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房地产住宅价格表制作大全资料

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房地产策划知识—价格表制作及公式

房地产策划知识—价格表制作及公式

综合折扣返算方式：实收价*（1+0.075）or实收价/0.925
> 其他优惠返算：1万抵2万，5万抵10万。
直接加或者通过套均价返算成折扣。（项目总金额/总套数=套均价）
5万/100万套均=0.05（95折）
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价格制作（经验法）
> 开发商调整价格的时候往往有经验的操盘者会拿着总平图看种户型的差价。对 于整份价格表的系数体系不会关心。对价格表给出的调整意见也不是从系数角 度出发，而是直接的说上调****元/平方米。
因数 地段 户型 朝向 景观 合计
参考值 40% 30% 20% 10% 100%
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比较法计算方式（第一步计算对比项目综合分数）
例子：市中心小户型 因数 参考值 地段 40% 户型 30% 朝向 20% 景观 10% 合计 100%
本项目 100 100 100 100 100
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如不合理，必须据理力争，说明原因。 合理调整的地方一定要明确，不能含糊的调高一些，调低一些。一定要给出调高标准如
上调****元或者，A与B总价差30万等这样明确性的指示。
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核心关注点
> 价格表检查顺序 房号：先看房号是否正确，在看户型是否一致。 面积：先看总面积与预售证上是否一致，再检查各栋楼的面积。 公式：先看公式链接是否正确，再检查各条腿总价是否全相加。 面价返算：折扣是否全有链接。（用实收总额通过返算看是否等于面价 总额来检查是否全部单位都返算了面价）

