现阶段我国“以房养老”的现状及对策

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我国“以房养老”模式的法律分析

作者：高山

来源：《财税月刊》2015年第10期

摘 要 2013年9月13日，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”引发有关“以房养老”的广泛舆论关注。“以房养老”模式是由美国上世纪80年代创新出来的一种房地产融资新方法，。一般是指没有固定收入但拥有自有产权房屋的老年人，以房屋作为担保向金融机构贷款，金融机构对担保房屋的价值、将来增值及折损情况进行综合评估，签订“以房养老”合同，老年人定期或不定期从金融机构获得贷款用于个人生活及其他费用，金融机构可在老年人死亡之后，以设定担保的房屋受偿债权。这种模式既使得老年人毫无负担的获得养老资金，又使房屋的价值得到了最大限度的实现。

关键词 以房养老；法律；抵押

一、我国引入“以房养老”模式的必要性

实施“以房养老”模式，将老年人拥有产权的房屋转换为养老期间的现金收益，对改善老年人的生活质量起到了一定的促进作用，也是建立健全养老保障新机制的有效途径。目前，我国的养老资源严重不足，社会保障体系还不是很健全，老龄化、老人高龄化问题正在以比国外快得多的速度迅速出现。据统计，目前我人口的11%。中国已经正式步入老龄化社会。与此同时，中国的储蓄额居高不下，银行存款、外汇储备、保险费收入等继续大幅增长，社会资金闲置量急剧加大，亟待寻找有效的投资渠道。引入“以房养老”模式，无论是从实施的迫切性还是从社会现实意义上看，是金融机构良好的营利模式，也是缓解社会压力的有益尝试。

二、我国实行"以房养老"的法律问题

1. “以房养老”在法律上遇到的第一个问题，就是我国法律禁止流质。物权法规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。在现行法律制度下，保险机构不能事先通过协议直接约定老年人过世后抵押住房归保险机构所有，在老年人过世时不能当然取得抵押住房所有权。这样在法律上似乎行不通。

[摘要]近年来，伴随着中国城市化道路进程的不断发展，中国人口结构老龄化问题突出，现有的社会养老方式还不能有效解决中国的养老问题。“以房养老”是一种新型的养老基金来源模式，在中国实行“以房养老”政策，是一种有效地解决养老压力的模式。

以房养老模式的本土化成为焦点，国内学者纷纷提出了对此问题的见解。本文对有关“以房养老”模式这一课题的研究进行了文献综述，就以房养老模式的涵义、发展现状、发展的现实意义、实施障碍和建议等几个方面进行总结，以能够为日后相关研究和我国养老事业的发展提供参考。

[关键词] 老龄化 以房养老 反向抵押贷款

Abstract

In recent years, with China's urbanization process of development, China's population

structure aging problems, the existing social endowment mode can't effectively solve

China's pension problems. "To the room endowment" is a new type of pension fund

source pattern, in China implements "to the room endowment" policy, is a kind of

effectively solve endowment pressure model.

Enjoy life with the building mode localization become focus, domestic scholars have

put forward opinions to this problem. In this paper, the relevant "enjoy life with the

我国推行“以房养老”的现实困境及应对策略

“以房养老”是指通过房屋来实现老年人养老的方式。这种养老方式主要是靠老年人将自己的房产抵押出售，然后得到一定的养老金，生活在这些房屋中。然而，我国推行“以房养老”也面临着一定的困境和挑战，下面将从法律、政策、市场和风险几个方面进行分析。

法律层面

在我国的法律中，“以房养老”的模式并没有被明确地规定和界定，这给“以房养老”的推广和运作带来了很多法律上的困难。因为目前国家的法律规定的养老模式主要是以养老院为主，而对于“以房养老”的模式缺乏相关的法规支撑，使得它的推动和推广都缺乏一定的法律保障。

