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乐税智库文档财税文集策划 乐税网房地产企业收到拆迁补偿款的财税处理【标 签】税务筹划,房地产企业,拆迁补偿款【业务主题】企业所得税【来 源】房地产企业在开发的过程中,往往要发生拆迁补偿行为,为了鼓励房产开发建设,当地政府往往会给房地产企业一定的拆迁补偿款，对于接受方房地产企业取得政府给予的拆迁补偿款主要涉及企业所得税、土地增值税和营业税，房地产企业如何进行会计和税务处理是实务中经常遇到的问题，对此分析如下： 一、会计处理 当前会计处理出现矛盾的是房地产企业多认为取得土地使用权实际支付的土地价款应当作为土地的实际成本，主张实际收到的土地出让金等土地返还款直接冲减土地成本。
而另一种观点认为这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号——政府补助（2006）》的规定来处理。
企业按照“招拍挂”确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据计入土地受让成本，另外政府给予的返还从票据上来说并不是原票据的折让冲回，开具的多是其它名目的财政返还。
所以房地产企业取得的各种名义的土地返还款不应当直接冲减土地成本处理。
根据《企业会计准则第16号——政府补助（2006）》的规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。
显然企业从政府取得的土地返还款符合这一性质，应当作为政府补助处理。
政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
根据《企业会计准则第16号——政府补助（2006）》第七条的规定，与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。
但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助，根据《企业会计准则第16号——政府补助（2006）》第八条的规定，与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理： （一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。
企业收到政府搬迁补偿款后相关会计处理最近几年我国大中城市改造力度加大，根据城市规划的要求，许多企业将厂房、机器设备等固定资产，从城市中心部分或整体搬迁，各级政府对搬迁企业也给予了补偿。
但对搬迁过程中收到政府搬迁补偿、拆除旧固定资产、重建固定资产折旧的计提等经济行为，执行新企业会计准则和新企业所得税法的企业应如何进行会计处理和税务处理？本文拟对此进行分析。
一、收到政府搬迁补偿（一）会计处理根据《企业会计准则第16号—政府补助》的规定，政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。
企业在收到政府搬迁补偿款时首先要区分政府补助和政府资本性投入，对于政府补助，又分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益（营业外收入—政府补偿收入）；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
对于政府作为企业所有者投入的资本性投入，应按照《企业会计准则—应用指南》的规定，在专项应付款核算，待工程项目完工形成长期资产的部分，借记“专项应付款”，贷记“资本公积—资本溢价”，对未形成长期资产的部分，借记“在建工程”等科目，拨款结余需返还的，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”。
根据《企业会计准则解释第3号》第四条规定，对于企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理，即参照上述规定先作为政府资本性投入处理。
其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应作为政府补助，自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号—政府补助》进行会计处理。
1搬迁补偿款的会计处理搬迁补偿款的会计处理，财会[2009]8号第四条曾经对企业收到政府给予的搬迁补偿款应当如何进行会计处理有个解答，答复里指出了除了企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。
通过“专项应付款”过渡科目核算、补偿有结余的最终转入“资本公积”，除此之外的搬迁补偿款不要记入“专项应付款”、“资本公积”等科目。
在实际工作中，很多企业会计人员却偏偏喜欢用这两个科目，可能没真正理会财会[2009]8号的本义。
企业收到除上述之外的搬迁补偿款，财会[2009]8号要求企业按《企业会计准则第16号———政府补助》来处理：准则中列举以下两种情况：一种是收到与资产相关的搬迁补偿款，通过负债类科目“递延收益”来核算，搬迁后企业重新购建的资产通过计提折旧进入当期费用，而收到的搬迁补助通过递延收益在资产使用寿命内逐期转入营业外收入。
