资产评估考点

1 单选20’多选20’判断10’简答20’计算30’

第一章

考点1. 资产评估的主体P17：具有从事资产评估工作的评估人员及由评估人员组成的评估机构。

○1资产评估机构P18：

按执业范围分为专营资产评估机构、专项资产评估机构、兼营资产评估机构。

按企业组织形式分为合伙制资产评估机构和有限责任制资产评估机构。

考点2. 资产评估的依据P20：行为依据、法律法规依据、产权依据、取价依据。

○1行为依据：评估委托人和评估人员从事资产评估活动的依据。

○2法律、法规依据：从事资产评估工作应遵循的有关法律、法规依据。

○3产权依据：能证明被评估资产产权归属的依据，如《土地使用权证》等

○4取价依据：评估人员确定被评估资产价值的依据。包括：评估委托人提供的相关资料和评估委托人收集的市场价格资料、统计资料、技术标准资料及其他参数资料。

注意：特殊评估依据，视具体情况而定，在评估报告中披露。

考点3. 资产评估的价值类型P22：

含义：资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。

分类：○1以资产评估的估价标准形式表述的价值类型。包括重置成本、收益现值、现行市价和清算价格。传统观点，与会计计价联系。

○2从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值。包括继续使用价值、公开市场价值和清算价值。与资产评估假设联系，强调资产评估假设的重要性。

○3从资产业务的性质来划分资产评估的价值类型。包括抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值。强调资产业务的重要性，有什么资产业务就有什么价值类型。

○4从资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及资产评估结果的适用范围来划分资产评估结果的价值类型。包括市场价值和非市场价值。提出市场价值概论，树立资产评估公允价值的坐标。资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，非市场价值是资产公允价值的一种特殊表现形式。

注意：我国明确资产评估的价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。

考点4. 市场价值和市场价值以外的价值类型P22 2 市场价值：自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

市场价值以外的价值不是一种具体的资产评估价值存在形式，它是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合，如在用价值、投资价值、清算价值、残余价值等。

○1在用价值：将评估对象作为企业组成部分要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。

○2投资价值（特定投资者价值）：评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值估计数额。

○3清算价值：在评估对象处于被迫出售或快速变现等非正常条件下的价值估计数额。

○4残余价值：是指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。

考点5. 资产评估假设P24交易假设、公开市场假设、持续使用假设、清算假设

○1交易假设：资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

○2公开市场假设：是对资产拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场假设是资产评估中的一个重要假设，其他假设都是以公开市场假设为基本参照。凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产，都可以考虑以公开市场假设为前提进行评估。

○3持续使用假设（继续使用假设）：是对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。持续使用假设又细分为在用假设、转用假设、移地续用等具体含义见教材25页

○4清算假设：对资产拟进入的市场条件的一种假设说明或限定。具体而言，是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。

考点6.资产评估原则P25工作原则和经济原则

1. 工作原则：资产评估机构和评估人员在评估工作中应遵循的基本原则。

○1独立性原则：公平、公正、第三方身份独立评估；○2客观性原则：以充分的事实为依据；○3科学性原则：遵循科学的评估标准、科学态度制定方案、科学的方法评估；○4专业性原则：必须是资产评估专业机构和专业人员，且具有职 3 业道德、专业知识和实践经验。保证结果公正的技术基础。

2. 资产评估的经济原则：资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。

○1预期收益原则：以技术原则的形式概括资产及其资产价值的最基本的决定因素。是评估人员判断资产价值的最基本的依据。

○2供求原则：经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。

○3贡献原则：是预期收益原则的一种具体化原则，它也要求资产价值的高低由该资产的贡献来决定。

○4替代原则：作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。

○5估价日期原则：假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期，为资产评估提供了一个时间基准。

考点7.评估基准日的概念P27评估基准日是一时点，体现了资产评估的现实性。

考点8.影响资产评估价值类型的因素P22资产评估的特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。是影响资产评估价值类型的直接因素。

