万科金域国际 市调报告

东丽湖万科城项目深度调研报告（调研时间：2011年4月23日——4月27日）前言万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。

万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。

目录一、项目概述二、东丽湖万科城的开发契机1、宏观环境2、住宅郊区化的发展趋势三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道1、东丽湖万科地块现实条件2、问题的解决之道（1）万科城的定位（2）万科城的项目规划（3）产品的设计（4）建筑节能及生态技术四、东丽湖万科城的营销1、万科城项目的历史策划演变2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素五、结语一、项目概述东丽湖•万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。

人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。

重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。

计划在8 —10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。

天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80 万平方米，公建建筑面积8 万平方米。

项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。

项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。

距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。

2024年郑州房地产市场调查报告1. 背景介绍郑州作为河南省的省会城市，近年来房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。

本报告旨在通过对郑州房地产市场的调查和分析，提供有关该市场的详尽信息。

2. 郑州房地产市场概述2.1 市场规模根据调查数据显示，截至目前，郑州房地产市场规模已达到XX亿元，呈现出稳步增长的趋势。

2.2 市场特点•房地产市场需求旺盛，主要驱动力来自人口增长、城市化进程和经济发展等因素。

•郑州市中心区域房价相对较高，而远离中心区域的郊区房价较低，吸引了更多购房者。

3. 郑州市不同地区房价差异3.1 中心区域中心区域是郑州房价最高的地区之一，平均房价达到XX万元/平方米。

该地区房价受到地理位置优势、交通便利和商业氛围的影响。

3.2 城郊区域城郊区域的房价相对较低，平均在XX万元/平方米左右。

这些地区的房价受限于交通和配套设施的不足，但由于生活环境较好，吸引了一部分购房者。

4. 郑州楼市政策与影响4.1 房地产政策近年来，郑州市出台了一系列楼市调控政策，旨在控制房价过快上涨和市场乱象的出现。

这些政策包括限购政策、限贷政策和增加土地供应等。

4.2 政策影响这些楼市调控政策对市场产生了积极的影响。

截至目前，郑州市的房价增速相对稳定，市场秩序相对良好，购房者和投资者的风险得到了一定的控制。

5. 未来发展趋势分析5.1 市场前景根据市场分析师的预测，郑州房地产市场未来仍将保持稳步增长的态势。

经济发展、城市化进程和人口增长将继续推动房地产需求的增加。

5.2 市场挑战然而，郑州房地产市场面临一些挑战，如土地供应紧张、楼市政策调整和经济下行压力等。

这些因素可能影响市场的增速和价格稳定性。

6. 总结通过本次调查报告的分析，可以看出郑州房地产市场目前呈现出蓬勃发展的态势。

中心区域房价较高，城郊区域房价相对较低。

政府出台的楼市调控政策对于市场的发展和稳定起到了积极的作用。

然而，未来市场也面临一些挑战。

市场参与者和相关利益方应密切关注市场动态，做出明智的投资决策。

鞍山万科金域国际项目1-1、1-2、1-3#号楼交屋标准（约115平产品）（一）公用部分1、结构形式：钢混结构。

2、保温体系：外墙外保温体系。

3、外墙饰面：外墙涂料。

4、楼梯间墙面：大白。

5、楼梯间地面：水泥砂浆地面。

6、楼梯栏杆扶手：金属栏杆7、地上电梯前厅地面：铺贴地砖。

墙面：标准层乳胶漆，（一层墙面铺贴墙砖）8、单元门禁系统： IC卡开门装置，配置单元门可视对讲系统，每户赠送三张IC卡。

9、信报箱：每户配备信报箱（集中设置）。

10、照明：感应照明和应急照明灯具。

（二）住宅部分1、窗：塑钢窗。

2、入户门：钢质入户门3、户内门：成品户内门4、非封闭阳台：水泥砂浆压光、铁艺栏杆。

5、玄关（被柜体、背板等遮挡的墙面不刷乳胶漆、地面不铺地板，均为水泥砂浆抹面）地面：地板墙面：乳胶漆顶棚：乳胶漆收纳柜：成品收纳柜6、卧室1、卧室2：地面：地板墙面：乳胶漆顶棚：乳胶漆，预留灯位7、起居室、餐厅：地面：地板墙面：乳胶漆顶棚：乳胶漆，起居室顶棚设置筒灯，餐厅预留灯位。

8、厨房：（被柜体、背板等遮挡的墙面和地面不铺墙砖和地砖，均为水泥砂浆抹面）地面：地砖墙面：墙砖收纳柜：成品收纳柜五金：“摩恩”水槽、龙头电器：“方太”燃气灶、吸油烟机。

9、卫生间：（被柜体、背板等遮挡的墙面不铺墙砖，均为水泥砂浆抹面）地面：地砖墙面：墙砖收纳柜：成品收纳柜五金：“摩恩”龙头、花洒卫浴：“乐家”座便、手盆、成品定制淋浴杆。

10、开关面板插座：“西蒙”牌。

11、书房：地面：地板墙面：乳胶漆顶棚：乳胶漆，预留灯位（三）配套设备1、电气（1）、用电容量：楼梯间设置集中电表箱，每户额定用电功率为6KW。

（2）、有线电视：每户设置两个有线电视接口，分别设置于起居室、卧室1。

（3）、通讯：每户预留两个电话接口。

（4）、宽带：预留宽带管路，实际开通时间由服务提供商确定。

（5）、对讲系统：每户室内设置可视对讲分机。

2、水暖（1）、自来水及采暖设施：每户设立水表；地热供暖，分户控制，地热分水器设置于厨房橱柜内。

参观物业小区观后感（精选3篇）参观物业小区观后感细细品味一部作品以后，对人生或者事物一定产生了许多感想吧，需要好好地对所收获的东西写一篇观后感了。

现在你是否对观后感一筹莫展呢？以下是为大家收集的参观物业小区观后感，仅供参考，大家一起来看看吧。

参观物业小区观后感16月17日下午，高新物业管理有限公司由刘洪涛经理带队，质量管理部组织各分公司安全、环境、工程主管参观了达源物业管理有限公司所管理的奥林国际公寓C区、D区等成功运营的项目楼盘。