另一种是企业收到与收益相关的政府补助，补助分为两类:一类是用于补偿企业已发生的相关费用，取得补助时直接计入营业外收入；一类是用于补偿企业以后期间的相关费用，在取得时先确认为递延收益，等相关费用发生了，递延收益再来结转营业外收入；费用发生在前，补偿在后的收到时直接入“营业外收入”，无需通过“递延收益”科目。
2搬迁补偿款的税务处理搬迁补偿款的税务文件很多，2012年10月1日前企业基本执行财税[2007]61号文，2012年10月1日后是根据国家税务总局2012年第40号公告---关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告执行，同时国家税务总局2013年第11号公告又进一步对2012年40号公告作了补充,这个文件突出了企业与政府签订搬迁协议时间的重要性，10月1日前签订的企业，又在10月1日前完成搬迁，就可以按财税[2007]61号执行，这个文件优惠力度太大了，搬迁后购置的各类资产无需剔除搬迁补偿收入全额计提折旧。
拆迁补偿费的会计和税务处理引言拆迁补偿费是指在城市改造、基础设施建设、土地开发等项目中，由政府或开发商向被拆迁户支付的补偿费用。
对于被拆迁户来说，拆迁补偿费是一笔重要的收入，而对于政府和开发商来说，正确处理拆迁补偿费的会计和税务问题，不仅能保证合规运作，还能有效管理成本和税负。
本文将探讨拆迁补偿费的会计和税务处理的相关要点和注意事项。
会计处理记账原则在会计处理拆迁补偿费时，应遵循以下原则：1.实质重于形式原则：根据拆迁协议或政府规定，将实际支付的拆迁补偿费记入账簿。
2.个别准则原则：将拆迁补偿费按照个别权益进行分析和确认，确保准确记录相关交易。
3.有据可查原则：要求在会计账簿中有足够的凭证和记录，以便审计和税务检查。
记账流程拆迁补偿费的记账流程包括以下几个步骤：1.登记拆迁补偿费：将拆迁补偿费的来源、金额等信息登记在会计账簿中。
2.录入拆迁补偿费：将登记的信息录入到会计软件或账簿中，确保准确记录拆迁补偿费的收支情况。
3.核算拆迁补偿费：根据拆迁补偿费的性质和用途，进行相关的核算和分类。
4.生成报表：根据需要，生成拆迁补偿费的相关报表，如资产负债表、利润表等。
在会计处理拆迁补偿费时，需要借贷两个会计科目进行记账。
常见的会计科目包括：1.应收账款：将拆迁补偿费作为应收账款登记，表示待收取的拆迁补偿费。
2.银行存款：将实际收取的拆迁补偿费记入银行存款科目。
注意事项：•需要关注是否存在应交税费或其他相关费用，需要根据实际情况进行相应的会计处理。
税务处理税务类型在拆迁补偿费的税务处理中，主要涉及以下几个税种：1.城市维护建设税：按照地方规定的税率，计算拆迁补偿费所需缴纳的城市维护建设税。
2.教育费附加：按照地方规定的税率，计算拆迁补偿费所需缴纳的教育费附加。
3.个人所得税：针对个人的拆迁补偿费，按照个人所得税法的规定进行税务处理。
4.增值税：对于企业的拆迁补偿费，涉及到增值税的处理。
税务申报在进行拆迁补偿费的税务处理时，需要按照相关规定进行税务申报。
拆迁补偿费的会计和税务处理近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍（例如有的地方作为资本公积，有的地方冲减新购建的资产的入账价值，还有些地方则作为一次性的收益）。
财政部于2005年8月15日发布了《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），首次在财政部文件的层面上明确了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款时应进行何种会计处理的问题。
该文件主要内容如下：1.企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。
搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。
2. 企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销该专项应付款。
其中：（1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；（2）以下各项直接核销专项应付款：机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可搬迁设备因搬迁而发生的增量费用）；企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权；用于安置职工的费用支出。
3. 企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方余额，即拨款结余），作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足（指借方余额），应计入当期损益。
4.企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。
