土地增值税清算工作难点分析

⼟地增值税清算的难点在哪⾥⼟地增值税清算到底“难”在哪⾥?⼀、房企经济利益的驱使所然房地产开发企业在进⾏房地产项⽬结算时将⾯临严格和全⾯的⼟地增值税清算。

开发商的⼼态很复杂，主流的⼼态是观望。

希望新政策能有回旋的空间，使企业避免将较⼤部分利润上缴。

事实上，房地产企业规避⼟地增值税有很多办法，主要的办法有通过关联交易低价销售、签定虚假协议多开发票做⾼成本、拖延清算时间递延纳税等。

做⾼成本和贷款利息是通常做法，因为计算⼟地增值超额部分是要扣除掉这些成本的。

还有部分房地产企业利⽤种种⼿段钻《⼟地增值税暂⾏条例》的空⼦，迟迟不进⾏决算，或留下⼀两套尾房，致使整个项⽬不能决算，逃避⼟地增值税的清算。

对此各省税务官员都发现了很多案例，已经成为普遍现象。

⼤多数企业并不采⽤税务筹划，⽽是直接多开发票。

尤其是在⾃⼰拥有⼯程队的⼩公司当中，这种做法⾮常普遍，⽐如说花了2000万给开成2500万。

⼤型房地产公司有好⼏⼗家上下游关联公司，装修、建筑安装等下属公司之间的关联交易和发票都可以被利⽤为提⾼成本的⼯具。

此外，⼟地增值税的清算会拉紧房地产公司的资⾦链，使⼀部分资⾦本来就捉襟见肘的⼩公司陷⼊倒闭的泥淖，⽬前⼀些⼩公司不得不卖地卖项⽬筹措现⾦应对即将到来的清算。

⼆、税务机关的征收原因对房地产开发企业⼟地增值税的清算管理⼯作，实际⼯作中存在的问题较多，困难较⼤，⼟地增值税的征收确实有难度。

这是因为房地产⼯程的周期⽐较长，涉及的⾯⽐较⼴，产品也⽐较复杂，因此客观上会⽐⼀般的税种征收要复杂⼀些。

单就⼟地增值税来说，其税基并不⼩，应该是个⼤税，但是实际征收上来的⽐例却不⾼，变成了⼩税。

由于税务部门很难计算房地产的真实成本，现在地⽅税务部门只能按照销售收⼊的1.5%-2.5%预缴⼟地增值税。

⼀是⼟地增值税清算的⼯作量实在太⼤，真的开展⼟地增值税清算⼯作，地税局的⼯作⼈员根本忙不过来，因为⼟地增值税清算涉及复杂的扣除项⽬，包括⼟地款、房地产开发成本、费⽤和转让房地产有关税⾦等。

土地增值税清算工作中的难点及其对策建议来源：镇江市扬中地方税务局时间：2011年11月18日近几年，虽然国家税务总局相继出台了加强土地增值税征管的政策文件，对清算条件、收入确认、成本费用和扣除等方面都出台了较为明确的规定，但由于土地增值税征管具有较强的专业性、针对性，目前税务法规和行业相关估价规范对土地增值税纳税评估理论和方法等阐述都不甚详尽，评估中由于概念、方法等方面的不确切因素给土地增值税评估带来了诸多不便，甚至会直接对税收征管造成影响。

通过房地产企业土地增值税清算过程中，我们对清算开发项目的收入、成本、费用等方面进行的深入细致审核，发现并归纳了一些带有普遍性或特殊性的问题，值得我们提出并予以进一步探讨和商榷。

现结合我市土地增值税清算过程中的具体难点情况及其做法和启示整理汇总概述如下，仅供参考。

一、转让销售收入明显不合理低价的确认与调整问题对房地产企业的销售情况，我们在清算中进行了认真分析、界定，并依据《征管法》的有关规定进行适当地调整。

如房地产开发公司将开发的房产低价卖给股东，若按照“按纳税人最近时期发生的同类应税劳务的平均价格核定”或者按照“按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定”进行调整，都难于在本市房地产市场无此类型房价销售可比，所以暂无法按此来确定市价，况且转让定价偏高，纳税人也无法接受，考虑再三，因此我们在不违反政策最低原则底线的情况下，力求尝试，无限接近，此时可以按照下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）同时兼顾市价，两者因素综合考虑进行重新调整定价。