灌南县商品房“一房一价”价目表

灌南县商品房“一房一价”价目表

灌南县商品房"一房一价"价目表注：1、此表一式3份，其中：发改委1份、房产处1份、企业自留1份。

2、结算价格以建筑面积为准。

3、储藏室自行车库）单价:5500元/平方米、面积、朝向自选。

储藏室（车库/车位）单价5500元/平方米、面积、朝向自选。

4、上述价格不含住房维修基金。

5、我公司承诺公示价格销售，不在房价之外收取其他费用。

单位（盖章）年月日灌南县商品房"一房一价"价目表注：1、此表一式3份，其中：发改委1份、房产处1份、企业自留1份。

2、结算价格以建筑面积为准。

3、储藏室（自行车库）单价:5500元/平方米、面积、朝向自选.储藏室（车库/车位）单价5500元/平方米、面积、朝向自选。

4、上述价格不含住房维修基金。

5、我公司承诺公示价格销售，不在房价之外收取其他费用。

单位（盖章）年月日灌南县商品房"一房一价"价目表注：1、此表一式3份，其中：发改委1份、房产处1份、企业自留1份。

2、结算价格以建筑面积为准。

3、储藏室（自行车库）单价:5500元/平方米、面积、朝向自选.储藏室（车库/车位）单价5500元/平方米、面积、朝向自选。

4、上述价格不含住房维修基金。

5、我公司承诺公示价格销售，不在房价之外收取其他费用。

单位（盖章）年月日灌南县商品房"一房一价"价目表注：1、此表一式3份，其中：发改委1份、房产处1份、企业自留1份。

2、结算价格以建筑面积为准。

3、储藏室自行车库）单价:5500元/平方米、面积、朝向自选。

储藏室（车库/车位）单价5500元/平方米、面积、朝向自选。

4、上述价格不含住房维修基金。

5、我公司承诺公示价格销售，不在房价之外收取其他费用。

单位（盖章）年月日。

某住宅楼(市场价)组价清单

某住宅楼(市场价)组价清单

m³（设计图纸 图示尺寸）
16 架子工
㎡（建筑面 积）
17
外墙一体化保 温安装费
㎡（展开面 积）
保温砂浆抗裂
18
砂浆(大墙面 以外)（15
厚）
㎡（展开面 积）
直径12以上（含 Φ12）全部按直
螺纹连接
甲供钢材
含安全文明防护 架
甲供主材
含外墙GRC构件 装饰线
19
防水砂浆(大 墙面以外)
㎡（展开面 积）
㎡
布）
36 顶棚面层
㎡
37 炉渣找坡层
m³
38 屋面保温
m³
39
屋面细石砼保 护层
㎡
40
屋面水泥找平 层层
㎡
41
3+3mm卷材防 水
㎡（实铺面 积）
商混甲供 商混甲供，地面 垫层下不做找平
层
一道 含附加层
42
地下室外墙防 水
㎡（实铺面 积）
43 薄膜隔离层
㎡
44 防水找平层
㎡（实铺面 积）
45 屋面通气管
59 垂运费
60 超高费
61 管理费
62 资料整理
63 电子归档费
64
文明施工、 扬尘治理
65 招待费用
66
现场临时设 施
㎡（建筑面 积）
㎡（建筑面 积）
㎡（建筑面 积）
㎡（建筑面 积）
㎡（建筑面 积）
㎡（建筑面 积）
㎡（建筑面 积）
㎡（建筑面 积）
含消防及弱点预 埋
一道
67
水
68
电
㎡（建筑面 积）
顶棚涂料
㎡（展开面 积）
28
乳胶漆踢脚线 m（设计图纸图

商品住宅销售成本与价格构成明细表

商品住宅销售成本与价格构成明细表
开发间接 费
开发商直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福
禾1」，折旧，修理费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销 等
其他与项目开发直接有关的费用
住宅 建造 期间 费用
管理费用
开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用
财务费用
开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包 括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续 费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用
前期工程 费
包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、 建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等“三通一平”费 用支出。
建筑+安 装工程费
+设备
包括房屋主体部分的土建（含桩基），工程费，水电安装工程费 （含结构和装修），〃设备购置费（含电梯费）等
附属工程 费
住宅小区 基础设施 建设费
指小区内规划红线以内道路，供水供电（含一表一 户）供气，供热，有线电视，邮政信报箱，电信， 路灯，防盗，绿化，环卫，排污，消防设施等基础 建设所发生的设备费用建设费用。规定应由商品住 宅开发项目负担的费用
非营业性 公共配套 设施建设 费
包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图 预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵房、 派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设 费用中，规定应由商品住宅开发项目负担的费用
销售费用
销售商品房而发生的各项费用
利润
以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。
属政府定价或政府指导价的经济适用住房或廉价房，其利润率由政府价格主管部门 确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。
税金

一房一价表18层新表

一房一价表18层新表

6-2-12-01 两室两厅一卫 3m
西
93.99
71.40
22.59
4460
419195
6-2-12-02 两室两厅一卫 3m
东
93.99
71.40
22.59
4460
419195
6-2-13-01 两室两厅一卫 3m
西
93.99
71.40
22.59
4470
420135
6-2-13-02 两室两厅一卫 3m
22.59
4130
388179
蒲城县住房和城乡建设局
投诉电话：
蒲城县物 价检查所
商品房销售价目手册
房号 6-3-01-01
户型 两室两厅一卫
层高 3m
朝向 西
建筑面积 （m2）
93.99
套内建筑面 积（m2）
71.40
公摊的共有建 筑面积（m2）
22.59
公示价格 （元/m2）
4300
总价 （元）
22.59
4350
408857
6-2-01-02 两室两厅一卫 3m
东
93.99
71.40
22.59
4350
408857
6-2-02-01 两室两厅一卫 3m
西
93.99
71.40
22.59
4360
409796
6-2-02-02 两室两厅一卫 3m
东
93.99
71.40
22.59
4360
409796
4490
422015
6-2-15-02 两室两厅一卫 3m
东
93.99
71.40

住宅价格制定表

住宅价格制定表
价格走势图(均价5000)
5,500
高层无景观，楼距 小，应压低其价格 （此曲线不合理）
低层看园林 可拉高其价格
单价 5,000
中层景观一般， 视野较窄，价格 不能高
矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏
4,500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
楼层
住宅价格表的制作
策略中心 · 技术资源部 二00六年四月
一、定价目标 二、价格制定 1、公式（重点） 2、取值（重点） 3、步骤 三、价格审核（重点） 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示
内容导航
代理商
定价唔好太高或者太 低，发展商同个客都 接受就得啦，快D卖 晒收钱
现在穷啊！！ 房子都买不起 了！ 中原你给我卖高 点价，可以不用 开盘当天就卖完
5,000
低层看小面积园 林，起价可适中 中高层景观较 差，视野一般 应压低其价格
高层视野采光 较好，价格可 适度拉高
矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏
单价
4,500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
楼层
特殊系数
考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素
系数
单价
10% 8% 6% 4% 2% 0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
5,000
4,500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 楼层
矩形模式的应用
价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼层单位价格适中； 适用范围：景观视野较佳的单元。

