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第四章 房地产价格评估

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第四章房地产估价概述

第四章房地产估价概述

§4-3 房地产估价目的
• 一、土地使用权出让价格评估 • 协议出让的价格评估，应采用公开的市场价值标准，招标 和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价作评估。 • 二、房地产转让价格评估 • 采用公开的市场价值标准。 • 三、房地产租赁价格评估 • 从事生产、经营活动的房地产，采用公开的市场价值标准； • 住宅的价格评估，应执行相关的租赁政策； • 以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋，应另外给出 租金中所含的土地收益值。
一、合法原则
• 2、合法使用 • 房地产估价应以符合城市规划、土地使用管制等的合 法使用寿命为依据进行。 • 3、合法处分 • 房地产估价应以法律、行政法规和合同等允许的处分 方式为依据进行。 • 处分方式：买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。
一、最高最佳使用原则
最高最佳使用是指一空地或已有地上建断程序 • 1、法律上的许可性 • 2、技术上的可能性 • 3、经济上的可行性 • 经济可行性的检验方法 经济可行性的检验方法：针对某一种使用方式，首先估计其未 来收入和支出的现金流量，然后将此未来的收入和支出流量通 过基准收益率计算其现值，再将两者进行比较。
二、估价概念包含的基本内容
• （一）估价对象 1、土地 土地：一是空地或有不可继续利用建筑物存在的 土地 土地，包括尚未开发利用的生地、有待拆迁房屋存在 的毛地、可直接开发利用的熟地；二是有建筑物存在 的土地。 2 建筑物 2、建筑物 3、 房地 房地：已建成可投入使用的新旧房地和尚未竣工 的在建工程 4、其它 其它：预售建筑或已消失建筑。 其它 • （二）专业估价人员 • 经房地产估价资格考试合格，由注册管理部门审定注 册取得资格证书后，专门从事房地产价格评估的专业 技术人员。
• 有一位置较佳的全装修住宅房地产，现状下其价值为8000 元/m2 。如将其用途转换为宾馆，依据其将来可能获得的收 益分析计算得到其价值为10000元/m2 。转换用途所需费用 为1000元/m2 。

第四章 房地产评估习题

第四章 房地产评估习题

第四、五章房地产评估一、单选题1、某宗土地2,000平方米，土地单价为1,000/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )元/平方米。

A、250B、500C、1,000D、2,0002、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。

A、交通通达程度B、公共公用配套设施状况C、区域的繁华程度D、城市规划限制3、某宗土地2,000平方米，土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1,200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。

则由此计算出的建筑容积率为( )。

A、0.6B、5.1C、2D、64、在建筑物的评估中，适合于价格指数调整法的评估对象是( )。

A、大型建筑物B、价格较高的建筑物C、账面成本不实的建筑物D、单位价值小、结构简单的建筑物5、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的，对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。

A、建筑物的经济性贬值B、建筑物的功能性贬值C、土地的经济性贬值D、土地的功能性贬值6、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( )来评估。

A、市场价格B、账面价值C、重置成本D、收益价格7、在在建工程评估中，形象进度法一般适用于( )。

A、施工期较短且价格变化较小的在建工程B、施工期较短且价格变化较大的在建工程C、施工期较长且价格变化较小的在建工程D、施工期较长且价格变化较大的在建工程8、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( )。

A、收益法B、成本扣除法C、市场法D、清算价格法9、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( )评估较为合适。

