日本老旧小区更新经验与特色——东京都两个小区的案例借鉴

东京六本木新城——旧城改造案例分析日本规模最大的都市再开发项目项目地点：东京都港区六本木六丁目地区项目占地：11.6公顷用地面积：84,000㎡存在问题：街道狭窄、杂乱无章；建筑物陈旧、矮小稠密，亟需寻找新的发展方向和突破口定位规划规划：定位：改造背景城市综合体。

打造“城市中的城市”，以展现艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。

以办公大楼森大厦为中心，具备居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，成为超大型复合性都会地区，满足都市生活的多样需求。

总体规划C区住宅楼；多层办公楼；其他生活辅助设施。

B区核心区，包括森大厦、五星级酒店、朝日电视台、综合电影院、空中美术馆“森艺术中心”。

A区新城主要入口，广场直通地铁车站，同时集商业、教育等综合设施于一体。

•通过增加大楼高度来增加更多的绿地和公共空间；建设垂直型都市将人们的生活流动线由横向改为竖向➢运用绿色广场和园林庭院形成丰富的城市公园景观。

➢保留现存水系和绿化，整合周边公园和广场空间；➢规划区一半区域作为户外开放空间；•缩短办公室与居住区之间的距离，较少通勤时间；打造广阔的开放空间和大面积园林景观改造方法•地铁交通系统与都市公共交通系统相结合，交通立体复合。

立体花园和屋顶绿化大规模运用再生系统发电、产生热能；利用建筑高度，增大公共绿地面积；立体花园和屋顶绿化。

生态城市城市综合体的定位，集工作、生活、文化娱乐等功能，推进多功能型城市建设。

多样的开放空间，更多的活动聚集场所。

紧邻型城市概念城市新生活方式，让城市“立”起来；城市绿地空间倍增，找回繁忙都市迷失的人文关怀。

垂直花园城市成功因素。

文章精选城市微更新：日本老旧小区更新经验与特色导读本文在回顾日本老旧小区更新历程和主要手段的基础上，以东京都的花田和高岛平两个小区的更新为典型案例，从参与主体、更新手段、议事机制3方面进行深入剖析。

研究发现日本的老旧小区更新已经从单一建筑空间改造转向小区全面提升，包括功能优化、社会活力再造、自下而上的多元主体参与等，并且重视更新中的地域特色，以期为中国探索城市老旧小区更新的可持续发展路径提供借鉴。

