湖南省县土地增值税征管现状分析及思考

2021年6月第3期第34卷（总第179期）湖南税务高等专科学校学报Journal of Hunan Taxation CollegeVol.34No.3Jun.2021税务机构改革后土地增值税清算管理存在的问题和建议黎涛（国家税务总局郸城县税务局税收风险管理股，山东郸城274700）摘要：税务机构改革后，土地增值税充分发挥了增加财政收入、调控房地产市场健康发展等职能。

但土地增税清算管理在税收政策贯彻执行、税务机关征管、企业账务处理等方面存在的问题不容忽视。

结合工作实践，提出其完善土地增值税立法、强化税收征管、提高企业财务核算的针对性建议。

关键词：土地增值税；清算管理;风险建议中图分类号：F810.423文献标识码：A文章编号：1008-4614（2021）03-0029-05税务机构改革后,随着土地增值税征管手段逐步完善，清算管理日益精细，土地增值税规模越来越大，充分发挥了增加财政收入、调控房地产市场健康发展等职能。

土地增值税是财产行为税种中管理难度大、风险比较高的稅种,如何有效加强土地增值稅管理、防范税收执法风险，成为各级税务部门领导关注的焦点。

一、土地增税清算管理存在的问题（一）税收政策在贯彻执行中存在的矛盾和问题1.开发集体土地不征土地增值税有失税收公平。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称土地增值税暂行条例》）第二条规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人,为土地增值稅的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

该条款把集体土地开发房地产排除在外,这对于进行国有土地开发的房地产企业来说是不公平的。

近年来，城乡结合部房地产开发日益红火，对一路之隔的国有土地和集体土地开发，楼房交易价格相差不大，土地购置价款、建筑工程成本、“三项费用”等支出也悬殊不大，但由于土地性质不同而影响是否征收土地增值税，很显然有些不妥。

2•土地增值税预征率偏低。

湖南省人民政府湖南省人民政府办公厅关于土地增值税征收有关问题的通知湘政办发[1995]48号成文日期:1995-06-26１９９５年６月２６日湘政办发［１９９５］４８号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。

（以下简称《细则》）的规定，结合我省实际，现就土地增值税征收的有关问题通知如下：一、征收土地增值税，是国家运用税收杠杆引导房地产业经营方向，规范房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产业健康发展的重要增施。

各级人民政府要充分认识征收土地增值税的必要性和重要性，切实加强对这项工作的领导，并尽快制定和落实各项征管措施，保证土地增值税在全省迅速开征。

有关部门要主动配合税务机关，认真做好土地增值税的征收工作。

二、凡在我省境内转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，包括国家机关、人民团体、部队、企事业单位、外商投资企业、外国企业、外籍个人和国内公民以及其他组织，都应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《细则》和本通知的规定，依法缴纳土地增值税；三、房地产开发费用中利息支出，凡能够按照转让房地项目计算分摊并提供银行金融机构证明的，经县、市税务机关审定，可据实扣除，但最高不得超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按照《细则》第七条第（一）、（二）项规定计算的金额之和的５％扣除。

凡不能按照转让房地产项目计算分摊的利息支出或不能提供银行金融机构证明的，房地产开发费用，按照《细则》第七条第（一）、（二）项规定计算的金额之和的１０％扣除。

四、凡纳税入建造符合以下条件的民用住宅，为普通标准住宅：１．每套住房建筑面积末超过９０平方米（含９０平方米）；２．砖混结构或钢混结构；３．装饰为普通材料（指墙面使用石灰或涂料，地面使用水泥或普通水磨石，项面使用石灰或涂料的）；４．具有一般居住功能（住房设有卧室、客厅、厨房、卫生间，但不配置中央空调，浴缸等设施）。

