烟台·龙湖·葡醍海湾案例分析共39页

案名集锦龙湖篇｜商业篇转瞬即达的欢乐入口龙湖集团持有的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综合体。

随着天街品牌化运营，未来龙湖天街将成为越来越多城市转念即达的欢乐入口。

成都：西宸天街、滨江天街、北城天街、时代天街、金楠天街、三千集杭州：滨江天街、西溪天街、紫荆天街、金沙天街苏州：狮山天街常州：龙城天街合肥：瑶海天街南京：六合天街西安：长安天街重庆：源著天街、北城天街、西城天街、U城天街、时代天街北京：房山天街、长安天街、大兴天街、长楹天街上海：宝山天街、华泾天街、闵行天街、虹桥天街星悦荟，以地域特色为依托，体量以3-5万平方米为主，为居民社区/商务办公/特色公区等，提供灵活多样的商业配搭，满足社区居民、商务白领或周边人群的生活购物需求，是龙湖集团在全国布局的第二大商业地产品牌。

西安：大兴星悦荟、曲江星悦荟重庆：晶郦馆、春森星悦荟北京：西苑星悦荟龙湖集团持有的定位为中高端家居生活购物中心的商业地产品牌。

重庆：MOCO家悦荟别墅篇龙湖•香樟林要看纯粹的北美风情别墅，不必去美国和加拿大，只需要到重庆香樟林！龙湖•颐和原著是龙湖“原著系”塔尖别墅豪宅的代表作，位于颐和园皇家园林旁，与英女王白金汉宫、好莱坞比弗利山庄齐名，列鼎“全球十大最具价值豪宅”。

它不仅创造了龙湖地产亿级豪宅销售传奇，还代言当今中国顶级别墅价值标杆，成为蜚声中外的豪宅墅居代名词。

烟台龙湖•葡醍海湾45平米度假小院北京龙湖•颐和原著3600平米私人行宫成都龙湖•小院青城是山地别墅烟台龙湖•葡醍海湾是海边别墅云南龙湖•仙湖锦绣是湖畔别墅洋房篇第一代：别墅式情景洋房龙湖•弗莱明戈特点：①打破重庆洋房集约的4-5个单元拼排，借鉴别墅打造方式，以独栋、双拼呈现；②每栋独立整体立面设计，彻底改变了传统花园洋房一成不变的单调立面；③洋房舒适度和尊属性倍数升级，住宅的亲和力及原生感较强，营造出浓郁风情。

景观工程师的烦恼Part.1“五重景观”，是读懂“五维景观”的第一步名声在外的“五重景观”，其实讲的是软景打造能力，是震撼迷人的视觉感受。

| 重庆·蓝湖郡|在被约束的高容积率的城市里，通过对空间出色的拿捏来营造丰富自然的体验。

“在树中间找房子”，曾是我们最擅长的事。

| 重庆·南苑|我们的任务就是让戴着镣铐的景观体验呈现出宁静和舒缓，让平常百姓的起居生活能做到美和优雅。

| 重庆·听蓝湾|有人说景观设计师“螺蛳壳里做道场”，我们不仅做到了，还做的不错。

| 重庆·弗莱明戈|| 杭州·香醍溪岸|从1993年到2017年，龙湖稳健提速，站上千亿新台阶。

24年间，造景制园理念从“五重景观”上升到“五维景观”，一个字的差别，是生态、健康、交融、精筑、人文的深度考量，淬炼的不仅仅是植物搭配、花木栽培的功夫，更是意境与文化的传承与创新。

只为人生如画，帮助客户更幸福地憩居——这大概就是五维景观的精髓所在。

Part.2从五重到五维，龙湖用了24年生态、健康、交融、精筑、人文五重维度，由点到面闻、看、听、触、感五种感受、由浅入深让五感带着你，深切体验龙湖五维景观五维景观·生态关键词：五重景观·季相变化·生态循环生态·闻景观是有生命力的，我们用心经营但不留太多设计痕迹，形成“虽由人作，宛自天开”的园区场景。

