房地产开发经营与管理精讲班第6讲作业卷

东北农业大学网络教育学院房地产开发经营与管理作业题汇总第一章房地产与房地产业一、名词解释1、房地产业房地产业：指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。

二、填空题1、房地产是指（房产）和（地产）的结合体及其衍生的（权利关系）的总和。

2、从价值形态上说，房地产作为商品是（使用价值）和（价值）的统一体。

3、广义的房地产业的内涵应包括（土地开发经营业）、房产开发经营业、（房地产中介服务业）、房地产金融业和（物业管理服务行业）。

三、单项选择题1、在国民经济的产业结构体系中，房地产业是属于（ C ）的一个重要产业部门。

A.第一产业B. 第二产业C.第三产业D. 介于第二产业与第三产业之间四、多项选择题1、从房地产商品构成的基本形态看，大体可分为哪几种类型（A、B、D）A.建筑地块B. 房屋建筑物C.道路D. 配套基础设施2、与房地产业紧密相关的各类中介服务包括（A、C、D）A.房地产咨询B.物业管理C. 房地产经纪D. 房地产评估五、判断题1、地产是指用于房屋建筑的土地，包括地面、地上一定的空间的设施等。

（×）2、从根本上说，房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。

（√）六、简答题1、为什么房地产作为社会财富，是一种资产，反映一定的经济权利关系？答：从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。

由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点, 在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变2、房地产具有什么经济特性？答：内涵的统一性；价值的双源性；空间的固定性；需求的普遍性；效用的长期性。

七、论述题1、怎样理解房地产具有内涵的统一性答：（1）房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体。

《房地产开发经营与管理》课程教学大纲课程编码：611063课程名称：房地产开发经营与管理英文名称：Real Estate Development and Management开课学期：6学时/学分：48/3 （其中实验学时：0）课程类型：专业教育课程选修课开课专业：土地资源管理专业选用教材：叶剑平主编：《房地产经营与管理》中国农业出版社2010主要参考书：刘洪玉主编：《房地产开发经营与管理》中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写；北京：中国建筑工业出版社2008一、课程简介房地产业作为国民经济的支柱产业，已经愈发引起政府、投资者的广泛关注。

房地产开发经营与管理课程分为六章：主要介绍了房地产及房地产业的基本概念、房地产投资的特性及投资风险、如何应用经济学知识评价投资效益、房地产开发的程序及管理、房地产市场及房地产开发工程的可行性研究等内容。

该门课程综合性强，涉及管理学、经济学、建筑学等相关学科知识，学习该课程的目的是让学生了解并掌握房地产行业相关知识，并借助多学科理论及方法，解决房地产行业的实际问题。

Introduction to the courseTo be a pillar industry of the national economy, real estate industry has become increasingly causing attention of governments and investors. Rea I estate development and management curriculum is divided into six chapters, introduces the basic concepts of real estate and real estate, real estate investment characteristics and investment risks, and how to apply knowledge of economics to evaluate investment returns, procedures of real estate development and management, the real estate market and feasibility research of real estate development projects and so on. The course is very comprehensive, involves knowledge management, economics, architecture and other related disciplines.the main purpose of learning this course is to enable students to understand and master knowledge of the real estate industry, and solve practical problems in real estate industry with multi-disciplinary theories and methods.二、课程性质、目的与任务房地产开发经营与管理是土地资源管理专业的专业选修课,本门课程从理论和实际相结合的角度出发，全面系统地阐述了房地产开发经营与管理的基本理论和方法，详细分析了房地产投资与投资风险、房地产市场及其运行规律、房地产开发程序、房地产开发工程可行性研究、房地场金融、房地产开发工程管理、房地产市场营销以及物业管理等方面的问题。

物业经营管理精讲班第6讲讲义资金的时间价值第二节现值与现值计算一、资金的时间价值在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。

也就是说，资金的价值会随时间发生变化。

今天可以用来投资的一笔资金，即使不考虑通货膨胀因素，也比将来可获得的同样数额的资金更有价值。

因为当前可用的资金能够立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益。

；因此，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。

这一点，可以从将货币存人银行，或是从银行借款为例来说明最容易理解。

如果现在将1000元存人银行，一年后得到的本利和为1060元，经过1年而增加的60元，就是在1年内让出了1000元货币的使用权而得到的报酬。

也就是说，这60元是1000元在1年中的时间价值。

对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：1．随着时间的推移，资金的价值会增加。

这种现象叫资金增值。

在市场经济条件下，资金伴随着生产与交换的进行不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的增值。

从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。

2．资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。

牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费，个人储蓄的动机和国家积累的目的都是如此。

从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。

资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。

从投资的角度来看主要有：投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。

在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。

实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志。

利息与利率二、利息与利率(一)利息利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。

2024年房地产估价师之开发经营与管理模拟题库附带答案单选题（共20题）1. 下列物业中，属于特殊物业的是（）下列物业中，属于特殊物业的是（）A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区【答案】 B2. 房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。

