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房地产项目的成本核算及成本控制措施发表时间：2020-10-21T09:34:31.487Z 来源：《基层建设》2020年第19期作者：李金莉[导读] 摘要：房地产业是一个综合性的产业，涉及到很多行业领域，它为推动我国经济的发展和城市化进程的加快做出了重要贡献。
融创华北发展集团有限公司天津市 300381摘要：房地产业是一个综合性的产业，涉及到很多行业领域，它为推动我国经济的发展和城市化进程的加快做出了重要贡献。
近年来，我国房价持续上升，房地产行业利润一直呈现上涨趋势，很多企业都纷纷跻身于其中，使得这一行业竞争力越来越大。
另外，房价的持续飙升，使得很多人成为了房奴，奋斗一生都不一定得到一套房，严重影响人民生活质量。
房价的非正常飙升与开发商的投机炒作、施工成本增加及对房地产利润监督力缺乏有关。
因此，国家出台了一些调控政策，开始规范房地产开发项目成本控制体系，严格把控施工成本的造价管理工作。
企业要想在竞争中生存下去，就必须解决好施工项目成本控制问题，提升自身竞争力。
关键词：房地产；施工项目；成本控制；问题；策略引言相比于其他行业，房地产行业自身存在特殊性，其项目开发涉及多方利益、耗资庞大、开发周期长、资金回笼慢等，对推动国家经济增长起到重要作用。
如今随着我国市场逐渐全球化发展，市场经济瞬息万变，极大增加项目投资管理、控制、确定等复杂性。
对此，房地产企业只有全过程、全方位对工程造价进行管理控制，才能保证其健康发展，并取得一定的经济效益。
1我国房地产管理现状1.1房地产项目资金管理风险问题房地产项目开发需要投入大量的资金，且由于项目工程周期长，对资金流的要求非常高。
然而，部分企业对资金管理的重视程度不高，在前期投入中，为拿地不惜出高价，但是项目开发带来的经济效益需要时间考验，使得企业无形中承担了更高的风险。
尤其是在房地产行业日渐规范的形式下，高成本并不意味着高回报，一旦出现资金流问题，就会为企业正常运转造成极大的危机。
2020年房地产项目跟投制度CONTENTS目录一、跟投项目范围 (1)二、跟投管理机制 (1)三、跟投额度 (1)四、跟投人员 (2)五、跟投本金的进入及返还 (2)六、跟投收益分配 (3)七、风险保障 (3)一、跟投项目范围本办法适用于公司投资开发的新型城镇化项目。
原则上所有投资项目必须实施跟投，确因项目类型、性质不适合开展跟投的，应经公司党委会审批同意。
二、跟投管理机制公司董事会是项目跟投工作的最高权力机构，项目跟投管理办法须经公司党委会、公司董事会审议通过后方可执行。
公司负责项目跟投管理办法的制定及修订，授权公司二级单位和项目公司按照跟投管理办法实施跟投相关事宜。
公司委托中介机构每年年中集中开展项目跟投审计，对跟投过程及结果的合规性进行审查；同时通过通过抽检、督察等形式确保跟投管理办法落地并合法合规开展。
三、跟投额度每个项目跟投资金不超过该项目经营资金峰值的5%；同时根据项目经营资金峰值大小，每个项目跟投资金最低不得低于200万元。
合资项目跟投额度上下限需按照地产公司方在项目中的权益比例折算。
四、跟投人员项目公司负责人、项目公司部门负责人及由项目公司负责人提名的本项目公司关键骨干员工，项目公司隶属的二级单位负责人，二级单位核心业务部门负责人及项目直接相关投资拓展人员为必须跟投人。
其他项目公司员工及项目公司所属二级单位员工可自愿跟投。
公司董事、监事、高级管理人员、公司本部员工，以及持有型物业运营单位的人员不可参与跟投。
五、跟投本金的进入及返还跟投资金应在项目土地成本缴纳超过50%的时点（收并购项目为交易对价缴纳超过50%的时点）后90个自然日内支付至项目银行账户内。
跟投人需自筹跟投资金。
资金来源须为员工的合法薪酬以及法律、法规允许的其他方式，公司及其下属企业不得为跟投人进行任何形式的担保与借款。
项目经营资金峰值开始回落后，保证资金存量富余，可以随项目经营资金逐渐回正同步启动跟投本金返还。
截至项目整体累计经营现金流回正当季度，最多返还员工80%跟投本金；至项目模拟清算（项目签约销售面积达90%）时返还剩余跟投本金（前提条件需项目模拟清算IRR大于可研IRR，若项目模拟清算IRR小于可研IRR，剩余跟投本金应延迟至项目销售结转率达到90%且预计项目不亏损时返还）。
2020年1—12月份全国房地产开发投资和销售情况来源：国家统计局一、房地产开发投资完成情况2020年1—12月份，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，增速比1—11月份提高0.2个百分点，比上年回落2.9个百分点。
