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⼟地估价⽅法的市场⽐较法⼟地估价⽅法的市场⽐较法 ⽐较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进⾏⽐较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的⽅法。
那么⼟地估价⽅法的市场⽐较法是怎么样的呢?⼀起来看看! 第⼀市场⽐较法概述 1、市场⽐较法的定义和基本原理 基本含义：根据替代原则，将待估⼟地与在较近时期内已经发⽣交易的类似⼟地交易实例进⾏对照⽐较，对有关因素进⾏修正，得出待估⼟地在评估时⽇地价的⽅法。
市场⽐较法以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服⼒。
还可以利⽤租赁实例，测算⼟地的租⾦，这就是租赁实例⽐较法。
市场⽐较法更适宜于市场⽐较发育地区的经常性交易的⼟地价格的评估。
2、市场⽐较法中的有关概念 13个概念：类似⼟地、⽐较宗地、标准宗地、估价期⽇、交易情况修正、容积率、区域因素、个别因素、地价指数、区域分析、同⼀供需圈、相邻区域、类似区域 3、市场⽐较法的基本公式 根据实际中⽐较基准的不同，可分为直接⽐较分析和间接⽐较分析。
(1)直接⽐较过程：以待估⼟地的状况为基准，⽤公式表⽰为， 公式1pd=pb×a×b×d×e (2)间接⽐较过程：以⼀个标准宗地或条件俱佳的⼟地为基准，⽤公式表⽰为， 公式2pd=pb×a×b×c×d×e (3)有关指数的基值：可设⽐较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或⽐较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。
(4)公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分⼦，⽐较案例宗地相应因素条件指数为分母(c除外)。
如a=待估宗地情况指数/⽐较案例宗地情况指数。
哪个为⽐较基础，哪个就取值为100，另⼀⽅的值通过⽐较进⾏加或减。
(5)对区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因⼦影响时，可根据因⼦条件指数确定的'途径，分别采⽤积算(采⽤单因⼦与地价相关关系分析)或加和(在确定因素修正总幅度的基础上进⾏因⼦分解)的⽅式确定因素条件指数。
土地评估报告书范文一、概述本报告是对某地区土地进行评估的结果，旨在提供该土地的价值和潜在用途的详细分析。
评估过程包括对土地的地理、经济、环境等方面的调查和研究，以及对市场需求和未来发展趋势的预测。
本报告的目的是为土地所有者和潜在投资者提供决策参考。
二、土地背景该土地位于某市的城郊地区，地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善。
土地面积为XXX平方米，具有良好的土地利用潜力。
根据市政规划，该地区未来将发展为商业和住宅混合用途区域。
三、土地评估方法1.市场比较法通过对周边类似土地交易的价格和市场需求进行调研，采用市场比较法来评估该土地的价值。
根据调研结果，结合土地的地理位置、土地用途、规划要求等因素，确定了该土地的市场价值为XXX万元。
2.收益法基于土地的潜在利用价值，采用收益法来评估该土地的价值。
通过对土地周边经济发展情况、商业租金水平等因素的分析，预测了该土地未来的租金收益。
根据收益法计算得出，该土地的价值为XXX 万元。
3.成本法通过分析土地开发的成本，包括土地平整、基础设施建设等方面的费用，采用成本法来评估该土地的价值。
根据成本法计算得出，该土地的价值为XXX万元。
四、土地评估结果综合考虑以上三种评估方法得出的结果，得出该土地的综合评估价值为XXX万元。
该价值是基于当前市场情况和未来发展趋势的综合考量所得出的。
五、土地潜在用途根据对市场需求和未来发展趋势的预测，该土地具有以下潜在用途：1.商业开发：由于土地地理位置优越，周边配套设施完善，适合开发商业用途，如购物中心、写字楼等。
2.住宅开发：随着城市人口的增加和需求的增长，该土地也可用于住宅开发，满足市民对居住需求的需求。
3.公共设施建设：该土地还可用于建设公共设施，如学校、医院等，为周边居民提供更好的生活条件。
六、风险和建议1.市场风险：土地的价值和用途受市场需求和经济发展等因素的影响，投资者在决策时需要充分考虑市场风险。
2.规划风险：土地的规划和用途可能受到政府规划的调整，投资者需要关注土地规划的变化情况。
市场比较法市场比较法:在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日土地价格的一种方法。
其计算公式为：P D = P B ×A ×B ×D ×E 式中：P D --待估宗地价格P B ——比较案例宗地价格待估宗地情况指数 比较案例宗地情况指数待估宗地情况指数=A地价指数比较案例宗地交易日期指数待估宗地估价期日地价=B条件指数比较案例宗地区域因素指数待估宗地区域因素条件=D条件指数比较案例宗地个别因素指数待估宗地个别因素条件=E（１）比较实例的选择选择比较交易案例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求： A 、与待估宗地的用途相同 B 、与待估宗地的交易类型相同 C 、交易案例必需属于正常交易D 、与待估宗地所处的区域及个别条件相近E 、与待估宗地的估价期日接近或可进行比较修正F 、统一价格基础根据委估地块情况和估价方掌握的资料，本次估价选择了与估价对象条件相类似的三个实例作为比较案例，其基本情况介绍如下：实例A:地块位于解放东路以南、罗家中路以西，宗地编号JDG0722,交易方式：挂牌，交易时间：2013年10月22日—2013年11月2日，土地用途:商服、住宅、配套公建用地，宗地面积：85.16亩，规划指标：R≤1。