A、成本法B、市场比较法C、残余估价法D、收益法10、下列关于土地的描述，错误的是( )。

A、在我国。

所有土地的所有权均属于国家B、国家土地使用权可以转让C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

房地产评估专题培训

房地产评估专题培训

▪
y=[1－
1 ] [1 1 ]
(1 r) n
(1 r) N
▪ 式中：y——年限修正系数；
▪
n——评估对象土地使用权剩余年限；
▪
N——参照物土地使用权剩余年限；
▪
r——折现率。
▪ 例2 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物土地使
用权剩余年限为23年，假设折现率为8%，则土地使用权年
限修正系数为：
地价值进行评估。
▪ 2.市场售价类比法合用旳条件和对象
▪ 市场售价类比法旳合用条件是具有发育完善旳房地产市场,而且在
市场上能够搜集到大量旳与被评估房地产相类似旳市场交易实例资料。
▪ 市场售价类比法合用旳对象是具有交易性旳房地产，如房地产开
发用地、一般商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、原则工业 厂房等。而对于那些极少发生交易旳房地产，如特殊工业厂房、学校、 古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场售价类比法评估。
4.进行区域原因修正
▪ 区域原因修正旳内容应根据商业、工业、住宅等房地产旳不同类型而
拟定，主要涉及参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在区域在商业 繁华程度、交通情况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面 旳差别。
▪ 房地产区域原因修正旳思绪是： ▪ 首先，列出对评估对象房地产旳价格有影响旳多种区域原因； ▪ 其次，鉴定评估对象房地产和参照物房地产在这些原因方面旳情况； ▪ 然后，将参照物房地产与评估对象房地产在这些原因方面旳情况进行逐
y 110% 104.76% 105%
容积率
1
2
3
4
5
地价指数%
100
105
110
115

第四章 房地产评估复习题

第四章 房地产评估复习题

第四章房地产评估复习题一、单选1.某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。

A．2900元/m2 B．3223元/ m2 C．3322元/ m2 D．4000元/ m22．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。

A．9% B．12.5% C．7.5% D．5%3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。

根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。

A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元4．被评估建筑物账面价值80万元，2005年建成，要求评估2008年该建筑物的重置成本。

根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从2005年到2008年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。

A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元5．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。

A．8600元 B．8800元 C．9000元 D．12000元6．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。

A．1000元/平方米 B．1500元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米7．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。

第四章房地产评估

第四章房地产评估
价值的0.15%。 要求：评估2002年12月的土地使用权价格
第十四页，编辑于星期日：八点 二十分。
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 收集资料----where 确定交易实例----how many
修正交易情况
修正交易日期
修正区域因素 修正个别因素
修正使用年期
求出比准价格
决定土地估价结论
第二十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制
约 （三）房地分估
第二十九页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的成本法
思路 重置成本的构成及测算 三项贬值的测算
第三十页，编辑于星期日：八点 二十分。
B 610 1999
0
1.1
0
-1%
C 700 1998
+5% 1.4
0
-2%
D 680 2000
0
1
-1%
-1%
E 750 2001
-1% 1.6
0
+2%
F 700 2002
0
1.3 +1%
0
G
2002
0
1.1
0
0
第十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下： 时间 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
第四章 房地产价格评估
土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估 在建工程评估
第一页，编辑于星期日：八点 二十分。

第四章房地产的评估

第四章房地产的评估

一、土地的特征
土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特 性两个方面: 土地的自然特征是指自然物体的土地，其本身 所具有的特殊性质； 土地的经济特征是指土地与人类发生某种关系 时才会表现的性质。

自然特征
1．位置的固定性 2．质量的差异性 3．不可再生性 4．效用永续性 经济特征 1．供给的稀缺性 2．可垄断性 3．利用多方向性 4．效益级差性
2、交易日期的修正
评估基准日交易实例价格＝交易实例价格×（评估基准日指 数／可比实例交易日期指数）
3．区域因素修正
区域因素修正的内容有交通、环境、治安状况、城市规划、 繁华程度、噪音等影响不动产价格的因素。如果交易实例地 产与待评估地产处在同一地区，则不必进行此项修正。
4．个别因素修正
个别因素修正的内容主要有位置、面积、地势、地形、日照、 通风、建筑结构、楼层、朝向、内部设施临街状态等
纯收益=总收益－总费用
2．客观总收益
是指以收益为目的的房地产和与之有关的各 种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生 的收益，求取总收益时，是以客观收益即正 常收益为基础，即总收益必需是客观总收益 而不能以实际总收益计算。房地产所生产的 客观总收益必须是处于最佳利用方向和最佳 利用程度。
3．客观总费用
第三节 收益法在房地产评估中的应用
一、收益法的基本思路
收益法的基本思路是不动产的现实价值取决 于它未来带来的收益的大小，未来产生的收 益折现为现值越大，说明不动产的价值越大。
收益法的理论依据预期收益原理。
第三节 收益法在房地产评估中的应用
二、适用范围
收益法适用于有收益或又潜在收益的房地产价 值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等收益性不 动产及住宅等可以转化为收益性的不动产。 而对于政府机关办公楼、学校、公园、图书馆等 公用、公益性房地产价值评估不适用。

