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国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告公告2014年第2号2014-01-08现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
本公告自2014年3月1日起施行。
本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。
特此公告。
国家税务总局公告2014年第2号:关于《纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》的解读回迁安置房——回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。
回迁安置房的特点：1.户型等自然情况的不确定性。
一般来说，回迁的房子多为点式高层建筑，高层房屋相对多层房屋的得房率较低，所以房屋的使用面积会比期待的小；高层房屋一般为了满足多户设计的需要，所以户型往往不够理想；如果是一梯多户的话，想找南向或南北向会非常困难。
为了满足回迁的需要，楼房很可能会建造的比较密集，那么中低楼层的采光可能会有问题。
2.房屋建成后要经过摇号选择房屋。
面对众多动迁户，能否挑到中意的房屋真的要靠运气。
3.等待的时间太长。
回迁安置的时间都很长，一般要三年。
俗语说“计划没有变化快”，在漫长的等待中，会有很多想不到的事情发生，比如价格波动，延期安置等。
4.前段时间上海“莲花河畔景苑”倒塌事件，使很多人开始关注房屋的质量问题。
5.一些不良开发商会用超建达到“以最少的资源安置最多动迁户”的目的。
所以在安置房中常见到“超建”房，而此类房屋在办理产权证时会出现问题，要么办不了，要么等很长时间。
房地产开发账务处理流程和分录房地产开发，就像是一场浩大的工程，既刺激又复杂，简直就像在搭建一座巨大的积木城堡。
不过，光有想法可不行，咱们还得把账务处理搞明白，才能把这座城堡搭得稳稳的。
今天就跟大家聊聊房地产开发的账务处理流程和分录，确保大家在这个复杂的世界中不迷路。
1. 账务处理的基础首先，咱们得搞清楚什么是账务处理。
简单来说，就是把每一笔钱的来龙去脉理清楚，就像追踪一只丢失的小猫一样。
房子好比一块蛋糕，大家都想分一块，但每个人都得看好自己的那份。
房地产开发的账务处理，主要包括几个步骤。
1.1 资金的流入与流出房子要建起来，先得有资金嘛！资金的流入一般来自预售款、贷款、投资等。
这些钱进账的时候，你得像个会计小能手一样，迅速把它们记上去。
比如，客户交了预售款，那你就得在账本上记上“银行存款”这一栏，记得笔顺要稳，要清晰！记住，钱进来可得有个数。
而流出就更有意思了，房子盖起来可不是白花花的银子！建筑材料、人工费、设计费……一大堆开支等着你去记录。
这时就得用到“工程建设支出”这个科目了。
每一笔支出都要仔细记账，不然到最后你可能连自己的钱花在哪儿都搞不清楚。
1.2 预售款的处理好，接下来咱们聊聊预售款。
很多人买房都是先交点定金，之后再分期付款。
这个时候就涉及到一个叫“预收账款”的科目。
预售款一入账，你可得把它细致入微地分类，清楚哪一笔是客户A，哪一笔是客户B，别到时搞混了，哭都没地方哭。
记得有个朋友，买房的时候把自己的预售款弄成了“往来款”，结果后面一查，恨不得把账本都撕了。
小心驶得万年船，分录可不能随便哦！你得把这些钱记成“预收账款”，等后续交房的时候再转到“营业收入”里，完美无瑕。
2. 成本的核算接下来就是成本核算啦！房子盖好后，成本核算可是必不可少的环节。
想象一下，你花了那么多钱，怎么能不知道它们都花在哪儿了呢？这可就像给朋友做菜，材料买了很多，但最后只知道盐放多了，真是悲剧！2.1 建筑成本的分录在建筑过程中，你的每一笔支出都得入账。
房地产企业会计核算和税务处理大全房地产企业会计核算和税务处理大全如：会计分录，会计科目、会计报表、要缴纳哪些税，怎样少纳税。
内容好多，先发给您一部分吧：房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税：税率5%。
2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。
计算公式:应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。
4、印花税：（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（4）借款合同，税率为万分之零点五；（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1 不超过500元的部分5 02 超过500元至2000元的部分10 253 超过2000元至5000元的部分15 1254 超过5000元至20000元的部分20 3755 超过20000元至40000元的部分25 13756 超过40000元至60000元的部分30 33757 超过60000元至80000元的部分35 63758 超过80000元至100000元的部分40 103759 超过100000元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
房地产过渡安置费会计处理
房地产过渡安置费是指在房地产开发过程中，为了解决因项目
