商业地产租赁核算方式的纳税筹划

房产租赁业务纳税筹划案例作者：农海沫农晨来源：《财会学习》2009年第09期不同的房产租赁方式存在着税收上的差异。

因此，如何在利用好房产资源的同时降低税收成本，使企业能够在依法纳税的前提下，保持较低的经营成本运行，成为房产租赁企业不容忽视的问题。

案例一：变租赁经营为仓储经营的纳税筹划[案例描述]南宁市广隆工贸公司是一家具有50年历史的国有百货公司，随着企业改制、流通渠道的多元化，造成企业收缩经营、部分人员下岗失业，公司用于囤积货物的仓库基本处于闲置状态。

2008年底，为盘活闲置资产，实现资产的保值增值，广隆公司决定把位于城北郊的占地面积4万平方米(土地使用税3.00元/平方米)、价值500万元的15栋仓库闲置的房产全部对外出租。

由于这十几栋仓库地理位置处于该市港口与车站之间，可作为水陆交通转换的连接点，交通便利，出租广告一打出去，立即被某期货公司看中。

经两家公司多次沟通后，广隆公司经营部草拟了一份租赁方案上交公司董事会，租赁方案规定：租期3年，年租金250万元。

[案例分析]由于这一租赁方案事关重大，广隆公司董事会组织召开了专题论证会，公司的决策团队、财务顾问、法律顾问均参加会议。

某咨询公司的纳税筹划专业人员秋潮也被邀请到会。

会上经过对方案经济技术及财税法规意义上的可行性进行分析论证，绝大多数专家认为方案是可行的。

但是，秋潮从纳税筹划专业的角度上对方案进行纳税风险评估，认为租赁方案并非最佳方案，建议重新考虑租赁方式。

如果采用出租方式的话，三年累计需要缴纳营业税及附加、房产税、土地使用税共计191.25万元(当地的城市维护建设税的适用税率为7％，教育费附加征收率为3％)；其中，缴纳营业税37.5万元(250×5％×3)，缴纳房产税90万元(250×12％×3)，土地使用税60万元(4万平方米×3×5)；缴纳城建税、教育费附加3.75万元(37.5×10％)。

写字楼出租的税务筹划标签：房产税营业税物业公司管理费写字楼出租2014-03-20 15:51 阅读(1663)评论(3)某公司于2013年将一幢写字楼出租，全年租金收入4 000万元(租金中含水电费500万元，网络宽带年租费20万元，物业管理费600万元)。

应纳营业税=4000×5%=200(万元)；应纳城建税和教育附加=200×(7%+3%)=20(万元)；应纳房产税=4000×12%=480(万元)；合计=200+20+480 =700(万元)。

分析：租金中含水电费500万元，网络宽带年租费20万元，物业管理费600万元，这与公司实际支付给相关部门的水电费、宽带费，以及给物业管理公司的管理费基本持平，没有盈利，所以原来把承租方应负担的水电费和宽带费并入房租收取，加大了税基。

另外，实际归物业公司的管理费，物业公司取得该收入后，应缴纳营业税及附加，但不缴纳房产税，对该公司来说这是一笔重复征税。

筹划：将上述事项从合同中分离出来单独签合同，特别是管理费应使用物业公司的合同；而水电费和宽带费则按承租人所耗水电的实际数量和规定的价格标准结算，代收代缴，没有增值，不用纳税。

那么应纳税额就发生如下变化：应纳营业税=(4000-500-20-600)×5%=144(万元)；应纳城建税和教育附加：144×(7%+3%)=14.4(万元);应纳房产税= (4000-500-20-600)×12%=345.6(万元)；合计税额=144+ 14.4+345.6=504(万元)。

由此可见，筹划后每年应纳的房产税税额比原来少134.4万元(480-345.6)，加上减少的流转税，全年总节税196万元(700-504)。

税收筹划结论如下：(1)筹划中应注意不属于自己实际收入的代收项目，不要发生无意义的代收款项，若这部分收入计入租金，则会虚增税基。

(2)房产税和营业税的税基是租金收入全额，不允许扣除纳税人因出租房产而实际发生的成本和费用。

租赁如何税收筹划【09/16/20XX信息】企业进行税收筹划，可分为两种方式：一是围绕税种类别进行，如增值税、消费税、营业税、企业所得税筹划等；二是围绕经营活动的不同方式进行，如企业融资、证券投资、财产信托筹划等。

在实践中，企业一般将两种筹划方式融合在一起，围绕不同的投资决策与不同的经营活动方式，对涉及的有关税种尤其是主体税种进行税收筹划，并选择最有利的经营活动方式，实现企业税收负担最小化，使企业获取最大的利益。

