中原2010年无锡新城地产锡沪路的项目市调的报告

无锡市某地块市场调研报告(微观篇)目录一、地块基本情况……………………………………………………………3-16(一)地理位置(二)地块形状(三)周边社区(四)周边配套(五)周边企事业单位二、地块分析……………………………………………………………………17-18(一)工程优势(二)工程劣势三、工程定位…………………………………………………………………18-23(一)产品定位(二)客户定位四、市场价格分析……………………………………………………………23-27(一)市中心商铺价格(二)副中心楼盘价格.(三)本地块周边楼盘价格(四)本工程定价一、地块基本情况(一)地理位置该地块位于无锡市中心城西南侧，隶属滨湖区，具体为建筑路和湖滨路交汇处，位于湖滨路西侧，北侧为东西走向的建筑路，东侧为骂蠡港。

本区域原为老工业区，聚集着开源机床厂、格兰集团、建筑机械厂等多家大中型企业。

随着城市的发展、人居环境的更高要求，区域内工厂正逐步向外搬迁。

(二)地块形状可利用面积基本上为南宽北窄的不规则梯形，约2万平方M，北侧靠建筑路、西侧沿湖滨路、东侧靠骂蠡港、南侧以小路与北桥村民房和无锡市格兰机械工程公司自然分隔。

可利用面积，按规划文本计算。

本地块最大建筑面积不能超过5万平方M，底层面积总共不能超过5600平M；(三)周边社区1.在建新型社区有阳光花园城市、新梁溪人家、红山半岛花园等；阳光城市花园在建工程新粱溪人家销售中心红山半岛效果图➢阳光花园城市，位于建筑路与红星路交叉口，规划总用地面积约47.9公顷，总建筑面积约86.2万平方M。

为大型生活社区，可入住1500户左右，主力面积以120-140平左右的三房两厅两卫为主，另有少量150平M以上的四房两厅两卫和105平左右的两房两厅一卫，英式风格、270度转角飘窗。

●目标推广客户为大众群体，案名直接用开发商名字“阳光城市花园”，利用“城市”贯名，冲淡地理位置相对偏远的直观感觉，加以“花园”突出小区景观，案名简单便于接受；●在楼房类型的推广过程中，一期首先推出的是多层住宅，价格为4300起价，到目前为止销售价格到4700元左右，目前已经没有多层楼房可卖；二期全部为高层小高层，产品类型上与会金通产品直接碰撞，预计在04年年底开盘，价格在5000元左右。

表2 市区住宅用地地价区段基准地价表二、市区土地级别基准地价成果表4 市区商业用地级别基准地价表表5 市区住宅用地级别基准地价表表6 无锡市市区工业用地级别基准地价表三、建制镇地价区段基准地价成果表7 建制镇地价区段基准地价基准地价表无锡市城镇基准地价成果说明1、本次无锡市城镇基准地价更新具体范围本次工作范围包括无锡市主城区（祟安区、南长区、北塘区、新区、滨湖区、锡山区城区、惠山区城区）建成区和近期规划区及锡山区、惠山区所辖建制镇、集镇镇区。

面积总计817.63平方公里。

其中，主城区包括崇安区，北塘区，南长区，新区，滨湖区，锡山区的东亭镇、安镇的查桥集镇、东北塘镇、锡北的八士集镇，惠山区的堰桥镇、钱桥镇。

主城区范围东至八士集镇和查桥集镇的东侧以及新区外围，南至新区外围、太湖沿岸，西至太湖沿岸、胡埭镇以西、锡宜高速公路以及锡澄运河，北至堰桥镇北侧。

面积约739.14平方公里。

边缘集镇镇区面积约78.49平方公里。

2、本次评估更新的基准地价是在某评估基准日各土地级别或均质区域内，在现状平均土地开发程度和平均容积率下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。

地类按商业、住宅、工业用地区分，各类用地的使用年期均为法定出让最高使用年限。

3、基准地价内涵设定的具体条件（1）评估基准日评估基准日为2009年1月1日。

（2）土地使用年期土地使用年期按法定最高出让年限设定，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。

（3）土地开发水平根据各土地级别或均质区域（商业路线、住宅区片、工业区片）内同一用途现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平，宗地红线内“场地平整”设定土地开发条件。

