简要分析地价并入房产原值征收房产税问题 2010年12月21日财政部、国家税务总局发布了财税[2010]121号文《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（以下简称121号文）规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 从121号文规定地价应计入房产原值计征房产税已有一段时间，现就结合各地企业在执行此规定过程中遇到的各种情况对121号文进行简要分析总结一下： 1、不适用从租计算房产税的房产 121号文的规定是针对按照房产原值计税的房产，对于按照从租计算房产税的房产不考虑121号文的规定。 2、不适用房产原值已包含地价的房产 根据《关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 对于按照国家有关会计制度规定进行核算，土地价值已经并入房产原值的房产在计算房产税时因已经将地价并入房产所以不考虑121号文规定。土地作为无形资产核算的需按照121号文的规定将地价计入房产原值计征房产税。 3、容积率的计算 容积率是指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营
土地价值评估报告标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
###### 号宗地 土地价值评估报告 公司 ####年##月##日 目录 1.0 研究结论 1.1宗地基本情况 1.2地价范围 1.3 地块投资价值 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 2.2 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 2.3 研究依据 3.0 宗地最佳利用方式构思 3.1 宗地总体规划方案设计 3.2 最佳开发建设方案设计 4.0 宗地地价测算 4.1 地价之外的成本测算 4.2销售收入测算 4.3地价成本测算 5.0 项目财务评价 5.1 项目盈利能力分析 5.1.1 税金计算 5.1.2 损益表
5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 5.2 项目不确定性分析 5.2.1 项目盈亏平衡分析 5.2.2 敏感性分析 5.2.3 概率分析 6.0 项目综合经济评价与建议 6.1 项目综合经济评价 6.2有关说明及建议 附表、附图 附表一宗地地价测算表 附图一项目概率分析图 1.0研究结论 1.1 宗地基本情况 1.1.1宗地编号为 ###### ， 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为 1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率 1.1.6可建设总建筑面积为: 其中：住宅面积 高层住宅： 多层住宅 低层住宅 商业面积 公建面积 社区管理中心 幼儿园 垃圾站 变电房
1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 1.2 地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米. 1.3 地块投资价值 对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。 表1－1 宗地投资财务效果指标 综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为： 地价= 房地产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费用＋税费）－利润 该方法的操作程序如下：
目录： 一、项目区位描述 1、位置描述 2、街区特点 二、地块分析 1、基地地质情况 2、地块文脉、自然及历史概况 3、城市规划及趋势展望 三、项目SWOT分析 四、地块价值判断 1、地段价值 2、前景价值 3、景观价值 4、生活价值 5、新价值观 6、商业价值 五、地块价值定位 六、地块价值体现 1、体现价值的途径 2、价值综合体现
一、项目区位描述 1、位置描述 项目位于信阳市平桥区。平桥区位于中心城区东南，是信阳市县改区的工业发展区。区域交通优势明显，京广铁路、107国道、京珠高速公路、信正公路和312国道、西宁铁路、叶信高速纵横全境；矿产资源丰富，特别是城区南部的上天梯(又名黑马石)非金属矿珍珠岩储量居亚洲第一，世界第二，目前区内有大小40家左右的珍珠岩初加工企业，产品运往江逝一带，为平桥区支柱产业。现基本形成以电力、食品饮料、化工、矿产材料为主导产业的工业体系，工业化率达到40％。区内居住区主要是老城居民区、行政企事业单位家属院和都市村庄，建成的商业性住宅区还没有。据政府部门有关人员透露，在平桥城区东部将建设一个现代化的物流园区。 项目位于平桥城区西北部，依据信阳市1999—2010年城市总体规划，未来城区主要向北向东发展，狮河区与平桥区最终会连为一体，两区之间的建设用地规划为居住用地和公共绿地，所以项目所处区域为城市主要发展方向。 