2014宜理性谨慎看待楼市

2014房地产调控最新政策：分类调控因地制宜昨日国务院总理李克强在答记者问时明确表示“对于合理的自住需求也要有相应的政策支持包括增加普通商品房供应。

对房地产市场则是要因城因地分类进行调控抑制投机投资性需求重在建立长效机制促进房地产市场平稳健康发展。

”至此2014年房地产市场分类调控因地制宜的调控思路已经敲定。

房地产市场因地制宜进行调控是当前市场发展的要求。

从全国市场来看房价涨幅不均衡的现象非常明显市场分化明显一、二线城市房价依旧稳中有升而三、四线城市成交趋于冷淡房价开始阴跌。

中原地产市场研究总监张大伟认为市场已经出现了明显的四不均:需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。

一、二线城市相对集中了较多的资源而人口密集住宅需求旺盛新增供给和存量流转相对短缺所以在目前城市间经济发展不均衡依然存在的情况下分类调控因地制宜进行调控是很有必要的。

此外建立房地产市场的长效机制也是房地产市场的迫切需求。

至于“长效机制”的具体内涵张大伟认为房产税立法、不动产登记等都属于长效机制建立了长效机制将改变过去十年楼市依赖的暴利基础。

房地产市场依然要抑制投机投资性需求。

张大伟表示从最近的南京七条政策看后续可能会有其他城市跟进出台地方细则。

2014年楼市的小阳春可能很难出现部分城市的调控细则可能会出现特别是类似南京这样房价上浮过快的城市出现的调整信号可能会加剧对市场的心理影响。

六年内全国住房联网制定完善生态补偿政策法规《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》在推进人口管理、土地管理、财税金融、城镇住房、生态环境等方面加强了制度顶层设计，要求推行流动人口居住证制度、控制特大城市新增建设用地、加快房地产税立法并适时推进改革等。

人口管理推行流动人口居住证制度在加快改革户籍制度的同时，创新和完善人口服务及管理制度，逐步消除城乡区域间户籍壁垒，还原户籍的人口登记管理功能，促进人口有序流动、合理分布和社会融合。

全面推行流动人口居住证制度，以居住证为载体，建立健全与居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供机制，并作为申请登记居住地常住户口的重要依据。

昆明大理两地商品住宅销售价格2014年逐月回落2015/01/28 08:12来源：云南网作者：杨之辉0条评论用手机看.2014年昆明市新建商品住宅销售价格指数（%）2014年大理市新建商品住宅销售价格指数（%）日前，国家统计局昆明调查队和大理市调查队分别对昆明市、大理市新建住宅和二手住宅销售价格进行调查，2014年昆明市新建商品住宅销售价格同比上涨2.4%，较2013年同比低2.7个百分点。

2014年大理市新建商品住宅销售价格同比上涨2.5%，较2013年同比低0.3个百分点。

昆明大理两地新建商品住宅销售价格呈前高后低、逐月回落走势调查数据显示，2014年昆明市新建商品住宅销售价格同比上涨2.4%，较2013年同比低2.7个百分点。

2014年昆明市新建商品住宅销售价格指数（%）从同比指数来看，年初的涨幅较大，全年呈逐月下行走势，2月份同比上涨7.5%，是全年的最高同比涨幅，之后同比涨幅逐月收窄，9月份同比指数开始进入下跌区间，往后同比降幅逐月扩大，12月同比降幅为4.5%，为全年最大降幅。

从环比指数看，虽然全年环比指数波动不大，但是从6月份环比指数跌破100.0%之后，就一直在下跌区间运行，8月份出现全年最大降幅1.2%。

调查数据显示2014年大理市新建商品住宅销售价格同比上涨2.5%，较2013年同比低0.3个百分点。

2014年大理市新建商品住宅销售价格指数（%）从同比指数来看，全年的最高同比涨幅出现在1、2月份，均为6.3%，之后同比涨幅逐月收窄，四季度开始同比指数跌破100.0%,12月份同比下降3.4%，为年内最大降幅。

从环比指数看，全年围绕100.0%小幅波动，8月份出现全年最大环比降幅1.2%，之后环比进入下降通道，但降幅不大。

2014年昆明市二手住宅销售价格指数（%）2014年大理市二手住宅销售价格指数（%）昆明、大理两地二手住宅交易价格环比逐月下降2014年大理市二手住宅交易价格同比下降0.9%，与上年相比由涨转跌（2013年同比上涨1.1%）。

