资产评估考试重点

《资产评估》考试题型：单选20题，每题2分；简答3题，每题10分；计算3题，每题10分。

（红色是老师最后一节课划的重点，黑色是老师平时讲课的大部分内容）第一章一、资产评估是指通过某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。

P1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。

具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。

资产评估的特点：1.现实性 2. 市场性 3.预测性 4.公正性 5.咨询性资产评估的本质：模拟市场从而判断资产价值的行为。

二、资产评估与会计计价的区别：二者发生的前提条件不同；二者的目的不同；执行操作者不同。

P4-5关系：会计计价有时需要以资产评估价值为依据。

评估学中资产的广义定义：资产，是指具有一定稀缺性并且目前能够开发的资源以及相关的权利。

狭义定义：资产是单位和个人所拥有和控制的，能以货币计量的，能够带来未来预期收益的经济资源。

资产的分类：１、按资产存在形态分类：有形资产和无形资产２、按资产是否具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产（单项资产：是指单台、单件的资产。

整体资产：是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。

）３、按资产能否独立存在分类：可确指的资产和不可确指的资产４、按资产与生产经营过程的关系分类：经营性资产和非经营性资产三、资产评估的特定目的指的是被评估资产即将发生的经济行为。

P9资产评估的特定目的主要有：资产转让，企业兼并，企业出售，企业联营，股份经营，中外合资、合作，企业清算，抵押担保，企业租赁，债务重组等等。

四、资产评估的价值类型常见的有哪些？资产评估的价值类型是指评估价值的类别，是每一项评估价值的具体价值尺度。

１.是将价值类型分为现行市价、重置成本、收益现值和清算价格；２.是《国际评估准则》中的市场价值和非市场价值。

P13-15资产评估的假设：继续使用假设、公开市场假设、清算（清偿）假设（假设就是指依据有限事实而做出合理推断的状态）资产评估的依据：１.行为依据２.法规依据３.产权依据４.取价依据资产评估的工作原则：１.独立性原则２.客观性原则３.科学性原则４.专业性原则资产评估的经济原则：１.贡献原则２.替代原则３.预期原则第二章一、资产评估的基本方法：１.市场法：付出法（为了求得资产，需要支付的价值）２.成本法：未来收益的当前变现值（以利索本）３.收益法：资产在现有市场上的变现收入二、市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

P24三、市场法应用的前提条件：１.需要有一个充分发育、活跃的资产市场。

２.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。

市场法是资产评估中一种最简单、有效的方法。

市场法的缺点：１.需要有公开及其活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；２.不适用于专用机器、设备、大部分无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

四、成本法应用的前提条件：１.应当具备可利用的历史资料。

２.形成资产价值的耗费是必须的。

３.被评估资产能够继续使用。

五、成本法公式：被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值P28-29＝重置成本×成新率重置成本一般分为：复原重置成本和更新重置成本重置成本的估算一般采用：１.重置和算法２.物价指数法（Ｐ３１，例２）３.功能价值法（生产力比较法）（Ｐ３２，例３）４.规模经济效益指数法实体性贬值及其估算（Ｐ３５，例５）六、收益额指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。

P46-47折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原。

资本化率是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。

收益期限是指资产收益的期间，通常指收益年限。

七、资产评估方法的比较和选择。

P48-51资产评估方法的选择主要应考虑下面因素：１.资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。

２.资产评估方法必须与评估对象相适应。

３.评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。

４.选择评估方法还要考虑不同的评估途径。

第三章一、机器设备重置成本的估算方法：１.重置核算法２.物价指数法（Ｐ７６，例４）３.规模经济效益指数法重置成本＝账面原值中的到岸价格×（评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率）×（１＋进口设备生产国同类资产价格变动指数）×（１＋现行进口关税税率）×（１＋其他税费率）＋账面原值中支付人民币部分价格×（１＋国内同类资产价格变动指数）二、规模经济效益指数法是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法。

P78 公式被评估资产的重置成本＝参照物资产的重置成本×（被评估资产的产量/参照物资产的产量）Ｘ三、物理寿命：指机器设备从全新状态开始使用，直到不能正常工作而予以报废所经历的时间。