房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产开发中土地增值税的清算是一项重要的任务。

它涉及到国家税收政策的执行和企业的财务管理。

对于房地产企业来说，做好土地增值税清算工作，不仅可以减轻税收负担，提高运营效率，还可以增强企业的经济实力和核心竞争力。

本文将对房地产土地增值税清算问题和注意事项进行分析和探讨。

1.税率问题税率是衡量税收标准的重要指标。

在土地增值税的清算中，税率决定了企业要缴纳多少税款。

根据《土地增值税法》的规定，房地产项目应缴纳土地增值税的税率为30%。

但是，在实际操作中，房地产企业会采取一些方法来降低税率，如成立多个子公司进行分拆，以实现分税筹划的目的。

这种做法虽然不违反国家法律，但是要求房地产企业必须严格遵守税收政策，避免因违规操作而带来税务风险。

2.计算方式问题土地增值税的计算方式也是企业需要关注的问题。

根据《土地增值税法》的规定，土地增值税的计算公式为：土地增值税=（（销售价格-取得价格）/1.05）x土地增值税税率其中，取得价格是指房地产企业取得土地使用权的价格，销售价格是指将房地产项目销售给购房者的价格。

税前利润的计算方式对于土地增值税的计算有重要作用。

如果房地产开发企业计算税前利润的方式不准确或存在隐瞒，会导致土地增值税的计算出现误差。

3.数据来源问题房地产土地增值税的清算需要依赖多个数据来源，包括土地取得、项目开发、销售、收支款项等各个方面。

这些数据需要经过层层核对，确保其准确性和合法性。

对于一些房地产企业来说，由于经营规模不够大或者管理不够严格，容易产生数据收集和整理的难度。

如果这些数据来源不够可靠，就会误导土地增值税的清算过程，带来不必要的税收风险。

1.合法合规经营房地产企业在土地增值税清算中需要遵守国家法律法规，坚持合法合规经营。

这包括完备的账目记录和报表制度，税务合规的操作流程，以及合法合规的税收筹划方案。

在这个基础上，企业才能有效降低税务风险，维持财务健康。

2.准确计算税前利润税前利润是土地增值税计算的依据。

土地增值税征管现状及问题对策研究1500字近年来，随着国民经济的快速发展和城市化的加速推进，土地增值税作为重要的财政收入来源愈加重要。

但是，土地增值税征管依然存在着不少问题。

本文将从土地增值税征管现状和问题出发，提出对策和建议。

一、土地增值税征管现状1、土地增值税征收依据土地增值税是全国性的税种，基本征收依据是《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国国土资源法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规。

土地增值税征收对象为土地转让的所有者（包括法人、其他组织和个人），税率一般为30%。

2、征管机构土地增值税的主要征管机构为国家税务局和地方税务局。

3、征收情况根据相关数据显示，截至2019年底，我国共征收土地增值税38866亿元，仅2019年就征收了3168亿元，是2002年首次实施土地增值税征收的56倍。

二、土地增值税征管问题1、税收违规问题土地增值税征收是一项重要的财政收入来源，税收违规是严重的问题。

一些不法分子为了逃避征收税款，利用各种手段伪造虚假的土地转让合同、房产买卖合同和财务报表等，从而逃避税收。

2、税收征管难度大我国土地增值税征管的难点主要在于土地划拨和流转环节。

由于土地划拨和流转的复杂性，导致征管环节难以跟进。

一些地方政府征收的土地增值税收取不到位，或者无法追回。

3、融资难度大土地增值税税率较高，对于土地开发企业来说，融资难度较大，会对企业发展带来影响。

同时，土地增值税也会影响企业判断投资的风险和收益。

三、土地增值税征管问题对策1、加强税收征管进一步加强税收征管，完善税收征管机制，并采用先进的技术手段和管理工具来实现税收征管的全程监控。

2、加强信息化建设应该进一步加强信息化管控建设，应用大数据、人工智能等现代技术手段，以实现土地流转全过程的高度可追溯性。

同时，建立外包环节的价值链条，对土地流转的各种环节进行信息互通、互动。

3、各级政府加强监管各级政府应该秉持对土地管理的严格监管，采取数据采集、统计和财务审计等手段，持续推进相关制度和规章制度的优化和完善，不断增强政府的监管核心能力。

XXX县税务局目前征管形势难点以及解决措施及建议一、建筑业：日常征管中存在的问题：1、在对建筑业的日常管理中发现，我县建筑企业多按照发票开具时间缴纳税款，根据税法规定，按合同约定的收款时限确认纳税义务发生时间。