租赁作为一种特殊的筹资方式，是指出租人以收取租金为条件，将其资产出租给承租人使用的一种信用业务，主要用于设备和其他真实资产的融资。

租赁可分为两种形式：1．经营性租赁(也称服务租赁)，即传统的设备租赁，由出租企业购进设备、工具等，供用户选择使用，出租企业一般收取较高的租金。

2．融资性租赁(也称金融租赁)，在现代市场经济中运用日益广泛，是融通资金与融通物资相结合的特殊类型的筹资方式。

出租企业对承租企业以提供类似信贷资金的方式，按承租企业所要求的规格、型号、性能等条件提供设备，以改善承租企业的生产能力和财务状况。

融资租赁具有以下特点①出租人在租赁期满时将资产的所有权转移给承租人；②承租人有优先承购权；③租赁期间不短于租赁资产有效经济寿命的75％；④最低租赁偿付款的现值不低于租赁资产公平时价的90％。

租赁对出租人和承租人都可以带来利益。

对承租人来说，一是承租人只需按期支付租金便可得到所需设备使用权，不必为长期拥有机器设备先垫支资金，避免因短期资金集中支付给企业资金平稳周转造成冲击，以及资金被占用或经营不当时承担风险；二是承租企业支付的租金可以从成本中扣除，具有抵税效应。

对出租人来说，由于其拥有较为充裕的资金，从事租赁业务可以获得租金收入，实现资本的增值。

此外，当出租人与承租人同属一个企业集团时，在不违反税法规定的前提下，通过租赁可队直接、公开地将资产从一个企业租给另一企业，实现利润、费用等转移，最终达到整个集团税负减轻的目的。