其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%，增速比1—11月份提高0.2个百分点，比上年回落6.3个百分点。
2020年，东部地区房地产开发投资74564亿元，比上年增长7.6%，增速比1—11月份提高0.2个百分点；中部地区投资28802亿元，增长4.4%，增速提高0.8个百分点；西部地区投资32654亿元，增长8.2%，增速回落0.1个百分点；东北地区投资5423亿元，增长6.2%，增速持平。
2020年，房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米，比上年增长3.7%，增速比1—11月份提高0.5个百分点，比上年回落5.0个百分点。
其中，住宅施工面积655558万平方米，增长4.4%。
房屋新开工面积224433万平方米，下降1.2%，降幅比1—11月份收窄0.8个百分点，上年为增长8.5%。
其中，住宅新开工面积164329万平方米，下降1.9%。
房屋竣工面积91218万平方米，下降4.9%，降幅比1—11月份收窄2.4个百分点，上年为增长2.6%。
其中，住宅竣工面积65910万平方米，下降3.1%。
2020年，房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，比上年下降1.1%，降幅比1—11月份收窄4.1个百分点，比上年收窄10.3个百分点；土地成交价款17269亿元，增长17.4%，增速比1—11月份提高1.3个百分点，上年为下降8.7%。
二、商品房销售和待售情况2020年，商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，增速比1—11月份提高1.3个百分点，上年为下降0.1%。
其中，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降10.4%，商业营业用房销售面积下降8.7%。
房地产项目开发全生命周期运营管控要点随着城市化进程的加速和人们生活水平的不断提高，房地产项目开发在现代城市化建设中扮演着重要角色。
房地产项目开发全生命周期运营管控是保证房地产项目开发顺利进行、确保项目品质和提高项目效益的关键环节。
本文将对房地产项目开发全生命周期运营管控的重要要点进行详细介绍。
一、前期规划阶段1. 市场调研：在项目立项之初，对当地市场进行深入调研，了解市场需求、竞争对手情况和市场发展趋势，为项目定位和规划提供依据。
2. 土地选址：选择具有良好发展潜力和成熟配套设施的地段，确保项目的长期价值和市场竞争力。
3. 宏观规划：在前期规划阶段进行项目整体规划，包括建筑设计、景观规划、配套设施规划等，确保项目在后期运营中能够实现高效运营和管理。
二、项目开发阶段1. 建设管理：在项目开发阶段，要严格按照设计图纸和标准施工，确保建筑结构和质量符合国家标准和项目规划要求。
2. 资金管控：对项目的资金投入和使用进行严格管控，确保项目开发过程中不会出现资金断裂或过度投入的情况。
3. 进度管理：对项目开发进度进行严格管理，确保项目按时交付并达到预期效果。
4. 安全管理：严格执行安全标准和规定，确保在项目开发阶段不发生安全事故，保障工人和居民的生命财产安全。
5. 环境保护：在项目开发过程中，要注重环境保护工作，减少对自然环境的破坏，确保项目在后期可以得到政府和社会的认可。
1. 物业管理：对项目的日常物业管理工作进行规范和标准化，包括保安、保洁、绿化等工作，保障居民的生活环境。
2. 客户服务：向客户提供优质的售后服务，解决客户在居住过程中遇到的问题，并及时处理客户的投诉和建议。
3. 财务管理：对项目的日常财务收支进行严格管理，确保项目的收支平衡和良性运转。
4. 市场营销：对项目的市场定位和推广进行精准策划，提高项目的知名度和市场竞争力。
5. 社区建设：注重社区的人文关怀和服务设施的完善，提高居民的生活质量和幸福感。
长春市房地产开发项目资本金监督管理办法（2020年）文章属性•【制定机关】长春市人民政府•【公布日期】2020.10.21•【字号】•【施行日期】2020.10.21•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文长春市房地产开发项目资本金监督管理办法（2012年11月15日长春市人民政府令第40号公布根据2020年10月20日《长春市人民政府关于修改和废止部分政府规章的决定》修正）第一条为加强房地产开发项目资本金的监督管理，进一步规范房地产开发行为，促进房地产业的健康发展，根据《长春市城市房地产开发经营管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市城市规划区内国有土地上房地产开发项目（含旧城区改造项目、棚户区改造项目、危旧房改造项目、保障性住房项目、经济适用房项目等）资本金的监督管理，适用本办法。
