c o n t e n t s 前言
第一章城市开发走势与市场形势分析
扬州现有市场形势分析
第二章项目市场定位与竞争策略
酒店式小套房的真义
一、本案酒店式小套房定位的可行性
二、就市场需求与接受程度而言的可操作性：第三章购房者及使用者描述
购买者类型/使用者类型：
第四章项目弱势与应对操作策略
一、项目价值攻防体系营造
二、项目弱势的应对策略
三、项目主辅牌设计
第五章产品设计策略
建筑表现/室内格局及装潢/酒店式物业服
务/休闲配套
/国际卫视
第六章营销策略分解
案名/项目性格/形象包装/策略执行/推广
力之配合
/广告印象
前言
房地产项目的策划是从市场调研出发，经历市场定位（产品需求与功能办定）——产品定位（产品性格魅力设计）——客户心智定位（产品优势与核心价值体系有效传达）的一系列定位过程。其精髓在于体悟项目环境（立地）的性格，找寻项目所适应的消费族群，再以功能满足为核心，经过空间形式的完美设计、性格形象包装与魅力化表现等过程为项目塑造个性化的性格，通过画龙点睛的项目标准化系统设计，令音形义韵、举手投足皆强化其性格特征，增进相应客户的认同。
所以，策划营造一个品牌，更是塑造适合客户品味需求的活生生、性格鲜明的“知已”。
东方银座立位的江阳中路，是一个性格混杂的区域，周边大量多层和小高层住宅小区即将全面启动，竞争日显白热化。本案在区内并不具有相对地位优势，如果不能有效区隔市场，并塑造个性性格独树一帜，易被拖入持久消化竞争。尤其在目前扬州小高层住宅的销售在竞争中日显疲态，而许多开发商明显落入“高层=高档”误区情况下，东方银座该以何种角色形象降生呢？
我们选择了非常规自住市场的运作方式，不再将目光集中在本区域既有的客源与居住需求，锁定小投资需求及特殊的居住需
求，将项目定义为
东方银座
希尔顿级私家饭店金套房
第一章城市开发走势与市场形势分析
纵论：扬州城市发展与房地产开发趋势
随着江苏经济圈与南京的小时经济圈战略架构的确立，与城市交通管网的健全。扬州作为江苏中心城市之一，其城市地位将进一步提升，同时从周边城市获得更多的资源注入，正是由扬州所处的城市关系与发展走向，我们可以大体判断出其发展趋势。并将其作为我们策划运作扬州房地产项目的策划基础。
以扬州城市发展主力借助南京与镇江资源来判断，城市发展大体上可描述为“西进东移、东城西市”。
以城市西南区作为城市重心，实现城市人口扩容，并形成城市中心生活区、开发区、商业服务休闲区与城市生态景观区等城市功能区。具体阐述如下：
1、城市扩容：扬州目前人口约107万，其中市区60
万、邗江区含乡镇50万、开发区部分20万，
未来扬州将扩容为180-200万的中型城市。这
部分人口的就业与居住就成为扬州房地产开发
的指向。
2、以西南向作为城市发展主力路线：西南往仪征、南
京可至扬州，借助仪征的化工行业资源，南京
的城市资源与旅游资源，南向往镇江，润扬大
桥的兴建与瓜洲工业园的发展将使扬州更具城
市实力与协作效应。
3、西进东移：发展城市西部借助南京经济圈的能量形
成扬州重心区域。城市东部发展将江都纳入城
市增强扬州的综合实力。
4、东城西市：东城区以古运河为纵轴，发展体现历史
人文与生态的人文景观区。西城区发展为城市
居住商业功能的核心区。
5、功能分区：以文昌西路为轴线，发展为生活层次较高
的西城中心生活区。
以江阳路为轴线，发展为城市商业休闲服务区。
以扬子江路为轴线，作为城市发展中期的集中办公
区。
以史可法路为轴线，发展为城北生活区，主要针对
城市中产阶级。
以古运河为中轴，发展为城市人文生态景观区。
6、老城区：扬州老城区目前在极小的中心区域内集
中了十多万人口，政府主要以经营历史人文古
城为宗旨，促进人口西迁，并以该区两千年古
城文化为背景开发扬州旅游资源。
城市发展的走向与脉络为项目开发提供了平台与基调，而项目策划的精髓则在于能充分整合其区域资源并凸显
差异化优势。
目前，市政府将江阳中路南侧100米范围内规划为商业
区，其目地是将江阳中路发展成扬州重要城市次商圈，定位将
该区域发展成为城市扩张后的新城区重心。但是，从目前的整
体经济结构；商业及写字楼办公的发展还处于初级阶段（扬州
市内缺乏强有力的基础工业，近几年并没有形成发展高峰）。
招商并没有引来强大资金注入，功能板块无法撬动。新一轮经
济的发展，本区呈现以下特征：
1、在人们心目中形成了较突出的区位概念。
2、便民商业网尚未形成，生活机能感不足。
3、商业——形式较单调，形成专业市场，便民商业薄弱。
由于扬州商城的推波助澜，两个四星级酒店新世纪大酒
店和花园国际大酒店的立位，此区的商业形成了建材与
高档酒店两大商业主力，而便民商业薄弱。
4、交通便捷：
区域交通相当便捷，江阳路作为省级主干道，体现出扬
城交通大动脉的核心作用。
5、热闹但尚不繁华：
本案东北区域已形成大规模生活片区，人口快速增长，
但区域缺乏积聚商业人气大型百货，数万平方米的扬州
商城专业市场，吸引了所有扬城建材需求者的目光。因
此该区域人群纷杂，格调不一，热闹但不繁华。
也是由于人群复杂，职业，收入档次，生活情况迥异。
该区域成为一个较兴旺的租房市场。
扬州现有市场形势分析
1、整个扬州地产市场，多层住宅的表现出旺盛的销售去
化；
2、现有小高层项目均走商住路线，虽通过各种渠道去化，
但销售去化日显疲态，这些项目在形象与档次上均无建
树。
3、扬州第一个酒店式公寓项目——汇展阁的推出，引起
消费者的关注。但是，由于它是综合楼滞销后的改造，
项目软硬件均比较落后，且项目的营销水平不高，项目
定价偏离市场，难以迎合市场的需求。
总体来说，扬州目前市场上并没有真正意义上的“酒店式公寓”，现有项目大多是在传统的运作方式上，针对
常规自住型客户竞争市场。在更大的商城商圈背景下，
东方银座作为小高层物业，在这种市场情况下，若加入
现有竞争，必陷入持久的销售马拉松。
第二章项目市场定位与竞争策略
本项目位于江阳路南侧，文汇南路以南，但不临文汇南路，而座落于沿街汽配店之间，其开发趋势是确实存在的有以下几点：
1、虽然扬州西南区域是城市重心区，但目前江阳路此路
段除了装饰商圈与酒店突出外，住宅开发项目少，不属
于前述四大住宅开发热点区域，市场热度较低。
2、单面临主干道而且临街面窄，狭长的“L”型地块使
居住功能规划受限制的同时，也不利于项目气势的营造。
3、目前开发区街阔人稀，人气尚弱，集客力较差。
所以，本案住宅如果以传统住宅形式投入竞争，即使花费
大量精力为项目加温造势，可能要等待整体区域的启动才能有
较好成效。为了实现项目的超常规销售与资金快速回笼，我们
将项目偏离传统住宅市场，定位于兼具投资与实用性的低总价
小面积异型物业------酒店式公寓，以让项目跳出竞争，具备
充分的唯一性、排它性及权威性。
酒店式小套房的操作方式在台湾最早出现于1976年的石门水库芝麻城项目，在香港与国内较知名的范例分别是：香港维多利亚湾的会景阁与深圳的汇展阁。
我司核心层曾负责全案操作了福建两个最成功的酒店式小套
房项目：厦门的中环贵宾楼与泉州的世纪外滩，前者是福建省第一个纯酒店式小套房案例。
一般而言，酒店式小套房让人联想到城市的单身贵族、SOHO 一族、粉领新贵、过渡型情侣及寻花问柳，金屋藏娇型客户。从实际使用来看，这一市场的租房客户确实主要以服务服务业及私人包养的小姐居多，因此酒店式套房的租金价位较普通住宅为高，而其私密、方便与酒店式服务机能也是这一群族所最青睐的。
从扬州目前城市时尚程度来看，所谓单身贵族、粉领新贵等客户群体都还未成形，工业区外籍员工数量也有限，而寻花问柳，金屋藏娇型客户尚未浮出水面。