浅析商业地产企业增值税纳税筹划现状及对策引言商业地产企业作为房地产行业的重要组成部分，在经济发展中扮演着重要角色。

然而，目前商业地产企业在增值税纳税方面面临着一定的挑战和困惑。

本文将对商业地产企业增值税纳税筹划的现状进行分析，并提出相应的对策。

一、商业地产企业增值税纳税筹划现状商业地产企业面临的增值税纳税问题主要包括纳税主体、纳税依据和税率等方面的问题。

1. 纳税主体商业地产企业的纳税主体通常是企业或个体户。

根据国家税收政策，商业地产企业被视为提供货物和服务的企业单位，需要按照相关规定纳税。

2. 纳税依据商业地产企业的纳税依据通常是销售额或租金收入。

根据增值税法规定，商业地产企业销售货物或提供服务的收入需要缴纳相应的增值税。

3. 税率商业地产企业的增值税税率通常是根据不同的商品或服务确定的。

根据国家的税收政策，不同类型的商品或服务对应不同的增值税税率。

商业地产企业需要根据实际情况确定适用的税率。

二、商业地产企业增值税纳税筹划对策针对商业地产企业增值税纳税筹划现状，可以采取以下对策来优化税务管理和降低税负。

1. 合理选择纳税主体商业地产企业可以根据自身的情况合理选择纳税主体，比如可以选择以企业形式纳税，通过合理组织结构和税务筹划来实现税务优化。

2. 合理调整纳税依据商业地产企业可以通过合理调整纳税依据来降低税负。

例如，可以合理策划租金收入的分配，将一部分租金收入转化为其他形式的收入，降低纳税基数。

3. 合理选择适用税率商业地产企业可以根据实际情况合理选择适用税率，比如选择适用低税率的商品或服务，从而降低纳税负担。

4. 定期进行税务风险评估商业地产企业应定期进行税务风险评估，了解当前的纳税政策和相关规定，及时调整纳税筹划策略，降低税务风险。

5. 寻求专业的税务咨询服务商业地产企业可以寻求专业的税务咨询服务，借助专业人士的经验和知识，制定有效的纳税筹划方案，实现税负优化。

结论商业地产企业在增值税纳税方面面临着一定的挑战和困惑，但通过合理的筹划和管理，可以优化税务管理，降低税负。

租赁筹资的纳税筹划在当前的商业环境中，租赁筹资成为了许多企业融资的重要方式之一。

租赁筹资不仅具有灵活性和低成本的特点，还可以提供税收优惠的机会。

在这篇文章中，我们将探讨租赁筹资的纳税筹划，帮助企业在租赁交易中最大化纳税优惠。

首先，了解租赁筹资的基本概念对于纳税筹划至关重要。

租赁筹资是指企业通过租赁设备或资产来获取资金和资源，而不是购买这些设备或资产。

租赁交易通常分为财务租赁和操作租赁两种类型。

财务租赁更像是一种购买，企业在租期结束时获得资产所有权。

操作租赁则更像是一种租赁，企业在租期结束时无权拥有资产。

在进行租赁筹资时，企业需要注意的是合理安排租赁期限。

根据税务规定，长期租赁一般指租期超过12个月，而短期租赁指租期不超过12个月。

根据不同的租赁期限，企业可以采取不同的纳税筹划措施。

比如，对于长期财务租赁，企业可以将租赁费用进行摊销，从而分摊纳税成本。

而对于短期租赁或操作租赁，企业则可以选择在租赁期结束后购买资产，从而获得纳税优惠。

此外，企业在租赁筹资中还可以利用租金支付的时间来进行纳税筹划。

通常情况下，租赁费用是按月支付的，企业可以选择在某个具体月份支付租金，以优化税务效益。

比如，在企业已经决定购买资产的情况下，将租金支付日期设置在年末，可以将纳税时间推迟到下一年，从而延迟纳税义务。

然而，企业在选择支付租金日期时需要注意遵守当地税务法规，以免触犯相关法律。

另外，企业在租赁筹资中还应该关注租赁费用的计算方法。

租赁费用通常分为固定租金和可变租金两种类型。

固定租金是指在租赁期内保持稳定的租金金额，而可变租金则是根据某些因素变动的租金金额。

在纳税筹划中，企业可以将固定租金作为成本进行抵减，降低应纳税额。

而对于可变租金，企业可以根据实际情况进行灵活调整，从而降低纳税成本。

除了考虑租赁费用的计算方法，企业还应该注意租金的定价是否合理。

根据税务规定，租赁费用的定价应当与市场价格相符。

如果企业在租赁筹资中将租金抬高或压低，可能会引起税务机构的审查和调整。

【老会计经验】租赁经营的税收筹划_税收筹划_税收筹划基础一、租赁经营的一般分析所谓租赁, 就是由物件所有者（出租人）按照合同的规定, 在一定期限内将物件出租给使用者（承租人）使用；承租人按合同向出租人缴纳一定的租金。

由于在租赁期间出租人把物件交由承租人使用, 但物件所有权仍属于出租人自己, 因而它也可简单概括为“动产或不动产所有权的借贷关系”。

我国租赁主要指银行、租赁公司和委托投资公司出租大型设备的活动。

这些出租人本身不是生产企业, 但拥有资金, 可以从国外设备制造单位或设备供应厂商购买机器后再向国内外用户出租。

租赁的范围包括飞机、船只、车辆、电子计算机和各种机电设备, 甚至扩大到成套工厂。

租赁期限一般在5年以下, 带有中期融资性质。

现代租赁的种类很多, 主要有两类：一是融资性租赁, 亦称金融租赁或金额清偿租赁。

它是指出租人把租赁物件出租给承租人, 按期收取租金。

回收租金总额相当于租赁物件价款、价款利息、手续费的总和。

在租赁期内, 承租人除分期向出租人支付租金外, 还应将租赁物件保险。

租赁期满时, 承租人可以支付象征性货价以取得租赁物件的所有权。

融资性租赁具有可自己选择租赁物件、租赁时间长、不得中途退约的特点。

二是经营性租赁, 亦称服务租赁、管理租赁或操作性租赁。

它是一种以提供租赁物件的短期使用权为特点的租赁形式。

通常运用于一些需要专门技术进行维修保, 技术更新较快的设备。

它具有租赁物件由出租人根据市场需要选购、实行专业化、租期太短的特点。

租赁对承租人来说, 可以避免长期拥有机器设备而承担资金占用和经营风险。

况且, 租金的支付过程是较为平稳的, 与其他方式筹集来的资金购买企业所需的机器相比, 具有很大的均衡性。

企业购买机器设备其贷款人一般为一次性支出, 即使采用期付款的方式, 资金的支付时间仍比较集中；而租赁过程中所支付资金的方式可在签合同时与双方共同商订。

这样, 承租企业就可以从减少税负的角度出发, 通过租金的稳支付, 来减少企业的利润水平, 使利润在各个年度平均分摊, 以达到减轻所得税租的目的。

企业出租房产如何进行税筹划分析一、租金收入的纳税企业出租房产所获得的租金收入需要缴纳相对应的所得税。

2024年起，个人所得税法进行了修改，将租金收入纳税方式从简单的超额累进税率改为综合计算纳税方式，即将租金收入与其他综合应纳税收入合并计算个人所得税。

因此，企业需要根据租金收入的多少和个人所得税法的具体规定，进行相应的纳税筹划。

在租金收入相对较高的情况下，可以考虑以下几种筹划方式：1.合理调整租金收入计入的时间点，将部分租金收入分散到不同年度，以减少当年的个人所得税负担；2.利用合法的税务减免政策，如租金收入的一部分可以按照个人所得税法规定的减免条款进行免税或者减免，降低完税额。

二、房产税的优化出租房产的企业还需要缴纳房产税。

房产税是按照房产的市场价值计算，但是企业可以通过以下几种方式进行房产税的优化筹划：1.对房产进行科学合理的评估，合理评估可以避免进行高估价值或低估价值，使纳税基数更加准确；2.利用房产附加设施的合理评估和分摊，减少房产税的计税基数；3.利用合法的税务优惠政策，如一些房产税的减免条款，减少税务负担。

三、税前成本的合理化1.合理规避一些无关的费用，减少不必要的成本开支；2.合理安排各种费用的支付时间，以减少同一年度费用的集中支付，使得税前利润分散到不同年度，降低年度纳税额；3.确保费用支出的合法性，并及时保存相关费用凭证。

四、税务合规与风险控制企业在进行税筹划时需要注意税务合规和风险控制，以免产生不必要的风险和纠纷。

重要的注意事项包括：1.了解国家相关税法和税务政策，确保企业的筹划行为合法合规；2.及时缴纳各项税费，并按时进行申报，避免逾期缴纳产生罚款或其他风险；3.定期进行税务风险评估和内部审计，及时发现和解决可能存在的税务风险问题。