8,M≤35％，L≥30％,成交单价：161万元/亩.实例B：地块位于江纺路以南，城东一路以北民营科技园A-16,18号地块，宗地编号JDG0727,交易方式：挂牌，交易时间：2013年11月15日—2013年11月28日，土地用途：居住用地，宗地面积:217。
58亩，规划指标：R≤1。
8，M≤28%，L≥35％，成交单价：243万元/亩。
实例C：地块位于解放东路以南、罗家西路以东,宗地编号JDG0724,交易方式：挂牌，交易时间：2013年10月22日-2013年11月2日，土地用途：商服、住宅、配套公建用地,宗地面积：85。
（一）市场比较法指求取一宗土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域因素、个别因素以及使用年期等差别，修正得出估价对象的价格的一种方法。
其计算公式为：P=P B×A×B×C×D×E式中：P—待估宗地价格P B—比较实例价格A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数1、比较实例选择（1）收集宗地交易实例根据地块位置、面积、用途、成交时间、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及内涵等因素，按照替代原理，并符合用途相同、交易类型相同、区域类似等因素的要求，估价人员从中国土地市场网中选取交易实例。
详见下页表：（2）确定比较实例在上述交易实例中，根据《城镇土地估价规程》和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（抵押的不需要此文件）的规定，按照比较实例数量应达到3个以上（含3个）且估价期日距比较实例的交易日期原则上不超过3年、与待估宗地条件相似性大于差异性、与待估宗地用途相同、土地条件基本一致、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例为原则，选择了以下三个比较实例：.可编辑范本比较实例1：郑州科步科技有限公司该宗地位于红松路西、化工路辅道北，于2015年10月21日由郑州科步科技有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2015-62，用途为工业用地，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积5965.38平方米，总成交价款333万元，单价558.22元/平方米。
土地开发程度为宗地外部“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、内部“场地平整”。
工业地块评估报告一、项目背景我被委托对一块位于城市郊区的工业地块进行评估，以确定其当前的市场价值和潜在的利用价值。
该地块总面积为10万平方米，周围建有工厂区和物流基地，交通便利，附近有便捷的公路和铁路交通。
二、土地概况该工业地块由一块相对平坦的土地组成，地势略微倾斜但并不会影响建设。
土地上没有明显的水体和湿地，基本没有地质灾害的风险。
土地质量良好，适合进行建设工程。
三、周边环境1. 工厂区: 位于该工业地块附近的工厂区主要以生产轻工业产品为主，如电子产品、塑料制品等。
这些工厂对土地的需求较高，有潜在的购地需求。
2. 物流基地: 該物流基地拥有完善的货运和仓储设施，可以为周边企业提供高效的物流服务。
该物流基地对土地的需求较高，有潜在的购地需求。
3. 交通设施: 地块周边拥有便捷的公路和铁路交通，方便货物的运输。
附近有国道和铁路站，使得工业地块具备交通优势。
4. 商业设施: 附近有一些大型购物中心和商业区，为工业企业提供生活和采购便利。
四、市场调研1. 在过去几年，附近地区工业地价呈现稳定增长的趋势。
由于工业发展的需求，工业地价有望继续增长。
2. 城市郊区工业地块市场竞争相对较小，但需求不断增加。
随着城市扩张，人口增长和工业发展，对工业地块的需求也在增加。
3. 该工业地块周边的工厂区和物流基地对土地有较强的购买需求。
这些企业有可能扩大生产规模或者在该区域建立新的产业基地。
五、利用建议根据市场调研和对该工业地块的实地考察，我提出以下利用建议：1. 工业用地发展: 由于周边工厂区和物流基地的需求，该工业地块在工业用地方面具有潜在价值。
可以将其开发为新的工业园区，为企业提供土地和场地，推动当地工业发展。
2. 仓储和物流中心: 該物流基地附近还有很多企业需要仓储和物流服务，该工业地块可以开发建设成现代化的仓储和物流中心，提供高效的物流服务。
3. 科技产业园: 考虑到近年来科技产业的快速发展，可以将该工业地块开发成科技产业园，吸引高科技企业入驻，推动当地科技创新产业的发展。
（一）市场比较法在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。