从江阳路项目路段来看，时尚商业与便民商业气氛薄弱，人气不旺，似乎目前也感觉不到城市繁华。那么，本案如何营造成一座夜晚会发光的新城银座呢？
酒店式小套房的真义：
其实，从房地产项目操作的角度而言，酒店式小套房的真
谛并不在乎提供一种多么诱人的新生活方式，而在于它是弱市
强销的利器之一，其市场切入和精髓在于：
1、从物业角度来说，兼容投资与使用机能，脱离传统市
场竞争，同时可以相对独立于城市区域的开发热度，在弱
市获得成功。
2、从购买成本的角度来说，酒店式小套房的小额投资稳
定回报是其最大的购买利基。但可以不耀眼，因为私密性
是其使用的机能的一个要点。同时，酒店式小套房的地段
要求首先在于便捷，其次是临近繁华，相对传统住宅而言，它的立地要醒目。
3、酒店式套房对地段的要求不在于眼前的繁华，而在于
对区位未来发展定位的前瞻性，我们操作的两个案例，首
先都成功在对其地段潜能的挖掘，都是在该区域市场不被
人看好的时候获得销售成功的。当然，其地段的价值必须
通过策划包装与宣传引导，让客户充分认知。所以地段挖
掘是弱市酒店式小套房成功的第一要素。
同时，从项目策划的精彩程度而言，酒店式套房是住宅中
最兼容市场面与操作面精华的类型之一。市场面指项目整体策
划能深度挖掘地段潜力，制造出物业的高效投资性，并适时切
入市场，操作面则要求策划与销售的紧密配合演出，策划要全
方位营造项目的酒店质感与优雅风情，现场强杀做到很有效地
调整与控制，酒店式套房的销售是令人激情振奋的。从产品设
计的每个细节到系统的企划宣传。销售则要从蓄势造势。
一、本案酒店式小套房定位的可行性。
根据上述分析，虽然本案在区位现况、人气、繁华等方面不占优势，却恰恰适合于做一个精彩的弱市的酒店式
小套房案例，分析如下：
1、项目地段目前旺气不足，但其落位于未来的城市商务
服务休闲区，旁有商圈、酒店、娱乐业，未来繁华可期。
2、临近扬子江路，交通便捷，下有工业园区，外商与外
来人口密集，给人未来旺租的前景。
3、项目虽然临路位置并不显赫，但从江阳路侧进的交通
便利，同时仍可获得时尚银座的地标礼堂效果。
二、就市场需求与接受程度而言，酒店式小套房也具有较强的
可操作性：
1、扬州目前单身贵族与异类型客户并不多浮出水面，但
作为秦淮之地的消费城市，寻求休闲享受的市场需求潜
力旺盛；
2、可见的客户族群目前也有一定的存量：扬州一些在服
务行业从业的人员，包括浴室服务员、发型设计师等较
流行的群族会是本案最容易获取的客源；
3、扬州的经济收入水平虽然不高，但是有超前消费与喜
爱小投资的倾向；
4、崇尚发达城市，追求时尚，外来和尚与外来事物大行
其道。香港、深圳、厦门、北京、上海等发达城市都不
落俗套的酒店式套房在扬州较容易获得客户心理上的认
同；
5、扬州城市很小，交通都在十几分钟的车程之内，为本
项目的投资客源与使用客源提供了基础。
所以，经过综合评估，本案有着小高层成本较高的前提，又处于自住市场竞争激烈的扬城西区，酒店式小套房就成了最优的选择。
第三章购房者及使用者描述
我们对预想的酒店式小套房做了深入的市场调研，将其可能之购买者与使用者具体分析如下。
一、购买者类型：
（1）外地来扬做生意的小店主，购置用于出租求利；
（2）扬州有闲钱的购屋出租者（尤其是从赁屋取租中已尝至甜头的房东）；
（3）工资收入中、高，有闲钱，无投资渠道的职业人士；
性格比较保守，有一定的保值概念；
（4）外企及一些公司集团购买作为公司宿舍或招待作房，
供中高级主管使用，作为公司固定资产投资，兼具保值
与减税的利益；
（5）区域从事服务行业的小姐购置
a.有闲钱，愿意一次性付款；
b.用于生活休闲之用，抵租房费用，脱离行业后，作为
在扬州的房产与储备居所；
c.或闲钱投资，作为现在及将来的生活来源的一部分。
（6）投资过渡型的年轻中高收入者（单身贵族与粉领新贵）
a.自用过渡，注重酒店式服务——轻松休闲的生活方
式，即买即住、生活用品齐备的便利；
b.用按揭去抵租房费用，日后可用于出租或出售付款，
兼具保值增值功能。
（7）老板购屋族
a、与扬州有业务往来之外地老板，购置用作周转性酒
店；
b、寻花问柳、金屋藏娇、赠送情人；
c、建材城及周边老板购买自住，看重生活服务及接近
产业之便利。
其中，1，2，3属于低档次的投资客，而属于异类。
二、使用者类型：
（1）租户——以服务行业小姐为主；
（2）异类型用户——老板购屋族中寻花问柳、金屋藏娇与赠送情人型。
第四章项目弱势与应对操作策略
在确立了项目的市场定位与客户群体之后，就进入本案的
操作环节，如前所述，本案的运作精髓在于市场面与操作面的
衔接及专业执行。我们以图表方式对本案的操作进行介绍：
一、项目价值攻防体系营造
提升利基凸显----- 投资价值：（小成本）稳赚超值的绝版投资机
会
核心
产品营造 ----- 产品价值：生活机能完善的酒店式优雅生活（空间及服务）
市场基础 ----- 地段价值：项目位于江阳路城市商务休闲服务区
二、 项目弱势的应对策略
弱势 1、项目区域目前人气高不足， 城市中心地位感不足
应对策略 1、参照第一章纵论，以城市发展趋势为项目区域作论证，地图表现很重要。通过报纸软性报道引导社会认识，为项目销售提前加温造势。 3、扬州目前的项目在产品营造与宣传传达方面都较薄弱，本案地块并不优异，项目的价值要靠人为营造才能释放出来。 2、便民消费与时尚高业薄弱， 生活机能感不足 2、以四星级酒店、娱乐行业的发达为项目周边未来生活机能作注脚，并以项目西南侧好又多的兴建与扬子江路的时代超市补强项目的配套与机能。作为销售说辞的补充。 3、以成熟的建筑，公共空间到室内设计营造项目百分百的酒店生活质感。 以仿真的效果图表现及售楼处样品房制作让客户获得强烈的感性认识 以醇熟的文案与平面设计，系统以、的策划执行，全项目包装的每个细节都充分贯穿项目的质感与投资价值，特别执行： a 、 以精美售楼处与样品房凸显项目实物效果 b 、 以不同风格的装潢册子提供客户对购买物业的装修参考，全项目由内到外真实可感，增强客户购买感性，减少观望。
三、 项目主辅牌设计
本项目兼具投资与居住休闲之功能，其中投资型（1、2、3、4、5的部分）可占到60%—70%。但是可以明显看出，投资之利益也是通过居住及休闲的功能品质得以实现，因为以业主的小套房投资回报期望，吸引的租房仍将是单身贵族与粉领新贵，所以本案在打的两张牌（休闲居住与投资）中，首先应将酒店式的建筑形象与酒店式服务设计充分，生活机能（注）与休闲品质补强，使居住型客户（包括老板）进场，再以良好的投资前景，保值与得利吸引投资客进场。
针对本案的独特客户目标，在项目内增设适合客户消费习惯、品味的典型休闲生活配套必不可少。此外：在本项目整体定位及形象塑造基础上，促使本案南面底层店面
4、扬州房地产市场不温不火，
购买尚处于自发状态，投资尚未成为社会普遍的理财意
识。
4、以地段价值与投资方式的比较，凸显项目的投资潜力。 增强客户购买的心理基础； 与此配合，在售楼现场，以现场气氛营造的手法与谈判通定策略减少客户观望，增强强杀力； 以策略性的价格操作手法令客户进入购买状况。不再观望，并促成客户连带购买。
形成便民时尚消费商业网，对客户来说也是可信的，并能
成为本案生活机能销售说辞。
注：生活机能：
1.套房室内格局、装潢、生活器具；
2.酒店式物业服务；
3.项目内设必须的休闲配套，以适合住户的时尚消费需
求。
以上所提之项目设计将于下一节《产品设计》中详加阐述。
第五章产品设计策略
针对项目的最终用户，我们为本案设定性格为：
繁华城市新城心，最炫的休闲度假私家酒店导出项目定义：
东方银座
希尔顿级私家饭店金套房
再从音、形、义、韵全方位赋予项目希尔顿级酒店金套房的特征与气质，尤以大堂入口、中庭表现及套房风格装修为项目定调子。