（4）平均容积率商业、住宅用地平均容积率见附件1。

4、地价构成含土地取得费、土地开发费、利息、利润、政府规定的有关税费及土地所有权收益。

5、此基准地价可作为市政府制定地价政策的依据，进行宗地地价评估时，应严格按照国家标准《城镇土地估价规程》评估。

无锡市人民政府办公室关于部门统计调查项目依法实施情况的通报正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 无锡市人民政府办公室关于部门统计调查项目依法实施情况的通报（锡政办发〔2010〕248号）各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：根据国家统计局、监察部、司法部《关于联合开展统计法和统计违法违纪行为处分规定贯彻执行情况大检查的通知》（国统字〔2010〕38号）的有关规定，结合执法大检查内容要求对涉及地方统计调查项目情况检查的要求，我市依照《部门统计调查项目管理暂行办法》（国家统计局1999年第4号令），对市级部门统计调查项目逐一进行了排查梳理，现将全市部门统计调查项目执行情况通报如下：一、总体情况自2005年开展全市部门统计调查项目全面清理后，市统计部门共办理市级部门统计调查项目36项，审批制发各类统计调查报表106张，涉及21个市级部门（截至2010年7月31日，仍在有效期内的各类报表共50张）。

在部门统计调查项目实施管理中，我市严格按照《中华人民共和国统计法》和《部门统计调查项目管理暂行办法》，切实加强部门统计调查项目规范化管理，充分发挥了部门统计专业性强、掌握行业信息快的工作优势，为全市统计工作的科学发展提供了良好的部门统计服务。

目前，部门统计调查项目管理已作为市统计行政权力许可事项，实现行政权力网上运行。

二、执行情况大部分市级部门能认真贯彻执行部门统计调查项目审批工作制度，按照依法统计、科学统计的要求，对本部门拟建立的部门统计调查项目，认真设计调查实施方案和各类调查样表，及时向政府统计机构提出申请，经批准同意后组织实施调查。

无锡市人民政府办公室印发关于加快推进全市绿道网建设的实施意见的通知文章属性•【制定机关】无锡市人民政府•【公布日期】2010.08.16•【字号】锡政办发[2010]234号•【施行日期】2010.08.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】科学技术综合规定正文无锡市人民政府办公室印发关于加快推进全市绿道网建设的实施意见的通知（锡政办发〔2010〕234号）各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：《关于加快推进全市绿道网建设的实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

二○一○年八月十六日关于加快推进全市绿道网建设的实施意见（2010年8月）为加快绿道实施，推进宜居城和生态城建设，整合和改善无锡现有的生态环境，增加旅游资源的可达性，拓展居民休闲游憩空间，结合我市实际，现就推进全市绿道网建设提出如下实施意见。

一、基本概念及构成要素（一）基本概念。

绿道是利用自然生态走廊或风景道、绿化带等人工走廊，连接郊野公园、自然保护区、风景名胜区等生态资源，形成供城乡居民及游客休闲游憩的开放式空间。

绿道具有保护自然、改善环境等生态功能，为市民及游客提供户外活动空间等游憩功能，保护和利用文化遗产、促进人际交往等社会与文化功能，促进旅游及相关产业发展、提升周边土地价值等经济功能。

（二）构成要素。

绿道具备四大构成要素，一是游憩空间，是供居民及游客进行休闲、游憩、娱乐活动的节点地区；二是主体绿道，是连接各休闲游憩空间的开场空间纽带；三是游憩路径，即步行道或自行车道；四是附属设施，是为人们提供的休息、指示、娱乐、安全保障等设施。

二、指导思想、实施原则和总体目标（一）指导思想。

以科学发展观为指导，坚持走可持续发展的道路，强化生态保护意识，满足市民及游客的多样性需求，制定整体规划，明确建设标准，分期推进建设，体现绿道的多样化、本土化和生态化，进一步优化区域生态格局和生态环境，打造绿色开放式空间，推动区域生态保护、生活休闲一体化乃至经济发展一体化，增强可持续发展能力。

2010年锡城商品房成交简析2010年的锡城楼市在喧嚣中落下帷幕。

虽然在此期间锡城楼市同样遭遇了“史上最严”的政策调控，成交也一度出现过低迷时期，但是，纵观全年，锡城楼市继续向前发展的趋势并没有改变：商品房及住宅新增供应连续四个季度出现增长，全年销售总量略有下滑但销售金额同比增加，商品住宅成交价格节节攀高等特征无一不印证了锡城楼市今年的累累硕果。