根据平桥区的新城市规划，以平西大道和龙江路为核心位置，向四周延伸的区域为平桥区新的行政中心区。新的区委、区政府及各大行政、事业单位的办公及居住将会聚与此，一个新的平桥城市中心即将形成。 2、街区特点 本项目位于平西路与龙江路交会处东南，规划用地面积65079.19平方米，西临平西路，北临龙江路，东面和南面为住宅区。行政区域上处于平桥、狮河两区过渡地带，是平桥区的“桥头堡”。 交通是土地的血脉。发达的交通必然会带动经济的繁荣，这一点事实上在本区域无论过去和现在已经得到证实。 平西大道为平桥的南北交通主干道，位于城区西部，南起科教路，北至南京路，整体南高北低，双向四车道，机动车道两边为绿化带，以外为车行道和人行道。沿路新的行政企事业单位，如平桥工业管理区、财政局、计生委等遍布两侧。
理论实践一体化的情境教学设计 的课程资料 土地利用与规划评估 项目一土地利用现状图的编制及土地利用类型分类统计
一、项目综述 本项目以某地区的扫描土地利用现状图数据为载体，培养学生利用学过的GIS技术在ArcGIS平台下独立完成地图的数字化工作，进行土地利用现状图专题图的制作能力，在MapInfo软件平台下利用SQL 查询功能进行土地利用类型分类统计能力。 二、项目教学内容 该项目按照知识准备、配准、矢量化、拓扑处理、属性数据输入、图面布局与整饰等工作过程，分解为6个学习型工作任务 任务一土地利用现状图的配准 任务二土地利用现状图的分层矢量化 任务三拓扑处理 任务四属性数据的输入与连接 任务五图面布局与整饰 任务六土地利用类型的分类统计 知识准备 土地利用现状图是用空间方式表达一定区域内的当前土地利用类型分布、面积及土地利用结构的专题地图。土地利用现状图作为土地利用现状调查的必不可少的重要成果之一,能够为政府制定土地利用总体规划,合理调整土地利用结构提供科学依据,也为各级政府部门制定区域规划、农业区划和国土整治提供参考数据。 （一）土地利用现状图编制流程 ?图件扫描 ?图像配准 ?分层矢量化 ?拓扑处理 ?属性数据的录入 ?地图布局与整饰 1、图件扫描 根据聚脂薄膜图相对于普通纸图变形小、不易伸特点，所以数字化工作的底图采用聚脂薄膜底图。对于已经预处理好的底图，在综合考虑软硬件的承受能力及图件质量之后，选择300dpi?的分辨率、采用灰度扫描方式或黑白二值方式来进行分幅扫描。扫描格式选用的是通用的TIFF格式，在扫描时由于图纸放置的原因会使扫描的图形有些倾斜，所有的图件扫描后都必须经过角度纠正，在Photoshop中把每幅图的底边内图廓线旋为水平。 2、栅格图像配准和坐标系转换 扫描成栅格图像没有空间参考信息，为了能够将栅格数据与其他数据集成，进行分析，就必需对其进行处理：用户需要事先将栅格数据校准（配准）到一个指定的地图坐标系。因此在矢量化前，需要对栅格图进行配准，配准栅格图需要准确的空间坐标信息，这些信息有时可以从底图上读取。当基础图件与要求的坐标系统不一致时，需要进行坐标系统转换（投影变换）。 3、分层矢量化 土地利用图中记录了土地利用的各类数据信息，在将这些数据信息输入计算机后，为了便于管理及使用方便，应将相同属性的数据放在同一个数据层中。主要数据层:行政辖区、地类图斑、线状地物、零星地类、
土地价值的研究与分析 成功的房地产投资在于土地价值的发现。价值和金钱都是一种观念，价值处于波动之中，房地产也处于波动之中。对房地产开发产品而言，对土地价值的认识尤为关键。不同的价值观以及不同的产品设计方向赋予土地不同的灵魂，就会导致房地产价值的不同。所以说，对土地价值的挖掘，即是对金钱和价值的认识。也就是说，土地价值的发现是成功的房地产投资的关键。 一、对土地价值的研究从宏观和微观两个方面分析 1、宏观分析即土地SWOT（深层次）分析 1）项目地块的优势； 2）项目地块的劣势； 3）项目地块的机会点； 4）项目地块的威胁及困难点。 此分析包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。 2、微观分析即是项目土地性质调查，包括： 1）地理位置； 2）地质地貌状况； 3）土地面积及红线图； 4）土地规划使用性质； 5）七通一平现状； 6）与产品定位的关联性。 二、土地价值的影响因素对开发商的启示： 1、城市性质对地价的影响 城市的性质指城市在国家经济和社会发展中所处的地位与所起的作用，是城市主要职能的反映。城市性质的差异，是决定城市地价水平的一个重要因素。城市性质制约着城市的经济、人口结构、规划结构、城市风貌、城市建设特别是土地使用的构成等各个方面，而不同性质的土地使用在经济效益上是有很大差异的，一个城市的职能越多，越能强化城市发展的聚集效益。现代城市职能中第三产业所占的比重越大，如金融贸易、信息展览、经营管理、旅游服务、商业零售业越发达，地价水平越高。因此，开发商在研究土地价值时首先应该结合城市性质加以分析，并考虑城市性质与所开发产品的契合程度，契合度越高则产品前景越好，土地也就越有价值。