第三条本办法所称房地产开发项目资本金（以下简称项目资本金）是指在房地产开发项目总投资中，由房地产开发企业(以下简称开发企业)按照项目总投资的一定比例专户储存，专项用于该房地产开发项目的自有货币资金。
第四条市住房保障和房屋管理部门负责本市项目资本金的监督管理工作。
市房地产开发经营管理机构（以下简称管理机构）负责项目资本金的日常管理工作。
市发展和改革、规划和自然资源、建设等有关部门应当按照职责分工，依法做好项目资本金的相关管理工作。
第五条项目资本金实行专户存储、专款专用，不得挪作他用。
第六条开发企业应当选定项目资本金专户存储银行，并作为项目资本金的监管银行。
开发企业应当与管理机构和监管银行签订项目资本金三方监管协议。
第七条项目资本金占项目总投资的比例不得低于百分之二十。
房地产开发项目扩大投资规模时，应当及时补充项目资本金。
第八条分期实施的房地产开发项目，其项目资本金可按项目分期实施情况分期核定和缴存。
第九条缴存项目资本金，应当按照下列程序办理:(一) 开发企业持项目计划批准文件和工程合同，向管理机构申请核定项目资本金缴存数额；(二) 管理机构应当自收到申请之日起三个工作日内完成项目资本金的核定，并出具《项目资本金缴存通知单》；(三) 开发企业持《项目资本金缴存通知单》，到监管银行足额缴存项目资本金；(四) 项目资本金存储后，监管银行应当向开发企业出具《项目资本金足额存储证明》。
房地产项目成本管控风险及管控措施概述房地产项目的成本管控是确保项目成功实施并取得预期收益的重要环节。
本文将深入探讨房地产项目成本管控的风险因素以及相应的管控措施，以帮助开发商、投资者和相关从业人员更好地理解和应对这些挑战。
成本管控风险房地产项目成本管控过程中存在多个风险因素，包括但不限于以下几个方面：1. 成本估算风险在项目的初期阶段，对项目成本的估算是一项关键任务。
然而，由于市场的波动性、物价上涨、人工成本变动等因素，成本估算容易产生误差。
这可能导致项目后期出现资金不足、资金流断裂等问题。
2. 承包商风险项目的施工过程涉及到众多承包商的参与，在选择和管理承包商方面存在着一定的风险。
承包商的施工质量、进度控制等问题都可能对项目的成本产生影响，不合理的合同条款也可能导致额外的成本支出。
3. 物价风险房地产项目的成本中，物料和工人工资通常占据较大的比例。
物价的波动可能对项目造成较大的影响，特别是在长期项目中，物价风险更加突出。
4. 融资成本风险房地产项目通常需要大量的资金支持。
融资成本的变动可能导致项目资金成本的增加，影响项目的投资回报率。
尤其是在利率波动较大的情况下，融资成本风险更加显著。
5. 政策环境风险房地产项目的成本管控还受政策环境的影响。
政府的政策调整、土地使用权变动等因素可能对项目造成一定的成本影响，开发商需要密切关注政策变化，做好相应的应对措施。
成本管控措施为了降低房地产项目成本管控风险，开发商、投资者和相关从业人员可以采取以下一些措施：1. 定期评估成本定期评估项目成本是成本管控的基本手段。
通过与实际情况对比，及时调整和修订项目成本预算，以确保项目的可行性和成功实施。
2. 加强供应链管理加强对供应链的管理是控制物价风险和承包商风险的有效方法。
通过与供应商建立长期稳定的合作关系，确保物料质量和价格的稳定性；同时，对承包商进行严格的评估和管理，确保施工质量和进度的控制。
3. 多元化融资渠道为了降低融资成本风险，开发商可以通过多元化的融资渠道来获取资金支持。
2020年是不同寻常的一年，世界正经历着百年未有之大变局，我国既面临着严峻复杂的国际形势，又得应对新冠疫情的不断冲击，还需力争实现经济社会发展既定目标任务。
在中国共产党和全国人民的共同努力下，中国经济韧性十足，各项指标恢复迅速，成为2020年全球唯一实现正增长的主要经济体。
房地产作为经济发展的“稳定器”和居民“住有所居”的主要载体，其发展备受关注。
2020年在“房住不炒”的定位下，中央和各部门发布了诸多政策和条例，房地产市场总体表现平稳，但个别城市房价非理性上涨现象依然突出，资金“脱实向虚”问题依然存在。
本文通过梳理和分析2020年房地产领域重大政策，解读政策的特点和行业变化，为房企、金融机构和个人决策提供参考。
2020年房地产领域重大政策及其影响分析李嘉珣摘要：2020年是不同寻常的一年，我国在年初开始遭遇新冠疫情的冲击，同时面临着复杂的国内外局势。
作为中国经济的压舱石和稳定器，房地产市场在2020年整体表现稳定，但也出现了个别城市房价非理性上涨的现象。
纵观全年房地产领域各项重大政策，其主基调依然坚持“房住不炒”的定位，同时压实城市主体责任，坚持“因城施策”，着力住房租赁和老旧小区改造。