房地产评估--房地产价格评估

房地产评估--房地产价格评估

房地产评估--房地产价格评估房地产价格评估，是国家为了确保房地产价格的合理性和公平性，通过控制房地产估价来干预和管理房地产市场价格的一种监督和管理制度。

顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。

但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。

房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。

(一)房地产价格评估专业人员一名合格的房地产价格评估专业人员，应符合下列基本要求：(1)有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。

(2)有丰富的房地产估价实务经验。

(3)具有较高的市场调查、推理判断技能。

(4)有良好的职业道德修养。

(二)房地产价格评估目的估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。

如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。

估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。

（三）房地产价格评估原则为使国家对于房地产交易的干预保持在合理限度内，价格评估中要求评估者遵循公正、公开、公平的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以其基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

具体而言：第一，以公正、公平、公开原则为指导。

在房地产价格评估中，房地产价格评估机构应公正地对待每一个要求进行房地产价格评估的委托人；房地产价格评估各方享有平等的权利和承担平等的义务以及房地产价格评估的程序、标准等应向社会公开。

第二，评估以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础。

基准地价是指按照不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的使用权的平均价格；标定地价是指对需要进行土地使用权出让、转让、抵押的地块评定的具体价格，它以基准地价为依据，根据许多具体条件评定某一地块在某一时间的价格；房屋的重置价格指按照当前的建筑技术、工艺、建筑材料价格、人工、运输费用等，重新建造同类结构、式样、质量标准的房屋价格。

房地产价格评估概述

房地产价格评估概述

房地产价格评估概述房地产价格评估是指基于一定的市场条件和专业知识，通过对房产物理特性、地理位置、周边环境以及市场需求等因素进行综合分析和判断，确定其合理市场价值的过程。

这一过程对于房地产市场的参与者，如投资者、开发商、贷款机构和政府等，具有重要的参考价值和决策意义。

房地产价格评估的目的是为了确定房产的市场价值，以便在房地产交易、抵押贷款和税务评估等方面提供参考依据。

其核心原则是根据市场供需关系来确定房地产的合理价格，同时考虑房产的物理特性和地理位置等因素。

在房地产价格评估过程中，一般会涉及以下几个方面的内容：1. 市场调研和分析：评估师将通过对当地房地产市场的调研和数据收集，了解房价走势、供需关系和市场交易状况等，从而对目标房产进行合理的定价。

2. 房产物理特性评估：评估师会对房产的建筑结构、房型布局、装修状况和建筑质量等进行审查和评估，确定房产的实际价值。

3. 地理位置评估：房产的地理位置对其市场价值具有重要影响。

评估师会考虑房产所在地的交通便利性、周边设施、教育资源、自然环境和社区安全等因素来评估其地理位置的优劣。

4. 市场需求评估：评估师将审查目标房产适用的市场细分和目标买家群体的需求特点，考虑市场需求的变化趋势和预期，从而确定房产的市场潜力和可售性。

5. 综合分析和定价：在获得上述信息后，评估师将对所有数据进行综合分析和评估，结合当地房地产市场的整体情况和预测，采用合理的评估方法确定房产的市场价值。

需要注意的是，房地产价格评估并非一次性决定，而是随着市场变化和需求波动的调整而进行的。

因此，及时更新和调整评估结果是保证评估准确性和合理性的重要步骤。

总之，房地产价格评估是一个综合性的过程，需要评估师具备丰富的专业知识和经验，以确保其结果的准确性和可靠性。

该评估过程的主要目的是为房产交易和金融机构提供参考依据，促进房地产市场的发展和合理运行。

房地产价格评估在房地产市场中扮演着至关重要的角色。

对于投资者和购房者来说，准确评估房地产的价格可以帮助他们做出明智的投资和购房决策。

第四章-房地产价格评估计算题

第四章-房地产价格评估计算题

（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。

有关数据如下：预计建设期为2年，第一年入60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。

专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。

（1）根据所给条件计算如下： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为：()230002000629752066()110%⨯⨯=+元2)总建筑费用现值为：()()0.5 1.5100060%10000100040%100009190000()110%110%⨯⨯⨯⨯+=++元3)专业费用=9 190 000×6％=551 400(元)4)租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元) 5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％ =(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％ =(地价×20％)+1 948 2806)总地价=(29 75-551 400-l48)÷(1+20％)=16574783÷1.2 =13812319(元)（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。