本文字数：3682字阅读时间：11分钟1日本老旧小区的更新历程和主要方式回顾日本老旧小区更新的发展历程，可见其与住宅政策的变迁直接相关。

日本住宅政策的导向经历了1970年代由确保供应量转变为提高质量，以及进入新世纪后转向重视市场机制和既有建筑空间的活用的过程。

日本没有明确的关于老旧小区的划定标准，现在一般将适用1981年旧耐震基准的小区视为老旧小区，2016年全日本共有1600个这样的老旧小区。

总体而言，日本的老旧小区更新包含4种主要方式：小区再生、存量活用、用途转换和让渡返还。

各种方式可以单独使用，也可以在同一个小区更新中混合使用。

由都市基盘整备公团和地方都市开发整备部门合并而成的UR开展的更新工程已基本覆盖全日本范围内的所有老旧小区。

日本老旧小区物质空间的更新方式2案例选择本文基于代表性、知名度、更新内容等方面的考量，选取花田和高岛平2个老旧小区的更新作为案例研究。

案例都是典型的老旧小区，建成时间早，老龄化率极高，且在日本具有较高的知名度。

此外，两者在更新内容上各有侧重，能从不同侧面反映出日本老旧小区更新的多元举措。

花田更新更多围绕物质层面的整体改造展开，而高岛平更新则更多聚焦于社会层面的更新和发展。

3花田小区更新活动3.1 小区概况花田小区位于东京市足立区，距离市中心15 km。

占地面积19.1万m2，共计80栋楼房，2 725户。

2011年开始启动更新活动，由于项目规模大，更新目前还在进行中。

3.2 参与主体花田小区的更新改造主要通过市场机制运行，同时充分结合政府和民间的力量。

国外老旧小区改造案例随着城市化进程的推进，国外许多老旧小区面临着破败、拥挤和设施陈旧的问题。

为了改善居住环境，提高居民的生活质量，许多国外城市开始进行老旧小区的改造工作。

下面列举了10个国外老旧小区改造的案例。

1. 荷兰鹿特丹住宅改造项目荷兰鹿特丹市的一个老旧住宅区通过拆除和重建的方式进行改造。

新建的住宅采用现代化的建筑设计，配备先进的设施和绿色的公共空间。

改造后的小区不仅提供了舒适的居住环境，还增加了社区设施和社交活动的场所。

2. 英国伦敦老旧公寓楼改造伦敦市中心的一栋老旧公寓楼经过改造，成为了现代化的住宅区。

改造后的公寓楼安装了节能设备和智能家居系统，提高了能源利用效率。

同时，公寓楼的外立面进行了修复和翻新，使其焕发出新的活力。

3. 美国纽约老旧公寓大楼改造纽约市曼哈顿的一栋老旧公寓大楼进行了综合性的改造工程。

改造包括建筑外立面的修复、电梯和管道设备的更新、室内空间的重新设计等。

改造后的公寓大楼提供了更加现代化和舒适的居住环境，吸引了更多的居民入住。

4. 澳大利亚墨尔本老旧小区改造墨尔本市的一个老旧小区通过改造，打造成了具有独特风格的住宅区。

改造包括对公共空间的重新规划、绿化植被的增加、交通设施的改善等。

改造后的小区成为了当地居民休闲娱乐的场所，也吸引了更多的游客来访。

5. 德国柏林老旧建筑改造项目柏林市的一处老旧建筑经过改造，成为了一个集文化、创意和居住于一体的综合性建筑群。

改造后的建筑群内设有艺术工作室、展览空间、咖啡厅等，吸引了艺术家和创意人士前来工作和居住。

6. 加拿大多伦多老旧公寓改造计划多伦多市的一家房地产开发商进行了老旧公寓的改造计划。

改造后的公寓引入了可再生能源系统，提高了能源利用效率。

同时，公寓的室内空间进行了重新设计，增加了公共设施和社交空间，提升了居民的生活品质。

7. 日本东京老旧住宅区改造东京市的一个老旧住宅区进行了综合性的改造工程。

改造包括建筑外立面的修复、设施设备的更新、交通道路的改善等。

日本东京旧城改造东京的旧城保护与保护古都风貌在世界上是独一无二的，极具研究价值。

综观世界，旧城改造有以下四种模式：第一种是全盘改变，就地“以新换旧”，包括改变城市的宏观布局与城市风格。

这种旧城改造接近于建一座新城，唯一不同是，建新城市是全面铺开，旧城改造是一个局部一个局部完成的。

第二种模式是保留旧城不动，仅对其进行局部维护与整修，选择附近的地域建立辅城(或卫星城)。

以充实完善旧城的现代功能，维持城市的运转，意大利的罗马就是这种模式的典型代表。

罗马旧城保护得相当完好。

第三种是不发展模式，维持旧城原样不变，只做局部维修，以意大利的威尼斯为代表。

第四种模式是保留旧城的形式与精髓，更换外表的材质，把破旧的“旧城”变为全新的“旧城”，日本的东京是这种模式的典型代表。

提到“旧城保护”，自然会遇到这样一个问题：为什么要保护古都风貌?如果回答“是因为古都是珍贵历史文化遗产，失而不会复得”，似乎并未涉及要害。

问题在于历史文化遗产对今人究竟有什么作用?从大的方面看，不外两种作用：一种是文物作用：一种是社会作用。

日本人不看重文物作用，他们看重社会作用。

社会作用的核心是增强民族认同。

民族认同有邪恶的与正义的两种方式，通过国家机器张扬本民族、排斥甚至诋毁其他民族是邪恶的(如希特勒法西斯)，在与其他民族友好相处的前提下通过全民的自觉张扬民族性则是正义的。

后者不仅不会为其他民族诟病，而且对本民族大有裨益，最主要有两点：一是能够满足寻根溯源的精神需要(这一需求是客观存在的)；另外一个是节省人际关系成本。

民族认同有利于道德的延续，有利于营造文化氛围，有利于社会协作(现代社会最需要社会协作)，有利于防止犯罪，总之有利于节省为协调人际关系所需要付出的成本。

保留城市传统风貌，让大家已经熟悉的建筑物世代耸立，成为民族性的象征，让人望之肃然起敬，这是投资最少效益最大的一种增强民族认同的做法，其他做法成本都要高得多。

既然如此，何乐而不为呢？当然，随着技术的进步，人们的居住习惯与生活水平不断改变与提高，作为生活与精神寄托载体的城市容貌不可能不发生这样或那样的变化，但这与保留传统风貌并没有矛盾到水火不相容的地步。

⽇本东京都：城市绿地的规划发展与借鉴国际案例⽇本东京都的城市绿地规划发展与借鉴⽇本东京都⾃20世纪80年代以来，运⽤市场经济⼿段和现代管理理念与⽅法，加快城市建设与发展，实现⼤交通、⼤环保、⼤旅游、新都⼼等战略，构筑了⾯向21世纪的现代化、国际化⼤都市。

但是20世纪90年代的泡沫经济造成了⽇本经济的整体衰退，2000年后经济增长有所复苏但依旧缓慢。

尽管⽇本经济进⼊了“新的成长轨道”，但东京的城市建设仍然讲求协调、追求完美，有诸多值得我国借鉴的经验。

因此，本⽂以⽇本东京都为例，⽴⾜规划视⾓，对其新世纪以来的城市绿地规划体系进⾏梳理，对其所采取的规划建设策略进⾏剖析和思考，探寻适合我国现阶段⼤城市绿地建设与发展的经验。