第23卷,第3期 中国农业资源与区划Vol 123,No 13,pp21-25 2002年6月 Journal of China Ag ricultural Resour ces and Regional Planning June,2002 #技术方法# 土地利用/土地覆盖遥感分类方法的研究综述 张银辉,赵庚星 (山东农业大学资源与环境学院,泰安 271018) 摘 要 分类方法在土地利用/土地覆盖变化研究中占有重要的地位。基于遥感技术的土地利用/土地覆盖 分类首先涉及图像类型、时相的选择和图像预处理工作,概述了近十多年以来所使用的常规土地利用/土地 覆盖遥感分类方法及发展的一些新型分类器。 关键词 土地利用/土地覆盖 遥感技术 分类方法 人工智能 收稿日期:2001-03-05 张银辉为硕士研究生 赵庚星为教授 为有效保护和合理开发利用土地资源,必须首先有效地把握真实、准确和实时的土地利用现状数据,同时进行不同时期土地利用类型转换的监测亦变得越来越重要。采用遥感技术监测土地资源利用状况是一条行之有效的方法。不仅要获得土地利用变化信息,而且要获得变化的类型,其实质是获得不同监测时间的土地利用/土地覆盖分类信息。 一、图像预处理 (一)图像类型和时相的选择 一般来说,用于全球变化研究的土地利用与土地覆盖的遥感,大区域范围研究一般采用低分辨率的大尺度图像(如:NOAA/AVHRR 1km 数据),而局部区域的土地利用调查一般采用高精度高分辨率的M SS 图像、TM 图像、SPOT 图像或它们之间的结合等。因此,选择图像类型时,应考虑到研究区域的大小、研究的目的、意义等,以达到要求的精度,并避免造成不必要的浪费。 不同时相遥感图像的选择对分类精度具有很大的影响,因为植物物种、长势及生长阶段等不同而在遥感图像上有不同的光谱表现形式 [1]。在这一方面,已有学者做过专门阐述[2,3]。另一方面,在农作物分类中应用物候历,对提高分类精度有重要保证作用。(二)图像处理 图像处理包括图像预处理和图像增强。图像预处理主要涉及到图像的辐射恢复、几何校正、图像匹配和镶嵌及不同传感器或不同时相之间的图像配准等工作。图像增强方法有多种,如直方图修改技术、比值增强、线性组合、滤波处理及主成分分析等。土地利用/土地覆盖分类中应根据区域特点,图像纹理特征等选择相应的增强方法,以突出各类地物,使之层次分明。近年来,有关专家对增强方法进行了许多新的研究:如波段的彩色合成增强处理[4,5]、彩色变换[6,7]和各类信息的融合增强处理[8,9]等。 二、目视解译分类方法 目视解译就是根据样本的影像特征和空间特征(形状、大小、阴影、纹理、图型、位置和布局),与多种非遥感信息资料相结合,运用生物地学等相关规律,采用对照分析的方法,进行由此及彼、由表及里、去伪存真的综合分析和逻辑推理[10]。 目视解译分类方法的应用主要有两种形式:一是通过航片、卫片或多种遥感图像资料的结合,进行人工判读之后,手工编汇土地利用图或数字化处理,由此得到土地利用分类信息。这种形式从开始采用遥感手段
我国耕地资源情况及耕地质量变化状况综述 土地是财富之母,是人类生存和发展最基本的生产资料。“十分珍惜和合理利用每寸土地,切实保护耕地”是我国的基本国策。 一、耕地的基本含义1 所谓耕地,就是指种植农作物的土地。这是耕地最一般的概念。根据全国农业区划委员会制定的《土地利用现状调查技术规程》及有关规定划分,下列三种情形的土地都属于耕地:a 、种植农作物的土地,包括新开荒地、休闲地、轮歇地和草田轮作地;b、以种植农作物为主,间有零星果树、桑树或者其他树木的土地; c 、耕种三年以上的滩涂和海涂,以及前三年内曾用于种植农作物的土地。在上述耕地中,还包括南方宽< 1. 0 米、北方宽< 2. 0 米的沟、渠、路和田梗。这就是我国目前统一适用的耕地的标准。 此外,根据不同的自然条件和社会生产条件,在生产实践中,对耕地又可具体的划分为下列五种不同类型: a 、水田。有水资源保证和灌溉设施,在一般年景能正常灌溉生产、种植水稻、莲藕和席草等水生农作物的耕地,包括灌溉的水旱轮作地。b、望天田。无灌溉工程设施,主要依靠天然降雨用以生产的耕地,包括无灌溉设施的水旱轮作地。望天田也主要用以种植水稻、莲藕、席草等水生农作物。c 、水浇地。除水田、菜地之外,有水源保证和灌溉设施,在一般年景能正常灌溉生产的耕地。水浇地主要分布在我国北方地区,灌溉方式一般都是浇灌、滴灌、畦灌和喷灌。d、旱地。无灌溉设施,主要依靠天然降水生长作物的耕地。包括没有固定灌溉设施,仅靠引洪淤灌的耕地。早地主要种植棉花、杂粮、油料等早作物。e 、菜地。种植蔬菜为主的耕地,包括温室和塑料大棚用地。 二、我国耕地分布概况
三、我国耕地资源现状2 我国是人口众多,耕地资源相对贫乏的大国,人口和耕地的矛盾十分突出。我国人均耕地只有0.11 公顷,不及世界人均耕地0. 25 公顷的44 %。特别是目前我国人均耕地大于0. 13 公顷的12 个省、自治区主要分布在东北和西北,其中除吉林和黑龙江等省外,其他省区粮食不能自给或仅能自给。人均小于0. 06 公顷的除4 个直辖市外,还有湖南、浙江、广东、福建4 个省。统计,全国低于联合国粮农组织确定的人均耕地0. 05 公顷临界值的县(区)达666 个,占全国县(区) 总数的23. 7 % ,其中低于0. 03 公顷的县(区) 达463 个,有些县(区) 人均耕地只有0. 01 公顷—0. 02 公顷。 我国耕地分布不合理,质量差,生产水平低。我国山地、丘陵、高原地区的耕地占耕地总面积的66 % ,而平原、盆地和其他地区的耕地仅占34 %。