一、建筑表现
1、大堂及底层布局（参看附图）
从大堂的入口到电梯厅的设计，须营造典雅尊贵气氛，总台与咖啡座衔接至露天花榭休闲区的设置，功能分区，动线流畅。
a、大堂内部突出灯光设计吊灯选择；
b、Poster（告示牌）及标牌之使用；
Poster采用不锈钢支架、字体简洁清新、色调柔和；
标牌及各式标签体现精致感。
2、大堂入口区的外立面
除了大门的设计外，外立面注重酒店式色彩之使用，凸显尊贵、典雅，在建筑形体设计上考虑弧形使用及符号使用。
3、电梯厅与电梯
电梯厅采用豪华装修，采用进口高级电梯，电梯内铺设地毯。
4、入口VI区（案名Logo—酒店标志）
项目经过车道接入街面的适当位置设置一个典型的酒店式VI区，LOGO采用符号化的标志及标准字体，配合单色背景。
5、建筑立面的VI区
借鉴酒店作法，在项目立面的顶部设置VI区，以适当装潢手法表现酒店名称及标志。
6、主楼室内中庭
在主楼的挑空区域规划室内中庭，为尽量减少对当层客户生活私密的影响考虑，该中庭以观赏性为主，略带休闲功能，设计为枯山水，并拟邀请园林设计专家予以设计。
鉴于本案中庭面积不大，景观设计中须考虑近中远三个
企业战略定位决策分析 战略决策是战略管理中极为重要的环节，其起着承前启后的枢纽作用。战略分析为战略决策提供了大量决策信息，战略决策则需要综合各项信息确定企业战略及相关方案。战略实施则是更详细地分解展开各项战略部署，实现战略决策意图和目标。 战略决策阶段首要任务是战略定位问题，重点包括市场范围S定位和产品门类P定位（就产品P 而言，大处讲可以是行业选择，小处讲可以是产品选择），二者密切联系，组合形成一定的SP 战略单元。本文结合Aπ（K，Q）k模型（简称“Aπ模型”）分析企业战略定位决策。 一、S或P定位决策的五种类型 战略定位是种战略目标，确定了企业用什么产品服务于哪类客户，战略定位必然涉及目标与当前现状的关系。对新生企业而言，战略定位是全新的，不受原有定位的影响。对成型企业而言，战略定位涉及目标市场范围与当前市场范围的关系，涉及目标产品门类与当前产品门类的关系，其定位决策要权衡的因素就要复杂的多。 市场范围定位或产品门类定位就目标定位与当前定位关系而言，借用数学集合概念分别可形成如下图所示五种关系，各自形成相应的五种决策。 在市场范围定位决策中，集合A代表当前市场范围，集合B代表目标市场范围。五种关系所代表的五种决策为：A与B等同，即目标市场范围与当前范围市场一致，维持当前市场范围不变；A包含于B，即扩大当前市场范围；A包含B，即收缩当前市场范围；A与B相交，即收缩当前部分市场范围，进入新的市场范围；A与B无关，即退出当前全部市场范围，进入新的市场范围。在产品门类定位决策中，集合A代表当前产品门类，集合B代表目标产品门类。五种关系所代表的五种决策为：A与B等同，即目标产品门类与当前产品门类一致，维持当前产品门类不变；A包含于B，即扩大当前产品门类；A包含B，即收缩当前产品门类；A与B相交，即收缩当前部分产品门类，增加新的产品门类；A与B无关，即退出当前全部产品门类，增加新的产品门类。 二、SP战略单元定位决策 市场范围与产品门类具有组合关系，可形成SP战略单元矩阵。战略定位决策要在市场范围定位决策和产品门类定位决策基础上确定SP战略单元的定位，需要处理当前SP战略单元与目标SP 战略单元关系，如下图所示。 图2当前SP战略单元矩阵 图3目标SP战略单元矩阵 结合前面决策类型，退出某市场范围或产品门类，常意味着要退出其涉及的多个SP战略单元，决策时要综合考虑决策影响，考虑资本处置。增加新的市场范围或产品门类，则需要确定SP战略单元规划，考虑各SP战略单元的相互 影响及相互利用。 SP战略单元定位决策要考虑的重点：
第六章汽车市场细分与目标市场定位 学习目标： 理论要求： 1、了解汽车市场细分的概念和作用； 2、了解市场细分的标准和步骤； 3、理解汽车市场预测对提高汽车市场营销水平的重要现实意义； 4、了解汽车市场预测的步骤与方法。 实践要求： 1、具有运用汽车市场营销调查的方法进行调查实践的能力； 2、具有问卷的设计能力。 现代市场营销非常重视STP策略，即市场细分（Segmentation）、目标市场选择（Targeting）和市场定位（Positioning）。 当今社会汽车市场竞争十分激烈，消费者的需求千差万别，企业无法在整个市场上为所有用户服务，应该在市场细分的基础上选择对本企业最有吸引力并能有效占领的那部分市场为目标，并制定相应的产品计划和营销计划为其服务，这样企业就可以把有限的资源、人力、财力用到能产生最大效益的地方上。确定目标市场，选择那些与企业任务、目标、资源条件等一致，与竞争者相比本身有较大优势，能产生最大利益的细分市场作为企业的目标市场并做出合理的市场和产品定位是STP营销的主要任务。 第一节市场细分 市场细分也称市场细分化（Marketing Segmentation），是20世纪50年代中期由美国人温德尔·斯密提出的新概念。所谓市场细分，是指根据整体市场上顾客需求的差异性，以影响顾客需求和欲望的某些因素为依据，将一个整体市场划分为两个或两个以上的顾客群体，每一个需求特点相类似的顾客群就构成一个细分市场（或子市场）。在各个不同的细分市场，顾客需求有较明显的差异，而在同一细分市场上，消费者具有相同或相近的需求特点。例如服装市场，可按顾客的性别因素，细分为男士市场、妇女市场；按年龄因素细分为老年市场、中年市场、青年市场、儿童市场；也可按地理因素细分为国外市场、国内市场，或城市市场和乡村市场，或南方市场和北方市场等。汽车市场可以按用户的用途要求分为货车市场、客车市场；按用户的购买力分为高档车、中档车和低档车市场等。以上每个细分市场的需求各不相同，同一细分市场内需求基本相似。 所以市场细分不是通过产品分类来细分市场的，如汽车市场、服装市场、机床市场等。
营口市“东北最近的出海口”的区位优势和“建设中国优秀旅游城市”的发展契机，最终把旅游业发展成为本市地方经济发展的重点产业之一。特制定《营口市旅游市场分析与定位》方案。 一、旅游客源市场现状分析 1、入境旅游客源市场分析 （1）、总量分析 近几年来，除特殊年份外营口市的入境旅游人数和外汇收入成两位数增长。2004 年，营口市接待入境旅游人数16400 人次，占全省入境旅游人数的1.52%，比2003 年增长18.3%；外汇收入为671 万美元，占全省外汇总收入的1.095%，在全省外汇收入中排第7，比2003 年增长18.1%。 （2）、客源市场分析 营口市的入境旅游市场结构基本同辽宁省的一致，以外国人为主, 其中日韩市场占据了主要份额，欧美市场中以美德等经济发达国家为主，俄罗斯由于地缘关系，在营口市的入境旅游市场中也占了一定的比例。此外，新加坡、马来西亚等东南亚国家也有一定的份额。可见，营口市的入境旅游市场的总量不大，但仍有潜力可挖。地缘、血缘成为本市入境旅游市场的主要连接纽带，欧美等发达国家是可以挖掘的潜在市场。 2、国内旅游客源市场分析 （1）、总量分析 营口市的国内旅游市场近年来保持稳定快速的发展。2004 年，全市共接待国内旅游人 数231.1 万人次，占全省国内旅游人数的2.86%，比上年增长12.6%；国内旅游收入为 12.6 亿，占全省的2.4%，比上年增长13.5%。 （2）、国内客源地分析 2004 年，在营口市的国内游客中，辽宁本省的占了53.69%，外省游客占了46.31%， 其中以吉林、黑龙江、北京、天津等地的游客最为突出。 3）、消费水平与结构分析 2004 年，全市人均旅游花费为545.3 元，其中过夜旅游者的人均花费为663.8 元，一日游游客的为189.8 元。