1、所谓的楼市中心，是指引领中国楼市发展的一、二线城市如北、上、广、深等大城市。

而30多年前拍摄的著名电影《闪闪的红星》中的一个人物，名叫胡汉三，他是这部“反恶”电影中的一个反面人物——凶恶的大地主。

当时，人们激烈反对他搜刮民脂民膏，他一再沦落，但“好人命不长、坏人活的久”，他总是一再恢复地位，并喊道：“我胡汉三又回来了!”后来，由于看这部电影的人很多，“胡汉三又回来了”这句话便流行了起来，现在，大家用它形容某人又恢复了什么或回来了。

在此，笔者将地产大鳄比喻为“胡汉三”，借以抛砖引玉。

近日媒体报道，房企重回一线城市，即楼市中心“胡汉三又回来了”，这到底意味着什么呢? 1、楼市中心需求积压急需释放，胡汉三早已看在眼里、记在心里由于自2010年以来的严厉调控，特别是限购、限贷甚至限价的政策，一、二线城市即楼市中心区域成为了调控的重灾区。

为了生存，他们不得不放弃根据地，**打游击或长征，多数辗转作战并将战略重地放在了三、四线城市。

然而，经过两年多的需求积压，作为楼市中心的一、二线城市，急需释放需求。

据媒体报道，作为地产大鳄的万科，在今年1-10月新增项目44个，其中，在北上广深等一线城市的新增项目7个，支付的权益金额76.36亿元，约占整体拿地资金投向的1/3。

而另一龙头房企保利地产也将一线城市作为拿地的重要目标。

根据保利地产信息披露，其在2012年拿地18次，土地成交总价为276.8亿元。

其中在一线城市的北京和上海各有两块地入手，土地成交总价为110.8亿元，占比超过四成。

不仅同为地产大鳄的万科、保利如此，今年10月，内地港股上市房地产公司花样年宣布以7.79亿元的价格成功收购花**投资(北京)有限公司100%股权，并间接获得后者拥有的位于北京CBD 的一块面积为17138.4平方米的土地。

胡汉三们为何重拳出击呢?这缘于楼市中心的市场复苏、需求积压释放、购买力旺盛等有利因素，胡汉三们早已看在眼里，记在心里。

盘点2014年影响房地产的16件大事预测2015年房价——会变1. 限购松绑刺激需求2014年楼市开局不利，销售下滑严峻。

哀声一片中，各地政府陆续为限购松绑，拉开了今年的第一波救市潮。

从6月26日呼和浩特第一个正式发文取消限购开始，各地陆续加入到限购松绑或取消的队列中。

到9月26日珠海放开限购，全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市未取消限购。

虽然单纯放松限购不能从根本上扭转库存高企、供需不平衡的局面，但限购是应对房地产市场整体低迷的一支“强心剂”，能够在短期内刺激需求集中爆发，但由于市场预期看弱、信贷偏紧等原因影响，持续性需求动力不足，难以扭转当前市场的整体低迷态势。

2.930新政与降息引导楼市预期向好虽然北京楼市一直限购严格，但是国庆前夕，930房贷新政降低二套房购买门槛的政策落地,给北京楼市注入了直接利好。

尤其是在一些改善型楼盘，开发商坦言，购房人的签约量形成了一次峰值，很多购房人偿还了既有的房贷，按首套房贷政策纷纷入市。

11月央行宣布降息更是如此，11月21日晚间，央行出人意料的发布消息，决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率并扩大存款利率浮动区间。

金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。

、对购房者而言，最直接的优惠就是首套房的利率折扣明显增加，月供也会减少，购房成本有所降低。

央行宣布降息后，各地楼市迎来“小阳春”，各大主要城市更是出现了多个“日光盘”。

3.不动产登记、房产税冲击二手房市场12月22日，国务院发布了《不动产登记暂行条例》，酝酿已久的不动产信息登记终于落地。

不动产登记，近些年一直存在于购房者的想象中，同时也影响了他们的购房行为。

尤其是在2014年，对于遗产税、房地产税等持有税种的各种担心在影响着买卖双方的预期。

业内人士指出，该条例的公布将对二手市场带来一定冲击，尤其是高端二手房供应量有望增加。

2014年全国房地产市场走势分析与预测1．房地产开发投资增速相对平稳2014年1-4月，全国房地产开发投资22322亿元，同比增长16.4%，与上年同期相比回落4.7个百分点，与上月相比回落0.4个百分点。