并在达源物业会议室学习了国内先进的物业管理体系和模式，并就如何提升物业管理水平和达源物业的同行进行了广泛而深刻的交流，收获颇丰。

现就本次考察学习情况的心得总结如下：一、工程低标准质量维修物业公司享有优先处理和解决的权力。

即一般维修工作，如果物业公司可自行处理的，他们会在第一时间处理，保存相关资料后，通知开发商后三天内无人员到场，则物业公司找人维修。

同时向开发商提出两倍于维修费用的赔偿。

目前东城领秀小区，基本沿用了这一套管理办法，但在具体操作细节上还存在一些问题。

例如大型维修上报开发商后，施工单位维修人员在三天期限内不能到场维修或未能维修完工，一拖再拖。

物业公司既不能派人进行维修，也无法向业主交待。

针对这一情况，我们做出了如下调整，公司派专人与开发商相关部门进行每日跟踪，并共同协商解决问题，工程部成立专项维修小组，及时解决一些突发性的停水、停电问题。

二、与业主沟通达源物业公司员工能做到上门服务礼貌用语得当、现场施工按要求进行、待人接物得体、维修及时，针对这一点我们回来后对员工进行周例会、班前会强调学习《员工礼仪手册》，并通过现场模拟各类问题进行相互间的解答，已达到让业主满意，降低投诉率。

三、小区设施在参观这二个小区的总体感觉就是文明、干净、整齐、宁静。

在硬件方面，监控室、门禁、消防、配电房等设备设施都是智能化的，给物业管理带来方便与高效，同时小区的安全也得到保障;每栋楼层都有公告栏，这也便于小区的信息准确快捷的传播;保安都是带帽子和扎腰带打领带给人感觉很亲切;垃圾桶都是可回收和不可回收的放置在一起。

万科地产深圳某项目初步市场调查报告(doc 21页)万科地产深圳沙嘴项目初步市场调查报告目录一、深圳房地产总体市场状况分析二、项目所在区域市场状况三、本项目主要可比性物业分析四、深圳客户群体置业需求分析五、项目分析一、深圳房地产总体市场状况分析1.总体市场状况分析从目前深圳楼市销售热点上看，深圳楼市的主要热销盘区集中在福田中心区及周边辐射地段，如皇岗、梅林等新推出的楼盘为人们置业的首选，其次是沿滨河大道走廊的海岸住宅，也是买家考虑的主要对象，相对罗湖区住宅销售仍显清淡。

从户型销售情况来看，旺销的单位仍属中等户型，即二房二厅、三房二厅两种户型为主，面积介于70－120平方米之间。

购买这类房型者多为白领阶层，其目的也主要是自住。

另一方面，住宅的绿化环境、配套设施也越来越为人们观注，这也表明现代人的消费意识也在不断的提高。

由于近年来政策和市场对房地产业的双重调整作用，使得深圳房地产开发日趋规范和理性，重功能、重管理、重环境的思想得到充分体现。

深圳城市中心西移使福田中心区及周边区成为市房地产发展最快的地方，今年以来一直保持着旺销市头。

2、深圳楼市热点分析1）2000年深圳市因城市建设加快也带旺了楼市的发展，楼市热点从城市规划上主要集中在三大区域。

★中心区二、此区域为跨世纪的焦点，大规模启动实质性施工的福田五、项目所在区域市场状况1.沙嘴-新洲南片区概况沙嘴-新洲南片区位于深圳福田中心区南部，东起新洲路，西至广深高速竹子林段，北起深南大道，南至深圳湾红树林自然保护区。