其计算公式为：待估宗地价格= 比较实例宗地价格×待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数比较实例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素条件指数比较实例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数1、选择比较实例选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求:①用途相同；②交易类型相同；③属于正常交易；④区域及个别条件相近；⑤统一价格基础。
本次评估，选择了三个已发生交易，用途与待估宗地相同或相近的实例，以他们的价格作比较，结合影响居住用地地价的因素，进行因素修正，求取待估宗地的价格。
实例1：随州市兴达房地产开发有限公司西城沿河大道该地块位于西城沿河大道随州市委党校旁，居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积1468.8平方米，容积率为1.4。
宗地环境有无污染，地形较平坦，形状较规则，无规划限制。
2006年3月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通水、排水、通电、通讯)宗地红线内“场地平整”的市场价格为51.95万元/亩，即779.28元/平方米。
实例2：随州市三环房地产开发有限公司东城长堰堤一地块该地块位于随州市烈山大道南端, 居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积79736.21平方米，容积率为1.6。
宗地环境有无污染，地形较平坦，形状较规则，无规划限制。
2006年3月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通水、排水、通电、通讯)宗地红线内“场地平整”的市场价格为50.96万元/亩，即764.45元/平方米。
实例3：随州市民纬置业有限公司东城舜井大道88号一地块该地块位于东城舜井大道88号，居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积1321.59平方米，容积率为1.8。
土地评估报告土地评估报告根据委托方的要求，我公司对以下土地进行评估，现将评估结果报告如下：一、基本情况：评估对象：位于××市××区××街道的**土地（以下简称评估土地）；土地面积：评估土地总面积为×××平方米；土地用途：评估土地规划用途为商业用地；评估目的：确定评估土地的市场价值。
二、评估方法：对评估土地的市场价值进行评估，采用了比较市场法和收益法两种评估方法。
1.比较市场法：参照附近同类商业用地的成交价格和市场供需情况，结合评估土地的地理位置、土地面积、规划用途等因素，对评估土地进行了比较市场法的评估。
根据评估的结果，将评估土地的市场价值确定为×××万元。
2.收益法：以评估土地的商业开发潜力为基础，综合考虑租金收入、未来土地增值等因素，对评估土地进行了收益法的评估。
根据评估的结果，将评估土地的市场价值确定为×××万元。
三、评估结果：综合比较市场法和收益法的评估结果，我公司认为评估土地的市场价值应为×××万元，具体细节如下：1.土地位置：评估土地位于××区域的交通便利的街道上，周围有大型商场、办公楼和居民区，属于繁华地段。
附近交通资源完善，可以较快地连接到市中心和周边城市。
2.规划用途：评估土地规划用途为商业用地，符合周边地区的发展趋势和市场需求。
商业用途的土地在该地区的供需关系平衡，且有较大的商业开发潜力。
3.市场供求情况：评估土地周边商业设施齐全，消费者购物需求旺盛，商业用地需求量大。
同时，该区域商业用地供应相对较少，市场供求关系较为紧张，预计评估土地的市场价值将随着供需关系紧张而上升。
四、评估风险提示：1.市场风险：当前市场供求关系紧张，商业用地的供应量可能会增加，可能对评估土地的市场价值产生一定影响；2.政策风险：对土地规划用途可能出现政策调整，需关注相关政府政策的变化和发布。
如何运用市场比较法评估工业用地地价土地价格取决于市场供需关系，评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、价值及市场需求等多方因素。
工业用地全部实行招拍挂出让后，在经济发达的地区有充足的土地交易实例，应尽量采用市场比较法评估工业地价。
本文主要介绍运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法。
市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地价格。
运用市场比较法评估工业地价的基本公式为：待估工业用地价格(比准价格)＝比较实例价格×(待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数)×(待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数)×(待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数)×(待估工业用地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数)×年期修正系数收集和选择比较交易实例评估的第一步就是通过资料收集，选择比较交易实例。