其中，商品住宅完成投资15299亿元，同比增长16.6%，同比回落4.7个百分点。

4月份当月，全国完成房地产开发投资6983亿元，同比增长15.5%，增幅与上月相比加快1.2个百分点。

其中，住宅完成投资4769亿元，同比增长16.1%，增幅比上月加快0.9个百分点。

2．当月资金来源增速回升2014年1-4月，房地产开发企业本年资金来源达37200亿元，同比增长4.5%，增幅比上月下降2.1个百分点。

其中，国内贷款增长最快，实现7709亿元，增长16.5%；利用外资最慢，下降28.7%。

在其他资金来源中，个人按揭贷款实现4238亿元，同比下降3.1%。

4月份当月，房地产开发资金来源新增8469亿元，同比下降2.0%，增速比上月加快5.1个百分点。

其中，国内贷款新增1483亿元，增长2.6%，增速比上月减慢3.8个百分点；个人按揭贷款新增1077亿元，同比下降11.4%，增速较上月减慢6.4个百分点。

3．土地购置和新开工面积双双下滑2014年1-4月，房地产开发企业土地购置面积为8130万平方米，同比下降7.9%，涨幅与上年同期相比回升0.7个百分点。

4月份当月，房地产开发企业购置土地面积为2140万平方米，同比下降20.5%，降幅较上月收窄3.5个百分点。

2014年1-4月，全国商品房新开工面积为43234万平方米，下降22.1%，与上年同期相比，增速回落24.0个百分点。

其中，商品住宅新开工面积为31184万平方米，下降24.5%。

4月份当月，商品房新开工面积为14144万平方米，下降15.0%，增速较上月加快6.9个百分点。

其中，商品住宅新开工面积为9946万平方米，下降18.1%，加快5.6个百分点；办公楼新开工面积为612万平方米，增长12.5%；商业营业用房新开工面积为1861万平方米，下降8.9%。

中国房价正在迎接非典型崩盘？2014-04-04大公馆青年经济学者温克坚撰文：有太多迹象表明房价崩溃拉开了序幕，但是序幕和正剧之间也许需要很长的等待，而正剧甚至没有大众期盼的那种高潮。

近期房地产市场有一些热点新闻，传说中的楼市崩盘似乎正在逼近，因此不妨回归正题，对楼市趋势做一番讨论。

先从宏观角度来做一些分析。

鉴于美国经济逐步走向复苏，就业市场显著改善，美联储宣布削减定量宽松额度，从4月份开始，债券购买额度从每月650亿美元削减到550亿美元，并暗示在2015年将淡出定量宽松政策。

从绝对数量来说，这个政策微调对美元货币投放总量影响有限，但重要的心理预期变化，预期会改变国际资本流向，这对倚赖大量资本流入刺激而成的中国房地产泡沫有重要的抑制作用。

自从1月中旬以来，人民币已经贬值2%以上，虽然对人民币贬值的原因解释不一，有人归因于美联储的货币政策变化，也有人认为是央行有意调控的结果，但客观上人民币贬值会增加开发商在国际市场融资的汇率风险，同时冲击资产价格。

随着美元加息步伐的临近，大型开发商通过发行美元债券融资的作法，会增加发行难度和提升成本。

而从现状来看，过去数年地方政府债务、平台债务和以房地产行业为主的私人部门债务一直居高不下，2008年至今，新增信贷高达14万亿美元，大部分贷款被用于基础设施、房地产和厂房等固定资产建设，中国私人部门贷款占GDP 的比例从2007年的115%暴增至2012年的193%，债务去杠杆势在必行，这对房产企业现金流构成巨大压力。

表面上，适度从紧是中国央行货币政策的基本理念，但实际上机会主义思维一直主导着中国央行的货币政策，在市场压力之下，比如2013年6月下旬的所谓钱荒危机，以及2014年春节前的流动性紧张，央行往往会利用各种政策工具向市场注入流动性，然而毕竟中国广义货币总量M2已经超过110万亿，M2与GDP 之比超过200%，经济体一直处在通货膨胀压力之下，因此管理流动性一直是央行的达摩克利斯之剑，期待央行采取宽松货币政策来刺激或者维系经济泡沫的希望将会落空。