总之，企业出租房产的税筹划分析需要综合考虑租金收入的纳税、房产税的优化、税前成本的合理化以及税务合规与风险控制等方面。

通过合理的税筹划，可以降低税负、提高效益，并确保企业在税务方面合法合规。

租赁房屋的税务筹划与合规要求随着房地产市场的发展，越来越多的人选择租赁房屋来满足自己的居住需求。

然而，对于房屋租赁的税务筹划与合规要求，很多人可能并不了解。

本文将以此为主题，对租赁房屋的税务筹划与合规要求进行探讨。

一、纳税义务人身份的确认及税务登记无论是个人还是企业，只要参与租赁房屋活动，就必须承担相应的纳税义务。

对于个人来说，需要根据租赁房屋的具体情况来确认纳税义务的范围及标准，并及时进行税务登记。

对于企业来说，租赁房屋属于经营活动的一部分，需要按照企业的纳税义务来履行相关税务登记手续。

二、租金收入的申报及纳税义务履行从租赁房屋中获得的租金收入，在税务上属于个人所得税的范畴。

对于个人来说，需要根据租金收入的实际情况，按照相关税法规定进行纳税申报和缴纳税款。

对于企业来说，租金收入则需要按照企业所得税的规定进行申报和缴纳纳税义务。

三、租赁房屋的增值税政策在房屋租赁中，增值税是一个需要关注的重要税种。

对于房屋租赁行为产生的增值税，税务政策有一定的优惠政策可供选择。

对于一般纳税人来说，可以按照一般的增值税计税方式进行纳税。

对于小规模纳税人来说，则可以选择简易计税方式进行纳税，相对更为简便。

四、抵扣费用的合理处理在租赁房屋活动中，可以根据税法规定合理处理一些费用进行抵扣。

比如，与房屋租赁直接相关的房屋维修费、物业费、市政公共设施费等，可以作为合理的成本进行抵扣。

另外，租赁房屋活动的代理费、中介费等也可以作为间接费用进行抵扣。

五、租赁合同的合规要求作为租赁房屋活动的重要凭证，租赁合同的合规要求也需要重视。

租赁合同应该明确标明双方当事人的身份、租金金额及支付方式、租期、房屋用途等关键信息。

此外，合同还需要依法纳税、遵守税收政策及税务要求。

合同的签订过程和内容应该合法合规，以确保双方的权益。

六、合规税务筹划的意义与影响租赁房屋的合规税务筹划对于纳税人和税务主管部门来说都具有重要意义。

对于纳税人来说，合规筹划能够合理降低税务风险，提高税务效益。

商业地产租赁税务筹划案例分析——以C公司为例
李大山
【期刊名称】《经济管理学刊:中英文版》
【年(卷),期】2022(11)1
【摘要】在房地产政策调控加强的大环境下,商业地产相对于其他行业投资回报稳定、波动性较低。

随着我国城镇化率提高,商业地产将快速发展。

然而,我国商业地产企业面临多达十几种的税收,商业地产项目需要承担的高额税负大大削弱了商业地产项目的盈利能力。

随着税收法律法规的逐渐完善,商业地产企业需要根据业务模式和现行税收制度,针对性地探索出一套完整的税务筹划思路和方案。

由于C公司涉及写字楼、商业、公寓、酒店、停车场等多种业态,具有典型性和代表性。

本文针对商业地产企业的税务筹划进行研究,简要阐述了商业地产的特点及经营模式,通过使用比较分析法和案例分析法,以C公司为例,从不同的角度对C公司税务筹划的必要性进行分析,同时针对房产税、增值税、印花税进行税务筹划。

为了确保税务筹划方案的可行性,针对C公司在税务筹划过程中涉及的风险,也提出了具体的防范对策,以期更好地实现税务筹划的目标。

【总页数】8页(P66-73)
【作者】李大山
【作者单位】金科产业投资发展集团有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】F29
【相关文献】
1.县级供电公司税务筹划案例分析
2.高新技术企业的综合税负分析及税务筹划——基于BK公司的税务筹划方案设计
3.新税制背景下融资租赁公司税务筹划策略探讨
4.关于融资租赁公司税务筹划探讨
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租赁如何税收筹划【09/16/2002信息】企业进行税收筹划，可分为两种方式：一是围绕税种类别进行，如增值税、消费税、营业税、企业所得税筹划等；二是围绕经营活动的不同方式进行，如企业融资、证券投资、财产信托筹划等。

在实践中，企业一般将两种筹划方式融合在一起，围绕不同的投资决策与不同的经营活动方式，对涉及的有关税种尤其是主体税种进行税收筹划，并选择最有利的经营活动方式，实现企业税收负担最小化，使企业获取最大的利益。

