美国佛罗里达房市泡沫

【北美购房网】我在美国佛罗里达买房的经历这是网友写自2007年左右的一篇文章，讲述了他们在美国房屋泡沫时期买房的经历，里面包含着一些房产投资和理财方面的遗憾和后悔，让我们来看看她当时是怎么做出决定的？为什么又会有遗憾和后悔呢？光阴似箭，转眼之间，我来美国已经十年了。

很惭愧，我几乎从来没有好好理过财，所以，不奇怪，财也没有理过我。

话虽如此，但还是愿意和大家分享一下这些年在美国的经历。

我是96年大学毕业，97年来到美国读研究生的。

刚来的三年，美国对外国学生收费高昂，研究生一年学费超过一万美元。

好在我申请到全额奖学金，不仅学费全免，每月还可发一千美元的补助。

这就是我的全部收入。

当时和一个女生合租一套两室一卫的公寓，每人月租250美元；水电垃圾电话什么的大概70；在美国车必不可少，花3000美元买了一辆二手车，每月汽油保险加修车的费用大概150；另外伙食100，零花200，反正每个月六七百就能打发，花的也不多。

剩下的钱用来旅游，放假后和几个朋友四处旅游，风餐露宿，竭力省钱，也玩了不少地方，包括纽约、华盛顿、佛罗里达的迪斯尼乐园等等。

等到2000年研究生毕业时，基本家徒四壁。

不过我很幸运，立刻就找到工作来到佛罗里达。

2000年是个分界点，这以前毕业的，工作都很好找，甚至一人有几份OFFER；这以后形式急转直下，好多人都找不到工作了。

有工作就是好，一下就富裕起来了。

即使交完税，每月也有3000美元。

我在单位附近租了一个一室的公寓，70平，条件很好，每月租金450美元。

开始花钱买家具买电器（以前基本是在YARD SALE里买的），在公寓里装了宽带、有线电视，等等。

吃的也比以前讲究了，也开始逛服装店了，反正一个月开销1500左右。

不久以后我和老公开始恋爱。

找老外的坏处是，基本上什么费用都是平分的。

老公单身惯了，美国人又没有省钱的习惯，花钱大手大脚。

每次下馆子都选最好的餐馆，一顿晚餐可以花掉一百美元。

出去玩更是大手大脚，要住四，五星级的宾馆。

房地产三大未解之谜八戒看到很多博主又开始危言耸听，唱衰美国房地产，什么次贷危机今年将再次血洗美国，美股即将崩盘重蹈2000年互联网泡沫覆辙！今天我们看看真实数据还原美国房地产市场过去一年的疯狂行情，看看美国房地产行情到底怎么样！是崩溃呢是崩溃呢还是崩溃呢？今天我们来解读，2022年美国房地产界三大未解之谜？1、过去一年全美房价到底涨了多少？拆分为加州、德州、佛罗里达州2、未来美国房价还能涨多少？涨由供求关系决定！人口决定！出生率死亡率！人口老年化率、年轻化率总而言之一句话要有新鲜韭菜更要有经济发展！人口就是经济发展的基石！3、2022年美国房地产市场会不会重蹈08年次贷危机崩盘的时刻？好，让我们进入正题！全美房地产经纪人协会NAR的今年3月份最新数据预测，2022年美国房屋销售量可能达到649万，超越2022年全年销量564万，同比增幅高达15%。