建设而需要搬迁的居民或单位的安置问题而支付的费用。
这些费用
通常包括搬迁补偿费、安置补助费、过渡期生活补助费等。
从会计
处理的角度来看，房地产过渡安置费的会计处理涉及以下几个方面：
1.确认和计量，房地产过渡安置费应当根据实际发生的费用进
行确认和计量。
在确认费用时，需要对搬迁补偿费、安置补助费等
进行细化，确保费用的准确性和合理性。
2.会计科目，房地产过渡安置费应当按照其性质和用途划分到
相应的会计科目中。
一般来说，搬迁补偿费可以划分到“管理费用”科目，安置补助费可以划分到“长期应付款”科目，过渡期生活补
助费可以划分到“其他应付款”科目。
3.会计核算，在会计核算过程中，需要及时记录和核对房地产
过渡安置费的发生、支付和结转情况，确保费用的准确核算和及时
反映。
4.披露，房地产过渡安置费的相关信息应当在财务报表中进行
充分的披露，包括费用的性质、金额、会计政策等，以便利益相关方了解相关情况。
总的来说，房地产过渡安置费的会计处理需要严格遵循会计准则和相关法律法规的规定，确保费用的准确性和合规性。
同时，也需要充分考虑到项目的特点和实际情况，合理确定会计处理方法，做好相关的会计核算和披露工作。
房地产企业“拆迁还房”的账务与税务处理房地产企业在开发经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为。
所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。
本文主要就拆迁还房行为的会计和税务处理进行详细的介绍，并给予案例分析。
一、房地产企业拆迁还房的账务处理一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本。
而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿给拆迁户的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
（一）在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本———拆迁补偿费贷：应付账款———拆迁补偿费借：应付账款———拆迁补偿费贷：主营业务收入贷：应交税费--应交增值税--销项税额（二）房地产企业向拆迁户开具“销售不动产”发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品--商品房二、房地产企业拆迁还房的税务处理房地产企业发生的“拆迁还房”的行为主要涉及到增值税、土地增值税和企业所得税的处理。
（一）增值税的处理：根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件和附件相关规定及国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。
安置房涉及的增值税土地增值税所得税法规在房地产领域，安置房是一个重要的组成部分。
它不仅关系到城市建设和居民的安置问题，还涉及到一系列复杂的税收法规，包括增值税、土地增值税和所得税。
理解这些法规对于相关各方，如政府、开发商和安置居民，都具有重要意义。
首先，我们来谈谈增值税。
在安置房的建设和交易过程中，增值税是一个不可忽视的方面。
对于开发商来说，如果其参与了安置房的建设和销售，那么在确定增值税的纳税义务时，需要根据具体的情况进行判断。
如果安置房是按照政府的要求进行建设，并以政府指定的价格或方式进行销售，可能会享受一定的增值税优惠政策。
但如果超出了政府规定的范围，或者以市场化的方式进行销售，就需要按照正常的增值税税率计算纳税。
在计算增值税时，需要明确销售额和进项税额。
销售额通常是指销售安置房所取得的全部价款和价外费用。
而进项税额则是开发商在建设过程中采购材料、设备等所支付的增值税额。
需要注意的是，进项税额的抵扣必须符合相关的规定，如取得合法的增值税专用发票等。
另外，对于政府回购的安置房，增值税的处理也有其特定的规定。
如果回购价格低于成本，可能会涉及到增值税的特殊处理。
接下来，我们看看土地增值税。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
在安置房项目中，如果涉及到土地的转让，就需要考虑土地增值税的问题。
一般来说，如果安置房是用于安置被拆迁居民，并且符合一定的条件，可能会享受土地增值税的减免政策。
然而，如果在安置房项目中，存在部分房屋用于商业销售，那么这部分房屋的销售收入就需要按照土地增值税的规定计算纳税。
在计算土地增值税时，需要准确确定扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。
再来说说所得税。
对于开发商而言，安置房项目的所得需要纳入企业所得税的计算范围。
在确定企业所得税的应纳税所得额时，需要将安置房项目的收入、成本、费用等进行合理的核算和扣除。
关于开发商（拆迁方）的税费分析（一）增值税在营改增前，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关法规，就其取得的营业额计征营业；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
