房产经纪人带看前与带看后的大技巧

房产中介经纪人带客户看房实战技巧看房第1计--比较法有比较才会有选择：“三选一”原则--给客户匹配三套房源看房顺序的选择：一般--最优—最差看房第2计—羊群效应店长调配工作—团队作战不同客户的看房时间点控制---怎么样把他们拉到一起优质房源的快速成交：积累准客户的能力；学会建立客户档案、培养连环客户的能力看房第3计---倾听法客户不喜欢的业务员常犯的三个毛病：客人来了就闭嘴---只听不说解决问题不及时---不充分了解客户为什么抱怨解决问题不充分---开放式问答（接待阶段）S封闭式回答（逼定阶段）少介绍多提问---学会望、闻、问、切问30%、听50%、说20%----说话要具有针对性、煽动性、建设性、病情而富有感情看房第4计---打预防针报价打针---房主打针还价打针---客户打针看房场景---看房当场不要谈价、也不要表现对房子本身的喜怒哀乐、最好不要当面谈价格、防止双方互留名片、电话号码跳单打针---确认书、预防、协调、不要无理取闹、以理服人看房第5计---别人的错误不得罪客户、用真实案例引导客户的思考：1、当面讨价还价2、跳单3、不及时决定4、流露对房子的好、恶5、对同行说出意向6、要同行帮忙谈价看房第6计---送佛送到西防止同行抢客防止客户四处打探防止客户在下定（定金）前变化----吃饭、取钱、接人看房第7计---宠物法宠物的故事：宠物店免费让客户试养并取得优秀业绩的故事！让客户感觉---“这就是我的”：学会培养客户对房子的独享感觉！看房第8计---樱桃树樱桃树的故事：核心：1、客户真正需求把握---上学、环境、私密、价格、装修等2、反复强调他最关注的优点----一叶障目不见泰山看房第9计---一家人学会和客户套近乎：称谓：大哥、大姐、先生、小姐、X总、老师、叔叔、阿姨尽量谈论他喜欢的话题不要哪壶不开提哪壶学会对他家庭和事业的关注；最关注的人和事看房第10计----打破沙锅问问题要问到底了解客户和房主最真实的目的和需求客户为什么拒绝：最后的门把手、欲擒故纵让客户感觉如果成交就一定要在那个小子/姑娘手里成交看房第11计----替代选择对确定客户对所配房子不满意情况下，要对客户需求重新定在客户表示不满意是，一定要有备选房判断客户为什么不满意1、需求不清楚2、理想和现实不接轨3、还是客户太挑剔看房第12计----我以为眼光帮助客户判断。

• B.适当渗透定金概念与中介费收费标准，可引用其他客户的例子，不易直接
提出，以免引起客户的反感。
C.路上告诉他“其他同事还不知道这个房子，他们有好几个诚意客户想要这 样的房子”，“别的公司好像有客户看中了这套房子，正在考虑，我们一定 要抓紧去看！”拉近与客户的距离，传递紧迫感。
•
4.讲房子：
A.讲房子首先必须详细了解房屋的情况（房型，结构，小区环境，物业公司， 开发商及周边生活设施，未来规划，升值潜力），总结房屋的优缺点，根据 客户的需求，针对性的进行介绍。 B.赞美并放大房子的优点（价格低，房型好等），引导客户发现一些不容易发 现的优点！ 认同有缺点，轻描淡写把缺点说出来，说这是“唯一的缺点”，对于客户指 出的缺点不要过分掩盖，利用话题将其注意力引到房子的优点上，并指出房 子是没有十全十美的。
四、带看后：诱导客户出价的技巧。
1、根据客户反应，判断客户意向，询问客户价格。一般情况下，如果客户看房 时间颇长、对房屋瑕疵提出意见、主动对房屋的装修，家具摆放发表建议，打电 话询问家人意见，主动询问价格浮动以及过户贷款问题，如果客户具备以上诸多 行为其中之一，我们就可以认为客户对房屋初步产生了购买意向。 2、如果客户有意向，立刻拉回店谈。大多数客户产生购买意向都可以理解为在 我们的促销以及房屋本身情况的引诱下暂时性的冲动，如何让客户这种购买意向 变得更加强烈以及冲动呢？最好的办法就是拉回店内，不要让客户独自离开，否 则不仅意向会随时间变淡，而且可能收到其他方面的影响，对房屋产生不好的影 响。 3、其他同事配合推荐该房屋，打动客户。客户回到店内，一定事先告知店内同 事，做好准备，利用团队的优势打击客户心理，通常使用的是赞美，虚拟，辛苦 度几项，也可以考虑使用假电话。 A:赞美：其他同事使用——您的眼光真不错，您如果对这套房屋感兴趣，证明您 是对二手房市场比较了解，懂行的，这套房屋不仅价格低，而且房质好，是最近 难得一见的好房子。您的眼光确实独到。

