中原地产万达项目策划报告
中原地产万达项目策划报告
送呈：大连万达集团
南京万达房地产
撰写：中原（中国）物业顾问（南京分公司）
日期：二零零一年六月二十二日
名目
一、序言 (2)
二、市场状况分析
2.1南京房地产市场特点........................... (3)
2.2白下区域分析............... (17)
2.3江宁区域分析 (18)
2.4竞争个案分析 (20)
2.5综述 (26)
三、项目分析
3.1项目概况 (27)
3.2项目优劣势分析......... (28)
3．3客户群定位分析........................ (29)
3．4产品定位分析........................ (30)
3．5价格定位分析.................................... (31)
3．6销售方式建议................................. (32)
3. 7宣传策略建议..................... ... (33)
四、合作建议及服务内容............... ... ... . (34)
五、中原体会.................. (36)
六、结论……………………… ………… …… .36
序言
中原深感荣幸为贵司大连万达集团，旗下南京市大型项目撰写初步市场分析及合作建议，一直以来，贵司为大连房地产市场领导者，近来，贵司业务及品牌幅射至国内其他都市，已成为国内数一数二的大型开发商，而这次庆幸获悉贵司于南京市将开发大型住宅区，该项目占地超过300亩，初步定为以低密度别墅区为主，以贵司规模、体会、人材及实力定能令南京市房地产市场推向更高水平。再加上贵司别于其他开发商，较
偏重营销策划，完全以市场角度迎合需要，因此大连万达集团
登陆于南京市，势必令南京房地产市场掀起高潮，达到白热化
竞争时期，而这时候，中原亦预备于南京市成立分公司，跟贵
司同样看准南京房地产业，期望为南京市房地产业作出奉献。
尽管中原于南京市业务刚开始，但凭借中原于香港及国内宠大
业务网络及其专业治理，再加上中原已于一年多前已一直深入
调查南京市场，并获得许多数据，现时中原已获聘为南京鑫园
及中国人家之销售代理及全程营销策划，并获不俗成绩。因此，中原深感诚心，望能与贵司成为长期合作伙伴，务求在此基础
上，发挥最大市场效应，达至三赢局面（开发商、买家及中原）。
因现时所获资料并不充足情形下，中原只依照以往体会及手上资料数据，撰写下列初步建议书，望贵司见谅！双方合作落
实后，中原将提交一分具体性策划报告供贵司参考。
二、市场状况分析
2．1 南京房地产市场特点
2000年南京人均住房面积将达10平方米
从南京市建委获悉，2000年南京各类房产开发竣工面积将达到280万平方米，南京市人均居住面积将由99年的9.6平方米增至10平方米。高档商品房的开发量有所操纵，仅占今年商品房开发量的5%。
●南京楼市进入“零售时代”，个人消费唱主角
1998年最后一天，经南京市委、市政府批准，《南京市进一步深化住房制度改革的实施方案》出台了，房改进入了停止住房实物分配，实行货币分配的新时期。这是南京住房制度突破性、实质性改革。公有住房出售、房改房上市、经济适用房买卖、商品房交易四个车轮加快运转起来。
1999年全市出售公有住房706万平方米；全市经济适用房开工108万平方米，是1998年的3.1倍；销售面积50万平方米，是1998年的1.5倍，且差不多为个人购买；全市房地产交易额52.8亿元，大大超出年初40亿元的预期目标。
1999年，南京共销售商品住宅185.7万平方米，其中个人购房126万平方米，占总销量的75%。99年南京春季房展共协议成交商品房295套，均为个人买房。2000年前5个月，全市由个人办理购房按揭贷款的有5214人，比去年同期增加72%。
同时，今年1至5月，南京市售房面积和交易金额分别较去年同期增长47%和57%，这说明在全面取消实物分房、集团购房退出后，南京房地产市场并没有显现“断档”现象，住房消费热度不减，并稳步走入个人消费唱主角的“零售时代”，市民住宅消费已成为拉动经济增长的新亮点。
●住宅销售价格走势——稳中有升
2000年一季度住宅均价为3061元，与1999年同期相比略有上升，
这两年南京房价经历了一个上下波动的调整期，要紧缘故在于，以往商品房要紧集中在市中心黄金地带，从1999年起，城区中心的住宅上市量明显减少，而城区周围的商品房开发和上市显著增多，商品房销售地域性的结构调整，也造成了房价的波动。此外，商品房价格还显现两极分化态势，售价最高的为市中心商品用房，达每平方米2.2万元；住宅售价最高已近每平方米10000元（如汉府雅苑），最低的仅1400元（江宁地区）。
房价的涨跌从来确实是专门敏锐的话题，进入新千年，货币化分房开始启动，越来越多的二手房进入市场，人们以更挑剔的眼光选择物业，也更加期待房地产步入“微利时代”。
房价是以市场需求为主导，好销则上涨，滞销则下跌，这是楼市定律。从总体趋势来看，楼市价格整体呈逐年上涨趋势。实物分房取消后，消费者个人直截了当进入房地产市场，使楼市更为活跃。中央和地点相关房改政策的连续出台，住房信贷的实行，都促进房地产市场的升温。
2．2．1南京楼市近期进展
随着土地政策的放开，南京的进展商进入了一个相对公平而又讲实力的竞争时代，而且随着城区可开发土地资源的日渐减少，专门是紧靠交通干道，又有成熟生活社区的地块不仅越来越少，可用地面积也越来越小。这将直截了当表现在今后城区市场。推盘的特点也将以小而精为主，同时客群方面也差不多上对城区生活的便利而有深深依
靠性，而又有一定经济实力的中产阶级以上客群为主，直截了当表现在对进展商推盘的品质形象越来越高。
另一方面，随着地铁的开通及江宁撤县建区，也吸引了大批进展商去抢地，以满足中、低层客群的追捧，但势必也将在今后1—2年内在这一过于集中市场和过多土地供应区域，给进展商带来成本增加及市价的回落。开发规模过大，周期过长，带来的行销难度，风险也较在，也许2年后回头看，目前的产品已十分落后，因此在规划及行销企划方面要有十分准确的前瞻性才行。
随着都市交通的便利、辐射能力的增强，不管是开发商依旧购房者，都开始重新认识区位问题，区位是能够塑造的。正是基于这一点，“放大月牙湖效应”成了开发商努力的方向。占地77公顷，总建筑面积达84万平米的长巷居住区，立即横空出世；成功开发梅花山庄的仁恒公司领先进军宁南新区，兴建翠竹、玉兰山庄，栖霞建设也挥师马群，兴建太阳城……
南京楼市“东进南延”的号角差不多奏响。围绕紫金山的四条交通干道：龙蟠路、宁镇公路、沪宁高速公路、环城公路，形成了城东地区快捷通畅的路网结构。随着路网的延伸，沿线新楼盘不断涌现，城东楼市的开发方兴未艾。
城西——新规划建设新城区
城西的热土在河西。从地图上纵观南京不难发觉，南京市南北长，东西短，过去由于交通问题，河西地区长期得不到进展。90年代初，市府提出新的都市规划，河西地区作为都市副中心的定位已确立，以居住和消费为主体的新型城区的面貌已慢慢成形。河西地区估量建成能容纳60—70万人的住宅城区，相当于一个中等都市的规模，河西的中心区安排在纬五路、集庆西路、滨江路及经四路围成的区域内。
尽管河西房屋的下沉问题一度引发争辩，但从目前来看还不足以阻碍河西房产进展的步伐。金陵世纪花园、聚福园等几个规模越15万平米的大案，为河西的规模化开发进程注入了新的活力，“国家康居示范工程”月安花园的盛大公布也使购房族更加关注河西这片热土。
城北——借助地铁起点效应，城北房市火起来