⼀2000年以来东京绿地规划发展1. 东京城市发展所⾯临的问题东京都坐落于辽阔的关东平原，东西约为90km、南北约40km，地形上东部平缓，西部略呈⼭地。

东京都下辖23个特别区(简称“23区部”)、27个市、5个町和8个村(简称“多摩部”)以及伊⾖群岛和⼩笠原群岛(本州以外岛屿)，总⾯积2191km2，截⾄2015年⼈⼝约1349万，是世界上⼈⼝较多的城市之⼀。

战后的东京经历了经济社会的快速发展，为了增进城市吸引⼒和竞争⼒，伴随2000年《都市计画法》的修订，东京都重新编制了城市战略规划，提出了“到2050年，创造引领世界、充满魅⼒、繁荣的国际⼤都市东京”的建设⽬标。

2020年东京奥运会的举办⼜将为城市发展带来新的机遇，但是⽬前仍存在诸多问题，表现为：1)⼈⼝急剧下降；2)史⽆前例的超⾼龄化社会的到来；3)国际竞争⼒处于低迷；4)地球暖化等环境问题更为深刻；5)必须应对与防范随时到来的⼤地震；6)⼤规模政府住宅以及民间住宅设施的⽼朽化等等。

同时，⼈们对⾝边绿⾊与景观的追求意识却在不断提⾼，新的城市发展必须站在更⾼的视⾓，从全局出发在综合整治过程中不断强化城市环境的建设，因⽽，绿地建设便成为城市问题解决的重要途径，2000年之后各类绿地规划及规划指标应运⽽⽣。

日本六本木新城的拆迁改造经验去过日本的人，一定知道六本木新城。

六本木新城的14年拆迁谈判，就是对公民个人权利利益的最大尊重。

[/B]六本木新城,原本是东京破旧的老城区,低矮的木制房屋鳞次栉比,街道狭窄得连消防车都无法通过,而东京都政府及主要创建者森大厦株式会社经过17年时间、1000多轮与原业主的谈判,最终促成这一地区的再开发,使之成为旧城改造典范之作。

更为可贵的是,在项目开发中没有出现钉子户、没有上访,而且拔地而起的六本木功能配套齐全,引领了新的生活理念,超前的规划设计避免了以后频繁的“改造”。

只有利益共享多方共赢才是成功方案[/B]要实现多赢就需要不断创新改造模式。

由于日本承认土地私有,六本木新城在拆迁中要面对400多位产权所有者,虽然这些原业主也希望改变破旧、不安全的居住环境,与六本木的开发商意愿达成了一致,但如何进行拆迁补偿,使得“大家都想做,大家又都受益”这是个难题。

六本木的开发商为解决这个难题,灵活采取了四种拆迁方案。

第一种是货币补偿,由开发商直接买下土地所有权；第二种是新房换旧房,按协议换算办法,用新房换原业主的旧房；第三种是把六本木新城做成一个项目公司,让那些不愿要钱,也不愿要新房的,以土地折价入股,一起分享土地升值的好处。

