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亦庄总部式办公写字楼市场调研报告市场调研说明：调研目的：了解总部办公写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考。
调研范围及对象：亦庄总部办公写字楼、非中心、总部基地总部办公主要集中在亦庄范围内，而本地块也处于亦庄，所以以亦庄总部办公写字楼作为主要调研内容，同时对市场较为成熟的总部办公写字楼项目——非中心、总部基地进行调研，以供本地块定位参考。
调研重点内容：产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式一、市场分析1、北京写字楼总体市场概述与商品房住宅的供应紧缺相比，2007年可谓是写字楼的“大年”，据统计，2007年上半年完工的面积仅为万建筑平方米，主要集中在城市黄金地段，其中CBD、和东二环商圈分别占%、%和%，占到总体80%以上。
全年甲级写字楼供给将超过210万建筑平方米，这意味着，进入第三季度，甲级写字楼市场将迎来放量高峰，初步估算下半年供应量将超过160万建筑平方米，而2008年上半年的供给也达到了万建筑平方米。
根最新统计显示，2007年全年供给将超过总存量的40%，首次出现大放量，使可售甲级写字楼总面积达到700万平方米以上，即使一年能吸纳100万平方米的面积，写字楼租售比也被拉高到7：1，短期内面临很大消化压力。
超甲、甲级写字楼市场的供需趋势写字楼巨大的放量给市场带来的压力日趋明显，据悉如东二环、等区域租金出现一定幅度的下滑；同时一些研究机构、大型企业因为受办公区域限制小、环境影响，而产生了搬离商务中心区域、选择总部办公环境的趋势，环境优良的总部式办公写字楼正逐步成为写字楼市场的新宠。
2、总部式办公写字楼市场分析与上述甲级写字楼热点区域供应明显大于需求的情况不同，亦庄作为新兴商务区，以其特有的自然生态与产业生态相结合的“双生态”概念越来越受到开发商与企业的注目，特别是其独栋、总部式办公写字楼正逐步成为投资的新宠。
最新研究显示，北京总部式办公经过几年的发展，已经分为区域集群式总部和独立总部两种类型，2007年国际化办公将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象，独栋总部型成为一种新流行趋势。
某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。
我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。
2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。
这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。
在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。
3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。
此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。
4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。
包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。
我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。
5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。
同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。
以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。