空调市场行销定位与市场战略 一、前言 1、空调市场是明显的行销争斗战，而且是所有电器产品战况最激烈的行销商战。 2、产品特性、广告、促销、变化多端。 3、国内空调的制造、研究开发、已达到世界水准，新机种的推出也很快。 4、企划的型态有明显的转变——空调成为全年皆可行销之产品，不受淡季、旺季 等季节性市场需求之影响。 5、此个案的模拟对象为东芝，市场定位为市场挑战者。 6、广告表现以模拟销售期的表现策略为主。 7、所有的定位、分析、渠道、策略皆以“东芝”的现有特性做销售期间（5—7月） 的预估与评价。 二、本案策略架构 ·市场竞争态势（Market Competitive Situation） ·市场优势机会（Market Strength Niche） ·行销定位策略（Marketing Positioning Strategy） （1）．目标市场 （2）．市场区域
（3）．市场定位 （4）．市场再定位作战 ·行销组合策略（Marketing Mix Strategies）A 商品策略 ·商品定位 ·商品生命周期 ·商品研究开发 ·商品企划 B 订价策略 ·渗透订价 ·吸脂订价 ·价格加成 C 渠道策略 ·经销商 ·门市展售中心 ·百货公司 ·特约服务店 ·大饭店 D 推广策略 ·广告策略
·广告表现 ·媒体战略 ·SP促销活动 ·售卖场所POP ·企划与动态企划 三、市场研究 市场现况分析： 由于上一年各家受到气候影响及经济景气不佳的双重打击，外加许多大商场大量进 口各品牌空调，以薄利多销的价格策略大量促销。加上各厂家相互压价，造成去年业绩 大幅滑落，今年库存压力巨大。 市场潜力分析： 以现今市场趋势，空调虽不能以“一户一机”来计算普及率，但发展趋势极快，有 相当发展的市场空间。 市场主力分析： 以上年度间可得知空调市场主力在于窗型空调，约占87％～90％，所以今年度也应 当以窗型空调为市场主力商品。
市场营销定位策略分析 谁说实体店没落?看这一家销售额15亿的“爆款”超市 人们的生活节奏正变得越来越快，逛超市都逐渐成为一种奢侈，更多的人习惯去便利店买东西，然后迅速走人。在意大利却有这样 的一家食品超市，偏偏逆向而行，不仅主打“慢食生活+健康”的生 活理念，更通过“超市+餐厅”的模式深入人心，2014年在全球只 有28家店的情况下，年收入2.2亿欧元(约15亿人民币)。在纽约 的一家分店，一天的客流便可达到12800人，这家超市就叫：Eataly。 品牌起源 Eataly的名字来源于英文吃(Eat)和意大利(Italy)的组合，是 全世界规模最大、品种最全的意大利食品超市。Eataly的创始人奥 斯卡﹒法利内希望开办一家以持续性、责任感及分享为目标的食品 超市。于是2007年在意大利都灵开办了第一家Eataly，马上引起 了超乎想象的轰动效应。 现在，你几乎在意大利的每个重要城市都找得到Eataly的坐标，而且它还扩展到了美国、英国、日本、阿联酋等其他一些国家的重 要城市中。Eataly在纽约曼哈顿的分店总投资2000万美金，于 2011年8月开张，在开业不久后马上就创造了单日12800名到访者 的纪录。 是什么造就了Eataly如此受人欢迎? 法则一：极致的体验深入人心 1.人性化的设计。 很多时候，我们到超市要买一件东西立刻走，必须逛完整个超市才能找到收银台，而Eataly和传统超市不同，顾客一进门就可以看 到收银台，如果顾客着急，可以直接买完东西结账走人，而不用逛 完整个超市。
2.颠覆传统超市的定义。 Eataly不仅仅是一个食品购物超市，更多的还提供一种生活方式。Eataly将自己定位为“慢食超市餐厅”，所以走进去时，更像 是一个食品市场，这里不仅陈列着琳琅满目的食材，旁边还有厨师、餐桌和服务生。每个陈列区旁都设有用餐处，顾客既可以选好食材 回家烹饪，也可以直接让厨师为你烹饪好，直接在此享用。 以纽约的门店为例，顾客可以坐在超市里边吃烤肉边看电视，逛累了可以在咖啡柜台坐下喝杯咖啡休息片刻，还可以去小图书馆里 翻翻食谱。多样化的购物餐饮场景给顾客带来了极致的体验。 3.不一样的营销理念。 Eataly并没有像其他超市一样，花费大量的广告费用，Eataly 的营销核心是饮食教育。Eataly的公关认同“透过教育才能创造新 的顾客”。比如： Eataly收集了大量美食书刊，并且设置了一个小图书馆，顾客 可以在这里看美食书刊，确定好要买的东西，可以在旁边的电脑打 印出清单，再去购买。 在入口处或餐桌上画上当季蔬果，让顾客认识当季食品，因为当季食物最便宜好吃，客人也可以购买食物生产季节的海报回家参考。 Eataly的食品海报 Eataly每个营业区经常针对不同年龄层，开办各类烹饪课、品 尝课。这些课程的价格从30欧元到120欧元不等。比如意大利的传 统烹饪课程，葡萄酒的品鉴及存放课程，小学生的食材的历史、特性、烹饪方法课程等等。Eataly精心挑选的厨师会耐心地传授烹饪 方法，然后让学员们一起动手，并在最后分享自己的成果。 法则二：看得见的健康产品理念 在Eataly，到处可以看到一个大标语：吃是一种农业行为(eatingisanagriculturalact)，展示了独树一格的经营理念。品牌 诞生初期，Eataly就集合起了一群以传统方式种植、生产食材和饮
第四章市场细分目标市场与市场定位 市场细分和目标市场的概念，是于20 世纪50 年代中期，由美国市场营销学家温得尔·斯密(Wendell R ．Smith) 提出的，是第二次世界大战后市场营销理论的新发展，是买方市场环境下的一种现代市场营销观念。企业认识和了解不同的消费者群，选择其中的一个或几个作为准备进入的目标市场，并针对该目标市场的特点，制定和实施适当的营销组合技术方案，以满足目标消费者的需求。市场细分化是一种以人为本、以满足人的需求为目标的营销观念。企业通过对市场进行细分化(Segmenting) 、确定目标市场(Targeting) 、进行市场定位(Positioning) ( 也称STP 战略) ，决定营销组合策略，是企业营销成败的关键。( 图4 — 1) 。 STP 战略图4 — 1 导入案例：成功在于定位 所谓市场定位，是指在目标市场中为产品找到一个与其它竞争产品相比，具有明确、独特而又恰当的位置。也就是说，市场定位要根据所选定目标市场上的竞争者产品所处的为止和企业自身条件，从各方面为企业和产品创造一定的特色，塑造并树立一定的市场形象，以求在目标顾客信中形成一种特殊的偏爱。 定位就是要找到合适的空子——江崎泡泡糖 无数事实证明, 即使是已经成熟的市场, 也并非无缝可插, 无隙可乘。市场是在不断发展变化的。通过市场细分和定位, 寻找对方的相对弱点或漏洞, 用己之长, 攻其之短, 通过见缝插针, 拾遗补缺, 变潜在市场为现实市场。例如, 日本泡泡糖市场年销售额约140 亿日元, 大部分为“ 劳特” 所垄断。江崎糖厂成立市场研究班子, 专门研究霸主“ 劳特” 产品的不足和缺点, 寻找现有市场的缝隙。经过周密调研, 他们发现了“ 劳特” 的四个漏洞：一是以成年人为对象的泡泡糖市场正在扩大, 而“ 劳特”