租赁作为一种特殊的筹资方式，是指出租人以收取租金为条件，将其资产出租给承租人使用的一种信用业务，主要用于设备和其他真实资产的融资。

租赁可分为两种形式：1．经营性租赁(也称服务租赁)，即传统的设备租赁，由出租企业购进设备、工具等，供用户选择使用，出租企业一般收取较高的租金。

2．融资性租赁(也称金融租赁)，在现代市场经济中运用日益广泛，是融通资金与融通物资相结合的特殊类型的筹资方式。

出租企业对承租企业以提供类似信贷资金的方式，按承租企业所要求的规格、型号、性能等条件提供设备，以改善承租企业的生产能力和财务状况。

融资租赁具有以下特点①出租人在租赁期满时将资产的所有权转移给承租人；②承租人有优先承购权；③租赁期间不短于租赁资产有效经济寿命的75％；④最低租赁偿付款的现值不低于租赁资产公平时价的90％。

租赁对出租人和承租人都可以带来利益。

对承租人来说，一是承租人只需按期支付租金便可得到所需设备使用权，不必为长期拥有机器设备先垫支资金，避免因短期资金集中支付给企业资金平稳周转造成冲击，以及资金被占用或经营不当时承担风险；二是承租企业支付的租金可以从成本中扣除，具有抵税效应。

对出租人来说，由于其拥有较为充裕的资金，从事租赁业务可以获得租金收入，实现资本的增值。

此外，当出租人与承租人同属一个企业集团时，在不违反税法规定的前提下，通过租赁可队直接、公开地将资产从一个企业租给另一企业，实现利润、费用等转移，最终达到整个集团税负减轻的目的。

分析房屋租赁的税务筹划随着城市化进程的不断推进，房屋租赁市场乘以井喷式增长，越来越多的人将自己的房产投入到租赁市场中。

然而，对于房屋出租者而言，如何合理进行税务筹划，最大程度地减少税负成为一项重要而复杂的任务。

本文将探讨房屋租赁的税务筹划方法，帮助出租者更好地理解与应对税务规定。

一、租赁收入应如何申报房屋出租所获得的租赁收入是应纳税的。

一般来说，租赁收入可以按月、季度或年度来申报纳税。

对于按月收租的情况，租金总额需在每个月的15日前缴纳相应的个人所得税。

需要注意的是，对于以个人名义租赁房屋的出租者，在租金超过5000元以上的情况下，需要额外缴纳5%的城市维护建设税。

对于按季度或年度收租的情况，可以在季度末或年度末统一申报纳税。

这种方式相对于按月申报，更加灵活方便，可以降低纳税频率，减少费用和时间成本。

然而，需要出租者注意的是，按季度或年度申报纳税时，可能需要承担更大的税务风险和审查可能。

二、租赁支出可以如何合理抵扣除了计算和缴纳租赁收入所得税外，房屋出租者还可以合理抵扣相应的租赁支出，从而减少实际应纳税所得额。

1. 房屋维修费和装修费出租房屋过程中，房屋维修费和装修费是常见的租赁支出。

无论是正常的房屋维修，还是为了提高房屋出租市场竞争力而进行的装修，出租者都可以在纳税时将这些支出作为合法的抵扣项目。

2. 物业管理费和租赁中介费物业管理费和租赁中介费也是常见的租赁支出。

出租者可以通过缴纳物业管理费来保证房屋的正常运营和维护，而租赁中介费则是找寻租客和管理租赁手续的必要费用。

这些费用同样可以在纳税时作为抵扣项目。

3. 贷款利息和房屋折旧费用如果出租者是通过贷款购买的房产，并且贷款本金未还清，那么支付的贷款利息也可以作为租赁支出进行抵扣。

此外，对于房屋的折旧费用，出租者同样可以按照一定的比例进行抵扣。

尽管折旧确切数额相对较为复杂，但它是减少实际应纳税所得额的重要手段之一。

需要注意的是，以上提到的租赁支出，在抵扣时需要提供相应的发票和凭证，确保合规性和合法性。

房产租赁业务财税问题分析房产租赁业务是当前市场热度较高的业务之一，尤其是在城市住房租赁市场中，需要考虑的财税问题非常复杂。

本文将从税务筹划、税收政策方面入手，对房产租赁业务所涉税务问题进行分析。

一、税务筹划房产租赁业务从税务角度来看，需要考虑税前成本和税收负担两个问题。

在对税前成本方面进行筹划的基础上，可以最大程度地降低税收负担。

1.税前成本考量（1）房源采购成本：房源采购成本包括购买物业市场价、房屋转让税、中介费、修缮费等。

在房源采购流程中，为了降低税前成本，可以尽量减少中介费用和修缮费用的支出。

（2）装修成本：在房产租赁业务中，租客对于房屋的装修水平会有比较高的要求，装修成本对于业务开展来说是非常重要的一环，因此可以尽量采取低成本的装修方式，避免浪费现金流。

（3）物业管理费用：在房产租赁业务中，物业管理费用可能是非常高的，但是合理的物业管理却能够加强物业的保养和维护，降低物业损耗率和产值浪费率。

因此，在物业管理的过程中，对于费用的考虑应首先着重考虑物业管理的质量。

2.税收负担考量（1）增值税：对于涉及到增值税的房产租赁业务，可以根据增值税的计税规则对房源采购成本和装修成本进行降低成本的策划，以最大限度地减少增值税的税收负担。