通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。
谢谢阁下的审阅与支持。
此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。
亦庄经济开发区发展历程亦庄经济开发区（以下简称亦庄）位于北京市大兴区，是中国重要的经济技术开发区之一。
自1991年建立以来，亦庄经济开发区经历了数十年的发展历程，逐渐成为全国乃至全球的创新创业示范区。
本文将以时间顺序为主线，探讨亦庄经济开发区发展的历程。
亦庄经济开发区于1991年由原北京市经委批准设立，这标志着北京开始真正进入经济发展开放的新时代。
起初，亦庄主要定位于吸引高科技企业和研发机构，推动科技创新与产业升级。
各类科研机构、高新技术企业纷纷入驻，亦庄成为了北京乃至全国重要的科技研发基地。
其中，中国科学院和北京航空航天大学的亦庄分院成为了亦庄的重要组成部分。
随着亦庄的发展，为了更好地支撑企业发展和吸引更多的投资，政府采取了一系列的措施。
针对人才引进，亦庄经济开发区引进了一批高水平的科研团队和人才，并提供了相应的科研经费和项目支持。
在基础设施建设方面，亦庄加大了对交通、水电等基础设施的建设投入，提高了区域的整体发展水平。
2000年以后，亦庄又转变发展思路，开始加快产业结构调整和转型升级。
亦庄经济开发区发起了一系列的创业创新活动和项目，吸引了一大批初创企业和投资者的关注。
科技孵化器、创新创业基地相继设立，为初创企业提供了办公场所和相关的孵化服务，加速了亦庄经济开发区的创新创业步伐。
特别值得一提的是，亦庄不仅致力于经济发展，也注重生态环境的建设。
亦庄积极推动绿色环保发展，引进了一批高端环保科技企业，建设了大量的城市绿地和生态公园，提升了区域的生态环境质量。
随着时间的推移，亦庄经济开发区发展的步伐越来越快。
2010年，国家确定亦庄经济开发区为国家自主创新示范区，进一步提升了亦庄的地位和影响力。
区域内的高新技术企业不断涌现，成为中国科技创新的重要支撑力量。
近年来，亦庄通过加强与中关村科技园区的合作，推动了科技创新和创业创新的融合发展。
亦庄的产业链条进一步完善，形成了以信息技术、生物医药、新能源等为主导的多元化产业布局。
商圈分析报告一、市场概况商圈分析报告是对某一商业区域进行全面调研和数据分析的一份重要报告。
本报告旨在对某商圈的市场概况、消费者行为、竞争格局等方面进行深入剖析，为商家提供有针对性的市场决策参考。
二、商圈地理位置我们选择了北京市中心的一个知名商圈作为研究对象。
该商圈位于市中心繁华地段，周边有多个大型商业中心、办公楼和居民区，交通便利，吸引了大量的消费者和商家入驻。
三、人口结构分析通过对该商圈周边居民的调研和数据分析发现，该区域居民以白领和年轻人为主，受过高等教育的比例较高。
他们对时尚、品质和便利性的需求较为追求，消费观念较为时尚开放。
因此，在商圈中开设一些高端时尚品牌或新潮的餐饮娱乐场所可能会受到他们的欢迎。
四、竞争格局分析目前，该商圈已有多家知名百货公司和大型连锁超市进驻，形成一定的竞争格局。
百货公司主要经营高端品牌商品，而连锁超市则注重日常生活商品。
因此，若商家打算进入该商圈，需要有清晰的定位和特色，以开拓新的市场细分。
五、消费者行为分析通过消费者调研，我们了解到该商圈的消费者更加注重品牌、品质和服务。
他们倾向于购买较为名牌的商品，并乐于尝试一些新的品牌。
因此，在商圈中提供高品质的服务和有吸引力的促销活动将有助于吸引更多的消费者和提升品牌影响力。
六、商圈发展建议1. 个性化定位：商家需要从市场细分和个性化定位入手，通过提供独特的产品或服务来吸引消费者的注意。
例如，可以推出一些专门针对年轻人群体的创意餐饮和娱乐项目。
2. 品质突出：在商圈中，品牌和品质是消费者的首要考量。
商家应注重产品质量，提供具有竞争力的价格和服务，去满足消费者的期望。
3. 整合联盟：商家可以通过与周边商户，特别是非竞争行业的商家，建立合作伙伴关系，共同开展促销和宣传活动，以形成联盟效应，吸引更多的消费者。