长江流域及其以南地区,耕地占全国耕地的38 % ,水资源量却占全国的80 %以上;淮河流域及其以北地区,水资源量不足全国的20 % ,而耕地却占全国的62 %。全国优质耕地少,有水源保证和灌溉设施的耕地只占耕地总量的39 % ,中低产田则占61 %。我国现有耕地总量不足1033 亿公顷,产出的粮食还不能满足人民生活水平提高和经济发展日益增长的需要。1995 年—2000 年,我国人口增加近6800万,总人口近达12. 6 亿,粮食年需求为5200 亿千克,而近年来粮食产量一直徘徊在4500 亿千克左右,与需求数量相差700 亿千克。人增粮不增,必然导致粮食供求关系的紧张。 耕地总体质量差，生产水平低。从全国范围来讲，我国的优质耕地少，抗自然灾害能力差．耕地中还有近亿亩坡度在25度以上，需逐步退耕。耕地质量差和耕地与水资源分布不均匀造成我国耕地的生产水平较低，与世界发达国家或农业发达国家相比，粮食单产相差100公斤以上。 后备耕地资源贫乏。据统计，我国耕地后备资源即使全部开发成耕地，人均增加耕地也不足0．1亩，而且建国以来，经过长期开发，剩余的后备耕地资源大多为质量差、开发难度大的土地。因而，我国必须要保护耕地。切实保护耕地严格控制耕地转为非耕地是耕地保护的基本原则。
基地价值及开发市场价值分析 2.1 基地价值计算 2.1.1基地价值计算原则和方法 现行国内通用的土地使用权评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体用途特点、估价目的以及掌握的资料情况等，选择适当的估价方法。 在遵循土地估价原则的基础上，根据地价评估的技术规程，结合现场勘查、调查、收集的有关资料，决定对该地块价格的评估采用基准地价系数修正法和市场比较法进行。 2.1.2基准地价系数修正法计算地价 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。 公式为：待估宗地价＝宗地所在区域的评估基准日级别基准地价×（1±各因素修正系数值） 2.1.3基准地价的确定如下表 现行昆明市城区各类用地基准地价表表2-10
住宅用地基准地价拟涨35％ 2.1.4综合用地士地级别分布范围及基准地价 图2-15 级别：I级基准地价：4186元/平方米（279万元/亩） 分布范围：1区域：北起华山西西路与华山南路的交叉点，沿华山南路向西延伸至盘龙江，盘龙江向南至得胜桥，得胜桥沿金碧路向西至靖国路，靖国路向北至五一路与人民中路的交叉点，此交叉点沿华山西路与华山南路的交叉点所围成的区域； 2区域：由东风东路与尚义巷的交叉点，沿尚义巷至尚义巷与尚义街的交叉点，此交叉点沿尚义街向西至北京路，北京路向南至金碧路，金碧路向西至盘龙
6.5新项目土地属性分析 土地属性分析是项目投资决策过程中技术分析的重要内容。北京××房地产企业的土地分析内容主要包括四个方面：住宅本身品质、社区内部环境、社区周边配套以及社区城市位置与功能，如图16所示。 在以上土地评价因素中，住 宅本身与社区内部环境因素主 要通过项目的新规划文案与产 品创新实现。自然条件、城市地 位与角色是地块与生俱来的，社 区周边配套设施主要依赖于政 府的投资与总体规划，是项目初 期分析评价的重点。 其中社区城市位置分析又 分解为区域城市角色与区域土地资源自然属性分析。社区周边配套资源分析又可分解为交通资源、市政管道设施资源、教育资源、医疗资源等。 按照青岛当地客户的偏好，结合企业的土地属性分析模型，××房地产企业对青岛项目土地属性进行了分析与综合评价，结果见表31。
青岛项目土地属性分析评价表 按照北京××房地产企业的规定，土地属性评价等级为良的及其以上等级的土地，是项目投资的先决条件。青岛项目土地评价为优，具备投资开发的投机倒把，可以继续进行有关投资决策分析。 6.6 客户对土地属性需求分析 客户对土地需求分析是在确定土地属性基础上，分析这些属性适合什么样的客户，哪些客户愿意为这些优势土地资源支付费用。 客户细分表显示，不同客户对土地属性有不同的偏好，八类客户偏好不尽相同。事实上，不同区域同一类客户的土地属性偏好也不尽相同，表32
是××企业对青岛市客户土地偏好的一组调查结果。 青岛开发区客户土地属性综合需求偏好分析表表32 上表显示项目地理位置是项目影响顾客购买行为的最主要因素之一，调查中发现，对休闲度假、健康养老以及部分投资客户而言，位置在价值偏好中比重更大，养老客户特别看重片中医院资源条件及周边景观设施，休闲度假特别看重海景资源，表33反映了青岛八类客户的土地属性偏好（其中标●表示偏好的土地属性）。 青岛细分客户土地属性偏好表表33
土地评价综述 摘要：土地作为人类赖以生存的重要资源，是为区域经济，社会经济与自然经济提供必要条件的重要自然综合体，为了更好的促进社会经济的进步与发展，更有必要掌握土地的总效益，对土地的各方面构成要素进行综合的评价。目前，对土地评价的分类主要分为：土地潜力评价、土地适应性评价、土地经济评价，综合来看，其根本就是为了说明土地在进行生产时的生产力即产出效益的质量评测。本文将结合国内外土地研究历史发展情况，及应用现状，讨论土地利用的可持续发展利用的潜力。 关键词：土地评价评价指标发展研究可持续利用 1 土地评价概述 1.1 土地评价定义 土地评价，又称土地分等，是依据科学的标准，对土地的数量、质量、覆盖特征和经济特点进行的评估，是以不同土地利用为目的，估计土地潜力和土地适应性的过程，其实质是对土地生产力高低的鉴定，基本特征是比较土地利用的要求和土地质量的供给。 1.2 土地评价的类别 土地评价有一种分类方式，分别是按评价目的分类，按评价方法分类和按评价途径分类（直接和间接评价），这里主要介绍按评价目的的分类。按土地评价目的，可以分为土地质量评价，土地潜力评价，
