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第四章房地产市场及其运行规律房地产市场的含义房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起,并就某宗特定房地产的交易价格达成一致的任何安排房地产市场分类按地域范围划分房地产的不可移动性，表明其对地区性需要的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场按地域范围划分,是房地产市场划分的主要方式最常见的是按城市划分按房地产的用途和等级划分按照房地产的用途，将其分解为若干子市场，如居住物业市场（普通住宅市场、别墅市场、公寓市场）、商业物业市场（写字楼市场、商场或店铺市场、酒店市场）、工业物业市场（标准工业厂房市场、高新技术产业市场、研究与发展用房市场）、特殊物业市场、土地市场按物业的档次或等级划分,如甲级写字楼乙级写字楼按房地产交易形式划分从土地市场的角度,包括国有土地使用权出让子市场（土地一级市场）和转让子市场（土地二级市场）新建成的房地产交易，存在销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场面向存量房屋的交易,则有租赁、抵押、保险等子市场按房地产购买者目的划分自用型市场投资型市场其他划分方式按产权特点划分，有完全产权交易市场和部分产权交易市场；商品房租售市场和公有房屋租售市场按进入时间顺序划分有一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）;增量房市场、存量房市场；一手房市场、二手房市场。
房地产市场的特性房地产市场是房地产产权权益的交易市场房地产市场的交易对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益（或权利）而不是土地或物业本身地区性市场房地产的不可移动性和受制于区域性需要，决定了房地产市场是一个地区性市场要求高素质的专业顾问服务易于出现市场的不均衡和垄断房地产市场的功能配置存量房地产资源和利益显示房地产市场需求的变化指导供给以适应需求的变化房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平衡的调整过程能指导政府制订科学的土地供应计划引导需求适应供给条件的变化房地产市场的周期循环定义：指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生（影响房地产的社会经济因素）原因：影响供需的主要因素,以金融因素的变动最为关键；市场信息不充分、从供需两个调整不均衡的时间落差；生产者与消费者的心理因素；政策因素；制度因素;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势第五章房地产开发项目的可行性研究可行性研究的工作阶段投资机会研究初步可行性研究,详细可行性研究,项目的评估和决策可行性研究的内容项目概况，开发项目用地的现状调查及动迁安置，市场分析和建设规模的确定，规划设计方案选择，资源供给，环境影响和环境保护,项目开发组织机构和管理费用研究，开发建设计划，项目经济及社会效益分析。
第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念广义上的房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式，狭义上的房地产市场是指当前潜在的房地产买者和卖者以及当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
房地产市场是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。
二、房地产市场的运行环境（一)社会环境包括人口数量及结构、家庭数量及结构、各地的风俗习惯、民族特点等。
（二）政治环境是投资者最敏感的问题。
（三）经济环境包括经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等.(四）金融环境（五）法律制度环境（六)技术环境(七)资源环境(八)国际环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量(一）影响房地产市场发展的社会经济因素1、社会因素包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等。
2、经济因素包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。
3、政策因素包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。
（二)影响房地产市场转变的社会经济力量包括金融业的发展、信息和通信技术水平的提高、生产和工作方式的转变、人文环境的变化、自然环境的变化、政治制度的变迁。
第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，需求数量与价格呈逆相关关系。
除了价格,还有以下因素会影响商品住宅的需求：收入的变化、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。
二、房地产市场的供给供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线,供给数量与价格呈正相关关系.除了价格，还有以下因素会影响商品住宅的供求:房地产开发成本、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。
《房地产开发经营与管理》课程教学大纲课程编码：611063课程名称：房地产开发经营与管理英文名称：Real Estate Development and Management开课学期：6学时/学分：48/3 （其中实验学时：0）课程类型：专业教育课程选修课开课专业：土地资源管理专业选用教材：叶剑平主编：《房地产经营与管理》中国农业出版社2010主要参考书：刘洪玉主编：《房地产开发经营与管理》中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写；北京：中国建筑工业出版社2008一、课程简介房地产业作为国民经济的支柱产业，已经愈发引起政府、投资者的广泛关注。
房地产开发经营与管理课程分为六章：主要介绍了房地产及房地产业的基本概念、房地产投资的特性及投资风险、如何应用经济学知识评价投资效益、房地产开发的程序及管理、房地产市场及房地产开发工程的可行性研究等内容。
该门课程综合性强，涉及管理学、经济学、建筑学等相关学科知识，学习该课程的目的是让学生了解并掌握房地产行业相关知识，并借助多学科理论及方法，解决房地产行业的实际问题。