而第四种方案就是前三种办法的混合,原业主可以把一部分所有权出售后拿钱,一部分用来换新房,一部分所有权入股。

四种因人而异的方案成就了六本木新城没有钉子户和无人上访的典范地位。

而为了这种多方共赢,六本木的开发商也花费了14年的时间,与原业主成立“恳谈会”、“协议会”,经过了1000多轮谈判,双方才达成一致。

而东京都政府也在周边大大小小的改造规划中,都照顾到了这个在谈项目,给六本木新城留有建设空间。

旧城推手是政府还是市场?[/B]市场是只看不见的手,政府是一只看得见的手。

在“三旧改造”中,究竟哪一只手更重要?日本旧城改造的经验告诉我们,答案是市场。

“旧城改造”必然是投资者和原业主共同利益的实现,而利益双方合作的达成,需要一个平衡点,达到平衡点这个过程要由市场来推动。

国外老旧小区改造案例1. 法国马赛老旧小区改造法国马赛市政府通过对老旧小区进行改造，将原本破旧不堪的建筑转变为新的现代化住宅。

改造过程中，市政府注重保留原有建筑的历史特色，同时加入现代化的设计和设施，提升了整个小区的居住环境和品质。

2. 德国柏林老旧小区改造柏林市政府对老旧小区进行综合改造，包括建筑外观、绿化、交通等方面。

改造后的小区变得更加美观，绿化环境更好，交通更便利。

同时，市政府还注重社区建设，提供更多的公共设施和社会服务，提升了居民的生活品质。

3. 美国纽约老旧小区改造纽约市政府通过对老旧小区进行全面改造，提升了居住环境和居民的生活品质。

改造过程中，市政府注重改善建筑的能源效率，使用可再生能源和节能设备，减少了能源消耗和环境污染。

4. 英国伦敦老旧小区改造伦敦市政府对老旧小区进行改造，提升了建筑的外观和内部设施。

改造后的小区更加现代化，居住环境更好，同时增加了公共设施和社区服务，提高了居民的生活质量。

5. 澳大利亚悉尼老旧小区改造悉尼市政府通过对老旧小区进行改造，提升了小区的建筑外观和绿化环境。

改造后的小区更加美观，同时加强了社区的管理和服务，提高了居民的满意度。

6. 日本东京老旧小区改造东京市政府通过对老旧小区进行改造，提升了建筑的外观和内部设施。

改造后的小区更加现代化，增加了公共设施和社区服务，提高了居民的生活质量。

同时，市政府还注重保留小区的历史文化特色，使改造后的小区具有独特的魅力。

7. 加拿大温哥华老旧小区改造温哥华市政府通过对老旧小区进行改造，提升了小区的建筑外观和绿化环境。

改造后的小区更加美观，同时加强了社区的管理和服务，提高了居民的满意度。

市政府还注重改善小区的交通状况，提供更多的便利设施和交通工具，增加了居民的出行选择。

8. 荷兰阿姆斯特丹老旧小区改造阿姆斯特丹市政府通过对老旧小区进行改造，提升了建筑的外观和内部设施。

改造后的小区更加现代化，增加了公共设施和社区服务，提高了居民的生活质量。

国外旧城改造案例包括东京六本木、汉堡港口新城、苏黎世西部工业区、美国猎人角南滨公园等。

1. 东京六本木：六本木新城再开发项目于2000年4月正式施工，历时三年的旧城改造，呈现出了代表日本最高水平的城区改建，被誉为“未来城市建设的一个典范”。

六本木新城建设项目负责人森稔当时的理念即是把六本木建设为一个垂直城市花园。

最终，一个集住宅、办公、美术馆、电影院、观光厅、会展、学术中心、商业设施乃至水稻田于一体的“城中城”呈现在了世人眼前。

不仅如此，城市还围绕住宅、商业、文化、设计四大元素，处处体现出了人文精神，让你感受到丰富的城市文化情感。

2. 汉堡港口新城：号称欧洲现时规模最大的旧城改造与城市发展项目，新城内80%的项目会被要求必须满足办公、居住和公众使用三个功能。

3. 苏黎世西部工业区：工业区转型之代表。

4. 美国猎人角南滨公园：工业衰败地区成功地转型成为生态街区典范。

此外，还有新加坡碧山公园、法国克里希街区、荷兰蒂尔堡公共图书馆、克罗地亚“Level Up”公共平台和澳大利亚普拉汉广场等也是国外旧城改造的优秀案例。

国外老旧小区改造案例随着时间的推移，许多国外的老旧小区面临着破旧不堪、设施陈旧等问题。

为了提升居民的居住环境和生活品质，许多国外城市都进行了老旧小区的改造工程。

以下是一些成功的国外老旧小区改造案例：1. 美国纽约公园谷小区改造纽约公园谷小区改造工程是美国政府为了改善低收入家庭居住条件而进行的一项重大工程。

该小区原本是1950年代兴建的经济适用房，如今已经破旧不堪。

改造工程中，政府对小区建筑进行了全面翻新，修补了外立面、更换了老旧的窗户和门，增加了绿化和公共休闲区域，提升了小区的整体环境。

2. 英国伦敦东区奥运村改造英国伦敦东区奥运村是为2012年伦敦奥运会而建的临时住宅，赛后被改造成永久性住宅。

改造工程中，住宅单元被重新设计，增加了更多的阳台和绿化区域，提升了居民的居住体验。

此外，改造工程还建造了新的商业中心、学校和医疗设施，为居民提供更加便利的生活条件。

3. 法国巴黎贫民窟改造法国巴黎的贫民窟是欧洲最大的城市贫民区之一，长期以来面临着犯罪率高、环境脏乱差等问题。

为了改善这一状况，法国政府进行了大规模的贫民窟改造工程。

改造中，政府拆除了老旧的建筑，建造了现代化的住宅和公共设施，并增加了社区服务中心、职业培训机构等，提供更多的就业机会和社会福利。

4. 澳大利亚墨尔本老旧小区改造澳大利亚墨尔本的老旧小区改造工程采用了可持续发展的理念。

在改造中，政府注重节能环保，增加了太阳能电池板、雨水收集系统等设施，减少了对传统能源的依赖，提高了小区的能源效率。

此外，政府还改善了交通和公共交通设施，为居民提供更加便利的出行条件。

5. 德国柏林东部老旧小区改造柏林东部的老旧小区改造工程注重保护历史文化遗产。

在改造中，政府对小区的建筑外立面进行修复，保留了原有的建筑风格和特色。

同时，政府还加强了小区的绿化和公共空间建设，增加了儿童游乐设施和社区活动场所，提升了居民的生活质量。

6. 加拿大温哥华老旧小区改造加拿大温哥华的老旧小区改造工程注重社区参与。

老年建筑设计要点及案例分析系列五：日本日间照料中心的功能配置分析2011年3月1日，我国建设部颁布施行了《社区老年人日间照料中心建设标准》，提出加强社区老年人日间照料设施的建设。

