早期介入与前期物业管理

物业管理的早期介入和前期管理一、物业管理的早期介入（一）物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业服务公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。

（二）物业管理早期介入的意义1.完善物业的规划设计和使用功能2.保证施工质量3.为验收接管夯实基础4.便于日后对物业的管理（1）方便日后维修保养计划的制定；（2）方便日后检修，缩短检修时间；（3）易保证维修质量；（4）方便后期改建改造。

（三）早期介入的形式与工作内容物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如图所示：1.项目可行性研究阶段（1）介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。

（2）主要工作内容①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式；②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；⑤设计物业管理框架性方案。

2.规划阶段（1）介入形式参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。

（2）主要工作内容①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议；③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。

3.建设阶段（1）介入形式主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。

（2）主要工作内容①就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；③对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。

物业早期介入、前期管理工作内容(总5页)-本页仅作为预览文档封面，使用时请删除本页-工作内容物业管理企业在物业早期介入、前期物业管理主要涉及以下几个阶段的工作内容：一、早期介入1、立项决策阶段在对项目的市场定位、业主群的构成等进行严谨调研分析的基础上，可做出以下主要工作内容。

1）根据物业建设和目标客户群的定位确定物业管理模式；2）根据规划和配套情况确定物业管理服务的基本内容；3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；4）根据物业服务成本初步确定物业公共服务费的收费标准。

2、规划设计阶段要求物业企业根据以往的管理经验和日后方便物业管理的需求提出合理建议。

1）对物业的结构布局及功能定位提出合理建议；项目的整体构思、布局、楼间距的合理性，项目区域内人车分流，物业的采光、通风状况等问题，根据物业性质和项目定位提出合理建议；2）就物业环境、配套设施的合理性提出意见或建议；项目区域内的道路交通布置、环境的和谐美化，社区文化活动与文体设施的配置，停车区域的布局、车位数目等问题提出意见或建议；3）提供设施设备的设置、选型及服务方面提出合理建议；物业企业根据自身管理经验，对项目中央空调、电梯的选型与配置，建筑的智能系统（如：红外自动报警系统、门禁系统、停车场智能管理系统、电子巡更管理系统、消防联动系统等）的设置内容，配电房的设置位置及配电方案是否合理，供水系统是否采用变频技术，水电气的供应容量、集水井、污水井水泵使用功率是否合理，是否设置双电路、电路接口的数量、位置是否方便检修，开关、插座的高度、数量及具体的位置是否适当，是否方便以后使用等内容提出合理化建议；4）其它问题：在规划设计中易忽略的，如：物业服务用房、社区服务场所、垃圾通道及垃圾房的设置等公共配套设施、场地提出合理建议。