以迈皋桥市民广场为核心的南京住宅“城北板块”，今春以来日益成为购房族关注的新热点。继天然居、红山山庄、御林山庄等平价楼盘旺销之后，总建筑面积达12万平米的城北最大的康居小区“方圆绿茵”四月开盘后，预售十分喜人，一期销售迅速近九成，这一业绩也大大出乎开发商的预料。
与以苜蓿园地区为代表的“城东板块”和经四路两侧的“河西板块”相比，中央门外红山和迈皋桥地区的“城北板块”住宅，尽管价格较低，但近几年来却一直未能热起来。但今年春节之后，由于南京市宣布地铁一号线年内开工，并将在5年内建成通车，而城北的起点
就在迈皋桥广场，地铁开工的利好消息使得该地区的房产突然热起来。该地区的人口逾30万，合资企业、外企及国企云集，目前周边康居住宅均价仅2000多元，对工薪购房者颇具吸引力，但也应看到，城北房产的开发还未集约化，少有显现知名于全市的明星个案，如何更好地借助地铁效应，建设区域精品是城北开发商日后努力的方向。
1.2南京住宅产品力分析
●规模——逐步显现大规模成片开发趋势
南京楼市的大进展，造就了许多规模型个案。如梅花山庄、月牙湖花园、东方太阳城、长巷居住区……这些个案均以10万平方米以上的体量受到市场关注。楼市中看起来有这么一种现象——“大手笔的开发常常是销售的保证”，事实上规模型个案的优点十分明显，由于集中开发，分摊成本降低，故形成售价的“平易近人”。此外规模型个案的景观设计亦“大有可为”，比较容易形成景观卖点。大规模的开发需要强大的资金支持，进展商若尽心经营也较易树立品牌形象，在现今楼市日益“品牌打天下”的趋势下，大规模个案颇为受宠。
●层高
现有的层高设计已开始受到市场挑战，这要紧基于以下几方面的缘故。第一，随着人们对居住装璜需求的提高，入住客户往往铺设地板，占去2—3公分的高度，使层高相对降低，其中吊顶的安装也相对降低了层高；再者，由于新设计的房型普遍加宽了面宽，使原先较
为均衡的高宽比严峻失衡。楼市中层高3米、2.9米的新设计普遍走俏，如月安花园、利德公寓等。
房型
房市进入“零售时代”，套型不断推陈出新，对人们择居的阻碍力越来越明显，个案间的竞争已从早期的价格竞争上升到产品竞争。
一房：
一房一厅作为一种过渡性质的房型，在整个市场供应量中所占份额偏低，因此销售业绩一直较为平淡。缘故是多方面的，第一一房的目标客户在整个买方市场中相对稀少，而有着较高经济收入的“单身贵族”往往将“家”安在市中心。关于投资客而言，在整个租赁市场尚未成形的今天，出于成本与收益的考虑，更亲睐二房和三房，而对投资一房缺乏信心。在这种市场形势之下，新建楼盘少有规划一房，一房一厅一卫的产品正逐步淡出市场。
二房：
二房房型也在发生着变化，如面积放大，沿伸出二房二厅二卫的新设计。从结构来看，新推个案在卫生间的设计上实现了主、客卫的分离，餐厅、客厅的功能分区也备受客户认同。但由于二房的客源面为人口组成在3人（或以下）的小家庭，第二卫生间的实际使用率较低，这类房型是否广为市场同意目前还有待验证。因此，二房二卫的
房型一段时期以来一直难以取代二房一卫成为市场主流。而传统的二房一卫由于结构紧凑，实际利用率高，一直为宽敞购房者青睐，同时由于本市家庭人口的不断减小，客源面有增无减。
二房二卫较多运用在错层房型中，因为二卫的设计能够得到在两个居住层面各有一个卫生间，从而大大提高了居住质量。月安花园、聚福园等均属此类产品。现在的二房二卫在改造上有了专门大的制造空间，由于面积普遍较大，因而具备了改造成小三房一卫的条件，因此，二房二卫在今后的市场中将会与传统二房一卫保持相近的比例，平分秋色。
三房：
由于房型使用功能划分日趋鲜亮，私密性不断提高已成共识，故从99年以来，三房二卫的设计在南京市场不断涌现，同时在以后相当长的时刻内，其在区域房型的主流产品地位可不能改变。但单元的规划面积将有所调整。
从市场供应来看，大面积（135平米以上）的三房二卫占绝大多数，辞别福利分房的时代，总价的偏高便成为市场销售的最大阻力，从一些个案中我们也看到进展商开发的盲目性。任何产品，其总价必须与客户的可同意度相一致，一旦背离，唯有陷于销售逆境。因此我们认为，135平米（及以下）相对紧凑的小面积三房二卫将会形成一
个较大的消费市场。同时，三房一卫的传统房型由于经济有用，在整个楼市仍有稳固的消费市场。
错层：
1999年末2000年初开始，南京房产市场显现了一种新颖的房型设计——错层。它的面市，给长期沉闷的楼市带来了一股清新的活力，并引起了市场上追求错层的一定供需热潮。在以后的市场进展中可能成为普遍青睐的热销产品类型。
错层虽纯属在空间上拓展平面，同时上下层之间也都采纳独立的小楼层连接，但错层与人们熟知的复式产品有着本质的区别。复式住宅占用的是两个完整的高度层面，而错层则是将一套住宅放在几个不同的平面上统一设计。可见，错层作为复式房型的延伸产品，比单纯在同一平面划分功能区更为合理，能够更好地满足现代人关于动静分离，寝食分区的多层次需求。
从房型布局上来看，几乎所有东西错层房型均将客厅、餐厅、厨房、客卫作为首层，上层为主卧、客卧、主卫。
楼层落差上，东西错的房型中错层落差为45-90CM，最高落差愈100CM（如聚福园），而从目前市场趋势分析，落差有明显“弃高就低”的趋势。月安花园错层层差更降至30CM，事实上，45公分左右的落差既能保证寝食分区的开放性与私密性，又能保持平面房型利用率高的特点，可不能产生空间隔离感，又颇具“大伙儿风范”。
通过一段时刻的进展，目前南京的错层房已进展为南北错、东西
错等多种格局。
然而不仅在南京，甚至各地对错层虽均有喜好，然而诸如楼梯的设置方式、功能分区安排、抗震性能确定等问题均在探讨之中，这也是新型产品类型所必经的探讨过程与成熟历程。
●智能化——留于表面，更需引导
“住宅智能化”作业一个时髦话题，看起来已为诸多产品开发者与需求者所同意，然而纵观南京市场，应该看到目前住宅达到真正意义上的智能化标准的还不多，有的开发商只是在住宅设计中预留了电脑上网、插孔，采纳了保安监控系统，就堂而皇之地冠以“智能化”的名称。如此的“智能化”明白得过于简单，南京住宅小区的智能化引进还未能全面考虑其适用性与有用性。
建设部于99年3月推出了智能化小区的建设标准，并制定了三个级别：第一，小区安全智能化子系统，通常包括周边戒备系统、电子巡更系统、出入口门禁操纵系统、楼宇可视对讲系统、智能化住宅报警网络系统、小区闭路电视监控系统。第二，小区治理智能化子系统，通常包括物业治理信息系统、远程自动抄表系统、智能化车辆出入治理系统、综合收费及消费治理子系统。第三，全方位的信息化服务子系统，包括住宅小区局域网社区服务系统、多媒体服务、住宅小区接入局域网、英特网服务。
●绿地及景观
南京房地产开发起步虽较晚，但新建项目的规划起点却颇高，在
小区景观设计上，许多开发商纷纷推出“园林式景观”作为卖点，但也应看到一些开发商在营造环境时有意无意地走入了一些误区。
误区一：不顾基地条件所限，动辄使用“北美风格”或“欧式小区”等，却忽视建筑语言的精炼和整体环境的营造，充其量只是片面的仿照，有其表而无事实上。
误区二：忽视景观的有用性。有些小区仅靠一个几千平米的集中绿地来提升物业的环境档次，明显差强人意。中心花园面积较大的小区，集中景观保证了，但与小区大多数居民的距离却拉大了，走到花园尚且不易，安坐家中推窗赏绿的机会更是少之又少。
误区三：忽视主题景观的特色和个性。大部分在售个案的小区景观平淡惨白，没有鲜亮的专门个性，仅仅停留在绿化率的范畴上，可见要将小区环境真正提升至“景观”的高度，进展商们尚需努力。
尽管整体市场的景观设计能力还欠薄弱，但一些个案仍有可圈可点之处。
河西的典雅居小区，虽是98年的规划，但设计明显有超前意识，开阔的中心绿地，令人赏心悦目，各类雕塑小品颇值得玩味一番，底层架空设计拓展视野，人工湖泊更是神来之笔，楼宇间的设计差不多做到了景观的均好性。