芜湖市旅游市场优劣势分析 为了了解我市旅游市场状况,扩大内需,拉动消费,合理引导人们进行旅游消费,我们找到了去年芜湖市消协于 2009年 4月至 5月与市旅游局合作,开展了旅游市场状况调查。调查问卷基本上是由市旅游局设置。市消协组织三区一县消协及消协分会分头调查。累计发出问卷 1850份。其中赭山公园 500份, 收回 470份; 方特 500份, 收回 500份; 天门山 400份, 收回 217份; 王稼祥纪念馆 450份, 收回 430份。总计收回问卷 1617份。回收率为 91%。现将问卷调查情况分析报告如下: 一、答卷人的基本情况 1617份有效答卷中,个体工商户 450人,占总人数的 27%;工人 77人,占总人数的4%;下岗人员 76人,占总人数的 4%;农民 410人,占总人数的 25%;公务人员 280,占总人数的 23%;学生 224人,占总人数的 14%。 答卷中有 1401人是高中文化程度,占总人数的 86%,大学文化及研究生人数分别为 194人和 25人。答卷人的月平均收入 1530-2000元,有部分人员达到 3000元以上。 二、人们对旅游的认知程度 随着经济的发展,人们对旅游的认识越来越深刻。旅游业作为一个产业,发展前景也越来越广阔,这是不争的事实。通过调查我们可以看出, 大部分答卷人是喜欢旅游的, 1617人中有 1468人回答喜欢旅游,占 90%。不喜欢旅游的只有 145人,占总数的 9%左右。但由于受收入和时间等因素影响,目前有 1232人只选择一年出游一次,选择二次或二次以上的只有 87人 在问及你喜欢什么类型的景点时, 有 1320人回答喜欢自然山水景点, 占总人数的 81%; 有 149人喜欢人文历史景点,占总人数的 9%;有 122人喜欢城市景观,占总人数的 7%; 有 153人喜欢乡村景观,占总人数的 9%左右。这说明我市消费者对自然山水的厚爱,也促使我们加大对我市自然山水风景点的保护力度。
首先，确定市场定位战略， 一般在确定战略时主要依据以下几点： 1. 根据具体产品的特点对产品进行定位。 2. 根据产品所满足的需要以及产品所提供的利益对产品进行定位。 3. 根据使用场合对产品进行定位。 4. 直接针对竞争者或避开竞争者进行定位。 5. 为不同的产品种类进行定位。 其次，选择和实施市场定位战略 市场定位包括三个步骤：识别竞争优势，选择正确的竞争优势，有效地向市场传播企业的市场定位。 1. 识别可能的竞争优势 消费者一般都选择那些给他们带来最大价值的产品和服务。因此，赢得和保持顾客的关键是比竞争者更好地理解顾客的需要和购买过程，以及向他们提供更多的价值。通过提供比竞争者较低的价格，或者是提供更多的价值以使较高的价格显得合理。企业可以把自己的市场定位为：向目标市场提供优越的价值，从而企业可赢得竞争优势。企业优势可以在以下几个方面得以体现： 产品差异：企业可以使自己的产品区别于其它产品。 服务差异：除了靠实际产品区别外，企业还可以使其与产品有关的服务不同于其它企业。 人员差异：企业可通过雇用和训练比竞争对手好的人员取得很强的竞争优势。 形象差异：即使竞争的产品看起来很相似，购买者也会根据企业或品牌形象观察出不同来。因此，企业通过建立形象使自己不同与竞争对手。
2．选择合适的竞争优势 假定企业已很幸运地发现了若干个潜在的竞争优势。现在，企业必须选择其中几个竞争优势，据以建立起市场定位战略。企业必须决定促销多少种,以及哪几种优势。一般来讲企业在发展过程中必须全面考虑各方面的要素，按照世界著名咨询公司——美国麦肯锡咨询公司所提出的7——S模型，这些要素主要包括：结构、制度、风格、员工技能战略共同的价值观 （structure,system,style,staff,skill,stratage,shared value）。在模型中，战略、结构和制度被看成是企业成功到“硬件”，风格、人员、技能、共同价值观被认为是企业成功经营的“软件” 总的来说，企业需要避免三种主要的市场定位错误。第一种是定位过低，即根本没有真正为企业定好位。第二种错误是过高定位，即传递给购买者的公司形象太窄。第三种是企业定位混乱，给购买者一个模糊混乱的企业形象。 3．传播和送达选定的市场定位 一旦选择好市场定位，企业就必须采取切实步骤把理想的市场定位传达给目标消费者。企业所有的市场营销组合必须支持这一市场定位战略。给企业定位要求有具体的行动而不是空谈。 再次，企业竞争战略 企业根据自己的市场定位，可以在市场上扮演四种角色，即市场领导者、市场挑战者、市场追随者、市场补缺者。 （一）市场领导者 市场领导者是指在市场上占有最大的市场份额，并在价值变动、新产品开发、分渠道和促销力度等方面均具领导地位的公司。一般来讲，要保持领导者地位必须做到三点：（1）把整个目标市场作为开发对象。（2）力图保持现有市场份额。（3）最大限度地扩大市场份额。 （二）市场挑战者
第三章市场细分、定位和竞争策略 第一节市场细分策略 案例：斜口杯的诞生 一、市场细分的含义：根据消费需求的差异性，选用一定的标准，将整体市场划分成两个或两个以上具有不同需求特性的子市场的过程。20世纪50年代，美国营销专家温德尔.斯密提出，标志着市场营销由大量营销进入目标营销阶段。 *大量营销阶段 *产品差异化营销阶段 *目标营销阶段 二、市场细分的意义 市场细分的必要性——消费需求的复杂多样性 ——买方市场的形成和企业间竞争加剧 市场细分的可能性——局部市场的相似性 三、消费者市场细分的标准 1、人口细分 案例：酷儿饮料——年龄细分 案例：保健品年龄细分 案例：性别细分——女性酒 冲动性购买与性别的调查 2、地理细分 案例：汽车的地理细分 3、心理细分 案例：Swatch手表的心理细分 反面案例：激爽三年十亿成流水 反面案例：汇源果汁成也细分败也细分 4、行为细分 行为因素 购买时机与频率 追求的利益 使用者情况 使用率 忠诚程度 态度
四、生产者市场细分的标准 （一）最终用户的要求标准 （二）用户规模——购买数量 （三）用户地点 五、市场细分的原则 （一）可衡量性: 细分后的各个子市场范围清晰 购买力大小可以度量 （二）可进入性: 企业的营销辐射能力能够到达 （三）可盈利性: 子市场的潜在规模足够大 （四）可区分性: 不同的细分市场的特征可清楚地加以区分 第二节目标市场和市场定位策略 一、目标市场的含义 目标市场—— 企业通过市场细分，被企业所选定的，准备以相应的产品或服务去满足其现实的或潜在的需求的那一个或几个细分市场。 二、选择目标市场的方法——产品-市场矩阵图 具体见笔记 三、目标市场营销策略的类型 1、无差异营销策略 企业把整体市场看作一个大的目标市场，不进行细分，用一种产品、统一的市场营销组合对待整体市场。 优点：实现规模经济； 缺点：忽视了消费需求的差异性； 适合：同质市场的产品，广泛需求，可能大批量产销的产品（如：通信电源、可口可乐、粮食等） 2、差异性营销策略 先进行市场细分，再为各个细分市场的需求差异制定不同的营销组合策略 优点：满足了所有消费者需求，有利于提高市场占有率 缺点：企业资源分散，生产和营销成本高 3、集中性目标市场营销 （1）含义：企业将整体市场市场细分为若干细分市场以后，企业把自己的目标集中在一个或少数几个有限的子市场上。 （2）优点：对企业资源要求不高 （3）缺点：放弃了其他机会，风险大 案例：浪潮电脑的专注战略 案例：棕榈航空公司集中性战略——“全世界最小的航空公司”。 四、影响目标市场营销策略选择的因素 1、企业资源 2、产品特点 3、市场特点
市场定位与未来发展 一、首先要了解什么是市场 （一）市场的初始意义 市场起源于古时人类对于固定时段或地点进行交易的场所的称呼，当城市成长并且繁荣起来后，住在城市邻近区域的农夫、工匠、技工们就会开始互相交易并且对城市的经济产生贡献。显而易见的，最好的交易方式就是在城市中有一个集中的地方，像市场，可以让人们在此提供货物以及买卖服务，方便人们寻找货物及接洽生意。当一个城市的市场变得庞大而且更开放时，城市的经济活力也相对会增长起来。 （二）市场的今日意义 今日的市场是商品经济运行的载体或现实表现。商品经济越发达，市场的范围和容量就越扩大。市场具有相互联系的四层含义： 一是商品交换场所和领域； 二是商品生产者和商品消费者之间各种经济关系的汇合和总和； 三是有购买力的需求； 四是现实顾客和潜在顾客。市场是社会分工和商品经