有部分纳税人合同约定时间已到达却一直无法取得尾款，于是不开具发票不申报税款，由此产生纳税义务时间滞后。

由于税务机关对合同约定时间应确认收入但未及时确认收入的情况无法做到实时精确监控，这类企业在申报时主观或者客观会出现少申报收入导致少缴纳税款的行为。

2、建筑企业在签订建筑合同后多能够及时缴纳印花税，而建筑方却很少缴纳印花税，导致漏征税款产生疑点。

3、建筑企业环保税的征收，由于计税标准需要确认建筑时产生的粉尘、噪音等当量值的测算，税务部门并没有相关的专业设备以及人员，导致计税依据不足，无法进行正常征收。

征管建议及工作计划：1、根据税法有关规定，对建筑企业纳税申报以及帐务处理等事宜进一步加强纳税辅导，提高纳税人依法纳税的意识。

另外，因督促建筑发包方及时依照合同支付建筑款，减轻承建企业负担，促使其正确计算应纳税款并及时申报缴纳。

2、在征收建筑企业印花税的同时，加强对建筑合同的关注，及时对建筑企业的印花税进行征收，对以前未缴纳的单位进行追缴。

3、需要环保部门在工程建筑期间及时配合测算，并将取得的当量值汇总税务局统一征收环保税。

二、房地产业日常征管中存在的问题：1、目前暂时无法实现各行政主管部门之间信息的共享，造成税务机关对房地产企业的所得税管理滞后和被动。

房地产开发项目的整个流程下来需要涉及的行政审批事项众多，各部门都掌握着开发进程中的阶段性信息，这些数据对税务机关来说，每个环节都是重要的，都是缺一不可的。

将分散于各部门的数据整合起来，形成一种严密的数据链是管好企业所得税的基础。

例如，国土部门负责土地使用权的“招拍挂”，涉及企业土地成本；建设、规划部门负责企业的规划、施工许可及工程预算，涉及工程款的支出和结算；税务部门负责土地增值税等的征收管理；银行负责预售监管账户的收支监控；房管部门负责房产预售合同的备案和大产权证的发放等等。

土地增值税清算中存在的问题及对策征收土地增值税是增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖,促进房地产开发健康发展的重要举措.加强土地增值税征管,有利于提高房地产行业税收征管的质量和效率，从而有效地减少税款流失。

然而从近年来对房地产行业土地增值税的清算工作看,当前土地增值税中还存在不少问题需要完善。

一、存在问题1、政策宣传不够.对于土地增值税业务，税务部门知之不多，对土地增值税的政策宣传力度不够，造成了纳税人企业财务人员对土地增值税政策了解不够，对土地增值税纳税意识较低，突出表现在财务会计不据实记载成本费用，不正确核算申报税款,填报土地增值税清算的各种报表困难,加之一些房地产开发企业对土地增值税清算比较反感,从而造成了工作的被动性。

2、业务素质不高由于土地增值税工作量大，涉及的知识多。

而在我们税务系统部门真正懂土地增值税清算的人，也只是懂一些土地增值税的税收知识，对土地增值税涉及的一些其他知识，诸如，建筑成本费用核算，建筑企业评估及基本设施,公共配套设施等方面的知识知之甚少，给土地增值税清算业务带来了不便。

3、销售收入不真。

一部分房地产企业存在确认收入不及时、不规范的现象.在实际操作中，部分房地产企业推迟工程决算,将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票；部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环；部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。

使得开发商所申报的收入与实际不符,这样就造成了企业收入不实和相关税收的流失。

4、清算工作量大.土地增值税清算工作是一项全新的工作,工作量大、项目多，实际操作难度大,税收成本高。

一般房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅项目也有非普通住宅项目，既有免税项目也有应税项目.而且，房地产开发大部分是滚动开发,房地产开发项目周期长,在建设期间，涉及到销售分配、成本费用的分摊等问题，土地增值税的计算异常复杂。

湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知文章属性•【制定机关】湖南省地方税务局•【公布日期】2010.06.22•【字号】湘地税发[2010]25号•【施行日期】2010.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税,税收征管正文湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知（湘地税发[2010]25号）各市、州地方税务局，省地税稽查局、省局直属局：为认真贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）精神，合理调节房地产增值收益，促进我省房地产市场健康发展，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：一、进一步加大土地增值税征管工作力度土地增值税是社会关注度高、敏感性强、政策复杂、征管难度较大的税种。