资料收集的内容包括地块位置、面积、成交时间；地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等有关信息；比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则：首选与评估对象处于同一地区的案例，如果近期没有发生交易案例，可选择处于临近地区或类似地区的实例；所选比较实例用途与评估对象相同；价格类型相同或可比；成交日期与估价日期接近，一般应在2年以内；最长不得超过3年；尽量选择正常的交易案例；应至少选择3个比较实例。
建立价格可比基础选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式，主要包括：统一付款方式，在成交日期时一次付清；统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；统一货币种类和货币单位。
不同货币种类之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。
交易情况修正交易情况修正，是排除交易行为中一些特殊因素所造成的比较实例价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。
土地评估报告一、报告背景根据委托方的要求，我们对位于某市某区的土地进行了评估。
该土地位于市中心商业区，具有重要的开发潜力和投资价值。
本报告旨在提供详尽的评估结果，为委托方的决策提供可靠的依据。
二、评估目的1. 确定土地的市场价值：通过对土地的各项指标进行综合评估，确定其在当前市场的价值范围。
2. 评估土地的开发潜力：分析土地的规划用途、周边环境、交通便利度等因素，评估土地的开发潜力和可能带来的经济效益。
3. 提供投资建议：基于评估结果，提供针对该土地的投资建议，帮助委托方做出明智的决策。
三、评估方法1. 市场比较法：通过对周边相似土地交易数据的分析，结合土地的位置、面积、用途等因素，确定土地的市场价值范围。
2. 收益法：通过分析土地的开发潜力、租金收益等因素，计算土地的未来现金流量，并折现到现值，确定土地的投资价值。
3. 成本法：通过估算土地的重建成本和折旧值，计算土地的重建成本和折旧值，确定土地的价值。
四、评估结果经过综合分析和计算，我们得出以下评估结果：1. 市场价值范围：根据市场比较法和收益法的综合评估，该土地的市场价值范围为X万元至X万元。
2. 开发潜力评估：根据土地的规划用途、周边环境和交通便利度等因素，该土地具有较高的开发潜力。
预计在开发后，可带来X万元的租金收益和X万元的增值收益。
3. 投资建议：基于评估结果，我们建议委托方考虑将该土地用于商业综合体的开发，以最大化投资回报。
同时，建议在土地开发过程中注重与当地政府的合作，以确保项目的顺利进行。
五、评估假设和限制1. 假设：评估结果基于以下假设：土地所有权清晰、市场环境稳定、土地规划用途符合法律法规要求等。
2. 限制：评估过程中存在以下限制：数据的准确性和完整性受限、市场波动性等因素可能对评估结果产生影响。
六、风险提示1. 市场风险：土地市场受多种因素影响，未来价格波动不确定，委托方需谨慎评估市场风险。
2. 法律风险：土地开发涉及众多法律法规，委托方需与专业法律顾问合作，确保合规操作。
工业土地银行评估报告范本
一般情况下，估价基准日与估价日期接近xx，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。
估价机构能够应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。
凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在”估价的前搜条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。
涉及地上附着树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估物的，特别是青苗、物的，特别是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。
抵押评估应回避出具预测性报告。
根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在xx年xx月xx日，评估设定开发程度为”通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。
待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状
本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外
基础设施状况。
土地评估报告一、引言土地评估报告旨在对特定土地的价值进行评估，并提供详细的数据和分析，以支持决策者在土地交易、开发或投资等方面的决策。
本报告将对位于XX市XX区的一块土地进行评估，并提供准确的评估结果和相应的分析。
二、背景信息1. 土地位置：位于XX市XX区，紧邻XX大道，交通便利，周边设施完善。
2. 土地面积：总面积为XX平方米，其中包括建筑用地和绿地。
3. 土地用途：目前土地用途为商业用地，适合开发商业综合体、写字楼等项目。