同时美国房屋价格正在以15年来最快的速度上涨，这反映出买家在几乎每个角落都在争夺有限的房屋供应。

凤凰城连续20个月是美国房价涨幅最快的城市，为15、8％，其次是西雅图，为14、3％。

让我们看看华人最热的几个州房价涨幅首先是加州根据Zillow数据2022年2月份加利福尼亚州房屋的典型房屋价值为63、5万美元。

去年同期是57。

2万，同比增幅上涨了10。

9％。

涨幅6。

3万美元码农生活的北加州苹果、谷歌、脸书均在此。

圣何塞的典型房屋价值为115万美元。

去年同期是101万，同比增幅上涨了14％涨幅14万美元。

南加州橙县小硅谷也是码农聚集区，博通、暴雪、西部数据均在此典型房屋价值为80。

3万美元。

去年同期是72、7万，同比增幅上涨了10。

4％涨幅7。

6万美元。

再来看德州，马斯克最近已经搬家到了德州首付Autin 奥斯汀。

2022年2月份德州房屋的典型房屋价值为22、8万美元。

去年同期是21、1万，同比增幅上涨了8。

5％。

涨幅1、7万美元德州首付Autin 奥斯汀房屋的典型房屋价值为48。

全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示（下）文：方正宏观任泽平目录：1 美国1923-1926年佛罗里达州房地产泡沫1.1 背景：经济繁荣、享乐主义、消费信贷1.2 狂热：政府支持、银行助推、投机盛行1.3 崩溃及影响：飓风、房价暴跌、股市崩盘、1929年大萧条、蔓延成世界经济危机2 日本1986-1991年房地产泡沫2.1 形成：经济繁荣、广场协议、日元升值、低利率2.2 狂热：银行推波助澜、国际热钱流入、投机盛行2.3 崩溃：房地产泡沫轰然倒塌，日本金融战败2.4 影响：失去的二十年3 中国1992-1993年海南房地产泡沫3.1 形成：特区实验，南巡讲话，住房改革3.2 狂热：财富神话，击鼓传花3.3 崩溃及影响：宏观调控，银根收紧，烂尾楼，不良贷款4 东南亚1991-1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴4.1 1997年亚洲金融风暴始末4.2 亚洲金融危机的背景条件：金融自由化、国际资本流入和固定汇率制4.3 金融风暴前后东南亚地产泡沫的催生与崩盘4.3.1 泰国4.3.2 马来西亚4.3.3 香港5 美国2001-2007年房地产泡沫与2008年次贷危机5.1 形成：网络泡沫破灭，“居者有其屋”计划，低利率，影子银行5.2 疯狂：政府刺激，银行助推，短融长投5.3 崩溃及影响：利率上调、次贷违约、国际金融危机、沃尔克规则6 历次房地产泡沫的启示正文：4 东南亚1991-1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴1997年之前，东南亚经济体保持了持续高增长，创造了“亚洲奇迹”。

但是，在全球低利率、金融自由化、国际资本流入、金融监管缺位等刺激下，大量信贷流入房地产，催生泡沫。

随后在美联储加息、国际资本流出、固定汇率制崩盘等影响下，亚洲金融风暴爆发，房市泡沫破裂。

从此之后，除韩国等少数地区转型成功，大多数东南亚国家仍停滞在中等收入阶段。

4.1 1997年亚洲金融风暴始末二战后，日本、韩国、中国台湾、印度尼西亚、马来西亚、泰国等东南亚国家和地区先后实现了持续的高速增长，一度被称为“亚洲奇迹”。

房地产泡沫引发金融危机回顾全球三次楼市崩盘20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。

然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。

美国房地产泡沫：7.5万人口城市出现2.5万名地产经纪人图片来源：资料图上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。

在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。

第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。

由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。

许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。

随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。

尤其在1923年至1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。

例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。

一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。

据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。

当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。

在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。

然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。

据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。

紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

图片来源：资料图日本房地产泡沫：东京地价超过了美国全国地价总和20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。