通过梳理2020年房地产领域重大政策，解读政策的特点和行业变化，为房企、金融机构和个人决策提供参考。
关键词：房地产；融资；住房租赁；城市更新中图分类号：F293文献标识码：A 文章编号：1001-9138-（2021）02-0038-41收稿日期：2021-01-12作者简介：李嘉珣，住房和城乡建设部政策研究中心。
1 积极引导复产复工，保持政策定力2020年初，新冠疫情突然爆发，全国经济和社会活动迅速“冰封”，伴随而来的是房地产项目开工受阻、销售停滞和行业资金链持续紧张。
2020年春节期间，全国30大中城市商品房成交面积仅为2.7万平方米，同比下滑86%。
但随着各地疫情相继控制和复工复产的推动，各项助力政策纷至沓来，到3月末，全国房地产市场已逐步恢复，2020年全年房地产市场销售额突破17万亿元，创造历史新高。
![房地产开发项目成本控制的几个重点阶段[1]](https://uimg.taocdn.com/e33cb6bd5022aaea998f0fe8.webp)
邮箱：所属行业房地产发布时间2021年01月21日行业研究年度盘点之政策篇：供需两端共同调控，防控风险是终极目标核心观点：新冠疫情是2020年不可忽视的重要变量，但是面对疫情冲击，横贯2020年全年的地产调控政策仍然坚定“房住不炒”。
实际上，防控风险才是一切政策调控的终极导向。
2020需求端的调控政策有明显的阶段性特征。
第一个阶段是1-6月，为了缓解疫情对地产行业带来的冲击，需求端的调控政策略显宽松，例如部分省市放宽了落户条件，实施人才引进举措等。
第二阶段是7-12月，7月起，陆续有城市出台偏紧的调控举措以稳定房价。
2020年中央与多个城市也针对房地产开发商出台了相应的供给方面的调控政策。
第一、疫情最严重时出台政策为房企纾困，避免地产开发商陷入现金流危机；第二、加强房地产开发商的预售资金监管，针对部分试点企业实施三道红线控制有息负债增速等。
我们认为2021年以及更长的时间区间内，防控风险仍然是房地产行业的主要目标。
在需求端，仍然将坚持在房住不炒的主基调下实施调控；在供给端，将以资金为突破口，实行预售资金监管，控制房企的有息负债增速等，强化房企的抗风险能力，以促进行业健康发展。
相关研究：月度数据点评：7月销售保持韧性，投资增速或将继续下行20190814 2019年7月地产月报：融资约束强化土地市场偏弱，预计市场全年呈前高中低后平趋势20190806 2019年中期策略报告——七月流火，行情难将持续20190702 2019年年度策略报告——刚需刚改主导行情，2019战略年再延续20190822 2019年报综述——回归核心，内圣外王20190508研究员于小雨rain_yxy（微信号）王玲w187********（微信号）李慧慧h648687853（微信号）引言2020年年初疫情爆发，年末疫情仍未完全控制。
新冠疫情对地产行业产生了较大的负面冲击，但是横贯2020年全年的地产调控政策仍然坚定“房住不炒”。
福建省住房和城乡建设厅关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------福建省住房和城乡建设厅关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见闽建〔2020〕7号各设区市建设局，福州市住房保障和房产管理局、不动产登记和交易中心，厦门市住房保障和房屋管理局，平潭综合实验区交通与建设局、行政审批局：为进一步加强商品房预售资金监督管理，维护商品房交易双方合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规的规定，制定本意见。
一、监管工作要求。
各地要按照“一城一策”工作要求，切实加强商品房预售资金监管，夯实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。
要规范预售资金缴存和拨付行为，专款用于工程建设，确保房地产开发企业按时交付竣工验收合格的商品房，保护购房人合法权益，防范化解房地产金融风险，减少和避免“烂尾楼”的发生，保持房地产市场平稳和社会安定稳定。
二、签订监管协议。
各设区市房地产管理部门要制定完善商品房预售资金监管具体办法以及监管协议（简称“监管协议”）文本，明确各方权利、义务和责任，明确预售资金监管额度、监管方式、拨付流程以及违约责任。
监管协议应由房地产管理部门或授权委托的事业单位（如交易登记机构）、房地产开发企业和监管银行三方共同签订。
三、设立监管账户。
房地产开发企业应当在项目所在地符合预售资金监管条件的商业银行（简称“监管银行”）设立预售资金监管专用账户（简称“监管账户”）。