新盘的景观设计更是上了一个台阶，中华门外的“碧水湾”将水景的运用发挥到新的高度，除了多处的旱地喷泉和三四处小湖泊外，小区主入口处设置一高10余米，宽达20多米的巨型瀑布，瀑布自山石顶部飞驰而下，轰鸣作响，大有先声夺人之势。
●物业治理
南京人关于物业治理费可谓“斤斤计较”，因此南京市场的物业治理费，集中在0.15—0.50元之间（电梯运营费另计）。是不是购房者不需要优秀的物业治理？回答是否定的。从中原此次需求调研的数据来看（详见需求篇），完备的物业治理服务依旧广为同意的。平心而论，南京楼盘总体的物业治理水平不高，服务内容大都仅停留在安保和保洁的层面上，这也是长期以来，物业治理费难以提升，进展商又埋怨的缘故所在。这也是大多数进展商理应自省的。
优秀物业治理，不仅能为业主制造一个安全舒服的生活和工作环境，又能够提高物业的价值和进展商的声誉。典雅居、月雅湖花园等楼盘的物业治理就达到相当水准，月雅湖目前所剩的余房报价也在5600元左右，典雅居的均价高出周边楼盘10—15%，可见良好的物业治理关于产品本身的附加值。
一流的家园，需要一流的物业治理，陈旧的治理理念早已跟不上日新月异的房地产进展潮流，先进的物业新理念，应是“早期介入”。房产开发之前，就应做到“业主未进，物业先行”，让物业公司直截了当参与项目开发前的物业规划，并在施工过程中从物业治理的角度进行物业监理；期房销售时期，物业治理人员入驻售楼现场，让客户从看房停车、现场接待，样板间的治理，体会小区以后物业治理的水准。
●小区人文环境
在现今南京住宅市场，当交通、绿化、医疗、商业配套等设施已成为各名牌住宅小区必备的“硬件”之后，一些开发商又打起了“人文环境”牌，如江苏八达、恒生等将知名学校引入小区，栖霞集团同时开工建设太阳城小区和钟山学院，更多的开发商则热衷于为住户找“高邻”，以优待的房价吸引艺术家、科技人员、教师、大夫等高层次专业人才入住新建小区。如爱达花园设立了“爱达学子奖学金”和“爱达园丁奖学金”，用以奖励考上大学的业主或业主的子女以及他们的老师，同时推出“给高素养人士购房打折”的举措（为具有高级职称、博士学位的购房者打八五折），更是把南京房市的这一做法推向了高潮。
专门明显，开发商们已清醒认识到：吸引高素养、高学历的人入住，无疑是提高新建小区品位以增强吸引力的有效途径。
目前南京在建的大型小区差不多在都市边缘地带，社区的人文、教育环境，专门难和大学、院所林立的市内住宅相抗衡。新开发的小区要想连续热销，必须花大力气构筑社区文化高地，如建运算机中心、与名牌学校联合办学、引进高雅文化会所等。然而，社区的核心是人，居民的构成是住宅文化的第一要素，那个“第一要素”是开发商花钱买不来的，因此，开发商为高学历等专业人士购房大幅打折，是极为明智的。从楼盘的营销来看，入住的高素养、高学历专业人士多了，等于提高了物业的价值，会产生集合效应，吸引更多的购房者。专门是住宅市场转入个人购房时代，大批中青年专业人士进入中高收入阶层，使新建小区构筑社区文化高地成为可能。能够确信，哪个小区的
人文、教育资源厚重，哪个小区的房子就热销。
营销包装
房产市场进入“零售时代”的另一标志确实是营销力度的加强。住宅的营销力度也是决定价格差别的重要因素，成功的营销策略衍生出声望价格，声望价格是产品定位、品牌的形象塑造、营销策划等一系列成功手段的长期积淀。如苜蓿园地区的声望价格是众所皆知的，“星叶牌”是南京第一个在国家工商局注册的房地产企业，打上此商标的月雅湖花园等住宅产品早已成为南京住宅的典范。河西的典雅居，依靠高起点的小区规划，配合强大的广告攻势，通过一年多的市场运作，成为河西乃至整个楼市的经典楼盘。
营销的方式和策略也在不断地改进，与前两年不同，开发商的营销策略有了明显的变化，即从“务虚”转为“务实”，卖点已从原先宣扬环境、配套等，转向强调住宅本身的质量和品质，以排除目前个人购房者最大“心病”——建筑质量差和面积“短斤少两”。河西地区的两个楼盘，针对购房者最关怀的地基沉降会可不能阻碍房子质量的问题，明确作出不中意可无条件退房的承诺，利德公司的宣言更具新意，“假如违反合同中任何一条，则‘退房、退钱、退利息’，再退人民币壹万元”。城北最大的康居工程方圆绿茵小区，号称房子面积若显现短缺，缺额部分将给予房价的三倍赔偿，金陵世纪花园更提出“零投诉”的概念……。开发商营销重心的转向，与近期房产质量投诉增多不无关系，专门是北苑小区劣质房和河西地区几幢楼沉降严峻
等的曝光，给购房者专门大震动，进展商们的及时承诺可谓“用心良苦”。
真正扎实地全方位承诺“放心房”并非一件易事，只有努力突现住宅的“均好性”，才能树立真正亮丽的品牌形象。栖霞建设集团的月牙湖花园，打小康牌，做出了“国家2000年小康住宅示范小区”的概念；仁恒的梅花山庄打物业治理牌，做出了“全国都市物业治理优秀小区”的概念；明湖山庄做出“迎湖开放的私密小社区”的概念。
然而也应看到，南京整体的营销策划水平还不高，尽管趋于营销的理性化及产品本身质素的挖掘，然而提炼主题及意境烘托等辅助手段匮乏，包装手法单调。因此，南京地产市场还等待着全新营销方式理念的洗礼。
2．2白下区域分析
本案位于白下区边缘，南京市西城开发区，并紧接江宁区，因处于专门地理位置，务须分析该地区形势，作策略上部署。
从白下区地域分析，以苜蓿园大街及月牙湖一带之住宅区深受市场认同为南京市高档住宅区，该住宅区内以月牙花园及梅花山庄规模较大，亦是开发商（如仁恒）所占据之地。该区一直以优美景观（紫金山及月牙湖）吸引市场注意，而距离市中心区亦不太远，可确实是静中带旺之地区，一向是置业者首选点，其中，梅花山庄以良好物业治理见称，被评为优秀住宅小区，而月牙湖因低密度绿化区及湖景而驰名，因此，白下区苜蓿园大街已成为南京市标志性住宅区。而石门坎
之南京鑫园，靠着进展商品牌及小区内多项优势，再加上适当营销策略及宣传推广，为近期城中热门话题，且获得不俗成绩。上述楼盘共同点，都标榜大型小区概念，以多层为主，区内以绿化景观及概念主打，再加上市场上此类产品较罕有。因些需求量较高。
2．3江宁区域分析
从地貌特点看南京都市规划，长江和紫金山使得南京在东、西、北三面扩展空间相对有限，而江宁的开发正处于南京都市化进程。逐步南移的大好时期。其区位交通条件优越，总体规划布局合理，恰如大师笔下正待浓墨重彩绘就的一幅漂亮画卷。
受江宁撤县设区的的利好消息刺激，江宁成为南京楼市的一个新热点。就目前情形看，开发企业相对集中在东山镇开发区，贫路一带，总体规划合理，整体布局疏密有致，开发有度，开发商充分利用了自然景观，楼盘建设多考虑地势地貌的特点，以湖为中心，以绿化为景观，以科技为特色，分层次开发，对整个江宁县城的进展直到了相辅相成的作用。
随着江宁都市化进程不断深入，土地资源的相对稀缺，各项基础的不断完善，交通道路的布局更趋合理，人口的大量增加，住房二、三级市场的放开及投资环境的更加优越等因素阻碍，江宁房价自去年以来，其趋势一直稳步趋升。
2．4 竞争个案分析
本案初步以别墅住宅区为主：
百家湖花园
位置：湖滨路58号
占地：28万㎡
开发商：利源企业
建筑类型：公寓、别墅
单价：公寓 2800元/㎡
别墅：2万元/㎡或3000元/㎡（地价）
简析：
✓百家湖花园是江宁地区开发较早的个案之一。占地28万㎡，由百家湖别墅花园和维也纳城、罗马城、米兰城、威尼期城四大版块构成。该案依靠近千亩的百家湖，以湖景山色为最要紧的卖点，颇具吸引力。整体小区以桥梁作为纽带，四大版块的欧式区个性鲜亮，专门是其主大门，雄壮壮美，是国内居住园区中最大，最宏伟，最壮观的大门之一。着力表达欧洲文艺复兴时期的艺术风格，宽40米，中拱门为景观大道，东西拱门可并列进出八辆汽车，门高23.5米，气概逼人，拱洞高度达15米，充分彰显了小区业主尊贵身份。
