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ACCOUNTING LEARNING151我国房产税政策改革问题及对策探析王琳 烟台市芝罘区财政局摘要：随着社会的进步和发展，我国的经济正处在高速发展阶段。
城市化进程的加快以及社会变迁的推进致使现代人生活节奏加快，现代人需要承受巨大的生活压力，其中大部分的压力来自房产价格的上涨。
面对不断上涨的房产价格人们的生活面临着各种问题。
为了促使房地产市场朝着健康的方向发展，我国相继出台了许多政策，其中就包括对房价的调控。
本文从我国房产税政策改革问题及对策探析的角度出发，旨在从税率设计、计税依据、征收环节和税费种类等方面论述我国房产税政策面临的问题。
关键词：房产税政策；改革问题；对策引言近年来我国房地产行业的发展势头正旺。
但是与房地产行业相匹配的房产税政策以及法律法规的制定相对有些落后。
由于我国房产税政策存在一些欠缺，同时法律法规的不完善导致了房地产行业的发展受限。
房地产行业在发展过程当中出现了各种各样的问题，其中最突出的问题是不断上涨的房产价格带来了房地产泡沫。
更严重的问题会导致整个社会经济体系的瘫痪。
现阶段房地产行业所引发的泡沫经济已经十分严重，许多人都将购房看成了一项投资，这就是投机性购房增多，房价也上涨迅速。
富人投资购房已经成为房地产行业发展的一颗毒瘤，正因这种投资性活动的增多，许多闲置的房屋增多，这些房屋被囤积起来，待价而沽。
对于经济并不富裕的普通家庭而言，房价的快速上涨导致许多家庭面临买房的危机。
如此恶性循环正在危害整个社会经济体系和社会福利体系的正常发展。
与此同时，各地政府的财政收入大多依靠土地出让来维持。
这种落后的社会模式并不适应当前社会经济的发展，为了解决目前社会当中突出的民生问题、社会福利问题以及地方财政等问题，对房产税收政策进行改革和探究是非常重要的。
一、国外房产税政策综述（一）调整科学的美国房产税政策在各国的房产税收政策当中，美国房产税收政策配套的法律制度相对比较完善。
美国的房产税收是地方财政收入的主要来源之一。
对于我国房产税改革分析与长期规划的思考摘要：随着中国房地产市场的不断繁荣和普遍性的房价上涨，房产税也成为维护房地产市场稳定，抑制房价的重要手段，本文在分析我国房产税征收现状与存在问题的基础上，为我国房产税改革的推进与长期规划提出建议和思考。
关键词：房产税；改革；长期规划中图分类号：f810.42 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）05-0-01一、前言2011年1月，上海和重庆两市率先推行了房产税征收的收试点工作。
但从两市的政策细则来看，改革的力度较小，且带有较重的试点意味，经过一年的实施后，实际执行效果与预期结果也存在差距。
因此，房产税的改革仍是任重道远。
二、我国房税收的征收现状当下，我国房地产税收的征税环节主要包括土地取得、房地产开发、流转和保有，总共涉及11项：耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、契税、印花税、城市维护建设税、营业税、个人所得税、企业所得税以及教育费附加。
这11项房地产税共分为房地产财产税类、房地产收益税类、房地产资源税类、房地产流通环节税类以及房地产行为目的税类5大类。
就现实情况来看，我国的房地产税收政策还存在诸多问题，比如税率较为固定导致难以发挥税率的调节功能；税权划分不合理、立法层次较为低下；在征税环节上存在重交易轻保有的不合理的现象。
三、房产税改革过程中存在的问题在市场经济条件下，由于当下我国的房地产市场存在较为复杂的现状，在房产税改革过程中有诸多实施问题。
1.问题一：买房者和承租方是租赁价格抬升的最终受害者过去，我国多在生产流通环节采取房产税，但是因为作为卖方市场的房地产，供给弹性大于需求弹性，如果对房地产商征税，势必会转嫁到买房者身上；而采取保有环节征税方式的房产税改革，是以个人房屋持有者为对象，这样将会使得租赁方的持有成本增加，从而导致房屋租赁市场价格的上涨，最终受害者依然是承租方。