监管账户名称、账号应在商品房预售许可证中载明。
监管账户专用于商品房预售资金的缴存和拨付，不得开通任何形式的非柜台渠道业务。
40Research on Risk Prevention and Control of Capital Chain of Real Estate Companies ——Take Longhu Group as An Example房地产公司资金链风险防控——以龙湖集团为例文/钟璐瑶 李建忠在我国，房地产企业是几大支柱型企业之一，一直受到国家政府的密切关注。
国家的一系列紧缩性政策影响房地产市场的整体环境，导致其呈现不容乐观的局势，但地方政府过度投资房地产的行为得到了有效的抑制，也减缓了地方政府对土地和房屋投资开发的增速。
另外，房地产行业作为资金导向型企业，具有资金要求巨大、现金流波动程度高、强周期性、盈利滞后于现金流等特征，一般企业的自有资金无法满足其日常经营发展所需，所以房地产企业需要从银行或其他信托机构等多种渠道进行融资，易受多个不可控因素的影响，从而造成资金链的损坏。
2014年3月至2021年4月，浙江、江苏、安徽、湖北、陕西等多个地区的十多家中小型房地产企业因资金链断裂而面临破产的危险。
究其原因，一是新一轮宏观调控，信贷收缩、降价潮等市场环境变化加剧了融资困难，二是房地产企业内部战术及决策方面的失误和管理的混乱。
表1为2020年部分地区房地产调控政策。
房地产企业的资金链房地产企业资金链是从项目融资开始，经过项目开发及交付使用，再到销售回款，最后支付外部融资成本的一个反复循环的过程。
房地产企业资金链的重要性房地产企业往往几个项目同时进行，以期为单位进行修造，资金投入巨大、投资时间长、投入集中，表1 2020年部分地区房地产调控政策房地产行业在中国的国民经济中占有重要地位，其扩张方向不仅关系到房产行业本身，也紧密关系到国家财政和经济秩序的安定。
房地产行业对资金需求量极大，而我国房地产企业破产的主要原因即资金链断裂，因此，对房地产行业的融资风险的有效控制在国家金融秩序和经济发展方面都发挥着重要作用。
武汉市住房租赁市场发展专项资金管理办法（2020）文章属性•【制定机关】武汉市财政局,武汉市住房保障和房屋管理局•【公布日期】2020.08.27•【字号】•【施行日期】2020.08.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】法制工作,住房改革与发展正文武汉市住房租赁市场发展专项资金管理办法第一章总则第一条为了规范住房租赁市场发展专项资金的使用管理，提高资金使用效益，根据《财政部住房城乡建设部关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》(财综〔2019〕2号)、《财政部住房城乡建设部关于印发<中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法>的通知》(财综〔2019〕31号)、《住房和城乡建设部办公厅财政部办公厅关于中央财政支持住房租赁市场发展试点有关工作安排的通知》(建办房函〔2019〕483号)和《省人民政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳发展措施的通知》(鄂政办〔2020〕13号)等文件规定，制定本办法。
第二条本专项资金主要来源于中央财政的奖补资金和地方财政预算安排的资金等。
第三条专项资金由市、区财政、住房保障和房屋管理部门(以下简称房管部门)按职责分工管理。
财政部门负责专项资金年度预算编制，分配、下达专项资金预算，对专项资金的使用管理情况进行监督和绩效管理。
房管部门负责住房租赁市场发展计划、项目计划编制，组织实施财政支持项目申报、评审、资金测算、绩效目标制定、绩效监控和评价等工作。
第四条专项资金管理遵循公平公正、公开透明、安全合理、强化引导、注重绩效的原则。
第二章支持范围和支持标准第五条专项资金支持范围为：(一)通过国有土地上新建、配建(含工业用地等)、购买等方式，将自持住房用于住房租赁运营的企业、单位。
其中商品房新(配)建项目租赁房源运营期按照土地出让合同的规定执行，购买或其他方式自持房源租赁持续运营期不少于10年，不少于50套(间)，且建筑面积达到3000平方米以上。
新形势下国有房地产企业面临的财务风险与内控措施作者：柯云虾来源：《经营者》 2020年第17期柯云虾摘要近些年，随着国民经济的快速发展，人们的生活质量提高，购买力提升，购房需求快速增长，房地产经济蓬勃发展。
越来越多的资金流向房地产市场，房地产工程项目投资量快速增长，市场环境发生改变，国有房地产企业需面对更多新情况，财务风险随之提升。