房地产项目价格表

房地产项目价格表
四、本项目的特殊性考虑低层的便利性，与高层的价格相差不能太大。
五、确保高层能顺利销售，高低楼层价格相差加大。
3380
16954.82
3310
70
57307291.6
C栋
3320
16954.81
3310
10
56289969.2
50502.31
3310.57366
167191617.2
价格制定依据：一、实现均价3310元/平方米。
二、按照每栋的位置不同均价有所不同。
三、楼层的不同参照竞争物业的价格确定楼层的价格。
2016.08
2530
5100682.4
3320
-790
8
1913.09
2370
4534023.3
3320
-950
16954.81
56299165.8
3320
A、B、C三栋均价表
位置
均价
建筑面积（平方米）
指导性均价
位置影响度
实际销售总额
A栋
3230
16592.68
3310
-80
53594356.4
B栋
3320
1180
2
2507.54
4080
10230763.2
3320
760
3
2507.54
3965
9942396.1
3320
645
4
2016.08
3320
6693385.6
3320
0
5
2016.08
2770
5584541.6
3320
-550
6
2016.08

商品住宅销售成本与价格构成明细表

商品住宅销售成本与价格构成明细表
商品住宅差价
包括楼层差价和朝向差价。
楼层差价、朝向差价分别，增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。
房价格成本清单:一、综合成来自累加法开发商的成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用+税费
（1）开发商的土地成本：将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本，也就是楼面价格。
利润
以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。
属政府定价或政府指导价的经济适用住房或廉价房，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。
税金
指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金，国家规定的税目和税率执行。
固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外，税务部门的规定办理。
其他与项目开发直接有关的费用
住宅建造期间费用
管理费用
开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用
财务费用
开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用
销售费用
销售商品房而发生的各项费用
（2）住宅建造成本：前期工程费+建筑+安装工程费+设备附属工程费
多层：800元／平方米；
小高层：1400元／平方米；
高层：2000元／平方米
（3）住宅建造期间费用：管理费用+财务费用+销售费用销售单价5-10%
（4）税金：销售单价10-15%
商品住宅销售成本与价格构成明细表
商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价

房地产价格报告及价格表的制作提纲资料

房地产价格报告及价格表的制作提纲资料

16
动态价格=静态比准价+溢价空间
市场比较， 确定权重， 加权平均
外部 溢价因素
内部 溢价因素
市场
规
增长
划
溢价
利
好
溢
价
展 产品
示 创新
营 溢价 推
概
销
广
念
溢
溢
溢
价
价
价
溢价一般针对某项在29项打分体现中所没有的“创新”，比如
2、价格的调控 手段
3、销售安排及 预估
本报告是严格保密的。
7
一、定价基础之目标解析
u准确了解发展商关于销售价格和销售速度的真实想法。 （可以帮助发展商分析不同目标导致的不同结果方面进行 引导）
u对于销售情况以量化到销售金额为最佳之选，尽量避免销 售套数与销售面积混淆不清带来的工作困扰。
明确目标是定价的前提——价格永远只是手段
有竞争、供应量大、客户 市场参考+内部竞争 重要利润实现，挑战
追捧度高、产品优异
关系+策略调整
定价
——
有竞争、供应量小、需求 市场参考+内部竞争
倾向小、产品优势弱
关系+策略调整
——
叠院三层
有竞争、供应量大、需求 市场参考+内部竞争 认知低，冲量单位，
倾向小、产品优势弱
关系+策略调整
保守定价
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
9
二、定价方法和定价策略之定价策略
综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客 户需求的分析，本项目的产品细分可借用波士顿 矩阵表现：
市场 增长率
波士顿矩阵
明星 高