带看房时的注意事项：搭出租车时帮客户开门，人少则并排坐后（有利沟通），人多则坐前。

要搭客户的车时原则上一个人坐前，两人则坐后。

约到现场时，确定对方后主动递上名片，尽量不要约在现场，约在本店或离现场比较近的连锁店，以便让客户了解公司，已防止同行介入，带看时主动开电梯门，用手扶门，客人先入，到现场后置业顾问先开门，先入，再招呼客户进入。

带看时：同时指出房屋的优缺点，话题不要太多。

给客户幻想空间，让其有中主人翁的感觉，因帮其合理设计。

告诉客户有同事的客户对此房很有意向，已做促销。

离开现场时，设法带客户回店头，或友店，可让其了解其他资料，更利于在公司的气氛中快速结案和充分了解客户。

两套房子看房时间不要安排的太紧，否则只要一套房子看房时间长了，以后各套房子，都会迟到；预约前先想好如何说，最好跟房东事先约定一些问题，如客人要还价，让客人来找我们公司；客人问为何卖房的原因等都要统一口径；设计好看房的路程和流程；在适当的时机，要注意向客人说明，付意向金；多了解客户的需求，和最近的看房动态，看了其他什么房子，跟什么房产公司看的等等；每次看房物业推荐以不超过3套为宜。

一般的，最好的，最差的。

这个顺序是不可以搞错，这个排序会给客户造成心理影响，而最终选定最好的那一套，也就是你准备主推的那一套。

带看之前先做一份资料,你带看的房子的分析解释.房型之类的.你会收到不错的效果.客户会觉得你很用心很专业.最主要的一点,带看房子千万不要只带看一套,除非没有办法安排两套. 一套的效果会很差,客户会觉得没有比较的.约看时间的安排：约房东或客户看房的时间我们一定要报出时间，如果客户说今天不行，我们必须要问明天几点行不行，再不行还要再追问后天的时间，如果还不行的话，让房东（客户）自已报一个时间段。

这一点很重要，可以给客户造成这房子很好卖，如果您不抓紧时间看的话可能当您决定去看时已经被卖掉了。

而给房东会造成我们会抓紧时间帮您卖这个房子，我们会非常观注您的房子。

扉。
我最聪明型
特点：自作聪明，喋喋不休。 应对：不要跟他喋喋不休，应该
耐心倾听并请教以保持对他尊敬。 向他做简短介绍，然后让他自己 看。对于他的高谈阔论以赞美， 让他觉得这是自己的英明决策。
意见领袖
特点：从一见面就掌控场面，他
会给你讲很多房屋的知识，有些 是你行业内幕，有些你甚至没听 过。他平时对房屋很有研究，是 个发烧友，他对你的产品很感兴
4
带看后的跟进工作
一见钟情型
带
看
后
客
户
的
类
型
及
应
对
4
带看后的跟进工作
一见钟情型
带
看
后
事先跟同事约定，群策群力
客
户
立刻拉回 店谈
赞美：赞美客户、赞美房子
的 类
型
虚拟：房屋很“抢手”
及
应
给客户“哭辛苦”
对
4
带看后的跟进工作
犹豫不决型
带
看
1、时间上的——啥时候买？
后
客
2、价格上的——值不值这个钱？
户 的
2
带看前的准备工作
1、客户在填写身份证号码时一定要核对正 确
2、“所看房源确认”一栏中的位置、楼号、 楼层在客户未签字前不填写
3、“看房人签字”、“承诺人签字”必须 由客户亲自填写，陪同人也必须签字
4、看房确认单必须在到达带看房屋前填写
5、不填写看房确认单，坚决不带看房
2
带看前的准备工作
3 带看中的方法技巧和注意事项
不差钱型
特点：夸耀财富但并不一定有钱。 应对：顺势夸赞，将他推向购买
的高峰。如果他买不起会找借口 拖延或拒绝成交的时候，借机找