这三个原因造成了那年美国房地产的疯狂和泡沫美国的这波房地产泡沫是如何产生到破灭的？美国房产是如何发展的？今天要给大家讲的是发生在90年前的美国的一场房地产泡沫。

国人现在都非常关注房价，都在担心什么时候国内房地产会出现泡沫的崩溃，再往前看历史，日本曾经出现过房地产泡沫的崩溃，香港曾经出现过房地产泡沫的崩溃。

所有这些房地产泡沫的崩溃，而美国历史上第一次房地产泡沫则是在20世纪的时候出现的。

在这场泡沫出现之前，美国没有真正意义上的房地产泡沫。

因为房地产泡沫主要发生在城市化的过程中。

在之前美国曾经出现过地价的上涨，但那个时候的土地主要是农业用地。

20世纪以来，随着汽车工业的发展，随着汽车工业拉动了城市化的发展。

所以这个时候城市的土地才开始出现的上涨，才有了真正现代意义上的房地产泡沫。

汽车行业的发展，要说到福特推出的T型车，T型车的推出使得汽车的价格一下子变得非常的低廉，然后有很多美国的中产阶级家庭都有能力买到汽车。

买到汽车之后就觉得非常兴奋，就开始开着汽车到处跑。

很多人开着汽车从寒冷的北部到了南方，到了佛罗里达，就跟现在国人现在逃雾霾跑到海南去一样。

到了那里之后，发现这里真是一个好地方。

所以佛罗里达州的房地产突然出现了一场高潮。

来自四面八方的投机商为了一个共同的革命目的都到了佛罗里达。

本网注明“来源：美国房产是如何发展的”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。

违上中声明者，本网将追究其相关法律责任。

凡本网注明“来源：XXX（非庞兹这里头最有名的人物就是庞兹，学过金融的人都知道一个术语，庞兹骗局，那么庞兹骗局就是由这位著名的意大利裔的投机商庞兹命名的。

庞兹骗局也叫金字塔骗局。

就是找来一批人，对他们许诺，说给我钱吧，我会给你非常丰厚的回报，我能保证你半年翻倍，能够保证给你50%，100%的回报率。

大家将信将疑地把钱给了，还真能够最后得到一些收益。

但是这些收益从何而来呢，那其实是从你新骗的一群人那里得来的。

房地产泡沫相关概念的界定（1）泡沫“泡沫”一词被广泛应用于公众的日常生活中，尤其是被用于形容某种经济现象，如股市泡沫。

犹如肥皂泡一般，泡沫并没有具体的内涵，一旦破裂则会瞬间破灭、化为乌有。

正因如此，公众经常用泡沫一词来形容某件事物兴衰的快速转变。

泡沫原本是一个物理学概念，在经济学上最早用于形容一年发生在荷兰的郁金香热、伦敦出现的“南海泡沫”以及十八世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”等事件。

1634年，荷兰的投机商开始将郁金香作为投机对象进行大量的投机行为，受此影响，公众保留的郁金香球茎数量持续激增，人们都想等待一个合适的时机(郁金香价格飞涨)再抛售手中囤积的大量郁金香，从而从中获取丰厚的利益。

基于这一思想，无论是投机者还是普通民众都开始大量购进并囤积郁金香球茎，使其价格涨幅在一年内达到5900%。

郁金香梦想的破灭源于一位外国水手将“价格高昂”的郁金香球茎视为食品进行食用。

自此之后，人们不再大量购进并囤积郁金香球茎，而是将其视为烫手山芋，急于脱手。

郁金香球茎价格也呈现一路狂跌的现象，最低点不及高峰价的10%。

受此事件的影响，荷兰的经济遭受严重的打击，经济开始逐渐衰退，不再是欧洲的金融中心、世界的头号帝国。

郁金香热等类似事件的发生，在当时对经济破坏性极大，产生巨大影响，引起了一些学者的思考。

自此之后，泡沫经济开始出现在学者们的研究视眼中，尤其是经济学家对其具有极浓的研究兴趣。

清楚“泡沫”的含义是研究泡沫经济的基础，但围绕“泡沫”的定义，理论界对此有不同的定义。

现代投资理论引用《辞海》中的定义对“泡沫”一词进行解释，认为泡沫是由资本和相关交易脱离实物资本和部门的过度增长与持续膨胀引起的金融证券价格飞涨和投机交易异常活跃的经济现象。

《英汉国际金融大词典》对“泡沫”一词的界定为:其一，为牟取高额利益，个人、组织或机构通过欺骗的手段抬高物品价格，并令其价格持续上涨超过其实际价值，然后再令其价格急剧下跌，跌破原有价格，致使物品购买者承受巨大的损失;其二，为弥补财务空缺或增加运营资金，公司通过股票进行投机赚取暴利的行为。