65各地房价飞涨，日光盘频现，地王层出不穷……中国楼市在2013年着实疯狂了一把。

然而进入2014年，一些地区房价逐步下行，个别城市楼价甚至遭到腰斩。

年初杭州、常州等地楼市率先降价。

过了五一，降价风潮逐渐波及到了全国房产市场，三四线城市房子供过于求，一二线城市房价也开始出现松动。

多个房企开始出现资金链断裂窘境，市场崩盘说此起彼伏。

究竟是什么原因让中国楼市急转直下，甚至形成向下的拐点？面对楼市下行趋势，政府是否应该一改政策方向，出手救市呢？关系到社会各阶层利身利益的房价，真可谓牵一发而动全局。

中国楼市拐点来临？聚光灯Spotlight一季度商品房销售面积和销售额同比下降土地市场分化：2014下降3.8%下降5.2%全国商品房销售面积为2亿平方米同比商品房销售额为13263亿元，同比83.5%83.5%商品住宅销售面积占商品房销售面积的83.5%。

商品住宅销售额占商品房销售额的83.5%企业拿地成本并未下降，据上海易居房地产报告，4月北上广深四个一线城市土地成交建筑面积为580.2万平方米一线城市依然坚挺：企业拿地成本并未下降，据上海易居房地产报告，4月北上广深四个一线城市土地成交建筑面积为580.2万平方米二线城市由热趋冷：5%8416万/平方米2014年年初3月3月下旬环比下降5%，同比基本持平主要城市土地市场红火市场急转直下杭州、苏州、南京、天津、济南等二线城市频现土地流拍、底价成交成交均价为8416万/平方米，环比增长49.3%，同比暴增105.6%。

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2014年楼市的九个预言作者：来源：《商周刊》2014年第04期预言一开发商加码海外2013年，万科、绿地、万达等巨头进军海外，国内开发商的资产配置，出现引人关注的变化。

刚刚进入2014年，嬗变仍处进行时。

2014年1月8日，绿地宣布，投资12亿英镑，在英国伦敦开发两个住宅项目；1月24日，大连万达集团董事长王健林和英国首相卡梅伦宣布，万达投资20亿英镑至30亿英镑，在英国开展城市改造项目，主要投资万达具有知识产权的文化旅游商业综合项目。

仲量联行称，2013年中国企业逐渐在全球房地产市场，尤其是在英国、美国和澳大利亚增加投资，而绿地集团在伦敦的举动，标志着中国房企2014年的海外投资活动已拉开帷幕。

截至2013年底，中国买家在境外商业地产以及住宅开发项目的投资额超过100亿美元，这使得中国2013年的海外房地产投资额较2012年增逾30%。

国内开发商纷纷进军海外，这对国内楼市意味着什么？预言二长效调控机制浮现2014年，房地产调控长效机制有望取得实质性进展。

在过去一年的楼市调控中，决策层曾提出过诸如“两个促使”（促使房价合理回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道）的调控发展目标。

有分析人士认为，中央对待房地产的态度已经从“强调行政调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制，都将进行相应的市场化改革。

首创集团董事长刘晓光预测，在市场分化的现实背景下，地方调控的自主权将增加，楼市调控将更强调针对不同城市的不同状况，实行不同政策。

中国房地产学会副会长陈国强的观点是，新一届中央政府自上任以来，淡化、低调处理房地产，今后的楼市调控不会再刻意突出中央政府在调控中的主导角色，不会再统一发号施令、一刀切，而会突出地方政府在调控中的主体作用和主体责任。

