浅析以房养老在的现状与前景

现阶段我国“以房养老”的现状及对策

自改革开放以来，随着我国经济的快速发展和人口老龄化的加速，老年人口的数量不断增加，养老问题也越来越受到社会的关注。其中，“以房养老”是老年人的一种养老方式，即房屋转让或抵押，获得养老金的同时依然能够继续居住在房屋内。然而该养老方式存在许多问题，本文将对其现状及对策进行分析。

一、现状分析

1、政策不健全

我国目前没有专门的“以房养老”的法律法规，相关政策难以统一，不少老年人对该养老方式认知不足，难以正确理解，容易被不良商家利用。

2、产品缺乏规范

“以房养老”产品的信息透明度不够，产品形式缺乏多样性，并且利率及楼市增值等形势也会对养老方案造成影响。

3、行业发展不稳定

目前，“以房养老”行业处于迅速发展期，需要消费者及相关产业从业人员的共同努力，以促进行业的发展。但是在住房物业管理、房地产、银行、保险等多个领域中，各自的监管体系不够完善，且有一些机构或私人公司缺乏资历或道德标准，处理事项迟缓、效果不佳、毫无诚信。

二、对策建议

1、加强政策制定和完善相关法律法规

政策制定者应该重视政策的制定，推进相关法律的制定，从而增加“以房养老”的合法性以及信任度。政府需要依据实际情况加强监管力度，完善监管体系，加强产品监管，为老年人提供更加完善的养老保障。

2、建立公正透明的评估机制

在“以房养老”产业发展的过程中，评估机制的建立是必不可少的。这种机制应该是双向的，同时也要具备公正、负责的特征。不同养老金方案的测试和评估，对保障市场主体的合法收益，防止风险提供出实际可行的方案。

3、建立多元化产品形态 “以房养老”产品形式应该更加多元化，提供更多选择。除了房屋出售、房屋抵押两种形式之外，构建更加科学的金融工具，提供更加合理的方案，以满足不同老年人的需求。

时评：以房养老到底存在哪些不足

下面是由整理的时评：以房养老到底存在哪些不足，欢迎阅读。

据羊城晚报的消息称，以房养老政策终于在一年的时间后推出。记者昨日即7月16日从推出这款产品的保险公司获悉，上月底，有两户广州籍老人签署了以房养老合约。至此，四大试点城市北京、武汉、上海和广州都找到了接受以房养老的客户，共有22户家庭获得承保。这些家庭包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人。

以房养老，就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。2013年8月，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提上议程，并在2014年7月1日正式落地。不过，虽然这种产品是养老市场的一种有益补充，但却与中国养老传统和房地产市场消费习惯背道而驰，即使保险公司显示出极大兴趣，但从设计到最终销售成功，则花了整整一年时间，而且到目前为止，也只有一家公司推出。

从目前的首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿正式推出，这也是目前仅有的一家保险公司推出的以房养老保险产品。根据合同，基本保险金额基于所抵押房屋的评估价值，在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定。上月底第一个广州老人签署了合同后，这一产品在四个试点城市全面落地。应该说，对于老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新生事物，业务流程较为复杂，期限较长，涉及领域较广。业内人士认为，以房养老产品的获批和面市，有利于逐步积累开展此项业务的经验，推动该项业务在我国的健康发展。

而对保险版以房养老未来的市场前景，有保险专家指出，目前大约有占老龄人口比重10%的无子女家庭和失独家庭本来就没有把住房传给子女的需要与可能，很可能是保险版以房养老的目标人群。不过，作为一项全新的试验，首款以房养老产品也具有不容忽视的操作风险。对于以房养老的风险，南开大学风险管理与保险系教授朱铭来表示，发达国家的反向抵押好处是把风险转移给保险公司，随着物价适当调整，房屋的科学估价、长寿风险由保险公司承担，最后按照大数法则，根据老年人生命长短的平均水平，以房养老保险是可以经营的。

以房养老 模式前景不乐观

2013-09-21 凤凰博报

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》指出，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。也即通常所说的以房养老模式。