不同植被搭配带来的视觉空间维度上的眼神，叶子随季节更迭唤起的时间维度上的演绎，与穿插其中的鸟类昆虫，共同构筑了一幅宁静诗意、返璞归真的生态画卷。

五重景观植物是建筑的外立面| 厦门·嘉誉|第一重：草坪、地被、适宜近赏第二重：花卉、小灌木、层次丰富第三重：高2—3米的花树，点缀其间第四重：高4—5米的中乔木，层次递进第五重：高7—8米，胸径25公分的大乔木，勾勒天际季相变化四季皆有景，季季景不同| 重庆·江与城| 上海·好望山|| 北京·颐和原著| 烟台·葡醍海湾|夏之绚烂、秋之私语转瞬即逝，四季更迭的风景是自然的规律，也是造物主的恩赐。

龙湖葡醍海湾项目案例分析一、 项目定位龙湖地产度假项目，高端海景别墅项目二、 项目规划项目区位图项目鸟瞰图三、 项目价值点一期别墅区五星级酒店游船码头湿地公园四季花厅1、临海而建，海景别墅，真正体验“面朝大海，春暖花开”的舒适度假生活；2、一期低密度产品，容积率仅0.76，绿化率60%；3、沿海27万平米海山森林公园和湿地公园；一期水系贯穿整个社区，户户临水，水体面积达15万平米；4、园林规划精致：道的私汤、威尼斯的水系、波尔多的葡萄山谷，爱琴海的教堂等；5、户型面积45-300平米，包含独栋、双拼、叠拼产品，可选择空间较大；6、集中地下停车场，人车分流；四、产品和户型（一）颐和墅（265-289m2类独栋、双拼别墅）●独立院门，下沉式庭院，主客分开双入户设计，尊享私密；●地下一层设置4.8米全采光私人俱乐部，主客分开，可拓展空间；●二层主人房3重观景平台，尽揽海景；分布图北院户型（265-285 m2）南院户型（267-289 m2）（二）葡醍院落（100-196 m2叠拼别墅）分布图下叠（196 m2）●地下一层4.8米层高，全采光下沉式庭院，独立小院入户；●首层三个庭院；●多重空间满足不同功能需求；中叠（163 m2）●下沉庭院、入户花园、观景露台，上下三重庭院；●地下一层4.8米全采光空间，可扩展空间；●独立小院入户，尊享私密生活；上叠（100 m2）●俯瞰海景，双露台设计；（三）四季小院（45-76 m2 mini villa）Mini院落别墅，一层（43平米，66-76平米），独立入户带私家花园（8平米，25平米）；四季小院分布图A1户型（66-76 m2）A2户型（45 m2）组合图：五、销售数据开盘时间：2011年7月30日，目前已销售31亿，销售率约80%开盘起价：9000元/平米目前价格：四季小院：16000-18000元/平米（毛坯）叠拼别墅：9000-11000元/平米（精装）类独栋、双拼：13000元/平米（毛坯）客户结构：本地客户为主，周边客户其次，外地客户较少；自主为主，投资客户占比仅为2%-5%六、项目基本情况项目地址：牟平区养马岛度假区（滨路与通海路交汇处北）面积指标：占地面积45万平米，建筑面积36万平米容积率：0.76绿化率：60%总户数：2186户物业费：4.9元/月/平方米交房时间：2013年七、实景照片八、借鉴与反思●项目整体规划与环境浑然天成，引入水系增加产品卖点；●敢于创新，低密度产品不仅仅限于大户型产品，创新43平米小户型院落别墅，低总价产品仍然可以享受高品质生活方式，有利于单价提升；●项目后期规划高密度综合体，与一期纯别墅片区相对独立，既保证居住品质，又能保证生活配套，可在今后复合型大社区中借鉴；●独特的园林设计和优质物业服务，为龙湖品牌提供良好的口碑。

