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房地产开发土地增值收益分配及相关利益主体行为分析一、引言房地产开发是一个涉及多方利益关系的行业，土地作为房地产开发的重要要素之一，其增值收益的分配涉及到房地产开发商、政府、土地使用权等相关利益主体之间的权益分配和利益博弈。
本文将从这些主体的行为角度进行分析。
二、房地产开发商的行为1.土地购置行为房地产开发商通常通过竞拍、协议转让等方式购置土地，其购置行为会对土地增值收益分配产生重要影响。
通过竞拍购置土地的开发商，往往需要支付高昂的土地出让金，这将直接对土地增值收益的分配造成影响。
同时，对于通过协议转让土地的开发商，他们通常会从土地持有者手中购得低价土地，这将带来较高的土地增值收益。
2.市场化决策行为3.项目管理行为三、政府的行为1.土地出让行为政府作为土地使用权的出让者，其出让行为对土地增值收益的分配具有重要影响。
政府通过土地出让金的征收，可以直接获得土地增值收益的一部分，这是政府主导的土地增值收益分配的重要方式之一2.政策制定行为政府在制定相关政策时，也会考虑土地增值收益的分配问题。
政府可以通过调整土地出让金比例、限制房价上涨幅度、实施土地增值税等手段，来影响房地产开发商的土地增值收益和分配。
3.督导监管行为政府在土地增值收益的分配过程中，也会进行相关的督导和监管工作，以确保开发商和其他利益主体的权益得到保护。
政府可以制定相关规章制度，加强对土地增值收益分配的监管力度，避免滥用权力或侵害其他利益主体的权益。
四、土地使用权的行为1.土地开发行为土地使用权人可以将其所拥有的土地用于房地产开发，开发出具有较高增值潜力的项目。
通过开发土地可以获取较高的土地增值收益，以及与开发商签订的合同约定分配。
2.土地转让行为土地使用权人也可以将其拥有的土地进行转让，从而获得一定的土地增值收益。
土地的转让行为往往涉及到土地增值收益的分配协议，土地使用权人可以通过转让土地获得一部分增值收益。
五、总结房地产开发土地增值收益的分配涉及到多个利益主体的行为。
中国房地产市场的多方博弈分析摘要：当前我国房地产业发展迅速，对促进国民经济发展做出了突出贡献。
房地产市场的发展是由各种社会力量不断博弈形成的结果，市场交易各方，即政府与开发商、开发商与消费者、消费者与政府之间都存在着非常典型的博弈过程。
关键词：房地产；开发商；政府；消费者中国房地产市场出现连续数年的快速发展，商品房价格迅速攀升。
房地产业与许多行业相关联，每年拉动GDP近1.5 个百分点，已成为国民经济发展的支柱产业之一，成为影响宏观经济波动的主要因素。
虽然近一段时期，宏观调控收紧银根，房地产价格增速减缓，部分城市房价略有回落，但由于房地产投资超额利润的吸引，越来越多有实力的公司转轨进入房地产领域，加剧了房地产市场的竞争。
在这样的环境和前提条件下，开发商为了追求投资的最优效益，应在有限资源下合理规划住房的开发结构与价格；政府面临如何决策而使社会福利最大化的问题；同时，消费者也要做出选择，使自身效用最优。
博弈论指出，在人们日常的经济生活中，许多的决策实际上不是单人决策而是多人决策，参与者之间的行为是相互直接影响的，一个人在决策时必须考虑对方的反应。
房地产行业也存在这样的情况，市场交易各方，即政府与开发商、开发商与消费者、消费者与政府之间都存在着非常典型的博弈过程。
一、开发商与消费者间的博弈在房地产市场中，开发商与消费者之间的博弈是最为引人关注的，也是引发部分社会矛盾、扩大贫富差距的因素之一。
尽管如此，消费者并不是一味希望房价无限制的下跌，因为由此造成的经济环境恶化的后果非常严重，生活水平的提高、改善住房条件的需求增强以及对未来持有的良好预期，都使购房者理性地期待房价降到自己的心理预期价位时再购买房产。
现阶段房地产市场中消费者的自住需求还是很大的，只是由于房价畸高及近期的市场调整而持币观望。
由于各个开发商的利益一致，消费者的态度也趋同，可以把开发商和消费者都各自看作一个整体。
如上图显示的博弈过程所示，在开发商维持价格不变，消费者采取观望态度时，整个市场的交易氛围变差，人们对交易的期望降到最低，市场的损害最终反映到交易双方的利益受损上。
我国房地产市场中各主体之间的博弈分析打开文本图片集房地产作为一种稀缺性的资源，在社会与经济发展、城市建设和社会环境的改善等各个方面都有着举足轻重的地位。
它与人民的生活变得越来越密切，因而房地产质量的高与低，发展的好与坏，直接影响到宏观经济的健康发展。
近几十年来，通过对房地产市场的逐步培育和发展，基本形成合理的房地产市场参与者，他们在共同的游戏规则下，参与市场的博弈。
由于不同的参与者的参与，提高了整个市场的运作效率，也使得整个市场的监管变得更复杂。
本文对房地产市场的研究，除了常规分析外，主要运用博弈论方法进行分析。
通过利用博弈论对房地产市场的经济现象进行了分析解释，提供对房地产市场研究的新的思路。
一、我国房地产博弈中的基本要素1.博弈的主体及其特征分析。
房地产市场博弈中最重要参与者包括中央政府，地方政府房地产商和消费者。
从本文研究的目的和便利性出发，针对性的将房地产的一级市场和二级市场定为研究的对象，包括房地产中三个主要的参与者政府、房地产商、消费者。
但是与房地有关的参与者还有地产中介、银行、民间群体、物业管理公司等等。
由于篇幅有限，只研究其中最主要的三方，政府、开发商与消费者的博弈，具体分析在房地产市场上，三方的博弈力量及关系。
①政府。
政府作为房地产市场博弈规则的制定者。
政府通过制定博弈规则约束市场参加者，规范参加者行为，实现其社会福利最大化的目的。
因此，政府在房地产市场博弈中与其他参加者的地位是不平等的，凌驾于其他参加者之上，通过其他参与者的博弈过程，各参与者只能在政府制定的规则范围内寻求各自利益的最大化的博弈策略。
地方政府作为辖区管理者与必要设施和服务的提供者，通过颁布和执行法律、征税、行政管理、补贴、基础设施建设和提供服务、土地等，影响房地产商的开发出行为。
②房地产开发商。
房地产开发商是以通过生产房地产实物产品，在博弈规则许可的前提下，自主经营，追求利润最大化来实现其终极目标。
在博弈规则中，房地产开发商处于信息优势地位：a提供的产品具有唯一性和不可移动性；b房地产需求者只能从开发商手中购买房地产产品，决定了开发商控制着定价权；c产品需求者选择空间不大，只能被动地选择开发商提供的产品。