目前，税务部门为了避免税收流失，在进行土地增值税清算时需要界定销售收入特别是房地产开发公司将其开发的房产卖给股东个人及其子女是否存在销售价格明显偏低又无正当理由而如何进行合理调整的情况。

但在现有的土地增值税政策中尚没有规定“价格明显偏低”的具体界定标准，也未对“正当理由”明确相应的范围？此外，截至目前为止，税务部门在确认企业的明显不合理低价行为后又该如何进行收入调整，也无具体操作办法。

土地增值税清算中存在的问题及对策征收土地增值税是增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖，促进房地产开发健康发展的重要举措。

加强土地增值税征管，有利于提高房地产行业税收征管的质量和效率，从而有效地减少税款流失。

然而从近年来对房地产行业土地增值税的清算工作看，当前土地增值税中还存在不少问题需要完善。

一、存在问题1、政策宣传不够。

对于土地增值税业务，税务部门知之不多，对土地增值税的政策宣传力度不够，造成了纳税人企业财务人员对土地增值税政策了解不够，对土地增值税纳税意识较低,突出表现在财务会计不据实记载成本费用，不正确核算申报税款，填报土地增值税清算的各种报表困难，加之一些房地产开发企业对土地增值税清算比较反感，从而造成了工作的被动性。

2、业务素质不高由于土地增值税工作量大，涉及的知识多。

而在我们税务系统部门真正懂土地增值税清算的人，也只是懂一些土地增值税的税收知识，对土地增值税涉及的一些其他知识，诸如，建筑成本费用核算，建筑企业评估及基本设施，公共配套设施等方面的知识知之甚少，给土地增值税清算业务带来了不便。

3、销售收入不真。

一部分房地产企业存在确认收入不及时、不规范的现象。

在实际操作中，部分房地产企业推迟工程决算，将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票；部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环；部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。

使得开发商所申报的收入与实际不符，这样就造成了企业收入不实和相关税收的流失。

4、清算工作量大。

土地增值税清算工作是一项全新的工作，工作量大、项目多，实际操作难度大，税收成本高。

一般房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅项目也有非普通住宅项目，既有免税项目也有应税项目。

而且，房地产开发大部分是滚动开发，房地产开发项目周期长，在建设期间，涉及到销售分配、成本费用的分摊等问题，土地增值税的计算异常复杂。

土地增值税清算探讨【精品发布】一、土地增值税清算过程里面出现的问题清算时间不易把握。

在小城市所进行的房产开发项目可以达到应清算的项目不多，大部分为可清算的项目。

房产开发项目尽管具备了可清算的条件，然而，一是一部分房产开发项目竣工决算无法及时地可得到结果，尚存在不少成本无法及时进入，假若过早地予以清算，就可能使得清算结果不准确，让纳税人利益受损，会导致二次清算。

二是尽管决算结果已经出来了，然而，施工单位没有及时开具发票，无票据认可，对清算造成很大的困难。

三是房产开发企业尽管满足了清算的要求，税务机关也已经下发了清算的通知，然而，清算企业没有清算的主观意愿，会导致清算被人为地延迟。

四项成本（前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费）成本的计量难以把握，工程完成之后，四项成本不容易进行计量，一部分房产公司为寻求少交税，可能对成本予以虚报。

税务人员在对土地增值税清算时，由于缺乏工程方面专业技能，如果所在城市无建委公示的可参考的成本，无法得到真实的成本计量，造成清算结果不实。

土地价款的票据不规范所带来的问题；在现实中，房产开发项目获取土地的渠道有很多种，所获取的票据也有多种多样，就算均为办理拍卖手续所拍得的土地，国家行政机关所开具的票据亦各不相同，有相当大的部分为行政事业单位收费往来结算收据，却并非为行政事业单位的收费收据，这样一来，清算中票据扣除难以权衡，若予以扣除就是违规行为，假若不予以扣除，对开发商显失公平，从而使得清算工作不能够顺利开展。

对房地产开发利息费用的扣除，按照税收政策，房产开发费用的利息的支出应根据房产的不同项目来予以分摊，同时，提供金融机构出具有关的证明，允许根据实际情况予以抵扣，如无法提供金融机构出具的有关证明的，不能根据房地产的不同项目来予以分摊开发利息费用的可根据开发成本与土地价款相加的5%予以计算扣除，但房产开发企业开发利息费用的金额很少大于开发成本与土地价款相加的5%。