三、土地评估方法本次土地评估采用市场比较法和收益法相结合的方法进行评估。
1. 市场比较法通过对周边类似土地交易数据的收集和分析，确定土地的市场价值。
我们收集了XX市近两年的土地交易数据，并筛选出与本土地相似的交易案例，根据交易价格、土地面积、土地用途等因素进行比较，得出土地市场价值的参考范围。
2. 收益法通过对土地的潜在收益进行估算，结合市场租金和土地开发潜力，计算土地的未来现金流，并折现到现值。
我们考虑了土地的开发潜力、租金收益率、预计租期等因素，以及市场的供需情况，得出土地的预期现金流。
四、评估结果根据市场比较法和收益法的综合分析，我们得出以下评估结果：1. 市场价值评估根据对周边类似土地交易数据的比较分析，我们认为该土地的市场价值在XX 万元至XX万元之间。
2. 收益法评估根据土地的开发潜力、租金收益率和预计租期等因素，我们计算得出该土地的预期现金流，并折现到现值。
根据我们的评估结果，该土地的收益法评估价值为XX万元。
3. 综合评估结果综合考虑市场比较法和收益法的评估结果，我们得出该土地的综合评估价值为XX万元至XX万元之间。
五、风险和建议1. 市场风险由于市场供需情况的变化，土地的价值可能会受到影响。
投资者在决策时应考虑市场风险，并根据市场的变化及时调整决策。
2. 开发风险土地的开发潜力和预期收益可能存在一定的风险。
投资者在开发前应进行详细的市场调研和风险评估，制定合理的开发策略。
土地评估报告一、报告概述本报告是对某地区土地进行评估的结果汇总和分析，旨在提供关于该土地的详细信息和评估结果。
本报告包括土地概况、土地评估方法、评估结果、风险评估以及结论和建议等内容。
二、土地概况1. 土地位置：该土地位于某地区，具体地理坐标为纬度XX°XX'XX"，经度XX°XX'XX"。
2. 土地面积：该土地总面积为XXXX平方米。
3. 土地用途：该土地的现行规划用途为商业用地，适用于商业综合体、写字楼等项目。
4. 周边环境：该土地周边交通便利，商业设施齐全，生活配套完善，具有较好的发展潜力。
三、土地评估方法1. 市场比较法：通过对周边类似土地交易的市场价格进行比较，评估该土地的市场价值。
2. 收益法：结合土地的潜在收益和投资回报率，评估该土地的投资价值。
3. 成本法：根据土地开发所需的成本和土地的折旧价值，评估该土地的成本价值。
四、评估结果1. 市场价值评估：根据市场比较法，结合周边土地的交易价格，该土地的市场价值评估为XXXX万元。
2. 投资价值评估：根据收益法，结合土地的潜在收益和投资回报率，该土地的投资价值评估为XXXX万元。
3. 成本价值评估：根据成本法，结合土地开发所需的成本和土地的折旧价值，该土地的成本价值评估为XXXX万元。
五、风险评估1. 市场风险：市场行情波动、政策调整等因素可能对土地的市场价值产生影响。
2. 开发风险：土地开发所需的时间、成本、规划审批等因素可能对土地的投资价值产生影响。
六、结论和建议1. 根据市场价值、投资价值和成本价值的评估结果，该土地具有较高的投资潜力和开发价值。
2. 鉴于市场风险和开发风险的存在，建议在投资前进行详细的市场调研和风险评估，制定合理的投资和开发策略。
3. 建议与相关专业机构或咨询公司合作，进行土地开发规划和市场营销策划，以最大程度地实现土地的价值。
七、附录1. 土地位置示意图2. 市场比较法数据表3. 收益法数据表4. 成本法数据表以上是对某地区土地进行评估的报告概述，提供了土地概况、评估方法、评估结果、风险评估以及结论和建议等内容。
土地估价市场比较法土地估价市场比较法作者：佚名时间：2009-3-9浏览量：一.市场比较法的基本原理市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。
在同一公开市场中,两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。
市场比较法的基本公式如下:.直接比较公式:PD=PB×A×B×D×E式中:PD――待估宗地价格;PB――比较案例价格;A――待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数=正常情况指数/比较案例宗地情况指数B――待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数D――待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E――待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数2.间接比较公式:PD=PB×A×B×c×D×E式中:含义同前;c――标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数二.运用市场比较法进行宗地估价应按下列步骤操作:.广泛搜集宗地交易实例;2.选取比较实例;3.建立价格可比基础;4.进行交易情况修正;5.进行交易日期修正;6.进行区域因素修正;7.进行个别因素修正;8.求出比准价格。
三.运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。
拥有大量的交易实例资料,是运用市场比较法估价的前提条件。
如果交易实例资料太少,不仅会影响估价结果的准确性和客观性,甚至会使市场比较法无法采用。
因此,估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集交易实例。