2.问题二：不显著的房价打压效果会导致楼价上涨由于金融危机的扩大，通货膨胀的压力不断加大，银行出现“负利率”，导致有效的个人投资渠道缺乏，人们开始将目光转向购置不动产。
2011年第2期总第204期专业眼光看经济经济眼光看中国学术争鸣ACADEMIC CONTEND策被滥用，以廉价形式形成了一大批住房，本来在取得权利时已丧失了应有的公平，而现在开征房产税还进一步将其排除在外。
这样的制度安排完全违反了法律的公平正义原则。
因此，将全部房产纳入征税范围（依法免税的除外），是财产保有税的本来要求；逐渐提高房产税的税率，也是该项制度调节功能的必要条件。
（二）土地、房屋一并纳税按照《房产税暂行条例》规定，房产税的征税对象是单一的房屋产权。
尽管“房地不可分”的物理属性导致房屋价值中历来有土地价值，但在1986年制定该《条例》时，我国尚未实行土地有偿使用制度，土地使用权在理论上还不属于商品，不是财产，没有价值。
但在房产税试点的现在，土地资源的市场配置机制早已形成，土地使用权已经成为一项非常重要的不动产物权，在房产税税基的市场评估价值中，土地的市场增值前景成为房产保值功能的核心要素。
目前，作为试点中的房产税计算基础，客观上已经包含土地使用权的价值。
如果不从理论与制度上处理好土地财产权与房屋财产权在房产税中的关系，无论是房产税的正当性基础，或者是房产税的制度逻辑，还是房产税的操作性规则，都是一个缺欠。
而土地与房屋在房产税之间的关系问题，已经有各国普适性的制度可资借鉴，并不难解决。
（三）系统研究与房产税功能相关的财产税税收对房地产市场的调控作用，是由与房产税相关的几个税种共同实现的。
它既包括财产保有的环节，也包括财产取得环节，还包括财产交易转移环节。
在我国，除了房地产在取得、保有、转移三个环节的不同税种之外，还有土地公有制基础上土地使用权有偿使用的形成问题，乃至土地资源税收调节产生的问题。
以房产税征收改革为契机，全面系统地对相关税种进行前期研究，对于构建有中国特色的房地产财产权税收体系，具有十分重要的意义。
（四）合理使用权房产税综观有关房产税的各种争论，包括对房产税的合法性质疑，其实质均源于对房产税合理使用的怀疑。
关于我国房产税改革的分析及长期规划殷海娜（北京交通大学经济管理学院，北京100044）[摘要]我国房产税改革试点以来，所取得的效果与预期目标尚有一定差距。
我国房产税改革的难点主要在于我国房地产市场情况复杂，尤其是在房地产为卖方市场的前提下，对房地产商的征税最终转到消费者身上。
其表现是只要房产的增值速度高于CPI ，投资者就有买房动力，进而抬升房价或租赁价格，将成本转嫁给买房者或承租方。
在这一过程中，必然会加重自住型购房者的住房负担，自然就增加了房产税改革的实施难度。
从长远看，我国实施房产税改革，应该制定合理税收政策，强化房产税的执行力度；大力推进廉租房、经适房的建设；构建避免重复征税的征收体系，创新可持续性的土地财政政策。
[关键词]房产税；改革；长期规划[中图分类号]F812.2[文献标识码]AAnalysis on House Property Tax Reform in China and the Long-Term PlanningYin HainaAbstract:Since the house property tax reform experimented in selected areas,there still exists a gap between the achieved result and the expected goal.The difficulties to the reform are mainly caused by the complex real estate market,especially when the real estate market is the seller'market,transferring the tax put on land agents to the consumers.It shows in a way that whenever the price appreciation of house property overpasses the CPI,investors will be motivated