近年来，各地采取一些强化土地增值税征收管理的措施，收入增长明显，但仍存在征收不到位、清算不及时等问题。

各级要深化认识，高度重视，强化领导，精心部署，认真贯彻落实有关文件精神，全面加强土地增值税的征收管理工作。

二、正确把握土地增值税征收方式土地增值税的征收方式分两种。

第一，查账征收。

按销售收入减除法定扣除项目金额后，依四级超率累进税率征收。

由于房地产开发周期长，一般实行先预征、后清算的办法。

凡符合土地增值税清算条件的纳税人，应当依照有关税收政策规定在90日内自行清算完毕，然后及时向主管税务机关报送清算的相关资料。

主管税务机关对土地增值税清算情况进行审核和评估，据实征收。

第二，核定征收。

纳税人有下列情形之一的，实行核定征收：1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4.符合土地增值税项目清算条件，未按照规定的期限办理项目清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

关于土地增值税征收工作的调研报告[摘要] 1 、当前土地增值税工作中存在的问题，(1)双方税收征管意识薄弱，(2)税务人员的专业素质有待进一步提高，(3)税务机关与政府职能部门之间缺乏协调与合作，(4)政策法规有待明确，(2 、加强土地增值税征管的建议，(1)完善税收征管方式，(2)加强与政府相关职能部门在房地产管理方面的合作。

建立涉税信息共享系统，控制税收收入来源，(3)加强土地增值税业务培训，提高税务人员清算水平，(4)运用纳税评估技术，做好土地增值税专项评估，(5)建立土地增值税征管评估机制，加强征管质量。

随着房地产市场越来越受欢迎，以土地增值税为主的房地产税将逐渐成为我市地税部门的支柱税源和新的税收增长点。

经过近几年房地产业的蓬勃发展，地价一路攀升，商品房价格屡创新高，其中不乏囤积者、投机者、投机者。

随着《国家五项规定》的颁布，国家将继续加强对房地产市场的监管。

我相信在不久的将来，房地产市场将会有新的更详细的税收政策。

征收土地增值税的目的是规范土地、房地产市场的交易秩序，合理调整土地增值收益，维护国家权益。

由于该税种兼具增值税的特点和所得税的性质，其计税过程相当复杂，使得税务人员难以掌握，纳税人难以接受。

此外，房地产产品的长期开发和转让增加了土地增值税征收和管理的难度，导致税收流失的可能性。

房地产业的快速发展与土地增值税征管相对滞后之间的矛盾日益突出。

一、当前土地增值税工作中存在的问题(一)双方都没有纳税意识。

由于土地增值税的征收和管理是一项政策性很强的工作，在地方税务部门征收的税种中，土地增值税可能是税务人员最头疼的税种。

无论是税务人员还是纳税人都不熟悉税收政策、的计算方法，这种现状给土地增值税的征收和缴纳带来了诸多不利因素。

同时，由于房地产转让形式的多样化和复杂的纳税计算过程，双方都有不同的畏难情绪。

缺乏标准化的收集和管理措施。

土地增值税征收、管理、申报、支付、清算、检查等环节。

，缺乏规范的收集方法来指导工作，存在盲目性。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网湖南省地方税务局关于加强土地增值税管理的公告【标 签】【颁布单位】湖南省地方税务局【文 号】湖南省地方税务局公告2015年第4号【发文日期】2015-06-09【实施时间】2015-06-09【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税 为进一步加强房地产行业税收征管，加强土地增值税管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》及其实施细则、《》(国税发[2010]53号)等文件精神，现就我省土地增值税有关政策公告如下： 一、关于房地产开发项目前期管理 纳税人应根据房地产开发项目进度，定期向主管税务机关报送项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发相关情况，具体报送时间由主管税务机关按照相关规定确定。

主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，加强房地产开发项目的日常税收管理，利用信息化手段按项目分别建立档案、设置台帐，实施项目管理。

二、关于征收方式的确定 (一)房地产开发项目及单纯转让土地使用权土地增值税实行先预征、后清算的征管方式(经有关部门批准建设的经济适用房、廉租房、公租房等保障性住房不预征土地增值税)。