✓小区内备有大型会所，各项设施一应俱全，在江宁整体配套尚不完善的情形下，得以让业主足不出户，就能享受各类生活便利。
同时，充分利用湖滨特色，规划有游艇码头，万米沙滩浴场等，一定程度上拨高了物业档次。该案产品特色鲜亮，除部分142㎡三房外，主力房型多为240—260㎡的跃层房，以楼中楼别墅形象推出，价格虽已浮至3000元/㎡以上，但所剩亦不多，除原有别墅（270㎡）总价150—170万之外，目前推出小区内环境、位置、景观最为杰出的威尼期别墅区，555㎡的单体别墅，典型的欧式庄园设计，全套装修，并每户配有超大花园及私人游艇码头，并赠送游艇一部。单价高达2万元/㎡。总价千万以上。一举突破南京楼价上限，引发市场轰动，除此外，客户可购买地块（1000㎡左右），3000元/㎡，自行设计，营建别墅。能够预见，那个呈半
地产策划报告撰写 一、报告目的 本报告旨在对地产业进行全面分析，提出有效的策划方案，以推动地产业的发展和增长，为投资者提供可行的参考。 二、市场分析 1.地产业现状 地产业是一个多元化的行业，包括住宅、商业、工业和综合性的地产项目。近年来，随着城市化进程的推进和人口增长，地产业得到了长期和稳定的发展，市场潜力巨大。 2.市场需求与趋势 随着人们对生活质量的要求不断提升，住房需求逐渐向高品质、高舒适度发展。同时，商业地产也面临新的机遇和挑战，如购物中心、写字楼等，都需要适应消费者的需求和变化。 3.竞争对手分析 地产行业竞争激烈，存在多个规模不同的竞争对手。需要对竞争对手进行全面分析，包括其项目质量、市场份额、销售能力和市场声誉等。这将有助于我们更好地了解市场环境和定位自身的竞争优势。 三、策划方案 1.品质至上
在市场竞争中，只有提供高品质的产品和服务，才能获得消费者的认 可和信任。我们应该注重每个细节，从建筑设计、材料选择到施工工艺， 都要追求卓越。品质至上是提高地产业竞争力的重要战略。 2.按需发展 对于住房地产，我们需要根据不同群体的需求来开发不同类型的项目，例如经济适用房、高端公寓、独栋别墅等。对于商业地产，我们需要根据 消费者的喜好和购物特点来发展不同类型的商业中心。 3.创新营销 在传统的地产营销模式中，我们应该加强创新，采取更多元化的营销 手法。例如，利用互联网和社交媒体来宣传和推广项目，通过线上线下结 合的方式吸引消费者的注意。创新营销将提高地产项目的知名度和吸引力。 4.环保理念 环保理念与地产业的发展息息相关。我们应该鼓励和推广环保材料的 使用，减少对自然资源的消耗，同时也要注重生态平衡和人居环境的建设。只有实现了可持续发展，地产业才能长期稳定地发展下去。 四、实施计划 1.团队建设 我们要组建一支富有创新力和能力的团队，包括市场调研人员、建筑 设计师、销售人员等，以协力推动地产策划方案的实施。 2.项目规划
篇一：房地产营销策划方案 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天,房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要,商铺要想卖得好,前期的营销策划必不可少,而且必须做到位. ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业,将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品. ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁,是××地产开发公司的新建项目.本项目占地7 000平方米,根据目前的建筑设计建议方案,项目由三层裙楼<含负一层>和两栋塔楼<分别高四层>组成,总建筑面积约为15 000余平方米,地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米,商业裙楼建筑面积约8 500平方米,塔楼建筑面积约6 500余平方米.项目总投资约1 800万元. 经过前期的市场调研分析,本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城.根据这个初步设想,结合目前项目现状,本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析,从营销策划的角度出发,对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述. 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场,通过全方位地运用营销策略,最大限度提升项目的附加价值,获取项目的最大利润,并全面树立和提升企业形象及项目形象.概括本项目的营销总体策略,可以简述为"五个一",即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴. 二、项目营销目标方针 根据本项目"五个一"的总体营销策略,拟订本项目的营销目标方针如下,作为本项目营销工作纲领的完善和充实. 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业. 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报. 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业. 4. 启动一个前卫市场：崇尚"创投性商业、休闲式购物",摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束,主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体,让其体验到休闲模式的商业环境,购物主题明确. 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业,力争推动商业房地产市场开发的全新变革,避开传统商业的竞争,在一个全新市场里掀起一场热销风暴. 三、销售目标及目标分解 1. 销售<招商>目标 2. 销售目标分解 四、营销阶段计划
房地产项目定位与策划分析报告 一、项目定位 1.1市场背景 当前，中国房地产市场发展迅猛，各类房地产项目层出不穷，消费者 对房地产项目的需求也在不断增加。然而，市场竞争激烈，项目定位成为 决定项目成败的关键因素之一 1.2项目定位的重要性 项目定位是指通过市场调研分析和内外部环境因素研判，确定项目在 市场上的独特地位以及面向的目标人群。一个明确的项目定位可以帮助企 业制定合理的发展策略，并有效地满足消费者的需求，提高项目的市场竞 争力。 1.3项目定位的原则 在进行项目定位时，应根据市场需求和项目特点，遵循以下原则： （1）市场需求导向：项目定位需与市场需求紧密结合，满足消费者 的特定需求。 （2）差异化定位：通过独特的产品特点和服务，与其他竞争对手形 成差异化，提供独特的价值。 （3）可持续发展：定位要与企业的资源和能力相匹配，确保项目能 够稳定发展。 （4）定位明确：定位要简明扼要地描述项目的核心定位和竞争优势。 二、项目策划分析
2.1项目背景 本项目位于城市中心，总占地面积约XX万平方米，计划建设为综合性商住项目。周边交通便利，配套设施完善，是城市重要发展区域。 2.2竞争对手分析 通过对周边同类型项目的调研，发现目前市场上已有数个商住项目，其中包括高档公寓、商业中心等。这些项目在品牌知名度、设施规模和业态多样性方面具有一定优势。 2.3市场需求与调研 通过市场调研，发现当前市场对优质商住项目的需求日益增加。消费者在选择购房或租房时，不仅重视房屋自身的品质和舒适度，还注重周边环境、配套设施以及社区的文化氛围等。 2.4项目定位 根据市场需求和竞争对手分析，本项目的定位为高端商住项目，以提供高品质生活体验为目标。通过引入国内外著名设计师和建筑公司，打造高端住宅和商业空间，提供全方位的生活服务，为客户提供出色的居住和工作体验。 2.5项目策略 在实施项目定位的过程中，本项目将采取以下策略： （1）品质导向：注重产品品质和服务细节，通过提升产品品质和服务水平，吸引目标客户。