一般搜集交易实例的途径有:.查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料;2.查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息;3.以购买者的身份,与房地产经办人和交易当事人洽谈,了解各种信息;4.通过各类房地产交易展示会,索取资料,掌握信息;5.同行之间相互提供信息资料;6.其他途径获取资料。
土地估价报告市场比较法（工业）模板2016.09.26（一）市场比较法指求取一宗土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域因素、个别因素以及使用年期等差别，修正得出估价对象的价格的一种方法。
其计算公式为：P=P B×A×B×C×D×E式中：P—待估宗地价格P B—比较实例价格A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数1、比较实例选择（1）收集宗地交易实例根据地块位置、面积、用途、成交时间、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及内涵等因素，按照替代原理，并符合用途相同、交易类型相同、区域类似等因素的要求，估价人员从中国土地市场网中选取交易实例。
详见下页表：（2）确定比较实例在上述交易实例中，根据《城镇土地估价规程》和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（抵押的不需要此文件）的规定，按照比较实例数量应达到3个以上（含3个）且估价期日距比较实例的交易日期原则上不超过3年、与待估宗地条件相似性大于差异性、与待估宗地用途相同、土地条件基本一致、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例为原则，选择了以下三个比较实例：比较实例1：郑州科步科技有限公司该宗地位于红松路西、化工路辅道北，于2015年10月21日由郑州科步科技有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2015-62，用途为工业用地，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积5965.38平方米，总成交价款333万元，单价558.22元/平方米。
土地估价报告项目名称：位于XX市XX区XX号资产置换土地使用权价格评估受托估价单位：北京XX土地房地产评估有限公司土地估价报告编号：（北京）XX[2016](估)字第69号电子备案编号：1106716IA0046提交估价报告日期：二○一六年八月二十六日估价期日：二○一六年三月三十一日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称位于XX市XX区XX号资产置换土地使用权价格评估二、委托估价方委托单位：中国石油天然气股份有限公司ZZXX销售分公司单位地址：ZZ省XX市新城区天义路南段负责人：XX联系人：XX联系方式：XXXX公司类型：股份有限公司分公司经营范围：汽油、柴油、煤油、润滑油、脂、预包装食品销售（凭许可证并在有效期内经营）。
经销卷烟、日用品、化工产品（除专营）、汽车零配件、农用物资、农用化肥；汽车美容装饰；洗车；空车配货（以上项目分支机构经营）；房屋及机械设备租赁；沥青、轮胎销售、电子称重服务。
三、估价目的根据ZZ省XX市的相关发展规划，XX市人民政府以位于XX市XX区XX号的1宗国有建设用地与中国石油天然气股份有限公司ZZXX销售分公司油库进行土地资产置换。
为此，中国石油天然气股份有限公司ZZXX销售分公司委托北京XX土地房地产评估有限公司对待估宗地的国有建设用地使用权价格进行评估，为其确定土地使用权价格提供参考依据。
四、估价期日二○一六年三月三十一日五、估价日期二○一六年八月八日至二○一六年八月二十六日六、地价定义待估宗地位于ZZ省XX市XX区，遵循合法原则，依据本次估价目的，根据《城镇土地估价规程》设定评估地价定义。
1、待估宗地用途：依据委托方提供的待估宗地权属资料记载，待估宗地规划用途为仓储用地。
依据本次估价目的,按规划条件设定待估宗地的土地用途为仓储用地。
2、待估宗地使用权类型：根据项目情况，XX市人民政府以待估宗地与委托方原油库房地产进行置换，置换后土地将以有偿方式使用，因此设定待估宗地的土地使用权类型为出让。
（一）市场比较法指求取一宗土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域因素、个别因素以及使用年期等差别，修正得出估价对象的价格的一种方法。
其计算公式为：P=P B×A×B×C×D×E式中：P—待估宗地价格P B—比较实例价格A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数1、比较实例选择（1）收集宗地交易实例根据地块位置、面积、用途、成交时间、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及内涵等因素，按照替代原理，并符合用途相同、交易类型相同、区域类似等因素的要求，估价人员从中国土地市场网中选取交易实例。