住建部政策研究中心主任秦虹认为，对房企而言，眼下多研究房地产市场的发展规律，比研究下一步会出哪样的调控政策更重要。

“在人口结构里面，通常是…20岁到49岁的年轻劳动力‟，以及…35岁到40岁的高储蓄人口‟对房地产的贡献最大。

2014年中国房地产市场低迷的分析报告二〇一四年七月十日目录一、背景分析............................................................................... - 1 -二、房地产泡沫形成的原因和条件 .......................................... - 2 -（一）什么是房地产泡沫？...................................................... - 2 - （二）房地产为什么会有泡沫？.............................................. - 2 -1、房地产的区域性强 ..............................................................- 2 -2、房地产生产周期较长 ..........................................................- 2 -3、房地产的价值不易判断 ......................................................- 3 -（三）房地产泡沫形成的条件.................................................. - 3 - 三、房地产泡沫生成和破灭的案例 .......................................... - 5 -（一）日本房地产泡沫的生成与破灭...................................... - 5 -1、泡沫的形成...........................................................................- 5 -2、催生超级泡沫的因素 ..........................................................- 6 -3、泡沫的破灭...........................................................................- 7 -（二）美国房地产泡沫的生成与破灭...................................... - 8 -1、泡沫的出现...........................................................................- 8 -2、催生房价泡沫的因素 ..........................................................- 9 -四、总结国外楼市泡沫的形成条件，对比我国近几年状况 - 11 -五、目前我国楼市低迷的原因 ................................................ - 16 -六、未来楼市走向预测 ............................................................ - 22 -一、背景分析在我国近20年的楼市发展历程中，房地产市场经历过两次调整，第一次是2008年至2009年的调整，第二次是2011年至2012年的调整，在这两次调整中，无论是北京等一线城市还是三四线城市，全国当年的房价都是上涨的，只是涨幅大小的区别。

2014年中国房地产市场拐点的状态如何中国房地产是否已经在2014年迎来趋势性拐点，从而走向下降通道，毫无疑问是当前房地产业乃至于宏观经济的焦点问题。

2014年中国房地产市场拐点到底怎样。

笔者近期参加博鳌房地产论坛，该论坛每年广泛地邀请各界讨论房地产的宏观大势和企业微观问题，已经连续举办了14届。

今年参会人数上千，为历届最多，也反映在下行通道转折点时，各界对房地产关切程度。

房地产走势自然也成了论坛上唇枪舌剑的争论焦点。

有意思的是，笔者观察到出席论坛的嘉宾中，房地产商和非房地产商(后者包括了政府有关部门的研究者、学术界和经济界的相关专家)形成了泾渭分明的两个阵营。

对于2014年中国房地产市场拐点，国内地产商的代表们普遍认为，在中国城镇化率仍将快速上升之际，无论是新市民还是有意愿改善自己居住条件的城市原有居民，对于一线及有些二线城市、特别是拥有教育、医疗社会服务等优势的特大城市的房地产仍有巨大需求，中国的城镇化还将有“15年左右的时间”。

中国地产界公认的多头代表任志强先生就认为房地产业“没有下行”，其他地产界嘉宾也提及短期的价格下调只是在消化最近两年的过剩供给，未来十年房地产业即使不是“黄金时代”，也会是“白银时代”。

而后一个阵营则大都认为中国房地产已经出现拐点。

中国劳动力供应已经逐步达到顶峰，过去几年宽松的货币政策已经形成了严重的资产泡沫和过剩供应。

德意志银行银行家蔡洪平先生提到全国有3000个购物中心，香港恒隆地产的董事陈启宗先生认为这些建筑只能用来“养老鼠”。

而未来包括房地产税、棚户区改造保障房建设等在内的一系列政策调整也都不利于房地产。

因此，2014年的拐点非同寻常，可能是一个趋势性下降的拐点且构成了对于宏观经济的挑战。

周景慧（某全球500强公司培训总监、中国职场思维导图研究会钻石专家！）某全球500强公司培训总监，国内一流的思维导图专家，从事企业培训教学与研究16年。

4 5岁。

现为北京天下伐谋管理咨询公司高级合伙人，钻石职场思维导图专家。

中国楼市狂跌中国房价不会再涨了，泡沫太大了，已经超出老百姓购买力几十陪了，如此疯狂的中国楼市，忽悠了多少勤劳的打工族，掏出家底钱，向亲戚朋友借钱、向银行贷款按揭，老百姓的血已经被抽干了，剩下一条命了，人都快没命了，还要房子干什么？真正靠工资买房子的有多少？又能买几套房子呢。

贪污、借不正当手段敛财买房子的除外。

中国人要活得现实一点，千万不要被别人忽悠了，不要被房子绑架了，成为了房奴，每月省吃捡用只为还房贷累垮了身心不值得啊！既然现在买了房子，以后房价狂跌60%时，千万别后悔，千万别生意。

所以买房要看清形势和认识自己，三思而行后再做决定买与不买，何时买？想好了就行动吧！命运掌握在自己手中。

据新华社电近日发布的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》（以下简称《规划》）提出，要“健全城镇住房制度”，建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。

推进廉租房公租房并轨运行根据《规划》，要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。

其中，健全住房供应体系。

加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭，实行租售并举、以租为主，提供保障性安居工程住房，满足基本住房需求。