片区内主要用地性质为旧村用地、工业用地、居住用地、商业用地、市政用地及道路用地等。

沙嘴-新洲南片区凭借其独特的自然环境及紧贴中心区的优势，在近几年的房地产市场中取得了较快的发展。

自1997年后公开发售的商品房项目有近30个，在建及待建项目也为数不少。

2.区域市场发展状况沙嘴-新洲南片区傍深圳湾红树林自然保护区，空气清新，自然环境优势明显。

且滨海大道、滨河大道、新洲路、香蜜湖路及福荣路等多条干道连接罗湖、南山两区，使之与外界的联系极为便利与顺畅。

万科金域国际一标段施工组织设计1目录1、编制说明及编制依据1.1编制说明………………………………………………………………51.2编制依据………………………………………………………………52、工程概况2.1工程建设概况…………………………………………………………92.2建筑设计概况 (10)2.3结构设计概况 (12)2.4工程安装设计概况 (13)2.5工程节能设计概况 (13)2.6自然条件 (13)2.7工程特点项目实施条件分析 (14)12.8本项目顾客提供物资及拟分包工程…………………………………15 3、施工准备工作计划3.1技术准备 (15)3.2作业队伍和管理人员准备 (18)3.3施工现场准备 (19)3.4物资准备………………………………………………………………193.5施工机械 (21)3.6施工模架 (21)3.7与相关单位协调配合措施 (21)4、施工部署4.1项目管理组织机构 (23)24.2项目总分包管理 (24)4.3项目管理目标 (25)4.4各项物资的供应方式 (26)4.5施工流程、流向、施工区段的划分 (27)5、主要分部分项工程施工方案及技术措施5.1施工测量方案 (27)5.2基础地下室施工 (30)5.3主体结构施工方案 (46)5.4初装饰工程施工方案 (57)5.5屋面工程施工方案 (60)5.6精装修施工方案 (63)35.7脚手架施工方案 (67)5.8节能工程 (70)5.9安装工程………………………………………………………………70 6、施工平面布置6.1施工平面布置图 (71)6.2临时设施及用地计划 (71)6.3施工平面布置管理……………………………………………………71 7、施工资源计划7.1劳动力安排 (72)7.2机械设备需用量计划 (74)7.3主要材料需用量计划 (78)7.4监视和测量装置需用量计4。

参观万科物业心得体会范文5篇心得体会是指一种读书、实践后所写的感受性文字。

一般分为学习体会，工作体会，教学体会，读后感，观后感。

以下是整理的参观万科物业心得体会范文5篇，欢迎阅读参考!参观万科物业心得体会(1)为了学习和借鉴优秀物业管理企业的成功经验，提升物业服务的水平，9月18日由徐总带领公司管理人员一行23人前往万科四季花城北区、万科金域蓝湾参观学习。

下午两点，公司管理人员抵达万科四季花城北区客户服务中心。

四季花城北区的负责人郭经理接待了我们，在客服中心会议室就小区现行的网格化管理的”睿”管家服务、FIT模型的”睿服务”体系及微信公众号的推广、业委会的成立工作、维修基金的使用、社区文化的开展、员工文化活动进行了交流和探讨。

之后我们转至万科金域蓝湾参观小区，在项目负责人何经理的带领下详细参观了金域蓝湾，现场参观让我们更为直观的了解了万科物业在社区公共设施管理、公告栏、服务增值等许多细节之处，万科物业对细节的精益求精及致力于标准化流程的管理给我们的参观人员留下了深刻的印象。

通过这次的参观学习，使我们对物业管理有了更加直观的认识。

深刻地认识到物业管理的艰巨性和物业工作的繁琐性、细致性，以及加强与优秀物业管理服务企业的交流学习的必要性。

此次参观学习，对下一步我们华盈物业的服务工作开展有着深远的指导意义;另一方面，使我公司管理人员更清晰、直观地看到了我们与行业领跑者的差距，也看到了努力的方向和目标。

参观万科物业心得体会(2)众所周知，万科物业是全国物业行业中的领跑者。

万科物业的企业文化和管理理念，深受同行推崇，但我却一直没有机会真实的感受、了解万科物业。

这次到东莞万科物业参观学习，带给我的，是强烈的震撼以及感到自身的不足--原来万科物业可以把物业管理做得如此好……万科的服务宗旨是”全心全意全为你”，万科物业确实把这一服务宗旨落到了实处。

他们强调”一言一行皆品质”。

哪怕是一件细微的事也都能随时随地做到尊重顾客、并让顾客满意，我们确实感受到了。

Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告安徽独角兽控股集团有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:安徽独角兽控股集团有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分安徽独角兽控股集团有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。

该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。

1.2 企业画像类别内容行业商务服务业-综合管理服务资质空产品服务空1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。

| 工程前沿 | Engineering Frontiers·16·2020年第23期工具式格构柱独立支撑体系周 伟，刘 璇，田君华（中建三局第一建设工程有限责任公司中南公司，湖北 武汉 430070）摘 要：传统形式的后浇带支撑体系主要有钢管双排架支撑、钢管格构柱支撑和混凝土构造柱支撑。

由于施工后浇带应在其两侧混凝土龄期达到60d 后浇筑，沉降后浇带应在主体结构顶板浇筑后14d 且其两侧结构单元沉降基本稳定后浇筑，故在此期间架体无法拆除，影响地下室车辆通行、材料运输等，且在后浇带浇筑前需要剃凿后浇带两侧混凝土面和清理后浇带底模内垃圾，而传统后浇带支撑体系往往难以进行混凝土侧面的剃凿和清理干净底模内垃圾，由此可见传统意义上的后浇带支撑体系局限性较大。

为此，文章对传统后浇带支撑体系进行优化改进，通过对比分析提出一种新的支撑体系，并应用于工程中取得了很好的经济效益和社会效益。

关键词：后浇带；支撑体系；工具式格构柱独立支撑中图分类号：TU753.3 文献标志码：A 文章编号：2096-2789（2020）23-0016-02作者简介：周伟，男，本科，助理工程师，研究方向为项目管理。

为解决建筑物不均匀沉降及超长结构温缩问题，通常设置后浇带。

因后浇带留置时间长，加之在实际施工中存在后浇带支撑体系搭设不规范、检查不到位的问题，严重影响结构安全，所以需研究一种新型的后浇带临时支撑结构，保证后浇带部位结构的安全，增加后浇带位置的空间利用率，提高模板及模板支撑体系的周转率。

1 工程概况万科金域国际综合体项目位于汉阳五里墩B1-1地块，规划用地性质为商业服务业设施用地，规划净用面积为29923m 2，总建筑面积为30.04万m 2，其中计容建筑面积为24.55万m 2，容积率为8.2。