东莞市东城万达广场工程可行性研究报告 (典型案例〃仅供参考) 广州中撰企业投资咨询有限公司 地址：中国·广州
目录 第一章东莞市东城万达广场工程概论 (1) 一、东莞市东城万达广场工程名称及承办单位 (1) 二、东莞市东城万达广场工程可行性研究报告委托编制单位 (1) 三、可行性研究的目的 (1) 四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2) （一）项目可行性报告编制依据 (2) （二）可行性研究报告编制原则 (2) （三）可行性研究报告编制范围 (4) 五、研究的主要过程 (5) 六、东莞市东城万达广场工程产品方案及建设规模 (6) 七、东莞市东城万达广场工程总投资估算 (6) 八、工艺技术装备方案的选择 (6) 九、项目实施进度建议 (6) 十、研究结论 (6) 十一、东莞市东城万达广场工程主要经济技术指标 (9) 项目主要经济技术指标一览表 (9) 第二章东莞市东城万达广场工程产品说明 (15) 第三章东莞市东城万达广场工程市场分析预测 (15) 第四章项目选址科学性分析 (15) 一、厂址的选择原则 (15) 二、厂址选择方案 (16) 四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17) 五、项目用地利用指标 (17) 项目占地及建筑工程投资一览表 (17) 六、项目选址综合评价 (18)
第五章项目建设内容与建设规模 (19) 一、建设内容 (19) （一）土建工程 (19) （二）设备购臵 (20) 二、建设规模 (20) 第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21) 一、原辅材料供应条件 (21) （一）主要原辅材料供应 (21) （二）原辅材料来源 (21) 原辅材料及能源供应情况一览表 (21) 二、基本生产条件 (22) 第七章工程技术方案 (23) 一、工艺技术方案的选用原则 (23) 二、工艺技术方案 (24) （一）工艺技术来源及特点 (24) （二）技术保障措施 (25) （三）产品生产工艺流程 (25) 东莞市东城万达广场工程生产工艺流程示意简图 (25) 三、设备的选择 (26) （一）设备配臵原则 (26) （二）设备配臵方案 (27) 主要设备投资明细表 (27) 第八章环境保护 (28) 一、环境保护设计依据 (28) 二、污染物的来源 (29) （一）东莞市东城万达广场工程建设期污染源 (30) （二）东莞市东城万达广场工程运营期污染源 (30)
房地产策划报告 什么是策划报告？ 策划报告是策划成果的表现形态，通常以文字或图文为载体，源自于提案者的初始念头，终结于方案实施者的手头参考，其目的是将策划思路与内容客观地、清晰地、生动地呈现出来，并高效地指导实践行动。 房地产策划报告（精选6篇） 在经济飞速发展的今天，报告与我们愈发关系密切，写报告的时候要注意内容的完整。那么你真正懂得怎么写好报告吗？以下是小编为大家整理的房地产策划报告（精选6篇），希望对大家有所帮助。 房地产策划报告1 xx年是中国房地产行业的一个转折点，房地产市场从卖方市场转入买方市场，市场急剧萎缩，出现严重持币观望情绪。我们在公司领导的正确指挥下；在营销部经理积极的带领下。营销部克服种种困难，把握市场机遇。达到了在整个集团公司完成指标百分比第二、营销费用控制最好，宜宾本地销售份额占有率最高，的可喜成绩。 作为宜宾鲁能营销部一员，在今年激烈的市场博弈中；在我们一次次市场调研、预测、目标客户的分析、把握，以及制定出阶段性目标和相应的工作计划并严格执行中；在一次次部门沟通协调，思想碰撞中；在领导不断委以重任，充分信任并实时的培养指教下；在全部门畅通沟通，积极配合下。担任推广管理工作岗位的我，收益颇多，也成长不少。同时我也很荣幸能在鲁能公司任职，得到锻炼和提高的同时也在实践工作中成长展示了自己。现对xx年全年工作总结如下：首先在推广主线上，xx年我们一共有3条推广主线： 1、以上半年为主的林中漫步的蓄客、强销、持销的推广； 2、从年中开始的鑫空间项目的蓄客、强销的推广； 3、贯穿全年的一个山水绿城大盘品质、区域生态、提高品牌美誉度和忠诚度品牌推广。 其次在媒体资源整合上，我们现有媒体一共有：
地产万达项目策划报告 GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-
大连万达集团之南京项目初步市场定位分析及合作建议书中原地产万达项目策划报告 送呈：大连万达集团 南京万达房地产有限公司 撰写：中原（中国）物业顾问有限公司（南京分公司） 日期：二零零一年六月二十二日 目录 一、序言 (2) 二、市场状况分析 2.1南京房地产市场特征........................... (3) 2.2白下区域分析............... (17) 2.3江宁区域分析 (18) 2.4竞争个案分析 (20) 2.5综述 (26)
三、项目分析 3.1项目概况 (27) 3.2项目优劣势分析......... (28) 3．3客户群定位分析........................ (29) 3．4产品定位分析........................ (30) 3．5价格定位分析.................................... (31) 3．6销售方式建议................................. (32) 3. 7宣传策略建议..................... ... (33) 四、合作建议及服务内容............... ... ... . (34) 五、中原经验.................. (36) 六、结论……………………… ………… …… .36 序言 中原深感荣幸为贵司大连万达集团，旗下南京市大型项目撰写初步市场分析及合作建议，一直以来，贵司为大连房 地产市场领导者，近来，贵司业务及品牌幅射至国内其他城 市，已成为国内数一数二的大型开发商，而这次庆幸获悉贵 司于南京市将开发大型住宅区，该项目占地超过300亩，初 步定为以低密度别墅区为主，以贵司规模、经验、人材及实 力定能令南京市房地产市场推向更高水平。再加上贵司别于
2011年福州市2011-06号项目前期调研定位策划案 目录 第一节福州市房地产发展形势及政策分析 (1) 一、福州与代表市宏观经济比较 (1) 二、2011年福州房地产市场运行基本情况 (1) 三、2011年我国房地产业发展的政策导向 (3) 四、2011年房地产发展趋势展望 (4) 第二节区域结构调查与城市发展规划调查 (5) 一、地理位置及概况 (5) 二、公共设施状况 (6) 三、交通道路体系状况 (6) 四、区域性质与景观 (6) 五、规划状况 (6) 五、现场实际情况（图片） (7) 第三节区域个案调查 (7) 第四节项目SWOT分析 (10) 第五节客户分析 (11) 第六节项目定位 (15) 一、项目定位之基准 (15) 二、项目市场定位原则 (16) 三、市场定位（开发档次） (16) 四、价格定位 (18) 五、客户细分 (18) 六、客户定位 (19) 七、建筑规划设计建议 (21) 九、户型设计建议 (23)
