关于我国房产税改革的及长期规划

ACCOUNTING LEARNING151我国房产税政策改革问题及对策探析王琳 烟台市芝罘区财政局摘要：随着社会的进步和发展，我国的经济正处在高速发展阶段。

城市化进程的加快以及社会变迁的推进致使现代人生活节奏加快，现代人需要承受巨大的生活压力，其中大部分的压力来自房产价格的上涨。

面对不断上涨的房产价格人们的生活面临着各种问题。

为了促使房地产市场朝着健康的方向发展，我国相继出台了许多政策，其中就包括对房价的调控。

本文从我国房产税政策改革问题及对策探析的角度出发，旨在从税率设计、计税依据、征收环节和税费种类等方面论述我国房产税政策面临的问题。

关键词：房产税政策；改革问题；对策引言近年来我国房地产行业的发展势头正旺。

但是与房地产行业相匹配的房产税政策以及法律法规的制定相对有些落后。

由于我国房产税政策存在一些欠缺，同时法律法规的不完善导致了房地产行业的发展受限。

房地产行业在发展过程当中出现了各种各样的问题，其中最突出的问题是不断上涨的房产价格带来了房地产泡沫。

更严重的问题会导致整个社会经济体系的瘫痪。

现阶段房地产行业所引发的泡沫经济已经十分严重，许多人都将购房看成了一项投资，这就是投机性购房增多，房价也上涨迅速。

富人投资购房已经成为房地产行业发展的一颗毒瘤，正因这种投资性活动的增多，许多闲置的房屋增多，这些房屋被囤积起来，待价而沽。

对于经济并不富裕的普通家庭而言，房价的快速上涨导致许多家庭面临买房的危机。

如此恶性循环正在危害整个社会经济体系和社会福利体系的正常发展。

与此同时，各地政府的财政收入大多依靠土地出让来维持。

这种落后的社会模式并不适应当前社会经济的发展，为了解决目前社会当中突出的民生问题、社会福利问题以及地方财政等问题，对房产税收政策进行改革和探究是非常重要的。

一、国外房产税政策综述（一）调整科学的美国房产税政策在各国的房产税收政策当中，美国房产税收政策配套的法律制度相对比较完善。

美国的房产税收是地方财政收入的主要来源之一。

对于我国房产税改革分析与长期规划的思考摘要：随着中国房地产市场的不断繁荣和普遍性的房价上涨，房产税也成为维护房地产市场稳定，抑制房价的重要手段，本文在分析我国房产税征收现状与存在问题的基础上，为我国房产税改革的推进与长期规划提出建议和思考。

关键词：房产税；改革；长期规划中图分类号：f810.42 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）05-0-01一、前言2011年1月，上海和重庆两市率先推行了房产税征收的收试点工作。

但从两市的政策细则来看，改革的力度较小，且带有较重的试点意味，经过一年的实施后，实际执行效果与预期结果也存在差距。

因此，房产税的改革仍是任重道远。

二、我国房税收的征收现状当下，我国房地产税收的征税环节主要包括土地取得、房地产开发、流转和保有，总共涉及11项：耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、契税、印花税、城市维护建设税、营业税、个人所得税、企业所得税以及教育费附加。

这11项房地产税共分为房地产财产税类、房地产收益税类、房地产资源税类、房地产流通环节税类以及房地产行为目的税类5大类。

就现实情况来看，我国的房地产税收政策还存在诸多问题，比如税率较为固定导致难以发挥税率的调节功能；税权划分不合理、立法层次较为低下；在征税环节上存在重交易轻保有的不合理的现象。

三、房产税改革过程中存在的问题在市场经济条件下，由于当下我国的房地产市场存在较为复杂的现状，在房产税改革过程中有诸多实施问题。

1.问题一：买房者和承租方是租赁价格抬升的最终受害者过去，我国多在生产流通环节采取房产税，但是因为作为卖方市场的房地产，供给弹性大于需求弹性，如果对房地产商征税，势必会转嫁到买房者身上；而采取保有环节征税方式的房产税改革，是以个人房屋持有者为对象，这样将会使得租赁方的持有成本增加，从而导致房屋租赁市场价格的上涨，最终受害者依然是承租方。