4. 线上拓展：商家可以将线上拓展与线下实体店相结合，通过社交媒体平台宣传推广，提供便捷的线上购物体验，以增加销售额和扩大市场影响力。
亦庄可行性研究报告1. 研究背景亦庄是北京市大兴区的一个发展区域，也是中国北京自贸试验区和国家级自主创新示范区之一。
随着中国国内经济的发展，亦庄地区近年来迅速发展，吸引了众多企业和人才的关注。
本文将对亦庄进行可行性研究，分析其发展前景和潜在的机会与挑战。
2. 目标与方法本研究的目标是评估亦庄的可行性，并给出相应的建议。
我们将通过收集亦庄的经济数据、政府政策和市场情况等资料，结合市场调研和分析方法，对亦庄进行综合评估。
3. 亦庄的发展前景随着中国经济的快速发展，亦庄经济技术开发区已成为北京市重要的经济增长点。
亦庄现已建成高科技研发园区、产业园区和住宅区，吸引了众多知名企业和研发机构入驻。
亦庄还拥有完善的基础设施和交通网络，以及丰富的人力资源。
从整体来看，亦庄的发展前景非常乐观。
根据数据显示，亦庄的经济增长率连续数年保持在两位数以上，各项经济指标稳步增长。
亦庄的知名度和影响力也在不断提高，吸引了越来越多的投资和企业来此发展。
4. 亦庄的优势和机会4.1 产业优势亦庄以高科技产业为主导，拥有较强的科技创新和研发能力。
高新技术企业在亦庄占据重要地位，各项科技指标也居于领先水平。
亦庄的高新技术产业有着广阔的市场前景，在人工智能、生物医药、新能源等领域具有优势。
4.2 区位优势亦庄地处北京市南部，处于京津冀协同发展的核心区域，交通便利。
亦庄也紧邻京开高速公路和机场高速，与北京中心城区的交通联系方便。
这为亦庄的产业发展和人员流动提供了很好的条件。
4.3 人才优势亦庄地区聚集了大量的高素质人才，尤其是科技领域的人才。
亦庄拥有众多的高校和科研机构，人才流动和交流频繁。
这为亦庄的科技创新和发展提供了有力的支持。
5. 亦庄的挑战和问题5.1 土地资源亦庄地区土地资源有限，对于企业的扩张和发展可能会受到限制。
土地价格上涨也成为亦庄发展中的一个问题。
5.2 交通拥堵尽管亦庄拥有完善的交通网络，但随着人口的增加和企业的入驻，交通拥堵问题逐渐凸显。
北京商圈的分布特点北京作为中国的首都和全国经济中心，拥有丰富多样的商业活动。
不同商圈的分布特点对于企业战略决策、投资规划以及消费者选择都具有重要影响。
本文将分析北京商圈的分布特点，了解其发展现状以及未来趋势。
1. 商圈定义与分类商圈是指商业活动相对集中的特定区域，通常以购物中心、商业街、商业综合体等商业设施为核心，周边密集分布着各类零售商店、餐饮服务、文化娱乐等商业设施。
基于商圈的特征和定位，可以将北京商圈分为以下几类：1.1 中心商圈中心商圈是北京市商业发展最早、规模最大、影响力最强的商圈之一。
位于市中心的王府井、西单、建国门、东长安街等区域，集聚了大量高档商场、百货公司、奢侈品牌等，吸引了国内外众多消费者和游客。
中心商圈商业氛围浓厚，文化底蕴深厚，历史名人故居、博物馆、剧院等文化设施也丰富多样。
1.2 环内商圈环内商圈是指紧邻二环路内的商业区域，如西单、东直门、宣武门等。
这些商圈地理位置优越，交通便利，商业环境成熟稳定。
环内商圈以商业街、购物中心、写字楼聚集为主，商业设施丰富多样，适合各类消费需求。
1.3 城市副中心商圈随着北京城市功能疏解和新一轮发展规划，城市副中心商圈正在逐渐崛起。
以亦庄、望京、CBD等区域为代表，这些商圈集中了许多国际企业总部、高科技公司、金融机构，成为新兴商业中心。
城市副中心商圈发展迅速，商业设施更新、现代化，吸引了大量高端人群和商业项目。
1.4 周边商圈除了城市核心区域，北京郊区的周边商圈也在快速发展。
如五道口、中关村、酒仙桥等区域，聚集了众多科技企业、研发中心、孵化器等，形成了独特的商业格局。
周边商圈以创新创业为主导，商业与科技紧密结合，具有较大的发展潜力。
2. 商圈分布特点北京商圈的分布特点可以总结为以下几个方面：2.1 区域差异性北京商圈的分布呈现明显的区域差异性。
