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理想与现实的差距——以房养老模式的思考

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岁， 随着生活水平的不断提高居民 平均寿命还将不断延长 。 由此我们 不 难算 出 ， 如 果一个 人 ３ Ｏ岁购 房
高甚 至敬 而远之 就是 在所 难免 的
事了。
房屋 的建 安成 本大 概在 每平方 米 ３ ０ ０ ０ 元左 右 。 通 常所 谓 的房屋 升
其 次 ，二元 制 土 地所 有 权 制 度决定 了农 村居 民无 法参 与 以房
计 和 房屋 价格 而 言 ， 至少 存 在 以 下 三个方 面 因素不 利 于 以房 养老
模 式 的推 广 。
第一 ， 房屋设计寿命短不利于 以房养老模式的推广。 按照 目前 国
准 虽 然 尚未 出 台 ， 但 以 目前 广州
为例楼面地价已经 突破 了３ ． ４ 万元／ 平 方米 ， 也 许 由此 我们 不 难 想象 ７ ０ 年后 须补缴 的土地 出让金 绝非 少 数 。补缴 如 此庞 大 的土 地 出让 金， 应 由谁 来 承担 ？让 房 主 补缴
但业 界普 遍认 为 自动续 期有 两个
前提条 件 ： 一是 补缴 土地出让金 ；
房地产市场
二是 房屋仍然 可以继续 使用。因为 如果 房屋已经成为危房 ， 存在严重 的安全隐患不能继续使用了 ， 也就 没有 再为 土地 使用 权续 期之 必要
了。 此时 ， 最 大 的可 能性 是 国家 在
养老 。 按 照 目前我 国法律 的规 定 ， 农 村集 体所 有 的土地 不能进 行房 地产 开 发 ， 并 且 严厉 禁 止城 镇居 民购 买农 民宅基 地住 房 。换 句话 说， 农 民的住 房 只能 在本 集 体经
值其 实 只是 土 地 的升值 ， 房子 本
身不但不 能升值 而且还存在折 旧 ， 因此 所谓 的 以房养 老其 实质也 是
“ ， 从而增加各方 的违约风 险。
第二 ， 超过房屋设计使用 寿命 土地使用权面临收 回风险 ， 各方利
二、 房屋 自身的问题
所谓 以房 养 老 ，房屋 是 养 老 的基 础 和前 提 ， 房屋 的质 量和使 用寿命 直 接关 系到 以房养 老模 式
命 其 实只有 ５ ０ 年， 从 房屋 竣工 开 始经 过 ５ ０ 年 的期 限 ， 房屋 也就 要 报废 了 。另外 据 统 计 ， 我 国的 公 民平 均首 次置业 年龄 普遍 比西 方
吗 ？若有 这 么一大 笔钱 估计 就不
需 要参 与 以房 养 老 了 ，因此让 房
主 来 承 担 该 费 用 是 行 不 通 的 。那
最后 ， 政 府 对 土地 一 级 市场
（ 即土地出让市场 ） 的垄 断阻碍 了 以房 养老制 度的完善 。众所周 知 ， 近 年来 房价 高企 的幕后 推手 乃是 不断攀高 的地价 ， 这 与我 国政府垄 断 土地一 级 市场有 着 密不可 分 的
会是 １ ０ ０ 年 设计 寿命 。换句话 说 ， 通常 我们 居住 的房屋 设计 使用 寿
况下 的 以房 养老 制度 设计却 将 急 需 提高养老保 障的农 民排除在外 ，
这 足 以说 明 目前 的 以房养 老制度 设计存在缺 陷。
家的相关 民用建筑设计规范 ， 房子 寿命分为 １ ０ ０ 年 和５ ０ 年两种 ， 一般
民用 建筑 都是按 ５ Ｏ 年设 计 的 ， 只 有纪 念性 建筑 和特别 重要 建筑 才
作用 和意义将大 打折扣 。
“ 血 浓 于水 ”的 观 念 深 人 人 心 。 父
母 的财 物一般 都会 毫不 保 留的传
“ 以地 养 老 ” 。由 于政 府 垄 断 了 土
７ ５ 岁去世 ， 在他 去世后 的第 ５ 年 房 屋 的使 用期限就 已经到期 ！银行 、 保 险公 司等金 融机 构 如何 才能 收
回成本 ， 更 不要 说利润 了。 如果银 行、 保 险公 司等金融机构在 以房养 老 中不 能 获利 ， 那 么 这种 以房养
成本 （ 也 叫建筑成本 ） 占房价 的比 例非 常小 ， 以广 州为例 ，目前 的平
均房 价 已超过 ２ 万元 ／ 平 方米 ， 而
国家要 提早 １ ５ 年左 右 ， 一 般来 说
在３ ０ 岁 前后 就 开始 首 次置 业 了 ， 而 我 国居 民 的 平 均 寿命 目前 是 ７ ５
么 接下 来 只有 银行 、 保 险公 司等
金 融机 构来 承 担 ， 如此 以来 参 与
以房 养老 的金 融机 构还有 利 润空
间存 在 吗？作 为企业 的金 融机 构 而言 ， 如果参与 以房养 老只能 “ 赔 本赚吆喝”无利可 图 ， 其积极 性不
关系 。 仅就 房屋 本身而言 ， 其建安
能否顺利 实施 。 但就 目前 的房屋设
益无法平衡 。 虽然《 中华人 民共 和
耕地、 宅基地 、自留地 、自留山等
集 体所 有 的 土地 使用 权 ， 但 法律 规定 可以抵押的除外 ”的规定 ， 农 民的宅基地住房不能抵押 给银 行 、
国物权法 》 规定 了 ： “ 住 宅建 设用 地使用权期 间届满 的，自动续期 ” ，
房 地 产 市 场
续 期并 非免费续期 。 也就是说 ， ７ ０ 年 后土 地使 用权人 必须 补交 一定 数 量的土地 出让金才能继续使 用。 土 地 出让金 的具体 补缴 方式 和标
保 险公 司等 金 融机 构 ， 丧失 了以 房养 老 的基 础 ，因此 农 民也 就 不 可能参与 以房养老 了。 此外 ， 当前 城市 居 民的养老 保 障要优越 于农 民， 这 也是不争 的事实 。 在此种情
老 模 式 自然 也 就 难 以维 持 和 发 展 。
地供 应 的一 级 市场 ， 地 价受 政 府
投资政策和投 资方 向的影响过大 ，
极 易 导 致 以 房 养 老 中 各 方 利 益 的
济组织 内部 流转 。同时 ， 根据 《 中 华 人 民共和 国物权 法 》 第１ ８ ４ 条：