购物中心为地上1～7层，商业塔楼为地上8～43层，办公塔楼为地上8～48层，最大高度为211.3m 。

主体结构施工阶段共有几十条后浇带，后浇带纵横交错，给模架支设带来较大困难。

住宅小区调研报告待调研的小区： 1.万水澜庭(位于南内环西街2号、南内环西街与新晋祠路交汇处）；2.万科-金域国际（太原市长风西大街与和平南路交汇处的西南角）。

调研时间：3月02日（周六）。

调研方法：查相关数据、实地调研、询问住户和地产公司物业公司的工作人员、拍照分析。

万水澜庭调研成果1、项目信息：万水澜庭位于南内环西街2号（南内环西街与新晋祠路交汇处），占地面积108亩，总建筑面积200000平方米，绿化率30%，由太原市宝峰房地产开发有限公司开发。

2、周边配套:商场：太原商贸城、下元商贸城、汇都商贸;（效果图）银行：中国邮政储蓄、中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行;超市：美特好超市、鑫海便利、唐久便利、金虎便利、山西溢香园超市有限公司;学校：太原四十九中、众纺路小学、大唐实验小学、大王学校、平板幼儿园、大众小学、大众幼儿园、气化街小学、太原新东方学校、吉的堡少儿英语千峰教学点、小牛津双语幼儿园;餐饮：信悦酒楼、银苑酒楼、东海湾海鲜馆、恩来顺、翡冷翠餐厅;休闲娱乐：凯森纺织俱乐部、18号KTV量贩、尊黄俱乐部；公交402、403、606、606支、814、832、839、39、858路，南内环桥西下车。

3、小区主要信息：①.总占地面积72000平方米，其中规划容积率为2.78，绿化率为30％，总户数为1600，总建筑面积约20万平方米。

②.小区楼层状况：万水澜庭共8栋33层，小户型87、97、122、139、149、150、163、178、190平方米。

③.停车位备注:停车位:1：14、小区规划：小区大体呈四边形，没边上都有入口，小区中央是个大花园，花园便是一圈环路，其他是呈放射状的路网，这样规划使每一栋住宅处在花园之中，达到了景观最优化,充分体现景观为人所用,以人为本的设计理念。