经现场评定，该房屋为7成新。

根据上述情况，评估房屋价格。

（3）根据题意：该房屋价格=970×(1+l ％+2％+1.5％)×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7 =851466(元)（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。

资产评估人大版答案第四章 房地产价格评估

资产评估人大版答案第四章 房地产价格评估

第四章 房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。

a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。

a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。

a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。

a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。

自考—资产评估习题(带答案)第四章 房地产评估0401

自考—资产评估习题(带答案)第四章 房地产评估0401

第四章房地产评估一、单项选择题1.城镇土地的基准地价是（）A.某时点城镇土地的单位价格B.某时期城镇土地的单位价格C.某时点城镇区域性土地平均价D.某期城镇土地区域性平均价2.待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15％，则2003年底该建筑物的重置成本为（）A.11 5万元B.152.O9万元C.132.25万元D.174.9万元3.下列建筑物中属于民用建筑物的是（）A.交通运输业建筑物B.厂房C.行政事业用建筑D.道路、桥梁4.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内地城市。

A.高于B.低于C.等于D.不确定5.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。

A.钢材、钢筋混凝土、砖B.钢材、木材、水泥C.木材、水泥、砖D.钢材、水泥、钢筋混凝土6.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）A.61 667元B.92 500元C.789 950元D.58 041元7.前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（）A.职工的培训B.地上附属物拆除费C.资金成本D.建筑安装工程费8.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（）进行评估。

A.收益法B.市场法C.收益法或市场法D.收益法或成本法9.预决算调整法一般不宜对（）的建筑物进行评估。

A.用途相同B.结构相同C.数量较多D.数量较少10.土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（）A.地价＋建筑费B.地价＋建筑费＋利息C.地价＋建筑费＋专业费＋利息D.地价＋专业费＋建筑费11.交易实例土地的价格为1 800元／m2，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年，折现率定为9％，则待估土地的价格为（）A.901.21元B.903.36元C.902.22元D.900元12.土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（）A.土地的功能性贬值B.建筑物的功能性贬值C.土地的经济性贬值D.建筑物的经济性贬值13.建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（）A.砖木结构B.砖混结构C.木结构D.简易建筑物14.国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（）A.70年B.40年C.60年D.50年15.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（）申请续期。

2020年房地产估价理论与方法-第四章

2020年房地产估价理论与方法-第四章

一、房地产估价八大原则：●（1）独立客观公正原则-首要原则（2）合法原则（3）价值时点原则（4）替代原则（5）最高最佳利用原则（6）谨慎原则（7）一致性原则（8）一贯性原则市场价值遵循——独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。

抵押价值和抵押价值评估遵循——谨慎原则投资价值评估——不一定要遵循独立客观公正原则现状价值评估——不应遵循最高最佳利用原则●房地产估价原则的作用：房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。

二、合法原则●合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

●《物权法》规定，下列财产不得抵押：（1）土地所有权（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权、但法律规定可以抵押的除外。