”营改增后，《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）仅提及“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
”也即未明确开发商对被拆迁人提供房屋补偿时是以成本价还是市场价作为视同销售之增值税的计税基础。
对新项目而言，因拆补费用或房屋可作为进项抵扣，因此同进同出影响较小。
对老项目而言，以成本价还是市场价作为视同销售的增值税的计税基础，目前各地执行情况差异较大。
新项目增值税（成本价或者市场价格=可抵扣价格）增值税为0老项目成本价或者市场价差异较大；（二）土地增值税《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条“非直接销售和自用房地产的收入确定”第一款“（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
”根据该规定，开发商用建造的本项目房地产补偿被拆迁人的，补偿房屋应按视同销售缴纳土地增值税，并应以市价作为视同销售基数。
深圳市《城市更新税收政策指引》（深地税办发[2012]37号）第三条第（二）款第二项中明确“根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第一款规定，安置用房视同销售，确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
拆迁安置业务的会计及税务处理拆迁安置业务涉及的税务会计问题主要包括：居民个人取得的补偿费是否征收营业税、土地增值税、个人所得税；取得的安置房是否缴纳契税；房地产企业支付的拆迁补偿费应以何种凭据计入开发成本；拆迁安置房如何进行税务及账务处理等等。
一、房地产开发企业的税务处理：房地产开发企业对拆迁安置业务，尤其被拆迁户要求采取就地安置房屋补偿方式的安置业务的税务处理与房地产开发企业正常的开发销售业务相比，主要差别在企业所得税与营业税两个方面。
（一）、企业所得税：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）文件第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位与个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
房地产企业在进行拆迁安置时，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中，被拆迁户无需向房地产企业开具发票，可以由房地产企业采取自制凭证入账。
同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。
如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑，一方面按照31号文件规定确认视同销售所得，对补偿的房屋按照公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定视同销售收入，同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。
另一方面，需要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。
因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金，然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋，因此应按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额作为“拆迁补偿费”计入开发成本的土地成本中。
房地产公司的财务流程及及会计分录
一、由于房地产开发企业生产周期长，一般在工程竣工后进行收入和成本的结转。
二、收入帐务处理
1、收到房屋首付、银行按揭款
借：银行存款（或现金）
贷：预收帐款--商品房
2、工程完工结转收入
借：经营收入
贷：预收帐款--商品房
3、将收入转入利润
借：经营收入
贷：本年利润
三、成本帐务处理
1、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时。
借:开发成本
贷：银行存款（或现金）
2、工程竣工
借：开发产品
贷：开发成本
3、结转成本
借：经营成本
贷：开发产品
4、将成本转利润
借：本年利润
贷：经营成本
四、以上是房地产企业成本、收入的结转方法。
五、你单位发生的成本支出在建工程挂着。
1、成本科目用错。
2、由于工程已完工，调整开发成本明细核算会有很大的工作量。
所以，为了简便核算，直接将在建工程科目转出
借：开发产品--住宅、办公楼
贷：在建工程
3、结转成本
借：经营成本
贷：开发产品--住宅、办公楼
4、结转利润
借：本年利润
贷：经营成本。
关于房地产企业拆迁补偿费用会计和税务处理的探讨作者：杜玉红来源：《现代经济信息》2016年第33期摘要：中国的城镇化建设步伐不断加快，房地产企业在房地产开发的过程中，会遇到拆迁补偿费用的问题。
在拆迁补偿费用的会计处理工作和税务处理中存在一些问题需要认真分析。
本论文针对房地产企业拆迁补偿费用的会计和税务处理问题展开研究。
关键词：房地产企业；拆迁补偿费用；会计；税务处理中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）033-000-01引言房地产企业在拆迁房屋的时候，会对被拆除房屋的所有人采取一定形式的补偿，以弥补房屋所有人的损失。