财企[2005]123号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相关的政府拨款的会计处理规定是一致的，即收到时先计入专项应付款，发生的相关费用和损失在其中核销，项目完成后将剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积—拨款转入”科目，可用于转增资本或者弥补亏损。
在该文件的具体执行过程中，可能会遇到一些问题。
下文对此进行讨论。
一、关于财企[2005]123号文件的适用条件问题1. 可适用本文件的动拆迁项目的范围根据财企[2005]123号文件的规定，该文件只规范从政府收到的搬迁补偿款的财务处理。
一个政策性搬迁补偿案例的财务及税务探讨随着我国经济体制改革的深入，经济的持续发展，城市化的进程也越来越快。
与城市化进程加速相对应，许多新的经济事物应运而生，政策性搬迁补偿便是其中之一。
所谓政策性搬迁补偿是指由于当地政府城市规划、基础设施建设等原因的需要，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。
针对这一特殊的经济事物，国家有关部门已经陆续出台一些法规文件对相关的财务与税务处理加以规范，如：财企[2005]123号、国税函（2003）115号和财税[2007]61号等。
下面仅就本人在实际工作中的一个案例对政策性搬迁补偿过程中的有关财务和税务处理进行初步的探讨：例：某外商投资企业，因当地政府城市规划的需要，与之签订搬迁补偿协议，协议规定：当地政府支付搬迁补偿费2000万元。
公司搬迁日固定资产－房屋建筑物帐面净值为600万元（假设房屋建筑物做报废处理，无收益；除房屋建筑物以外的固定资产在搬迁时均可移动且未发生搬迁损失）、无形资产－土地使用权帐面净值为100万元，搬迁费用10万元。
公司购置新土地使用权支出200万元（假设使用期限50年），建造新厂房支出800万元（假设使用期限20年，净残值为0）。
一、财务的有关处理：根据财企[2005]123号《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》的规定：一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。
搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。
二、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下财政部文件情况进行处理：（一）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；（二）机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；（三）企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；（四）用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。
房地产拆迁补偿会计账务处理
房地产拆迁补偿的会计账务处理通常涉及到多个方面，包括拆迁补偿款的确认、支付和记录等。
以下是一般的会计账务处理流程：
1. 拆迁补偿款的确认：
- 记录拆迁补偿协议：企业应当记录与拆迁相关的协议、合同等法律文件，包括拆迁补偿款的金额、支付方式、支付时间等重要信息。
- 确认拆迁补偿款：根据拆迁补偿协议，确认企业应获得的拆迁补偿款金额。
2. 拆迁补偿款的支付：
- 支付拆迁补偿款：企业按照拆迁补偿协议的约定，向被拆迁方支付拆迁补偿款。
- 记录支付凭证：企业应当保存支付拆迁补偿款的相关凭证，如银行转账凭证、收据等。
3. 会计账务处理：
- 记录拆迁补偿支出：在企业的财务报表中，将支付的拆迁补偿款作为一项支出进行记录。
具体科目可能为“拆迁补偿支出”或“其他业务支出”等。
- 确认拆迁补偿收益：如果企业因拆迁获得了补偿款，并且该补偿款超过了企业的拆迁成本，那么超出部分可以被视为拆迁补偿收益。
在财务报表中，可以将这部分收益记录在“其他业务收入”或“营业外收入”等科目中。
- 摊销拆迁补偿成本：如果企业的拆迁成本需要在多个会计期间进行摊销，那么应当按照合理的摊销方法，在相应的会计期间内将拆迁补偿成本进行摊销。
政策性搬迁补偿收入的财税要点政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。
政策性搬迁收入主要为搬迁过程中，从政府或其他单位取得的搬迁补偿收入。
本文重点阐述搬迁补偿收入相关财税处理。
一、政策性搬迁收入的增值税处理政策性搬迁补偿中，对征收资产价值补偿收入免征增值税。
根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免增增值税。
但纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
但该文件并没有明确建筑物以及机器设备等补偿是否缴纳增值税，导致实际政策执行比较混乱，如原湖北省税务局明确“取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税”。