土地适应性评价，土地利用可持续性评价，土地生态评价和土地经济评价。土地质量评价指根据表明各种指标对某项土地利用影响的数学模式，利用计算机中已经储备的有关地区的具体资料进行对比，预测利用的后果，从而具体评定土地质量。土地潜力评价的主要目的在于预测土地的未来利用，土地适宜性的评价是在土地潜力评价的基础上，联系某种具体生产对象的相应条件来进行。土地利用可持续性评价源于土地适宜性评价，是对适宜性评价在时间方向的延伸。土地的生态评价和经济评价分别是着重土地的生态环境价值特点和土地的投入产出经济效果的评价。 2 土地评价研究的回顾 2.1 土地评价研究的回顾 土地评价研究的回顾和展望土地评价研究的回顾和展望土地评价是土地利用规划和合理利用土地的重要手段，它的产生已有2000多年的历史，但是科学的土地评价研究仅有半个多历史。 2.2 土地评价的初级阶段 土地评价的初级阶段土地评价的初级阶段土地评价的初级阶段 国外：1933年美国提出斯托利指数分级（storie index rating ,SRT）和康奈尔系统（cornell system）;1934年法国财政部提出《农地评价条例》；等等。合理利用土地为目的的土地评价研究应追溯到20世纪20年代的美国。1961年，美国农业部土壤保持局正式颁布了土地潜力分类系统，这是世界上第一个较为全面的土地评价系统。土地潜力评价（land capacity evaluation）,又称为土地潜力分类，主要依据
项目价值分析及投资回报测算： 一、土地成本分析 我们先分析项目地价，以100亩为例，我们项目的国有商业建设用地指标是3%，即100亩地就有3亩的国有商业建筑用地，以我们目前初步定价10万/亩计算，定制100亩地总价格为1000万，而国有商业建设用地只有3亩，如果以总价反推每亩国有商业建设用地价格即为：（1000万元/3亩地=333万元/亩）。 我们再看邛崃市今年4月份招拍挂的一宗土地，该地块占地面积48亩，拍卖价格310万/亩，共计1.5亿元；容积率设定不超过3，建筑密度不超过30%。即按照该项目占地48亩，建筑密度按照满额计算，可建筑基地面积为：48亩×30%=14.4亩，即该项目建筑用地实际投入成本：15000万元÷14.4亩=1041万元∕亩。 以上是根据项目实际建筑基地成本测算，本项目的国有商业建筑指标为全建筑面积。从而得出邛崃市成交的地块实际建筑面积土地成本为1033万/亩，而我们项目333万/亩。 二、土地增值分析 以目前平乐古镇平沙落雁和上河郡项目作比较，平沙落雁属于纯商业项目，目前在售均价13000元/平米，上河郡商业销售价格13000-18000元/平米，住宅售均价为5200元/平米。我们项目按照地面建筑成本价333万/亩计算，每亩667平方，其他项目建几层或十几层，我们以建两层半计算。我们建筑的土地成本为：【333万/亩÷
（667平方×2.5层）】=1997元/平米。以上两个项目销售价格为成品房建筑，建筑费用相信你们也有所了解，在成都范围内钢筋混凝土建筑结构成本一般在1500元/平米—3000元/平米，木质建筑可能建安成本更高些，而我们就取中等价2000元/平米的建安成本，那么我们的建安成本加地价就该：（1997元/平米地价+2000元/平米建安成本=3997元/平米），那么我们的建安成本3997元/平米。平乐与我们项目无缝链接，我们项目将投入巨资打造的配套项目有：国际茶文化博览园、国际对外贸易会议中心、法国红酒庄园、城堡式酒店、川茶博物馆、主题影视基地等。而平沙落雁、上河郡等项目的商业价格13000元/平米，那么你觉得我们项目4000元/平米有没有升值空间呢？后期10000元/平米？又或者20000元/平米？可以达到吗？ 三、经营投资回报分析 项目经营投资回报率的问题，我们就以占地50亩，国有商业建筑面积1.5亩来计算，建筑用地面积为1000平米，地面建筑3层可以建3000平米，第一层用来餐饮抛开200平做前台和厨房，还可以有800平做用餐大厅，我们按每20平方一个桌，可以摆40桌。第二层我们做茶楼也抛开200平公共区域饮茶，20平一个包间做40个包间。第三层我们做酒店，25平方一个做40个房间。 以目前平乐古镇年均400万的人流量及我们项目引入的大量游客，按半年满座计算（茶坊不计算换台）。餐饮按最低标准500元一桌，餐饮利润按30%计算。茶楼按50元一个包间、15元一杯的茶4
土地估价师案例分析商业用地主要价格影响因素
