2008年1-12月全国房地产市场运行情况

行业发展总概况(一)2008年中国房地产行业发展形式及投资情况2008年对于国内房地产市场是比较艰难的一年，伴随着国际金融危机的逐步蔓延，我国经济也受到了一定影响。

国内房地产市场经历了长达一年之久的超长观望期。

国家统计局公布的2008年国民经济和社会发展统计公报显示，全年我国房地产开发投资30580亿元，比上年增长20.9%。

其中，东部地区18325亿元，增长17.1%；中部地区6287亿元，增长31.7%；西部地区5967亿元，增长22.7%。

按工程用途分，商品住宅投资22081亿元，增长22.6%；办公楼投资1112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。

2008年，全国房地产开发企业房屋施工面积27.4亿平方米，同比增长16.0%；房屋新开工面积9.8亿平方米，增长2.3%；房屋竣工面积5.9亿平方米，下降3.5%。

其中，住宅竣工面积4.8亿平方米，下降4.2%。

全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%；完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降 5.6%。

在金融危机以及国内收紧的房地产政策的影响下，2008年全国各主要城市的二手房交易量也出现了明显的减少。

全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。

其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。

其中，商品住宅销售额下降20.1%。

截至12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。

其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。

(二)特许经营在中国房地产经纪行业的应用与发展1.特许经营模式的运用目前国内逾万家的房产中介大致可以分为四种经营模式。

一种是被大多数中介采用的市场化程度很低的单店经营模式；第二种是市场化程度不够的有政府背景的房地产管理部门下属企业；第三种是直营连锁模式, 这种模式已经具有品牌竞争的含义；第四种就是为外资企业广泛采用的特许经营模式，目前正被越来越多的国内企业接受并应用。

2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。

2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。

在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。

1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。

下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。

全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。

尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。

数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。

土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。

土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。

中国房地产业2008年运行报告一、房地产开发投资情况1、房地产开发投资增速继续趋缓2001年以来月度固定资产投资和房地产投资增速2008年，全国完成房地产开发投资30579.82亿元，同比增长20.9%，增幅比1-11月回落1.8个百分点，低于同期固定资产投资4.6个百分点。

2008年房地产开发投资总体情况实际完成投资额(亿元) 比重(%)自年初累计 同比(%) 自年初累计 去年同期实际完成投资额 30759.82 20.9 100 100 其中：住宅 22081.26 22.6 72.2 71.2其中：经济适用房982.64 19.7 3.2 3.2 办公楼1111.58 7.4 3.6 4.1 商业营业用房 3200.21 14.9 10.5 11 其他4186.7720.913.713.72、中部地区投资增速高于东部和西部地区2008年，东、中、西部地区的房地产开发累计完成投资额分别达到18325.29亿元、6287.49亿元和5967.04亿元，同比分别增长17.1%、31.7%和22.7%，中部地区投资增长最快，增幅高于东部地区14.6个百分点。

东、中、西部房地产开发投资的比重分别为59.7%、20.4%和19.9%。

从各地区的房地产投资增长情况看，2008年全国31个省(区、市)中有20个省(区、市)的房地产开发增长速度超过平均水平，增长居前的地区是安徽、河北、海南、青海、内蒙古等省份，同比增长幅度在40%以上，其中，安徽增速最为强劲，累计房地产开发投资增长达到51.5%。

而北京房地产开发投资同比下降4.4%。

2008年各地区房地产开发投资额及增长 (单位：亿元)地区房地产投资总额同比% 住宅投资总额同比% 全国30759.8 20.9 22081.3 22.6东部地区18352.3 17.1 12983.3 18.4 北京1908.74 -4.4 940.56 -5.2 天津653.72 29.4 459.33 34河北1062.62 49.8 847.18 47.7 辽宁2058.09 37.4 1575.11 35.1 上海1366.87 4.5 843.63 0.7 江苏3064.45 21.8 2296.62 22.8 浙江1999.3 9.8 1419.65 8.5 福建1114.22 -1.6 748.12 -3.9 山东1975.6 29.9 1562.13 31.2 广东2932.34 16.5 2132.52 18.3 海南189.32 48.4 158.44 51.8中部地区6287.49 31.7 4802.78 33.2 山西326.72 26.2 227.94 19.8 吉林625.43 27.6 520.92 30.9 黑龙江453.24 18.5 321.84 15.1安徽1351.6 51.5 1003.07 51.3 江西544.32 25 444.72 25.5 河南1185.64 41.6 946.16 48.1 湖北904.13 24.9 669.39 31.8 湖南896.41 18.8 668.73 16.7 西部地区5967.04 22.7 4295.19 25.1 内蒙古736.08 47 572.09 49 广西621.64 15.9 425.09 20.2 重庆991 16.6 619.53 18.7 四川1430.16 7.8 1021.94 9.8 贵州307.84 23.3 194.05 24.3 云南557.59 31.9 423.64 32.2 西藏12.97 11 10.99 5.6 陕西749.23 40 586.64 37.2 甘肃170.69 27.3 124.19 30.6 青海50.38 47.3 42.7 52.2 宁夏117.4 26.1 87.56 30 新疆222.05 31.9 186.77 34.33、住宅、办公楼、商业用房投资增速均有所放缓分用途看，2008年各类房地产投资增速均有所下降。