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“以房养老”模式探讨

“以房养老”模式探讨

如果 改变习惯 ， 比如返 乡务工或 创业 ， 其获得 是未 上下级之间还 具有 网络协作 的作用 。 在这种体制惯 来不确定的收益 ， 二者的高低 比较决 定了突破这一 性中， 与政府机构设置相适应的绩效考核机制催生
专家预测 ， 今后 我国中老年人 口将长期居世界首位。 老年化 的现 实和 养老 问题 已摆在 我 们面前 ，其重要性显而易见 ， 由养老而引发的社会、 家庭 问
是一 种值得 探 索和提 倡的 养
老模式的结论 。
一
劳动力转移是经济主体理性选择的结果， 其起 方式， 形成了农村实际需要、 投入效率、 政府人员绩 因于个体发现了城乡劳动收入差异上的 “ 比较利 效考核三者关系上长期的惯性扭曲。
益” 农村劳动力在流动的过程中逐步感知了新的 由于政府人员的绩效考核方式倚重于 Ｇ Ｐ 工 Ｄ、 制度知识， 在流动中收入水平逐步稳定 ， 对改善收 业化水平等宏观指标， 财政支农项目决策缺乏对微
一
定的制度需求压力而改进。 正如制度变迁理论所 府投入效果不理想加上税费改革等因素的作用， 这
示 ， 习俗 等非正式制度具有示 范效应和 自我强 些地区有关经济变量在政府决策函数中的敏感度 诸如 化机制 。 劳动力转移 中的渐进学 习过程会产生示范 逐步 降低 ， 追加投 入的必 要性 减弱 由于支农投入 效应 、 协作效应 以及 网络效应 。个 体在对 内部和外 实际效果没有进入政府对有关机构的评价体系中， 部环境 的反 复“ 错 ” 其主观认 知模 式被信息反 投资决策失误问题没有受到应有的约束。 试 中， 导致了越
提要
本文针对 目 前我
国人 口老 年 化 问题 比 较 严 重 ，
前， 有价值的人力资源与外部环境基本上稳定的结合， 题在财政投入体制上表现的比较突出。目 政府 人才外流成为常态。 而外部人才向农村流动尚没有 对农村发展的资金投入方式主要是沿袭了自上而
试析以房养老——简析模式与现实的可行性

试析以房养老——简析模式与现实的可行性

试析以房养老——简析模式与现实的可行性一、概述二、以房养老：简析模式与现实的可行性2.1 以房养老的定义及发展概述2.2 以房养老模式分析2.3 以房养老的优势与风险2.4 以房养老的现实可行性三、案例分析3.1 上海试点项目3.2 广州“金禧华府”项目3.3 青岛“老相伴”项目3.4 深圳市公积金租赁养老试点项目3.5 西安“二万套养老公寓”计划四、结论参考文献一、概述“以房养老”是近年来备受关注的一种养老方式，被赞誉为解决房产老年化问题的创新性方案。

伴随着我国老龄化进程的加剧和房地产市场的持续发展，以房养老已经成为许多家庭关注和选择的一个了解。

本文将对以房养老进行试析，探讨其模式与现实的可行性，并结合5个案例进行深入分析。

二、以房养老：简析模式与现实可行性2.1 以房养老的定义及发展概述以房养老，是指以现有房屋资产为基础，通过转化为商业属性，吸引资本，实现房屋价值转化为养老服务的一种商业模式。