土地增值税清算需重点关注的30个难点一、房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时答：根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；该规定可用下列公示表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。

（二）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。

二、清算单位及清算主体（一）关于清算单位确认问题1、对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。

2、对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：（1）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。

（2）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

3、对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

（二）对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。

其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。

当前土地增值税清算中存在的问题和对策1.缺乏有效的监督机制。

土地增值税清算涉及多个部门和层级，但目前监督机制不够完善，监管责任模糊，容易出现监管空白和监管不到位的情况。

2.数据不准确。

土地增值税清算需要大量的数据支持，但目前土地资源管理部门的数据管理不规范，数据不准确，给税务部门的清算工作带来了困难。

3.复杂的审批程序。

土地增值税清算需要经过多个部门的审批，流程繁琐，审批周期长，容易出现审批延误和审批效率低下的情况。

4.税收征管不到位。

土地增值税清算涉及到巨额资金流动，但当前税务部门对于土地增值税清算的征管工作不到位，征收税款的凭证核实不严格，容易出现虚高虚报的情况。

对于以上问题，可以采取以下对策：1.建立健全监督机制。

加强税务管理部门和土地资源管理部门之间的协作，明确各部门的监管职责和权责，建立有效的协调机制，强化对土地增值税清算的监督。

2.加强数据管理。

土地资源管理部门应加强数据管理，规范数据采集和统计工作，提高数据准确性，确保提供给税务部门的数据真实可靠。

3.简化审批程序。

对于土地增值税清算，可以进一步简化审批程序，推行“一窗受理”和“一次性办结”，减少审批环节，提高审批效率。

4.加强税收征管。

税务部门应加强对土地增值税清算的征管工作，加强对纳税人的核查和检查力度，确保征收税款的凭证真实可靠，有效遏制虚高虚报行为。

5.加强宣传和培训。

通过加强对土地增值税清算政策的宣传，提高纳税人的税收意识和法律意识，加强对税务部门和土地资源管理部门工作人员的培训，提高他们的专业素质和业务水平。

当前土地增值税清算中存在的问题主要是监督机制不完善、数据不准确、审批程序复杂和税收征管不到位等方面，需要采取有效的对策来解决这些问题，提高土地增值税清算的效率和质量。

土增清算存在的问题
作为一种企业清算方式，土增清算也存在一些问题：
1.不适用于所有企业：土增清算比较适用于地方国有企业或集体企业，但对于港澳台企业或外资企业，由于其所有权和经营管理模式的差异，可
能不太适用。