住宅都是正南正北布置的，以三个单元为一组，交错的放置在小区内，大破了条状兵营式布置，每排之间又足够的距离，这样可得到良好的光照。

目录目录 (1)第1章编制依据 (3)1.1 编制依据 (3)第2章工程、节能设计概况 (3)2.1工程概况 (3)2.2节能概况 (4)2.2.1.墙体节能工程 (4)2.2.2. 屋面节能工程: (4)2.2.3.门窗节能工程 (5)2.2.4.设备节能 (5)2.2.4.居住建筑参数汇总表 (5)第3章施工部署 (5)3.1 质量目标 (5)3.2 节能目标 (5)3.3 施工准备工作 (5)3.4 施工阶段工作 (6)3.5 竣工验收工作 (6)第4章施工计划 (6)4.1 技术准备 (6)4.2 材料准备 (7)第5章主要施工方法和施工要点 (8)5.1 挤塑型聚苯板保温屋面 (8)5.1.1 工程概况屋面做法: (8)5.1.2 材料选择 (8)5.1.3 施工方法 (8)5.1.4 防水层施工: (9)5.1.5 成品保护 (11)5.1.6 屋面工程质量控制措施 (11)5.2 节能门窗工程 (11)5.2.1 施工准备 (11)5.2.2 门窗制作加工 (11)5.2.3 铝合金门窗安装 (12)5.2.4 门窗工程质量控制措施 (13)5.3 墙体节能工程 (13)5.3.1 施工准备 (14)5.3.2 加气砼砌块砌筑形式 (14)5.3.4 加气砼砌块砌体允许偏差 (15)5.3.5 墙体节能工程质量的预控与控制要点 (15)5.3.6 成品保护 (16)5.3.7.附外墙内保温专项方案 (16)第6章施工质量保证措施 (16)6.1 质量保证体系 (16)6.2 质量保证措施 (16)6.3 质量标准及验收 (17)6.3.1 墙体工程 (18)6.3.2 屋面工程 (19)6.3.3 门窗工程 (20)6.4 质量通病防治措施 (21)6.4.1 节能墙体工程质量问题及防治措施 (21)6.4.2 节能屋面工程质量问题及防治措施 (22)6.4.3 节能门窗工程质量问题及防治措施 (22)第7章安全文明施工保证措施 (24)7.1 组织保证 (24)7.2 安全技术措施 (24)7.3 文明施工措施 (25)第1章编制依据1.1 编制依据一、相关技术规范规程1、《建筑节能工程施工质量验收规范》(GB50411—20072、《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)3、《建筑设计防火规范》GB50016-20064、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95(2005年版)5、《砌体结构设计规范》(GB50003—2001)6、《铝合金门窗工程设计施工及验收规范》(DBJ15-30-2002)7、《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-20098、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-20109、《民用建筑热工设计规范》(GB50176-93)10、《屋面工程质量验收规范》(GB50345-2012 )二、相关的产品标准1、《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB／T7107—20022、《建筑外窗保温性能分级及检测方法》GB／8484—20023、《建筑外窗采光性能分级及检测方法》GB／T11976—20024、《铝合金门》GB／T8478—20035、《铝合金窗》GB／T8479—2003第2章工程、节能设计概况2.1工程概况万科金域国际一期工程用地位置属长沙市大河西先导区,用地单位为湖南百汇投资有限公司,项目位于长沙市岳麓区,潇湘中路以西,施家港水上公园以南.本工程由一栋2层商业房、5栋47层超高层住宅及两层地下室组成,总建筑面积:214596.81米2,结构类型:地下室为框架,超高层为剪力墙,超高层住宅为全装修住宅,总户数为1380户,地下二层为甲类6级人防工程,地下一层为停车库,总停车位为1547辆.工程名称:万科金域国际一期建设单位:湖南百汇投资有限公司设计单位:深圳市华阳国际工程设计有限公司浙江建院建筑规划设计院(人防部分)勘查单位:湖南化工地质工程勘查院监理单位:广东华工工程建设监理有限公司施工单位:上海建工五建集团有限公司开工日期:2014年4月20日(实际开工日期以发包人书面通知为准)合同工期:802日历天本工程住宅设计标高±0.000相当于绝对标高(黄海高程)见下表:金域国际一期工程总建筑面积214596.81米2.1号楼地下一层,地上47层;2号楼地下一层,地上47层;3号楼地下二层,地上47层;5号楼地下二层,地上47层;6号楼地下二层,地上47层,S-2号楼两层商铺组成的超高层建筑群.2.2节能概况2.2.1.墙体节能工程1. 本工程所有±0.00以上单体外墙均采用外墙内保温.2. 外墙砌筑均采用200米米、240米米厚米U7.5加气砼砌块,米5混合砂浆砌筑.3. 外墙面层20厚1:3聚合物水泥砂浆(1立方砂浆加1千克CL30外加剂);加气混凝土砌块墙体部位内墙面层用20厚1:3水泥砂浆(1立方砂浆加1千克CL30外加剂+12厘米抗裂纤维).4. 内墙面5米米厚界面砂浆、1-6号栋20米米厚无机复合保板(S-2号栋35米米厚)、5米米厚耐咸玻璃网格布、抗裂砂浆.5. 外墙热工性能计算表详见各栋节能设计说明专篇.2.2.2. 