2.问题二：不显著的房价打压效果会导致楼价上涨由于金融危机的扩大，通货膨胀的压力不断加大，银行出现“负利率”，导致有效的个人投资渠道缺乏，人们开始将目光转向购置不动产。

2011年第2期总第204期专业眼光看经济经济眼光看中国学术争鸣ACADEMIC CONTEND策被滥用，以廉价形式形成了一大批住房，本来在取得权利时已丧失了应有的公平，而现在开征房产税还进一步将其排除在外。

这样的制度安排完全违反了法律的公平正义原则。

因此，将全部房产纳入征税范围（依法免税的除外），是财产保有税的本来要求；逐渐提高房产税的税率，也是该项制度调节功能的必要条件。

（二）土地、房屋一并纳税按照《房产税暂行条例》规定，房产税的征税对象是单一的房屋产权。

尽管“房地不可分”的物理属性导致房屋价值中历来有土地价值，但在1986年制定该《条例》时，我国尚未实行土地有偿使用制度，土地使用权在理论上还不属于商品，不是财产，没有价值。

但在房产税试点的现在，土地资源的市场配置机制早已形成，土地使用权已经成为一项非常重要的不动产物权，在房产税税基的市场评估价值中，土地的市场增值前景成为房产保值功能的核心要素。

目前，作为试点中的房产税计算基础，客观上已经包含土地使用权的价值。

如果不从理论与制度上处理好土地财产权与房屋财产权在房产税中的关系，无论是房产税的正当性基础，或者是房产税的制度逻辑，还是房产税的操作性规则，都是一个缺欠。

而土地与房屋在房产税之间的关系问题，已经有各国普适性的制度可资借鉴，并不难解决。

（三）系统研究与房产税功能相关的财产税税收对房地产市场的调控作用，是由与房产税相关的几个税种共同实现的。

它既包括财产保有的环节，也包括财产取得环节，还包括财产交易转移环节。

在我国，除了房地产在取得、保有、转移三个环节的不同税种之外，还有土地公有制基础上土地使用权有偿使用的形成问题，乃至土地资源税收调节产生的问题。

以房产税征收改革为契机，全面系统地对相关税种进行前期研究，对于构建有中国特色的房地产财产权税收体系，具有十分重要的意义。

（四）合理使用权房产税综观有关房产税的各种争论，包括对房产税的合法性质疑，其实质均源于对房产税合理使用的怀疑。

我国房地产税制的改革与建议近年来，我国房地产市场的发展速度惊人，但随着房价快速上涨，房地产税制的问题也逐渐引起了人们的关注。

当前，我国房地产税制存在诸多问题，需要进一步完善和改革。

本文将从房地产税制的现状、存在的问题和建议三个方面来探讨我国房地产税制的改革需要。

一、房地产税制的现状目前，我国的房地产税主要有三个层面：房产税、土地增值税和物业税。

房产税是指对房地产拥有者用以征收的税收。

我国自1986年开始施行了房产税，但由于其征收范围太窄，只征收高档住宅或商业用房，所以其征收收益非常有限，而在2011年后已经取消。

土地增值税是指在土地所有权转移过程中，对土地增值所征收的税款。

在我国，土地增值税是房地产行业的主要税种之一，其税率通常为30%。

物业税是指以物业为对象，征收的一种财产税。

物业税主要征收的是物业管理费和租金等。

二、我国房地产税制存在的问题1.税种多、重叠抵扣当前，我国的房地产税种过多，且存在着重叠抵扣的问题。

例如，在某些地区，房产税和物业税可以相互抵扣，导致税负不确定性以及重叠纠纷等问题。

2.税率低相对于国际上的水平，我国目前的房地产税率偏低。

在很多国家，房地产税通常是按房产的市值计算所得税率，而我国的房地产税几乎全部采用固定税率。

3.税收计算标准不明确在我国，土地增值税的征收标准存在很大的问题。

例如，土地增值税的征收标准仅根据土地的增值估算，而未区分不同地域、不同性质的土地。

4.征收范围狭窄我国的房产税征收范围狭窄，只针对高档住宅和商业用房等，导致其征收收益非常有限。

5.税收监管不严由于税收监管不严，很多房地产公司在土地购买和房地产开发过程中存在漏税等问题，导致税收流失严重。

三、改革建议1.完善房地产税制应该将现行的房产税、土地增值税和物业税进行整合，形成一个完整的房地产税制，使其更加符合国际上的潮流。

