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【税会实务】《企业会计准则第3号--投资性房地产》的主要内容
新准则由总则、确认和初始计量、后续计量、转换、处置、披露等内容组成。
1.“总则”部分指出：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：
(1)已出租的土地使用权；
(2）持有并准备增值后转让的土地使用权；
(3）已出租的建筑物。
而企业为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产或作为存货的房地产不属于投资性房地产。企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号—建造合同》；投资性房地产的租金收入和售后租回的处理，适用《企业会计准则第21号—租赁》。
2．在“确认和初始计量”部分，明确规定只有同时满足下列两项条件的，才能予以确认为投资性房地产：
（1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
(2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
3．在“后续计量”部分，新准则允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，但对采用公允价值模式的条件进行了限制，只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才能采用公允价值模式。应当同时满足下列条件：
(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
(2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
企业会计准则第3号——投资性房地产
第一章总则
第一条为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。
第二条投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
第三条本准则规范下列投资性房地产：
（一）已出租的土地使用权。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物。
第四条下列各项不属于投资性房地产：
（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
（二）作为存货的房地产。
第五条下列各项适用其他相关会计准则：
（一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》。
（二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》。
第二章确认和初始计量
第六条投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：
（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
第七条投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
（一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
（三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
第八条与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。第三章后续计量
第九条企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。
采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》。
采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。
第十条有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
企业会计准则讲解——投资性房地产
第一节 投资性房地产概述
一、投资性房地产及其特征
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
在我国，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情
况较少 二、投资性房地产的范围
包括：1、已出租的土地使用权
2、持有并准备增值后转让的土地使用权。 3、已出租的建筑物（出租方提供的相关辅助服
务不重大的）。
三、不属于投资性房地产的项目 自用的房地产
作为存货的房地产
一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本
增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投
资性房地产，否则确认为固定资产或无形资产。 以经营租赁租入再出租的建筑物不属于投资性房地
产。
第二节 投资性房地产的会计处理
一、采用成本模式计量的投资性房地产
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资
性房地产的概念。 投资性房地应当按照成本进行初始计量。
成本模式的会计处理比照“固定资产”和“无形资
产”的会计处理。 主要涉及会计科目为：投资性房地产、投资性房地产
累计折旧、投资性房地产减值准备。
（一）外购或自行建造的投资性房地产 企业外购的房地产，应当按照取得时的实际成本进行
初始计量。
外购的投资性房地产的成本，包括：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
自行建造房地产，其成本由建造该项固定资产达到预
定可使用状态前发生的必要支出构成。 自行建造的成本，包括：土地开发费、建安成本、应
予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，但建造程中发生的非正常损失直接计入当期损益
（营业外支出）。 只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增
值，才可以称之为外购的投资性房地产。
企业购入的房地产，购入之后再改为出租或用于资本增值，应先确认为固定资产或无形资产，自租赁开始日或
用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投
学习这件事不在乎有没有人教你,最重要的是在于你自己有没有觉悟和恒心 。法布尔 1 第五讲：企业会计准则第3号——投资性房地产
新旧准则对比：旧准则在“固定资产—出租的房屋建筑物”科目下核算
新准则讲解
一、概念：是指为赚取租金资本增值或两者兼有而持有的房地产。
二、范围：
1、已出租的建筑物（必须是企业拥有产权的建筑物）。
2、已出租的土地使用权，对于这个问题注意三点：①租赁期满继续出租的仍作为投资性房地产。②企业以经营方式租入的建筑物或土地使用权转让其他单位或个人的不属于投资性房地产。③母公司向子公司出租的，则该项房地产确认为母公司的投资性房地产。
3、持有并准备增值后转让的土地使用权。房地产开发企业持有并准备增值后出售的房屋，不属于投资性房地产，应作为存货处理，但是房地产开发企业出租的则计入投资性房地产。
三、不属于投资性房地产项目
1、自用房地产——即作为生产商品提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业厂房办公楼，注意：企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金也不属于投资性房地产，因为这部分房地产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产性质。
2、作为存货的房地产，如房地产开发公司开发的商品房。
四、确认及初始计量
确认：将某个项目确认为投资性房地产首先应符合房地产概念，即为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。其次，要同时满足下列条件。
（1） 与该项投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业。
（2） 该投资性房地产的成本能够可靠的计量。
初始计量：投资性房地产应按照初始投资成本进行初始计量。这是相对于公允价值而言的。
1、外购，包括买价，相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
例题：2007年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。购入该项建筑物发生的谈判费为0.2万元，差旅费为0.3万元。该投资性房地产的入账价值为（）万元。