详见下页表：（2）确定比较实例在上述交易实例中，根据《城镇土地估价规程》和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（抵押的不需要此文件）的规定，按照比较实例数量应达到3个以上（含3个）且估价期日距比较实例的交易日期原则上不超过3年、与待估宗地条件相似性大于差异性、与待估宗地用途相同、土地条件基本一致、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例为原则，选择了以下三个比较实例：比较实例1：郑州科步科技有限公司该宗地位于红松路西、化工路辅道北，于2015年10月21日由郑州科步科技有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2015-62，用途为工业用地，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积5965.38平方米，总成交价款333万元，单价558.22元/平方米。
土地开发程度为宗地外部“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、内部“场地平整”。
比较实例2：瑞驰有限公司该宗地位于化工路北、白松路东，于2015年10月12日由瑞驰有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2015-56，用途为工业，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积150471.57平方米，总成交价款7795万元，单价518.04元/平方米。
土地开发程度为宗地外部“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）、内部“场地平整”。
比较实例3：郑州力能电子技术有限公司该宗地位于化工路辅道北、白杨路东，于2014年11月14日由郑州力能电子技术有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2014-145 号，用途为工业，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积25993.41平方米，总成交价款1347万元，单价518.21元/平方米。
土地开发程度为宗地外部“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）、内部“场地平整”。
开发程度的修正：比较实例1为宗地外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、比较实例2和比较实例3为宗地外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）内部“土地平整”。
待估宗地为宗地外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、内部“土地平整”。
开发程度不同需进行修正，参照郑州市市区土地平均开发费用，开发费分别为通气30元/平方米，通暖30元/平方米，通路35元/平方米，供水15元/平方米，排水15元/平方米，通电25元/平方米，通讯20元/平方米。
故本次评估比较实例1修正值为0，比较实例2和比较实例3通气+30，通暖+30，修正值为+60。
比较实例1修正后的价格=558.22元/平方米比较实例2修正后的价格=578.04元/平方米比较实例3修正后的价格=578.21元/平方米郑州市基础设施配套造价一览表2、建立价格可比基础调查比较实例成交价格内涵，面积内涵等，剔除成交价款中不属于地价部分，建立比较实例可比价格。
经了解，所选实例成交价均为净地价，成交面积为净面积，价格可比。
比较实例1可比价格为558.22元/㎡，比较实例2可比价格为578.04元/㎡，比较实例3可比价格为578.21元/㎡。
3、比较因素选择根据估价对象用途及区位条件，选择影响估价对象主要因素有：（1）交易时间：确定地价指数，进行交易期日修正；（2）交易情况：是否为正常、客观、公正的交易；（3）交易方式：是指土地取得的方式是出让（挂牌、拍卖、协议）、划拨；（4）土地使用年限：指土地使用有效年限；（5）区域因素：主要有对外交通便捷度、道路通达度、工业区性质、工业区集聚状况、基础设施状况、环境质量。
（6）个别因素：主要有宗地面积、宗地形状、临近道路类型、临街状况、地质条件、规划限制。
4、比较因素条件说明根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择比较因素及因素条件说明。
详见下表。
5、编制比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。
以估价对象的各因素条件为基础，相应的指数为100，将比较实例的各因素与估价对象逐项进行比较，根据各因素优劣所造成的价格差异进行调整。
比较实例优于估价对象的向上修正，反之，向下修正。
各因素条件指数确定说明如下：（1）用途修正：待估宗地与三个比较实例的土地用途相同，故不需作修正，指数均为100。
（2）交易情况修正：判断交易实例是否为正常、客观、公正的交易，对有特殊交易情况的进行修正，排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。
各比较实例均为正常成交，故不需作修正，指数均为100。