2.清算周期较长：土增清算一般需要经过多轮议定和报批程序，加之
相应的资产评估、债务清理、税务处置等手续繁琐，整个清算过程可能需
要数年时间，且费用较高。

3.资产处置困难：由于土增清算涉及多个合作方，其中不同方拥有不
同的资产份额，因此在资产处置时可能会面临复杂的协商和分配难题，进
而导致涉及的各方不满意。

4.对经济增长影响大：土增清算可能导致涉及的企业资产部分或全部
被清空，进而对当地经济发展产生影响，甚至可能会出现社会稳定问题。

5.范围受限：土增清算仅适用于共同承担风险的合作企业，但对于其
他类型的企业（如独资企业、合资企业等），土增清算无法实施。

当前土地增值税清算中存在的问题和对策土地增值税是一项对于房地产市场的重要税收，也是保障国有土地财政收入的重要渠道之一。

在土地增值税清算过程中存在着一些问题，如清算方式不规范、税率设置不合理、税收征收难度大等。

为了进一步完善土地增值税清算工作，提高清算效率和税收征收质量，有必要研究这些问题，并提出相应的对策。

土地增值税清算方式不规范是一个亟待解决的问题。

在目前的土地增值税清算工作中，存在着清算方式不统一、清算标准不明确等问题。

这导致了土地增值税清算过程的复杂化和费时费力的特点。

为了解决这一问题，应该建立起清晰、规范的土地增值税清算制度，明确各方的义务和责任，并设置相应的监管机构来监督和管理土地增值税清算工作。

税率设置不合理也是一个需要注意的问题。

目前的土地增值税税率相对较高，使得开发商在购买土地时背负了较大的负担，这给房地产市场带来了一定的不稳定因素。

应该根据当地的经济发展水平和市场需求，合理调整土地增值税税率，以促进土地市场的平稳发展。

税收征收难度大是一个需要解决的问题。

由于土地增值税的征收涉及到多个利益相关方，如地方政府、开发商、购房者等，在税收征收过程中容易出现利益分配不公和逃税等问题。

为了解决这一问题，应该加强对土地增值税征收全过程的监督和管理，建立健全的税收征收制度，加强对相关主体的教育和培训，提高税收征收的效率和质量。

还需要加强对土地增值税清算工作的宣传和教育。

土地增值税清算是一项复杂而重要的工作，需要各方共同参与和配合。

应该加强对税收政策的宣传和解释，提高相关工作人员的素质和能力，加强与社会各界的沟通和合作，共同推进土地增值税清算工作的顺利进行。

当前土地增值税清算中存在的问题和对策
一、存在的问题
1. 缺乏统一的土地增值税清算标准。

由于各地的土地交易规模和性质有所不同，土
地增值税清算的标准也存在较大的差异，导致了土地增值税清算的统一性较差。

2. 土地增值税清算过程复杂。

土地增值税清算涉及到多个环节和多个部门，相关手
续和文件繁琐，操作流程复杂，给纳税人和地方政府带来了较大的压力。

3. 审核和监督不严格。

在土地增值税清算过程中，一些不法分子往往通过虚构土地
价值等手段规避税收，而相关部门的审核和监督不严，导致了税收损失和不公平竞争现
象。

4. 信息不透明。

在土地增值税清算过程中，一些地方政府和相关部门存在信息不透
明的情况，导致了信息不对称，给纳税人和企业带来了很大的困扰。

5. 法律法规不完善。

目前，我国土地增值税清算的相关法律法规存在许多不完善之处，比如税率、扣缴义务等方面的规定不够清晰，造成了一些纠纷和争议。

二、对策
1. 建立统一的土地增值税清算标准。

相关部门应对土地增值税清算标准进行规范，
建立完善的土地增值税清算标准体系，明确土地交易的种类、地区、性质等相关细则，保
证土地增值税清算的公平性和一致性。

3. 完善审核和监督机制。

相关部门应加强对土地增值税清算的审核和监督，建立健
全的审核机制和监督体系，加大对不法分子的打击力度，保障税收的合规性和公平性。

5. 完善法律法规。

相关部门应积极完善土地增值税清算的相关法律法规，明确税率、扣缴义务、纳税人权利等方面的规定，排除法律法规的漏洞和隐患，保障纳税人和地方政
府的合法权益。

当前土地增值税清算中存在的问题和对策随着我国城市化进程的快速发展，土地赋权和市场经济机制的不断推进，土地增值税也成为了国家税收体系中不可或缺的一部分。

土地增值税清算是城市土地使用权交易的必要程序，但目前还存在一些问题。

问题一、土地增值税清算时间长当前土地增值税清算的程序相对繁琐，清算时间较长，因为需要确认货款、合同签订、取得税务登记证、去关税局进行办理等一系列手续，整个清算流程在现实中需要至少3个月左右的时间。

不能及时清算土地增值税，不仅会造成土地出让方的资金流动困难，还会影响土地买方及时支付土地款项，加大其运营风险。

土地增值税清算的过程中需要进行多个环节的审批，包括税务登记、税务清算、融资审批等，每个环节都需要支付一定的费用作为手续费用，往往会导致清算成本较高，给企业带来一定的负担，并对企业的正常经营造成一定的影响。

为有效解决土地增值税清算时间长的问题，需要简化土地增值税清算流程。

可以通过引入互联网+税务，建立全国性的税务电子监管平台，利用信息化手段实现电子申报、电子审批、电子缴纳等各个环节的在线化处理，从而简化清算流程，缩短土地增值税计算时间，加快土地增值税的清算速度。

对策二、降低土地增值税清算成本为解决土地增值税清算成本高的问题，可以采取一些措施，如全面推行电子支付，减少实物支付成本；建立清算中心，以简化清算环节，降低清算成本；将税务机关、银行机构等相关机构在同一平台上整合，实现信息共享，以提高清算效率和降低成本。