房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。

A.房地产开发贷款B.房地产抵押贷款C.债务融资D.权益融资【答案】 C3. 房地产开发企业税后利润应首先用于（）。

房地产开发企业税后利润应首先用于（）。

A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取公益金D.向投资者分红【答案】 A4. 已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。

已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。

A.55.0B.38.5C.105.0D.23.6【答案】 B5. 对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。

对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。

A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命【答案】 B6. 在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（）。

在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（）。

A.盈亏平衡分析表B.敏感性分析表C.投入产出分析表D.投资计划与资金筹措表【答案】 B7. 某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。

当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（）万元。

某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。

第六章经济评价指标与方法【考情分析】【本章特点】■考题所占分值最大■理论性非常强，技术含量高■计算题多，难度大【学习方法】■必须听懂讲解，而且要多次反复听课■必须把典例案题与历年真题搞懂，能独立地在一定的时间内完成■必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用■必须保证这部分的学习时间【内容框架】第一节效益和费用识别第二节经济评价指标第三节动态盈利能力指标及其计算第四节静态盈利能力指标及其计算第五节清偿能力指标及其计算第六节房地产投资方案经济经比选第一节效益和费用识别1.投资与成本2.房地产投资分析中的投资与成本3.营业收入4.利润5.税金6.房地产投资效果的表现形式 1.投资与成本 1.1投资的概念 1.2投资的种类 1.3成本的概念1.4投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同 1.1投资的概念■广义的投资是指人们有目的的经济行为，即将一定的资源投入某项计划，以获得所期望的报酬 ■所投入的可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源 ■工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分1.2投资的种类（两类）1.3成本的概念■指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价 ■产品的成本就是活劳动与物化劳动的消耗■销售成本（完全成本）＝生产成本＋销售费用 1.4投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同■财务会计是实际发生费用的记录，数据是唯一的；投资分析中的成本是对未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素不同，不同的方案有不同的成本数据■在投资分析的成本中，还要列入一些财务会计中没有的成本概念，如机会成本、沉没成本、不可预见费用等【2006年真题】下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。

A.与财务报表中的成本完全不一样 B.应根据实际发生费用记录来确定 C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 [答疑编号5573060101] 【答案】 D【解析】A 是不完全一样，而非完全不一样。

2024年《房地产开发经营与管理》试题一、单项选择题（共35题，题1分。

每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）（史记：单纯按分值安排考试时间的话，本题安排53分钟，每道小题平均1.5分钟，建议肯定要留出10～15分钟涂卡和检查的时间，以上计算未包含此部分内容，提请大家留意！）1．房地产投资适合作为一种长期投资。

关于其缘由分析，错误的是（）。

A．土地不会毁损B．地上建筑物有耐久性C．变现性差D．土地运用权年限较长答案：C 见教材P72．房地产开发投资形成的供应是房地产市场上的（）。

A．增量供应B．存量供应C．潜在供应D．总量供应答案：A 见教材P103．关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。

A．区位选择异样重要B．不易产生资本价值风险C．存在效益外溢D．易受政策影响答案：B 见教材P6～94．商品房开发市场通常是典型的（）市场。

A．完全竞争B．垄断竞争C．寡头垄断D．完全垄断解析：由于房地产具有明显的不行移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。

房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，假如同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就简单形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。

5．某城市2024年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2024年跨入2024年接着施工的面积为300万平方米，复原施工的面积为200万平方米。

该城市2024年商品住房新开工面积是（）万平方米。

A．500B．700C．800D．1000答案：A 见教材P39解析：房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期接着施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期复原施工的房屋面积。

1000－（300＋200）=500（万平方米）。

6．从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。

A．第一阶段B．其次阶段的后半段C．第三阶段的后半段D．第四阶段答案：B 见教材P51解析：在自然周期其次阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。

第六章 经济评价指标与方法一、单项选择题1、关于流动比率的说法中，错误的是（ ）。

A、流动比率=（流动资产总额－存货）／流动负债总额×100%B、又称之为“银行家比率”C、又称之为“二对一比率”D、在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上2、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。

A、与财务报表中的成本完全不一样B、应根据实际发生费用记录来确定C、与财务报表中的成本一样D、是对项目未来将要发生的费用的预测和估算3、（ ）是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出。

A、期间费用B、财务费用C、管理费用D、运营费用4、（ ）比企业完成的开发工作量（完成投资额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

A、营业收入B、利润C、营业利润D、净利润5、某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。

当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（ ）万元。

A、8.75B、11.25C、13.25D、15.756、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于（ ）。

A、20%B、15%C、10%D、25%7、就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的（ ）的回收。