财务风险控制，关系到项目开发收益目标能否实现。
因此，本文针对新形势下国有房地产企业面临的财务风险及内控措施展开探讨。
关键词房地产国有企业财务风险财务内控一、引言2008年后，中国房地产经济蓬勃发展，房价攀升，大量资源流向房地产市场。
近些年，随着相关政策的出台，房地产市场竞争愈发激烈，项目开发风险随之提升，已有不少国有房地产企业因投资风险、筹资风险及资金回收风险，诱发财务危机，失去市场优势，走向破产清算。
面对新形势、新环境，国有房地产企业要保持竞争优势，持续、稳定发展，必须提升财务管理水平，正视可能存在的财务风险问题，采取强而有力的财务内控措施，管控财务风险影响因素。
二、国有房地产企业面临的财务风险（一）投资风险房地产项目投资规模大，建设周期长，所以国有房地产企业需维持良好财务状态［1］。
若财务管理存在问题，资金链断裂，便会影响项目开发的进度和质量。
目前来看，国有房地产企业为扩大规模，投资了大量工程项目，中铁建设集团有限公司就是如此。
但高投入不一定等于高回报，投资中存在很多带有风险的影响因素［2］。
若项目开发效益难以达到预期，投资收益率低，将直接导致企业无法实现预期的经济目标。
（二）筹资风险房地产工程项目建设对资金有较高的要求，企业除自有资金和预售房款外，通常还需要通过筹资，获得外部资金的支持，从而实现项目的开发。
从国有房地产企业的情况来看，自有资本比例相对较低，很多时候依靠银行贷款。
任何经济活动都伴随着风险，筹资活动自然也不例外［3］。
而市场需求、经济环境的变化都可能影响到国有房地产企业的筹资财务成果，对预期收益产生巨大影响。
房地产开发资金支付管控关键点及业务建议摘要：房地产开发因为资金量大、支付节点多,加上工程预结算业务的特殊性，其资金支付管控一直是资金管理的重点内容。
本文通过阐述房地产开发资金支付管控过程中的四个关键点，在此基础上提出相应的资金支付管控的业务建议. 关键词：房地产开发资金支付资金管控资金风险房地产开发行业由于资金支付环节涉及的资金量大,支付节点及业务场景多，再加上工程预结算业务的特殊性,往往面临资金支付申请随意、资金支付不符合合同约定、资金支付审批流程不明等系列问题，同时也就造成了资金支付风险大及资金利用效率低的问题。
因此，资金支付过程的管控已经成为许多房地产开发企业资金管理的重点工作.本文将从目前我国房地产开发资金支付管控的关键点出发，结合房地产开发项目的特点提出切实可行的业务建议，以期对降低房地产开发企业资金支付风险、提升其资金利用效率提供管控思路.一、当前房地产开发资金支付管控的关键点当前我国房地产开发业经过持续的快速发展，开始进入调整期。
加上房地产开发企业高资产负债率的特点，有效的资金支付管控不但能降低企业资金风险,还能提升资金的利用效率，帮助房地产开发企业平稳度过调整期。
因此资金支付管控就成为建筑房地产开发企业资金管理的重要内容，资金支付管控的关键点有在以下几个方面:（一）资金支付前端的工程预结算业务是否合理资金支付管控的关键源头还是工程预结算业务，预结算是否合理、准确、及时直接影响了资金支付的后续流程。
而预结算业务是否合理也就成为资金支付管控的前置关键点:1）预结算数据基础是否参考施工图预算。
施工图预算能为房地产开发项目预结算提供重要的参考数据。
预结算时投入工作量、施工单价与预算是否匹配，变更工程是否有相应的业务说明等都是预结算是否合理的关注点。
2）工程结算所需资料是否齐全，认定结算内容是否合理。
预结算计算的依据来源于房地产开发项目的实际投入，相应的数据支撑需要确认其来源保证预结算的合理性。
房地产项目投资资金管控1资金管理原则为确保资金合规、有效使用，并能够按时给付利息，吉安铜锣湾商贸有限公司特定以下资金管理原则：1、成立资金管理办公室，专门监管该笔资金安全、有效使用和按时给付利息。
2、资金管理办公室由总经理直接领导，投资方财务总监监督，对投资人负责。
3、资金管理办公室随资金到位而成立，随资金还本付息支付完毕而结束。
4、资金管理办公室负责按本项目投资实施经营和资金管理程序行使职权。
凡违背项目资金使用计划，又没有明确的书面文字报告说明的资金使用、决策、项目招标等，资金管理办公室均有直接否决权。
2资金管理程序1、项目资金严格按资金使用计划监管执行使用，在监管期限内，企业财务部门的每月资金使用计划，均应有企业财务部门负责人与资金管理办公室负责人会签后，方得执行，凡没有资金管理办公室签审的资金，一律不得使用和执行。
2、资金管理办公室每月审核企业财务报表，企业财务部门应将每月报表抄报一份给资金管理办公室，资金管理办公室应每月分析企业财务运营状况，为企业财务运营提供建设性意见。
3、资金管理办公室参加企业财务月会，参与企业制度制定、财务规章制定及财务各项资金使用计划安排，随时掌握企业财务运营状况，协助企业资金良好运营。