日间照料设施服务于白天无人照护而居家生活有困难的老人，为他们提供膳食供应、日常护理、午间休息和交通接送等服务的设施。

日本的日间照料设施发展较为成熟，其丰富的实践经验可以对我国有所借鉴。

下面以一所功能配置具有典型性的小型日本老人日间照料中心为例进行介绍。

案例分析——日本富山市某日间照料中心1.设施基本情况这所日间照料中心由旧民居改造而来，由民间非营利组织开办，属于福利性质。

建筑地上一层，总面积约400㎡，可以接纳最多18位老人白天在这里活动，人均建筑面积约22㎡。

配有管理者1名、看护师2名、护理人员9名，共计12名职员。

2.功能配置分类1）老人活动空间，包括活动室（兼做餐厅）、午间休息室、阅览室、中庭、玄关、小活动室等；2）辅助服务空间，包括厨房、洗衣间、浴室、无障碍卫生间、办公谈话室等（图1）。

3.可供借鉴特点1）进行动静分区。

动区以多功能活动室为中心，老人与护理员在此聚集，较为热闹（图2）；静区以午间休息室、阅览室为主，避免老人在休息和阅读时受到噪声干扰。

动静区域利用中庭和部分辅助服务空间进行分隔（图3）；2）老人活动空间开敞化设置。

如多功能活动室并未进行封闭，“消灭”了走廊空间，并通过灰空间与中庭交融在一起，空间利用集约、视线通透，便于老人集体活动和护理人员的照料；3）辅助服务空间集中布置。

如浴室、洗衣间临近，便于将老人洗浴时换洗的衣物就近处理，节省护理人员体力，提高服务效率。

图1平面图图2 多功能活动室是老人与护理员的主要使用空间图3中庭分隔动静区域，并丰富生活趣味这所日本的日间照料中心规模较小、功能紧凑，功能配置考虑的是最集约的使用方式。

如有条件，可配置更加全面、完善的功能设施。

功能配置可参考我国刚刚颁布的《社区老年人日间照料中心建设标准》。

1 引言当前，中国城镇化已经进入转型发展的新阶段，调整城市结构，提升城市能级、质量和承载力，在土地利用上控制增量和盘活存量成为今后城市发展的主导方向。

随着旧城区内建筑老化、道路狭窄、配套落后、环境脏乱等问题日益突出，城市更新需求旺盛，尤其是在一二线城市，如何务实和高质量地推进城市更新，持续提升城市综合能级，已成为城市管理者必须面对的问题。

放眼全球，东京、新加坡、纽约、伦敦等发达城市都在最大限度地推进城市更新，其中东京是世界公认的典范。

2 东京城市发展与更新的特点21世纪初，日本开始在国家层面推进城市更新政策，试图通过城市更新刺激经济复苏、提升城市竞争力和人民生活质量。

作为日本政治、经济、文化、交通等众多领域的中心——东京，其城市更新的实践非常成功，在2155平方公里的辖区内吸引了约1350万人口，已成为全球人口最多的城市之一。

虽然日本人口已经出现负增长，但东京的人口仍在增长。

究其原因，就在于东京是一座持续更新的城市，城市结构、天际线和城市景观一直处于更新建设之中，面貌日新月异，使得东京能够持续焕发新的活力。

2.1 依托轨道交通，发展城市节点轨道交通的发展始终引领着东京城市结构的更新。

东京中心城区的JR山手线是一个闭环轨道交通，它串连起代表城市中心的东京站、若干副都心和城市重要节点，而且山手线上的大多数站点都是汇集多条轨道交通的枢纽站。

20世纪60至90年代，由于经济发展和轨道交通的不断完善，东京都市圈发展呈现出典型的“摊大饼”模式。

但20世日本东京城市更新经验及对我国的启示肖锦成 马志宇 郭丽丽摘要：我国正在面临与日本同样的旧城改造和城市更新问题，但是日本城市更新工作起步较早，其特大城市东京已经有了很多经验做法。

在日本经济长期低迷的情况下，东京通过持续的城市更新，解决了城市环境恶化、城市功能欠缺、土地管理混乱、产业结构不合理等诸多“大城市病”问题。

通过文献研究和国情对比，总结出东京城市发展和更新的特点，分析其面临的问题，重点介绍东京城市更新的具体做法、经验和两种典型模式，希望能为我国城市高质量发展和社会主义现代化建设带来一些启示。

Urban Regeneration of Large Residential Communities Driven by Transit-oriented Development: The Revelation of Futako Tamagawa公交导向型开发推动大型居住社区更新*——以东京二子玉川为例姚 栋 杨 挺 YAO Dong, YANG Ting由于城市蔓延、功能缺失和人口老化，我国自1950年代建设在中心城边缘的大型居住社区正面临发展停滞的困境，亟需城市更新的模式创新。