稳定增加商品住房供应，大力发展二手房市场和住房租赁市场，推进住房供应主体多元化，满足市场多样化住房需求。

在保障性住房方面，要建立各级财政保障性住房稳定投入机制，扩大保障性住房有效供给。

完善租赁补贴制度，推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行。

制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格准入和退出制度。

保障性住房用地应保尽保《规划》还提出健全房地产市场调控长效机制。

调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。

1 分类调控国务院总理李克强3月5日在政府工作报告中提出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

”点评：从2005年至2013年，每一年的总理政府工作报告都提到了“调控”、“遏制房价上涨”等字眼，唯独2014年，“房地产调控”字眼没有出现在政府工作报告中。

但这不意味着政府不调控，而是不再一味地采用行政手段来遏制房价过快增长，更加灵活机动的市场手段被融入其中，比如热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会宽松。

2 支持首套房贷5月12日，央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈。

央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。

点评：今年初，很多城市的中小商业银行出现了停止放贷的现象。

北京市场上房款放款时间拉长，导致不少购房交易停滞。

央行“喊话”后，房贷审批流程缩短，对于首次置业人群来说是一大利好。

3 限购相继取消从今年6月下旬呼和浩特发文取消限购以来，全国已有40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购。

截至目前，全国仅有北京、上海、广州、深圳以及三亚这五个城市的限购还没有放开。

点评：今年以来，全国各地尤其是众多二三线城市均面临楼市较大的库存压力。

在这背景下，各地方政府纷纷放松限购政策，以求可以提振市场士气，加快去库存。

但造成成交低迷的因素复杂多变，并不是只靠政策松绑可以解决的。

4 “不动产登记”征意见8月15日，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公布，规定将集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；宅基地使用权等纳入不动产登记范围中。

而《条例》也对查询做出规定，要求民事主体去登记机构查询要说明目的。

按照《物权法》规定，必须是权利人和利害关系人才可以进行查询。

点评：不少人将不动产登记制度误读为一种能够有效遏制高房价、反腐败等等问题的规章制度，从而使得这一条例牵扯甚广，并且背负了太大的社会压力。

2014年房价关键词：降温、降价作者：暂无来源：《上海经济》 2014年第5期文/ 严跃进编/ 赵彤在博鳌亚洲论坛2014 年会上，绿地集团董事长张玉良在回答“房价能否跌80%”的问题时，明确表示具有可能性。

他进而认为，2014 年楼市状况会更加分化。

部分产业基础弱、人口不断导出的城市，房价跌30%-50% 的可能性也是存在的。

2014 年房价如何走？此前包括券商在内的研究机构结论高度一致：逐步降温。

这个含糊的表述让各个市场参与主体更困惑。

与此同时，一些学者的判断截然相反。

看涨派包括北师大董藩教授，代表言论是“2014 年房价原则上是上涨的，上涨是规律，下跌是意外。

”看跌派包括经济学家谢国忠，代表言论是“房地产泡沫正破灭，2014 年房价下跌50%。

”2014 年房价走势如何？观察房价的构成、整个宏观和城市经济的特征，房价确实难以大跳水。

但必须意识到，目前整个房价涨幅正受到牵制。

另外也不排除部分城市、楼盘和房企面临降价的可能。

一、2014 年房价为何难以大跳水房价构成包括土地价格、物价成本、房企利润等要素。

根据国土资源部的数据，2013年全国105 个主要监测城市住宅地价每平方米同比增长9.0%。

物价也在涨，2014 年一季度C P I 同比上涨2.3%。

房企利润状况如何？统计表明，沪深两市76 家房企2013 年平均销售净利率为10.9%，同比下跌1%。

必须意识到，此类利润下滑并非房企主动让利。

换而言之，房企考虑到利润下滑、税费成本增加等因素，势必需要通过售价的提高来弥补。

市场预期左右了房价的走势。

典型例子是此前保定在“首都副中心”的效应下，房价暴涨，一天涨幅大抵过去一年。

但最近在虚火褪去的情况下，部分保定二手房降价50 万出售却无人接盘。

市场预期作祟，导致房价大起大落。

观察整个市场情绪，虽然部分城市在降价，但很明显，限购限贷政策并没有明确放松。

而此类观望者都是一些刚需购房者。

“刚需”就意味购房计划不能在长时期中徘徊。

2014年我国房地产行业现状分析房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。

现在对2013年我国房地产行业现状进行回顾。

2013年全年，我国国内生产总值（GDP）同比增长7.7%，增速与2012年持平，经济运行基本平稳。

货币政策保持稳健，货币供应量持续增长。

2013年全年社会融资规模为17.29万亿元，比上年多出1.53万亿元，是年度最高水平，显示金融活动活跃，经济扩张动力良好，利于房地产行业的发展。

2013年房地产行业现状分析1、2013年房地产行业运行情况总览2013年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2012年增速提高3.6个百分点。