（3）交易方式修正：主要指交易实例的具体成交方式，如拍卖、招标、挂牌、协议出让、转让等，对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正，使其达到正常市场价格水平。
各比较实例成交方式均为挂牌出让，而待估宗地拟挂牌出让，故交易方式不需作修正，指数均为100。
（4）估价期日修正本次估价期日为2016年4月8日，待估宗地与比较实例交易日期不一致，需进行估价期日修正。
郑州市属于地价监测城市，本次评估参考中国城市地价动态监测相关数据进行修正。
经分析待估宗地所处区域地价成交情况，其地价变化情况与郑州市整体地价变化情况一致，故采用郑州市地价指数对估价对象进行期日修正。
则待估宗地与比较实例交易日期的地价指数分别为134、134、134、131。
（5）土地使用年期修正系数的确定K＝[1－1/(1+r)m ]/[ 1－1/(1+r)n]式中：r---土地还原利率（确定方法采用安全利率加风险调整值法。
安全利率根据中国人民银行公布的估价期日一年期银行定期存款利率确定，即1.5%。
风险调整值根据郑州市社会经济发展情况及土地市场情况确定为5.5%。
最终确定土地还原率为1.5%+5.5%=7.0%，详见特殊事项的说明）；m---待估宗地的使用年期；n---比较实例的使用年期。
则年期修正系数=[1－1/(1+7%)50 ]/[ 1－1/(1+7%)50]=1:1待估宗地与比较实例的土地使用年期均一致，故比较实例的指数均为100。
注：若待估宗地不是满年期，举例说明，若为45年，则年期修正系数=[1－1/(1+7%)45 ]/[ 1－1/(1+7%)50]=1:1.01则比较实例的指数均为101。
这地方的处理与以前不同，请注意！测算表格中，已改好，请看明白。
（6）区域因素指数的确定对外交通便捷度：划分为周边路网密高，距高速口或车站近，对外便捷度高；周边路网密较高，距高速口或车站较近，对外便捷度较高；周边路网密一般，距高速口或车站有一定距离，对外便捷度一般；周边路网密较低，距高速口或车站较远，对外便捷度较低；周边路网密低，距高速口或车站远，对外便捷度低五个等级。
以待估宗地为100，待估宗地与比较实例相比，每相差一个等级，则指数上升或下降3。
道路通达度的确定：划分为临主干道，通达度高；周边有2条次干道，通达度较高；距离主次干道有一定距离，通达度一般；距离主次干道较远，有支路，通达度较低；有小道与主次干路相连，通达度低五个等级。
以待估宗地为100，比较实例与待估宗地相比，每相差一个等级，则指数上升或下降3。
工业区性质：分为国家级、省级、市县级三个级别。
以待估宗地为100，比较实例与待估宗地相比，每相差一个等级，则指数上升或下降1。
工业区集聚状况：分为一般产业紧密区、一般产业一般区、一般产业松散区三个等级。
以待估宗地为100，比较实例与待估宗地相比，每相差一个等级，则指数上升或下降1。
基础设施状况：已修正过，在此不再修正。
环境质量指数的确定：分为环境好、无污染对生产生活有利；基本无污染，对生产生活无不良影响；轻污染，对生产略有影响，对生活无不良影响；重污染，对生产及产品质量有影响，对生活轻微影响；严重污染，对生产生活影响较大五个等级。
以待估宗地为100，比较实例与待估宗地相比，每相差一个等级，则指数上升或下降0.5。
（7）个别因素指数的确定宗地面积：分为五个等级，依次为面积适中，对宗地利用极为有利；面积对宗地利用较为有利；面积对宗地利用略有影响；面积较小，对宗地的利用有一定的影响；面积过小，对宗地利用产生严重影响。
以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，则指数增加或减少0.5。
宗地形状：分为形状规则、形状较规则、形状一般、形状较差、形状很差五个等级。
以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，则指数增加或减少1。
临近道路类型：临交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道或交通型次干道、生活型次干道、支路五个等级。
以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，则指数增加或减少1。
临街状况：将临街类型分为临十字路口、丁字路口、临主街、临次街、临支路五个等级。
以待估宗地为100，比较实例临路类型与待估宗地临路类型相比，每相差一个等级，则指数上升或下降1。
地质条件：将地质条件分为地形地基承载力及地下水位等条件对工业建设有利、地形地基承载力及地下水位等条件对工业建设较有利、地形地基承载力及地下水位等条件对工业建设有轻微影响、地形地基承载力及地下水位等条件对工业建设影响较大、地形地基承载力及地下水位等条件对工业建设影响严重五个等级。
以待估宗地为100，比较实例地质条件与待估宗地地质条件相比，每相差一个等级，则指数上升或下降1。
规划限制：分为五个等级，依次为：对土地用途和利用强度无限制；对土地用途无限制，但对利用强度略有限制；对土地用途无限制，对利用强度有一定限制；对土地用途基本无限制，对利用强度有较大限制；改变了原来的用途，降低了利用强度。
以待估宗地为100，比较实例与待估宗地相比，每相差一个等级，则指数上升或下降1。
将待估宗地的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较，得到比较因素条件修正系数，见指数表。