技术寿命：指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的时间，技术寿命很大程度上取决于社会技术进步和技术更新的速度和周期。

经济寿命：指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。

成新率＝设备尚可使用年限/（加权投资年限＋设备尚可使用年限）×１００％（Ｐ８２，例７）一定会四、修复费用法：是以修复机器设备的实体性贬值使之达到全新状态所需要支出的金额，作为估测被修复机器设备实体性贬值的一种方法。

五、超额运营成本形成的功能性贬值的估算：（Ｐ８７，例９）六、因生产能力降低造成的经济性贬值的估算：（Ｐ８８，例１０）经济性贬值率＝【１－（实际使用生产能力/额定生产能力）Ｘ】×１００％第四章房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物。

具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。

房地产的特征：1.位置固定性 2.耐用性 3.影响因素多样性4.投资大量性5.报纸增值趋势通常将影响房地产价格和评估价值的因素归纳为：一般因素、区域因素、个别因素。

1. 一般因素：是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值一般的、普遍的、共同的因素。

（1）经济因素（2）社会因素（3）行政因素2. 区域因素：是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域性特征。

3. 个别因素：（1）土地的个别因素（2）建筑物的个别因素一、房地合一原则：两者作为相互联系的综合体进行估价，具体表现在以下两个方面（1）建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品（2）建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。

P109二、基准地价：基准地价是指城镇国有土地的基本标准的价格。

是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。

三、建筑高度：是指地上建筑物可达到的最高高度，建筑物的高度应在城市规划规定的建筑物高度一下（包括相等）。

建筑密度：是指一块土地上低层建筑面积与全部土地面积的百分比。

建筑密度亦称建筑覆盖率。

容积率：是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。

四、基准地价系数修正法：是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物，对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。

三通一平：即通路、通水、通电、土地平整。

七通一平：通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平整。

第五章一、无形资产的特点：（1）无形资产具有非流动性，并且有效期较长。

（2）无形资产没有物质实体，但未来收益较大。

（3）无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产。

无形资产与有形资产结合在一起才能创造收益。

二、无形资产的分类：（1）按企业取得无形资产的渠道，可分为企业自创的无形资产和外购的无形资产。

（2）按有无法律保护分类，可分为法定无形资产和收益性无形资。

（3）按可辨识程度，可分为可确指无形资产和不可确指无形资产。

三、影响无形资产评估价值的因素：（1）无形资产的成本（2）机会成本（3）效益因素（4）使用年限（5）技术成熟程度（6）转让内容因素（7）国内外该种无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度（8）市场供需状况（9）同行业同类无形资产的价格水平。

四、割差法：是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估值的方法。

五、公式：商誉的评估值=企业整体资产评估值-企业的各单项资产评估价值之和（含可确指无形资产）（P244 例13）第六、七、八、九、十章一、应收票据的评估：（P273 例8、9）二、其他资产：是指除流动资产、长期投资、固定资产、无形资产以外的资产，如长期待摊费用。

长期待摊费用是指企业已经支出，但摊销期限在一年以上（不含一年）的各项费用，包括固定资产大修理支出、租入固定资产的改良支出等。

三、资产评估报告与评估报告书的基本概念：是指评估机构按照评估工作制度的有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。

四、资产评估报告的作用：（P342-345）（1）它为被委托评估的资产提供作价意见。

（2）资产评估报告是反映和提现资产评估工作的情况，明确委托方及有关方面责任的依据。

（3）对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段（4）资产评估报告是建立评估档案，归集评估档案资料的重要信息来源。

资产评估报告的基本内容：1.说明拥有被评估资产的公司或权利人的名称；2.说明资产评估的对象和范围；3.说明评估目的和基准日；4.定义价值类型；5.列出评估方法及其重要参数确定依据和过程；6.说明评估结论；7.重要的声明。

五、资产评估业管理模式：（1）政府管理模式（2）行业自律管理模式（3）政府监管下的行业子流程管理模式。

（P365）。