地块分析及价值判断
信阳世纪花园项目地块分析及价值体现
目录：
一、项目区位描述
1、位置描述
2、街区特点
二、地块分析
1、基地地质情况
2、地块文脉、自然及历史概况
3、城市规划及趋势展望
三、项目SWOT分析
四、地块价值判断
1、地段价值
2、前景价值
3、景观价值
4、生活价值
5、新价值观
6、商业价值
五、地块价值定位
六、地块价值体现
1、体现价值的途径
2、价值综合体现
信阳世纪花园项目地块分析及价值体现
一、项目区位描述
1、位置描述
项目位于信阳市平桥区。平桥区位于中心城区东南，是信阳市县改区的工业发展区。区域交通优势明显，京广铁路、107国道、京珠高速公路、信正公路和312国道、西宁铁路、叶信高速纵横全境；矿产资源丰富，特别是城区南部的上天梯(又名黑马石)非金属矿珍珠岩储量居亚洲第一，世界第二，目前区内有大小40家左右的珍珠岩初加工企业，产品运往江逝一带，为平桥区支柱产业。现基本形成以电力、食品饮料、化工、矿产材料为主导产业的工业体系，工业化率达到40％。区内居住区主要是老城居民区、行政企事业单位家属院和都市村庄，建成的商业性住宅区还没有。据政府部门有关人员透露，在平桥城区东部将建设一个现代化的物流园区。
项目位于平桥城区西北部，依据信阳市1999—2010年城市总体规划，未来城区主要向北向东发展，狮河区与平桥区最终会连为一体，两区之间的建设用地规划为居住用地和公共绿地，所以项目所处区域为城市主要发展方向。
根据平桥区的新城市规划，以平西大道和龙江路为核心位置，向四周延伸的区域为平桥区新的行政中心区。新的区委、区政府及各大行政、事业单位的办公及居住将会聚与此，一个新的平桥城市中心即将形成。
2、街区特点
本项目位于平西路与龙江路交会处东南，规划用地面积65079.19平方
米，
西临平西路，北临龙江路，东面和南面为住宅区。行政区域上处于平桥、狮河两区过渡地带，是平桥区的“桥头堡”。
交通是土地的血脉。发达的交通必然会带动经济的繁荣，这一点事实上在本
区域无论过去和现在已经得到证实。
平西大道为平桥的南北交通主干道，位于城区西部，南起科教路，北至南京路，整体南高北低，双向四车道，机动车道两边为绿化带，以外为车行道和人行道。沿路新的行政企事业单位，如平桥工业管理区、财政局、计生委等遍布两侧。这条路恰似郑州的经三路具备“财富大道”的潜能，将在平桥的城市发展中起到非常重要的作用。
龙江路为东西路，东段横穿平桥区北部，路面状况与平西路南段相同；西段过平西路后改为东南西北向，至南京路，是平桥区北部通向狮河区的必经之路，为新修路面，高低起伏较大，单块板双向八车道。平桥大道为东西路，属过境道路，横穿平桥区南部，单块板又向六车道，西接工区路与狮河区相连，为平桥区南部通往中心区的唯一道路，东出平桥区通向区属农村。三条路均为区内主干道。
在平西大道和龙江路交汇处，以绿化转盘为中心分布着区委、区政府，地税局，国税局和世纪广场的新址，有的已经开工建设，近年即将启用。新中心的规划与建设，真正创造出了具有都市感的城市形象，极大的提升了平桥区的城市地位，同时，亦提升了区域的土地价值、居住价值和商业价值。
中心大道是现阶段平桥区的集商业、政治、经济、文化的核心街道，其功能在短时间内无可替代。项目虽然自身将设置部分商业及生活配套，但大部分生活所需在一定时间内仍会集中在中心大道完成。
狮河区是信阳的市中心，平桥人的购物、娱乐大多在那里完成，这是无奈也是必然。连接两区的交通主要为龙江路和工区路，工区路由于城建设施、交通工具（1路、7路、11路、12路、15路公交车）及商业成熟度较高，是现阶段老百姓来往的主要通路。
项目周边商业配套较少，分布散乱，多为小商品店，商业配套设施普遍表现为服务差、档次低、售卖品种单一等特点；特别是规模相对较大的综合性卖场，目前只有一个，有一定的市场空间；周边的休闲娱乐设施很少，酒吧、舞厅、咖啡厅之类的时尚场所基本上没有，缺乏中高档次的休闲设施；同时缺少体育及文化场馆。但学校较为集中，并临近项目开发用地，是项目的优势之一。
从房地产开发角度看，项目具有“得天独厚”的位置优势和良好的发展前景，如何将这种优势通过产品转化为市场价值，实现经济和社会效益的最大化是运作的关键。
二、片区地块分析
1、基地地质情况
了解项目地质情况，可以适度把握规划设计及工程建造的结构要点，在工程建造时要考虑到拆迁和地势利用等问题。目前：
项目规划用地中无名胜古迹坐落
项目规划用地中有遗弃的一所鱼塘
项目规划用地中有少许生长林木
项目规划用地局部呈起伏的丘陵和土坡
项目规划用地东侧有一废弃的砖厂
