2015年度苏州房价涨势分析报告

2015年全国二线城市房价变动实证分析以郑州为例刘劲哲【摘要】With the development of social economy,the real estate industry development is facing all kinds of pressure.In the new market en-vironment,in order to achieve the healthy and stable development,China must maintain a sound and steady development of real estate,to ensure it plays a positive role in the development of nationaleconomy.Zhengzhou,as a central city of China,has a good geographical advan-tage.The reasonable development of Zhengzhou’s real estate is crucial for Henan and even the whole country.Through the analysis of the possibility of various economic indicators,the housing prices of 2015 in Zhengzhou will keep the upward trend and has the tiny possibility of decline or even collapse.%随着社会经济的发展，房地产业发展面临各种压力。

在新的市场环境下，我国经济要取得健康稳定的发展，必须保持房地产健康稳定的发展，确保房地产在国民经济发展中发挥积极的作用。

“百城价格指数”8月百城住宅均价16个月来首现双涨:环比涨幅扩大，上涨0.95%；同比止跌转涨，上涨0.15%2015年9月1日中国指数研究院报道：根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格1为10787元/平方米，环比上涨0.95%，涨幅较上月扩大0.41个百分点。

从涨跌城市个数看，51个城市环比上涨，49个城市环比下跌。

与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量增加5个，其中涨幅在1.00%以上的城市有14个，较上月增加1个；本月价格环比下跌的城市数量减少4个，其中跌幅在1.00%以上的城市有7个，较上月减少10个。

同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价在经历连续十个月同比下跌后，于本月止跌，上涨0.15%。

综合来看，百城住宅均价则为16个月以来首次出现同比环比双双上涨。

按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7046元/平方米，环比上涨0.76%，同比下跌0.69%。

另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为19962元/平方米，环比上涨1.95%，涨幅较上月扩大0.80个百分点；同比上涨3.83%，涨幅较上月扩大2.53个百分点。

在今年一系列宽松政策影响下，楼市持续呈现回暖态势，8月市场成交继续保持稳定，百城价格指数环比涨幅扩大，并推动同比止跌转涨。

政策方面，8月26日央行再次降息降准，今年以来央行已三次全面降准四次降息，此次“双降”将进一步刺激消费者购房需求；供应方面，房企制定少量缓推的推盘策略，为“金九”旺季提前热身，重点城市供应量平稳释放；库存方面，供需两端表现均衡，库存压力继续释放。

展望未来，本月央行降息降准将为9月传统楼市旺季的到来再增动力。

在下一步地方政策积极配合、房企加快推盘的影响下，预计下月至年底楼市供需两端将继续升温，“金九”旺季或将如期而至。

价格方面，目前全国楼市仍以去库存为主基调，部分城市去化压力尚存，房价将继续保持平稳。

江苏省城市地价动态监测报告2015年度江苏省地价所二〇一六年四月前言2015年是全面完成“十二五”规划的收官之年，也是全面深化改革的关键之年。

面对错综复杂的宏观经济环境和艰巨繁重的改革发展稳定任务，我省认真落实党中央、国务院决策部署和省委省政府工作要求，主动适应经济发展新常态，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，经济社会发展总体平稳、稳中有进、稳中有好，“迈上新台阶、建设新江苏”实现良好开局。

2015年全省实现地区生产总值70116.4亿元，同比增长8.5%；一般公共预算收入8028.6亿元，同比增长11.0%；固定资产投资增长10.5%，房地产投资完成额同比下降1.1%，社会消费品零售总额增长10.3%①。

为及时了解全省土地市场运行态势，掌握全省城市地价变化信息，不断提高国土资源参与宏观调控的能力，根据江苏省国土资源厅统一部署和组织，江苏省地价所开展了全省2015年度地价动态监测工作，在此基础上分析汇总编制了本报告。