二子玉川地区位于日本东京都边缘,其发展历程显示，基于公交导向型开发的城市设计有助于复兴该类老旧社区。

二子玉川的经验证明优化站点周边人行与公共交通换乘体系，有利于实现站点价值辐射扩散；围绕站点并沿公共空间廊道有序布置多种功能，以便实现纵深开发；通过良好界面的步行廊道串联站点与自然资源，能够提升空间品质与特色并增强社区活力。

Built on the edge of the central city in the 1950s, large-scale residential communities' development stagnates gradually dueto urban sprawl, insufficient functions and population aging. It is necessary to explore a new regeneration mode. Futako Tamagawa is on the fringe of Tokyo, Japan, whose redevelopment history shows that urban design based on transit-oriented development contributes to the revival of the old community. The case study on Futako Tamagawa has proved that optimizing the pedestrian and public transport transfer system between communities and the station benefits a wider area, arranging various functions in order around the station and along the public corridor can be more efficiently for development, and connecting stations with natural resources by a delicate walkway help improve spatial quality and community vitality.公交导向型开发；大型居住社区；城市更新；城市设计；二子玉川transit-oriented development; large-scale residential community; urban regeneration; urban design; Futako Tamagawa文章编号 1673-8985（2022）04-0149-06 中图分类号 TU984 文献标志码 A DOI 10.11982/j.supr.20220423摘 要Abstract 关 键 词Key words 作者简介姚 栋同济大学建筑与城市规划学院上海市城市更新及其空间优化技术重点实验室副教授，博士生导师，******************.cn 杨 挺中海企业发展集团有限公司建筑设计师，硕士1 居住社区更新概述为解决城市居住问题，中华人民共和国成立后在很多大城市边缘建设了大型居住社区，如上海曹杨新村、鞍山新村，北京百万庄小区，沈阳铁西工人新村等（见图1）。

日本城市更新发展经验及借鉴梁城城摘要：1945年以后日本的城市更新发展大致可以分为五个阶段，分别是以政府主导和拆除重建为主的城市更新、社区象征性参与以住房改善为目标、民间资本开始介入以经济更新为目标、民间资本大规模参与的以复兴衰败地区为目标和多方共治以城市可持续发展为目标5个阶段，经历了探索、起步、快速发展、平稳发展和成熟的过程。

日本城市更新快速且稳定的发展，得益于完善的城市更新法律法规和保障措施。

我国在推进城市更新进程中，应注重建立城市更新制度体系，推动民间资本积极参与及引入较多主体参与城市更新项目实施。

关键词：日本；城市更新；经验及借鉴中图分类号：F293 文献标识码：A文章编号：1001-9138-（2021）03-0068-79 收稿日期：2021-02-10作者简介：梁城城，国家发展和改革委员会投资研究所助理研究员，经济学博士。

一般意义上的城市更新是指对于不适合现代城市经济社会发展的部分城市区域进行有计划的改建活动，包含再开发、保护和整治改善三种类型，对城市可持续发展具有重要意义。

二战后，日本与时俱进的城市更新政策体系，很好地促进了城市更新的发展。

当前我国已进入存量住房时代，城市更新将迎来爆发式的增长，2020年国务院发布文件全面推进城镇老旧小区改造，城市更新迎来了难得的发展机遇。

通过对日本城市更新发展历程梳理和总结，关注促进日本城市更新长期稳步发展的制度和政策，为我国城市更新发展提供参考和借鉴。

1 日本城市更新发展历程日本的城市更新大致可以分为五个阶段，一是二战后至1968年对损毁住宅进行拆后重建，二是在1969年《都市再开发》出台后至1979年社区象征性参与，三是1980－1991年民间资本逐步介入城市更新，四是1992－2001年民间资本大规模参与，五是2002年后《都市再生特别措施法》出台标志着日本城市更新进入崭新阶段。

1.1 二战后至1968年，以政府主导以拆除重建为主的城市更新第二次世界大战后，日本城市住宅被大量损毁，战后初期本来就存在住宅严重不足的问题，城市人口的快速增长使住房供应更加紧张。

筒仓改造案例最近，由于城市化进程的加速，很多旧工业区已经不再使用，这些区域的老旧建筑也面临着无人问津的命运。

而在这些建筑中，又有一个非常特别的类型：筒仓。

筒仓之所以特别，是因为它功能单一，形态独特，而且往往呈现出一种浓烈的时代感。

然而，由于筒仓建筑本身的特殊性，其改造难度较大，需要高水平的设计和施工技能。

在此背景下，本文将对几个成功的筒仓改造案例进行介绍，以期能够为您提供一些有关于筒仓改造的实用经验。

案例一：东京筒仓改造为豪华酒店这个筒仓改造案例位于日本东京，是一个由1889年建造的钢筋水泥筒仓改造而成的豪华酒店。

现在，这个改造项目已经成为当地非常著名的地标性建筑。

在这个改造过程中，设计师们采用了很多高端的技术手段，比如通过构建一个新的建筑物来保护筒仓，利用玻璃地板和内部悬挂式楼梯等手段，使之成为一个非常独特的和现代化的酒店。