土地估价师案例分析：商业用地主要价格影响因素 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、由于的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。 A：估价基准日 B：估价目的 C：估价收费标准 D：估价程序 E：时间因素 2、假如一个城市建成区面积为3000k㎡，主干道的总长度为750km，则主干道的影响距离为。 A：1km B：2km C：4km D：8km E：时间因素 3、下列不属于企业的流动负债的是。 A：短期借款 B：预付账款 C：应付账款 D：应付票据 E：土地 4、土地利用总体规划的意义在于__。 A．编制和实施土地利用总体规划是解决各种土地利用矛盾的重要手段，也是保证国民经济顺利发展的重要措施 B．编制和实施土地利用总体规划是合理利用土地的基础 C．土地利用总体规划为国民经济持续、稳定、协调发展创造有利条件 D．土地利用总体规划是国家实行用途管制的基础 E．国家实行用途管制是土地利用总体规划的基础 5、地产市场的核心是__。 A．基准地价 B．地价 C．土地使用价值 D．土地收益 6、在市场地价的容积率修正中，容积率修正以城镇规划规定为标准，用计算容积率修正系数。 A：区域容积率 B：小区容积率 C：楼房容积率
D：城市容积率 E：国家实行土地估价师资格认证制度 7、生产要素包括__。 A．劳动 B．资本 C．文化 D．利率 E．政策 8、下列指标中，为数量指标。 A：房地产投资额 B：建筑密度 C：人均住房面积 D：楼面地价 E：土地 9、市级商服中心。 A：具有各级商服中心商服功能 B：只有市级商服中心的功能 C：只经营高档商品 D：位于城市的几何中心 E：时间因素 10、本金收益率是的比率。 A：本金与收益 B：收益与投资 C：收益与本金 D：投资与收益 E：土地 11、《企业财务通则》规定，企业对筹集的资本金依法享有经营权，在企业经营期内，投资者除依法转让外，．【考试真题】 A：不得从企业抽回所投资金 B：能够从企业抽回所投资金 C：能够抽回但不得转让所投资金 D：不得抽回也不得转让所投资金 E：土地 12、复议机关应当自受理申请之日起__日内作出行政复议决定。 A．60 B．90 C．100 D．120 13、城市是由自然环境和__组成，但城市的自然环境也是要人改造的。 A．人文环境 B．人工环境 C．空间环境 D．社会环境 14、城镇土地使用税，按计算，分期缴纳。
作业：对你所在村的土地资源及利用现状进行调查分析（可有所侧重） 土地利用现状分析 土地利用现状是自然客观条件和人类社会经济活动综合作用的结果。它的形成与演变过程在受到地理自然因素制约的同时，也越来越多地受到人类改造利用行为的影响。不同的社会经济环境和不同的社会需求以及不同的生产科技管理水平，不断改变并形成新的利用现状。土地利用现状分析是对规划区域内现实土地资源的特点，土地利用结构与布局、利用程度、利用效果及存在问题作出的分析。土地利用现状分析是土地利用总体规划的基础，只有深入分析土地利用现状，才能发现问题，作出合乎当地实际的规划。因此，在编制土地利用规划时，必须对土地利用现状作深入调查，分析土地利用现状资料，找出土地利用存在问题，为土地利用总体规划的重要依据。 土地利用现状分类P1 土地利用现状分析P2示例 第一节土地利用现状分类 P1 土地利用现状评述内容（所有小点为超连接） 一、土地利用的自然与社会条件分析 二、土地资源数量质量的动态变化分析 三、土地利用结构与布局分析 四、土地利用程度与效益分析 五、土地利用生态条件分析 六、土地利用存在的问题 一、土地利用的自然与社会经济条件分析 主要对气候、地貌、土壤、水文、植被、矿藏、景观、灾害等自然条件、自然资源和人口、城市化、经济发展水平、产业结构、主要农产品产量与商品化程度、基础设施等社会经济条件进行分析、比较、明确本规划区土地利用的有利与不利因素。 二、土地资源数量、质量的动态变化分析：
根据土地详查、变更调查、土壤监测和人口、土地、农业、城乡建设统计年报，分析、比较规划区域各类土地面积、人均占有量和质量，以及土地利用近10年的变化情况，研究引起土地利用变化的原因，评价土地利用变化对经济、社会、环境的影响。 三、土地利用结构和布局分析： 土地利用结构和布局是研究各种用地，包括耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地、水域和未利用地占全规划区总面积的百分比，分析各类土地比例关系及各类土地在全区范围内的分布是否合理，总结土地利用的特点和规律。 四、土地利用程度与效益分析： 1、土地利用程度分析 主要有以下计算指标： 土地利用率=[（土地总面积-未利用土地面积）/土地总面积]*100% 农业利用率=农业用地（农林牧渔业用地）/土地总面积*100% 水面利用率=已利用水面面积/水面总面积*100% 建设用地率=建设用地（居民点、工矿、交通、水利设施用地等）/土地总面积*100% 土地垦殖率=（耕地面积/土地总面积）*100% 耕地复种指数=（全年农作物播种面积/耕地面积）*100% 土地复垦率=（废弃土地复垦利用面积/废弃土地总面积）*100% 人均城镇用地=城镇用地/城镇人口（平方米/人） 人均农村居民点用地=农村居民点用地/农村人口（平方米/人） 路网密度=公路里程/土地总面积（公里/百平方公里） 2、土地生产率分析： 单位土地经济密度=国民生产总值/土地总面积 单位面积产量（产值）=某作物产量（产值）/某作物播种面积 单位农业用地总产量=农、林、牧、渔总产值/农业用地面积； 单位耕地面积产量（产值）=作物产量（产值）/耕地面积； 单位水面水产品产量（产值）=水产品产量（产值）/水面面积； 五、土地利用生态条件分析 建立有人工调控的自然、社会和经济复合的土地生态系统，并在其运转过程中使自然结构、经济结构和社会结构相互促进，从而使土地发挥最大、更好的利用效益。 六、土地利用存在问题和建议分析 （1）人均耕地拥有量、耕地增减状况、原因，如何保护耕地； （2）农用地（耕地、园地、林地、牧草地）生产率与利用率与同类地区比较处何种水平，