现行政策即《财政部税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第40号）已明确：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。
因此，企业收到的对征用资产价值补偿收入，包括的土地补偿、地上建筑物补偿、机器设备补偿，属于将土地使用权归还给土地所有者而取得的收入，免征增值税。
搬迁补偿收入，是指企业在搬迁过程中取得的货币性和非货币性补偿收入，具体包括：对被征用资产价值的补偿；因搬迁、安置而给予的补偿；对停产停业形成的损失而给予的补偿；资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款和其他补偿收入。
除征用资产以外的补偿收入，因为并未发生应税行为，所以也不存在缴纳增值税。
浅析企业拆迁补偿款相关会计处理及税务处理作者：侯忠超张会军来源：《现代经济信息》2014年第04期摘要：在我国推进城镇化建设进程中，很多企业会遇到拆迁问题。
企业在取得拆迁补偿款及利用拆迁补偿款购买土地、重建厂房、购置设备时如何进行相关会计处理及税务处理，不少会计人员存在误区。
本文根据企业会计准则及国家税务总局的相关规定，对企业拆迁补偿款相关会计处理及税务处理进行分析，以期对实务工作提供些许帮助。
关键词：拆迁补偿；会计处理；递延收益；税务处理；汇总清算中图分类号：F23 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）04-0-02一、拆迁补偿款相关会计处理（一）目前存在的会计处理误区1.未及时从专项应付款转入递延收益企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失等直接计入营业外支出时，未将对应的金额从专项应付款转入递延收益，也未将递延收益转入营业外收入。
2.误将收到的补贴收入冲减搬迁后新增资产价值一些企业将剩余的拆迁补贴款抵减新增资产原值，或者在新增资产按照实际成本入账后，将专项应付款余额转入递延收益，并同时将递延税款余额全部计入当期“营业外收入”，再对新增资产补提折旧，减少新增资产账面净值。
以上两种处理方式会造成低估资产，使财务报表不能真实反映企业资产价值。
（二）会计处理依据针对企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，企业会计准则解释第3号第4点给出了具体指导意见：“收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。
其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。
企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。
拆迁补偿房屋资产会计及所得税处理根据《城市房地产拆迁管理条例》规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。
对以拆迁补偿方式取得房屋资产的企业，笔者拟通过分析探求较为恰当的会计处理方法。
第一，交易性质。
任何交易行为，都应当遵循公平交易原则，即等价交换。
双方在拆迁补偿协议中约定的对旧房产及相应的土地使用权补偿的价款，是旧房产及相应的土地使用权的公允价值。
拆迁补偿协议中约定的被拆迁单位或个人应取得的其他经济利益，则属于对其生产生活损失的赔偿。
在实际发生的经济业务中，取得的新房产与被拆除的旧房产及相应的土地使用权，其公允价值往往是不一致的。
在不涉及补价时，新房产的市场价值高于旧房产及相应的土地使用权公允价值部分，其实质是对旧房产被拆除一方的经济赔偿；在涉及补价时，如果旧房产被拆除的一方支付补价，新房产市场价值高于旧房产及相应的土地使用权公允价值与支付的补价之和，应属于旧房产被拆除一方的取得的经济赔偿；如果旧房产被拆除的一方收取补价，新房产市场价值高于旧房产及相应的土地使用权公允价值与收取的补价之差部分，应属于旧房产被拆除一方的取得的经济赔偿。
在会计处理上，应将取得的经济赔偿确认为营业外收入。
按照上述方法计算得出的经济赔偿若是负值，其实质是经济损失，在会计处理上，应将其确认为营业外支出。
如果前述拆迁补偿不是在政府的主导下进行，而是某企业与其他房地产开发公司之间的交易，就不存在被拆迁一方取得经济赔偿或形成经济损失的问题。
旧房产被拆除的一方，在对方交付新房产时，即取得了相应的经济利益。
如果旧房产是自行拆除的，交付给对方的是土
地所有权；假如是将旧房产交给对方进行拆除，从形式上看，交付给对方的是房屋，但实质却是土地所有权。
原因是：对方交易的目的是旧房产所在位置的土地所有权，而不是旧房产本身，在法律形式上，也不办理旧房产的产权转移手续。
因此，其行为均属于有偿转让土地所有权，应当按照营业税有关法规政策的规定缴纳营业税，计税依据应是对方交付新房产的市场价值加上收到的补价(或减去支付的补价)。