（2）房产税：房产税在房产租赁业务中的影响通常比较小，因为房产税的缴纳和房源采购成本和房屋所在地区有关，通常介于年产值的2%至12%之间。

二、税收政策税收政策方面，房产租赁业务在税收政策和税种方面都有一些具体的政策与规定，以下将进行一些具体的分析：1.个人所得税个人所得税是房产租赁业务中前期和后期要考虑的重要税种。

在租金收入方面，国家规定了个人所得税的纳税标准，首租合同需要缴纳3%的印花税，按照全税前收入的80%计算租金个人所得税，税率范围介于3%至45%。

2.房产税房产税规定房产所有人应当缴纳的税金，通常是按照按房价核定的税收额度来计算的。

在房产租赁业务中，房产税的计算相对简单，通常仅需要按照房屋购买价格计算出房产税的缴纳金额即可。

房地产开发企业商业地产租赁核算方式的纳税筹划作者：周玉亮来源：山东齐鲁税务师事务所加入时间：2008-11-6 11:21:31 阅读次数：[610]商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产，主要包括宾馆、酒店、购物中心、专业市场、物流仓储中心、直销店、娱乐类商业地产、写字楼、住宅的底层商铺等。

商业地产租赁作为商业地产经营的主要形式，商业地产与住宅地产租赁的显著区别在于，住宅地产租赁的对象一般是个人，而商业地产租赁的对象一般是企业。

随着第三产业的发展，商业地产开发租赁已成为房地产开发企业获取更大经营效益的重要途径，做好商业地产租赁的纳税筹划，对提高商业地产运营效果有着重要的意义。

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定：“开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

”，据此，商业地产租赁期间，商业地产的核算方式分为转入固定资产核算方式和未转入固定资产核算方式，即固定资产核算方式和开发产品核算方式。

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定：“开发企业将开发产品转作固定资产行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

”和“开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。

”，商业地产的固定资产核算方式与开发产品核算方式纳税差异是固定资产核算方式要视同销售缴纳企业所得税，同时可以提取折旧，而开发产品核算方式不缴纳视同销售环节企业所得税，也不提折旧。

可见，不同的核算方式会带来不同的税收负担和净利润。

【老会计经验】租赁业务的纳税筹划分析税法规定：交纳房产税的企业，（1）自己使用的房产，按房产原值减30％的费用后的余额，再按1.2％交纳房产税。

（2）对外出租的房产，使用权转移后，按租金的12％交纳房产税。

根据税法的规定：出租房屋，收取租赁费，交5％的营业税，交12％的房产税等。

租赁设备，收取租金，出租方可以计提折旧，租金交5％的营业税。

但有的企业签订合同，收取的不是租金而是折旧费，自己不计提折旧。

借：固定资产折旧贷：银行存款。

这就是偷税。

将租金变成折旧就是偷了5％的营业税。

1、另设项目筹划法：北京汽车交易广场出租展厅案例：租赁业目前在我国很普遍，从国与国之间到人与人之间，几乎每个地方都存在着此项业务。

特别近几年，随着房地产的升温，租赁业也蓬勃发展。

我国对出租房产的税收政策是除了要按租赁费交纳5％的营业税以外，还要交纳12％的房产税。

合计17％（还有其他小税种，在这里暂不提）。

在税负高的情况下，怎样解决这一问题，有很多企业在账面上、发票上做文章，虚开发票，长期挂应付款等办法。

结果都被税务部门查处，补税、罚款。

有没有其他的办法解决高税负这一问题？北京成立一家汽车交易广场，规模很大，主要业务是长期租赁展厅，每年租赁费收入预计500多万元。

如按规定纳税：①应交营业税500×5％＝25万元②交纳房产税500×12％＝60万元。

纳税合计85万元。

我们在给企业进行筹划工作中，协助企业到规划局办理物业管理执照，将租赁费分别收取。

①每年收取租赁费200万元②每年收取物业管理费300万元，并在帐上分别核算；分别计算纳税，结果是：应交营业税500×5％＝25万应交房产税200×12％＝24万，合计49万分析：税收政策只对租赁收入征收房产税，对物业管理费只征收5％的营业税，就此一项每年节税85万－49万＝36万元。

为企业降低了税收成本，增加了企业效益。

2、代销与经销的筹划（与租赁重复）一小规模纳税人食品厂，将产品送给一商场代销，但是商场是一般纳税人，商场税率为17％，如果进货商场没有进项税，要全额交纳17％的增值税。

【老会计经验】租赁筹资的纳税筹划租赁作为一种特殊的筹资方式，在市场经济中的运用日益广泛，而且租赁的形式多种多样，在现行税法中涉及的租赁形式主要有经营租赁和融资租赁。

租赁过程中的纳税筹划，对于减轻企业税收负担具有重要意义。

最近，河北省河间市某企业的赵经理由于企业发生一笔价款达30万元的固定资产租赁业务，他既想节约一些税金，又不想为此违反国家税收政策，于是他找到河间市地税局税政科的胡科长，请胡科长为他进行一下具体的税收筹划。