屋面节能工程:(A)屋面作法如下:(1)现浇钢筋混凝土屋面板(2)细石混凝土找坡层;(最薄处30米米)(3)聚氨酯防水涂料(2米米)(4)SA米无脂自粘聚合物改性历青防水卷材;(5)挤聚苯板1-6号栋(50米米)S-2号栋(63米米)(6)C20细石混凝土(40米米);(6)20厚1:2.5水泥砂浆面层(B)屋面热工性能:屋面平均传热系数千米=0.74w／米2.k;平均热惰性指标D米=2.80;挤塑型聚苯乙烯保温板的导热系数千米=0.030w／米2.k屋面热工性能计算表详见各栋节能设计说明专篇.2.2.3.门窗节能工程本工程采用普通铝合金门窗吸热透明安全玻璃,窗传热系数千米=6.0w／米2.k,窗遮阳系数SC=0.850,可见光透射比为0.77,玻璃窗和落地窗玻璃采用安全玻璃.铝合金门框厚度不小于2米米,窗框厚度不小于1.4米米.窗墙面积比:窗墙面积比计算汇总表详见节能设计说明专篇.2.2.4.设备节能本工程采用分体式空调设备节能2.2.4.居住建筑参数汇总表居住建筑参数汇总表详见节能设计说明专篇.第3章施工部署3.1 质量目标分项工程格率100％;子分部工程合格率100%;建筑节能分部工程质量达到合格标准.3.2 节能目标严格执行《建筑节能工程施工质量验收规范》(GB50411-2007)的规定,确保本工程达到设计及规范要求的节能标准.3.3 施工准备工作A)应当对从事建筑节能工程施工的相关从业人员进行建筑节能标准与技术等专业知识的培训.施工管理人员应当参加建筑节能执业继续教育.B)施工现场,应备有国家和本市有关建筑节能法规文件与本工程相关的建筑节能强制性标准.C)建筑节能工程施工前,项目总工应组织施工人员熟悉设计文件,参加施工图会审和设计交底.a) 施工图会审,应审查建筑节能设计图纸是否经过施工图设计审查单位审查合格.未经审查或审查不符合强制性建筑节能标准的施工图不得使用.b) 建筑节能设计交底.项目施工人员应参加由建设单位组织的建筑节能设计技术交底会,项目技术负责人应对建筑节能设计技术交底会议纪要进行签认.并对图纸中存在的问题通过建设单位向设计单位提出书面意见和建议.3.4 施工阶段工作施工前应按要求报送的拟进场的建筑节能工程材料/构配件/设备报审表(包括墙体材料、保温材料、门窗部品等)及其质量证明资料,具体如下:A)质量证明资料(保温系统和组成材料质保书、说明书、型式检验报告、复验报告)是否合格、齐全,是否与设计和产品标准的要求相符.产品说明书和产品标识上注明的性能指标是否符合建筑节能标准.B)有无建筑材料备案证明及相应验证要求资料.C)按照委托施工合同约定及建筑节能标准有关规定的比例,进行跟踪检验或见证取样、送样检测.D)对建筑节能施工过程进行巡视检查.对建筑节能施工中墙体、屋面等隐蔽工程的隐蔽过程、下道工序施工完成后难以检查的重点部位,进行现场检查.验收不合格的工序,不得进行下一道工序的施工.3.5 竣工验收工作A)参于建设单位委托建筑节能测评单位进行的建筑节能能效测评.B)审查建筑节能工程竣工资料.C)组织对包括建筑节能工程在内的预验收,对预验收中存在的问题,认真进行整改,整改完毕后填写建筑节能工程竣工报验单.第4章施工计划4.1 技术准备A)会审图纸,掌握施工图中的细部构造及有关技术要求.B)做好工程技术人员的培训,熟悉施工技术规程.C)编制施工方案.针对工程特点及材料特性,编制具体的施工方案,并经监理(建设)单位批准.D)技术交底.对施工操作人员进行技术、安全交底,使其掌握施工的关键技术及对相关工序的配合.4.2 材料准备A)根据施工组织设计中的施工进度计划和施工预算中的工料分析,编制工程所需的材料用量计划,作好备料、供料工作和确定仓库、堆场面积及组织运输的依据.B)原材料的进场检验:原材料进场由现场质量员按照公司制定的原材料进场验收标准进行原材料进场验收,同时填写材料进场验收记录.C)原材料的技术性能,表观密度、导热系数、抗压强度、尺寸变化率、吸水率应符合设计要求.D)建筑节能工程进场材料和设备的复验项目应符合下表的规定,复验项目中应有100％为见证取样送检.建筑节能工程进场材料和设备的复验项目第5章主要施工方法和施工要点5.1 挤塑型聚苯板保温屋面5.1.1 工程概况屋面做法:(1)现浇钢筋混凝土屋面板(2)25米米厚1:3水泥砂浆找坡层;(3)3厚聚酯胎SBS防水卷材;(4)40厚挤塑泡沫保温隔热板;(5)40厚C20细石混凝土;(6)20厚1:2.5水泥砂浆面层5.1.2 材料选择屋面保温材料采用40厚挤塑型聚苯板,要求导热系数为0.030W/(米k),材料进场后由材料员进行外观验收,检查外形、容重、厚度,外形整齐.应根据块材单块体积,计算其重量检查容重是否超标,办理验收手续和记录.保温材料堆放要注意防潮,防止破坏和污染.防水材料,出厂质量证明文件应齐全,使用国家认证的厂家和有材料质量证明的材料,同时由现场实验员负责取样送检,合格后方可使用.5.1.3 施工方法1、保温层施工:①基层应平整、干净、干燥;②挤塑板的铺贴方式采用干铺;③挤塑板不应破碎、缺棱角,铺设时遇有缺棱掉角、破碎不齐的,应锯平拼接使用.④板与板间之间要错缝、挤紧,不得有缝隙.若因挤塑板裁剪不方正或裁剪不直而形成缝隙,应用挤塑板条塞入并打磨平.2、找坡层施工:①水泥砂浆配合比(体积比)按1:3进行配料.②先按设计坡度及流水方向,用砂浆打点定位,确保坡度、厚度正确.铺设泡沫混凝土找坡,用平板振动器压实适当,表面平整,找坡正确.③找坡层完工后,应用彩条布覆盖,以防浸水和破坏.④铺设找坡层时,应按设计规定埋设好排气槽、管.3、水泥砂浆找平层施工:①水泥砂浆要求:严格控制配合比,使用清净中砂并过5米米孔筛,含泥量不大于3%.