补偿方式是按照《城市房屋拆迁管理条例》中的有关规定以及各地的拆迁补偿政策执行的。
对于存在拆迁补偿情况的开发项目来说，拆迁补偿费用的会计核算和税务处理是房地产开发项目整体开发成本核算和税务管理的关键。
一、房地产企业拆迁补偿费用的会计处理（一）对房地产企业产权置换所采用的会计处理方式所谓的“房地产企业产权置换”，就是开发商在开发旧城改造、棚户区改造、城中村改造等含有需拆迁房屋的项目时，用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，或是直接在拆迁补偿协议中明确安置房建设的位置、面积、户型等建设指标再按一定的标准与拆迁户的被拆迁房屋进行置换。
有些项目还存在按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签订拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为。
房地产开发成本有六大项，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、配套设施费、开发间接费。
安置房的建设支出以及可能存在的差价，由于是属于拆迁补偿的范畴，是为了获取土地而发生的，这个款项就需要计入到土地开发成本中。
可在“土地征用及拆迁补偿费”科目下设安置及动迁支出，核算安置房建设发生的各项成本费用。
由于旧城改造、棚户区改造、城中村改造等项目均伴随商品房开发，等到项目整体（含商品房）建设完毕，该部分支出由商品房承担，随着商品房成本的结转而转入“开发产品”。
房地产开发项目涉及安置房的账务处理与税务处理目录一、常见的安置房有如下方式： (1)１、外购商品房安置 (1)２、自有开发土地上自建安置房 (1)３、自有划拨土地上建造安置房 (1)４、在非自有土地上建造安置房 (2)二、不同类型安置房的会计与税务处理： (2)１、外购安置房 (2)２、自有开发土地上建设安置房 (3)３、自有划拨土地上自建安置房 (5)４、在非自有土地上建安置房 (7)三、安置房的处理案例 (7)案例１： (7)案例２： (10)1、简易计税下无偿移交的保障房税务处理 (10)2、一般计税下无偿移交的保障房税务处理 (11)3、结论: (16)一、常见的安置房有如下方式：１、外购商品房安置开发企业从其他企业购入商品房，安置拆迁户。
一般有两种操作路径：（１）开发企业购入商品房，取得购房发票，并将产权证办到开发公司名下。
安置拆迁户时开发企业给拆迁户开具发票，办理过户手续；（２）开发企业外购商品房用于安置拆迁户，通过三方购房协议直接将产权证办到拆迁户名下，购房发票开给拆迁户，开发企业以购买价计入拆迁补偿费。
建议采用第二种操作模式，不进行二次销售，避免重复纳税（主要为契税）。
２、自有开发土地上自建安置房自有开发土地的取得方式主要有从土地部门出让取得和从其他企业受让取得。
开发企业在自有开发土地上建设商品房安置拆迁户，该模式下立项和报批报建手续都以开发公司名义办理，开发企业拥有完全产权。
这种自建安置房也可以分为两类：（１）单独建造安置房；（２）用开发的商品房来安置拆迁户。
３、自有划拨土地上建造安置房房地产开发企业取得划拨土地使用权，一般只需要支付赔偿费或者安置费，这种土地一般是指定用途的。
在划拨土地上以开发企业名义建造安置房安置拆迁户，立项、报批报建手续以开发企业名义进行，安置回迁户时视同销售开具发票，交纳各项税费。
４、在非自有土地上建造安置房这种模式下房地产开发企业并未取得安置房土地使用权，土地仍然在政府，立项和报批报建手续应以政府名义办理。
这种模式下房地产开发企业仅仅提供的是建筑服务，分配安置房时由政府主导或者政府委托房地产开发企业进行。
这种模式下开发企业投资建造安置房是取得开发用地的前置条件，因此应作为土地成本的一部分。
二、不同类型安置房的会计与税务处理：１、外购安置房（１）开发企业先购买后安置开发企业外购安置房如果采取先购买后安置模式，即开发企业取得购房发票，且将房产证办到开发公司名下，安置拆迁户时需要视同销售，按照同类商品房市场平均价格交纳增值税、土地增值税和企业所得税。
这种方式下，购入时分录为：借：开发产品—外购应交税费—应交增值税—进项税贷：银行存款安置拆迁户时，分录如下：借：开发成本—土地成本—拆迁补偿费贷：主营业务收入应交税费—应交增值税—销项税结转安置房成本时，借：主营业务成本贷：开发产品—外购（２）开发企业购买但直接过户到拆迁户名下如果开发企业与其他房地产开发企业、拆迁户通过三方协议购入商品房用于安置，直接将购入的商品房产权办到拆迁户名下，发票由销售企业直接开给拆迁户，这种安置方式相当于货币安置，拆迁户用货币购买安置房，开发企业不需要视同销售，只需将该支出计入拆迁补偿费。
开发企业支付的补差价款，也应计入拆迁补偿费。
收到补差价款，应冲减拆迁补偿费。
购买安置房时，根据三方协议及支付凭据记账如下；借：开发成本—土地成本—拆迁补偿费贷：银行存款２、自有开发土地上建设安置房在自有土地上建设安置房，用于安置拆迁户，可以出现两种情况：（１）单独建造安置房安置房在户型、层高、赠送面积等建筑指标上均低于其他开发产品；（２）用正常开发产品安置拆迁户这两种模式建造的安置房，建造成本不相同，因此，视同销售价格也应有所差异，一般做法是单独建造的安置房对标正常开发产品销售价格适当调低，但不得低于其他开发产品售价的70%，否则存在稽查风险。