2008年1-11月全国房地产市场运行情况国家统计局一、房地产开发完成情况1-11月，全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7%，增幅比1-10月回落1.9个百分点。

其中，商品住宅完成投资19333亿元，同比增长25.2%，回落2.2个百分点，占房地产开发投资的比重为72.8%。

1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积25.5亿平方米，同比增长17.7%；房屋新开工面积8.4亿平方米，增长5.4%；房屋竣工面积3.5亿平方米，增长6.1%。

其中，住宅竣工面积2.9亿平方米，增长5%。

1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。

二、商品房销售和空置情况1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。

其中，商品住宅销售面积下降18.8%；商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%。

其中，商品住宅销售额下降20.6%。

截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1-10月提高2.2个百分点。

其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。

三、房地产开发企业资金来源情况1-11月，房地产开发企业本年资金来源33404亿元，同比增长4.2%。

其中，国内贷款6416亿元，增长5.2%；企业自筹资金13444亿元，增长30.9%；其他资金12942亿元，同比下降14.5%。

其中，个人按揭贷款3046亿元，下降25.6%。

四、70个大中城市房屋销售价格指数11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点；环比下降0.5%。

新建住宅销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.6个百分点；环比下降0.6%。

分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.6%，涨幅比10月份低0.2个百分点。

2008年是我国经济社会又好又快和谐发展的关键一年，昂首迈入改革开放30周年和即将迎来 2008年北京奥运会的中国将在大踏步改革、开放、发展、变革的同时，加速市场经济发展，更好和更快的融入到世界经济的一体化发展格局之中。

我国既是一个发展中的大国，又是一个经济转轨中的大国，转变经济发展方式的着力点应该是：调整经济结构、优化产业结构、合理制度安排和协调持续发展。

作为国家“十一五”期间重点发展的房地产业，要加大力度贯彻实施党的十七大提出的“住有所居”的战略目标，确保在新的一年里房地产业健康、稳步、规范、和谐的发展。

一、新一年房地产业发展的背景和环境国家此轮宏观调控实施多年，针对我国房地产业健康稳定发展的开发、融资、利税、土地和销售等方面的政策多次出台。

虽然对我国此轮房地产的可持续发展起到了导航作用，但房地产业投资过大，商品房结构不合理和房价涨幅过快过高的情况仍没有在产业快速发展中从根本上得以改变。

因此，新的一年里要使政府宏观调控、房产各项新政和党的十七大提出的“住有所居”真正得到落实，就应对新一年我国房地产业的发展背景和环境进行认真的分析和研究，从而有的放矢的对症下药，确保我国房地产业发展方式得以合理转变，为我国经济社会的又好又快发展做出应有的贡献。

尽管外商投资中国房地产市场热情不减，但中国颁布的新版《外商投资产业指导目录》则显示，房地产业已被列入限制外商投资产业目录。

2008年1月1日开始实施的我国新版《外商投资产业指导目录》。

根据新版目录，土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；房地产二极市场交易及房地产中介或经纪公司进入限制外商投资产业目录。

国家统计局数据显示，2007年前三季度，我国完成房地产开发投资逾1．68万亿元，房地产开发企业资金来源约为2．54万亿元，其中，利用外资423亿元，增长60％多。

不难看出：房地产业此次被列入限制外商投资产业目录，对2008年遏制部分城市虚高房价将具积极意义。

2008年1月份70个大中城市房屋销售价格根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上月高0.8个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比上月高0.1个百分点。

一、新建住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月高0.8个百分点；环比上涨0.3%，涨幅与上月持平。

其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比上涨0.2%。

分类型看，经济适用房、普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨5.1%、13.5%和11.5%，环比分别上涨0.1%、0.3%和0.4%。

分地区看，新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括：乌鲁木齐25.0%、南宁20.3%、宁波19.9%、岳阳17.6%和长沙17.4%等。

环比涨幅较大的主要城市包括：西安2.3%、三亚1.6%、合肥1.4%、韶关1.4%和南宁1.2%等；环比价格下降的主要城市包括：重庆2.9%、济宁2.1%、深圳1.2%、徐州1.1%、沈阳0.8%、兰州0.6%和广州0.5%等。