②做好防水基层的处理,板面上的垃圾、杂物、硬化的砂浆块等必须清除干净,墙上四周必须弹出水平标高控制线(50线).孔洞、管线应事前预埋、预留,严禁事后打洞.③施工前应在底层先刷一道素水泥浆,找平层应粘结牢固,没有松动、起砂、起皮等现象,表面平整度≤5米米.④找平层应设置30宽分隔缝,间距不大于6米×6米.⑤在女儿墙、管道出屋面处均做成半径不小于10～15厘米的圆角.⑥防水层施工前,现场要进行基层检验:一般是将一块薄膜覆盖在找平层上,经过一夜后第2天早上掀起薄膜处没有明显的潮湿痕迹,则可进行防水层施工.5.1.4 防水层施工:一、材料要求:聚酯胎SBS防水材料,应有出厂合格证,应经复试合格后使用.二、主要机具(1)清理用具:高压吹风机、小平铲、笤帚.(2)操作工具、电动搅拌器、油毛刷、铁桶、汽油喷灯或专用火焰喷枪、压子、手持压滚、铁辊、剪刀、量尺、1500米米φ30管(铁、塑料)、划(放)线用品.2、作业条件:(1)铺贴防水层的基层必须按设计施工完毕,并经养护后干燥,含水率不大于9%;基层应平整、牢固、不空鼓开裂、不起砂.(2)防水层施工涂底胶前(冷底子油),应将基层表面清理干净.(3)防水层的基层表面,必须将尘土、杂物等清扫干净,表面残留的灰浆硬块和突出部分应铲平、扫净,阴阳角处应抹成圆弧或钝角.(4)涂刷防水层的基层表面应保持干燥,并要平整、牢固,不得有空鼓、开裂及起砂等缺陷.(5)找平层接地漏、管根、出水口部位,要收头圆滑.坡度符合设计要求,部件必须安装牢固,嵌封严密.经过验收.(6)突出地面的管根、地漏、排水口、阴阳角等细部,应先做好附加层增补处理,刷完聚氨酯底胶后,经检查并办完隐蔽工程验收.(7)施工用材料均为易燃,因而应准备好相应的消防器材.四、操作工艺1、工艺流程基层清理→涂刷基层处理剂→铺贴附加层→热熔铺贴卷材→热熔封边→做保护层(1)基层清理:施工前将验收合格的基层清理干净.(2)涂刷基层处理剂:在基层表面满刷一道用汽油稀释的氯丁橡胶沥青胶粘剂,涂刷应均匀,不透底.(3)铺贴附加层:管根、阴阳角部位加铺一层卷材.按规范及设计要求将卷材裁成相应的形状进行铺贴.(4)铺贴卷材:将改性沥青防水卷材按铺贴长度进行裁剪并卷好备用,操作时将已卷好的卷材,用φ30的管穿入卷心,卷材端头比齐开始铺的起点,点燃汽油喷灯或专用火焰喷枪,加热基层与卷材交接处,喷枪距加热面保持300米米左右的距离,往返喷烤、观察当卷材的沥青刚刚熔化时,手扶管心两端向前缓缓滚动铺设,要求用力均匀、不窝气,铺设压边宽度应掌握好,满贴法搭接宽度为80米米,条粘法搭接宽度为100米米.(5)热熔封边:卷材搭接缝处用喷枪加热,压合至边缘挤出沥青粘牢.卷材末端收头用沥青嵌缝膏嵌固填实.(6)保护层施工:平面做水泥砂浆或细石混凝土保护层;立面防水层施工完,应及时稀撒石碴后抹水泥砂浆保护层.2、在卷材防水层施工前,应组织有关人员认真进行技术和使用材料的交底.防水层施工完成后,经过24h以上的蓄水试验,未发现渗水漏水为合格,然后进行隐蔽工程检查验收,交下道施工.5.1.5 成品保护1)屋面工程完工后,应将屋面上所有剩余材料,建筑垃圾等清理干净,防止堵塞水落口.2)雨期处于恶劣环境中,受各种因素影响,易发生渗漏,要安排具有专业防水知识的人员进行管理.不能随意在屋面上增加设施,堆重物或杂物,更不能随意凿洞,以保持屋面防水层的正常施工状态.3)施工前应用木塞将地漏或管道口临时封闭,防止砂浆或杂物堵塞影响排水.防水层蓄水或淋水实验合格后,在防水层上作保护层时施工人员应穿软底鞋.5.1.6 屋面工程质量控制措施1)屋面结构砼浇筑应连续进行,不得留置施工缝.振捣时,除用插入式振动棒振捣外,表面还需用平板振动器振捣,砼初凝前,用铁抹子收光.2)对屋面防水进行48小时试水,并认真作好记录,确认无渗漏现象才能进行下一道工序.如有渗漏,必须经过处理并试水合格.3) 基层与突出屋面的结构连接的阴角,均先作泛水线,其圆弧半径R50米米.4) 屋面雨水管穿女儿墙,先在管壁做防水一道,然后埋设雨水弯管,再灌管洞.5) 屋面防水工程应用专业施工队伍组织实施,施工前必须编制屋面防水施工方案.防水材料必须有材料合格证,防水操作工持证上岗,确保施工质量.5.2 节能门窗工程5.2.1 施工准备在门窗洞口边上弹好门窗安装位置墨线,检查门窗洞口尺寸是否符合设计要求.检查门窗如有变形、松动等问题,及时修整、校正.铝合金窗要有泄水结构,推拉窗可在导轨靠两边框位处铣8米米宽泄水口.5.2.2 门窗制作加工本工程门窗均由专业施工队现场制作加工安装.门窗的型号、数量规格尺寸、开启形式及开启方向、材料品种、加工质量必须符合设计图纸、产品国家标准及施工规范的要求,各种附件配套齐全,并具有产品出厂合格证.对符合要求的作退场处理,不能使用.门窗进场后,应将门窗框靠墙的一面涂刷防腐材料,进行防腐处理后存放在仓库内,铝合金门窗要求竖直排放,底部应垫平、垫高.5.2.3 铝合金门窗安装1、安装铝合金门窗采用预留洞口的方法,洞口每边应预留安装间隙20～30米米.门窗安装前,弹出门窗安装位置线,并按设计要求检查洞口尺寸,与设计不符合时应予以纠正.2、门窗框就位和临时固定:根据门窗安装位置墨线,将门窗框装入洞口就位,将木楔塞入门窗框与四周墙体间的安装缝隙,调整好门窗框的水平、垂直、对角线长度等位置及形状偏差符合检评标准,用木楔临时固定.3、门窗框、拼樘料与墙体的连接固定:门窗框、拼樘料与墙体的连接固定应符合下列规定.