综上所述，简化土地增值税清算流程和降低清算成本是解决当前土地增值税清算中存在的问题的重要对策。

只有在政府、财税部门、银行等多方协同努力下，才能建立高效的土地增值税清算机制，促进土地市场的进一步发展。

当前土地增值税清算中存在的问题和对策一、存在的问题1. 数据不真实在土地增值税清算过程中，存在着一些地方政府部门为了减少税收负担，可能会故意提供不真实的土地增值数据。

这种情况下，税收的征收和使用就会受到很大影响。

2. 法律规定不清晰目前土地增值税的法律规定相对比较复杂，而且很多地方政府部门对于具体的规定并不是很清晰。

这种情况下，很容易导致纳税人对相关法律不太了解，从而影响税收的征收。

3. 稽核不到位在一些地方，土地增值税的稽核工作并不是很到位，导致税收的征收和使用出现一定程度的混乱。

这种情况下，很容易导致一些不法分子利用漏洞逃避税收。

二、对策1. 完善征收机制要解决当前土地增值税清算存在的问题，首先需要完善征收机制，提高税收的公正性和透明度。

建立健全的税收征收机制，加强对税收数据的真实性审核，防止数据造假，保证税收的有效征收。

2. 加强法律规定的明确性对于土地增值税的法律规定，需要加强明确性，让纳税人和相关部门更清楚地了解相关法规。

这样既可以避免因为法律规定不清晰导致的纠纷，也可以提高税收的征收效率。

3. 加强稽核工作加强土地增值税的稽核工作，提高稽核的到位率和深度，保证税收的征收和使用的有效性。

对于存在违法行为的个人或者企业，及时进行处罚，加大对违法行为的打击力度。

4. 提高宣传教育力度针对土地增值税相关法规和政策，加强宣传教育力度，增强纳税人对相关法规的了解和遵守。

通过宣传教育，提高纳税人的自觉性和主动性，减少违法行为的发生。

当前土地增值税清算中存在的问题需要引起我们的高度重视。

只有加大监管力度，完善征收机制，加强法律规定的明确性，加强稽核工作，提高宣传教育力度，加强协作机制，才能有效解决当前土地增值税清算存在的问题，提高土地增值税的征收效率，确保税收的有效使用。

希望未来通过我们的努力，能够建立更加完善的土地增值税征收机制，让税收的征收变得更加公正、透明、高效。

房地产企业土地增值税清算难点问题及应对策略研究土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。

房地产企业的总体税收情况与土地增值税的税收情况紧密相关，而作为一项地方性税种，由于我国各地的土地增值税清算规定执行并不统一，因此也给房地产企业的土地增值税清算造成了较大的困扰，怎样清晰认识和避免在土地增值税清算中出现的难点问题，降低公司税收风险是摆在所有房地产企业面前的一个考验。

一、房地产企业土地增值税难点问题（一）税收政策研究掌握不足在开展土地增值税清算前，必须明确清算单位。

国税发[2006]187号中对土地增值税清算单位的定义是：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

而在实际税务执行层面，各省市对“国家有关部门”的认定存在差异。

有的地方税务机关以发展和改革委员会颁发的立项文件作为清算单位，有的地方税务机关以住建局颁发的《建设工程规划许可证》为清算单位，在清算过程中，如果房地产企业预测的清算单位划分口径与税务机关认定口径不相符，则可能造成计算结果偏差，因为不同清算单位的增值率会出现正增值或负增值，二者如果并入一个清算单位就可以相互抵消降低增值率，不能并入一个清算单位就可能出现负增值清算单位无法退税，正增值清算单位大额补税，对企业的效益及现金流产生很大影响。

国税发[2006]187号对土地增值税清算时点做了明确规定，包括一般纳税人应当开展土地增值税清算和主管税务机关可要求纳税人开展土地增值税清算两种情形。

在房地产市场行情火热的时候，不少房地产开发项目的土地增值率非常高，如按时清算可能需要补缴大额土地增值税，有的房地产企业尽量推迟清算，近几年房地产受到国家宏观政策调控，在"房住不炒"的基调下，有的房地产开发项目出现了土地价款比销售价还高的情况，这样就直接导致土地增值税清算金额要低于预缴金额，房地产企业需要向税务局申请退税。