以房养老作为一种创新的资产管理方式，提供财产与服务的双重满足，为老年人赢得使用现有房屋物业的价值。

而随着我国经济水平的提高，居民对于养老服务需求的增加，加上房产老化的现状，以房养老的发展前景十分广阔。

2.2 以房养老模式分析目前以房养老主要分为两种模式，一种是资产转让模式，即老年人将房产出售给养老机构，并在房屋使用权归还的同时获得养老服务；另一种是租赁模式，即老年人出租房产，获得租金，与养老机构签订养老服务协议，享受养老服务。

其实本质上两种模式都是一种养老服务模式，提供相应的养老服务并将产权转化，只是在产权转化方式上有所差别。

此外，以房养老的核心在于将房屋作为资产运用，获取资本投入，发挥经济效益，增加了投资的安全性和可获取性，并且很好地满足了老年人住房、养生等需求，对于老年人养老产业的发展具有积极意义。

2.3 以房养老的优势与风险以房养老作为一种新的商业模式，其优势显而易见。

首先，以房养老满足了老年人有保障的居住需求，同时也为资本市场提供更多的选择和投资机会。

我国推行“以房养老”的现实困境及应对策略

我国推行“以房养老”的现实困境及应对策略

我国推行“以房养老”的现实困境及应对策略“以房养老”是指将房屋作为老年人养老的经济手段。

该政策的出现一方面是为了缓解我国的人口老龄化问题，同时又为了解决我国老年人的养老问题。

但是在当前的实际情况下，“以房养老”制度也存在着一些问题和困难。

本文将着重分析“以房养老”制度面临的现实困境，并提出应对策略，以期为解决这一问题提供一些有效的建议。

一、“以房养老”制度面临的现实困境1.市场化难度大“以房养老”制度本身就属于市场化运作的形式，要让老年人通过房屋养老，必须要有购买方的出现。

然而，在当前的市场状况下，购买方并不明显。

一方面，房屋价格高涨，使得老年人拥有的资产在升值之后才有可能兑现，这个过程需要一定的时间。

另一方面，老年人对“以房养老”的认可度还没有完全建立起来，因此难以形成一个较为稳定的市场。

2.政策法律风险大“以房养老”制度涉及到大量的法律问题，而实际上，我国法规并未对“以房养老”作出专门的规定，这就给老年人在兑现房屋养老时带来了很大的风险。

在法律上，很难确定老年人转移房屋的真实意图，另外，如果子女不同意老年人的房屋养老，也难以在法律上进行维权。

3.资产变现难度大“以房养老”的核心就在于房屋兑现，而目前我国资产变现的情况仍然面临着一定的困难。

由于我国目前还没有完善的二手房交易市场，因此房屋兑现的难度，实际上远远大于想象中的困难，这往往会让老年人在养老的过程中付出更多的代价。

4.经济安全风险大老年人将房屋作为养老资产，这个资产既不是货币，也不是能随时变现的权利，而是一种有限制的权益，最终通过转移获得相应的养老金。

因此，老年人在兑现房屋时，往往需要付出很高的经济安全成本，这些成本包括服务费用、税费、办理手续等。

二、应对策略1.完善政策法规为了降低老年人在转移房屋养老过程中的法律风险，应该尽快出台与“以房养老”相关的专门条例，明确老年人的转移意愿，同时也要明确老年人的权利。

另外，加大对房屋兑现的监管力度，严格处罚在资产转移时出现的违规行为。

试论以房养老——简析模式与现实的可行性

试论以房养老——简析模式与现实的可行性

内容摘要：【论文摘要】我国正快速步入老龄化社会，如果仅仅依靠现行的养老保障制度和传统的家庭养老模式，将很难应对必然到来的老龄化危机。

经对房地产金融、社会保障、养老保险及制度经济学的若干思想与方法的融汇综合考虑，设想建立一种新的养老保障模式——以房养老模式。

【论文摘要】我国正快速步入老龄化社会，如果仅仅依靠现行的养老保障制度和传统的家庭养老模式，将很难应对必然到来的老龄化危机。

经对房地产金融、社会保障、养老保险及制度经济学的若干思想与方法的融汇综合考虑，设想建立一种新的养老保障模式——以房养老模式。

【论文关键词】以房养老；养老模式一、概念的提出笔者提出以房养老的基本没想，是考虑家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。

以房养老(hecm)，也可称为反按揭，住房反向抵押贷款，是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的半均寿命计算，将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给借款人，～直延续到借款人去世。

它使得借款人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，继续拥有房屋的居住权并负责维护。

当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，并同时享有房产的升值部分。

二、社会背景以房养老模式预期将有广阔市场前景和社会需求，具有重大理论意义和可操作性。

1．住房商品化，居者有其屋，存在广泛的潜在市场，为家庭借此模式养老奠定了物质基础。

第五次人口普查数据显示，我国城市人口中有751224户购买商品房，占城市家庭户口的9．2％；5333％户购买经济适用房，占6．5％；2401075户购买原公有住房，占29．4％；加上26．8％的家庭户自建住房，拥有住房的城市家庭户达到了587万户，占总个数的72％。