烟台龙湖葡醍海湾游艇码头立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目概论 (1)一、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目名称及承办单位 (1)二、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目可行性研究报告委托编制单位 .. 1三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头产品方案及建设规模 (6)七、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头产品说明 (15)第三章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (19)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)烟台龙湖葡醍海湾游艇码头生产工艺流程示意简图 (25)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目建设期污染源 (30)（二）烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (36)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (37)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (63)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (65)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (76)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (79)财务现金流量表（全部投资） (81)财务现金流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (84)六、敏感性分析 (85)单因素敏感性分析表 (86)第十三章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：烟台龙湖葡醍海湾游艇码头投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。

100/ 2020.11开发与建设2020年第11期基于市场环境分析的房地产项目定位——以龙湖·葡醍海湾项目为例姬春艳（河南牧业经济学院，郑州 450044 河南）摘　要　本文以SWOT 分析作为理论基础，以烟台市牟平区龙湖·葡醍海湾项目为研究对象，分析了项目的房地产市场环境，基于分析结果进行项目的市场定位。

关键词　房地产；市场环境；项目定位Real Estate Project Orientation based on Market Environment Analysis——Taking the Longhu Puti• Bay project as an exampleJi Chunyan(Henan University of Animal Husbandry and Economy, Zhengzhou, 450000, Henan)Abstract: Based on the SWOT analysis, this paper takes Longhu • Puti Bay in Muping District of Yantai City as an example, analyzes the real estate market environment of the project, and conducts the market orientation of the project based on the analysis results.Keywords: real estate, market environment, project orientation北位置，东与威海相连，西与潍坊和青岛相连，南与黄海相邻，北与渤海相邻，是东方海上丝绸之路首个目的地，也是“一带一路”国家战略重点港口城市，同时，烟台还是山东半岛与环渤海经济圈、东北亚经济圈等几大板块的连接点。

目录一、四季花城及四季花城半山墅的简介 (2)（一）四季花城 (2)（二）四季花城半山墅 (2)二、四季花城半山墅营销环境分析 (3)（一）烟台市房地产分析 (3)（二）竞争对手分析 (5)三、目标市场分析 (6)(一)市场细分 (6)（二）目标市场的选择 (6)（三）市场定位 (7)四、四季花城半山墅营销策略分析 (8)(一)产品策略 (8)（二）价格策略 (9)(三)渠道策略 (10)（四）促销策略 (11)五、四季花城半山墅营销策略存在的问题及建议 (13)（一）产品策略 (13)（二）价格策略 (14)（三）渠道策略 (14)（四）促销策略 (15)结束语 (16)致谢语 (17)参考文献 (18)引言房地产业作为我国经济的龙头产业，它的繁荣将带动相关产业的发展。

而我国房地产业发展历程仅仅二十几年，其中有很多的弊端和问题，仅仅在2011年就出台了八项新政来调节房地产行业。

我国房地产业的主要问题是居民居高不下的需求和楼市节节攀升的价格，房产开发商的不正确的营销观念也加剧了这个问题。

开发商惯于以产定销，只关心如何把现有的商品房卖出去，而不愿意花大力气去了解市场的需求，把握不住消费者的购房心理，使得房地产的开发和销售陷入误区。

在2012年春节期后房地产业出现了冷滞期，面对特殊的行业特征和新的市场挑战，如何详细、准确的制定市场营销策略成为重中之重。

一、四季花城及四季花城半山墅的简介（一）四季花城四季花城是山东祥隆企业集团开发的住宅小区，是由山东嘉士德投资置业有限公司建设，位于烟台市莱山区港城东大街与桐林路交汇处，向南约100米为港城东大街，北临凤凰山水库，东靠烟台的行政中心，烟台市政府、烟台市国土资源局、法院行政审批中心、税务局、公证处等都距四季花城不到800米。

周边已建成的重点市政设施包括科技公园、体育公园、烟台市会展中心、世贸中心。

附近的迎春大街则是莱山区的金融科技中心，银行、超市、办公中心等一应俱全。