中心商圈以王府井、西单等地为代表，历史底蕴深厚，商业发展成熟稳定。
环内商圈地理位置优越，商业氛围浓厚。
商业中心产品定位及营销建议报告一、产品定位商业中心是一个为企业提供办公、会议、培训和商务活动等服务的综合性商务服务中心。
商业中心的产品定位应该是提供高品质的办公环境和一站式的商务服务，满足不同企业的不同需求。
1. 办公环境：商业中心的办公环境应该注重舒适度、安静度和专业度。
设备设施完善，包括高速互联网、空调、办公家具等。
应提供不同规模的办公空间选择，满足不同企业的需求。
2. 商务服务：商业中心应该提供一站式的商务服务，包括会议室预订、办公设备租赁、文件传真、快递等。
还可以提供秘书服务、翻译服务和商务接待等综合性服务，帮助企业解决一系列办公烦恼。
3. 配套设施：商业中心的附加设施也非常重要，例如商务休息区、健身房、餐厅、停车场等。
这些设施可以提供员工休息和娱乐的场所，提升员工的工作效率和满意度。
二、目标市场商业中心的目标市场主要是中小型企业、创业者和个体工商户。
这些企业通常不具备自己的办公场所和完善的商务设施，对于商业中心的服务最为需要。
1. 中小型企业：中小型企业在创业初期通常对办公成本和设施投资有限，选择租用商业中心的办公场所具有成本较低、资源共享等优势。
2. 创业者：创业者的办公需求通常是灵活和快速的，商业中心提供的弹性办公方案可以满足他们的需求，避免过高的租金和长期的合同。
3. 个体工商户：个体工商户通常没有自己的办公场所，只需要偶尔使用一些商务设施，选择商业中心可以满足他们的灵活需求。
三、营销建议1. 品牌建设：商业中心应该加强品牌建设，提升在目标市场的知名度和声誉。
可以通过广告、网络推广、社交媒体等方式进行宣传，展示商业中心的核心竞争力和优势。
2. 服务定位：商业中心应该明确自己的服务定位，强调提供高品质的办公环境和一站式的商务服务。
可以通过培训员工提升服务水平，确保客户的满意度。
3. 弹性办公方案：商业中心应该提供灵活的办公方案，包括小时租、天租和月租等，满足不同客户的需求。
还可以提供联合办公、分时办公等服务，提升产品的竞争力。
北京亦庄简介
北京亦庄是北京市唯一一个国家级经济技术开发区，它位于北京东部，地处京津塘高速公路与京沪铁路交汇处，距首都机场45公里，距天津机场80公里，距北京站40公里。
它是1992年国务院批准的中国第一个国家级经济技术开发区。
亦庄地区总面积140平方公里，人口20万，辖3个镇、3个街道办事处、4个乡。
亦庄地区以电子信息技术、生物医药产业和新能源产业为主导产业。
亦庄地处京津唐经济圈的中心地带，是北京最早发展的地区之一。
亦庄已成为北京市高新技术产业发展的重要基地。
到2005年底，区内共有各类企业8000多家，从业人员8万多人。
亦庄的规划和建设是以高新技术产业为主导，以现代服务业为主体，以制造业为基础。
亦庄开发区一期建设用地60平方公里（其中30平方公里工业用地）已全部开发完毕。
2005年底，开发区完成地区生产总值335.6亿元，其中工业总产值实现290.5亿元；实现财政总收入52.6亿元；实现固定资产投资192亿元。
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亦庄写字楼市场调查分析报告调研说明调研目的：了解写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考调研范围及对象：亦庄5A写字楼/ 孵化器调研重点内容：产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式亦庄写字楼市场调查一、行业分布：按照北京市对亦庄的定位，将着力发展包括电子信息、汽车制造、生物医药、装备制造、文化创意等在内的高端现代制造业，着力构建“一区、三园、多点”的产业发展新格局。
“一区”就是亦庄开发区，“三园”包括生物医药基地产业园、新媒体产业园、新能源汽车产业园。