（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。

（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。

（5）依法被查封、扣押、监管的财产。

《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押：（1）权属有争议的房地产。

（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。

（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。

（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产。

（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。

●法律法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。

●法律法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。

不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。

●评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。

●评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程欠款。

CH4 房地产评估

CH4 房地产评估

七、房地产评估前期工作
• • • • 明确房地产评估基本事项 拟订评估作业方案 实地勘察评估对象 收集评估所需资料
第二节
市场法的应用（掌握）
一、适用范围
市场法适用于活跃市场的交易性房地产。 在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的 地区 2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地 产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。
例 某城市某用途土地容积率修正系数见 容积率修正系数表
容积率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5 修正系数 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1 如果确定比较案例宗地地价每平方米为3800元， 容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待 估宗地容积率修正计算如下： 经容积率修正后可比实例价格 =3800×1.6/1.9 =3800×容积率因素修正系数（1.6/1.9） =3200（元/平方米）
第一节 房地产评估概述
一、土地的特性
（一）土地 （二）土地的特性（掌握） 1.土地的自然特性 （1）土地位置的固定性 （2）土地质量的差异性 （3）土地效用的永续性
一、土地的特性
2.土地的经济特性 （1）土地经济供给的稀缺性 （2）土地产权的可垄断性
在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断 利益，在经济上获得收益。
2、土地使用权转让
土地使用权转让是指土地使用者将土地使 用权再转移的行为，包括出售、交换和 赠与。凡未按土地使用权出让合同规定 的期限和条件投资开发、利用土地的， 土地使用权不得转让。 土地使用者之间 使用年限=出让年限－原土地使用者已使用 年限 过户登记

资产评估人大版答案第四章-房地产价格评估

资产评估人大版答案第四章-房地产价格评估

第四章 房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。

a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。

a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。

a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。

a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。

第四章 房地产价格评估

第四章 房地产价格评估
收农地取得，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新 取
得该类土地需要的费用为620元/平米，地上建筑物总 建
筑面积为2000平米，是八年前建成交付使用的，当时 的
第四章 房地产价格评估 第二节 房地产价格的成本法评估
土地现值=620*1000=620 000元 建筑物现值=1200*2000*80%=1 920 000元 估价对象的现时总价=620 000+ 1 920 000
=2302.2元/平米 例：某宗房地产2008年6月的价格为2000元/平米，现 需将其调整到2008年10月。已知该宗房地产所在地区 类似房地产2008年4月至10月的价格指数分别为 99.6；94.7；96.7；105；109.2；112.5； 118.1（均以上个月为100 ）试求该宗房地产2008年 10月的价格。
卖中所涉及税费均由买方负担，交易中应由卖方缴纳税费
为正常交易价格的7%，应由买方缴纳税费为正常交易价
格的5%，问该宗房地产的正常交易价格。
第四章 房地产价格评估
第三节 房地产价格的市场比较法
注：
评估
正常成交价-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格
正常成交价+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格
正常成交价=2325/（1-7%）
=2500元/平米
例：某宗房地产交易，买方付给卖方2625元/平米，买
卖中所涉及税费均由卖方负担，交易中应由卖方缴纳税费
为正常交易价格的7%，应由买方缴纳税费为正常交易价
格的5%，问该宗房地产的正常交易价格。
第四章 房地产价格评估 第三节 房地产价格的市场比较法 正常成交价=2625/（1+5评%）估
交易双方的情况和交易目的；交易实例房地产状况； 成交价格与日期；付款方式 3、建立交易实例库 （二）选取可比交易实例：3—10个

自考资产评估第四章房地产评估

自考资产评估第四章房地产评估

第四章房地产评估第一节房地产评估概述第二节土地使用权评估的特点第三节土地权属及其处置第四节土地使用权评估的方法第五节建筑物评估的特点第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念（名词解释）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物，土地与建筑物合成一体的房地产。

二、房地产的特征与其他类型资产相比较，房地产具有不同的特征，表现在：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值趋势。

三、房地产的评估程序（多选）房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主要由以下环节顺序组成；明确评估基本事项；拟定评估方案；实地勘查收集数据资料；选用评估方法评定估算；确定评估结果；撰写评估说明或评估报告。

第二节土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质（名词解释）土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