其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%；办公楼开发投资额为4652亿元，同比增长值高达38.2%。

2013年的行业数据显示，2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退，行业呈现稳定增长迹象。

2、行业供需分析供应层面，2013年全国全年国有建设用地供应73万公顷，同比增长5.8%。

其中，工矿仓储用地21万公顷，同比增长3.2%；房地产用地20万公顷，同比增长26.8%；基础设施等其他用地32万公顷，同比下降2.9%。

值得注意的是，2008年-2013年期间，房地产用地的供应总量同比增速呈现了先升后降再上升的走势。

2008年-2010年的供应上升主要归因于我国政府为了应对金融危机、保证经济增长而推出的四万亿刺激计划，过量发行的货币以及对房地产行业的政策扶持都带来建设用地的增速供应。

2010年国家发布了严厉的房地产宏观调控政策，直接导致了2010年-2012年的建设用地供应下降。

2012年以来，受益于整体经济回暖和相关政策松动，房地产行业投资规模中自有资金占比为历史新高，行业逐步回暖，对应的用地供应也呈增长态势。

2014年中国房地产行业政策趋向分析中国产业经济信息网2014-01-16 [ 大 ] [ 中 ] [ 小 ] 打印 2014年房价还会继续上涨，没有可能下跌的。

2014年房价没有下降的理由，一是基于经济体制改革之需要，没有房地产，保增长不可能实现。

二是基于调控长效机制建立短期不可能，因其土地制度与户籍制度及财税制度需要进行改革。

近十年来，我国的房产价格一直处于猛增态势，虽然政府经历了几次"釜底抽薪式"调控政策，但消费者的感觉依然越调越涨。

所以导致了楼市走向两个极端，从过热迅速走向过冷，并威胁到经济稳定的过程。

2013年房地产宏观调控政策已基本完成预期目标，调控深化的可能性依然很大，可以肯定，因2013年国内房价的"桀骜不驯"，2014年楼市无疑将接受政府的"再教育"。

展望2014年，中国房地产市场政策走势趋向于稳的基调，局部可能会出现微调与收紧现象。

2014年的楼市表现可能形式多变、综合复杂，在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或不可避免。

但总体保持平稳微调，市场分化背离延续，房价稳中有升。

现判析如下：一、2014年限购令政策不会退出近年来以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控的房地产市场调控，有形之手无处不在随时显现。

行政手段简单灵活反应直接，出手快见效也快，容易实现短期目标，这是其突出优点。

目前全国已经出台限购令的城市共有45个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等热点城市。

以"限购令"为代表的行政手段退出，也是渐进的过程。

以广州为例，广州在年底刚刚加码楼市限购措施，随后又提出2014年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，很明显，关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。

2014年中国房地产市场分析及2015年走势预测2014年以来，我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。

随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央行也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。

2015年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，开发商应继续以量换价，加快去库存化。

在长效机制未完全建立前，差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。

地方救市应考虑长期效果，让市场在资源配置中发挥决定作用。

一、2014年以来房地产市场运行特点史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。

投资增速持续放缓，且大大低于去年同期，销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断扩大，房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。

国房景气指数逐月下滑，但下滑幅度大幅缩小并趋稳有房地产业温度计之称的国房景气指数，是一个全国房地产开发的综合指数。

本轮国房景气指数于2010年3月触顶后整体处于下滑趋势，2011年11月下滑到100以下的不景气区间后一直处于100以内，2014年2-9月逐月下降，从2月的96.91下降到9月的94.72，但从6月开始下滑的幅度显然大幅缩小，7、8、9月基本平稳，到10月受宽松政策的影响，国房指数小幅提升0.04。