用本项目开发产品作为安置房涉及到增值税、土地增值税、企业所得税：增值税，用本项目开发产品安置拆迁户时需要视同销售，视同销售的销售额根据《增值税暂行条例实施细则》按下列顺序确定销售额交纳增值税：（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（三）按组成计税价格确定。
土地增值税，自有开发土地上建造安置房，属于开发企业的开发产品，安置过程视同销售。
根据国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入。
即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
企业所得税，国税2009年31号第七条规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（3）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
以自建商品房安置拆迁户时，按照视同销售价格确认拆迁补偿费和主营业务收入：借：开发成本—土地成本—拆迁补偿费贷：主营务收入应交税费—应交增值税—销项税结转安置房成本时，借：主营业务成本贷：开发产品３、自有划拨土地上自建安置房在划拨性质的土地上以开发公司名义立项、建设安置房用于安置拆迁户，需要视同销售交纳增值税和企业所得税、土地增值税。
收到补差价款，应该冲减拆迁补偿费，支付给拆迁户的补偿价款，应计入拆迁补偿费。
视同销售价格按照如下顺序确认：1、按照协议约定价格确定。
与拆迁户签订的安置协议中约定价格的，按照约定价格视同销售；２、按照成本加成方式核定价格。
安置协议没有约定或者约定价格明显偏低的，应进行核定价格。
国税[2014]2号规定：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
即：按下列公式核定，营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）公式中的成本利润率由省、自治区、直辖市税务局确定，一般为10%。
营改增后这一政策继续沿用。
按照以上方式确定的转让收入计算交纳增值税、企业所得税和土地增值税。
这种模式下构建安置房时，借：开发成本—安置房应交税费—应交增值税—进项税额贷：银行存款构建完成时，转入开发产品：借：开发产品—安置房（根据业态、面积明细分类）贷：开发成本—安置房向安置户移交安置房，按照视同销售价格确认拆迁补偿费：借：开发成本—土地成本—拆迁补偿费贷：主营业务收入应交税费—应交增值税—销项税结转安置房成本，借：主营业务成本贷：开发产品—安置房４、在非自有土地上建安置房开发企业在非自有土地上建造安置房，这种模式下土地一般在政府名下，报批报建手续以政府名义办理，属于政府项目。
房地产开发企业投资建造安置房安置拆迁户，是取得开发用地的前置条件，因此，安置房建造成本计入拆迁补偿费，增值税、土地增值税、企业所得税均不需要视同销售。
收到拆迁户的补差价款，应该冲减拆迁补偿费。
发生建造安置房支出时，分录如下：借：开发成本—土地成本—拆迁补偿费应交税费—应交增值税—进项税贷：银行存款三、安置房的处理案例案例１：A地块面积126244平方米，土地出让金26亿元，安置房54900平方米，安置房建成后，同期预计甲公司同类房产的市场销售价格为2万元/平方米（不含增值税），则视同销售收入为109800万元（54900×2），应缴纳销项税额10980万元（109800×10%）。
安置用房确认销售收入，同时确认土地成本。
安置房通常是摘牌拿地的配套项目，同时也构成了拿地的成本，是土地成本的组成部分，应参照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定，将安置用房视同销售处理；并按国税发〔2006〕187号第三条规定，将配建的安置房按本企业同类房产的市场销售价格确认销售收入，同时将此金额确认为开发项目的土地价款。
安置房移交时的会计处理为：借：开发成本——土地征用和拆迁补偿费120780贷：主营业务收入109800应交税费——应交增值税（销项税额）10980借：开发产品120780贷：开发成本——土地120780借：主营业务成本120780贷：开发产品120780财税〔2016〕36号文件附件2第一条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
甲公司计算允许扣除土地成本抵减的销项税额为10980万元〔（120780÷1.1）×10%〕，会计处理如下：借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）10980贷：主营业务成本10980增值税：增值税销项税额为10980万元，增值税销项税额抵减为10980万元。
企业所得税：项目主营业务收入109800万元，主营业务成本中允许扣除的土地价款109800万元，安置房的建造成本82350万元。
土地增值税：《国家税务局总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。
根据国家税务总局公告2016年第18号第四条的相关规定，房地产企业一般计税办法下，销售开发产品的销项税额=（全部价款+价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）×税率。