2：如果客户不满意房子 ①房子本身不满意？ ②价格不能够接受？ ③周边配套不完善？
3：给客户留下什么？
①印象
②实物
4：送客户注意事项 ①送客户上车 ②避开周边行家
5：客户回家之后的跟进 ①和家人协商的结果？ ②有无需要复看的房？ ③下次看房时间安排？
6：给业主的反馈
带看流程 四：带看的几个原则
带看流程
带看
定义：房地产经纪人带客户对有购买（承租）意向的房产进行实地核实，查看， 营销展示的过程。
重要性：带客户看房对一个销售 人员来说是至关重要的，“带看” 的过程实质是对一名房地产经纪 人能力，学识和推销的检验。房 地产经纪人如果综合素质高，客 户有可能通过一次看房就可以成 交。即使不成交，也会给客户留 下了良好的印象，为日后的成交 奠定了基础，因此经纪人要特别 珍惜任何一次带看机会，提高带 看成功率
带看流程 二：带看中的方法技巧及注意事项
1：初次见面的礼仪
①第一次见面非常重要 ②不能比房东客户迟到 ③注意自己的衣着、谈吐
2:讲解所看小区的基础设施及周边配套
3：房屋介绍的技巧
①务必要做到主动带看
②结合他的核心需求 先看房子的卖点优点
③不能一味夸大房子的优点 而避讳房子的明显缺点
④把握客户看房的时间
4：了解客户更隐性的需求
①价格、户型、装修、楼层等 ②小区及周边配套的需求 ③其他的需求
5：房东的现场把握
①和房东的配合工作 ②给房东留下的印象
6：同事间的配合 ①约集中带看 ②打电话配合 ③做现场状况
7：做好防跳单
带看流程 三：带看后的业主和客户的跟进
1：询问客户的意向、逼定 ①客户是否看上了房子？ ②能接受的价位是多少？ ③能否交定金或意向金？

二手房带看话术二手房带看话术1. 打招呼和介绍（适合于买家）恭敬的客户，您好！欢迎来到我们的二手房带看现场！我是您的专属房产经纪人，我将为您介绍和带领您参观这套房源。

请问您对这个区域有何了解，有什么特殊的需求或者优先考虑的因素吗？2. 获取客户需求在开始带看之前，我想先了解一下您的需求，请问您购房的预算范围是多少？您期望的房屋面积和房间数量是多少？此外，您对于房屋的装修风格或者其他特殊要求有什么要补充的吗？3. 引导客户注意事项在带看之前，我想提醒您注意以下几个方面：首先，我们会走完整个房屋并了解房屋的情况，但请您注意不要将个人物品或者潜在问题带走；其次，如果您看中了某套房源，我会在带看过程中给您一些关于区域交通、学校、医院等周边信息，供您参考；最后，如果您对任何问题或者疑虑有需要提出，请随时向我提问。

4. 开始带看现在，我们开始带看这套房源吧。

请注意，我会挨次介绍房屋的各个区域和功能，同时告知一些关键信息。

希翼您能够在带看过程中提问并积极互动。

5. 介绍房源详情5.1 外观和环境让我们先从房屋的外观和周边环境开始介绍。

这套房源位于一个肃静的小区，周边绿化环境优美，交通便利，生活设施齐全。

房屋为独立屋/公寓/别墅等类型，外观设计简洁慷慨，独特的风格。

5.2 室内空间接下来，我们进入房屋内部。

请注意，我会挨次介绍每一个房间的功能和装修情况。

房屋共有几间卧室和洗手间，客厅、餐厅、厨房、书房等功能区域。

室内采光良好，装修风格（现代/简约/古典等）设计独特，让人感到舒适和温馨。

5.3 建造结构和设施我们还将介绍房屋的建造结构和设施情况。

例如，房屋的建造面积、楼层和朝向。

同时，我会告诉您一些关于房屋建造材料、暖气、电梯、空调等设施的详细信息，这对您了解房屋的品质和使用感受很重要。

5.4 附属设施和配套除了室内空间，我还会介绍房屋的附属设施和配套。

这可能包括小区的停车场、游泳池、健身设施、安保措施等。

以及周边的购物中心、学校、医院等基础设施。

推荐房源与约看的话术推荐房源的话术一、楼层不好的·思路：一层：（老人住）方便，下接地气，性价比高（有花园的更好销售了）编个案例故事对比高层不便（停电，电梯不方便），不怕地震，便于出来晒太阳，作为投资也合适，好出租，做商业。