90平方米及以下新建住房销售价格环比涨幅较大的主要城市包括：太原2.2%、三亚1.7%、南宁1.5%、宜昌、青岛、合肥、石家庄均上涨1.2%等；环比价格下降的主要城市包括：济宁5.9%、重庆和常德均下降3.0%、兰州1.4%、徐州1.3%和海口1.2%等。

二、二手住房销售价格同比上涨11.9%，涨幅比上月高0.5个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比上月高0.1个百分点。

分地区看，二手住房销售价格同比涨幅较高的主要城市包括：乌鲁木齐25.5%、蚌埠20.2%、无锡17.5%、长春16.3 %和兰州14.6%等。

环比涨幅较高的主要城市包括：银川3.3%、兰州2.2%、济南1.1%、洛阳1.0%和湛江1.0%等；环比价格下降的主要城市包括：包头4.0%、重庆2.8%、郑州2.6%、贵阳1.4%、海口和杭州均下降1.3%等。

三、新建非住宅销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.1个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比上月高0.6个百分点。

国家统计局在其官方网站上发布了《2008年1-10月全国房地产市场运行情况》。

全文如下：一、房地产开发完成情况1-10月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长24.6%，增幅比1-9月回落1.9个百分点。

其中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长27.4%，比1-9月回落1.3个百分点，占房地产开发投资的比重为73.1%。

1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积24.8亿平方米，同比增长18.7%；房屋新开工面积7.9亿平方米，增长7.3%；房屋竣工面积3.1亿平方米，增长9.1%。

其中，住宅竣工面积2.5亿平方米，增长7.6%。

1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.0亿平方米，同比下降5.6%；完成土地开发面积1.9亿平方米，同比下降2.5%。

二、商品房销售和空置情况1-10月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%。

其中，商品住宅销售面积下降17.0%；商品房销售额17590亿元，同比下降17.4%。

其中，商品住宅销售额下降18.2%。

截至10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%，增幅比1-9月提高2.9个百分点。

其中，空置商品住宅6835万平方米，同比增长18%，增幅比1-9月提高3.9个百分点。

三、房地产开发企业资金来源情况1-10月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长6.4%。

其中，国内贷款5961亿元，增长6.2%；企业自筹资金12273亿元，增长31.7%；其他资金11931亿元，同比下降11.3%。

其中，个人按揭贷款2806亿元，下降22.9%。

四、70个大中城市房屋销售价格指数10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月份低1.9个百分点；环比下降0.3%。

新建住宅销售价格同比上涨1.8%，涨幅比9月份低2.1个百分点；环比下降0.3%。

分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.8%，涨幅比9月份低0.5个百分点。

2008年天津房地产市场年终回顾及2009年年度预测1、宏观环境分析2008年前三季度，天津’国内生产总值4623.93亿元，相当于2007年度国内生产总值（5050.4亿元）的91.6％。

一季度天津’国内生产总值1230.63亿元。

一季度为1721.25亿元，三季度为1672.05亿元。

天津’国内生产总值增长水平保持稳定。

从经济结构的角度看，天津’2008年1月至10月固定资产投资总额为2729.29亿元，比2007年1月至10月的1931.4亿元增长40.97％。

从全年的月份来看，6月份的固定资产投资最高。

8月至10月，全市固定资产投资464.34亿元，固定资产同比增长46％。

天津’优越的地理位置，滨海新区的开发开放和各种产业的蓬勃发展为吸引国内外投资提供了充分的条件。

2008年1月至10月，天津市城镇居民人均可支配收入15200元，比2007年同期的13200元增加2000元，环比增长15％。

已经变得越来越繁荣。

数据来源：天津市统计局2008年1月至10月，天津房地产开发投资总额487.66亿元，比2007年同期的380亿元增长28.33％。

房地产投资仍在稳定增长。

从全年的月度情况来看，1月至7月房地产投资状况良好，同比增长，6月突破90亿元。

从八月到十月，随着奥运会的结束和经济危机的逐步扩大，投资额和增长速度有所放缓。

从2008年1月至10月，天津市购买土地319.82万平方米，比2007年同期619.31万平方米减少47.9％。

2007年土地市场“疯狂” 2008年回归后，开发商大大放慢了土地收购的步伐。

从2008年1月至10月，天津已开发土地420.84万平方米，比2007年同期的817.72万平方米减少48.5％。

自有资金的压力和市场的观望使土地的开发速度减慢。

2008年1月至10月，天津市商品住宅建筑面积为2925.05万平方米，比2007年同期的2910.3万平方米仅增长0.51％，是2002年以来的最低增幅。