济发展的必然产物。 随着市场经济的发展，各类市场都在发展。那么，哪一类市场同我们的生活联系最紧密呢？从现实生活中，我们可以直接感受到，商品服务市场与我们的关系最为密切。商品服务市场遍及我们生活的每一个角落，我们常见的大、小商场、家具店、农贸市场、宾馆饭店等，这些都属于商品服务市场。 市场是社会分工和商品经济发展的必然产物。同时，市场在其发育和壮大过程中，也推动着社会分工和商品经济的进一步发展。市场通过信息反馈，直接影响着人们生产什么、生产多少、以及上市时间、产品销售状况等；联结商品经济发展过程中产、供、销各方，为产、供、销各方提供交换场所、交换时间和其他交换条件，以此实现商品生产者、经营者和消费者各自的经济利益。 二、什么是市场定位 市场定位是指为了使自己生产或销售的产品获得稳定的销路，从各方面为产品培养一定的特色，树立一定的市场形象，以求在顾客心目中形成一种特殊的偏爱。 知道了什么是市场，也知道了什么是市场定位。所以我们在开发市场中，我们要搞清楚能不能做，然后是做什么的问题也就是市场定位。
第八讲市场细分、市场定位与目标市场选择 第一节 本讲主要内容： 一、市场细分的意义 二、市场营销目标导向的历史的演进 三、市场细分的基本对象 四、市场细分的主要变量 五、市场细分的原则、方法和程序 六、对市场细分的评估和选择 一、市场细分的概念与重要意义： 市场细分：根据市场要素的特征及影响市场变动的因素，对市场进行划分。 1、明确目标市场，提高营销活动效率。 有所为，有所不为。扬长避短。 2、优化市场资源配置，开展有针对性的重复营销，减少资源浪费，降低和避免不必要 的市场风险。 3、更好地认识、理解和适应各种市场差别，提高市场供应品与市场需求的适应性，从 而提高市场竞争力和市场盈利率。 二、市场营销目标导向的转变。 1、自我需求目标导向（生产导向） ?自产剩余品的营销 2、大众化需求目标导向 ?大众化营销。 3、细分化需求目标导向 ?细分化营销 （1）客群细分化营销 （2）特殊客群细分化营销 （3）区域化会本地化营销 （4）个别化、个性化、一对一营销、定制营销 三、市场细分的对象分析——对哪些市场要素进行细分？ 1、对目标客户进行细分 ?市场营销对象细分化， 客户定位、市场需求定位。 2、对目标产品进行细分 ?市场营销客体细分化 ?市场提供物细分化 产品定位、生产技术定位 3、对市场营销者进行细分 ?市场营销资源优势、能力细分化 战略定位、经营目标定位 4、对市场关系进行细分 ?市场媒介、市场通道细分化
市场关系定位、市场渠道定位 第二节 四、市场细分的主要变量。 1、消费者市场细分的主要变量（参考教材316－327页） （1）地理要素 （2）人文因素 （3）心理因素 （4）行为因素 （5）其他综合变量——特殊人群 2、企业市场细分的主要变量 （1）人文变量——行业、规模、地区 （2）经营变量——技术、特征、用户、市场 （3）采购方式——采购决策模式、采购组织机构、采购政策与标准、客户关系状况、使用状况 （4）采购条件——交货时间、特别订货、订货批量 （5）个性特征——技术适应性、忠诚度、合作性 3、市场提供物细分的主要变量 （1）产品成本与价格 （2）产品品牌与形象 （3）产品用途 （4）其他变量 4、市场营销者细分的主要变量 （1）市场资源状况 （2）市场战略、规模 （3）市场核心竞争力、竞争优势 5、市场关系细分的主要变量 （1）交易关系 （2）沟通关系、媒介、中介 （3）物流关系 （4）终端、卖场 （5）营销服务 （6）市场细分变量的综合应用 在实际中的防止片面化、僵化、绝对化运用，防止细分变量的过度细化。 五、市场细分的程序、原则与方法 1、市场细分的程序（第315页） （1）市场调查 （2）市场分析 （3）市场划分 2、市场细分的原则（第330页） （1）量化、细化、具体化、规范化 （2）规模合理性、防止过度细分 （3）可接近性
市场定位与未来发展
市场定位与未来发展 一、首先要了解什么是市场 （一）市场的初始意义 市场起源于古时人类对于固定时段或地点进行交易的场所的称呼，当城市成长并且繁荣起来后，住在城市邻近区域的农夫、工匠、技工们就会开始互相交易并且对城市的经济产生贡献。显而易见的，最好的交易方式就是在城市中有一个集中的地方，像市场，可以让人们在此提供货物以及买卖服务，方便人们寻找货物及接洽生意。当一个城市的市场变得庞大而且更开放时，城市的经济活力也相对会增长起来。 （二）市场的今日意义 今日的市场是商品经济运行的载体或现实表现。商品经济越发达，市场的范围和容量就越扩大。市场具有相互联系的四层含义： 一是商品交换场所和领域； 二是商品生产者和商品消费者之间各种经济关系的汇合和总和； 三是有购买力的需求； 四是现实顾客和潜在顾客。市场是社会分工和商品经
济发展的必然产物。 随着市场经济的发展，各类市场都在发展。那么，哪一类市场同我们的生活联系最紧密呢？从现实生活中，我们可以直接感受到，商品服务市场与我们的关系最为密切。商品服务市场遍及我们生活的每一个角落，我们常见的大、小商场、家具店、农贸市场、宾馆饭店等，这些都属于商品服务市场。 市场是社会分工和商品经济发展的必然产物。同时，市场在其发育和壮大过程中，也推动着社会分工和商品经济的进一步发展。市场通过信息反馈，直接影响着人们生产什么、生产多少、以及上市时间、产品销售状况等；联结商品经济发展过程中产、供、销各方，为产、供、销各方提供交换场所、交换时间和其他交换条件，以此实现商品生产者、经营者和消费者各自的经济利益。 二、什么是市场定位 市场定位是指为了使自己生产或销售的产品获得稳定的销路，从各方面为产品培养一定的特色，树立一定的市场形象，以求在顾客心目中形成一种特殊的偏爱。 知道了什么是市场，也知道了什么是市场定位。所以我们在开发市场中，我们要搞清楚能不能做，然后是做什么的问题也就是市场定位。
分析“麦当劳”与“肯德基”的市场定位和营销策略 摘要：全球范围看，麦当劳和肯德基尚不属于一个重量级，麦当劳的“量体裁衣”式营销建立核心竞争优势重文化、重品质、重服务，加强品牌核心竞争力。肯德基的“水 涨船高”式营销，人员本土化、职业化；注重培训，志存高远。麦当劳和肯德基各 自有各自的营销理念，各自有各自的想法，不然怎会分出伯仲呢？ Abstract：Global perspective, the McDonald's and KFC is not a heavyweight; McDonald's "tailor" the establishment of the core competitive edge marketing-culture, re-quality, and heavy service and enhance brand core competitiveness. KFC's "things" - style marketing, end localization, professional; focus on training, cherish lofty aspirations. McDonald's and KFC each have their own marketing idea, each have their own ideas, or separation of how to compete ？ 关键词：市场文化重质量崇高愿望市场定位 KeyWords：Marketing-culture Re-quality Market localization Marketing strategy 在中国的快餐行业中，麦当劳与肯德基从一开始就是一对“欢喜冤家”，当进入中国市场就展开竞争，随着产品结构日趋同质，行销手段日益雷同。麦当劳和肯德基之间的价格战、广告战和促销战在很多城市蔓延开来，甚至在有些地方打得如火如荼。我觉得他们也算是一种互相的促进吧！不然怎么会形成如此激烈的竞争呢，正所谓“既生瑜何生亮”，都有一种不甘被比下去的精神。值得可歌可泣。 肯德基推出了一则广告，其中以大大的问号写着：“羊能克隆，肯德基也能克隆？”很多人看后不禁哑然失笑，知道这是冲着麦当劳开始卖炸鸡去的。麦当劳以“牛肉汉堡”闻名，“肯德基的炸鸡，麦当劳的汉堡”一直各有地盘，相安无事。但麦当劳却悄悄打破其在全球市场统一的“牛肉汉堡”的菜单，在