①数据来源：2015年江苏省国民经济和社会发展统计公报。

目录一、2015年度全省城市地价动态监测工作概况 (1)（一）监测范围 (1)（二）监测时段 (2)（三）工作任务 (2)（四）监测数据采集 (2)（五）监测对象与说明 (3)（六）地价内涵的设定 (3)（七）地价水平、地价指数的测算方法 (3)二、2015年度全省城市地价状况分析 (4)（一）全省地价总体状况 (4)（二）三大监测地区地价状况 (5)（三）江苏省省辖市市域地价状况 (6)（四）江苏省省辖市市区地价状况 (6)三、2015年度全省城市地价的主要影响因素分析 (6)（一）在区域经济和土地市场的共同作用下，综合地价微幅上升 (6)（二）政策组合效应初显，一定程度影响地价走势 (7)（三）房地产市场呈现分化态势 (7)（四）受实体经济下行和工业用地政策影响，工业地价增速放缓 (7)四、2016年度全省城市地价变化趋势预测 (8)2015年度江苏省城市地价动态监测报告一、2015年度全省城市地价动态监测工作概况全省城市地价动态监测工作是指对各监测区域通过划分商服、住宅、工业等用途地价区段，布设地价监测点并测算其地价，确定区段基准地价与地价指数，然后利用系列指标对城市地价状况进行描述与分析，最后形成城市地价监测报告并向社会发布。

China Index Academy中国房地产市场形势总结中国指数研究院2015年6月1政策：货币政策逐步宽松，央行新一轮大幅降息降准，进一步强化对楼市回暖持续性的信心图：2008年以来五年期以上金融机构贷款利率及大型金融机构存准率走势图：2008年至今代表城市成交量与5年以上贷款利率、存准率变化走势事件：2015年2月4日和4月19日，央行公告决定分别普降金融机构存款准备金率，其中最新一次降准达1个百分点，为六年来降幅力度最大。

2014年11月21日、2015年2月28日和5月10日，央行分别发布通知下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，降息后五年期以上贷款基准利率为5.65%，达到1991年以来最低水平。

影响：经济下行压力背景下，央行的货币政策操作空间将进一步放大。

新一轮降准降息是央行通过适度微调货币政策，为经济结构调整和转型升级营造宽松适度的货币金融环境。

对房地产市场来说，新一轮大幅降幅，将释放超过1万亿的流动性，促进企业融资与购房消费；降息则直接降低购房成本，刺激购房需求。

整体的量化宽松利好供需两端，房地产市场需求有望受货币刺激继续受益。

未来货币政策与信贷政策的结合效果，将是真正决定市场回暖趋势与持续的关键。

数据来源：中国人民银行，CREIS ，中国指数研究院整理19.5018.506.155.905.654.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%08/0108/0408/0708/1009/0109/0409/0709/1010/0110/0410/0710/1011/0111/0411/0711/1012/0112/0412/0712/1013/0113/0413/0713/1014/0114/0414/0714/1015/0115/04大型金融机构存准率(左)5年以上金融机构贷款利率(右)4%6%8%10%12%14%16%18%20%22%0500 1000 15002000 25003000 3500 4000 08-0108-0408-0708-1009-0109-0409-0709-1010-0110-0410-0710-1011-0111-0411-0711-1012-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-04万平方米50个城市成交量（左）5年以上贷款利率(右)大型金融机构存准率(右)2政策：信贷政策积极调整，二套房首付降至四成，促改善性需求入市事件：2015年3月30日，《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》出台，降低二套房首付比例至四成，降低公积金购买首套房首付比例至两成。

2015年中国房地产市场走势情况分析《2015年2月全国房地产市场报告》指出，土地成交量继续回落，成交价格下降明显;房地产投资增速逐步放缓，新开工面积降幅加大;商品房销售量跌幅加剧，价格同比微涨;房企到位资金小幅回升，销售回款资金占比下滑。