顶层：视野好，居高位，象征事业蒸蒸日上，现代楼盘有隔热层，楼上没有人吵醒您睡觉绝对安静，私密性强，全方位采光（有露台晚上赏月喝茶多浪漫）。

话术1：XX先生，一层的房子其实是非常棒啊，您看家里有老人、小孩的多方便啊，既可以接地气又可以随时出来遛弯晒太阳呢，再说了就算有突发事件，出来也是绝对方便的。

再不然您投资出租做商铺也好啊收益相当不错呢！话术2：XX先生，像这样顶层的房子是相对比较少了，而且又是比较难出来的，因为视野比较好，晚上睡觉又没有人打扰，在高空私密性也相当好，有客户还就专门挑这种哪。

现在这市场稀却的房子可以考虑做投资，转手也能赚不少呢！·思路：朝向不好的房子就避开劣势，推荐给现在居住的年轻白领比较合适话术：北边夏天不用空调，冬天供暖好，不至于过热，便宜，格局方正。

房子哪有都朝南的，那北向的房子当初就不会建啦。

像您这样的白领白天工作，晚上回来睡，现代人关注的阳光绝对不是最重要的，经济实惠最关键了，更何况北京一年也见不到几回太阳，您说呢？关于风水方面主要讲：风水是可以破的，而且有些破开后的效果比风水的还要好！二、关于公摊大的房子·思路：墙厚、隔音保温。

楼道宽方便搬运大件家具。

话术：XX先生您是不知道，公摊虽然大，但也大不到哪去，其实也有不少优点。

建筑面积减去使用面积剩下的就是公摊了，也差不到哪里去，其实是墙厚占了一些公摊了，还能隔音保温挺不错的，楼道也比其他的宽了一些，您要是买个大件家具搬回来很方便，至少不会磕磕碰碰的，还可以暂时放些东西，再说了这么超值的房子那去找啊，您可以定这套了。

三、临街吵·思路：可以重点销售户型，装修，配套，房子突出的卖点一定要匹配上客户的需求。

二手房带看流程及技巧1
二手房带看流程及技巧1
二手房带看是指购房人在选定其中一套二手房后，由房产经纪人或中介公司安排专人带领购房人实地查看房屋的过程。

在二手房市场中，带看是非常重要的环节，它直接关系到购房人对房屋的实际情况了解程度和购买决策的成熟度。

以下是二手房带看的流程和一些技巧，供参考。

一、带看流程：
2.到达房源：到达带看房源时，购房人应该提前与经纪人或中介公司确认具体的集合地点和时间，以免耽误行程。

一般情况下，经纪人会提前在房源周边等待购房人的到来。

3.查看房屋：在进入房屋前，购房人会与经纪人签署带看协议，确认相互之间的权益和义务。

带看过程中，经纪人会告诉购房人该房屋的基本情况，如面积、布局、装修和周边环境等，并引导购房人关注一些需要注意的地方，例如：房屋的使用寿命、装修质量、房屋保养情况等。

二手房带看流程及技巧（销售秘籍）导语：专业的经纪人如何带看？带看前应该将即将带看的小区做一个全方位的了解（网络都有大量信息或是咨询你的专业人士），更多的应该是对周边环境、设施的了解.跟客户介绍的时候要帮助他们分析周遍的环境情况(例：靠近什么商圈、高铁、地铁交通、大型的公共设施等）客户往往对这些也是比较看中的。

要了解带看小区目前在售的房源情况，之前一段时期内出售的均价是多少,以后该小区的升值情况（要合理分析）.包括要知道同样房型的其他小区在售房源，类似价格的房源情况.对小区的一些基本情况当然就更要铭记于心啦，例:物业公司、开发商、物业管理费、会所情况等。

具体到你带看的该套房子，就要准备一些辅助设备啦，像卷尺、指南针等，有可能客户会突然问你房子的层高，具体的朝向等，当你把这些都做到的时候相信带看起来应该是游刃有余了。

很多时候很多东西是没有捷径的，全靠日积月累，当你的付出比别人多的时候，你要相信，你的收获也会多的！继续加油吧！要看你的客户是否对你配的盘有浓厚的兴趣，在带看前请安排好路线，按照从门店地址角度出发由远及近的顺序安排比较合理，这样最后带看的房子距离门店最近,我们带看完发现客户很有兴趣就可以和客户说：我们公司就在附近，到我们那去坐坐吧，喝杯茶，我来把房子的详细情况和您说说,也许整个交易流程您还不是特别了解，我给您策划个好的方案.。