凡符合土地增值税清算条件的纳税人，应当依照规定在90日内自行清算完毕，及时向主管税务机关报送清算的相关资料。

主管税务机关对土地增值税清算情况进行审核和评估，据实征收。

(二)在日常征管或清算审核的过程中，主管税务机关发现纳税人有下列情形之一的，可以实行核定征收： 1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 4.符合土地增值税项目清算条件，未按照规定的期限办理项目清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

土地增值税征管中存在的问题与建议高顿网校友情提示，最新哈尔滨会计实务知识相关内容土地增值税征管中存在的问题与建议总结如下：土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物的增值额征收的税种，征收对象主要是房地产开发企业。

房地产业在近几年内得到了蓬勃发展，已经成为拉动我国经济发展的支柱产业和新的税源增长点。

然而，房地产业的迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出，加强和改进土地增值税的征管刻不容缓。

一、土地增值税征管中面临的突出问题（一）利用土地增值税优惠政策偷逃税款一是利用合作建房形式偷逃土地增值税。

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

”部分房地产开发企业签订虚假合作建房协议，对于分得的自用房产，以“按比例分得的自用房产”形式享受合作建房土地增值税优惠政策，逃避缴纳土地增值税：对于分得的非自用房产，不按规定确定应税收入，以少计应税收入手段偷逃土地增值税。

二是利用普通标准住宅形式偷逃土地增值税。

《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税”。

各省在制定并对外公布普通标准住宅标准中，都是以同时满足以下三个条件作为界定标准的，即住宅小区建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格与同级别土地住房平均成交价格。

但在实际税收征管中，许多开发商却只以建筑面积是否达到普通标准住宅规定标准作为是否免征的界线，忽视其他几个限定条件，出现了不应免征土地增值税项目而违规免征的现象。

（二）采取各种手段少计营业收入偷逃土地增值税一是利用银行按揭贷款销售方式不记收入偷逃土地增值税。

银行按揭贷款销售方式是房地产主要销售方式，房地产开发企业利用这一销售方式的特殊性，将银行按揭的款项记入往来科目而不做营业收入处理。

一、当前土地增值税工作中存在的问题（一）征纳双方纳税意识不强。

由于土地增值税征管工作是一项政策性非常强的工作，在地税部门的征收税种中，土地增值税可能是税务人员最头疼的一个税种，无论税务人员还是纳税人对该税种所涉及的税收政策、计算方法都比较生疏，这种现状对土地增值税的征收和缴纳带来很多的不利因素；同时，由于房地产转让形式多样化，计税过程比较烦琐，征纳双方均存在不同的畏难情绪；缺乏规范的征管措施。

在土地增值税的征收、管理、申报、交纳、清算、稽查等环节上，缺乏规范的征管办法作指导，工作存在盲目性。

（二）税务人员的业务素质还有待进一步提高。

土地增值税的计算过程，扣除标准、加诸计除等操作实务，对于一部分税务干部来说还比较生疏，尤其是土地增值税费用扣除的计算基数，有的房地产开发企业把开发过程中的非直接成本、比如管理费用、销售费用等与开发成本混为一体；有的房地产开发企业将不同开发项目的成本费用不能准确归集，与开发项目不能准确对应；如果业务不熟练，很难把这部分费用从开发成本中剔除出来，这样无形中虚增了开发成本，也增大了开发费用加计扣除基数，造成收入减少、达到少缴税款的目的。

（三）税务机关与政府职能部门缺乏协调配合。

税收征管法对于国土、房管、城建等部门与税务机关的配合与信息通报共享等虽有规定，但无刚性处罚措施，国有土地有偿转让、房产及地上附着物随土地一起转让，在纳税人没有开据税务机关监制发票的情况下，土地管理部门和房产管理部门直接办理国有土地使用权的转移手续和房产产权转移手续，其后果导致纳税人不缴或少缴税款，造成税务机关对此类纳税人的事后管理、检查难度加大。

无法从源头上真正堵住征管漏洞，把握税收主动权。

（四）政策规定还有待明确。

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产开发成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