土地利用评价与规划综述 摘要：简要介绍了土地利用评价和土地利用规划，通过阅读国内外的土地利用评价与规划的研究相关文献，讨论了国内外土地利用评价和土地利用规划研究中应用的理论、方法、技术等情况。根据土地利用评价与规划研究现状，分析了土地利用评价与规划的研究热点、研究前景，并指出目前存在的一些问题。 关键词：土地利用，土地利用评价，土地结构调整，规划 0前言 随着社会经济的不断发展，人口、环境、经济、资源之间的矛盾日益突出。有限的土地资源能否得以合理的利用，社会经济与土地资源保护能否协调发展，将直接影响到社会经济的可持续发展的进程[1]。 土地利用现状分析与评价为下一步的土地规划和管理打基础，通过土地利用规划可以协调人地矛盾、加强对土地利用的管理、有效地促进社会经济发展[2]。因此，土地利用评价与规划的研究具有重要意义。本文通过对国内外不同学者的土地利用评价与规划的研究进行分析对比，了解土地利用评价与规划的发展现状、研究热点、研究方法与技术等内容，总结目前的研究优点及存在的问题。 1.土地利用评价与规划的概述与意义 1.1土地利用评价与规划的概述 土地利用评价又称土地质量评价，是通过对土地自然、经济属性的综合鉴定，将土地 按质量差异划分为若干相对等级或级别，以表明在一定的科学技术水平下，被评土地对于某种特定用途的生产能力和价值大小。土地质量评价按其目标可分为土地适宜性评价、土地生产潜力评价和土地经济评价等[3]。 土地利用规划是人们根据社会发展需要和当地自然、经济、社会条件控制土地利用方向、组织合理的土地利用结构、提高土地生产力和改善生态系统与持续土地利用，进行科学组织、布局的一项重要措施[4]。 1.2土地利用评价与规划的意义 土地评价是土地规划与管理的基础。土地利用现状分析与评价是通过对土地资源的数量与质量、利用结构与布局、开发利用程度、利用效果和效益、适宜程度、限制因素等条件的分析，为土地规划和土地管理提供依据[5]。 土地利用规划为土地的合理利用提供科学依据；协调人地关系，协调各部分用地矛盾，保证国家“一要吃饭、而要建设、三要保护环境”的土地利用基本方针的贯彻；加强对土地利用的管理；可以有效地促进社会经济发展。 2.土地利用评价与规划的发展 2.1国外土地利用评价与规划的发展 土地利用评价研究是随着土地合理利用规划而产生和发展起来的，因此土地利用评价与规划的发展是相辅相成的。土地规划产生已有2000多年的历史，但是科学的土地评价与规划研究仅有半个多世纪的历史，大致分为三个阶段[6]。 （1）20世纪20年代，结合土地利用程度进行的评价和规划的[7]。美国中西部土壤 侵蚀和水土流失严重，基于土地利用导致环境退化的原则，提出了土地利用潜力分类，1961年美国农业部正式颁布了土地潜力分类系统，这是世界上第一个较为全面的土地评价系统。 （2）20世纪70年代，土地资源的调查、评价以及土地利用规划的广泛开展标志着土地资源优化配置研究进入真正的实质性阶段[8]。1976年联合国粮农组织FAO颁布了《土
（价值管理）土地价值评估 报告模板
###### 号宗地 土地价值评估报告 X公司 ####年##月##日 目录 1.0研究结论 1.1宗地基本情况 1.2地价范围 1.3地块投资价值 2.0研究方法 2.1剩余法求地价 2.2运用《建设项目投资经济评价方法和参数》进行宗地的财务评价 2.3研究依据 3.0宗地最佳利用方式构思 3.1宗地总体规划方案设计 3.2最佳开发建设方案设计 4.0宗地地价测算 4.1地价之外的成本测算 4.2销售收入测算 4.3地价成本测算 5.0项目财务评价 5.1项目盈利能力分析
5.1.1税金计算 5.1.2损益表 5.1.3宗地现金流量表和动态盈利分析 5.2项目不确定性分析 5.2.1项目盈亏平衡分析 5.2.2敏感性分析 5.2.3概率分析 6.0项目综合经济评价和建议6.1项目综合经济评价 6.2有关说明及建议 附表、附图 附表壹宗地地价测算表 附图壹项目概率分析图 1.0研究结论 1.1宗地基本情况 1.1.1宗地编号为###### ， 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为 1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率 1.1.6可建设总建筑面积为: 其中：住宅面积
高层住宅： 多层住宅 低层住宅 商业面积 公建面积 社区管理中心 幼儿园 垃圾站 变电房 1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 1.2地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米. 1.3地块投资价值 对应之上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。 表1－1宗地投资财务效果指标