...。

一、看房前:1.查看电话号码是否同行。

一个经纪人可能同时有多个电话号码，一个工作电话号码，另一个生活电话号码,要查看分析此号码的主人是否真实有效客户，如果有效客户可以带看，并好好把握。

并确认这个号码是否主要联系方式。

2.看房前准备：筛选房源。

其一，通过各种聊天渠道，沟通了解根据客户需求（楼层、价格、户型、朝向、装修情况、地段等），给客户进行筛选房源；其二，设盘，一个主推盘,二个辅推盘(给一种货比货的感觉）；其三,落实业主情况:1、价格；2、看房时间;3、产权状态；4、房间是否出租；5、房子是否满5年;6、房子房号多少等等。

您好！XX先生，我这边预约 了一个客户下午15点来看您的房 子，您看方便看房吗？
场景 举例
嗯，我在家，可以！
好的， XX先生，那我大概 跟您再确认一下房子的信息，我 也将客户的信息跟您简单沟通一 下您的房子现在价格还是180万 吗？……
带看前-做好充分准备
➢ 发送看房短信—再次提醒
微信/短信提醒：时间、地点、乘车路线、天气等
沿途讲解内容
配套设施 交通、购物、医疗、学校、银行 小区情况 小区景观及卖点、小区户型优势、业主居住感 受、人文环境 成交历史 成交套数、均价、热点小区、热点户型 公司新闻 店面、市场份额、XX找房、真房源 个人成绩 专业度、从业时间、作业范围
➢ 文明进房、体现礼貌
业主/租户在时： 先对双方做介绍 提醒客户不要在房间内表达对房子
跟您约好明天上午10点看您的房子，客户刚给我来电话说已经跟单位请好假了，您一定 准时到，如有变化麻烦您一定今天电话通知我一下。
带看前-做好充分准备
➢ 讲解内容准备
房屋物理上的优势
房源本身客观存在的,对所有客户都一样的 例如： ① 离地铁口近 ② 紧邻购物中心 ③ 房子在小区中间，安静 ④ 供应24小时热水
带看三步曲-提升你的成交效率
目录 Content 1 带看-成交的关键 2 带看前-做好充分的准备 3 带看中-主动交流、有序讲解 4 带看后-带客回店、当日回访 5 带看注意事项
带看-成交的关键
想一想：你是否遇到过以下这种情况？
小刘，你们XX找房上面登记的那套 房子（XX小区）是真实的吗？
李小姐，您放心，我们XX找房上面 登记的房子全是真房源，假一赔百。
① 客户/业主迟到，怎么办？
业主迟到：带客户了解一下商圈和小区，并尽量找 一套同户型的钥匙房带看 客户迟到：给业主介绍客户情况，请同事接客户到 房源，缩短对业主的打扰

• 提醒客户不要与业主当面谈价格
房东跟我们经理关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就
专心看房，如果您对房屋满意，也不要多说话，怕房东会见风涨价， 要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还 要做房东的生意，希望您能体谅 。
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见面时，第一步一定是先给名 片。
切记！
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1. 主动与客户交谈
交谈主要是围绕客户购买房子的话题展开，主要目的是近一步了解客 户的购房动机及客户本身的条件： •是否第一次来此地看房？ • 看房看多久了？ • 是否有看到满意的，什么原因没有买到？ • 要是看到中意的会马上订吗？ • 首付准备多少？
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三. 带看中的注意事项
1. 主动与客户交谈 2. 介绍小区环境 3. 主动带看每一个房间
4. 留意客户的眼神与言语
5. 防止客户与业主交换联系方式
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四. 带看后如何跟进
1. 带看后如何聊房子 2. 进一步跟进 3. 判断客户是否有意向
4. 如何针对客户给出的价格
5. 可能会发生的事情