开发区累计入区企业达3276家，其中包括66家世界500强企业，入区企业投资总额超过200亿美元，基本形成了电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业四大主导产业。
作为国家技术开发区的亦庄吸引了更多世界级公司落户，同样是低密度写字楼，亦庄国际企业大道已聚集企业千余家，包括可口可乐、ABB、三洋、富士康、资生堂、同仁堂等大型公司。
亦庄主要作为企业的研发和生产基地，但有越来越多的公司将总部搬迁至此，如向互联网转型的诺基亚和快递公司DHL。
亦庄开始将自身定位从现代制造业基地向国际高端产业园区转变。
据房地产调研机构调查数据显示：电子信息通信占25％、生物医药占21％，科技科贸占20%,汽车产业占25%，其他10％，在其他产业中以法律、咨询、证券、评估、金融等配套服务机构，如国泰君安证券股份有限公司等。
二、客户特征及租金价格1）高档写字楼主要需求以科技科贸、金融机构、房地产开发公司、财物公司、律师事务所、大型机械公司、贸易公司、进行出口公司、部分外地企业驻京办事处等。
这类企业主要选择在该区域内高档写字楼内，注重交通便利，对区域环境、办公环境等其他因素要求较高。
约占亦庄写字楼市场55%。
日租金在人民币2.8-3.5元/平方米（使用面积）/天，均有地上或地下停车场，收取一定费用。
2）中、小型写字楼主要以律师事务所、会计师事务所、房地产评估所、房地产交易中心等中介机构，物流快递、航空服务、办公用品等服务企业为主。
北京亦庄商业中心市场定位报告一、项目市场定位说明市场定位是一个房地产项目成功运作的关键，准确的定位，可以使本项目发现空白，并通过独特的构思与精心的策划，充分体现本项目的独特魅力，展现项目内涵，为项目的成功奠定坚实的基础。
通过前期详细的市场调研、资料整理、客户访谈等工作，我司对北京市及本项目周边商业市场状况有了较为全面、深入的了解，并通过有针对性的分析对本项目有了更加充分和深刻的认识。
本报告在前期调研的基础上，结合我司多年的商业策划经验，针对目前本项目的可操作性，对本项目所处环境进行综合的分析，提炼了项目的优劣势，分析了项目未来的机会和威胁点，在明确了项目总体定位的基础上，对项目商业分别进行了不同的定位内容阐述，并结合项目的特性对项目后期管理进行了分析。
我们可以相信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本案制定出准确合理的定位。
最大限度强化项目的特有优势，转化、消除项目的现存劣势，有效利用市场中的机会，规避项目的客观威胁，站在未来市场的角度提高本案的市场竞争力，并为发展商有效提升项目综合素质提供参考。
二、项目市场定位的原则1、与发展商发展战略相一致原则项目的发展要以发展商的发展战略相一致，企业的发展战略包括品牌战略、经营战略和管理战略等等方面，项目在企业的发展战略框架下进行项目的市场定位，体现企业的竞争优势、发挥企业的核心竞争能力，用企业品牌去构建项目的产品品牌，以期使项目产品具有延续性和创新性，实现企业的发展目标，项目的开发利润。
2、经济性原则项目市场定位的经济性原则首先是指对产品应具较高的性价比，在满足必要建筑功能的前提下，租售价格合理；第二；从项目开发角度出发，在成本控制的基础上，务求使项目达到开发效益最大化；最后，在成本和费用测算、效益测算的基础上计算的各项经济评价指标达到社会平均水平，确定项目盈利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可能性。
3、适应性原则本项目市场定位的适应性原则包含以下几层含义：一、与亦庄区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二、与亦庄区域的房地产市场的物业档次、标准、品质相适应；三、与我司市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配；四、与发展商的技术和管理能力相适应，以上四点，为我司在进行市场定位时适应性原则的出发点。
4、可行性原则Array本项目市场定位的可行性原则包括项目实施的可行性和经济评价的可行性原则两个方面。