开题报告---土地利用现状及趋势分析与研究中国地质大学长城学院毕业设计(论文)开题报告 学生学号 1 专业班级土地资源管理3班 指导教师职称副教授单位农业大学 课题性质设计? 论文? 课题来源科研? 教学 ? 生产? 其它? 毕业设计(论文)省市丰宁县土地利用现状及趋势分析与研究题目 开题报告(阐述课题的目的、意义、研究现状、研究容、研究方案、进度安 排、预期结果、参考文献等) 一、研究目的、意义: 1.研究目的:土地利用现状分析是在土地利用现状调查的基础上进行的。通过 对土地资源的数量与质量、结构与分布，以及土地利用现状与开发等方面的分析，以明确规划区域的土地资源的整体优势与劣势、优势土地资源在全局中的战略地位、制约优势土地资源开发利用的主要因素，揭示土地利用中的成绩与问题，从而明确土地资源开发利用的方向和重点，提出改善土地利用、提高土地利用率和生产力的对策和途径，可以既发挥区域资源优势、强化区域土地系统功能，又强调人地协调发展的土地利用规划，为制定土地利用规划提供重要的科学依据。因此，土地利用现状分析是土地利用规划的基础和起点，是制定土地利用方针和编制土地利用规划的重要依据。 2.研究意义:对土地利用现状的分析与研究，是为了更好的了解丰宁县的土地利用情况，是土地利用更加趋于合理，从而节约、集约土地资源，科学制定土地利用规划，强化整体功能，取得经济、社会、生态整体优化的综合效益，进而促进丰宁县经济社会健康发展。二、研究现状:
1.国外土地利用研究现状:国外土地利用研究可追踪到杜能。19世纪前期对德国南部地区的研究，他提出了土地利用的模式。从早期的强调功能、追求理想城市形态的城市规划理念，到近代在欧美城市中出现的新古典主义式的城市改建计划。从20世纪40年代起，土地利用研究进入了一个新阶段，土地利用调查与研究在全球广泛开展。从20世纪70年代起，随着更广泛的资源调查和遥感等技术手段在资源调查中的应用，以及土地利用规划需求的发展，从土地清查到土地评价的研究逐渐开展起来20世纪90年代以来，土地利用研究具有了新含义，不仅研究土地利用的数量、状态与利用方式，而且将其作为全球变化研究领域的一个重要组成部分。归纳起来，这时期研究工作的一个重要特点是重视土地利用变化。 2.国土地利用研究现状:20世纪90年代以来，随着土地持续利用概念的出现和国际上研究的蓬勃展开，我国学者对土地持续利用也开展了大量研究。综观我国土地持续利用研究的专著和论文，主要研究容集中在以下几个方面:土地持续利用的理论研究;土地持续利用评价的指标体系与方法;农业土地持续利用;城市及其边缘区土地持续利用;土地持续利用驱动力;基于景观生态学的土地持续利用研究;持续土地利用规划:遥感和地理信息系统等在土地持续利用研究中的应用;土地持续利用综合研究模型。结合丰宁县土地利用的数据，丰宁县一级土地类8个，二级地类38个，三级地类3个。土地总面积8738.06平方公里。农业用地1082427.2亩，占土地总面积的82.58%;非农用地2282811.7亩，占总面积的17.42%。 三、研究容 1.引言 1.1丰宁县总体概况 1.2丰宁县土地资源要素概况 1.21地质要素 1.22地貌要素 1.23土壤要素
一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例： 《20XX年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4： 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的 1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地20XX年3月的土地使用权价值。 1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元） 3、计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金=20×900=18000（元） （4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。 年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。 （1）计算年贬值额。 年贬值额=建筑物重置价 使用年限=2500×900 48 =46875（元） （2）计算房屋现值 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=2062500（元） （3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000（元） 6、计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740（元） 7、计算土地使用权价值。 土地使用权在20XX年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）