2.税种整合、标准统一税收标准和征收接口应该得到进一步的统一和整合，以调整税负比例、实现预期税收目标。

浅谈房地产税改革的几点问题及对策作者：阎星宇来源：《今日财富》2021年第17期房地产税的改革从2011年试点地区开始推进，到现在改革方案已经形成了一些基本共识。

目前我国房地产税的立法及改革正在积极稳妥地推进当中，为优化税制结构、房地产市场平稳健康发展注入新动力。

本文将从分析开征房地产税的必要性与可行性出发，讨论当前身处房地产市场与经济环境的大背景下，房地产税改革仍然存在的一些问题，并针对现存漏洞提出几点对策及建议。

随着2021年到来，我国已步入“十四五”发展时期。

今后我国税制改革将在“十四五”时期继续逐步地深化进行，同时着重体现在降低间接税比重、提高直接税比重之上。

无论是基于健全直接税、地方税体系的角度出发，还是从充分发挥税收在调节收入分配职能等方面看，房地产税都是重要的税种之一。

财政部部长刘昆表示，今后我国房地产税地改革应以房地产税立法为首要任务，逐步地、积极地、稳妥推行。

到目前为止，房地产税改革已推行近十年。

2020年我国房产税改革试点上海以及重庆已发文，明确将继续作为改革试点推行房产税改革，这将有助于稳定房地产市场预期，意味着我国房地产税改革将继续稳步推行。

推进房地产税，有利于培养地方主体税种，提高直接税比重，进一步优化税制结构，调节贫富差距，促进社会公平，同时也是打击炒房行为的利器，为过热的房价降温。

但由于房地产税受关注度高，立法过程要不断考虑当前房地产市场、宏观经济环境等因素，加之受疫情影响，目前更需要合适的时机和准备基础才能出台推行。

一、我国房产税改革的意义目前我国房地产税收体系重交易、轻保有，住房持有成本几乎为零。

如果房地产税的征税环节为保有环节而不是交易环节，加之房地产税属于典型的直接税，即税收负担直接由房地产持有者个人负担而无法通过其他方式转嫁。

这意味着征收房地产税会增加住房投机者的持有成本，使其抛售手中多余“闲置”的房子，提高市场房屋利用率，从而在一定程度上打击炒房行为，起到稳定房价的作用。

一、房产税的含义及其发展(一)房产税的含义房产税有着十分悠久的历史,在世界范围内广泛流行。

作为国家的一项关键税种,房产税为国家财政开支提供重要经济支撑,做出不可磨灭的贡献。

我国房产税的基本制度是国务院于1986年9月15日颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。

其规定我国房产税的征税对象是房产,将房屋的计税余值或租金收入作为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

(二)我国房产税的历史发展概况随着中华人民共和国的成立,我国在20世纪50年代初正式开始征收房产税,从此房产税在我国正式拉开了序幕,并在此之后进行了一系列的改革。

1.1986年国务院颁布实施《中华人民共和国房产税暂行条例》,其规定只对城镇范围内的经营性房产征税,农村地区房产或城镇地区的非经营性个人自住房产免税。

2.到了1998年,随着我国新住房政策的实施,我国加快了住房建设,推进住房的商品化,房地产市场发生巨大变革,人们购买房屋的欲望越发强烈,房价的涨幅和增速远远超出了工薪阶层能力的承受范围,加剧了我国房产税制度与社会主义初级阶段经济发展之间的矛盾。

3.国务院546号令规定自2009年1月1日起废止《城市房地产暂行条例》,规定所有外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,全依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

这一政策的实施解决了我国房产税内外税制不统一的问题,促进了公平竞争。

二、我国房产税存在的问题(一)征税范围狭窄随着我国市场经济的快速发展,人民生活水平显著提高,房产作为实物,有巨大的保值增值空间,而且国家对个人的非经营性住房并不征税,居民的投资方向逐渐向房产业靠拢,有钱人拥有多套住房的现象屡见不鲜。