项目规划用地西北角有高压线在空中穿过
项目规划用地中各有北、东、西三条市政规划路紧邻或从地块中穿过
市政绿化用地（世纪广场）可考虑包含于项目规划中
2、地块文脉、自然及历史
地块本身无显著文脉和自然特征。
发展的历史更多的是乡镇和工业的历史，改成行政区也是近年的事。
这些基本上这块土地的“信阳记忆和平桥印记”。
3、城市规划及趋势展望
1）城市规划
整体定位：大别山经济带工贸中心城市
特色定位：中原旅游中心城市、中原茶市
城市性质：豫南地区重要交通枢纽、物资集散地，以发展轻工、电力和旅游服务为主的山水旅游城市。
城市职能定位：“豫南经济区中心城市，信阳地区西部中心城市，豫南边界地区客货集散地，交通、邮电、通讯枢纽，以电力、钢铁、机械、电子为主的工业城市和环境优美的山水旅游城市”。
城市布局形态及功能分区。
根据河流、铁路分割城市的现状情况，信阳城市规划把市区分成了“三环六区一中心”。
城市路网结构采用“环线加放射”的形式，内环线之内是整个城市的金融商贸服务中心，中环线和外环线将六个分区连为一个有机的整体，沿狮河两侧为东西向贯穿全市的滨河绿化景观带。
城市功能分区分为六个区，它们由狮河、京广铁路、宁西铁路及锲形绿地、山峰等自然分割。这六个区分别为：中心区（老城区）、平桥区、羊山区、湖东区、金牛区和南湖区。六区相对独立又相互融合，在城市中的功能特点亦各有侧重：
中心区，即原老城区，位于狮河以北，京广铁路以南，八一路以东，平桥以西，目前是信阳市主要的行政、文化、商业金融中心及居住区，建筑密度很高，规划使其成为环境优美的城市金融，商贸服务、文化娱乐中心，也是主要的居住区，在其东部保留原有的一、二类工业用地。
平桥区，即原信阳县城，位于城市东部，宁西铁路以南，京广铁路以东，属于城市下风向地带及狮河下游，规划平桥区是城市的主要重工业区和居住区。
羊山区，位于城市北部，有京广铁路将其与城市中心区相隔，现状比较破旧，基础设施比较差，规划将通过逐步而彻底的旧城改造，使其成为城市的的主要居住区。
湖东区，位于狮河以南，与中心区隔岸相望，交通方便，区内地势平坦。规划该区为高新科技开发区，工业以高新技术工业为主，作为信阳市进行贸易和科技开发的窗口，同时有一些居住、文体、科研和行政办公用地。
金牛区，位于城市西北部，风景秀丽，植被完美，规划将建设金牛山风景区，此外还规划相对集中的大专科研区。
南湖区，位于城市西部，主要利用南湾湖的自然风光将其规划为旅游度假区。
2）发展趋势
城市的效益、发展和城市的规模密切相关。没有规模，就没有发展的基础。改革开放的前２０年，由于严格控制大城市规模、合理发展中等城市和小城市的城市发展政策，我国实行的是以小城镇为主导的城市化发展战略。在党的十六大报告中，城市化发展的战略有了重大转变，现在的思路是“坚持大、中、小城市与小城镇协调发展”，走向都市群。
对于河南乃至全国的城市化发展来说，必须遵循城镇化发展规律，建立城镇密集区，也就是建设城市群，走以大中城市带动小城镇发展的道路，以一个或几个大城市为中心，周边形成若干个中等城市，围绕中等城市聚集和建设起一批小城市和农村小城镇，最终在全国几大区域里形成若干个大、中、小城市协调配套的城市网络体系。
城市规模扩张和城市经济发展相辅相成。目前，各城市新区的开发建设，是拉大城市框架、扩大城市规模的主要措施。这是城市经济发展的需要，更是城市化进程的必然。
城市化是现代化必然要实现的目标，也是现代化的基本标志。２０世纪５０年代以后，很多国家明显加快了城市化进程。据资料显示，１８００年～１９８０年，世界人口增长了３．５倍，而城市人口却增长３５倍。迄今，一般发达国家城市化率在８０％以上，而中国的城市化率现在还不到30% 数字的比较最有说服力，我国的城市化水平和发达国家相比差距十分明显。河南的城市化率在全国处于比较落后的地位，而信阳的城市化率还在20%以下，相比远远落后。所以，大力提高城镇化率，是信阳的城市发展重点，可以预见，在今后的一段时间内，信阳将迎来一个高速发展期。从信阳的远期城市规划上也可以看出，未来的信阳城区规模远大于现有城区，主要向北向东发展。
总的来说，项目所在街区正在发生着日新月异的变化，虽然在居住形态、人
口素质、配套等方面存在明显不足。但在政府作用、经济杠杆、城市化进程和房地产开发的大势下，发展前景另人看好。尤其在城市开发与政府运作过程中的新平桥行政中心，上规模的地块越来越彰显出其经济价值和社会效益。
我们拥有了一个可以创造美好未来的平台。
三、项目SWOT分析（优势、劣势、机会与风险）
关键词：优劣并存，