考点9.资产评估方法与评估价值类型的关系：资产评估方法的选择必须与评估价值类型相适宜。

第三章

考点1.资产评估的基本程序（起止范围）P46

○1明确资产评估业务的基本事项（明确委托方及相关当事人的基本情况，评估目的，估价对象基本情况，评估价值类型及定义，评估基准日，评估资产限制条件和重要评估假设等）

○2签订资产评估业务约定书

○3编制资产评估计划

○4现场调查

○5收集资产评估资料

○6评定估算（即进行评估，确定评估价值） 4 ○7编制和提交资产评估报告

○8资产评估工作底稿归档

考点2.资产评估中信息分析常用逻辑方法P59

○1比较分析法：比较就是对照各个事物，以确定其间差异点和共同点的逻辑方法。注意几点：可比性、比较方式的选择、比较内容的深度。

○2分析与综合法：1分析：在实际评估中，分析是指通过实务之间以及构成事物整体的各要素之间的特定关系，以及由此及彼、由表及里的研究，以正确认识事物的一种逻辑方法。各因素之间的关系：因果关系、表象及本质关系、相关分析、典型分析

○3推理法：从一个或几个已知的判断推出一个新判断的思维方式，它是在掌握

一定的已知事实、数据或因素相关性的基础上，通过因果关系或其他相关关系依次、逐步地变化，最终得出新结论的一种逻辑方法。

2综合：同分析对立的一种方法，从整体角度把握事物的本质和规律的一种逻辑方法。

推理要素：前提（准确无误）、结论、推理过程（合乎逻辑）。

常用的推理方法：演绎推理（一般到个别）和归纳推理（从个别到一般）

考点3.常用的具体分析方法P60 SWOT分析法、波特的五要素分析法、波士顿矩阵分析法、财务比率分析法。

○1SWOT分析法：P61 S表示优势，W表示劣势，O表示机会,T表示威胁。

优势与机会矩阵（SO矩阵）利用外部机会，发挥内部优势

劣势与机会矩阵（WO矩阵）利用外部机会弥补内部弱点

优势与威胁矩阵（ST矩阵）利用内部优势回避或减轻外部威胁

劣势与威胁矩阵（WT矩阵）减少内部弱点回避外部威胁

○2波特的五要素分析法：供应商的讨价还价能力、购买者的讨价还价能力、新进入者的威胁、替代品的威胁、行业内现有竞争者的竞争威胁。

○3波士顿矩阵分析法：问题业务：市场成长率高、相对市场份额低；明星业务：市场成长率高、相对市场份额高；现金牛业务：市场成长率低、相对市场份额高；瘦狗业务：市场成长率低，相对市场份额低。

第四章

考点1.成本法的前提条件P69

成本法的基本前提是资产交易的购买方在购买某项资产时，会把该项资产与具有 5 同样生产能力的新资产直接进行比较，从而判断资产的价格。购买者愿意付出的价格绝不会超过具有相同效能的全新资产的最低成本。

6个前提条件：○1购买者对拟购买的资产不改变其原有用途。○2评估对象的实体特征、内部结构、功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。○3评估对象必须是可以再生或复制的，否则不能采用成本法评估其价格。○4评估对象必须是随着时间的推移会发生陈旧、贬值等价值消耗的资产，否则不能运用成本法进行评估。○5形成资产价值的耗费是必须的、有效的、平均的，不能是无效的、个别的。○6被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态。

考点2.实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值（功能性贬值的主要表现）P70

○1实体性贬值（实体性损耗或有形损耗）:是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。有形损耗使资产的实体发生磨损、失效、丧失、功能等变化，亦称为实体性陈旧贬值。如建筑物发生墙体裂缝、房顶漏雨、基础下沉等。

○2功能性贬值(功能性损耗)：是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本的超支额，及其原有资产超过技术先进的同类资产的运营成本的超支额。

注意：设备的功能性贬值通常表现为设备出现超额投资成本和超额运营成本。

○3经济性贬值（经济性损耗）：是指资产受外部环境（主要指经济环境）的影响而造成的价值损失。

考点3.重置成本的估算（价格指数法）P72

价格指数法：利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。计算公式为：

重置成本＝资产的账面价值×价格变动指数

价格指数主要是要定基物价指数和环比物价指数。

○1定基物价指数是指在一定时期内对比技术的价格指数。

重置成本＝资产的账面价值×（评估时定基物价指数/参照物定基物价指数）

○2环比物价指数是指本期与上期相比而得出的指数。环比物价指数主要是反映物价逐期的变化情况，它是各时期的商品价格都同它前一时期的商品价格对比而编制的指数。

重置成本＝资产的账面价值×（1＋a1）×（1＋a2）×…×（1＋an）×100％

式中：a1，a2，…，an表示各期环比物价指数

教材例题【4-3】【4-4】