总体而言，年初多项指标“跳水”，预计全年“先下后上”。

2015年中国房地产市场走势情况分析详情如下：2015年中国的全面深化改革进入关键阶段，宏观经济继续面临下行压力，风险有增加与蔓延态势。

把握调结构与稳增长的动态平衡，实现7%的GDP增长目标，既十分重要又面临挑战。

房地产是中国宏观经济与社会民生的重要构成部分，也处在下行的周期中，同时面临着去库存、去泡沫与防风险、防崩盘的任务。

通过及时的战略调整、相机的制度创新与适宜的政策操作，确保房地产积极调整和健康发展，进而促进中国宏观经济目标的顺利实现，这是中央决策部门面临的一个重要课题。

房地产市场基本面仍处亢奋后的疲弱期开始于2014年初的本次房地产市场调整，是长、中和短三个周期重合的调整。

这使本轮调整的时间更长、程度更深，也导致调整后的房地产市场未来的状况及预期将发生重要变化。

具体情况分析如下。

悲观预期将对量价产生收缩性影响。

随着住房告别短缺时代、不动产登记条例实施、房产税征收试点以及反腐力度的加大，2015年的房地产市场将延续谨慎和悲观的预期，对房地产投资产生负面影响。

货币政策对量价的积极影响将打折。

在松紧适度的稳健货币政策下，金融当局也将对金融机构信贷政策实施宽松的窗口指导，土地开发融资、住房抵押贷款和开发融资将有所改善。

但受到整体预期的影响，金融机构资金供应会持续谨慎，住房抵押贷款的优惠有限，开发放贷标准宽松有限。

更多相关内容请查阅中国报告大厅发布的《2015-2020年房地产行业市场竞争力调查及投资前景预测报告》。

供给方失去了涨价的主导权。

尽管开发企业掌握着房地产定价权，但在买方市场下难以有所作为。

第一，新增住房库存过多。

3、本月代表开盘项目
开盘项目——九龙仓时代上城
➢开盘楼座
28
2月5日推出28号楼小高层,共计20套,精装标准2500元,主力面积132平米;
项目截止1月29日可售房源配比情况一览
幢号1室1厅1卫2室2厅1卫3室2厅2卫4室2厅2卫套数汇总面积汇总套数面积套数面积套数面积套数面积
12幢20 20
17幢34 8 42
18幢20 20
1幢 5 18 23
26幢36 6 42
27幢15 15
28幢20 20
现场来人40组,去化5套左右;
开盘项目——中梁天御
➢
开盘楼座
项目于2012-2-18下午2点30分加推御府组团3和4
3种户型为117平米2+1房2厅2卫和89,92平米2+1房2厅2卫,共计130套房源;
4
3
贷款
不低于30%或60%
首付后余额
起
5)一次性付款总房价优惠3%规定时间内签约并付清全部房款
➢户型展示
主力户型如下
➢去化量
下午搜房网专场到场约45组客户,上午开发公司自己积累客户约100组;
当天117平米基本去化完毕,只剩余1楼和顶楼,小三房户型去化约50%,总计去化约103套;
开盘项目——旭辉·上河郡
➢开盘楼座
77
SP活动
附录二：住宅新增面积段统计
附录三：住宅成交面积段统计
附录四：酒店式公寓成交面积段统计
附录五：别墅成交面积段统计
地上面积。

2016年苏州房地产形势分析及预判2015年下半年至今年一季度末，全国一线和部分二线城市的房价出现了明显的增长，部分热点地区的房价甚至出现了翻倍增长。

这波房价变化的原因与以往既有相似又有不同，网上已有很多的分析，本文不想转述也不愿重复，留心的读者可以在网上找出许多分析文章。

这里只是简要说一点作者的看法：房价短期剧烈的波动，大部分原因在于政策的推波助澜。

2015年上半年，部分城市的房价已出现了由稳转升的趋势。

但这时却因全国总的房地产形势不好，降低利率、降低首付、放松限购等全国性的政策接连出台，直接催化热点城市的房价加速上涨。

还不到一年时间，这些政策就不得不在房价上涨过快的热点城市退出，甚至限购、限贷、限价等政策又重出江湖，竟然还出现了打脸的土拍熔断政策，真是一块神奇的土地。

如果你同意这一看法，可以继续向下看。

如果不同意？那就随你了啦！但在大家都认为这些前期房价上涨过快的一二线热点城市，可能会因为限制性政策重出江湖而会出现房价回落时，可是这些地方却“地王”频出，不光普通老百姓看的云里雾里，网上很多专家的分析也是众说纷纭，让人看的摸不着头脑。

刚需族会想，现在是不是要买房呢？错过这轮上涨，但手里有点钱的普通群众会想，还能不能投资再买一套房呢？当前，中国的房地产形势已出现明显的区域分化，这应该是没有异议的判断。

所以，本文力求戒除所有人为情绪对问题分析的影响，通过对苏州一地的客观理性的分析，得出顺其自然的结论。

像所有的经济现象一样，每一个具体行业的走势都要置于总的经济形势之内来讨论，尤其像房地产这种国民经济重要支柱行业，离开了对总体经济形势的基本判断，则所有对它的分析可能都没有实际意义。