政策层面

针对“以房养老”的模式，我国的养老政策并没有完全跟上步伐。尤其是在养老服务、医疗保障、税收等方面缺乏相关的支持政策和制度。这些政策缺乏针对性，也制约了“以房养老”产业的发展。

市场层面

风险层面

“以房养老”模式也面临着一定的风险，这需要在充分分析和评估的基础之上，采取相应的应对策略。首先是信用风险，因为很多老年人抵押出售房产后，还是需要在房屋中居住，这需要考虑到老年人的信用状况，以及有无资金来源等问题。其次是市场风险，因为市场需求的变化，对于“以房养老”模式的持续收益也带来了一定的风险。最后是信息披露的不透明度，如果信息不透明，将会给老年人、投资者、服务商等带来比较大的风险。

应对策略

1.加强政策支持：在政策层面加大对“以房养老”的研究力度，适时出台相关的政策支持，加强行业规范和制度建设，完善税收政策和养老服务保障体系。

2.加强市场推广：在市场层面加大针对老年人、社会公众和投资者等的市场宣传，提高市场认知度和市场竞争力。同时要根据市场需求精准定位，进行细分化的市场开发和运作。

3.加强信息披露：在风险层面加强信息披露的透明度，加大对老年人、投资者等的合法权益保障。因为信息的透明可以更好地保护利益，降低风险。 总之，“以房养老”是一种积极探索的养老方式，既有显著的优势，也存在一定的困境和挑战。因此我们必须采取相应的应对策略，才能推动更加全面、稳妥和延续性的“以房养老”业态发展。

我国“以房养老”存在的问题及应对措施研究

摘要：随着我国进入老龄社会以及失独老人养老问题的凸显，西方国家的“以房养老”模式对于优化我国传统养老模式具有一定的借鉴意义。本文主要从房地产视角分析我国“以房养老”发展中存在的问题，结合国内外实践经验为我国“以房养老”模式提出可行的建议。

关键词：以房养老；概述；模式；问题；措施

1 “以房养老”模式的概述

1.1 “以房养老”的内涵

“以房养老”从其文义解释可以理解为用房子来养老，是一种养老保障模式，最初产生于荷兰，在美国得到了发展和完善。“以房养老”专业术语解释为“住房的反向抵押贷款”在美国也称为“倒按揭”，是指拥有房屋产权的老年人把住房抵押给金融机构，然后从金融机构获取养老金，金融机构待老人去世后取得房屋的所有权。因此，该种养老模式针对的主体是拥有房屋产权的老年人，客体是抵押法律关系，内容是老人抵押房屋给金融机构，然后获取养老金。但是“以房养老”终究是舶来品，我国目前没有相关完善的配套措施，众多问题有待解决。例如老年人的年龄应界定为多少岁？地区是否有限制？农村地区是否也可以适用？是否需要无儿无女？抵押的住房需要达到多少平方米？抵押给什么样的金融机构？金融机构开展这样的业务需要满足何种条件？谁来监管？种种问题都在制约着“以房养老”在我国的发展。

1.2 “以房养老 ”在我国的发展模式及其弊端

“以房养老”自传入我国以来，主要包括以下几种模式：（1）南京的“租售换养”。这种模式将老人的房子出租或者出售，用租金或者房款养老。这种模式的弊端在于限制条件过于苛刻，导致符合申请条件的老人屈指可数。（2）上海的“售房租住”。是将老人的住房出售，再租回原住房，利用房子的价格与租金的差额来获得养老金。这种模式的弊端在于老人丧失了对房屋的所有权，并且违背了中国传统的观念。（3）北京的“以小换大”。是指老人将住房交付给房地产公司对外出租，然后老人入住养老服务中心。弊端在于房地产公司可信度不高。试水期间我国主要出现了以上三种模式，到了2012年新疆地区出现了“新型以房养老”，尽管取消了一些限制性条件，但这种制度设计过于理想化，从目前我国的市场环境和相关法律法规、政策来看很难实施。