to buy houses and then raise the house or rental prices,imposing the cost on buyers or tenants.In this process,the burden of home-based property buyers will be worsened,which increases difficulties to the enforcement of house property tax reform.In the long run,with respects to the tax reform of house prop-erty in China,we should formulate reasonable taxation policy,enhancing the implementation force;vigorously push forward low-rent housing and economically affordable housing;set up a taxation system that avoids repetitive taxation and create sustainable land fi-nancial policies.Key words:house property tax,reform,long-term planning[收稿日期]2012-03-202011年1月27日，上海市、重庆市开始推行房产税征收试点工作。
从政策细则来看，改革力度不大，试点意味较重。
但改革实施一年后，改革的实际执行效果跟预期存在一定差距。
以重庆市为例，2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元，增幅超过40%，而房产税收入仅有1亿元。
与此同时，同年重庆市土地出让收入为1344.2亿元，增长47%。
因此，在房产税的改革上尚需深思。
本文将从房产税的渊源，征收原理及影响对其进行分析，并从长远规划角度给出建议。
一、房产税改革的起源房产税始征于1986年，它是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
目前我国市面上普遍征收的为一次性收缴的为从房产余值计征(年税率为1.2%)和从租计征(年税率为12%)。
从财政角度讲税收的作用包括两个方面：一是指由于征税使纳税人的收入水平下降，从而影响其商品购买和消费行为;二是指征税使国家的财政收入增加，财政支出扩大，从而明显改善居民收入分配状况。
因此，征收房产税的目的最终可归结于两点：一是打压房价，稳定市场，遏制投机炒房行为，促进社会财富分配的公平化；二是为政府增加持续稳定的财政收入，扩大税基和征税范围，完善房产税体系。
利用税收调节供求关系如下图：对保有环节征收，持有房产的成本上升，即购买房产的成本上升，使得投机者的购房需求向下移动，需求数量由Q 下降到Q ’，投机商的放弃购买和抛售使市面上可购图1房产税的调控效果图第2012年第4期（总第396期）商业经济SHANGYE JINGJINo.4，2012Total No.396[文章编号]1009-6043（2012）04-0014-0214--买的的房产数量上升。
需求的减少造成房源过剩，房产商资金链得不到回收，房产商不得不降低出售价格以价换量，因而引发降价潮。
此时房产供给量由Q2升至Q1，相应的房屋的价格下降。
由于收入效应消费者的效用得到了提升，达到楼市调控的效果。
二、房产税改革的实施难点以上的税收调控效果是基于理想的市场条件下，但目前我国的房地产市场情况较为复杂性，还存在诸多实施难点。
(一)抬升租赁价格、将持有成本转嫁给承租方和买房者原理与对开发商征税所导致的税赋转移类似。
之前我国的房产税多采取在生产流通环节，由于房地产为卖方市场，需求弹性小于供给弹性，对房地产商的征税最终转到消费者身上。
而房产税改革采取保有环节征税的方式将征收对象扩大到个人房屋的持有，势必将提高租赁方的持有成本，进而转嫁到承租方，造成房屋租赁市场的价格上涨。