二、土地资产的分类及其特性（多选）按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。

（多选）按开发程度与开发趋势，土地可分已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。

（多选）土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。

（多选）土地的自然特性表现在以下方面：（1）土地面积的有限性；（2）土地空间位置的固定性；（3）土地使用价值的永续性和增值性；（4）土地的不可替代性。

（单选）（08—4）土地市场的不完全竞争性决定于土地位置固定性。

（单选）（05—4）土地的经济特性主要表现在以下几方面：（1）用途多样性；（2）经济地理位置的可变性；（3）可垄断性。

三、土地资产价格体系（单选）地产是指土地资产，在我国确切的提法应该是土地使用权资产。

（多选）土地资产价格类型：1、基准地价（多选）基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。

房地产价格评估知识

房地产价格评估知识

路线价格法
定义
路线价格法是根据土地使用权的出让或转让所安排的路线，在多处同类土地样本点上调查 土地使用权的平均价格，并以此作为该路线上的土地使用权平均价格的一种方法。
适用范围
适用于城市土地价格的评估。
步骤
确定路线；调查路线上的土地样本点；计算同类土地样本点的平均价格；确定该路线上土 地使用权的平均价格。
衡量市场行情
征收补偿的评估也可以反映当地房 地产市场的行情和趋势，为政府制 定相关政策提供参考。
05
房地产价格评估风险与防 范
市场风险
总结词
市场风险是房地产价格评估中最为常见的风 险之一，主要受到市场需求和竞争状况的影 响。
详细描述
市场风险通常与房地产市场的波动和不确定 性有关，包括市场供需关系、经济状况、人 口变化、区域发展等因素。评估机构和评估 师需要密切关注市场动态，了解市场趋势， 并在评估过程中充分考虑市场因素的影响。
评估背景
广州某综合体位于市中心，包含商场、办公楼和住宅楼，总建筑面积为10万平方米。本次评估目的是 为整体出售提供参考。
评估方法
采用市场比较法、收益法和成本法进行评估。
广州某综合体评估案例
评估过程
分别评估商场、办公楼和住宅楼的房价，并进 行汇总。
根据综合体的地理位置、品质等因素进行修正 。
广州某综合体评估案例
考虑综合体的未来发展前景对房价的影响。
评估结果：经过计算，该综合体的总房价为 每平方米12万元人民币。
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THANKS
06
房地产价格评估案例分析
北京某住宅小区评估案例
评估背景
北京某住宅小区，建成于2000年，共有10栋楼，总户 数1200户。本次评估目的是为房屋出售提供参考。

第四章--建筑物及在建工程评估

第四章--建筑物及在建工程评估
判断（价值判断）结果 2、房地产的价格是价值的货币表现，是房 地产经济价值的反映 ❖ 房地产的价格由市场供求状况决定
房地产评估概述
房地产价格的种类 1、按房地产的实物形态划分 （1）土地价格：在我国包括 ➢ 基准地价——政府对城镇各级土地或均质地
域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别 评估、测算的土地使用权平均价格，是分用途 的土地使用权区域平均价格
Rt——建筑物第t年收益净损失额 r——建筑物还原利率 n——损失持续年限
建筑物的评估
建筑物评估的市场法 建筑物评估的收益法 ——对于能够获得收益的房屋建筑物，将 其获得的每年收入扣除相关税费后的余额 按一定的折现率（还原率）折现，估算房 屋建筑物评估值的方法 1、房屋建筑物的收益——一般用租金净收
在建工程的评估
在建工程的评估步骤（以未完工程为主） 1、搜集与在建工程相关的资料 2、审核资料 3、现场勘察，核实施工进度，评价工程质 量，结合工程的付款进度确定完工程度 4、根据掌握的资料，核定工程单位成本； 根据完工程度和测算出的工程预算造价或 单位造价，确定在建工程的评估值
在建工程的评估
5
产权
公产、单位产权、私人产权
建筑物的评估
影响建筑物价值的因素 1、基本因素——造价 ➢ 建筑安装工程费用 ➢ （设备、工器具购置费用） ➢ 工程建设其他费用 ➢ 预备费 ➢ 贷款利息 ➢ 固定资产投资方向调节税（暂停征收）
建筑物的评估
2、其他因素 ➢ 经济地理因素：区域、区位 ➢ 环境因素 ➢ 房屋装修标准 ➢ 房屋设备 ➢ 房屋附属设施 ➢ 楼层和朝向 ➢ 房屋的磨损和完好程度
在建工程概述 1、概念 ——指在资产评估时尚未完工或虽已完工， 但尚未交付使用的建设项目、建设项目备 用材料、工程用设备等资产 2、特点 ➢ 所涉及的资产种类比较多 ➢ 完工程度不一，时间跨度大
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第四章 房地产价格评估 一、练习题1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产 b.房屋建筑物 c.企业资产 d.资产 （2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。

a. 加和法 b. 积算法 c. 类比法 d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。

a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期b. 额定工期 c. 协商工期 d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

a. b. c. d.（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。

a. 61667 b. c. d. 58041 （8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。

a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。

a. 1000b. 1500c. 2100d. 2800 （10）若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。