精心整理房地产新人必看带客户看房的技巧约客户前的准备约客户看房前，要仔细了解房屋的优缺点并准备相关话题；要根据房屋的具体情况，和客户约看房时间例如：中午时间采光好，早上空气清新，晚上热闹，早晚堵车（尤其是特殊地段），早上东向西、晚上西向东开车比较刺眼（尤其是夏天），朝东的房子，最好是10点之前，朝北的房子要选择一个晴朗天气等；新浪乐居论坛"M4t3z#~)}"H#V7I1c-K4l4c新浪乐居论坛3h&^5]$_:m)~+s"T5g3J-F路线安排：经过学校，公园，绿地，超市等便捷生活设施，避开人们忌讳的地方，如lj站，无管理的菜市场等，房屋较脏乱，可预先安排保洁清理；采光或通风较差，可预先开灯开窗钥匙准备，房主沟通《经纪合同》、《看房确认书》、公司资料及其他展业工具。

带客户看房的技巧在带户看房之前，最好通过电话对客户的需求有充分的了解，按照他的大致需求，给客户介绍三套左右的房子，让客户从感觉上判断一下那个房子比较符合他的要求，然后带客户去看他相对比较满意的房子，这样既缩短了无用的看房时间，也提高了看房效率，增加了成单的机率。

电话沟通约看—目的：描述标的物；讲解推荐原因；激发兴趣,微笑、电话问候，表明电话目的，确定信息真实性；推荐房源，讲解推荐原因；确定见面地点，时间，联络方式。

自己和客户的体貌特征；感谢顾客；业主联络，确定看房时间，联络方式（提醒业主带上产权证原件及购房协议）.防止跳单：提醒客户业主不要直接谈价!!解释交易的安全性，不签约不收费；私下交易无保障，无人对交易负责；我公司还会追究法律责任。

约见地点：人流少，有明显标志物的地点见面；引导客户以最便捷的方式到达。

见面时间应提前看房时间10—15分钟根据房源情况、业主取向，选择看房时间。

约看房时间与实际看房时间相隔一天以上的，需要在看房前再次与业主客户确定。

让客户对标的房屋有切身的感觉，引导客户买到合适的房屋，通过看房了解客户的真正需要，进行面对面的沟通与交流，为下次帮客户找到合适房源做好准备工作，首次看房要提前半小时到达，先找到房屋准确地点，了解房屋周边环境以及市政配套设施、学校及交通状况，并确定到达房屋的最佳路线；准时到达约定地点迎接客户，自我介绍并主动递名片；向客户介绍周边环境以及市政配套设施、学校及交通状况；按选择好的路线带客户到达所看房屋；征得业主同意进入房间，向业主自我介绍并主动递名片，向业主介绍客户，求的开始就有一个良好的气氛；如果是第一次看房，进门后迅速对房屋的重要要素进行判断，如照明，噪音，装修，格局并根据这些判断引导客户逐一看房屋的组成部分—客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台，并对每一部分的面积有大概的估计。

二手房带看话术二手房带看话术介绍话术内容1. 问候和自我介绍你好，我是房产经纪人小李，很高兴为您服务。

您是对这个区域的二手房有兴趣吗？2. 组织语气和方式我们已经为您找到了一套非常符合您需求的房源，这是我们安排的第一次带看，希望您能够喜欢。

3. 引导客户观察房屋外貌这套房子是位于X区的高档小区，周边环境优美，交通便利。

您可以先从外面观察一下整个小区的外貌，然后我们一起进去看看。

4. 询问客户对房屋外貌的看法您觉得小区的外貌和周边环境如何？5. 引导客户进入房屋来吧，请进，请随意查看并向我提出任何问题。

6. 引导客户观察房屋内部各个功能区域这是客厅，宽敞明亮，适合家庭聚会和朋友会面。

这是餐厅，可以放置一个大号的餐桌，方便您和家人共进晚餐。

7. 询问客户对房屋内部各个功能区域的看法您觉得客厅和餐厅的设计和布局如何？8. 根据客户的反馈，进一步了解客户需求那您对于卧室的面积和采光如何看？9. 引导客户参观其他房间现在我们一起来看看卧室和卫生间。