胡科长根据赵经理的所说的情况，详细讲解了一些租赁业务筹划的知识。

胡科长指出，根据我国现行的税收制度规定，经营租赁方式的租金收入按5%缴纳营业税。

而由中国人民银行和商务部批准可以进行融资租赁业务的融资租赁公司，从2003年起按规定应该缴纳5%的营业税，其计税依据是以其向承租人收取的全部价款和价外费用（包括残值）减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额。

出租货物的实际成本包括由出租方承担货物购入价、关税、增值税、消费税、运杂费、安装费、保险费、以及纳税人为购买出租货物而发生的境外外汇借款利息支出等费用。

其他从事融资租赁业务的单位（指未经中国人民银行批准而从事融资租赁业务的单位），其租赁货物的所有权转让给承租方的，应该征收增值税，不征收营业税；租赁货物的所有权未转让给承租方的，不征收增值税，征收营业税。

另外，纳税人根据其市场经营的需要租入固定资产而支付的租赁费，与企业所得税的缴纳有直接关系。

根据《企业所得税暂行条例》及其有关的规定，纳税人以经营租赁方式租入的固定资产而支付的租赁费，如果符合独立纳税人交易原则，可以根据受益时间在税前均匀扣除；如果纳税人是以融资租赁方式取得的固定资产，其支付的租金不得扣除，但是可按规定提取折旧费。

这里所说的融资租赁是指符合以下条件之一的融资租赁：第一，在租赁期满时，租赁资产的所有权转让给承租方；第二，租赁期为资产使用年限的大部分（占75%或以上）；第三，租赁期内租赁最低付款额大于或基本等于租赁开始日资产的公允价值。

商业地产企业税收筹划研究在当今竞争激烈的商业环境中，商业地产企业面临着诸多挑战，其中税收负担是影响企业盈利能力和可持续发展的重要因素之一。

有效的税收筹划对于商业地产企业降低成本、提高竞争力具有重要意义。

商业地产企业的经营活动较为复杂，涉及到土地获取、项目开发、房产销售、租赁经营、物业管理等多个环节，每个环节都涉及不同的税种和税收政策。

常见的税种包括企业所得税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等。

在土地获取环节，企业需要考虑土地出让金的支付方式以及相关税费的承担。

如果能够合理规划土地出让金的支付时间和方式，可能会在一定程度上减轻企业的资金压力，并影响到后续的税收计算。

项目开发阶段，企业的支出较大，包括建筑成本、设计费用、监理费用等。

合理区分和核算不同类型的成本支出，对于土地增值税的计算和扣除具有重要影响。

例如，对于能够取得合法凭证的成本支出，应确保充分扣除，以降低土地增值税的税负。

房产销售环节是商业地产企业的重要收入来源之一。

在这个环节，企业需要关注增值税的计算和缴纳，以及土地增值税的清算。

通过合理确定销售价格、销售方式和销售时间，企业可以在一定程度上控制税收成本。

比如，采用分期收款的销售方式，可以递延增值税的纳税时间，从而获得资金的时间价值。

租赁经营环节，企业需要缴纳房产税。

对于租金的确定和收取方式，企业可以进行筹划。

例如，通过合理划分租金和物业费的比例，或者采用租金与其他服务费用相结合的方式，可能会在不增加总体收入的情况下降低房产税的税负。

物业管理环节，企业的收入相对较为稳定。

在这个环节，企业需要关注企业所得税的计算和缴纳。

通过合理安排成本费用的扣除，如员工薪酬、物料采购等，可以降低企业所得税的税负。

税收优惠政策是商业地产企业进行税收筹划的重要依据。

例如，国家对于某些地区的商业地产开发可能给予税收优惠，企业可以考虑在这些地区进行投资和开发。

同时，对于符合条件的节能环保项目、高新技术项目等，也可能享受相应的税收优惠政策。

商业地产企业税收筹划研究在当今竞争激烈的商业环境中，商业地产企业面临着诸多挑战，税收筹划作为企业财务管理的重要组成部分，对于降低企业成本、提高经济效益具有重要意义。

商业地产企业涉及的税种繁多，包括增值税、企业所得税、土地增值税、房产税等，合理的税收筹划可以有效减轻企业税负，增强企业的竞争力。

一、商业地产企业税收筹划的重要性（一）降低税务成本税收是企业的一项重要支出，通过合理的税收筹划，商业地产企业可以在合法合规的前提下，降低各项税负，节约资金，提高企业的盈利能力。