A、经营资金B、开发经营成本C、开发建设投资D、总开发成本8、某房地产项目的初始投资额为310万元，基准收益率为15%，经营期为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为（ ）万元。

A、14.00B、34.67C、35.91D、88.939、下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是（ ）。

A、现金回报率B、投资回收期C、资本金利润率D、资产负债率10、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（ ）。

A、财务内部收益率B、投资回报率C、成本利润率D、资本金净利润率11、下列选项中，不属于动态经济评价指标的是（ ）。

第五章1、某家庭以4500元/平米的价格购买了一套建筑面积为120平米的住宅，并向银行申请了相当于70%的按月等额还款的抵押贷款，已知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12%，按月计息，如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该项贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少?（答案：232051元.）2、某家庭购买一套住宅，单价为3000元/平米，该家庭月收入6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押抵押贷款，贷款利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平米的住宅?（答：88.88平）3、某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果月收入的30%可以用于支付住房抵押贷款的月还款，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?（月收入发生在月初）（答案：337908.13元）4、某家庭过去5年月收入2400元，每月存入银行50%准备购房，现利用该存款本利作为部分购房款，其余房款向银行申请住房抵押贷款，银行要求贷款10年还清，家庭收入现为2400元/月，预计月增0.6%，初步安排月收入的40%用于还款.问该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少?如市房价为2400元/平米，则所选住房建筑面积应控制在多少?（银行存款利率6%，贷款利率9%，复利按月计息）（答案：18505.58元. 78.54平米. ）5、某酒店投资采用银行贷款，年利率为12%，估计一年建成，交付使用后，当年可获得净收益50万元，以后逐年增加5%，要求10年净收益回收贷款的本利和，问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?（设投资发生在年初，收益发生在年末）第六章1、某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6，规划建设用地面积为40000平米，建造成本为1400元/平米，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本\建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年（其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月），土地成本在项目开始时一次投入，建造成本\专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少？2、某投资者以5000万元购入某收费路段25年的经营使用权，期望投资收益率为16％，运营费用及税费为经营收入的15％，估计该路段现年通过车辆48万辆，今后逐年增加5％，问每辆车平均收费多少可以达到投资者期望的投资收益目标？3、某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第一、第二和第三年分别支付30％、40％和30％。

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题模拟训练含答案【3套练习题】答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.服务人口1万～5万人，年营业额在3000万～10000万元的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（）。

A.地区购物商场B.居住区商场C.邻里服务性商店D.特色性商店2.单利计息与复利计息的区别在于（）。

A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率3.下列费用中，不属于管理费用的是（）。

A.办公费B.管理人员工资C.审计费D.代理费4.房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（）为核心。

A.资金B.金融机构C.房地产项目D.利率高低5.【真题】市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于()。

A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系6.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资渠道的是（）。

A.抵押贷款支持证券B.退休基金C.保险公司D.银行类金融机构7.【真题】房地产投资信托基金(REITs)的市场风险是指（）。

A.REITs公司经营能力不同所导致的收益差别B.REITs证券价格在交易场所的变化给投资者带来的风险C.市场利率变化给REITs的实际收益带来的损失D.REITs规模大小不同所导致的市场认可度差别8.小区内停车场建设费属于（）。

A.公共配套设施建设费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.物业管理维修资金9.房地产开发投资的经济效果主要表现为()。

A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率10.某开发商向银行申请了年利率为16％，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则开发商第一年的还本收益为()万元。

详细情况一、单选题:1、选择短期投资还是长期投资主要取决于投资者的（）。

A．投资偏好B．对未来的预期C．资金实力D．承受风险能力A B C D你的答案：标准答案： a本题分数： 5.26 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：2、按投资的（），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。

A．期限或投资回收期长短B．投资人能否直接控制其投资资金C．对象存在形式的不同D．经济用途A B C D你的答案：标准答案： d本题分数： 5.26 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：3、投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目标体现了房地产投资特性中的（）。

A．投资是一种经济行为B．投资具有时间性C．投资的目的是获取收益D．投资具有稳定性A B C D你的答案：标准答案： c本题分数： 5.26 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：4、某城市由于新开通了高架路，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值，是房地产投资特性中的（）。

A．区位选择异常重要B．需要适时的更新改造投资C．存在效益外溢和转移D．易受政策影响A B C D你的答案：标准答案： c本题分数： 5.26 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：5、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。

2009试题A．设计寿命B．经济寿命C．法定寿命D．自然寿命A B C D你的答案：标准答案： b本题分数： 5.26 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：6、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。

（有修改）（2003年试题）A．区位选择异常重要B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C．需要适时的更新改造投资D．存在效益外溢和转移A B C D你的答案：标准答案： d本题分数： 5.26 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：7、按（）来分，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。