第一节福州市房地产发展形势及政策分析 过去一年楼市是伴随着一系列的房产新政走过来的。调控!调控!再调!2010年对于中国楼市而言，注定是一个值得关注的年份。这一年是不折不扣的政策年、调控年。2010年，国家出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。然而政策很给力，调控需努力，用来形容2010年的楼市调控再贴切不过。3月还是一片“艳阳天”的楼市，在4月暴风骤雨般的调控政策中应声而下。经历了年中几个月的低迷盘整期，在传统的“金九银十”，楼市再次“凯歌高奏”，9月的重拳调控随之而来，楼市再次进入胶着状态，直至年尾量价齐升。 2011年，国家为了恢复房地产市场，对政策有一定的放松。但也发出了新国八条、提高住房贷款利率、提高人民币储备金等一些新的政策。这些调控措施的出台，受到社会各界普遍关注，在不同程度上对我市房地产市场产生了影响。虽然福州楼市处于调控盘整期，一些消费者出现了持币观望的心理，楼市销售量有所回落。但从长远看，房地产业是国民经济的支柱产业，是城市化进程的中坚力量，未来发展前景是广阔的。相信在房产新政的指引下，楼市将从激情回归理性，房地产市场将步入一个新的发展阶段，房地产业一定会更加稳定、健康地向前发展。福州市贯彻国家出台的房产新政并通过各种举措在工作上取得了阶段性的成效。福州市房地产市场发展在国家宏观调控政策的指导下，市场运行总体基本平稳，出现一些积极的变化。 一、福州与临近市宏观经济比较 福州市作为福建省省会城市，有属于海西经济建设开发区，未来发展潜力巨大 福州市总人口数位居海西经济建设开发区首位，有很多所高校为其提供人才，人才资源丰富。社会零售品销售总额属于全国中上水平，消费能力较强。但人均可支配收入较低，GDP与其他发达省份相比，相对较少，未来发展空间巨大。 二、2011年福州房地产市场运行基本情况 1、务实基础，固定资产投资稳步增长
房地产策划报告 1. 引言 本文档将介绍房地产策划的步骤，并提供一种“逐步思考”的方法，以帮助房地产策划人员有效规划和管理房地产项目。通过这种方法，我们可以更好地理解项目的各个方面，并制定出适合市场需求和投资目标的策略。 2. 背景分析 在开始房地产策划之前，我们需要对市场和项目的背景进行充分的分析。这包括对市场需求、竞争对手、区域发展趋势等进行详细调研。通过收集和分析市场数据，我们可以更好地了解市场需求和潜在投资机会。 3. 目标设定 在背景分析的基础上，我们需要设定明确的目标。这些目标应该是可衡量和可实现的，并与市场需求和公司战略相一致。例如，我们可以设定销售目标、租赁率目标或投资回报率目标等。明确的目标将有助于我们制定出切实可行的策略和行动计划。 4. 市场定位 市场定位是房地产策划中至关重要的一步。通过了解目标市场的特点、需求和竞争情况，我们可以确定项目的定位和差异化策略。确定目标市场后，我们可以进一步细化目标用户群体，并深入研究他们的需求和偏好，以便提供适合他们的产品和服务。 5. 项目规划 项目规划包括土地选择、建筑设计、功能规划等方面。在土地选择方面，我们需要考虑地理位置、交通便利性和周边配套设施等因素。建筑设计和功能规划则需要根据目标市场和需求进行合理的布局和设计，以提供舒适和便利的居住环境。 6. 营销策略 房地产项目的成功与否很大程度上依赖于营销策略的制定和实施。我们可以通过市场调研和分析，确定目标用户，并制定出有针对性的营销策略。这包括确定适
当的营销渠道、制定宣传计划、开展销售促销活动等。有效的营销策略将有助于吸引目标用户的关注并提高项目的知名度和销售业绩。 7. 投资分析 作为房地产策划人员，我们需要对项目的投资潜力进行充分的分析。这包括通 过进行财务分析和风险评估，评估项目的投资回报率和风险水平。同时，我们还需要考虑市场供需关系、政策法规等因素，以制定出合理的投资策略。 8. 实施和监控 一旦所有策略和计划制定完成，我们需要将其付诸实施，并进行有效的监控和 评估。这包括项目的进度管理、质量控制以及市场反馈的及时收集和分析。通过监控和评估，我们可以及时调整策略和行动计划，以确保项目能够按计划顺利进行并达到预期的目标。 9. 结论 通过逐步思考的房地产策划方法，我们可以更好地规划和管理房地产项目。这 种方法有助于我们全面了解市场需求、制定明确的目标、确定合适的市场定位、制定有效的营销策略、评估投资潜力，并最终实施和监控项目。通过这样的策划过程，我们可以提高项目的成功率，并取得更好的经济效益。
万达策划述职报告范文 尊敬的领导： 您好！我是万达策划部的一名策划师，随着时间的推移，我已经度过 了在这个部门的第一年，并且我相信，我已经取得了一些积极的成果。在此，我想向您汇报过去一年来我在策划部的工作情况。 一、工作职责和目标 作为策划师，我的主要职责是根据客户的需求，完成有效策划方案的 提出和执行。在过去的一年里，我致力于在广告、品牌推广和市场营销等 领域展开全方位的策划工作，并且在这些方面取得了一些具体的成果。我 的工作目标是通过策划活动来提高客户的品牌价值和市场竞争力。 二、工作成果 在过去的一年里，我完成了多个策划项目，并且在其中取得了一些具 体的成果。以下是一些我认为是最令人瞩目的成果的例子： 1.参与并推动了一家新客户品牌推广项目，通过市场调研和分析，提 出了一套全新的品牌传播方案。该方案结合了传统渠道和线上渠道，并且 通过多种方式吸引用户参与，最终取得了可观的市场反响和销售增长。 2.策划了一场大型企业年度庆典活动，在活动的策划过程中，我负责 与供应商合作，确定会场布置、舞台效果以及节目安排等。结果，该活动 顺利举办，并且取得了非常好的反响，充分展示了客户的企业形象和文化。 3.负责了一次跨境合作的品牌推广活动。在这个项目中，我与国外合 作伙伴紧密合作，确保了活动的顺利进行。通过该活动，客户在国际市场 上获得了广泛的关注和认可。
除了以上的三个例子，还有一些其他的策划项目，例如新产品发布会，商业展览等等。这些项目都是通过我与团队在市场调研、创意方案提出和 执行等方面的共同努力完成的。 三、个人素质的提升 在过去一年里，我不断努力提升自己的能力，以更好地完成我的工作。以下是我通过培训和学习获得的一些个人素质提升： 1.参加了市场营销和品牌推广方面的相关培训课程，增加了对市场趋 势和策划理论的了解。 2.与其他部门的同事进行了合作，提高了沟通和协调能力。 3.参加了策划师交流会议，学习了一些行业内的最新趋势和案例分享，提高了自己的专业素养。 四、今后的工作计划 在未来的工作中，我将继续努力提升自己的策划能力，并且更加深入 地了解客户的需求和市场的变化。具体地，我计划做到以下几点： 2.积极参与行内外的专业交流活动，保持对行业动态的关注，并将这 些新的知识和经验应用到实际工作中。 3.不断学习和提高自己的专业素质，例如通过参加更多的培训课程， 阅读相关专业书籍等方式。 总之，过去一年来，我在万达策划部工作期间，致力于策划项目的提 出和执行，并且取得了一些可喜的成绩。在今后的工作中，我将继续积极 进取，努力提升自己，为公司的发展做出更大的贡献。