在现今房地产市场各项目的市场定位中，由于市场的不断变化和发展，项目定位必须考虑定位的可行性，以避免项目出现无产品个性、造成后期较难租售的现象，我司将根据项目规模、地块特性和本项目的优劣势来分析入市的时机，准确设计项目的在市场中的定位。
同时，我司将运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合的方法，对项目进行经济评价，并分析各经济评价指标是否可行。
而项目规模、开发模式和项目开发进度受到经济实力、融资能力和企业管理能力等因素的限制，我司将综合以上因素并充分考量其各因素在市场中变化的情况，找到各类解决问题的方法，使项目的各项定位得以贯彻实施。
三、项目市场定位的出发点商业物业的开发，将同时面对三个层面的消费者：最终商品消费者、商铺经营者和商铺投资者。
一方面，由于三类消费者同为商业物业之目标客户群体，从商业物业经营角度考虑，彼此之间存在着潜在的利益关系，三者应该是相辅相成的；另一方面，由于三者对商业物业之功能要求不同，从商业物业开发的角度考虑，最终商品消费者与商铺投资者、经营者又是相对独立的。
因此，同时达到上述三者之相应要求将为物业成功运作提供前提。
➢出发点一：保证居住区与商务商业区的动静分离，保证良好的居住品质，从而为本项目的消费者提供优良的居所；➢出发点二：考虑物业成功销售的同时，正确认识各物业之实际价值，根据项目自身品质及分布业态实际需求合理搭配本项目物业租、售可行性比例，合理范围之内保证物业之整体经营效果，从而确保物业最佳搭配方式及业态组合；➢出发点三：通过一期对公寓的打造，形成人气，为后期的商业打造提供消费力的支持；通过商业氛围的打造，提升整体物业品质，以间接提升后期物业的销售价格，达到开发商利润最大化；➢出发点四：充分利用本项目体量巨大之优势，对底商、独体、裙房等物业类型进行合理规划，通过特色、主题、概念、各种业态的合理整合等手段，有效节约成本并最大限度提升物业价值；➢出发点五：在保证一期物业良好运行的前提下，通过后期商业氛围的培育和营造使物业价值有效提升，推动二、三期公寓、商业、商务物业的良好发展，成功建立“北京和裕房地产开发有限公司”品质开发公司之品牌形象。
四、项目市场定位1、总体市场定位通过上述进行之项目自身技术指标分析、功能分析、商圈分析及发展可行性分析等相关环节，我司对于本项目可规划物业有了较为深入的了解和认识。
本部分报告中，我司将根据本项目自身特点，结合实际市场需求状况，制定适合其生存和发展的最佳策略，以期为开发商前期总体规划部署、物业发展方向的确定等工作提供参考。
本案规划为大型综合性建筑群，其主要功能划分为三部分：居住区、商务配套区、商业服务区，其中居住部分应占主导地位，商务配套区和商业服务区属于提升整体物业档次和树立物业形象的部分。
在具体规划中应考虑这三种主要功能的互动和影响，合理利用规划，提升物业品质，打造精品物业。
商业服务配套区与商务配套区都是作为提升档次和形象的产品，同时商业对于吸引周边消费力，提升居住品质有很大帮助。
但是反过来居住区又对商务配套区与商业服务配套区产生一定的制约；居住区的主要功能是作为休息场所使用，需要相对安静的区域环境，但是为了满足基本生活需求，居住区需要配备一定的商业服务。
按照常规，住宅区配套商业的规划比例一般不超过15%，控制在10%左右为佳。
本项目总建筑面积约75万㎡，根据我司推算，公寓体量约为60万㎡，按照此比例计算，其商业配套面积应该在6万㎡左右；居住人群将会为其商业配套区带来有效的经济收入，而商业配套也会影响居住人群生活的舒适性及私密性；商务配套区对居住区的影响相对较小，但是对于商业配套区的影响较大，商务人群的消费习惯及消费频率会给商业配套带来较为可观的经济利润。
根据以上定位原则、出发点及功能互动分析，结合前期对调研区域大量的数据分析，在与甲方进行多次沟通后，我司对本地块进行如下两种方案规划，下面我司将对每一套方案进行阐述，并对每一套方案进行定位依据解释、优劣势分析以及经济效益分析：A、地块开发方案一定位依据：➢方案一兼顾了实际使用与报规两方面制约因素。