美国房地产泡沫会破裂吗在当今全球经济的大舞台上，美国房地产市场一直备受关注。

其中一个令人忧心的问题是：美国房地产泡沫会破裂吗？要探讨这个问题，我们首先得明白什么是房地产泡沫。

简单来说，房地产泡沫就是房地产价格远远高于其实际价值，这种虚高的价格是由过度的投机和不合理的预期推动的，而不是基于真实的供需关系和经济基本面。

近年来，美国房地产市场呈现出一些令人担忧的迹象。

一方面，房价持续上涨，涨幅在一些地区甚至达到了惊人的程度。

另一方面，低利率环境使得购房成本降低，刺激了更多的人涌入房地产市场，进一步推高了房价。

然而，仅仅看到房价上涨并不能直接断言就存在泡沫。

我们还需要考虑其他因素，比如就业情况和收入增长。

如果人们的收入能够跟上房价的增长，那么一定程度的房价上涨是可以承受的。

但现实是，美国的就业市场虽然有所改善，但收入增长相对缓慢，这就使得很多购房者在面对高房价时感到压力巨大。

再看房地产市场的供需关系。

在一些热门城市，房源供应紧张，导致竞争激烈，房价居高不下。

但这种紧张的供应局面是否能够持续呢？新的房地产开发项目是否能够跟上需求的步伐？如果供应无法满足需求，房价可能会继续上涨；但如果供应突然增加，而需求无法跟上，那么房价就有可能面临调整的压力。

另外，金融政策也是影响房地产市场的重要因素。

宽松的信贷政策使得更多的人能够获得贷款买房，但这也增加了金融系统的风险。

一旦信贷政策收紧，那些依赖高杠杆购房的人可能会面临还款困难，从而导致违约和房屋被强制拍卖，进一步压低房价。

还有一个不容忽视的因素是投资者的心理和市场预期。

当大多数人都认为房价会一直上涨时，就会形成一种盲目乐观的情绪，推动更多的资金流入房地产市场。

但这种乐观情绪往往是不可持续的，如果市场出现一些负面消息或者经济形势发生变化，投资者的信心可能会瞬间崩溃，引发恐慌性抛售，从而导致房地产泡沫的破裂。

回顾历史，美国曾经经历过房地产泡沫破裂的惨痛教训，比如 2008 年的次贷危机。

美国：1926年破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机1）美国佛罗里达房地产泡沫美国的崛起（泡沫产生的坚实基础）人类历史上最早可考证的房地产泡沫，发生在1923－1926年，这就是美国佛罗里达州的房地产热。

20世纪目睹了美国作为超级大国的兴起。

事实上，从19世纪最后30年开始，美国经济就呈现出一种跨跃式发展的态势。

进入20世纪后，美国的经济更是快速发展，让英、法、德、日等望尘莫及。

在第一次世界大战前夕的1913年，美国的工业生产已经占世界总额的三分之一以上，超过了英、法、德、日的总和。

到了20世纪20年代初，美国经济欣欣向荣，工作机会多，待遇优厚，除了本薪外又有休假，人人都在享受经济发达带来的繁荣，同时中产阶级也开始买得起私家车，可以自由驾车旅行，不再受制于火车了。