很显然房地产项目最基本的核算单位就是一个房地产开发项目，而不是开发过程中的单个或几个开发产品。

土地增值税敏感性分析及对策土地增值税是指在土地转让过程中对土地增值所征收的一种税费。

土地增值税敏感性分析是对土地增值税政策产生的效应进行评估和分析的过程，旨在评估其对经济、市场和社会的影响。

本文将从三个方面进行敏感性分析，并提出相应的对策。

首先，土地增值税对经济的影响。

土地增值税的征收会增加土地成本，对土地市场和房地产行业产生较大的影响。

一方面，土地增值税可能导致土地价格上涨，进而增加开发商的开发成本，影响其盈利能力。

另一方面，土地增值税也会增加房地产购房者的购房成本，降低其购房意愿。

敏感性分析时可采取以下对策：1.因地制宜地征收土地增值税。

不同地区的土地市场供求状况和经济发展水平存在差异，应根据具体情况灵活调整土地增值税的征收标准，以平衡土地市场的供需关系。

2.建立完善的减免政策和优惠措施。

对于一些特定的土地转让行为，如农村土地的集体转让和城市老旧小区的更新改造，可给予适当的减免或优惠，以减轻税负并促进土地资源的有效利用。

其次，土地增值税对市场的影响。

土地增值税的征收会改变土地市场的供需关系，可能导致土地供应减少，从而影响市场的平衡和稳定。

敏感性分析时可采取以下对策：1.加强土地供应管理。

通过土地供应机制，提高土地供应的透明度和流程的公正性，减少土地供应的不确定性，以更好地满足市场需求和平衡供需关系。

2.加强土地用途管控。

合理规划和管理土地用途，避免大量土地用于非生产性、非经济性的目的，确保土地资源的有效配置和利用，避免土地增值过快和市场泡沫的形成。

最后，土地增值税对社会的影响。

土地增值税的征收可能会引起社会的不满和抵触情绪，特别是对于部分拥有土地的农村居民来说。

敏感性分析时可采取以下对策：1.加强宣传和教育。

通过加大对土地增值税政策背景和目的的宣传，增加对社会公众的教育和理解，让居民了解税收征收的必要性和合理性。

2.加强社会保障措施。

加大土地增值税收入的社会再投资，例如增加农村基础设施建设和改善农村居民生活条件，以缓解部分农村居民因土地增值税征收而造成的不满情绪。

浅谈土地增值税征管出现的问题及其应对措施作者：徐丽萍来源：《科学与财富》2018年第29期摘要：随着房地产业的高速发展，土地增值税征管变得日趋重要，迫切要求强化并完善土地增值税的征收管理。

本文阐述了现阶段土地增值税征管中存在的问题，并提出应对措施。

关键词：土地增值税；征收；管理一、现阶段土地增值税征管出现的问题（一）借助土地增值税优惠政策偷逃税款首先，采取合作建房的方式偷逃土地增值税。

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》强调：针对双方分别提供资金与地合作建房，建成后依据比重分房自用的，暂时免征土地增值税；建成后进行转让的，应实施土地增值税征收。

一些房地产开发企业签署了虚假合作建房协议，针对分到的自用房产，采取“按比例分得的自用房产”的方式，享受合作建房土地增值税优惠政策，以此规避土地增值税缴纳；针对分得的非自用房产，不遵循相关规定确立应税收入，采取少计应税收入的方式达到土地增值税偷逃目的。

其次，采取普通标准住宅的方式偷逃土地增值税。

不论是哪个省在出台并公开普通标准住宅标准时，均把下面三个条件当作界定标准，也就是单套建筑面积、住宅小区建筑容积率、实际成交价和同级别土地住宅平均成交价格。

然而，在真正的开展税收征管工作的时候，大量开发商仅仅是把建筑面积能否符合一般标准住宅规定标准当成是否免征的界限，却忽略其他几个限定条件，导致不应免征土地增值税项目而违规免征的问题出现。

（二）基层征管力量无法适应土地增值税复杂业务规定，房地产开发有着经营方式灵活、土地增值税计算流程繁杂、经营周期长、成本项目多等特征，给土地增值税征管提出了相当高的要求。

然而，如今一线税收征管工作的事务多、任务重，监管力弱，根本无法迎合土地增值税的管理需求。

详细而言，其反映在以下几点上：其一，基层税务人员不大了解现行土地增值税政策；其二，基层征管力量薄弱同时间紧、任务重的土地增值税征管工作不相适应的冲突日趋加剧；其三，对于房地产企业的开发流程、经营方式以及经营规律，基层税务人员了解不多；其四，针对房地产企业财务核算甚至是成本核算知识，基层税务人员比较生疏。