就这么一句话却引发这两天网络的热议热炒。一些媒体报道说明年一季度将正式启动试点工作。一些人认为，这些国外的成熟模式，应该“引进”中国，既能缓解养老金缺口，又给百姓一条理财渠道，还能拓展金融机构的经营产品和经营效益来源。一举多得。更多的人认为，在我国实行以房养老过于超前，不怎么现实。百姓养老问题还是要以政府财政、雇主和雇员共同解决为好，特别是政府财政历年在养老金上的欠账应该予以弥补。那么，究竟什么是以房养老呢？

以房养老也称作反向抵押贷款，指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值，进行综合评估后按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去按年或月支付现金给借款人一直延续到借款人去世。

住房养老模式在欧美以及亚洲的新加坡、韩国和日本等都是较为成熟的做法。但是，成熟并不代表这项养老方式占比大。既是在这些发达国家，以房养老模式仍然占比很低，仅是一种养老方式选择而已。发达国家的养老问题主要还是以政府财政为主导的。 现阶段在我国推行以房养老模式前景不妙、困难较大。从传统老观念特别是老年人的观念来说，将恒产、家业留给子孙后代观念浓重。将一辈子的产业—住房，最后被银行收走，最终一无所有，这种作为与传统思想观念碰撞较为激烈，大多数老人难以接受。推广难度较大。

从市场角度来说，商业银行、保险公司等金融机构开展这项业务面临着较大的市场风险。目前的市场状况是，房地产泡沫严重，高房价已经透支我国几十年经济和百姓收入。而金融机构开展这项业务是基于房价会上涨几十年的市场预期。而基于目前畸高房价上来评估住房价值，正好处于价格的塔顶位置。如果未来房价出现较大幅度下跌的话，那么，金融机构就赔大了。这与2007年美国的次贷危机差不多，金融机构之所以敢于零首付给包括失业人员在内者发放住房贷款，就是预期房价会大幅度上涨。结果，房价大跌使得金融机构损失严重，雷曼兄弟倒闭引发金融危机。同时，既是未来房价大幅度走高，也面临住房养老者毁约的风险。

我国推行“以房养老”的现实困境及应对策略

“以房养老”是指通过房屋来实现老年人养老的方式。这种养老方式主要是靠老年人将自己的房产抵押出售，然后得到一定的养老金，生活在这些房屋中。然而，我国推行“以房养老”也面临着一定的困境和挑战，下面将从法律、政策、市场和风险几个方面进行分析。

法律层面

在我国的法律中，“以房养老”的模式并没有被明确地规定和界定，这给“以房养老”的推广和运作带来了很多法律上的困难。因为目前国家的法律规定的养老模式主要是以养老院为主，而对于“以房养老”的模式缺乏相关的法规支撑，使得它的推动和推广都缺乏一定的法律保障。

政策层面

针对“以房养老”的模式，我国的养老政策并没有完全跟上步伐。尤其是在养老服务、医疗保障、税收等方面缺乏相关的支持政策和制度。这些政策缺乏针对性，也制约了“以房养老”产业的发展。

市场层面

风险层面

“以房养老”模式也面临着一定的风险，这需要在充分分析和评估的基础之上，采取相应的应对策略。首先是信用风险，因为很多老年人抵押出售房产后，还是需要在房屋中居住，这需要考虑到老年人的信用状况，以及有无资金来源等问题。其次是市场风险，因为市场需求的变化，对于“以房养老”模式的持续收益也带来了一定的风险。最后是信息披露的不透明度，如果信息不透明，将会给老年人、投资者、服务商等带来比较大的风险。

应对策略

1.加强政策支持：在政策层面加大对“以房养老”的研究力度，适时出台相关的政策支持，加强行业规范和制度建设，完善税收政策和养老服务保障体系。

2.加强市场推广：在市场层面加大针对老年人、社会公众和投资者等的市场宣传，提高市场认知度和市场竞争力。同时要根据市场需求精准定位，进行细分化的市场开发和运作。

3.加强信息披露：在风险层面加强信息披露的透明度，加大对老年人、投资者等的合法权益保障。因为信息的透明可以更好地保护利益，降低风险。 总之，“以房养老”是一种积极探索的养老方式，既有显著的优势，也存在一定的困境和挑战。因此我们必须采取相应的应对策略，才能推动更加全面、稳妥和延续性的“以房养老”业态发展。