3重大决策与会议监管程序资金管理办公室参加企业董事会，年、季、月计划会等重大事宜决策会议，凡涉及项目资金使用、项目营销、项目招标等会议均应通知资金管理办公室参加，在企业有违背或偏离本投资实施经营方案的经营决策时，资金管理办公室有一票否决权。
4资金管理程序图5投资实施安全总则1、公司应当关注涉及资金使用的风险（一）资金使用违反国家法律法规，可能遭受外部处罚、经济损失和信誉损失。
（二）资金使用未经适当审批或超越授权审批，可能因重大差错、舞弊、欺诈而导致损失。
（三）银行账户的开立、审批、使用、核对和清理不符合国家有关法律法规要求，可能导致受到处罚造成资金损失。
（四）资金记录不准确、不完整，可能造成账实不符或导致财务报表信息失真。
（五）有关票据的遗失、变造、伪造、被盗用以及非法使用印章，可能导致资产损失、法律诉讼或信用损失。
2、强化关键方面或者关键环节的控制（一）职责分工、权限范围和授权审批程序应当明确规范，机构设置和人员配备应当科学合理。
（二）现金、银行存款的管理应当合法合规，银行账户的开立、审批、使用、核对、清理严格有效，现金盘点和银行对账单的核对应当按规定严格执行。
（三）资金的会计记录应当真实、准确、完整和及时。
（四）票据的购买、保管、使用、销毁等应当有完整记录，银行预留印鉴和有关印章的管理应当严格有效。
6职责分工与授权批准1、货币资金业务的岗位责任制资金业务的不相容岗位包括：（一）资金支付的审批与执行。
（二）资金的保管、记录与盘点清查。
（三）资金的会计记录与审计监督。
出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作。
各核算主体不得由一人办理货币资金业务的全过程。
公司配备合格的人员办理资金业务，并结合公司实际情况，对办理货币资金业务的人员定期进行岗位轮换。
办理货币资金业务的人员应当具备良好的职业道德，忠于职守，廉洁奉公，遵纪守法，客观公正，不断提高会计业务素质和职业道德水平。
公司关键财会岗位，可以实行强制休假制度，并在最长不超过五年的时间内进行岗位轮换。
实行岗位轮换的关键财会岗位，由公司根据实际情况确定并在内部公布。
2、授权制度和审核批准制度公司对货币资金业务建立严格的授权制度和审核批准制度，并按照规定的权限和程序办理资金支付业务。
明确审批人对货币资金业务的授权批准方式、权限、程序、责任和相关控制措施，规定经办人办理货币资金业务的职责范围和工作要求。
（一）资金审核批准。
公司董事长对公司的全面经营工作承担公司法定代表人责任，拥有重大财务事项的最终决策权。
对公司各部门经济业务单次费用1万元（含1万元）以上的资金支付及总经理经办费用由董事长最终审批。
（二）授权审批范围。
公司总经理对经董事长授权的公司各部门经济业务单次费用1万元以下的资金支付进行综合审批。
财务总监对经济业务是否符合国家有关财经政策、法令、法规、制度以及费用支出的合理性进行审核。
（三）支付申请。
公司有关部门或个人用款时，应当提前向经授权的审批人提交资金支付申请，注明款项的用途、金额、预算、限额、支付方式等内容，并附有效经济合同协议、原始单据或相关证明。
（四）支付审批。
公司各部门负责人根据其职责、权限、在货币资金授权审批范围内及相应程序对支付申请进行审批。
对不符合规定的资金支付申请，审批人应当拒绝批准，性质或金额重大的，还应及时报告有关部门及相关领导。
（五）支付复核。
会计人员应当对批准后的资金支付申请进行复核，复核资金支付申请的批准范围、权限、程序是否正确，手续及相关单证是否齐备，金额计算是否准确，支付方式、支付单位是否妥当等。
复核无误后，交由出纳人员等相关负责人员办理支付手续。
若经复核审查，发现有以下情况之一的，主管会计将拒绝或推迟付款：a未按公司规定执行审批流程；b付款与发票、合同以及付款申请单不符；c因公司资金状况及经济业务的重要程度，可暂时推迟付款；d对于超过部门经理审批权限的付款申请，没有主管领导的审核签字；e超预算付款申请没有申请部门经理、主管领导和财务总监汇签；f主管会计只有权签署其审批权限内的付款，超过审批权限的付款申请应根据付款金额的大小交由财务经理甚至财务总监审核；（六）办理支付。
出纳人员应当根据复核无误的支付申请，按规定办理资金支付手续，及时登记现金和银行存款日记账。
严禁未经授权的部门或人员办理资金业务或直接接触资金。
对于重要货币资金支付业务，应当实行集体决策和审批，并建立责任追究制度，防范贪污、侵占、挪用货币资金等行为。
7现金和银行存款的控制公司加强现金库存限额的管理，根据公司所在办公地址与银行开户地址的实际情况，除日常周转需用外，拟定库存现金限额为一万元，超过库存限额的现金应当及时存入开户银行。