浅谈县级税收收入困境及对策作者：魏立来源：《卷宗》2019年第09期摘要：县级财政是国家财政的不可或缺的组成部分。

其不仅承担着相应级别的行政事业资金供给，更重要的是承担着支持区域经济，工农业生产和社会事业发展，维护社会稳定的资金支出重任。

然而，目前县级政府是我国各级政府行政级别中财政自给能力最低的机构。

许多县政府入不敷出，甚至还存在着较大的债务。

县级财政困境不仅限制了公共产品和服务的数量和质量，而且很多程度上影响了我国公共财政目标和服务型政府的建设。

因此，笔者希望通过研究当前县级财政困难的原因，并提出了相应的解决措施。

关键词：县级财政；税收收入；困境；对策近年来，随着我国经济增长和财政管理体制改革的深入，大部分县级财政收入也在增加。

但是，随着财政收入的增加，县级财政问题并没有因此得到缓解和改善。

目前，在我国大部分地区，特别是中西部地区，县级税收困难问题十分普遍，使县级财政难以发挥相应的公共服务功能，并且对我国经济社会发展大局具有非常不利的影响。

因此，深入了解我国县级财政的现状，研究县级财政税收收入的困境和原因，探索有效的解决方案，具有重要的现实意义。

1 县级税收收入陷入困境的因素分析1.1 营改增税收政策的影响实施全国范围内的营改增税收政策，其目的是确保所有行业的税负都能减少而不增加。

2016年，全国范围内的税收改革减税超过5000亿元。

在这种环境下，大多数城市，特别是县级的税收收入将受到很大影响。

在纳税人数基本不变的情况下，伴随着经济形势的下行，县级财政的税收收入面临很大困难。

1.2 税收优惠政策调整影响在原营业税制度实施期间，小微企业免征额和个体工商户的起点为2万元。

税改之后，这一额度上升为3万元，此项政策的调整使得县级财税收入同期下降10%以上。

与此同时，随着税收优惠政策的进一步实施，促进小微利企业发展和改善民生，国家税收收入将继续下降。

此外，受企业所得税新政策的影响，企业所得税税率从33%下降到25%和20%，大大减少了企业所得税来源的存量和增量，并不断扩大县级财政收入的缺口[1]。

土地增值税清算方法在实务中的应用及分析土地增值税是指在土地的转让过程中，因土地升值而产生的一种税收。

土地增值税的清算是指在土地转让过程中对土地增值税进行清理、计算和缴纳的过程。

土地增值税清算方法在实务中的应用及分析是指在具体的土地转让过程中，如何运用土地增值税清算方法来进行税收清算并分析其应用效果。

本文将对土地增值税清算方法在实务中的应用及分析进行深入探讨。

1.税收政策的了解在进行土地增值税清算方法的应用时，首先需要了解并掌握国家和地方有关税收政策的规定。

如了解土地增值税税率、计税依据、税收优惠政策等内容，以便在实际操作中准确地进行土地增值税的清算工作。

2.合同审查和资料准备在进行土地增值税清算方法的应用时，需要对土地转让合同进行审查，确保合同的条款和表述符合税收政策的规定。

还需要准备相关的资料和证明文件，包括土地估价报告、土地证书、转让方和受让方的身份证明等，以便在清算过程中提供所需的材料和证明。

3.计税依据的确定在进行土地增值税清算方法的应用时，需要对土地增值额进行计算，确定计税依据。

一般而言，土地增值额等于土地转让价格减去土地原值和相关费用，可以根据合同价格、土地估价报告等资料来确定计税依据。

4.税款的计算和缴纳在确定了计税依据后，就可以进行土地增值税的税款计算，并及时地进行缴纳。

需要注意的是，应保证税款的真实性和准确性，在计算和缴纳税款时要遵循相关的税收政策和法律法规的规定。

5.税务部门的备案和审查土地增值税清算完成后，需要向税务部门进行备案报告，并接受税务部门的审查。

在备案和审查过程中，需要提供相关的资料和证明文件，并根据税务部门的要求及时地进行补充和修改，以确保清算工作的顺利完成。

1.优点土地增值税清算方法在实务中的应用具有以下几点优点：（1）合法合规：在清算过程中，遵循国家和地方税收政策的规定，确保清算工作的合法合规性。

（2）准确性高：通过对合同和资料的审查和计算，可以保证清算结果的准确性和真实性。