土地增值税清算征管难点土地增值税清算征管是一个重要而复杂的领域，涉及多个方面的难点和挑战。

在本文中，我将对土地增值税清算征管的难点进行全面评估，并提出一些解决方案，以帮助我们更好地理解和应对这些挑战。

【引言】土地增值税作为一种重要的税收手段，在房地产开发和土地利用中发挥着重要的作用。

然而，由于土地增值税涉及的利益关系复杂，征管难度较大。

该税种在清算征管方面存在一些值得关注的难点，本文将详细分析并提出解决方案。

【主体部分】1. 征纳主体的界定和认定难题土地增值税清算征管中的第一个难点是征纳主体的界定和认定。

在现实中，参与土地交易的主体众多，包括土地所有者、开发商、投资者等多个参与方。

在清算征管中，需要对这些主体进行认定，并确定他们应承担的税负。

然而，由于土地交易的复杂性和参与主体的多样性，征纳主体的界定和认定难题仍然存在。

解决方案：- 加强信息共享和数据交换，建立健全的征纳主体认定机制。

- 制定明确的准入规则和条件，规范参与土地交易的主体的身份认定。

2. 价值评估和税基确定难题土地增值税的税额计算是基于土地增值金额的，而土地价值的评估和税基的确定是困难的。

土地的价值受到多种因素的影响，包括地理位置、市场需求、土地用途等。

如何进行准确的价值评估和税基的确定，是土地增值税清算征管中的关键难题之一。

解决方案：- 借鉴国外经验，建立科学严谨的土地价格评估和税基确定方法。

- 加强对土地市场和地方经济发展的监测和研究，及时更新土地价格评估和税基确定的依据和方法。

3. 信息共享和数据管理难题土地增值税清算征管需要大量的信息和数据支撑，包括土地交易信息、土地价值评估数据等。

然而，在现实中，信息和数据的共享和管理存在一些问题。

不同部门、不同地区之间的信息孤岛和数据隔离问题成为制约土地增值税清算征管的难题。

解决方案：- 建立统一的信息共享平台，促进各部门和地区之间的信息互通和数据共享。

- 健全数据管理机制，提高数据采集、整理和存储的效率和质量。

土地增值税清算的难点及对策土地增值税是一种在土地转让或者抵押贷款等情况下征收的税费，它是一项重要的财政收入来源。

然而，土地增值税清算过程中存在着一些难点，需要制定相应的对策来解决。

本文将探讨土地增值税清算的难点，并提出一些可能的对策。

首先，土地增值税清算中的难点之一是审计问题。

审计是土地增值税清算的关键步骤之一，但由于土地交易的复杂性和数据的庞大性，审计过程常常会面临一些困难。

原始交易数据的准确性和完整性是审计的核心问题之一。

因此，对于土地增值税清算，应建立一个严格的数据管理系统，确保数据的及时、准确和完整。

其次，土地增值税清算中的另一个难点是税款征收。

由于土地增值税涉及到多个环节和多个主体，税款的征收难度很大。

在土地交易中，买方、卖方、中介机构和政府税务部门等各方都要履行相应的纳税义务。

然而，有些纳税主体可能存在逃税、避税等行为，导致税款被逃避或减少。

因此，应加强对土地增值税的监管，加大对逃税行为的打击力度，并制定更加严格的税收政策和法规。

此外，土地增值税清算中还存在着价值评估的难题。

土地增值税的征收是根据土地的增值金额计算的，而土地的价值评估是一个相对复杂的过程。

土地价格受到众多因素的影响，如地理位置、土地用途等。

因此，为了解决价值评估的难题，应建立一个科学的评估体系，采用先进的评估方法和工具，确保土地增值税的准确计算。

另一个难点是土地增值税政策的稳定性。

土地增值税是一个涉及到各个利益方的政策，因此政策的稳定性对于土地增值税的清算尤为重要。

政策的频繁调整或变动会给纳税人和税务机构带来较大的困扰，也会对土地市场的稳定性造成不利影响。

因此，应制定稳定的土地增值税政策，并加强政策的宣传与解释，增强纳税人的合规性意识。