3、施工建设阶段在这一阶段中物业管理的介入，是加强工程监理的力量，保证建筑移交和日后管理的连续性。

1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同协商，及时向建设单位提出并落实整改方案。

物业管理的早期介入的必要性
物业管理的早期介入对于一个物业项目的成功和运营都非常重要。

以下是物业管理早期介入的必要性：
1. 提前规划和准备：物业管理早期介入可以帮助项目团队在项目规划和准备阶段就考虑到物业管理的需求。

物业管理团队可以为项目提供专业意见和建议，如场地选择、建筑设计、设施设备选购等，从而确保项目在投入运营后能够顺利进行。

2. 成本控制和效率提升：早期介入可以帮助项目团队优化物业管理流程，减少不必要的成本支出，并提高物业运营的效率。

物业管理团队可以参与项目的成本分析和预算编制，协助项目团队合理控制物业管理的费用，还可以提供专业的运营管理方案，使物业运营更加高效。

3. 开发商和用户双方利益保障：早期介入可以帮助开发商和用户双方在项目规划和设计阶段就明确彼此的权益和责任。

物业管理
团队可以与开发商合作，制定综合的物业管理协议和标准，明确开发商提供的设施设备的保养责任和用户的使用义务，从而保障双方的合法权益。

4. 全面管理和综合服务：早期介入可以确保项目的物业管理得到全面和综合的考虑。

物业管理团队可以参与项目的整体规划，针对物业运营需求，提供全方位的服务，如安全管理、维修维护、供应链管理、客户服务等，从而使物业运营更加有序和高效。

，物业管理的早期介入对于项目的顺利开展和运营非常重要。

通过早期介入，可以提前规划和准备，优化物业管理流程，保障双方利益，以及提供全面和综合的管理服务。

这样可以有效降低项目的风险和成本，并提高物业运营的效率和质量。

物业管理早期介入实施方案一、物业管理早期介入的意义1. 保护开发商和业主的利益。

物业管理在项目开发的早期阶段就介入可以及早发现和解决问题，减少疏漏和纠纷，保障开发商和业主的利益。

2. 提高项目的整体价值和形象。

物业管理的早期介入可以保证项目的规范运营和良好管理，提升项目的整体品质和价值，增加投资回报率。

3. 促进项目的持续发展。

物业管理早期介入可以建立起良好的管理体系和服务体系，为项目的长期发展奠定基础，实现可持续经营。

二、物业管理早期介入的实施方案1. 制定物业管理规划。

在项目开发的早期阶段，开发商应制定物业管理规划，包括物业管理组织架构、管理制度、服务标准、费用收费方式等内容，为后期管理工作奠定基础。

2. 设立专门的物业管理部门。

在项目开发的早期阶段，开发商应设立专门的物业管理部门，负责项目的物业管理工作，包括房屋维护、环境卫生、安全管理等方面。

3. 择优引入物业管理公司。

开发商可以在项目开发的早期阶段选择合适的物业管理公司进行合作，借助其丰富的经验和专业知识，提升项目的管理水平和服务质量。

4. 建立完善的物业管理体系。

开发商应建立完善的物业管理体系，包括管理流程、工作制度、绩效考核等方面，实现管理工作的科学化和规范化。

5. 加强业主参与和沟通。

开发商应积极与业主沟通，征求他们对物业管理工作的意见和建议，加强业主代表参与物业管理决策的过程，提升管理效果和满意度。

6. 建立健全的物业管理体系。

开发商应建立健全的物业管理体系，包括物业管理人员的培训、绩效考核、激励机制等方面，提升团队的整体素质和服务水平。

7. 增加物业管理服务品类。

开发商可以结合项目特点和业主需求，增加物业管理服务品类，开展安保、保洁、园林、设备维修等多样化服务，提升项目的综合管理能力。

8. 定期开展物业管理评估。

开发商应定期对项目的物业管理工作进行评估和检查，及时发现和解决问题，提高管理水平和服务质量，实现长远发展目标。

以上就是关于物业管理早期介入的实施方案的详细介绍，只有物业管理早期介入，才能更好地保障开发商和业主的利益，提高项目的整体价值和形象，实现项目的可持续发展。

早期介入及前期物业管理服务内容早期介入及前期物业管理服务内容早期介入及前期物业管理服务的具体内容可参照相关章节。

在制订此部分内容的方案时，需要依据物业的实际情况和工程进度、存在的隐患或问题进行编制，并对工作计划进行合理安排，使方案能够全面真实地反映物业管理在早期介人和前期物业管理中起到的重要作用。

如在物业项目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的内容主要包括物业管理前期介人工作流程、施工期物业管理工作、设施设备调试期物业管理、项目竣工验收及接管验收期物业管理、其他前期准备工作、人驻准备预案、二次装修管理、物业接管工作进度计划、后续工程的前期介入管理等。

8．常规物业管理服务综述在编制常规物业管理服务综述中需要把握的重点是将各项管理服务内容的工作要求、重点、运行管理及应急方案、计划等进行详细阐述，对于招标人或招标物业有特殊性服务需求的要进行突出的描述。

如某物业项目，招标人在招标文件中要求投标企业将常规物业管理服务需求内容中房屋及共用改进意见；(4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

2．方法和要点(1)参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。

(2)帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有利于促进项目的成功，降低开发风险。

设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，为建设单位节约投资。

(3)从确定的目标客户的角度考虑问题。

在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业管理企业的目标利益相统一。

(4)要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。

(5)对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见。

第六章物业管理早期介入与前期物业管理一、教学提示本章围绕物业管理的早期介入和前期物业管理，对它们的定义和容进行了阐述。

除此之外，本章还介绍了对两个重要的制度——物业管理招标投标制度和物业承接验收制度。

二、重点讲解1、物业管理早期介入物业管理早期介入是指物业管理企业在接管竣工物业之前，接受发展商的委托，早期介入项目的开发建设，以便建成后的物业能够满足业主和使用人的要求。

物业管理早期介入的作用是完善物业的整体功能，有效提高施工质量，为验收接管后的工作打好基础。

物业管理早期介入参与项目的立项决策阶段、规划设计阶段、施工安装阶段、接管准备阶段。

在立项决策阶段，物业管理人员的主要工作是对该项目的市场定位、潜在业主的构成和消费水平、周边的物业管理概况以及日后物业管理和服务的容、标准、成本、利润测算等多方面提供参考建议；在规划设计阶段，物业管理企业此时的主要工作是对养护、维修、建筑材料的选用、日常管理、日后服务、物业自身等方面提出自己的看法和建议；在施工安装阶段，物业管理企业的主要工作是派员到施工现场，发觉的缺陷问题或遗漏项目向开发商反映，以便采取相应的整改措施；在接管准备阶段物业管理企业与房地产开发企业就前期物业管理进行协商。

2、前期物业管理前期物业管理就是指物业竣工验收后至业主或业主大会选聘物业管理企业之前的物业管理。

它的包括以下容：管理机构的设立和人员的培训，物业管理公司落实该物业的管理机构设置以及管理人员的配备。

机构的设置应考虑委托物业的类型、面积等因素；人员的配备包括管理人员的选派和操作人员的招聘或委派；规章制度的制定，制定一些适用的制度和细则，如管理机构的职责围、各岗位职责说明、停车库管理规定、住户手册等，同时还应协助建设单位制定临时业主公约；物业的验收和接管，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并接受房地产开发企业移交物业相关资料；进户管理，物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住的书面通知书，实地验收物业，签订《业主临时公约》，要求业主或使用人如实填写登记卡，发放《用户手册》，筹集维修基金，预收物业管理费或租金，介绍所在区域和社区相关部门的办事指南，办妥必要手续后，业主或使用人即可签领钥匙，完成进户程序。