土地增值税征管难点与对策李锐【摘要】一、土地增值税征管难点分析早在1996年。

为防止土地增值税流失，完善土地增值税的征收管理工作．国家税务总局专门下发了《关于土地增值税若干征管问题的通知》，对各级税务部门加强土地增值税的征收管理给予了强有力的支持．也为进一步加强与土地管理、国有资产管理和城建等部门的配合提供了政策保障。

但土地增值税“征管难”问题还是没有得到有效的解决，既有税收制度本身的原因．也有职能部门配合不够协调的问题。

【期刊名称】《税收征纳》【年(卷),期】2010(000)002【总页数】2页(P22-23)【关键词】土地增值税;征管问题;征收管理工作;国家税务总局;国有资产管理;土地管理;税务部门;政策保障【作者】李锐【作者单位】无【正文语种】中文【中图分类】F812.42一、土地增值税征管难点分析早在1996年，为防止土地增值税流失，完善土地增值税的征收管理工作，国家税务总局专门下发了《关于土地增值税若干征管问题的通知》，对各级税务部门加强土地增值税的征收管理给予了强有力的支持，也为进一步加强与土地管理、国有资产管理和城建等部门的配合提供了政策保障。

但土地增值税“征管难”问题还是没有得到有效的解决，既有税收制度本身的原因，也有职能部门配合不够协调的问题。

难点一：房地产价值评估工作相对滞后，导致评估与征管工作不同步，使土地增值税的计算和征收缺乏操作性。

目前，我国房地产的滞后评估和房地产评估制度、财产登记制度不够完善以及变更登记管理工作相对滞后的问题是影响土地增值征收管理和税收清算的关键。

由于土地增值税是以增值额为计税依据，而增值额的确定又与房地产评估价值密切相关。

换句话说，房地产评估价值的高低直接决定着增值额的大小和税款的多少。

按照税法规定，依据土地评估价格计税的纳税人，可委托经省级以上土地管理部门授予评估资格的土地评估机构进行相关的评估，各土地评估机构必须严格按照税法规定的方法进行应纳税土地的价格评估，其评估结果应按税务部门的要求及时告知房地产所在地税务机关，作为确认计税依据的参考。

土地增值税敏感性分析及对策(一）．政策内容我们首先以《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》）为引导，结合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），来对土地增值税相关政策进行全面解读:增值税额计算(一）增值额未超过扣除项目金额50％的土地增值税税额=增值额×30％（二)增值额超过扣除项目金额50％,未超过100％的土地增值税税额=增值额×40％-扣除项目金额×5%（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15％(四）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额=增值额×60％—扣除项目金额×35％公式中的5%，15％，35％为速算扣除系数。

款越多，这一方面反映出政府鼓励增值额较小的普通住宅开发的意图；另一方面，这样的税收征收方式也给税收筹划提供了方向（二）．土地增值税敏感性分析从非普通住宅的敏感性分析来看土地增值税的影响，随着项目毛利润率的增加，项目毛利率达到36.5％临界点时，相应土地增值税地征收将使得项目净利润率产生超过17％以上的减少,项目毛利率超过64.5％时,将使得项目净利润率产生超过31%以上的减少。

例：清算将对销售毛利润率较高的项目较大负面影响；而对于销售毛利润率较低的项目，则由于税收优惠政策的享受，反而会增加其销售毛利润率.(三）土地增值税税收筹划思路解析根据本报告第一部分对土地增值税相关政策的解析，我们可以发现要想进行有效的税收筹划，对税基的控制和对税率的选择都非常重要：营业收入-[开发成本+10%开发成本+20%开发成本+税金]土地增值税的增值率=开发成本+10%开发成本+20%开发成本+税金由上面的计算公式我们可以进一步确定出土地增值税筹划应该从收入和扣除项目两个方面展开：1、收入分散进行税收筹划在累进税制下,收入分散节税筹划显得更为重要。