根据国家规定,税收活动主要是在房产的建造和销售环节进行,保有成本极低,加剧了房地产投资商人的购买欲望。

而且我国农村土地面积广阔,人口数量非常多,随着改革开放的深入,农村居民生活水平日益提高,并且拥有巨大的发展潜力。

不仅如此,我国农村也同样出现了大量的非农业用地,这些土地是不需要缴纳房产税的。

International FinancingJune 2021 国际融资Problems Existed in China's Real Estate Tax System and Reform Suggestions我国房产税存在的问题及改革建议文/谭梅蕾我国房产税征收现状我国现行征收房地产税的计税依据是房地产的计税余额和房地产的租金收入，以房地产计税余额为计税基础的房产适用1.2%的税率，房地产计税余额为房地产购买原值减去一成或三成；以房屋租金为计税依据的房产适用12%的税率。

城镇土地使用税是指国家根据土地占地实际面积为计税依据，向占用土地的个人或单位征收税款的一种资源税，耕地占用税是指向占用耕地并且从事非农业建设的单位和个人，按照耕地实际占地面积一次性征税的一种税。

我国现行的房产税于1984年后开始征收。

在经济发展迅速的时代背景下，我国现行的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税征收政策出现了很多弊端，如税源管控难度大、征税人员有限等，在一定程度上无法适应经济的快速发展，需要进行改进。

我国现行房产税制度的问题房产税征收范围小我国房产税的征税范围较小，现行的房产税只针对城镇的经营性房屋征收，而对于农村区域的房屋是不征收房产税的，因此农村的很多企业或者单位利用税收免征政策不合理地使用农村土地，导致农村大量土地受到不合理的开发利用，不利于农村的发展。

另外，随着经济的发展，很多农村地区的经济发展也越来越好，有些地区的经济甚至赶超城镇，农村具有巨大的经济潜力。

我国很大的国土面积都属于农村用地，现在大量的农村土地被用于非农业经营活动，但是国家对农村区域的这些房产不征收房产税，这就造成了房产税征收的地域不平衡性。

我国房产税征收制度还规定，对于军队用土地、行政机关用土地、事业单位用土地以及个人自用的房屋都免征房产税。

如今经济发展越来越快，很多事业单位在市场经济的大环境下已经转为企业，不再提供公共社会用品，这些单位的房屋其实不应该继续属于免征房产税的范畴。

浅析我国房产税税制改革的问题及对策作者：卜星来源：《中国证券期货》2013年第09期【摘要】自沪渝房产税试点改革办法出台之始，个人房产税即被寄予调控房价、取得财政收入、调节收入分配等多重期待。

本文对试点过程中存在的问题进行探讨，最后提出了推进改革试点的建设性设想。

【关键词】房产税；现状；问题；设想一、我国房产税的现状一直以来，我国地方政府依赖土地财政过度，民众贫富两极分化加剧，以及房地产泡沫化明显，已经严重影响到我国经济和社会的发展与稳定，而改革的切入点共同指向了房产税。

为构建地方主体税种、实现收入分配公平及抑制住房价格。

2011年1月底，国家有关部门在上海、重庆启动房产税试点。

上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分，税率为0.4%、0.6%两档。

重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收，税率为0.5%-1.2%。

两市房产税试点征税范围窄、力度轻，目标是减小征管难度，保证试点成功。

统计显示，自试点启动至去年三季度，上海认定的应征收房产税的住房约48000多套，约占已认定住房总数的19%。

而重庆试点启动后10个月内主城区确定应税住房8563套，征收金额超过9000万元。

房产税对遏制炒房投机、引导理性消费起到了一定作用，但远非一些人所预期的高房价“杀手锏”。

数据显示，2012年上海新建商品住宅价格累计环比上涨0.1%，同比下降1.2%；重庆房价亦显环比上涨态势。

上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元说：“为确保平稳起步，房产税试点没有‘下猛药’，市场‘痛感’较轻。