学习导航 通过学习本课程,你将能够: ● 掌握商业地产项目分析的八个要点; ● 掌握商业地产项目定位的七个要点; ● 学会科学地对项目进行分析与定位; ● 有效避免项目分析与定位中的误区。 商业地产项目分析与定位 一、商业地产项目分析的八个要点 分析商业地产项目时要清楚地把握项目的运作方式和节点,它们之间具有一定的顺序。 1. 地段属性 无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处的地段属性, 它决定了项目的总体走向。 地段属性的决定因素 所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同的项目的地理位置, 由两种因素决定:历史形成。每个商业都有一个产生、发展、消亡的过程。历史属性是人们活动的综合反映,如果人们习惯于在某个地块经商,这个地块就可能成为一个商业中心。可见,人们的活动塑造了地块的潜在价值。因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块的历史背景,挖掘人们在其背后潜藏的们心理认知、价值观念以及生活方式等。 广告灌输。随着广告媒体的逐步丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们的注意力,使他们最终形成对某一地段的共同认可。在项目分析的过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又
要寻求突破,促进二者的有机结合。不要被历史的严格性所限制, 而应该积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在的属性。 分析地段属性的注意事项 第一,顺应消费者或商户的思维。消费者都有一定的购物习惯,他们习惯于到固定的地点消费,而不习惯到新的地方消费。因此,如果在原本不是商业地块的位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长的养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利的看法, 使他们逐渐接纳、认可。因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段的天然属性。 第二,地段属性存在一定盲点。即使在成熟、生意兴隆的商圈内,也可能存在一个点很难撬动,这个点就是商业盲点。这一盲点不是绝对的,与其说是地理位置上的,不如说是心理上的。人们之所以对它产生心理障碍, 可能是因为前期商业在定位、运作环节甚至建筑层面的失败,导致人们降低了对它的认可感。此时,开发商需要进行透彻的市场分析,深刻地把握该地段各方面的实质情况,包括定位、客群等,发掘导致商业衰落的原因,继而对症下药,寻找突破点,重新打开局面。 第三,注重未来而不仅仅是现在的发展可行性。在分析地段属性时,尤其是在新城区开发项目时, 一定要结合城市未来的发展规划,突破传统的商圈思维, 在看似不可行的地段上找到开发点。 总而言之,在分析地段时要兼具突破性、忍耐力、远见性以及对未来的总体把控,不管在何处选址,都要首先考虑其地段属性及业态配置。 2. 交通便利性 商业和交通就像鱼和水一样不可分割。与不发达地区相比, 发达地区的重要优势就是交通便利。在分析具体项目时,我们也要重视交通的便利性。 地段属性为交通便利性提供了基础。每个地块的交通都是已经定位的, 通过对交通便利性的分析,可以很容易地判断出商业是否能够兴盛繁荣。因此,在开发项目
目标市场定位与产品定位分析 近年来，市场各行业竞争越来越激烈，市场变化速度快。企业产品具备竞争力，与清晰的产品定位和明确的市场定位分不开的。首先，从概念上理解什么是产品定位，什么是市场定位。在当前市场中，有很多的人对产品定位与市场定位不加区别，认为两者是同一个概念，其实两者还是有一定区别的：目标市场定位(简称市场定位)：是指企业对目标消费者或目标消费者市场的选择。 产品定位：指企业对用什么样的产品来满足目标消费或目标消费者市场的需求。 从理论上讲，应该先进行市场定位，然后才进行产品定位。产品定位是对目标市场的选择与企业产品结合的过程，也即是将市场定位企业化，产品化的工作。 如何将产品定位清晰产品与其他同行竞争企业相比占据更多的市场份额那么在产品未推出市场之前，可以从以下几个方面对产品上市做规划体系： 1)消费者定位：锁定品牌的目标消费者，挖掘潜在商业价值。 2)产品定位：寻求产品核心功能利益，以满足目标受众需求。 3)价格/档次定位：根据目标消费者，制定价格体系与确立产品档次。 4)风格/形象：传达统一风格理念，巩固维系消费者情感及体验感受。 5)竞争定位：与竞争品牌形成差异化，最大化牵引最大用户群体。 6)传播定位渠道/推广：寻找与消费者间有效的沟通方式，针对性开展立体式推广。销售渠道开拓、消费者信息获取的渠道、推广方法制度。 家电行业某巨头企业空调品牌产品定位分析如下：
谈产品定位有必要了解一下品牌定位。品牌定位是指企业的产品及其品牌，基于消费者的需要，寻找有独特个性和良好的形象，从而凝固于消费者心目中，占据一个有价值的位置。品牌定位的载体是产品，最终是通过产品来兑现承诺，因此必然也已经包含产品定位在其中。 维达产品定位在成熟、稳重，偏向事业成功的男性，以及30-40岁高贵优雅、享受生活的女性。主要来源于产品的知名度、产品包装和良好的质量。 清风产品形象较为分散，个性不鲜明。与其大众化的价格，较宽产品线有直接关系。产品定位在：清秀单纯可爱的学生、传统的职业女性以及阳光积极的小伙子。主要是来源于价格适中、包装设计柔和、以及具亲和力的名称使消费者认为清风产品形象更容易接近。 心相印产品定位在浪漫情侣、时尚女性。 又如奔驰汽车，将产品定位在高端、有身份有地位的成功男性。 将产品准确定位，实际上等同于将产品卖给谁谁才是产品最适合的使用者如何让使用者选择企业产品。市场定位方法分析 如何分析市场 对于某一产品市场，或你将要参与竞争的市场，下面这些几点你必须做到心中有数： 全局观念的市场到底有多大 这个市场的增长率是多少 当前的市场是如何被细分的 当前的市场趋势是否能指明近期细分市场的主要变化 目前公司参与竞争的是哪一细分市场，所占份额有多大