根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)对实施细则的第11条作了进一步的解释，文件规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
根据财税[2006]21
号的规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税，否则，应当按照规定缴纳土地增值税。
以拆迁补偿方式取得房屋资产的业务，经济内容是一方用旧的房屋向另一方换取新开发的房屋，双方以非货币性资产进行
交换，其实质应属于非货币性交易，应按照《企业会计准则——非货币性交易》的规定进行会计处理。
不涉及补价时，换入资产的入账价值应按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费进行确认；涉及补价时，支付补价的，应以换出资产的账面价值，加上补价和应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值；收到补价的，应按如下公式确定换入资产的入账价值和应确认的损益：换入资产入账价值=换出资产账面价值－(补价/换出资产公允价值)×换出资产账面价值－(补价/换出资产公允价值)×应交的税金及教育费附加+应支付的相关税费；应确认的损益=补价－(补价/换出资产公允价值)×换出资产账面价值－(补价/换出资产公允价值)×应交的税金及教育费附加。
第二，会计处理。
旧房产被拆除的一方应进行如下会计处理：一是签订拆迁补偿协议，旧房产被拆除时，借记“固定资产清理”、“累计折旧”，贷记“固定资产”；二是收到对方交付新房产时，计算换出房产取得经济利益应缴纳的营业税、土地增值税(不考其他税费)，借记“固定资产清理”，贷记“应缴税金——应缴营业税”(新房产的市场价值×5％)、“应缴税金——应缴土地增值税”。
收到或支付补价时：借记“银行存款等”，贷记“固定资产清理”或借记“固定资产清理”，贷记“银行存款等”。
确认取得的经济赔偿或发生的经济损失：借记“固定资产清理”，贷记“营业外收入”，或借记“营业外支出”，贷记“固定资产清理”。
结转固定资产清理时：借记“固定资产”，贷记“固定资产清理”。
第三，所得税调整。
一是计税成本与入账价值的差异。
根据税收制度，以非货币交易方式换入固定资产的计税成本在构成上包括：换出资产的公
允价值；支付或收到的补价；应支付的相关税费。
在前述交易中，由于在会计上确认取得的经济赔偿已经计入当期损益，因此取得新房产的计税成本也应包括该部分取得的经济赔偿。
按照《企业会计准则——非货币性交易》的规定，换入固定资产的入账价值在构成上包括：换出资产的账面价值；支付或收到的补价；应支付的相关税费。
此外，取得新房产的入账价值还包括取得的经济赔偿。
分析计税成本与入账价值差异形成的原因，其实质是换出资产的公允价值与账面价值之间的差额，即拆迁补偿协议中约定的补偿价款与旧房产账面价值的差额。
如果拆迁补偿不是在政府的指导下进行的，而是某企业与其他房地产开发公司之间的交易，双方应当在等价交换的原则下进行，换出旧房产及相应的土地使用权的公允价值就是换入新房产的市场价值，换入资产的计税成本与入账价值的差异就是换入新房产市场价值与旧房产及相应的土地使用权账面价值的差额。
如果拆迁补偿协议中没有约定对旧房产及相应的土地使用权的价值补偿仅额，其公允价值应根据其评估价值进行确认。
二是计税成本与入账价值的差异的所得税调整。
被拆迁一方换入新房产的市场价值高于旧房产及相应的土地使用权账面价值部分，其实质是被拆迁一方取得的资产处置计税收益，减除应缴纳的相关税费后即为计税净收益，如果收取补价(或支付补价)，应将新房产的市场价值加上收取的补价(或减去支付的补价)，与换出的旧房产及相应的土地使用权账面价值相比较，确认资产处置计税收益。
资产处置计税收益，即资产计税成本与入账价值的差异，属于时间性差异，在进行所得税处理时，如果采用应付税款法进行所得税费用的核算，应将其全部计入取得换入资产当年的应纳税所得税额，按照计税成本与入账价值应提取
折旧的差额，在该项资产提取折旧的年限内，逐年调减各年度的应纳税所得税额。
鉴于取得新房产的预计使用年限不少于20年，为了准确调整各年的应纳税所得税额，笔者建议，设置备查账户，记录各年发生和以后年度转回的时间性差异。
具体方法是：设置“时间性差异调整”账户，借方记录调整增加的应税所得，包括本年发生的调整增加应税所得的时间性差异和本年转回以前年度发生的调整减少应税所得的时间性差异；贷方记录调整减少的应税所得，包括本年发生的调整减少应税所得的时间性差异和本年转回以前年度发生的调整增加应税所得的时间性差异。
为了分别记录不同类型的时间性差异，可设置“调整增加应税所得的时间性差异”和“调整减少应税所得的时间性差异”两个二级账户。
在“调整增加应税所得的时间性差异”账户中，借方记录当年发生的调整增加应税所得的时间性差异，贷方记录各年转回以前年度发生的调整增加应税所得的时间性差异，已发生的调整增加应税所得的时间性差异未转回的部分，反映在本账户借方；在“调整减少应税所得的时间性差异”账户中，借方记录各年转回以前年度发生的调整减少应税所得的时间性差异，贷方记录当年发生的调整减少应税所得的时间性差异，已发生的调整减少应税所得的时间性差异未转回的部分，反映在本账户贷方。