”“一户三口之家的居民，新购一套400万元住房，除去180平方米的免税额，实际每年只缴纳房产税1120元。

”上海永庆房屋总经理陈史翎说：“房产税本不是直接冲高房价去的，期望它对高房价‘一剑封喉’本不现实。

”从策略上讲，这样处理是合理的。

房产税改革需要一个长期过程，深层矛盾不能在短期内解决，必须在试点经验的基础上，做出周密的顶层设计。

房地产税改革义无反顾？专家称诸多难题将制约改革进程作者：牛妞来源：《财会信报》2016年第05期近日，财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上表示，“应该积极推动房地产税制改革，解决收入分配问题，这是一个难题，但也义无反顾地要做”。

他同时表示，现阶段所得税制和房地产税制的改革还没有推出，主要原因是信息收集和征管能力是弱项。

此外，这会涉及很多利益调整，因而是最难达成共识的税制改革项目。

十八届三中全会提出，“要加快房地产税立法，并适时推进改革”。

那么，我国的房地产税经历了怎样的演进？改革进程中存在哪些难题？如何解决这些难题？本报记者梳理了业界专家的部分精彩观点。

物业税、房产税试点均中道而止房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。

在我国，房地产税包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

新中国成立后，政务院于1950制定的《全国税政实施要则》确立了房产税、地产税两个税种，但没有规定具体的计税依据。

1951年，政务院《城市房地产税暂行条例》（（1951）合并了上述两税种，实际上涵盖了房屋税和地价税的征收范围，具体分成房产和地产两个税目计征，房产税依据标准房价按年计征、地产税依据标准地价按年计征。

该条例还规定了授权条款，开征房地产税的城市，由财政部核定，未经核定者，不得开征。

1973年，为简化税制，中央把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。

1984年，改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。

1986年9月，国务院发布《房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人，外国侨民和外商投资企业等仍缴纳城市房地产税。

1988年起，征收的城镇土地使用税，适用于城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。

浅析我国房产税改革发展现状暨对策建议高霄翔【摘要】房产是指能够遮风挡雨,可为人们的生产、学习、娱乐、工作、居住或物资存储提供场所的有屋面和围护结构.通过分析和评价我国当前房产税征收对象存在局限性、税率设置缺乏差异化,以及房产实名制及网络数据库建设等方面存在执法监管不严等主要问题,提出了适度拓展征收范围、加大高档住房、投资性住房的税收成本、减免甚至补贴刚性需求的生存性住房税收、适度征收改善型住房房产税的总体思路.通过制定公平公正、科学严谨的房产税制度,严格执行房产实名制及网络数据库信息公开透明化及科学制定有区别的税率等措施实施房产税深化改革.【期刊名称】《甘肃科技》【年(卷),期】2016(032)018【总页数】3页(P3-5)【关键词】房产税税收原则;税率;实名制【作者】高霄翔【作者单位】云南大学经济学院,云南昆明 650504【正文语种】中文【中图分类】F299.23房产税是以房屋为计税对象，计税时按房屋的计税余值或租金收入为依据，向产权所有人征收的一种财产税[1]。

关于房产税的征收范围，我国各省、市、自治区有不同的界定。

通过征收房产税，增加房产投资者的投资成本，尽可能地减少房产投机行为，扩大房产税的征收范围，向机关单位、社会团体等不同房产持有者征税，增大税收基数，可起到调节税收总收入，公平分配社会财富，为社会主义市场经济的健康、可持续发展做出贡献。

住房是人民生活的基本需求之一。

我国绝大多数人有一种所谓落地生根的“归属感”，潜意识中认为只有买下来的房子才是属于自己的，住起来才安心。

这种根深蒂固的传统观念很大程度上成为我国的房产税如此受大众关注的重要原因之一。

另外，即使选择租房代替买房，出租者也是房屋的拥有者，也要承担相应的房产税。

近年来随着我国的经济不断增长，个人收入相比2000年之前有了较大的提升，家庭和个人购买房屋的数量也随之增加，政府相关政策缺失、房产税设置及调整的滞后、市场规则的不完善等因素，进一步加剧了房产投机资金的涌入和全社会炒房行为流行，导致房地产市场出现混乱，房价飞涨。