我对中国未来经济形势的判断不看过去的数据，不看现在的政策，因为所能了解到的数据都可能存在争议，而且对宏观经济形势的判断历来存在巨大的分歧。

我对未来经济形势的判断，完全基于前总设计师的一句话：“中国不能乱，中国一乱，便是灾难一片。

2015年中国房价走势分析
2015年房价会涨吗?2015年中国房价如何?下面葵花理财小编为大家整理了2015年中国房价走势分析，希望对要房产投资的人有所帮助。

进入2014年以后，虽然有迹象显示开发商贷款的质量有所下降，但是其不良率仍然远低于贷款的平均不良率。

最近几个月内政府放宽了住房政策，取消了大部分城市的限购令，并放宽了房贷政策。

我们认为政策调整的目标不在于推动房地产市场的反弹，而是减轻对经济增长的负面影响，为经济结构调整争取时间。

我们认为政策的调整已经开始发挥一些效应：10月份住房交易有所反弹，新屋开工也开始复苏。

我们预计2015年房地产市场的调整将持续下去，因为供大于求的现象在近期仍然明显。

住房价格可能会进一步下降，但2015年下半年可能会趋于稳定。

从高峰到低谷，我们预测全国范围的房价跌幅将在5%-10%区间内，二线和三线城市整体面临更大的价格跌幅。

值得指出的是，即使房价温和下跌，但是衡量房价可支付能力的房价收入比应该会显著改善，因为中国的家庭收入增长较为强劲，而这一趋势在经济再平衡过程中仍将持续。

2015年全年房地产投资的增长率可能为5%-6%，较我们预计的2014年增速进一步放缓。

因此，房地产投资仍将是经济增长的主要拖累因素，这会对土地出让收入和相关行业的需求造成进一步的打压。

我们认为，2015年房地产行业将经历进一步的整合。

“黄金十年”已经结束，未来房地产行业将进入平稳发展时期。

为了取得成功，房地产开发商将强调其特质性并改善服务和管理。

我们预计实力较弱的开发商将退出房地产业务，但房地产市场调整不会对银行系统造成系统性压力。

资讯来源：葵花理财/。

2015年房地产趋势分析2014年以来，我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。

随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央行也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。

2015年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，开发商应继续以量换价，加快去库存化。

在长效机制未完全建立前，差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。

地方救市应考虑长期效果，让市场在资源配置中发挥决定作用。

2014年以来房地产市场运行特点史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。

投资增速持续放缓，且大大低于去年同期，销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断扩大，房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。

(一)国房景气指数逐月下滑，但下滑幅度大幅缩小并趋稳有房地产业温度计之称的国房景气指数，是一个全国房地产开发的综合指数。

本轮国房景气指数于2010年3月触顶后整体处于下滑趋势，2011年11月下滑到100以下的不景气区间后一直处于100以内，2014年2-9月逐月下降，从2月的96.91下降到9月的94.72，但从6月开始下滑的幅度显然大幅缩小，7、8、9月基本平稳，到10月受宽松政策的影响，国房指数小幅提升0.04。

(二)房地产投资增速低于固定资产投资，住宅投资增速下降更快2014年房地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧情况下，住宅市场低迷，需求观望情绪严重，房地产投资的增速明显下滑，1-10月，全国房地产开发投资77220亿元，累计同比名义增长12.4%，比去年同期下降6.8个百分点。

房地产中的住宅投资比重下降幅度更大，1-10月住宅投资完成额52464亿元，累计同比增长11.1%，比去年同期增速下降7.8个百分点。

苏州房地产市场历史深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，破除制约高质量发展、高品质生活、高效能治理的体制机制障碍，提高资源配置效率，持续增强城镇住房发展的动力和活力。

深入推进以人为核心的新型城镇化战略，必须要系统抓好城镇住房发展。

围绕促进农业转移人口全面融入城市，要持续完善住房公共服务，推进租购同权；围绕转变城市发展方式，要着力解决大城市住房突出问题，实施城市更新行动，加快建设美丽宜居城市；围绕促进大中小城市和小城镇协同发展，要优化住房空间布局，加强城市间的互联互通，打造住房联动发展新格局；围绕提升城市治理水平，要推动住宅物业管理融入基层社会治理体系。

一、苏州房地产市场历史（一）苏州房地产发展历程1、苏州房地产发展历程上世纪90年代苏州采取福利分房制度，1998年苏州开始实施住房制度改革，1999年正式实施住房分配货币化制度，苏州房地产市场正式起步，2002年工业园区第一处住宅开卖，同年园区湖西以外地块第一次挂牌出让，拉开了园区房产市场发展的序幕，2011年苏州首次开始实施限购政策，但是3年后即取消，2016年起苏州再次开始启动全面限购、限售政策，2022年开始逐步取消。

