碍物的有效利用，多一个或少一个无所谓。
给予其他共有人优先购买权，不符合优先购买权设置的目的。
第13条的但书，意味着即便是共有人之间转让共有份额，如果共有人之间有特别约定，在共有人之间也可产生优先购买权。
我认为这一规定值得商榷。
一方面，共有人之间如果就其内部事务作出安排，是一个合同关系问题，只要不违反法律的强制性规定、公序良俗，应当有效。
但是，共有人之间约定，即便是共有份额的内部转让，部分共有人也享有优先购买权。
这并不是对优先购买权的约定。
另一方面，《物权法》第101条规定，共有人优先购买权只是在对外转让共有份额时才能产生，共有人之间转让共有份额的，并不具备优先购买权的适用条件。
（六）优先购买权的竞存第14条两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。
在两个以上的按份共有人主张优先购买且协商不成时，司法解释采取了折中的办法，所有共有人的优先购买权都受到尊重和保护，但最后只能按照各自的份额比例来买。
我觉得这个规定很合理，比较公平。
但这样规定可能过多干预了转让人的交易自由，给转让人造成不利影响。
不同共有人的支付能力、履行合同的能力不同，依据该条规定，转让人必须按照各个共有人的份额比例转让其共有份额，可能使转让人面临债权部分无法实现的风险。
因此，应当允许转让人自由选择与哪一个共有人进行交易。