此外，土地增值税清算还面临着信息不对称的问题。

由于土地交易信息的不完全性，纳税人和税务机构之间存在信息不对称的情况。

纳税人可能隐藏或故意误报交易情况，导致税务机构无法获得真实的交易信息。

当前土地增值税清算中存在的问题和对策增值税是国家重要的财政税收之一，它是指在商品和服务征税环节中，由增值税纳税人为了履行法定义务，向国家缴纳的税款。

在房地产领域，土地增值税是一项重要的税收，是房地产开发者开发土地所应缴纳的税款，也是城市土地增值过程中的必要环节。

然而，在当前的土地增值税清算中，还存在着一些问题，需要引起我们的关注。

本文将从以下几个方面探讨当前土地增值税清算中存在的问题以及对策。

1.1土地估价不准确土地增值税的主要计算公式是：土地增值税=（土地出让价款-土地取得成本）×土地增值税税率。

其中“土地出让价款”是根据土地估价的结果得出的，如果土地估价存在偏差，就会影响到土地增值税的计算。

但是，目前的土地估价仍然存在一定的不准确性，导致增值税计算时存在跑偏的情况。

这不仅会导致纳税人负担过重，也会导致地方政府税收减少，难以维持公共服务的投入和基础建设的发展。

1.2 计税方式不透明目前，土地增值税计算的方式还存在一定的不透明，在不同地区的计税方式也存在较大的差异，导致纳税人难以对自己的税负做出准确的估算及规避税负。

例如，有些地区依据土地估价来计算税款，而有些地区则是依据建筑面积来计算税款。

这样的不规范和不透明的计税方式，使得纳税人的行为困惑，也增加了土地增值税清算的不确定性。

1.3 税务管理不规范土地增值税的征收管理是税收合规的重要组成部分，它涉及到税务部门的政策宣传、征收管理、资料审查、纳税人服务等方面的具体工作。

然而，现实中还存在着一些税务部门管理不规范的情况，使得一些纳税人存在对税务政策的误解、对税收合规的紧迫程度的低估、信息披露不充分等问题。

这些问题都会影响纳税人在税收合规上的主观意愿和经济效益，对土地增值税清算也产生了一定的负面影响。

针对上述问题，我们可以从以下几个方面探讨对策。

2.1 土地估价的科学性和独立性为了确保土地估价的准确性和独立性，我们应该加强土地估价机构的建设，实施与评估机构业务特点相适应的评估技术和程序。

房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产土地增值税是指在房地产交易中，因土地增值所应纳的税收。

在房地产交易中，土地增值税是一个非常重要的费用，它直接影响着房产交易的成本和收益。

针对土地增值税的清算问题和注意事项，我们有必要进行深入分析和研究，以便更好地理解这一税收政策，并且在实际操作中避免出现问题。

一、土地增值税清算问题分析1. 税收政策变化导致的不确定性由于税收政策会不断调整和变化，导致土地增值税的计算方式和税率等可能会发生变化，这就给房地产开发商和投资者带来了不确定性。

他们需要不断关注政策变化，及时了解最新政策，并及时调整自己的策略和计划。

2. 税收计算的复杂性土地增值税的计算涉及到多个因素，包括土地增值的计算、抵扣项目的确定、税率的确定等。

这些因素使得税收的计算变得非常复杂，需要有丰富的经验和专业的知识才能够进行准确的计算。

一旦计算出现错误，就可能导致税收的争议和风险。

3. 合同约定的模糊性在房地产交易合同中，通常会有关于土地增值税的约定。

由于合同的约定往往过于模糊，导致在实际操作中出现了解释和执行上的困难。

如果合同中的约定与实际政策和法规不一致，就可能导致纠纷和风险。

1. 关注政策和法规的变化2. 建立专业团队进行税务筹划由于土地增值税的计算非常复杂，需要有专业的知识和经验，对于房地产开发商和投资者来说，建立一个专业的税务筹划团队非常重要。