创作编号： GB8878185555334563BT9125XW 创作者：凤呜大王* 三大案例分析市场定位策略 ——统一“鲜橙多”、七喜、朵唯女性手机 所谓市场定位,就是根据竞争者现有产品在市场上所处的位置，针对消费者对该产品某种特征或属性的重要程度，强有力地塑造出本企业产品与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象，并把这种形象生动地传递给消费者，从而使该产品在市场上确定适当的位置。也可以说，市场定位是塑造一种产品在市场上的位置，这种位置取决于消费者或用户怎样认识这种产品。企业一旦选择了目标市场，就要在目标市场上进行产品的市场定位。市场定位是企业全面战略计划中的一个重要组成部分。它关系到企业及其产品如何与众不同，与竞争者相比是多么突出。 四大市场定位策略有： 1、创新定位：寻找新的尚未被占领但有潜在市场需求的位置，填补市场上的空缺，生产市场上没有的、具备某种特色的产品。 2、迎头定位：是指企业根据自身的实力，为占据较佳的市场位置，不惜与市场上占支配地位的、实力最强或较强的竞争对手发生正面竞争，而使自己的产品进入与对手相同的市场位置。优点是竞争过程中往往相当若人注目，甚至产生所谓轰动效应，企业及其产品可以较快地为消费者或用户所了解，易于达到树立市场形象的目的。缺点是具有较大的风险性。 3、避强定位：是指企业力图避免与实力最强的或较强的其他企业直接发生竞争，而将自己的产品定位于另一市场区域内，使自己的产品在某些特征或属性方面与最强或较强的对手有比较显着的区别。优点是避强定位策略能使企业较快地在市场上站稳脚跟。并能在消费者或用户中树立形象，风险小。缺点是避强往往意味着企业必须放弃某个最佳的市场位置，很可能使企业处于最差的市场位置。 4、重新定位：公司在选定了市场定位目标后，如定位不准确或虽然开始定位得当，但市场情况发生变化时，如遇到竞争者定位与本公司接近，侵占了本公司部分市场，或由于某种原因消费者或用户的偏好发生变化，转移到竞争者方面时，就应考虑重新定位。重新定位是以退为进的策略，目的是为了实施更有效的定位。
价格定位分析概述 2001-11-23 在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理，是根据商品房建设成本加计划利润的成本导向定价较好，还是视市场供求关系的需求导向定价为佳下文对此作一些分析。 一、认识房地产价格的真实面目 房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。其共同之处是：首先都是价格，都用货币表示；其次是都有波动，受供求等因素的影响；第三，按质论价；优质高价，劣质低价。而房地产价格与一般物价相比，更表现出房地产价格不同的特征： 第一，房地产价格既可表示为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金（房地产价格VS租金＝本金VS利息）。 其实，租金能较准确地反映商品房实际价格，因为真正需要房地产商品的人，是租用房地产的人，是他们看中了房地产商品的使用价值，而购买者则不一定真正使用，他可能是作为一种投资去购买商品房，用于保值、升值，他看中的是房地产商品所具有的收益性，房地产的价值最终是体现在使用者身上。 第二，房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。房地产自然地理位置不可移动，可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权。 第三，房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区，这个地区并非固定不变的，尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格是在考虑该房产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。 第四，房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性，使房地产不同于一般物品。没有一个统一价格，或指导价格，交易主体会根据房地产的自身条件，供求状况而接受不同的价格。 房地产价格的结构包括生产成本、销售成本、利润和税金等项目（略）。 二、制定房地产价格合理的定价目标 首先，对每一个开发商来讲，追求最大利润是自然的，这便是定价目标。不少开发商往往会将价格尽量定高以获取高额利润，这在90年代初卖方市场下，可能是行得通的。如今在市场日益成熟的情况下，价格的高企只是开发商一厢情愿而已。事实上，追求最大利润并不等于定高价格，而是追求企业长期目标的最大利润，高价带来的高额利润只是短期的，逐渐会受到消费者的不满而拒绝购买，反而让竞争者争得市场。以低价入市争取顾客，拥有消费者，才能给企业带来长远的利润。
酒店市场定位及分析 酒店市场定位及分析 一、酒店产品定位概念： “定位”一词是由两位广告经理艾尔·里斯（AL Rise）和杰克·特罗（Jack Trout）于1972年率先提出的，他们对“定位”的定义如下： 定位是以产品为出发点，但定位的对象不是产品，而是针对潜在顾客的思想。也就是说，定位是为产品在潜在顾客的大脑中确定一个合适的位置。通常情况下，无论酒店是否意识到产品的定位问题，在顾客的心目中，一定商标的产品都会占据不同的位置。例如，“希尔顿酒店”在顾客认识中意味着“高效率的服务”，“假日酒店”则给人“廉价、卫生、舒适、整洁”的市场形象。 由上述定位的概念可以看到，定位始于产品，然后扩展到一系列的商品、服务、某个企业、某个机构甚至是某工人。对酒店而言，酒店的产品定位并不是酒店要为产品做些什么，而是指酒店的产品要给顾客留下些什么，即给顾客造成自己的产品有别于竞争对手的印象和位置。实际上，产品定位就是要设法建立一种竞争优势，以使酒店在目标市场上吸引更多在顾客。 酒店产品定位从另一个角度看，是要突出酒店产品的个性，并借此塑造出独特的市场形象。一项产品是多个因素的综合反映，它包括性能、构成、形状、包装、质量等，产品定位就是要强化或放大某些产品因素，从而形成与众不同的特定形象。产品差异化是达成酒店产品定位的重要手段，在这里必须强调的是，此
处所谓的产品差异化并非单纯地追求已有产品变异，而是在市场细分的基础上，寻求建立某种产品特色，是市场营销观念的具体体现。 酒店产品定位对酒店的经营具有重要而现实意义，主要体现在以下两个方面： （1）有利于建立酒店和产品的市场特色：现代酒店市场中，普遍存在着较为严重的供大于求的现象，使得同类型酒店使出浑身解数争夺有限的客源，潜在竞争跃跃欲试，随时准备出击，市场竞争环境恶劣，竞争压力巨大。为了使自己的产品获得稳定的销路，避免竞争乏力而被其他酒店取代，酒店势必从各方面为其产品培养一定的特色，树立起鲜明的市场形象，以期在顾客心目中形成一种特殊的偏爱。如同前文中提及的“希尔顿”和“假日”各自强调的酒店和产品特色一样，国内酒店中亦有个性鲜明的例子，如南京市酒店业中长期以来流传着“住…金陵?、食…丁山?、玩…玄武”的口号，正是对这三家酒店及其产品特色的高度概括，这三家酒店也正是通过强化其各自的产品特征，进而形成一种 产品优势，从而依靠这些特色产品在市场中取得竞争的主动权。 （2）为酒店制定市场营销组合策略奠定基础：酒店通过产品与市场进行交换，从中获取利益，这是酒店经营的基本出发点。换而言之，酒店经营的基础是产品，没有产品，一切经营活动都将变成纸上谈兵的空谈。由此可以看出，酒店和市场营销组合受到酒店产品定位的限制。例如，某酒店决定在市场上销售豪华、优质、高价的组合产品，如此定位就决定了酒店产品必须是高水准、有稳定质量保证的、能体现顾客身份的。由此，酒店在宣传上就必须以这些特质作为强化的重点，让目标市场的潜在顾客接受这样的产品特质；同时，要求酒店内部应协调一致，通