案例二：香港筒仓改造为创意艺术中心这个筒仓改造案例位于香港，属于旧工业区的一部分，原先是一个临时的工业仓库。

在这个改造过程中，设计师利用了建筑物宽敞空间的优势，创造出了一个多功能的创意艺术中心。

中心的内部结构采用了无框玻璃、金属板材、木材等多种材料。

通过对空间的重新分布，使艺术家们可以自由创作，因此这个改造项目在当地成为了文化艺术发展的新型模式，受到了广泛关注。

这个筒仓改造案例位于北京市中心，是一个古老的钢筋水泥筒仓。

在改造过程中，设计师采用了传统建筑风格和现代元素相结合的方法，创造出了一个现代化的商业综合体。

商业中心内部采用了大量的天然材料，比如天然石材、木材等，并在这些材料之间进行了大胆的搭配。

同时，设计师通过巧妙地利用自然光线和绿色植物来营造出一个自然优美的空间。

总之，筒仓改造项目的成功非常依赖于设计师对老旧建筑的细致分析和创造性的应用。

当然，在这个过程中，技术专业性和施工团队的能力也需要保持高水平的状态。

装配式建筑在城市更新中的应用案例引言：随着城市快速发展和人口增长，现有城市面临许多挑战，如住宅短缺、基础设施陈旧等。

为了解决这些问题，越来越多的城市开始采用装配式建筑作为一种创新的解决方案。

本文将介绍几个装配式建筑在城市更新中的应用案例，并探讨其优势和潜力。

一、改善住房问题1.1 案例一：新加坡Pinnacle@DuxtonPinnacle@Duxton是位于新加坡中心的一个住宅项目，由国家住房发展局设计和建造。

这座公寓大楼使用了大量的预制混凝土构件，例如墙板、楼板和楼梯。

通过装配式建筑技术，整个项目只花费了两年时间就完工了。

1.2 案例二：日本Modular Grid System HouseModular Grid System House是日本东京都一个住宅区改造案例。

该项目采用了模块化设计和生产技术，通过将不同功能的模块“堆叠”组合在一起，实现了灵活性和可扩展性。

这种装配式建筑方式使得住户可以根据自己的需要和预算定制房屋，并且减少了施工时间。

二、提升城市基础设施2.1 案例三：中国深圳布吉废品利用中心深圳布吉废品利用中心是中国首个采用装配式建筑技术设计和建造的垃圾处理中心。

该项目使用了大量的钢结构模块，使得施工速度快、质量可控，并且可以快速响应市政府对垃圾处理设施的需求变化。

2.2 案例四：美国纽约绿洲1号公寓楼纽约绿洲1号公寓楼是美国一个位于曼哈顿的高端住宅项目。

为了加强该地区的基础设施，设计团队决定采用装配式建筑技术，将公寓楼与地下一层商业区域联接起来。

通过此项改造，不仅成功解决了交通拥堵问题，还提供了更多商业空间。

三、融入环境保护理念3.1 案例五：荷兰Horizon TowersHorizon Towers是荷兰阿姆斯特丹一个以可再生能源为主题的住宅项目。

该项目采用了装配式建筑技术和太阳能系统，实现了低碳、环保的目标。

此外，建筑设计还注重景观绿化，增强了居民的生活质量。

3.2 案例六：韩国Sejong City韩国Sejong City是一个被誉为“智慧城市”的示范区。

提升老年人居住环境的适老化改造先进案例分享近年来，老龄化问题日益突出，老年人居住环境的适老化改造成为一个备受关注的话题。

为了让老年人能够在舒适、安全的环境中度过晚年，各地纷纷推出了一系列先进的适老化改造案例。

本文将分享几个成功的案例，介绍其改造措施和取得的成效。

首先，以日本为例，该国在老年人居住环境改造方面积累了丰富的经验。

日本的老龄化问题更为严重，因此该国在适老化改造方面已经取得了很多成果。

例如，他们广泛应用地板加热系统，通过地板下的暖气管道将热源散发到整个居室，给老人提供一个暖和的居住环境。

同时，他们还引入了高低调节的厨房操作台和多功能马桶等设施，方便老人的日常生活。

这些改造措施不仅提高了老年人的生活质量，同时也降低了老人的生活安全风险。

另一个值得借鉴的案例是美国加利福尼亚的一家老年公寓。

该公寓采用了智能家居系统，通过传感器和远程控制，实现了智能照明、智能窗帘、智能浴室等功能。

老年人可以通过手机或语音控制设备，调节房间的亮度、温度、开合窗帘等。

此外，该公寓还安装了紧急求助装置，并与医院的紧急医疗系统相连，确保老人在紧急情况下能够及时得到帮助。

这些智能化设施不仅提高了老人的居住体验，还增加了他们的安全感和社交互动。