郑州中原万达广场住宅项目价格策略分析 闫珍 【摘要】郑州中原万达广场住宅项目是郑州市具有代表性的住宅楼盘项目之一.在对工程的基本情况和定价项目进行分析的基础上,对该住宅项目的均价、销售周期价格进行了整体分析,之后又对项目具体的分幢、垂直和水平价差进行了详细研究,最后从价格策略上对该项目取得的销售业绩进行了综合评价.%The residential project of Zhongyuan Wanda Plaza in Zhengzhou is a representative of residential projects of real estate in Zhengzhou. The article begins with a brief analysis of the basic situation and pricing objectives of the residential project of Zhengzhou Zhongyuan Wanda Plaza, and then discusses the average price and the whole price of sales cycle. Besides, the study focuses on the price gap of each building and the price gap of a building's vertical and horizontal of the project. Finally the sale performance of the residential project of Zhengzhou Zhongyuan Wanda Plaza is assessed from pricing strategies. 【期刊名称】《邢台职业技术学院学报》 【年(卷),期】2015(032)005 【总页数】5页(P63-67) 【关键词】中原万达广场;住宅项目;定价策略 【作者】闫珍 【作者单位】郑州大学,河南郑州 450001
中原地产营销分析报告 一、市场概况 当前，房地产市场总体呈现调整态势。受到国家政策限制，市场交易量有所下降，市场需求相对疲软。同时，经济发展速度放缓，整体购房能力也有所下降。然而，由于人口增加和城市化进程，城市住房需求仍然存在。 二、竞争对手分析 中原地产所处的市场竞争日益激烈。主要竞争对手包括其他房产中介公司、地产开发商和互联网房产平台。这些竞争对手在品牌知名度、服务质量、交易速度等方面与中原地产存在竞争关系。 三、品牌优势 中原地产作为中国知名的房地产中介公司，具有强大的品牌影响力和专业团队。中原地产多年来在市场上建立了良好的声誉，以诚信、专业、高效的服务赢得了客户的认可。 四、营销策略 1.定位策略：中原地产应充分利用品牌优势，进一步构建专业、服务一流的形象，突出差异化竞争优势。 2.市场细分策略：中原地产可根据不同客户的需求，将市场划分为不同细分市场，并制定相应的营销策略。 3.产品创新策略：中原地产应持续关注市场需求变化，推出适应市场的创新产品，提高产品竞争力。
4.渠道拓展策略：中原地产可以通过与其他房产中介公司、地产开发 商合作，扩大市场覆盖面，增加房源资源。 5.市场调研策略：中原地产应持续进行市场调研，了解客户需求变化、竞争对手动向，以便及时调整营销策略。 五、营销活动 1.品牌宣传活动：中原地产可以通过电视、广播、报纸、网络等媒体 进行品牌宣传，提高品牌知名度和认可度。 2.促销活动：中原地产可以举办购房优惠活动，吸引客户购房，增加 交易量。 4.网络营销活动：中原地产可以通过建立自己的房产交易平台，提供 在线购房服务，与互联网房产平台竞争。 5.引入金融机构合作：中原地产可以与银行、信托公司等金融机构合作，为客户提供房产融资服务，增加购房意愿。 六、风险与挑战 1.政策风险：房地产市场受到国家政策影响较大，相关政策的变化会 对中原地产的发展产生较大影响。 2.竞争风险：市场竞争激烈，竞争对手的增加可能损害中原地产的市 场地位和盈利能力。 3.经济风险：经济发展放缓可能导致购房能力下降，进而影响中原地 产的交易量。 七、总结
房地产项目营销策划方案报告书(四篇) 房地产项目营销策划方案报告书篇一 1、信心比黄金更珍贵快速回款减少成本增加利润 2、创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销 3、走非常路策略钱用在刀刃上 4、走安利销售方式 一、老客户推荐策略 1、老客户上门或上单位，带上礼品(约200-300元)，带上诚意，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。 2、召集安阳跑保险人员，举行产品推介会，每个保险人员推荐一个新客户，奖1000元。 3、召集老客户晚上聚餐，增进感情，介绍产品优势，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。 二、教师策略 寻找热心教师，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。 三、单位策略 主动联系友好单位，到单位去推销，单位主要负责人推销十套房，自己购房在正常优惠上，再去掉1.5万元。 四、各县城、乡镇、主要大村策略 1、发短信、进行派单，每个县，约需2万元。 2、寻找当地联络人，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。 3、在主要地段，考虑价格的.基础上，可做些广告。 五、派单策略 继续原派单，到乡镇、县城去，到安阳市主要单位去。 六、其他 1、直接按排售楼员，到客户家里或单位里。按排售楼员与客户吃饭。
2、加大催款力度，定房时，签定协议，协议上注明，一个星期内交到贷款40%。一次付清全部交清。否则不再接收此客户定房。 3、各县城、乡镇、主要大村到项目部应考虑车辆，中午考虑吃饭、送礼品等。(因为在县城、乡镇、主要大村一户可带动多户。) 4、加大现有售楼员思想教育，提高信心。 5、单页上用词直接，如“安阳东区最优位最低价一口价”等。如“无融资、无贷款公司”等。 6、每个购房户，在价格上，有原则，也要有方式。 7、提早回款，把银行贷款或个人款还了，我保证完全可行，也就是说把利息让给客户，我们也同时卖了房，一举两得，很好。 房地产项目营销策划方案报告书篇二 1、信心比黄金更珍贵快速回款减少成本增加利润 2、创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销 3、走非常路策略钱用在刀刃上 4、走安利销售方式 一、老客户推荐策略 1、老客户上门或上单位，带上礼品(约200-300元)，带上诚意，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。 2、召集安阳跑保险人员，举行产品推介会，每个保险人员推荐一个新客户，奖1000元。 3、召集老客户晚上聚餐，增进感情，介绍产品优势，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。 二、教师策略 寻找热心教师，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。 三、单位策略 主动联系友好单位，到单位去推销，单位主要负责人推销十套房，自己购房在正常优惠上，再去掉1.5万元。
地产策划述职报告范文6篇 大量优秀的范文，是怎么写的呢？不管是哪个行业文档处理和书写都是必不可少的技能之一，人们对于范文的意义和价值有着不断增强的认同感。分析参考好的范文，才能避免重蹈覆辙，小编推荐的这篇“地产策划述职报告范文”文章读完后会让你收获满满，阅读之后您将会有更多的学习收获！ 地产策划述职报告范文(篇1) 房地产策划是一项非常重要的工作，需要精湛的技能和经验才能做好。在这篇文章中，我们将详细讨论“房地产策划述职报告”是什么，为什么需要写述职报告，并提供一些有关写述职报告的最佳实践。 什么是房地产策划述职报告？ 房地产策划述职报告是一篇精心设计的文档，旨在向上级领导传达关于在房地产项目中所采取的各种策略和措施的信息。这个报告包括项目的目标和目标、项目的进展、交付计划、预算和预算、风险管理和沟通策略等方面的信息。此外，这个报告还涉及到与其他部门或相关方合作的计划，以确保项目能够按时交付，并在成本和质量方面达到预期的目标。 为什么需要写述职报告？ 房地产策划述职报告起到了很大的作用，可以帮助房地产策