2、苏州房地产市场特点苏州房地产市场呈现多核心、两极分化严重的特点。

由于苏州刚开始一体两翼的发展思路，苏州房产市场热点集中于工业园区以及高新区狮山等地，市中心由于严格的限高以及保护古建筑导致其土地供应量极少，故而其以高端住宅以及老城区拆迁安置房为主，随着苏州发展策略由一体两翼迭代为一城四核，四新城房产市场也成为苏州市热点板块。

同时，苏州各区域冷热两极分化，核心区域如园区、新区去化率较高，部分盘能达到日光，而市区总体去化不到40%，代管四个县级市也呈现两极分化的特点，昆山太仓靠近上海，整体去化好于常熟、张家港。

（二）苏州近年房地产政策自2020年以来，苏州房地产市场除2021年上半年稍有反弹外，一直处于下行之中，故而近两年苏州房地产政策处于不断放松的过程之中，2020年苏州放松人才落户政策，大专学历交满6个月社保即可落户，同年土地市场取消结构封顶和现房销售，2022年为应对房地产下行压力，苏州不断放松限购政策，至9月正式取消房地产限购。

2015年的房地产市场，以政策为主导。

从降准降息到330新政，从高层喊话去库存到经济会议鼓励开发商适当降价，都体现了政府对房地产市场的重视。

在这样的大背景下，楼市延续了稳定表现。

据统计，2015年主城区共成交新房276万套，二手房87万套。

受政策影响，市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。

楼市量价关键词稳定2015年，房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了稳字当头。

首先，新房成交量连续三年稳定在27万套以上。

根据网上房地产的数据显示，2015年共成交一手商品房275781套，同比微涨144。

其中，商品住宅共成交174744套，占比634，非住宅101037套，占比366;成交面积为229697万平方米，同比微降24。

此外，2015年主城区共成交二手房85197套，同比上涨15。

在3月底的五改二政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，从4月开始，平均每月成交8072套二手房。

第二，库存量降低，去化周期变长。

克而瑞机构数据显示，截止到2015年11月30日，楼市库存量为1300万方，而2014年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。

但与此同时，去化周期也从81个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。

第三，房价同样保持稳定。

克而瑞机构数据显示，2015年1-11月商品房成交均价为7592元平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。

其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。

因此，供需市场对房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。

政策关键词救市去库存2015年是楼市政策大年，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到去库存，并鼓励开发商降价……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对楼市，也有较为直观的影响。

第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。

【年度分析报告】2015年无锡房产市场分析报告自进入2015年，中国的楼市似乎又再次进入了“黄金时代”。

这一年，楼市经历了“330政策”、感受了5次降息、6次降准的洗礼，见证了30多年二胎政策的终结，迎来了“限购令”和“限外令”的松绑，等到了公积金13年来的首次修改。

这一年，在多重的利好政策下，无锡的楼市也迎来了曙光，露出了久违的笑脸。

据统计，2015年无锡全市商品房共计成交720.07万方，成交套数61961套，成交均价达8362元/平米，创近三年成交量新高。

再次印证了，楼市新转机的到来。

一、2015年全年无锡房产市场综述（1）市场供小于求库存去化速度加快表1：2013-2014-2015年无锡全市商品房成交数据从供应量方面看，2015年无锡全年商品房供应量达5795854平方米，环比2014年减少31.45%，创三年来商品房供应量最低值。

从成交量方面看，2015年无锡全年商品房成交量达7200689平方米，环比2014年增加了9.4%，成交金额达5273117万元，环比2014年也增加了14.2%。

综上所述：2015年无锡全年商品房供应量少于成交量，市场呈供不应求的态势，同时，也印证了目前无锡市场正处于去库存的阶段。

（2）月均成交量达60万方年末成功翘尾表2： 2015年无锡1-12月商品房成交数据从上表可看出，进入2015年以来，除了2月份因过年，楼市出现正常的淡季情况，成交量仅为28万方，其余月份成交量基本上都超过了50万方。

此外，从半年度的数据来看，2-6月份呈上涨趋势，而8-12月份更是掀起了新一轮成交高点，全年的月均成交量达到了60万方。

（3）商品住宅成交仍为主力军较上年增加16.9%表3： 2015年无锡全市商品房各物业类型成交数据从上表可以看出，2015年无锡全市商品住宅成交量为6268669平米，商业成交量为598856平方米，办公成交量为333163平方米，商品住宅仍为成交主力军。