这个团队可以根据具体的情况，对土地增值税进行合理的规划和安排，最大限度地降低税收的成本。

4. 定期进行税务风险评估对于房地产开发商和投资者来说，定期进行税务风险评估非常重要。

他们需要根据当前的政策和法规，对土地增值税的风险进行评估和分析，及时发现税务风险，并制定相应的应对策略，以避免风险对自己的影响。

5. 与税务部门保持良好的沟通在房地产交易中，与税务部门保持良好的沟通非常重要。

他们可以帮助房地产开发商和投资者了解最新的政策和法规，解决实际操作中的疑问和问题，以及避免因为自身操作不当而导致的税务风险。

土地增值税清算工作中的重点和难点土地增值税的迅猛增长已逐渐成为地方税收的一个重要税种,必须严格征收管理。

房地产开发项目土地增值税征收管理通常采取按不同类型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分别确定预征比例进行先预征,待项目符合清算条件时再清算,多退少补的管理办法，清算工作是整个土地增值税征收管理的重要环节，是房地产开发项目土地增值税管理的终点。

国家税务总局先后于2006年和2009年下发了有关清算工作的要求和规程，进一步要求加强对房地产开发项目土地增值税清算管理工作。

在房地产开发项目土地增值税的具体清算工作中，清算条件、时间、方式、成本的认定和归集分配等问题是清算工作中的重点和难点，在此，本文从以下几个方面探讨。

一、把握清算时间及清算条件准确把握房地产开发项目土地增值税清算时间及清算条件是依法治税的前提。

在过去的征管工作中，只明确了纳税人申报、征收、入库的时间，对清算时间、清算条件和清算方法未作具体的规定，国家税务总局于今年出台了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文），明确了“两个条件”、“两个时间”，细化了房地产开发项目土地增值税清算工作的操作步骤。

“两个条件”：其一，符合清算条件的项目，纳税人应及时进行土地增值税清算。

即：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

其二，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人及时进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省级税务机关规定的其他情况。

“两个时间”：其一，由纳税人进行清算的，应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；其二，由主管税务机关要求纳税人进行清算的，纳税人应当在收到主管税务机关清算通知之日起90内办理清算手续。

土地增值税清算管理存在问题及建议一是地点政府的执行动力别脚。

土地增值税的严格征收，关于增加地点财政收入，优化地点财政收入结构具有积极作用。

但对开辟商大量征收土地增值税，势必会落低地点在房地产开辟上的投资引入,进而妨碍地点的经济增长。

依照现有税收体制，土地增值税清算所得惟独50%留给地点，使得地点政府别愿“舍大求小”，在清算政策执行上显得动力别脚，难以形成好的执法环境。

二是土地增值税计算方式较为复杂。

清算工作涉及复杂的扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开辟成本、房地产开辟费用、与转让房地产有关的税金等等。

再加上房地产项目的开辟周期普通较长，投资活动比较复杂，假如是滚动开辟的房地产企业，对其进行查账核算往往需要投入大量的人力、物力，基层税务部门要按通知要求做到“每项目必清算”确有难度。

三是项目运作制增加了清算的难度。

一些房产项目原属合作开辟，房产公司也系暂时组建，企业账目较为乱，很多项目建成后公司马上注销，投资者分钞票走人，如今回头要求其清算补交税款，别仅征管成本较高，而且因为历时较久，个别投资商的经济状況发生变化，要彻底追缴到位也显得困难重重。

四是中介机构出具的鉴证报告别规范。

由于中介机构没有经过土地增值税业务相关培训，尽管新《清算治理方法》严格规定了鉴证报告格式，但一次符合要求的却极少，审核鉴证报告需要很大一部分精力。

目前，基层税务所日常征管、纳税评估等工作压力差不多很大，在土地增值税清算治理方面真的难以兼顾，这也是清算工作发展别快的一具重要原因。

针对以上咨询题，提出以下做好土地增值税清算治理工作的建议：一是建立激励机制，提高地点积极性。

针对土地增值税清算政策对地点经济工作产生的实际妨碍和当前地点政府执行积极性别高的现实咨询题，提高土地增值税地点留成比例，以此调动地点政府的积极性，为基层税务部门迅速打开局面、促进土地增值税征缴工作步入常态提供支持。

二是加强宣传引导。

经过开展宣传，使社会各界进一步认识到，土地增值税清算治理工作是国家近两年出台一系列金融、税费调控政策之后，环绕房地产行业的调控治理采取的又一重要举措，其降实与否直接妨碍广阔群众的切身利益，关系国家经济的稳健运行；把能否做好这项工作作为检验税务干部依法治税能力和评价地点党政机关依法行政水平的标准，为政策的有效降实提供良好的思想基础和舆论环境。