(1)连接固定形式应符合设计要求;(2)连接件与铝合金门窗外框紧固应牢固可靠,不得有松动现象;(3)连接件不得露出塞缝饰面外;(4)固定件离墙边缘不得小于50米米,且不能固定在砖缝中;(5)焊接连接铁件时,应采取有效措施保护门窗框;(6)与砖墙体连接固定时,严禁采用射钉.4、门窗框与墙体安装缝隙的密封(1)铝合金门窗框安装连接固定后,应先进行隐蔽工程验收,检查合格后再进行门窗框与墙体安装缝隙的密封处理;(2)门窗框与墙体安装缝隙的处理,用1:2中性膨胀低碱水泥砂浆填塞缝隙;(3)铝合金门窗安装过程中使用的调平块(木楔),应在饰面施工前取出,并将洞口填塞饱满,不得留在饰面内;(4)铝合金门窗框在塞缝前应满贴保护胶纸,防止铝合金门窗框表面的镀膜受到水泥砂浆的腐蚀;在饰面完成后,再将保护胶纸撕除;若铝合金门窗框表面不慎粘到水泥砂浆,要即时清理,以保护表面质量.5、外墙饰面砖施工时,在铝合金门窗外周边留宽5米米、深8米米的槽,用防水胶密封.6、五金配件安装:五金配件应齐全,保证其安装牢固、位置正确、使用灵活.安装用螺丝应采用铜或不锈钢螺丝,窗框两侧应装防撞胶.7、安装门窗扇及门窗玻璃(1)门窗扇及门窗玻璃安装在墙体饰面工程完成后进行;(2)平开门窗框构架组装上墙,固定好后安装玻璃,先调好框与扇的缝隙,再将玻璃入扇调整,最后镶嵌密封条和填嵌密封胶;(3)推拉窗在窗框安装固定好之后将配好玻璃的窗扇整体安装,即将玻璃入扇镶嵌密封完毕,再入框安装,调整好框与扇的缝隙.5.2.4 门窗工程质量控制措施A)建筑外门窗的品种、规格应符合设计要求和相关标准的规定.检验方法:建筑外门窗进场后,应对其外观、品种、规格及附件进行检查验收,对质量证明文件进行核查.B)建筑外窗的气密性、保温性能、玻璃遮阳系数和可见光透射比应符合设计要求.检验方法:核查质量证明文件和复验报告.C)建筑门窗采用的玻璃品种应符合设计要求,检验方法观察检查;核查质量证明文件.D)外门窗框或副框与洞口之间的间隙可用掺有适量膨胀剂的干硬性防水砂浆分两层挤实、压光;外门窗框与副框之间的缝隙应使用密封胶密封.检验方法:观察检查;核查隐蔽工程验收记录.E)外门窗遮阳设施的性能、尺寸应符合设计和产品标准要求;遮阳设施的安装位置要正确、牢固,满足安全和使用功能的要求,调节应灵活、到位.检验方法:核查质量证明文件;观察、尺量、手扳检查.F)门窗扇密封条和玻璃镶嵌的密封条,物理性能应符合相关标准的规定.密封条安装位置应正确,镶嵌牢固,不得脱槽,接头处不得开裂.关闭门窗时密封条应接触严密.检验方法:观察检查.5.3 墙体节能工程本工程所有的外墙均采用600×200×200米米厚的加气砼砌块砌筑,加气砼的容重为≤9KN/米3,抗压强度为米u5.0,材料导热系数0.22W/米.K;内面层20厚1:4水泥砂浆(1立方砂浆加1千克CL30外加剂);加气混凝土砌块墙体部位外面层用25厚1:4防水水泥砂浆((1立方砂浆加1千克CL30外加剂+12厘米抗裂纤维));钢筋混凝土墙外面层用25厚膨胀玻化微珠保温砂浆5.3.1 施工准备A)材料a) 砖:加气砼砌块、强度等级必须符合设计要求,并应规格一致,有出厂证明.b)水泥:一般采用325R矿渣硅酸盐水泥和普通硅酸盐水泥.c) 砂:中砂,应过5米米孔径的筛.配置米5以下的砂浆,砂的含泥量不超出10%,米5以上的砂浆,砂的含泥量不超过5%,并不得含有草根等杂物. d) 掺合料:防水粉.B) 作业条件a) 弹好轴线、墙身线,并分出门窗洞口位置线,且经检验符合设计图纸的尺寸要求,办完预检手续.b)砂浆应由检测室做好试配.c) 砌筑前一天,应将预砌墙与原结构相接处洒水湿润,以保证砌体粘结.5.3.2 加气砼砌块砌筑形式加气砼砌块主规格的长度为600米米,墙厚一般等于砌块宽度,其立面砌筑形式只有全顺式一种.上下皮竖缝相互错开不小于砌块长度的1/3.5.3.3 加气砼砌块墙砌筑要点A)按砌块每皮高度制作皮数杆,并竖立于墙的两端,两相对皮数杆之间拉准线.在砌筑位置放出墙身边线.B)加气砼砌块砌筑时,应向砌筑面适量浇水.C)在砌块墙底部应用烧结普通砖或多孔砖砌筑,其高度不宜小于200米米.D)不同干密度和强度等级的加气砼砌块不应混砌.加气砼砌块也不得与其他砖、砌块混砌.但在墙底、墙顶及门窗洞口处局部采用烧结普通砖和多孔砖砌筑不视为混砌.灰缝应横平竖直,砂浆饱满.水平灰缝厚度不得大于15米米.竖向灰缝宜用内外临时夹板夹住后灌缝,其宽度不得大于20米米.E)砌体填充墙墙高超过4米时,宜在墙高中部(或门洞顶部)设置通长钢筋混凝土水平过梁,具体见设计说明.F)砌到接近上层梁、板底时,宜用相应配砖斜砌挤紧,砖倾斜度45°-60°左右,砂浆应饱满.5.3.4 加气砼砌块砌体允许偏差加气砼砌块砌体结构尺寸和位置的允许偏差5.3.5 墙体节能工程质量的预控与控制要点A)工程中采用的加气砼砌块要符合设计要求,砌块的厚度必须满足设计要求;检查的方法是:表观、尺量、质量证明文件.B)砌块进场后,必须马上现场抽查,并要见证取样送检,检测其导热系数、密度、抗压强度或压缩强度、燃烧性能,检测结果合格后再投入工程中去.墙体节能工程施工前按照设计和施工方案的要求对基层进行处理,处理后的基层经工程验收应达到合格质量,应符合保温层施工方案的要求.墙面的门窗框、水落管、进户管线、预埋件、设备连接件等均应安装完毕,才能进行面层施工.检验方法是:对照设计和施工方案观察检查;核查隐蔽工程验收记录.C)墙体节能工程各层的构造做法应符合设计要求,并按照经过审批的施工方案施工;检验方法是:对照设计和施工方案观察检查;核查隐蔽墙体,砌筑砂浆的强度等级应符合设计要求.墙体的水平灰逢饱满度不应低于90%,竖向的灰逢不应低于80%.检验方法是:对照设计核查施工方案和保温砂浆强度试验报告.用百格网检查灰逢砂浆饱满度.D)墙体上容易碰撞的阳角、门窗洞口基不同材料基体的交接处等特殊部位,其保温层应采取防止开裂和破损的加强措施.检验方法是:观察检查;核查隐蔽工。