10. 提供有关小区和周边设施的信息这个小区有24小时保安，非常安全可靠。

附近还有交通便利、商业中心和娱乐设施，生活非常便利。

11. 关注客户的需求和反馈如果您有任何其他问题或者需要了解更多细节，请随时向我提问。

12. 带看过程这次带看结束了，您对这套房子满意吗？如果有其他需求，我们还有其他房源可以为您推荐。

13. 离开房屋时的告别再见，希望我们的带看过程对您有所帮助。

如果您对这套房子有任何进一步的兴趣，请随时与我联系。

❖客：“这条马路很大、很静啊，这里的人 很少，好像有点偏僻。”
❖营：“这样清净一点，而且最要紧是交通方 便，路通财通嘛！单看这马路就知道政府有 多重视这边的建设，如果消防车、救护车开 不进去的物业，送给您也不敢要啊！人少好 啊，上下班坐车一定有座位，你看有些地方 上下班的人连上车都挤不上，多难受啊！另 外，如果您有车的话，开在这样宽敞的道路 会不会觉得更舒服？”
合理化建议：
——无人住的物业应提前上去开窗通风，并查看物业情况； ——太热的房屋应提前上去开窗或空调； ——较暗的房屋应把灯都打开； ——周围较吵闹的房屋应尽量拉下窗帘或关上窗户。
2. 房东沟通
关照房东，不要和客户乱讲话、联系
注意表达的技巧；
以对方的利益作为游说的筹码，如“您如果表 现得太过于热情，客户会趁机压价”，“现时 治安不佳，中介不在场须提防陌生人敲门或要 求看房”等
不要在话语间带有要挟的意味，这不仅输了生 意，更会输了客户
例1
❖ 营：陈先生，您好，我是21世纪的小张！
❖ 业：哦，是你！
❖ 营：陈先生，我刚刚向一位客户推荐了您的房子，他听了以 后比较感兴趣，想下午3点左右过来看看您的房子，方便吗？
❖ 业：可以啊！
❖ 营：好的，谢谢您！我这客人啊，看了不少房子，老喜欢当 着房东面还很低的价，所以您可不要放在心上！
❖ 营：刘小姐，还有一件事要告诉您，这房子的房东 是个精明人，他很会看客人的反应，之前几次，有 客人在看房时多问了几个问题，房东回头便跳价了！ 所以不管您喜欢不喜欢，在屋子里可不要表现出来， 而且仅仅看十分钟就好了，看好后就走，看久了房 东也会察觉。我到时会催您走的。
❖ 客：哦，原来是这样。
❖ 营：刘小姐，您知道谈价钱不容易，为了保障您能 够以最低价格买到这套房子，希望您能多多配合哦。

带看前、中、后
➢天龙八部第一步：约看 ➢天龙八部第二步：实看 ➢天龙八部第三步：回店 ➢天龙八部第四步：议价 ➢天龙八部第五步：逼价 ➢天龙八部第六步：定价 ➢天龙八部第七步：收定 ➢天龙八部第八步：成交
一、约看八重点
• 突出新盘源； 2. 再确认时间； 3. 激情感染,不要让他以为全世界只有他
在买房子； 4. 路线安排； 5. 了解物业优缺点； 6. 了解业主在家时间; • 了解客户需求喜好； 8. 集中带看，约统一时间；
六、定价
1、初期不轻易做“议价谈判”; 2、要懂得给自己留筹码; （装修、车位、维修基金、家电、家具） 3、不透露底价，最后再加价一次； 4、客户的诚意度决不能在第一时间告诉 房东，引入成交阶段;
七、收定
1、灌输意向金的必要性：为你砍价； 2、提振精神； 3、外“稳”内“紧”：制造气氛，让客 户有“捡到便宜”的感觉 4、“临门一脚”：公司品牌和信誉、透 明交易、阳光操作、强调交易安全； 5、收定要足; 6、不足要补;
八、成交要诀
1、送定要快;
2、吐吐苦水：告诉他你的辛苦：广告、 带看、电话、价格斡旋;
3、应变能力：收定难、送定更难；
4、签约之前，要对双方单独做好沟通； 开发为业绩之父（盘），带看为业绩ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 母（客），成交为业绩之子。
谢谢！
二、实看七要点
1、了解关键人物; 2、事前布置现场; 3、熟悉带看路线; 4、记得带回门店； 5、了解业主出售动机； 6、安排带看顺序：有差到好、顶多3～5间； 7、带上必备资料：居间协议、贷款利率表；
防止跳单
1、事先确认业主的住房状况，如果业主本身就 住在该套房子里，尽量不带看； 2、在带看过程中，经纪人的身体位置始终要在 买卖双方之间； 3、不允许买卖双方交换名片; 4、防止买卖握手之际，交换便条类信息； 5、仔细听买卖双方的交谈内容； 6、仔细签订看房协议； 7、不要急于离开现场，确认一方离开后再离开， 或者亲自带领一方离开;