由于经济的发展，美国人开始变得物质主义、拜金主义起来，一切只注重享受。

天性乐观的美国人，现在更是花钱如流水――买车、买房、度假。

沉浸在幸福之中的美国人相信，20世纪的美国将会“永久繁荣”。

美国人乐观的心理首先表现在股票和房地产上。

当时，股票天天涨，很多投资者都一跃成为富翁，房地产市场也是一片欣欣向荣。

看上去，只要进行合适的投资，任何人都可以发财致富。

旅游的兴起（社会需求下的投资价值产生）佛罗里达州位于美国的东南端，靠近古巴。

佛罗里达的气候有些类似中国的海南岛，冬季温暖湿润。

相比北方的寒冬冰雪，这里冬季的气候更为宜人，于是它就成了美国人的冬日度假的胜地，来佛罗里达度假一时蔚然成风。

尤其是佛罗里达迈阿密市以北的棕榈滩岛，更是成了美国富人聚集的天堂。

棕榈滩岛东临墨西哥暖流，岛上草木茂盛，海滩上满布高大的棕榈树，优越的海洋性环境气候在世界众多一流的旅游胜地中也名列前茅。

优美的自然风光，不但使棕榈滩成了世界各地旅游者心目中向往的天堂，更吸引了来自纽约等经济发达但冬季严寒的美国北部地带的有钱人来此避寒。

每到旅游旺季，那些富翁便纷纷南下，就如同加拿大黑雁一样那样有规律，令人印象深刻。

美国房地产市场泡沫的风险与机遇在全球经济的大舞台上，美国房地产市场一直是备受关注的焦点。

近年来，关于美国房地产市场是否存在泡沫以及其潜在的风险与机遇，成为了经济学家、投资者和普通民众热议的话题。

要理解美国房地产市场泡沫的风险，首先得看看房价的走势。

过去的一段时间里，美国部分地区的房价呈现出了快速上涨的态势。

这种急速的增长往往超出了经济基本面的支撑，比如居民收入的增长、就业市场的稳定等。

当房价的涨幅远远超过了这些基础因素所能支撑的范围时，泡沫的风险就悄然滋生。

一个明显的风险信号是房屋的可负担性下降。

随着房价的飙升，普通民众购房的压力越来越大。

许多家庭不得不将大部分收入用于支付房贷，这不仅影响了他们的生活质量，还可能导致家庭财务的脆弱性增加。

一旦经济形势出现波动，比如失业或利率上升，这些家庭就可能面临房贷违约的风险。

另一个不容忽视的风险是房地产市场的过度投机。

当投资者们仅仅因为预期房价会持续上涨而大量涌入市场，而不是基于房屋的实际使用价值和长期投资价值时，市场就容易陷入泡沫的漩涡。

过度的投机可能导致市场的虚假繁荣，一旦泡沫破裂，将引发一系列连锁反应，包括金融机构的不良贷款增加、资产价格暴跌等。

再者，房地产市场泡沫的破裂还可能对整体经济产生严重的冲击。

房地产行业关联着众多上下游产业，如建筑、建材、家居等。

一旦房地产市场陷入困境，这些相关产业也会受到牵连，从而引发经济衰退、失业率上升等问题。

然而，就像一枚硬币有两面一样，美国房地产市场在面临泡沫风险的同时，也蕴含着一定的机遇。

对于那些有足够资金和风险承受能力的投资者来说，房地产市场的调整期可能是一个低价买入优质资产的好时机。

在泡沫破裂后的市场低谷，房价往往会大幅下跌，此时若能精准地选择具有增值潜力的房产，长期来看可能会获得丰厚的回报。

同时，房地产市场的波动也为创新型的房地产金融产品和服务提供了发展空间。

例如，一些金融机构可能会推出更灵活的房贷产品，以适应不同购房者的需求。

美国房地产泡沫对经济的影响
美国房地产泡沫是指在2000年代初期，由于特定的经济和政策因素，导致美
国房地产市场崩溃的现象。

随着房价的飙升，人们开始疯狂购买房产，但随后市场泡沫破裂，房价暴跌，导致许多人财产受损，经济陷入困境。

房地产泡沫对美国经济造成了严重的影响，主要表现在以下几个方面：
一、消费降级
在房地产泡沫破裂后，大批人口的房产价值急剧下跌，众多房主财产缩水，投
资价值暴降。

这些人不得不修改他们的生活方式，许多人降低了消费水平，以减少支出。

这直接导致了国内市场的紧缩和需求的减少，进一步加剧了经济低迷。

二、金融市场崩溃
房地产市场崩溃也直接导致了美国的金融市场崩溃。

许多银行和贷款机构在采
取过度冒险行为的情况下，向购房者提供了过度宽松的贷款条件，导致了大量的高风险贷款，这些贷款多数是不可靠的。