（二）优化资源配置税收筹划能够促使企业对资源进行合理配置，将有限的资金投入到更有价值的项目中，提高资金的使用效率，促进企业的发展。

（三）增强企业竞争力合理的税收筹划可以降低企业运营成本，使企业在价格、服务等方面更具竞争优势，从而在市场竞争中占据有利地位。

（四）规避税务风险正确的税收筹划是基于对税收法规的准确理解和运用，能够帮助企业避免因税务违规而带来的罚款、滞纳金等风险。

二、商业地产企业主要涉及的税种及特点（一）增值税商业地产企业在销售不动产、出租房产等业务中会涉及增值税。

其特点是税率较高，计算复杂，且存在进项税额抵扣的规定。

（二）企业所得税企业的生产经营所得和其他所得需要缴纳企业所得税。

税率相对稳定，但应纳税所得额的计算涉及众多扣除项目和调整事项。

（三）土地增值税在土地使用权转让、房地产销售等过程中产生。

该税种税率实行超率累进税率，计算较为繁琐，对企业利润影响较大。

（四）房产税以房产为征税对象，按照房产原值或租金收入计征。

其特点是征收范围广，税负相对稳定。

三、商业地产企业税收筹划的策略（一）项目开发阶段的税收筹划1、合理规划土地获取方式通过招拍挂、合作开发、收购等不同方式获取土地，其税务处理和税负存在差异。

企业应综合考虑土地成本、税务影响等因素，选择最优的获取方式。

2、项目开发方式的选择自主开发、委托开发或合作开发等方式，在税务处理上各不相同。

【老会计经验】租赁与承包经营的纳税筹划方案东方集团是国内知名品牌，集团位于中原腹地，不断整合和优化电机研发、制造、销售的价值链，在国内拥有多家生产销售子公司、分公司及办事处。

现东方集团（文中称甲方）与沃马商贸公司（文中称乙方）就甲方拥有的一座商务大楼的经营租赁达成合作协议草案。

为了规避相关财税风险，更好地发挥资产的经营效益，集团聘请税务专家对该项目进行分析评价。

经过细致分析和实地调研，税务专家为东方集团设计了两个不同的纳税方案。

两个方案的安排都可以节约相应的税收成本，现简述如下：方案一：资产租赁经营方案双方签订资产租赁合同，在资产租赁经营合同中应严格界定双方的权利义务，具体条款安排如下：（1）主体资产所涉及的合同价款为租赁收入，甲方按照租赁业务开具发票给乙方。

（2）为了保证经营过程中。

资产的完整性，甲方向乙方收取资产经营押金。

并约定所委托资产的维修费用（包括对房屋、电梯、供电设施定期安全检查，电梯、房屋主体结构、给排水设施等维修费用）由乙方负担。

为了便利操作，甲乙双方就维修费设立定额制。

（3）为了保证资产的合理使用，所委托经营资产的物业费应由乙方负担。

乙方还须承担经营期内的水、电、空调、通讯及而产生的费用，并按单如期缴纳。

（4）出于管理的需要，甲方派驻管理人员协助乙方对委托经营资产进行管理，由乙方负担该派驻管理人员的办公费用及相关费用。

（5）甲方拥有大楼顶部分广告位所有权，但甲方对外出租大楼顶部部分广告位时，须征求乙方意见。

乙方有权提出有偿使用该部分广告位。

并享有优先权，所需费用双方协商确定。

凡涉及该广告位有偿使用的，须另行签订独立协议约定。

（6）甲方人员对乙方在经营、销售、管理等方面为乙方提供劳务或其他帮助的，乙方应以劳务费或佣金的形式支付相关报酬。

反之，乙方人员对甲方在经营、销售、管理等方面为甲方提供劳务或其他帮助的，甲方也应以劳务费或佣金的形式支付相关报酬。

（7）甲乙双方在资产委托经营中出现争议的，可以友好协商解决，并可通过调整交易价款和交易条件的办法予以解决。

【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】商业地产租金收入的房产税和所得税
筹划
某中外合资的房地产企业将投资8亿元开发的大型商业物业（20万平方米）进行出租，在招商前对租金收取进行了筹划，主要解决房产税过高以及所得税问题。

该企业预计将取得年租金收入5000万元，仅房产税就要缴纳600万元。

筹划人员认真分析了该公司的情况，提出了以下筹划方案：1.专门成立一个市场管理公司来管理该大型物业。

经营范围包括：市场管理、物业管理、咨询服务等。

该公司应具有物业管理资质，尽可能录用军队转业干部（占总人数的60%以上）。

2.在市场管理公司要行使部分政府管理职能（政府招商，税务、工商、计划生育等一站式服务）。

3.对市场内商家实行会员制管理，为会员提供各项优惠服务（诸如：租金优惠、法律会计等中介服务优惠、免费进行工商登记、免费进行消防培训等等）。

这样，对所有进入该市场的商家实行会员制后，收取约为租金25%左右的会员费（物价局批文）、10%左右的物业管理费（房管局、物价局备案）；在租金收取上，对会员一律实行6.5折优惠。

经过上述筹划后，年度营业总收入基本不变约为5000万元，其构成为租金3250万元、物管费500万元、会员费1250万元。

可以节约房产税：1750万元×12%＝210万元据测算，通过出租物业该公司每年将赚取税前利润500万元，由于使用了职工总人数60%的军队转业干部，公司将少交三年的企业所得税近500万元、少交三年的营业税750万元。

根据财税[2003]26号文件精神，为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部占企业。