Introduction to the courseTo be a pillar industry of the national economy, real estate industry has become increasingly causing attention of governments and investors. Rea I estate development and management curriculum is divided into six chapters, introduces the basic concepts of real estate and real estate, real estate investment characteristics and investment risks, and how to apply knowledge of economics to evaluate investment returns, procedures of real estate development and management, the real estate market and feasibility research of real estate development projects and so on. The course is very comprehensive, involves knowledge management, economics, architecture and other related disciplines.the main purpose of learning this course is to enable students to understand and master knowledge of the real estate industry, and solve practical problems in real estate industry with multi-disciplinary theories and methods.二、课程性质、目的与任务房地产开发经营与管理是土地资源管理专业的专业选修课,本门课程从理论和实际相结合的角度出发，全面系统地阐述了房地产开发经营与管理的基本理论和方法，详细分析了房地产投资与投资风险、房地产市场及其运行规律、房地产开发程序、房地产开发工程可行性研究、房地场金融、房地产开发工程管理、房地产市场营销以及物业管理等方面的问题。
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(新版)1、[试题]对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。
( )【答案】错误2、[试题]关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是( )。
A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数【答案】A【解析】本题考查的是市场交易指标。
吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。
在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。
参见教材P43。
3、[试题]房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。
( )【答案】√【解析】本题考查的是房地产开发贷。
房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收人或房地产抵押贷款。
为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放房产开发贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放抵押贷款。
开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放房产开发贷款的重要条件之一。
参见教材P302。
4、[试题]估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中( )是估价主体。
A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.房地产估价师和估价机构【答案】D【解析】本题考查的是估价当事人。
估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。
其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。
参见教材P27。
中国房地产规律中国房地产市场作为全球最大的房地产市场之一，其发展受到国内外各种因素的影响，形成了一套独特的规律。
本文将从供需关系、政策调控、城市化进程等方面探讨中国房地产规律。
一、供需关系是中国房地产市场的基本规律之一。
随着经济的快速发展和人口的增长，住房需求不断增加。
中国的城市化进程加速，农村人口涌入城市，使得城市住房需求持续上升。
与此同时，投资投机需求也推动了房地产市场的火热。
供需关系的不平衡导致房价上涨，尤其是一线和热点二线城市的房价居高不下。
二、政策调控是中国房地产市场的重要规律之一。
由于房地产市场的波动对经济稳定和社会安定产生重大影响，中国政府通过出台一系列政策来调控房地产市场。
这些政策包括限购、限贷、限售等，旨在抑制房价过快上涨，维护市场稳定。
政策调控对市场造成了一定的影响，但也存在一些副作用，如刚需购房者受限制，房地产企业受到影响等。
三、城市化进程是中国房地产市场的重要规律之一。
随着城市化进程的推进，城市人口不断增加，城市土地稀缺，房地产供给不足成为常态。
由于城市化进程的不平衡，一些热点城市的房价高企，而一些三四线城市的房价相对较低。
城市化进程也带动了房地产相关产业的发展，如建筑业、家具装饰业等，推动了经济增长。
四、金融政策是中国房地产市场的重要规律之一。
随着金融市场的发展，房地产贷款成为重要的金融业务之一。
央行通过调整货币政策来影响房地产市场，如加息、降息等。
金融政策的变化对房地产市场产生直接影响，一方面影响购房者的购房能力，另一方面也影响房地产企业的融资成本。
五、国际环境是中国房地产市场的重要规律之一。
中国经济的发展和国际经济形势密切相关。
全球经济的不稳定和国际关系的紧张都会对中国房地产市场产生影响。
外资流入和国际投资者的关注度也会对房地产市场产生影响，进而影响房地产价格。
中国房地产市场的规律由供需关系、政策调控、城市化进程、金融政策和国际环境等因素共同决定。
了解和把握这些规律对于购房者、房地产企业和政府部门都至关重要。
房地产市场的市场调整周期和周期性房地产市场作为一个重要的经济产业，其发展受到多方面因素的影响，其中市场调整周期和周期性是不可忽视的因素。
本文将探讨房地产市场的市场调整周期和周期性，分析其原因和影响，并探讨如何应对和利用这些周期性变化。
一、市场调整周期的定义和特点房地产市场的市场调整周期是指市场在一段时间内出现波动和变化的周期，包括市场的繁荣期、停滞期和衰退期。
市场调整周期具有一定的规律性，其特点如下：1. 长期性：市场调整周期一般为数年甚至十年以上，周期长度因地区和经济情况而异。
2. 不可预测性：市场调整周期的具体时间和幅度难以准确预测，受多种因素综合影响。
3. 资金供求关系决定性：市场调整周期的起伏与资金供求关系密切相关，资金充裕时市场繁荣，资金短缺时市场衰退。
二、市场调整周期的原因与影响因素1. 宏观经济因素：经济增长速度、利率水平、通货膨胀率等宏观经济因素对市场调整周期有着显著影响。
2. 行业政策因素：政府的行业政策和相关法规对房地产市场的调控和影响是市场调整周期的重要原因。
3. 供需关系：供需关系的变化会引起市场调整周期的波动，供大于求时市场呈现繁荣，供小于求则呈现停滞或衰退。
市场调整周期的出现对房地产市场产生重要影响：1. 投资机会：市场调整周期的变化带来了投资机会，合理把握市场的周期性变化可以获取较高的回报。
2. 产业链发展：市场调整周期的波动影响着整个房地产产业链，从建筑材料、建筑施工到销售等环节都将受到影响。
3. 资金风险：市场调整周期的不确定性增加了投资者和开发商的资金风险，需要做好资金储备和风险管理。
三、如何应对和利用市场调整周期1. 多元化投资：投资者和开发商应该在不同市场周期中进行多元化投资，降低单一市场的风险。
2. 灵活应对：对于市场调整周期的变化，及时作出调整并灵活应对，及时削减风险。
3. 战略规划：合理的战略规划是利用市场调整周期获取机会的重要手段，根据市场的变化制定合适的发展和投资策略。