在国内，北京市的一个社区也开展了一项适老化改造项目。

该社区重新规划了老年人活动场所，增加了多功能健身区、亲水休闲区等设施，为老人提供了更多的户外活动空间。

此外，他们还开设了老年人三级护理站，配备了专门的医护人员，方便老年人进行健康咨询和紧急救助。

社区还引入了远程医疗系统，通过视频通话和远程医生交流，老年人可以享受到更便捷的医疗服务。

这些改造措施不仅提高了老人的生活质量，也解决了老年人就医难的问题。

除此之外，我们还可以学习上海市一家老年护理院的先进做法。

该院利用先进的技术设备，建立了老人健康监测系统。

通过智能手环、智能床垫等设备，监测老人的生命体征、睡眠质量等情况，并及时提供个性化的护理服务。

日本老破小房子的解决方案这个位于日本都市角落的，两户连栋建筑的其中一栋，住着两代同堂一家三口。

随着扬起的尘土房子逐渐崩塌，狭窄厨房中水池，难以站立的厕所都被拆除后，这个26平米的狭小空间，梁柱结构也全部暴露了出来，隐藏在这个老房子里的一些麻烦，也随之浮现，设计师发现，支撑房屋的重要木地槛，被虫子腐蚀的残样，不止影响到这狭小的梁柱结构，更加影响改造的进度。

设计师为了增强耐震效果，特地更换了墙面的斜撑，将距开的斜坡连接在一起，并准备了黑色的板状金属配件，来进行固定，接着用扇状金属配件，用它装设在木地槛与柱子的夹角，进行固定。

而这个装置，则是用来防止地震，导致建筑物倒塌的制震装置，设置在锯断处，斜切口上的板状金属配件，内部藏有橡皮，在震动时产生韧性，以便吸收摇晃，设置在四角的扇形装置，是通过金属弹簧片，阻挡结构变形。

原先家里并没有浴室浴缸，设计师在仅有26平米的有限建筑中，新建了一个浴室，接着搬进浴室的最后一个配件，就是装设在方形木板上的，不锈钢加工品，对准墙壁上的凹槽，连接与油压棒进行固定，后方贴上一面镜子，整体收纳入墙壁之中。

这个让浴室变成盥洗室的收纳式洗脸台，它与洗澡莲蓬头是共用的，墙壁内部还设有排水管，过去一家人在厨房洗脸的日子，再也不见了，考虑到洗完澡后地板会潮湿，于是在上面铺设了防滑吸水的地砖，即便有水也会马上变干，设计师将这个26平米的房子，改成了什么样子呢，让我们一起来看看吧！这个位于日本都市角落的，两户连栋建筑的其中一栋，住着两代同堂一家三口，可是，这个仅有26平米的房子，在当地花费了XX万，显然一家人居住有些拥挤，这个3平米的厨房，让无处可去的冰箱，只能放在厨房进门处，厕所也是极度狭小。

使用起来十分困难，家里还没有淋浴间，洗衣机只能放置在屋外，在设计师的改变下，整个房子华丽变身，原先被薄薄的铁皮波浪包围房子，变成了有着白墙与天然木，形成对比鲜明的房子，清爽又自然的外装令人耳目一新，轻轻打开拉门，后方是高低落差的新玄关，特别定制的伞架与鞋柜，为一家人的储物提供方便。

日本老旧公寓住宅改造政策动向及启示
陆卓玉
【期刊名称】《上海房地》
【年(卷),期】2024()2
【摘要】我国已经进入城市更新的重要时期,老旧小区改造是城市更新中涉及人民居住条件改善的重要部分,但实践中老旧小区高质量的改造仍面临一系列考验,适时
总结国际经验非常必要。

本文通过回顾日本公寓政策演变的历程,着重梳理由日本
内阁发起、由国土交通省联合法务省牵头的“公寓政策导向研究会”,总结日本老
旧公寓住宅改造的重点内容与政策导向,探讨日本老旧公寓住宅改造对我国的启示。

日本经验表明:老旧小区改造的第一责任人是业主,不能过于依赖政府;应避免将住宅物业管理维护、老旧小区修缮改造与拆除重建视为单一问题进行处理;通过税收优
惠和金融产品创新可推进公寓住宅长寿化长效机制落地;降低拆除重建成本、放松
容积率等方式可以有效解决拆除重建资金平衡难的问题;在房地产下行周期应更加
重视业主自主更新,引入第三方服务机构可提升老旧小区改造的效率。

【总页数】7页(P30-36)
【作者】陆卓玉
【作者单位】贝壳研究院
【正文语种】中文
【中图分类】F29
【相关文献】
1.日本住宅公寓单元改造现状
2.基于老旧住宅改造的青年公寓设计研究——以武汉辅堂里社区改造为例
3.老旧住宅内部空间更新改造设计研究——以昆明市90年代老居民小区内公寓改造设计为例
4.浅析老旧住宅电梯加建中的博弈与平衡--来自纽约高线公园改造的启示
5.日本老旧公寓小区改造的政策体系、推进措施与经验启示
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