....A B C D 建筑总价格土地总价格土地总面积土地总面积房地总价格土地总价格土地总面积建筑总面积 （11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l 万元。

资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于( )万元。

a. 205 b. 429 c. 633 d. 690 （12）待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于( )万元。

a. 110b. 61c. 80d. 49（13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为( ) 元。

a.1000b.12000c.4000d.2000（14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l 万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近( )万元。

a ．140 b. 157 c. 141 d. 148（15）如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率最接近于 ( )。

a. 9％ b. 12.5％ c. 7.5％ d. 5％（16）被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置成本。

调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于( )万元。

a. 86 b. 87 c. 90 d. 85（17）已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。

a. 50b. 60c. 80d. 100（18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10％，该房地产的评估值最接近于( )万元。

a. 28b. 32c. 25d. 30（19）被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于( )a. 0.9659b. 0.948c. 1.152d. 1.054（20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是( )。

a. 土地的非再生性b. 土地位置固定性c. 土地用途广泛性d. 土地利用永续性（21）某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9％，二年期贷款利率为10％，三年期贷款利率为11％，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为( )元。

a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25（22）某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8％，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200 元／平方米，建筑物的年纯收益为( )元。

a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12000（23）某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。

预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于( ) 元／平方米。

a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000元（24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括( )。

a.房地产税金b.管理费c.利息d.保险费（25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。

城市规划确认该土地可用于住宅或工业。

该宗土地的价值应评估为300万元。

这体现了房地产评估的( ) a．供求原则 b.替代原则 c.最佳使用原则 d.贡献原则(26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15％，室内格局因素修正系数为( )a．100／115 b．85／100 c．115/100 d．100／85(27)某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。

该建筑物2001年1月的重置成本为500 万元，2001年1月的评估值接近( ) 万元a．400 b．392 c．402 d．390(28)某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。

该土地投资利息为( ) 万元a．120 b．80 c．60 d．100(29)某宗土地为1 000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为（）a. 建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米b. 建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米c. 建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米d. 建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米(30)某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按l％的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8％。

该地产的评估值最接近于（）万元a. 77b. 146c. 116d. 1933、多项选择题(1) 影响地价的一般因素有( )。

a. 行政因素 b. 区域因素 c. 社会因素 d. 经济因素e. 人口因素(2)影响地价的社会因素主要包括( )等几个方面。

a. 政治安定状况b. 社会治安程度c.税收政策d. 房地产投机e. 交通管制(3)影响商业用地土地价格的区域因素有( )。

a.商业繁华程度b.环境优劣度c.规划限制d.公有设施完善度e. 交通便捷度(4)影响地价的个别因素主要有( )。

a. 位置因素b. 地形地质因素c. 面积因素d. 地块形状因素e. 土地利用因素(5)市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有( )。

a. 繁华程度b. 交通状况c.基础设施状况d. 环境质量e. 土地使用年限(6)评估建筑物需考虑的因素包括( )。

a. 产权b. 用途c. 建筑结构d.建成时间e.装修质量和水平(7)建筑物应在( )方面符合政府规定。

a. 建筑结构b. 建筑用途c.容积率d.覆盖率e.外形设计(8) 我国房地产评估的标的物一般包括( )。

a.土地使用权b.土地所有权c.建筑物及其权益d.建筑物中的水暖设施e.建筑物中的办公设备(9)假设开发法中的投资利润是以( )为计算基础的。

a.专业费用b.投资利息c.卖楼价d.地价e.建筑费用(10)运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在( )方面与评估对象保持一致。

a.交易类型b.用地性质c.交易价格d.供需圈e.交易时间（11）房地产评估遵循的原则有( )a.最有效使用原则b.合法原则c.替代原则d.供求原则e.贡献原则4、计算分析题（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。

有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。

专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。

（2）投资者面对甲、乙两幅土地。

甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。