在市场疏导的情况下，这些机构不得不归还大量的不良贷款，导致金融市场崩溃。

当市场需要流动性时，银行和其他金融机构无法提供贷款，投资困难加大。

三、失业和经济萎缩
房地产繁荣时期为美国经济带来了繁荣期，带来了大量的工作机会和商业机会，尤其在房地产、建筑和相关产业方面。

当房地产泡沫破裂时，许多公司倒闭或降低了规模，导致许多人失业。

这进一步打击了消费者需求，导致经济萎缩。

以上是房地产泡沫对美国经济造成的主要影响，在泡沫破裂时，所有美国人都
受到了影响。

然而，泡沫带来的经济后果非常严重，也在此期间教育美国人民的重要性，并激励政府对财经和金融市场的改革。

全球百年房市跌宕风云作者：何辉来源：《支点》2014年第04期核心提示：无法改变的人性，将导致泡沫无法避免。

我们能思考的是，当泡沫破裂的时候，我们该怎么做。

《支点》记者何辉无疑，股票市场的泡沫是危险的，但从无数历史经验来看，在所有最危险的泡沫中房地产一直首当其冲。

它们之间的区别在于，股市的一次暴跌通常还不足以拖垮银行系统，但是房地产市场的一次崩盘，却有可能颠覆银行业赖以生存的根基。

20世纪的100年以来，全球各地轮番上演着各种各样的房产泡沫悲剧。

更要命的是，明明知道泡沫总会破灭，但人们根本抵抗不了大泡沫的诱惑，更不知道泡沫会在哪一天破灭。

“今天不买，明天就买不到了”上世纪20年代中期，第一次世界大战后的美国经济空前繁荣，建筑业日渐兴盛。

20岁左右的雷·克洛克也想在房地产上有所作为，他来到佛罗里达州一家地产公司当起了经纪人。

佛罗里达州位于美国东南端，气候温暖湿润，无论夏天还是冬天，人们都喜欢到这里度假。

那个时候，佛罗里达的土地均价较美国其他地方低得多，人们开始在这里购房，随着需求不断增加，其土地价格不断升温。

雷·克洛克的生意很快打开了局面。

有资料显示，在1923年至1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。

例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。

在佛罗里达州，炒卖房地产变得越来越疯狂，人们拼命地加入到炒家的行列之中，因为大家都看得到，只要地价再上升10%，就能带来近乎100%的利润。

在那几年，人们的口头禅是“今天不买，明天就买不到了”！所有人都处于极度亢奋中，电梯工、接线员甚至报童们都开始买楼、买股票了。

然而，“上帝欲要让你灭亡，必先使你疯狂”，到1926年，佛罗里达房地产泡沫破灭，房价大幅下跌，许多破产的企业家、银行家自杀，有的则沦为乞丐。

这场泡沫引发了华尔街股市崩盘，最终形成经济危机，史称美国大萧条时期。

“全球历次房地产泡沫的启示” 十次危机九次地产作者：任泽平卢亮亮廉德瑰来源：《青年与社会》2016年第33期当前中国的绝对房价已经偏高，主要城市的房价已经大大超出了均衡水平，全球前12大高房价城市中国作为发展中国家占了4席（香港、深圳、上海、北京），地王频出，居民恐慌性抢房……这种现象不禁让有识之士惊呼中国房地产泡沫来了。

于是关于中国房地产是否会重蹈日本覆辙的讨论多了起来。

其实，历史上不只有日本房地产发生过泡沫，美国、英国、东南亚也都发生过，只不过上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机。

我们历数全球几次房地产大泡沫的催生、疯狂、轰然崩溃及启示，包括1923-1926年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条；1986-1991年日本房地产泡沫与失去的20年；1992-1993年中国海南房地产泡沫；1991-1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴；2001-2008年美国房地产泡沫与次贷危机，或许对我们判断中国房地产的未来趋势有一些帮助。

