昆明滇池项目整体定位与发展战略报告

本项目
别墅区
回迁预留用地
作为滇池旅游度假区最后的价值提升机会，本项目应该如何发展？
体 育
疗养院
学校
滇池卫城
中
高
心
尔
夫
旧村积聚区
滇
云南民族村
别
墅
海埂体训基
地
池
“目前昆明高端别墅认 知度最高的就数滇池区 域和世博区域了，相对 环境比较好……”
——至祥高级策划师
“这样的一块地，市场 没问题，区域成熟……”
——银海地产销售经理
方向之一：走高端大盘开发路线可以迅速得 到市场实现
滇池区Байду номын сангаас的认知度高，市场实现不存在问题
昆明高端物业认 知度最高的两个 区域：滇池和世 博板块
数据来源：田野咨询研究
u滇池旅游度假区不缺普 通的房地产项目
u普通房地产项目除了满 足居住需求以外，没有 给区域带来更多的价值
但发展高端大盘方向不符合项目自身的价值 属性
帮助１００所农村中小学新建或改造基础设施，改善办学条件；建设１００ 个农村卫生室；资助１００个自然村进行村容村貌整治；建设１００个农村 文化室；资助１０００名乡村教师进行业务培训；资助１０００名初高中毕 业生就读职业技术学校；资助１０００名困难中小学生完成学业；……
本项目需要与企业有社会责任感的品牌形象保持一致
湖畔之梦，小 高层住宅区
本项目
列侬溪谷，占地 90667平方米
极少墅 挪威森林 波西米亚
海韵枫丹，占地 72880平方米
滇池卫城，占 地2700亩，
滇池高尔夫别墅占 地262404平方米
➢滇池旅游度假区内高尚住宅众多，用地面积已经接近47％，普 通高档房地产项目不是区域的缺失； ➢做成普通房地产项目也不能提升区域的价值。
撒哈C拉hin大a沙漠
北纬25度，意味着什么？
昆明——北纬25度的奇迹
“万紫千红花不谢，冬暖夏凉四季春”
•昆明，四季如春的气候在世界尚屈指可数，在 北纬25度线更是无出其右
•昆明气候湿润，终年苍翠满城，花枝不断，四 时如春。
•优越的气候条件使400多种花卉在昆明15000平 方公里的大地上竞相开放
区域价值的迅速提升 滇池之于昆明的影响
昆明的成功“变脸”
…
项目的成功开发
…
期望一企业
作为一个有社会责任感企业，希望通过项目 的开发树立更高的企业品牌形象
澜沧江“百千万工程”云南行 动计划，投入７０００多万元 支持云南新农村建设
华能澜沧江集团认为，作为一个本土企业，应承担起更多的民族责任和社会 责任。企业制定了"业系农业、厂系农村、心系农民"的企业版"三农政策"，"扎 根云南，让企业发展，让农民致富。"
u直到2000年昆明城市才停止 饮用滇池水。
滇池之于昆明
西湖之于杭州 湖泊区之于英国
“滇池是昆明世界的灵魂，昆明的灵气所在。” ——于坚：《老昆明——金马碧鸡》
滇池旅游度假区的发展对昆明的旅游发展有 着举足轻重的作用
u1992年，滇池旅游度假 区依托滇池的旅游空间 载体成为首批国家级度 假区之一，并且是十二 个度假区中唯一个位于 内陆的度假区；
期望一市民
市民希望能够更多的享受到滇池带来的休闲 空间
MISSION
城市赋予项目的使命
项目的期望 ➢为城市增添新的光彩 ➢为市民休闲增添新的去处 ➢为文化生活提供新的内容
项目特征
滇池旅游度假区 “最后的珍藏”
滇池现状 ➢滇池可玩的地方不多 ➢也没有居住的气氛 ➢晚上非常冷清
项目本身的属性和政府、企业、市民三方的 期望对本项目提出了更高的发展要求
滇池—昆明的代名词
u高原明珠：滇池水域面积达 318．27平方米，风景秀美 ，是云南省最大的湖泊；
u自然资源：五百里滇池风光 无限，周边旅游资源丰富；
u历史文化：龙门石窟、大观 楼长联描述滇池历史胜景， 使滇池名扬天下；
u昆明的母亲湖：昆明地处低 纬高原地区，因为滇池水体 的调节作用，一年四季气候 如春，使昆明成为一座名副 其实的花园城市
昆明滇池项目整体定位 与发展战略报告
2020年4月21日星期二
北纬25度，位于北回归线的纬度 北回归线是地球上北温带与热带的分界线
沙漠，是北回归线的代名词
北回归线经过全世界的20个国家, 几乎都是荒漠,著名的撒哈拉沙漠就是位于北回归线上
巴基斯坦北回归线附近的沙漠
神秘的北回归线
埃及北回归线附近沙漠
Kunming
期望一政府
u视野决定影响力；
u项目的占位决定了思考的 角度和平衡的利益层面；
u我们不但着眼于项目的顺 利开发，更要看到项目的 成功开发之于滇池乃至昆 明城市发展的积极意义
也不符合各方主体的期望——站在城市发展的角度， 政府希望能够通过项目的开发提升区域乃至城市的价 值
VISION
项目的成功开发
项目对于滇池的意义
u在滇池路规划有一开口 ，通往本项目地块
项目地块的通达性较好，但都不临已建成的 主干道
滇池路通往项 目的开口
广福路，市政 主干道
滇池路，市政主 干道
本项目地块
前卫西路，规划中，宽32 米，市政主干道，4车道
我们是滇池旅游度假区内 “最后的舞者”
本项目属性界定： u国家级旅游度假区内的 u最后的 u大规模的
各方目标聚焦 ◇ 1、 做一个对滇池乃至昆明有意义和深远影响的工程 ◇ 2、 以最后一块珍藏提升区域价值
站在滇池，乃至城市的角度，本项目真正的 发展方向和战略？
项目工作目的及工作阶段划分
2007/01/06
2007/01/12
7个日历天
15个日历天
2007/01/27
2007/02/04
8个日历天
u占地规模：18.6平方公 里
2005年滇池旅游接待 人数占昆明的27.3％
2005年滇池旅游 收入占昆明的9％
➢良好发展的产业优势和环境优势以及日益增强的影响力，不但使度假区旅 游经济一路上扬，还带动了区内房地产业的快速增长，使滇池度假区的经济 增长在全国十二个国家级度假区中名列前茅。
➢2005年度假区经济总量突破8亿元，接待游客520多万人次，同比增长 约11%，约占全市旅游接待人次的27.3%。
第一阶段 市场调研
第二阶段 整体定位与发展战略
➢2006年上缴税收1亿元。
本项目位于昆明滇池度假区，占地1728亩
滇池度假区在昆明的位置
本项目
距主城区约 5公里
3公里
滇
池
地块内部现状以鱼塘为主，无特殊资源
u本项目地块位于滇池路 与广福路之间；
u滇池路与广福路为市政 主干道，住址和商业均 较为成熟；
u规划在地块中由管委会 建设一条主干道，以景 观路为主；