划人员向上级领导展示他们在工作中所取得的成绩，以及对项目的进展、管理和控制方式的解释。还可以向其他部门和相关方提供详细的项目信息，协调所有相关方的计划和活动，让他们了解项目进展情况。此外，这也是一个重要的管理工具，帮助管理者了解项目进展情况，以便做出适当的决策和管理。 如何写述职报告？ 写述职报告是一个考验技巧的工作，以下有一些最佳实践： 1. 确保清晰和简洁 写述职报告时，应确保采用清晰和简洁的语言，使读者易于理解和记忆。此外，这也有助于引导读者关注需要解决的重点问题，并对他们的深入思考提出挑战。 2. 采用结构良好的格式 在写作过程中，应考虑采用易于阅读和理解的结构。这意味着选择清晰的标题，使用次序编号和制定一个简单易于理解的大纲。 3. 使用图表和其他视觉元素 在报告中，添加图表和其他视觉元素可以展示或解释数据，使读者更好地理解房地产项目的进展情况，简化读者的思考过程，使他们更有效地吸收报告信息。 4. 突出重点
引言 非常感谢地产公司委托，进行地产项目的整合策划。我司将秉承“精心策划，诚信理事”的经营理念，努力做好前期相关工作。 对于本次项目整合策划，我们注重本项目相关市场环境及营销过程的把握，尊重地产产品的合理走向和基本商业规律，以“项目运营”为出发点，通过策划传播与市场推广，找到项目策划的最佳定位及组合模式，从而较好地服务于市场，服务于顾客，实现整体策划目标，实现品牌效应和企业长远利益。 本整合方案的策划原则 1面向市场，努力提升项目附加值 2关注产品的市场动态及发展前景 3注重精神文化对产品的导向意义 4实现短期利润与长远效益的完美结合 地产项目策划书 目录 一、市场简析 1、宏观市场简析 A、市场分析 B、政策分析 C、结论 2、微观市场简析（区） A、交通 B、旅游 C、地产市场 D、结论 二、项目分析 1、项目概况
2、项目SWOT分析 3、结论 三、消费群定位 四、项目定位 1、案名建议 2、项目形象定位 五、项目建议 1、建筑风格建议 2、户型建议 3、精装修建议 六、推广策略 1、推广目标 2、项目主广告语 3、推广策略（纲要） 七、形象整合推广 第一部分：市场简析 一、宏观市场简析 1、市场分析 当前省地产业面临着良好的发展机遇。 A、是长三角都市连绵区的重要组成部分，也是唯一与长三角两翼相邻的省份，直接受长三角辐射。又处于东部向西部的过渡地带，交通便利，是承接长三角产业梯度转移和发挥长三角城市群辐射作用的节点。 B、城镇居民的消费潜力有了较大的提升，x年全省城镇居民人均可支配收入6713.5元。根据发达国家经济发展规律，人均GDP在1000美元—4000美元阶段是消费升级期，是住房消费的极好时期。根据省全面建设小康社会分三步走的目标，人均GDP到x年达到1000美元以上，到x年超过2000美元，到x年人均国内生产总值达到或超过3000美元。
项目策划书主要内容 篇一：项目策划主要内容 项目策划主要内容 一、项目前期策划 1.施工调查 1)自然状况调查 调查内容：当地气象、水文，地形、地貌和地质情况，确定不良地质分布；当地防疫和民族风俗；交通运输条件；施工用电、用水条件以及资源储备；征地和建筑物拆迁情况（含通信、电力线路）等。 2)材料调查采购： 包括当地料及外来料，出具确实可行的材料调查报告，含材料单价、材料厂（场）家及运至现场的距离(包括路况及检查站、收费站情况)、材料预计供应量、材料质量及预计今后材料变动因素。同时对有必要进行招标采购的材料，协助项目部进行相应的招标采购工作。 3)机械设备、试验仪器调查： 包括内租机械、外租机械及试验仪器的配备，提出切实可行的机械设备、试验仪器配置报告，含机械租用单价，预计今后机械费用支出的变动因素。同时，对有必要进行招标采购的机械设备、试验仪器，协助项目部进行相应的招标采
购工作。 4)项目人员安排： 根据项目的工程性质、复杂程度等因素，及时提出项目施工组织机构、施工队伍安排及人员组成和数量的建议。 5)财务收支预测： 根据项目合同工期、项目特点、人员配置等因素，合理预测项 目管理费、相关财务费支出，为编制责任成本提供依据。并根据招标文件及合同有关条款，拟定项目资金收支计划。对影响项目经济效益的不确定因素进行预测分析。 2.施工技术方案制定 1)驻地建设：驻地（经理部、各工区、试验室）位置的选择、建设标准及资金投入。 2)便道、便桥：便道、便桥修建原则、等级标准、长度、估算工程数量；改道、改河、改渠及部分过渡方案。 3)拌和站、预制厂：拌和站、预制厂位置的选择，占地面积、硬化标准及硬化面积，机械设备的布置。 4)周转材料：根据施工图纸，计算主要周转用材料的投入数量。 5)电力线路及给排水管路：根据现场地貌特点，安排电力线布置及给、排水管路的布置。 6)主要施工方案的确定：根据项目实际情况及工程特
内蒙古巴彦淖尔市万达广场项目 筹备计划书 报告编制单位：内蒙古和智工程咨询有限公司项目建设单位：巴彦淖尔市文新广局 巴彦淖尔市文化促进会 2018年3月
项目名称：内蒙古巴彦淖尔市万达广场项目建设单位：巴彦淖尔市文新广局 项目负责人：马建平 编制报告单位：内蒙古和智工程咨询有限公司编制单位负责人：苗明涯 项目编号：HY(2018-LFB118) 文件版次：V-1 编制日期：2018年3月 参加编制人员：
目录 调查人员声明 (5) 第一部分项目总论 (6) 二、项目概况 (11) （一）项目名称 (11) （二）项目地址 (11) （三）总用地面积 (11) （四）总建筑面积 (11) （五）建设内容 (11) （六）投资与收益概况 (11) 四、开发单位概况 (14) 四、编制依据与研究范围 (17) （一）编制依据 (17) （二）研究范围 (17) 第二部分项目市场分析 (18) 一、宏观市场分析 (18) （一）房地产产业调整状况及趋势分析 (18) 二、区域市场分析 (19) 三、项目开发方案 (23) （一）项目地块特性分析 (23) （二）气候条件 (23) （三）外部配套条件 (24) （四）项目建设内容和规模 (24) 第三部分项目工程技术方案 (29) 一、概述 (29) 二、工程设计 (30) （一）建筑设计 (30) （二）结构设计 (31) （三）无障碍设计 (32) 三、公用工程 (34) （一）给排水系统 (34) （二）空调通风工程 (37) （三）强电工程 (38)
（四）弱电和智能化设计工程 (41) （五）防雷 (43) （六）燃气工程 (43) 四、环境保护 (43) （一）项目环境影响分析 (43) （二）环境保护对策 (44) 五、节能与节水 (47) （一）节能 (47) （二）节水 (49) 六、劳动安全卫生和消防 (50) （一）安全与劳动保护 (50) （二）劳动卫生 (51) （三）安全保卫及消防设施 (51) 七、项目招标组织 (51) （一）项目招标目的 (52) （二）招标原则及招投标方案 (52) 第四部分投资估算与融资方案 (55) 一、投资估算 (55) （一）投资估算相关说明 (55) 二、融资方案 (57) （一）项目融资主体 (57) （二）项目资金来源 (58) （三）融资方案分析 (58) 第四部分不确定性分析 (58) 第五部分项目风险分析 (60) 一、风险因素的识别和评估 (60) 二、政策风险分析 (60) 第六部分结论 (65)