一、商品房及住宅供应情况：2010年无锡市区商品房新增预售面积为761.12万平方米，同比09年增加了270.47万平方米，增幅为55.12%，其中商品住宅新增预售面积为648.96万平方米，同比增加252.60万平方米，增幅为63.73%。

其中四季度商品房和商品住宅新增预售面积分别为251.65万方和202.74万方，双双为今年季度供应最高。

截止到年底，全市商品房剩余可售面积约为745万平方米，其中商品住宅剩余可售面积约为404万平方米。

与09年锡城楼市供不应求的情况相比，今年锡城开发商的推盘步伐明显加快，楼市存量房的数量也略显宽松。

二、商品房及住宅成交情况：（一）成交量: 销售面积同比减少销售金额同比增加2010年1-12月份，无锡市商品房共计销售面积为697.8万方，同比减少129.8万方，减幅为15.59%，全年商品房成交金额为599.19亿元，同比增加46.58亿元，增幅为8.43%；其中，商品住宅全年度成交总量为573.08万方，同比减少142.8万方，减幅达19.95%，住宅成交总金额为460.38亿元，同比增加9.77亿元，增幅为2.17%。

从每季度的成交情况来看：今年一季度销售面积和销售金额同比增幅最大；二季度受政策调控的影响，住宅市场交易热度骤然下降，从而使商品房总体销售面积和销售金额同比减少；下半年楼市成交出现回暖，虽然成交量与09年同期相比仍有一定差距，但是销售金额已基本与去年同期持平。

（二）成交价: 上涨趋势保持不变年中调控略有起伏2010年锡城房价在遭遇史上最严调控之时也曾应声而跌，（四月至六月，房价总下跌幅度约为9%）,但是丝毫没有影响总体房价继续上涨的趋势。

无锡太湖新城市场调研分析报告第一章、市场调研描述一、调研目的：通过对无锡太湖新城板块进行调查，分析各楼盘之间的竞争状态，以及整个板块在无锡市与其他板块的竞争分析，从而得出太湖新城的基本市场状况，并预测未来太湖新城的市场基本走向。

二、调研对象及课题阐述：调研对象：无锡市太湖新城个案调查：太湖国际社区、尚锦城、融创·天鹅湖、阳光·嘉园、绿城·玉兰花园。

无锡市的新规划中，对周边未开发的地区加大了开发力度，促使无锡市的房地产发展速度进一步加快，规划中针对无锡市太湖新城板块的建设，被认为是一张可以重新书写城市辉煌的“白纸”。

省委常委、市委书记杨卫泽、市长毛小平都认为“太湖新城建设事关长远、事关重大”。

这一判断，既是基于新城自身的区位、资源优势，也是基于城市产业转型的战略部署。

决策层认为，这个山水围合的150平方公里土地，是适宜人居、办公、商务的绝佳场所，又为金融、研发、创意等“无烟产业”提供了最好的空间。

这样的定位，可以完美兼顾人和城市的双重需求，而人口的适度转移，又将使老城“痼疾”迎刃而解。

因此，使得此板块成为无锡市现在以及未来最火热的板块之一。

在该板块上，有众多的实力开发商，为了清楚的了解整个板块的市场环境，板块的基本概况，因而，我们需要做以下课题：1、无锡市整体城市概况2、宏观政策的分析（包括无锡市地方政策对房地产的影响）3、无锡市太湖新城板块的SWOT分析4、个案的综合分析5、无锡太湖新城板块市场调查研究结论总结概述（无锡市场整体解读分析、板块的升值潜力分析、板块内各楼盘营销突破点分析）。

第二章无锡市概况一、城市及宏观经济概况1.城市概况：a,地理位置：东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。

无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里(市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里)，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。

【精品】无锡凤翔馨城提案报告无锡凤翔馨城2010年提案报告市場背景分析一、区域市场状况分析由于天一城一期40万平米，中环国际40万平米等大盘的规划，北片量体供应不足的供应局面已经开始改变，本案的介入也将面临这几个个案的强烈竞争。