回顾篇美国1923-1926年佛罗里达州房地产泡沫世界上最早可考证的房地产泡沫发生于1923-1926年的美国佛罗里达州，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为源头的20世纪30年代的全球经济大危机大萧条。

海南1992-1993年房地产泡沫1992年总人数不过655.8万的海南岛上竟然出现了两万多家房地产公司。

短短三年，房价增长超过4倍。

最后的遗产，是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。

开发商纷纷逃离或倒闭，不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。

“天涯，海角，烂尾楼”一时间成为海南的三大景观。

从1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。

东南亚1991-1996年房地产泡沫1997年之前，东南亚经济体保持了持续高增长，创造了亚洲奇迹。

美国房市泡沫破裂风险如何在当今全球经济格局中，美国房市的动态一直备受关注。

过去几十年里，美国房市经历了多次起伏，而如今，关于美国房市泡沫是否存在以及破裂风险究竟如何的讨论愈发激烈。

要探讨美国房市泡沫破裂的风险，首先得了解什么是房市泡沫。

简单来说，房市泡沫就是房价远远超出了其实际价值，这种虚高的价格是基于不切实际的预期和过度的投机，而非真实的供求关系和经济基本面。

近年来，美国房市出现了一些令人担忧的迹象。

一方面，房价的上涨速度在一些地区相当惊人。

这在一定程度上是由于低利率环境的刺激，使得购房成本降低，从而推动了需求的增加。

然而，这种需求的增加并非完全基于真实的居住需求，而是包含了不少投资和投机的成分。

另一方面，房屋库存的紧张也是一个问题。

当市场上可供应的房屋数量有限，而需求又持续旺盛时，房价很容易被推高。

但这种供需失衡可能并不健康，一旦需求出现调整或者供应突然增加，房价就可能面临较大的下行压力。

再看美国的经济基本面。

虽然整体经济在复苏，但仍存在一些不确定性和风险因素。

例如，就业市场的不稳定、贸易摩擦的影响、通货膨胀的压力等。

这些因素都可能影响消费者的购房能力和信心，从而对房市产生负面影响。

政策因素也在其中发挥着重要作用。

美联储的货币政策对房市有着直接的影响。

如果利率突然大幅上升，那么购房者的还款负担将加重，可能导致部分购房者无法承受，从而引发违约和房屋被强制出售，进一步压低房价。

此外，政府的房地产政策和监管措施也会对房市产生影响。

比如对房地产金融的监管力度、对房地产开发商的政策支持等，都可能改变市场的预期和行为。

从历史经验来看，美国在2008 年经历了一次严重的房市泡沫破裂，引发了全球金融危机。

那次危机给经济带来了巨大的冲击，许多家庭失去了住房，金融机构遭受重创。

虽然此后采取了一系列措施来修复和稳定房市，但历史的教训不能被遗忘。

如今，虽然不能简单地将当前的美国房市与 2008 年相提并论，但必须保持警惕。

世界历史上的三次房地产大泡沫
刘义巧;杨红林
【期刊名称】《资源导刊》
【年(卷),期】2008(000)001
【摘要】美国房地产泡沫：7.5万人口的城市竟出现2.5万名地产经纪人上世纪20年代中期,拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

佛罗里达州位于美国东南端,地理位置优越,冬季气候温暖而湿润。

第一次世界大战结束后,这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。

【总页数】1页(P45)
【作者】刘义巧;杨红林
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】TU984
【相关文献】
1.世界历史上的三次工业现代化高潮 [J], 宋紫民
2.回忆世界三次房地产泡沫 [J], 江南;丁晓春（摄影）
3.世界历史上的三次工业现代化高潮 [J], 宋紫民
4.世界三次房地产泡沫带来的警示 [J], 李晓刚
5.历史上的三次房地产泡沫 [J], 杨红林
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。