房地产投资增速低于固定资产投资，住宅投资增速下降更快2014年房地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧情况下，住宅市场低迷，需求观望情绪严重，房地产投资的增速明显下滑，1-10月，全国房地产开发投资77220亿元，累计同比名义增长12.4%，比去年同期下降6.8个百分点。

房地产中的住宅投资比重下降幅度更大，1-10月住宅投资完成额52464亿元，累计同比增长11.1%，比去年同期增速下降7.8个百分点。

2014年房地产市场分析及预测一 2014年房地产市场分析（一）运行情况2014年，贵州房地产市场进入了深度调整期。

与2012年、2013年比较，2014年市场交易明显回落，商品房销售面积增速大幅下降，销售价格增速持续回落；房屋竣工面积增速远大于销售面积增速；房地产开发企业投资意愿减弱，土地购置面积和房屋新开工面积出现明显的负增长。

贵州9个地区房地产开发投资、商品房销售面积的区域差异有所减小。

与全国平均水平相比，贵州房地产交易和价格相对平稳，库存压力较小，房地产开发企业土地购置和房屋新开工活动减缓趋势较明显；潜在供给量增速低于全国平均水平（见表1）。

表1 贵州省2014年房地产市场主要指标及比较（二）运行态势1.贵州商品房销售面积增速回落，高于我国东部、中部、西部地区平均水平；贵州9个地州增速差异较大（1）基本情况2014年贵州商品房销售面积3178.1万平方米，同比增长6.9%，全国为负增长（见图1）。

分月度看，1～8月累计销售1685.5万平方米，仅比2013年同期增加1.6%，按6～8月的发展趋势，商品房销售面积将出现负增长；9月，国家房地产利好政策的出台刺激了贵州的楼市，商品房销售回暖较明显，11月增速达12.6%，年底有所回落。

图1 2014年贵州省房地产开发企业商品房销售面积及增速从单月销售面积看，9月最高，为490.4万平方米；其次是11月，达461.5万平方米；除1～2月外，最低为7月的174.8万平方米，全年平均月度销售面积264.8万平方米。

传统的“金九”表现明显，但“银十”并未出现。

由图1可见，2014年各月贵州商品房销售面积增速均高于全国平均水平。

尽管下半年推出了诸多楼市利好政策，如限购的逐步取消、公积金政策放松、利率下调等，但是全国楼市表现持续低迷，直到年底才有所回暖，全年下跌7.6%。

（2）9个地州市商品房销售增速差异较大，商品房销售量占比差异缩小2014年，贵州各个地区商品房销售增速差异明显（见表2）。

2014年中国房地产市场形势分析与2015年发展展望2014年，全国房地产市场整体出现较为明显的调整和回落态势，部分指标出现负增长。

具体来看，房地产开发投资和资金来源增速明显回落，土地购置面积增速再次出现负增长，房价上涨幅度逐月回落，三季度末房价同比涨幅出现负增长，不同城市间分化趋势更加明显。

政策影响分析2014年以来，由于银行房贷收紧、供求关系转变、市场预期下行，再加上市场需求和购买力在前几年被大量透支，全国房地产市场迅速转冷。

为抑制楼市持续下行，在“双向调控、分类指导”的基调下，全国范围内共经历了三轮楼市政策松绑。

第一阶段是，中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求；第二阶段是5月起地方政府相继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，“限购”政策也随之土崩瓦解；第三阶段是，9月底起，中央放松“限贷”，房地产市场出现企稳迹象，随后，为防止经济下滑，央行进一步在11月份宣布降息，房地产市场也随之受益。

在中央层面，中央政府更注重长效机构的建设，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设上来，《新型城镇化规划》发布，不动产统一登记工作平稳展开，户籍制度改革加速推进。

在货币层面，5月份央行召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务工作；9月份，央行又出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，大规模放松住房信贷政策；11月份，又再次祭起降息利器，力促经济平衡增长。

从地方层面来看，在“分类调控”原则的指引下，调控的权力和责任转移至各地方政府。

地方政府根据当地的实际情况，有针对性的出台调控政策。

一线城市的楼市政策仅有微调，以继续抑制投资投机性需求，满足自住型需求。

而那些库存量较高、供大于求的城市，地方政府积极出台利好政策，全力去库存。

从政策影响看，随着地方政府松绑限购、央行放松限贷以及降息等利好政策的引导下，全国房地产市场下滑的势头有所减缓，特别是四季度以来，房屋成交量有所回升，房价环比跌幅也逐渐收窄。