从方便报规的角度考虑，本项目在东西两块地上都设计了商业部分，以充分利用本地块商业用地的性质；从实际使用角度考虑，本地块对住宅、商业、办公、酒店的面积及位置进行合理搭配，较充分的对其进行了组合；公寓部分：➢从消费者调研反馈数据及伟业公寓客户的数据积累可知，亦庄公寓目前处于供不应求的状况，虽然入住情况不佳，但销售状况非常好，由此我司建议本项目主力物业规划为公寓类，包括普通公寓、酒店式公寓、商住公寓等。
商业、酒店、商务类物业不作为重点，主要在东区出现，以规避后五块地无法取得的风险；➢建议在东西两侧住宅区内部设计景观，以保证项目品质；➢东北侧的小户型部分在实际销售时考虑部分整栋转化为大户型，即两户或三户作为一体销售；商业、商务、酒店部分部分：➢亦庄地区未来规划人口为90万，主要分布在亦庄中心区、马驹桥地区和次渠地区，亦庄中心区目前规划可居住人口约10万，可见如果未来规划能够顺利实现的话，亦庄地区的人口和消费力足以支持大商家的进驻；➢本项目将在两年后入市，如果政府各项措施得力，亦庄人口大批回归，各住宅小区入住率大幅提升的话，本项目发展的大型商业将会有极大的发展空间；➢建议西侧主要商业部分位于西南角，主要考虑充分利用西南侧的已有人气和商业气氛，同时兼顾一期住户的生活配套需求；➢商业部分设大型商业，主体部分设在地下，以一到两个主力店带动，周边做小铺位分割，以充分利用主力店的带动作用，提升周边铺位租金价格；➢根据开发区规划，本项目北侧不允许设机动车出口，所以我司建议将商务、酒店部分设在项目南侧，以解决此矛盾；➢项目中间的路两侧全部为独栋或联排建筑，地上五层，地下一层，规划为餐饮休闲娱乐一条街，同时可作为企业独栋办公使用。
每一户门前都要考虑停车位问题，免费停车位至少在每家15个以上；➢项目东南侧考虑建设一个4-5星级酒店，一方面考虑做成进出亦庄的一个地标性建筑，另一方面也是充分考虑到亦庄地区对酒店的需求；➢由于目前已取得三块地的开发权，其余地块是否能够顺利取得还未可知，所以我司建议一期中应以公寓为主，商业配套只是满足居民的生活配套，不作为重点。
商务及酒店部分设在后期，以化解资金回收的风险；2、方案一细化定位2-1 商业部分细化定位2-1-1超市细化定位✧区域内超市物业规模可行性分析一：说明：人口年平均增长率按照往年正常增长率12%计算解释：如按照亦庄人口正常年平均增长率12%计算，到2008年本项目入市时，本项目区域范围内超市的市场再容纳量约为9506.65平方米，考虑到旧宫区域和马驹桥区域未来不可预知的竞争项目入市，则本项目建设超市物业，不具有很强的可行性。
✧区域内超市物业规模可行性分析二：说明：按照2020年亦庄新城规划常住人口33万人计算，人口年平均增长率约为21.74%解释：如按照亦庄政府的规划，在2020年时，亦庄新城的常住人口可达到33万人左右，则其常住人口的年平均增长率约在21.74%，按此增长率计算，到2008年本项目入市时，本项目区域范围内超市的市场再容纳量约为26850.66平方米。
如果政策实施得当，人口回归顺利，则本项目抢先规划一个大型超市可抢占先机，并且存在较大的可行性。
我司建议其规模应控制在15000-20000平方米左右，以充分发挥本地块的优势，形成区域级商业中心。
其目标商户主要定位为家乐福、沃尔玛等大型综合性超市，租金承受范围大约在0.8——2.0元/天/平方米。
2-1-2 电器卖场细化定位区域内电器卖场物业规模可行性分析一：说明：人口年平均增长率按照往年正常增长率12%计算解释：如按照亦庄人口正常年平均增长率12%计算，到2008年本项目入市时，本项目区域范围内超市的市场再容纳量约为4727.25平方米，考虑到旧宫区域和马驹桥区域未来不可预知的竞争项目入市，则本项目建设电器卖场，不具有很强的可行性。
✧区域内电器卖场物业规模可行性分析二：说明：按照2020年亦庄新城规划常住人口33万人计算，人口年平均增长率约为21.74%解释：如按21.74%的常住人口增长率计算，到2008年本项目入市时，本项目区域范围内超市的市场再容纳量约为7786.63平方米。