建筑面积综合平方米单价报价单

建筑面积综合平方米单价报价单

一次结构、二次结构工程建筑面积综合平方米单价报价单
说明：1、包含所含内容及要求详见招标文件
2、具体工期及节点工期：遵照现场总包方进度安排要求
3、所报价单价包含完成分包所需的全部费用和一切风险费用，单价包死，
不可调整，建筑面积计算执行《天津市建筑工程预算基价》计算规则。

（注：外围幕墙与结构间所占建筑面积除外，不予计算）
4、全部室内装饰装修均按照合同图纸中标明的装修做法表完成包括底层的全部屋面、天棚（要求结构达如抹灰平整标准）、墙面、柱面（要求结构达如抹灰平整标准）、地面、踢脚、窗台（如果有）全部装饰装修工作，不含装饰面层。

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Code of this report | 10
水平系数修正项目
一、 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 二、 2.1 2.2 2.3 2.4 三、 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 四、 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 五、 6.1 6.2 平面设计 客厅尺寸布局 餐厅尺寸布局 卧室尺寸布局 厨房尺寸布局 卫生间尺寸布局 户内过道合理性 入户门私密性 实用率 户梯比 景观视野 客餐厅 主卧 次卧 厨卫 朝向(日照\通风) 客餐厅 主卧 次卧 厨卫 电梯间采光通风 噪声灰尘 客餐厅 主卧 次卧 厨卫 阳台入户花园 其他调整 户型面积调整 供求关系调整
9-10分
7-8分 5-6分 3-4分 1-2分
权重相当于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；
好处： 10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观； 只需调整权重，便可使水平系数合理化，无需再调分值； © Copyright Centaline Group, 2010
差
四大水平因素权重
总建筑面积
=
单价折前 =
单价折后 综合折扣
注意：折前销售总额不能用均价×总建筑面积
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 6
2种常用的方法
方法一、水平系数±层差法
单价折后=总价÷建筑面积 =（总价建筑面积+总价赠送面积） ÷建筑面积 =（单价建筑面积×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积）÷建筑面积 或=单价已考虑赠送面积×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面积 ={[试算价×（1+水平系数）±层差 － 干扰] ×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）} ÷建筑面积
2、取值（重点）
3、步骤
三、价格审核（重点）
四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 2
定价唔好太高或者太低， 发展商同个客都接受就 得啦，快D卖晒收钱
代理商
现在穷啊！！ 房子都买不起了！ 你给我卖高点价， 可以不用开盘当天 就卖完
© Copyright Centaline Group, 2010
注意：综合系数需进行平均值归1处理
Code of this report | 8
均价—— 项目要实现的均价。 水平系数—— 反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声 、畅销度五大因素； 垂直系数\层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、 私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。 特殊系数\干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、8楼层 的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。 增值系数——反映增送面积、带装修等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等。 赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。 折算率——反映赠送面积的可利用价值性。 实用率——等于套内建筑面积÷建筑面积。
内 容 导 航
二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 5
原 理
销售总额折前×综合折扣 实收均价 = 总建筑面积 ∑单价折前×单位建筑面积 ×综合折扣
住宅价格表的制作
深圳中原 ShenZhen.06.2008
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 1
一、定价目标
内 容 导 航
二、价格制定 1、公式（重点）
修正基准与修正标准不统一，规律性不强
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 7
方法二、系数修正法 （推荐）
借鉴：市场比较法公式
评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数×个别因素修正系数
单价=均价×综合系数 =均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+增值系数） =均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数） ×（1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积） 公式源自市场比较法； 以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）； 系数的规律性更强； 通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；
噪声
朝向
景观
普通住宅 高档住宅
户型
© Copyright Centaline Group, 2010

一般公寓
Code of this report | 12
朝 向
北 -1.5 -2.5 0
可上下浮动1%
水平系数
方法一：直接取系数 评价：系数取值和调整繁锁
方法二：权重×分值
（推荐）
水平系数=∑权重×分值×10÷100
操作： 以中间的标准层作为打分基准层； 10分制，分5个等级； 项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；
打分标准 好
较好 一般 较差
Code of this report | 11
© Copyright Centaline Group, 2010
参数释义
Code of this report | 9
一、定价目标
内 容 导 航
二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书
六、实例演示
© Copyright Centaline Group, 2010
客户 发展商
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 3
目
标
快速 均衡 合理的价位 定价方法取得发展商认同
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 4
一、定价目标