区域市场内低档次的多层是主流产品（众多的安居房和经济适用房），小高层及高层供应量逐步上升，客户的接受度也随着楼盘的推出正在改善。

但多层还是购房者的首选。

此前区域内缺乏指标性个案和高档楼盘，天一城和本案的出现将会改变这一局面。

因此项目和天一城谁可以成为北片购房者的首选楼盘，将会决定未来项目销售能否成功的重要因素。

附近楼盘规划多位多层，小高层，高层，联排别墅。

产品同质化严重。

尤其天一城一期的规划与本项目的规划基本相同。

因此如何在众多类比个案中脱颖而出就是我们要解决的问题。

目前周边的价格在2900元/平米左右。

但随着北片的开发升温，房地产价格的走势必将冲破3000元/平米的大关。

整个市场以区域客占绝大数，房地产市场属于起步阶段。

存在发展空间，但上浮趋势不够明显，一年中市场上涨在300元/㎡左右，还跟不上大市场的涨幅。

无锡市2004年第四季度的均价为3751元/平方米。

目前项目所在区域侧均价还未到3000元，具有巨大的价格优势。

这一点对我们入市非常有力。

区域市调个案项目名称天河花园二期天河花园别墅清华雅居天一城（一期）位置凤翔路西侧北环路南凤翔路西侧北环路南北环路与凤翔路交界天水路，北环路产品类型小高层、多层别墅多层（局部安居房）小高层，高层，独栋别墅，联排别墅主力面积125－130㎡225－320㎡110㎡；140㎡96－200㎡主力总价29万125万32万；40万——单价范围1980－2620元/㎡4650－6500元/㎡2800－2900元/㎡——平均单价2400元/㎡多层2650元/㎡小高层6000元/㎡2850元/㎡未开盘交房方式毛坯现房毛坯现房毛坯现房厨房，卫生间装修二、竞争区域分析1、盛岸板块盛岸路区域板块同属北区，未来本项目在推案的时候肯定会，房地产起步早于项目所在区域，目前主要个案有左岸星光，盛岸花园，英伦皇家花园等。

无锡房地产市场政府调控效果分析及建议【内容摘要】住房制度改革后，市场成为市民获取住房的唯一途径，对住宅的需求也由此得到了空前的释放。

住房问题不仅关系到百姓的切身利益，还直接影响着和谐社会的建设。

但是近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升，面对房地产市场的泡沫现象，国家给予了高度的重视，出台了一系列的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，但从实际来看，宏观调控的效果并不十分明显，房价依然坚挺甚至频频创出新高，中低收入家庭面对如此之高的房价，恐怕也只能“望房而兴叹”。

为此，中央明显加大了对房地产市场的调控力度，自4月14日以来国务院房贷新政重拳出击，推出了一系列的房地产调控政策，但是政府调空效果如何，本文在以无锡为例进行了调查的基础上，提出了一些建议，意在希望政府的调空真正能为百姓住房解决问题。

【关键词】房地产市场有效调控房价人们都说房地产业是一个暴利行业，自2003年1月首次评选2002年“中国十大暴利行业”以来，房地产从2002年第一版到2004年，连续三年“荣膺”十大暴利行业之首。

2005年、2006年在国家实行了密集的宏观政策对房地产业进行调控的情况下，房地产业依然再度登上该排行榜，并且位居前列。

从统计数据来看，我国房地产市场的平均利润率普遍都在10%以上，部分中高档房地产的利润率更是高达30%-40%。

房价收入比直接反映出房价水平与居民自住需求的匹配程度，据无锡市统计局数据，2009年全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资43346元，那么以家庭为单位，年收入平均为8-9万。

目前无锡商品房成交均价在7000元/平-8000元/平，那么买一套最普通的商品房需要70万，如此一算，房价收入比已近9倍，也就是说以家庭为单位，不吃不喝9年，才能买得起房。

但是，房价收入比的计算使用的是全市新建商品住房均价且包括经济适用房，大量身处高房价地区，拿着平均收入的人感到有点不真实，据相关数据显示，无锡2009年的城镇居民人均可支配收入只有25027元，远远没有达到7万的标准，那么，无锡市区内的房价收入比应该是多少呢？以崇安、南长、北塘三大区域成交均价来算，目前无锡市区内新房成交价格在11000元/平米左右，掐指一算，无锡市中心的房价收入比应该在19至20之间，也就是说如今想要在无锡市中心买套房子需要不吃不喝19-20年。