1、现金开支范围和现金支付限额(一)职工工资、各种工资性津贴；(二)个人劳务报酬，包括稿费和讲课费及其他专门工作报酬；(三)支付给个人的各种奖金，包括根据国家规定颁发给个人的各种科学技术、文化艺术、体育等各种奖金；(四)各种劳保、福利费用以及国家规定的对个人的其他现金支出；(五)向收购产品和其他物资支付的价款；(六)出差人员必须随身携带的差旅费；(七)结算起点1000元以下的零星支出；(八)确实需要现金支付的其他支出不属于现金开支范围或超过现金开支限额的业务应当通过银行办理转账结算。
因采购地点不确定、交通不便、抢险救灾以及其他特殊情况，办理转账结算不够方便，必须使用现金的经济业务，要向开户银行提出书面申请，由公司主管领导、财务总监签字盖章，开户银行审查批准后，予以支付现金。
公司现金收入应当及时存入银行，不得坐支现金。
公司借出款项必须执行严格的审核批准程序，严禁擅自挪用、借出货币资金。
公司取得的货币资金收入必须及时入账，不得账外设账，严禁收款不入账。
不得将出售残料、废料的收入、罚款赔款的收入等列作账外处理或私自设置小金库。
在条件允许的条件下，可以实行收支两条线和集中收付制度，加强对货币资金的集中统一管理。
公司严格按照《支付结算办法》等国家有关规定，加强对银行账户的管理，严格按照规定开立账户，办理存款、取款和结算。
银行账户的开立应当符合公司经营管理实际需要，不得随意开立多个账户，禁止公司内设管理部门自行开立银行账户。
公司定期检查、清理银行账户的开立及使用情况，发现未经审批擅自开立银行账户或者不按规定及时清理、撤销银行账户等问题，应当及时处理并追究有关责任人的责任。
公司财务部应当加强对银行结算凭证的填制、传递及保管等环节的管理与控制。
公司应当严格遵守银行结算纪律，不得签发没有资金保证的票据或远期支票，套取银行信用；不得签发、取得和转让没有真实交易和债权债务的票据；不得无理拒绝付款，任意占用他人资金；不得违反规定开立和使用银行账户。
公司应当加强对银行对账单的稽核和管理，公司财务部指定会计人员定期核对银行账户，每月至少核对一次，编制银行存款余额调节表，财务经理对其进行审核，确定银行存款账面余额与银行对账单余额是否调节相符。
如调节不符，应当查明原因，及时上报处理。
2、货币资金收支的管理流程（一）出纳人员向银行提取现金，应当由会计人员填写《银行付款凭证》，并写明用途和金额，由财务经理、财务总监批准后提取。
（二）公司职员因工出差或其他经济业务需要借用现金或支票时，需填写《借款单》，注明借用资金的用途，经部门经理、总经理批准后，送财务部，经财务经理和财务总监审批后方可支取。
各业务经办人员应及时清理借款，公司应视业务需要制定还款期限及措施。
会计人员应当根据“借款单”编制付款凭证，登记“其他应收款明细账”，发挥账簿控制的作用。
待借款人出差归来或完成业务后，根据实际用款数长退短补，注销明细账上的有关记录。
（三）办理现金报销业务，经办人要详细记录每笔业务开支的实际情况，填写费用报销审批单，注明用途及金额，并在相关文件上签字，以备追溯责任。
经部门经理、总经理、董事长（一万元以上）批准后，送财务部。
会计人员在办理会计事务中，必须坚持原则，对票据的真实性、合法性和合规性如票据的真伪、抬头、金额、印章等，并审核执行预算的情况，对可疑经济业务提出质询。
对不合理、不合规、不合法的报销凭证及不按财务要求粘贴的票据，一律拒绝审验。
根据审核无误的原始凭证填制付款或转账凭证，并在附件栏注明附件张数。
（四）出纳人员要严格按企业会计准则和规定程序审核应报销的原始凭证，根据成本管理、费用管理有关审批权限进行审核无误后，办理报销手续。
对支付个人的临时性工资、顾问费等，出纳人员根据有关规定和公司领导的批示，以及经过审核的《付款凭单》，并由经办人、收款人签章后，支付现金，同时办理代扣个人收入所得税手续。
（五）出纳人员办理完毕现金收付款业务后，应及时在单据上加盖“现金收讫”、“现金付讫”戳记及出纳员签章，并将自制原始凭证加盖“附件”章。
（六）出纳人员要每天清点库存现金，凡当天收到的现金款项，应及时送交开户银行，不得用于其他款项支出。
每天登记现金日记帐，做到日清月结，帐帐相符，帐实相符。
实行网上交易、电子支付等方式办理资金支付业务的，应当与承办银行签订网上银行操作协议，明确双方在资金安全方面的责任与义务、交易范围等。
操作人员应当根据操作授权和密码进行规范操作。
使用网上交易、电子支付方式办理资金支付业务，不应因支付方式的改变而随意简化、变更支付货币资金所必需的授权批准程序。
公司在严格实行网上交易、电子支付操作人员不相容岗位相互分离控制的同时，应当配备专人加强对交易和支付行为的审核。
财务总监应高度重视现金管理，对现金收支进行严格审核，组织财务经理定期和不定期地进行现金实地盘点，确保现金账面余额与实际库存相符。