由于高房价和房产税，将使部分自住型需求者放弃购买通过租赁住房来满足居住需要，因而增加租赁市场的需求量，进一步抬升租赁价格。
如图2，房产税造成房屋出租方成本增加，供应曲线由S 上升至S ’，由于较高的需求弹性房产税税额转嫁至承租者和购买者，其实际负担的价格由P1上升至P2，相当于承担了房产税的大部分，而供应者仅承担P3至P1的税额。
(二)对打压房价的效果不显著甚至会助涨楼价随着通胀压力加大，股市持续低迷，银行出现“负利率”，个人普遍缺乏有效的投资渠道，纷纷选择购置不动产。
近几年来各地的楼市年增幅达20%甚至40%的增速，极具诱惑力。
而只要房产的增值速度高于CPI ，投资者就有买房动力，出现“越压越火”的场面，进而继续抬升房价，助长楼市。
(三)会实际加重自住型购房者的住房负担首先，购房者在已承受高房价同时还需缴纳高额的房产税，并承担房产贬值的风险。
这会给刚性需求的购房者造成较大的压力。
其次，房价短期内不会有明显的下跌，无法弥补由于住房成本的上升而给消费者带来的效用损失。
再者，在持有环节征税显然对自住型购房者不公平，且存在重复征税的现象。
我国虽未开始对个人住房征税，但房产税作为保有环节的一种税种与在开发流通环节的税种重复。
例如在购房时，买房者已实际负担了城镇土地使用税、土地增值税和契税、土地出让金等税费成本。
(四)实行起来存在一定的成本和困难房产的价格是动态、多种因素决定的，如住房所处地域差别，周边基础设施的完善程度差别等。
如何正确的制定评估房产价值的标准，对每套房产都进行价值评估的巨大工作量，以及所带来的成本投入、真正执行起来能否贯彻公平原则等都是亟待解决的难题。
(五)负面的社会效应加重税收的负担必然会对公众舆论造成一定的负面影响，降低纳税者的积极性。
由拉弗曲线模型：如图3，随着税收负担的加重至C 点之后，税收收入反而下降。
因此，房产税的征税必须慎重分析；否则反而会降低社会生产效率，起到负面效应，减少税收收入。
三、房产税征收长远规划与对策(一)征收方面1.制定合理的税收政策完善具体的实施细节。
如采取首套普通住宅免征、第二套适度征收、二套以上重征的方式。
避免误伤自住型居民，反而增加住房成本。
注重社会公平，实行向低收入者倾斜税收政策。
2.强化房产税的执行力度严禁在执行环节造成房产税的调控效果打折扣。
制定一套科学合理的资产评估方法，不断完善评估细则，直至房产价格基本稳定下来。
严禁税务人员以权谋私给以投机者钻投机取巧的逃税机会。
3.构建避免重复征税的税收体系我国的房产税征收范围虽未将个人住房列入其内，但其实已隐含在所得税、营业税、土地增值税以及来自房地产上下游的建材、钢铁、水泥、建筑安装等方面的税收里，这些税目都会大部分转嫁进最终的商品房价格里。
同时在房地产开发交易环节，个人住宅实际上已经承担了大量与基础设施和公共服务配套相关的税费，范围涉及道路、供水、供电、供气、环境绿化等。
为避免重复征税，必须对房产税市场进行合理的整顿和规划，完善房地产税收体系。
(二)投向方面1.创新可持续性的土地财政政策图2房屋租赁市场的税负转嫁图3拉弗曲线模型图（下转第85页）殷海娜：关于我国房产税改革的分析及长期规划15--高房价原因部分来自于天价土地。
由于地方政府缺乏可靠的有效财政来源，严重依赖土地财政，也就是所谓的具有中国特色的“土地财政”。
而高地价必然将被转嫁到房价上。
“土地财政”不具有可持续性，竭泽而渔的做法也无疑将房价推到了更高点。
必须降低高额的土地出让金，构建新型的具有可持续性的土地财政模式，减少房产的开发成本，真正让普通百姓享受到房产税的效益。
2.加大推进廉租房、经适房的建设目前我国的住房保障支出主要用于行政事业单位向职工发放的住房公积金、提租补贴、购房补贴等方面的支出。
这在保障范围和保障力度方面都还远远不够，居民的住房需求得不到满足。
中央规定，土地出让收入的70%都要用来建设保障房，但显然这一规定并未得到很好的贯彻实施。
我国现阶段大力推广廉租房和经济适用房的建设，但进程较缓慢，存在资金缺口。
房产税的开征意味着持续稳定的财政收入。
粗略估计，2010年我国房产税收入为894亿元，若将个人住宅纳入缴税范围，以1981年以来的住宅竣工面积约860亿平米，每平米3000元，1.2%的税率，保守估算房产税一旦开征将达8000亿。
