凯德自进入中国以来，一直致力于打造更多优质产品，其中，凯德MALL就是深受广大消费者喜爱的购物休闲场所。今天，就让我们来看看凯德MALL在业态设计、产品定位以及社群营销三方面的探索与创新。
业态设计：消费与生活相结合
凯德MALL除了拥有充满时尚感的商场设计外，还为消费者打造了便于生活休闲的“第二空间”。现代家庭的购物习惯已经不再单一专注于买东西，而是需求更多可以将购物和休闲娱乐融为一体的综合性商场。凯德在业态设计上就考虑到了现代人购物方式的变化，除了引进各类人气店铺以外，还充分利用商场空间，构造场景化购物平台。比如凯德MALL·太阳宫里的一大亮点“屋顶动物园”，将温和亲人的小动物安置在屋顶上，让小朋友们都和可爱的小动物们玩耍嬉戏时，父母也可以为孩子讲解相关动物知识，通过这样的方式给家庭消费人群创造了亲密互动的空间。
对于商场内部的刚需功能空间设计上，凯德也做出了相应调整，让购物更加便利。在凯德MALL·太阳宫和凯德MALL·望京两所商场内的停车场就进行了软硬件升级，根据消费者的支付习惯提供微信支付、ETC支付和现金支付三种付费方式，解决了收费处车辆拥堵的问题。
凯德通过合理的业态设计搭建出场景化购物平台，将商场的作用延伸到生活之中，充当了客流转化为商流的过渡空间。
产品定位：潮流年轻群体
商场楼层的业态和入驻品牌的把控调整决定了一所商场的整体定位，凯德就根据周边客群需求的变化以及租户运营状况及时调整楼层定位与品牌配置，对区域的购物风向做出了敏锐的判断。
据专家预测到2030年中国的中产阶级人数将占到城市人口总数的93%。考虑到城镇化和工资收入的增长，在2014-2030年间将会有超过3.26亿人加入到城市中产阶级的行列，从而使这个”大阵营“的人数达到8.54亿。中产阶级的人数增多也会对消费能力产生影响，由日常型消费向享受型消费转型。相应地，购物需求也会有所改变。
针对购物需求越来越挑剔的消费者，凯德MALL·太阳宫对商场的定位就逐渐向个性化消费靠拢。商场内不仅拥有汇集购物、阅读为一体的多元文化空间——“字里行间”，还有SUNMAN STUDIO健身房这样促进交流的社交空间，将多种功能的空间紧密结合到一起，用创新产品吸引更多消费者。
社群营销：千禧一代定制专区
在业态不断升级和丰富产品定位的同时，凯德将眼光投向“互联网+运营”的发展规划当中，聚焦于千禧一代的社群构建。
凯德MALL·望京与商业社交平台优客工场联手打造了适合千禧一代工作、生活以及消费的公共空间。凯德MALL自身具备的完善商业配套和便捷的交通为优客工场的创业群体带来了办公便利，而优客工场联合办公空间的形式，又对凯德的运营模式带来了新的突破，颠覆传统业态与购物中心的互动模式，建立更加多元化的主题商业空间。
除了促进千禧一代的社群构成以外，凯德还致力于围绕社群开展一系列公益活动，凯德MALL·太阳宫就为农名工子弟与听力障碍儿童举办相关公益活动。将社群的作用从促进群体互动扩展到大型活动之中，能够发挥更具意义的作用。
综合以上三点不难看出凯德MALL在业态设计、产品定位以及社群营销三方面的创新突破都是为商场整体优化所做的铺垫。随着现代人购物习惯的不断变化，购物中心也要更精准的把握人们的购物需求，才能持续引领购物风潮。
第一章思维与创新思维 思维：人脑的机能，是人类认知的高级阶段，是人的大脑对客观世界的的间接和概括的能动反映。 思维定义的三方面：①思维是人脑的技能②思维是人类认知的高级阶段③思维是人脑对客观世界的能动反应 作为具有能动性的思维：思维是人在提出问题、解决问题过程中的内在心理活动；思维是促成人的行动的决定因素；思维的主要特征是间接性和概括性。 思维的本质特征：间接性、概括性和内隐性 思维的功能特征：逻辑性、批判性和创新性 思维功能特征之间的关系：思维的逻辑性是基础功能，批判性是触发功能，创新性是超越功能。思维的逻辑性支持思维过程测进行。思维的批评性促成思维的发散和跳出常规。思维的创造性使我们超出常规、实现超越。 思维的分类：①形象性思维和抽象性思维②收敛性思维和发展性思维③常规性思维和创新性思维④直觉性思维和逻辑性思维 思维的历史发展线索：经历了古代思维、中世纪思维、近代思维和现代思维四个历史时期。从一般性思维到创新思维：20世纪60年代认知心理学的兴起，引发了对创造的认知基础的研究? 20世纪60年代后，创造性思维的研究成果首先应用于美国工商界?20世纪70年代后，出现了创新技巧、创新能力测量，推动了美国创造性思维教育 中国思维研究：20世纪80年代，我国学者开始关注思维，并力图建立一门跨学科的思维科学?20世纪90年代，创造性思维首先受到工商界的重视，同时，为了适应对国民和学生进行素质教育的形势，创新思维的研究和教育也受到了教育界的极大关注。 创新：创新是对既往的超越，是人类独创力、扩张力和智慧力的一种表现形式 创新的表现方式：①新产品和新服务②老产品的新用途③新的研究方法④新观念和新理论⑤纯粹的思想结晶 创新定义的四个方面：①创新是一种超越②创新是一种独创力③创新是一种扩张力④创新是一种智慧力 创新的特征：智能性、社会性、团队性 创新智能特征的2个方面：①创新是人类智能活动的产物②创新的智能性扩展了我们对创新的认知范围，让我们领悟到还可能有更为广阔的创新天地 创新社会性的三个方面：①创新是社会需求的结果，社会需求推动着创新②创新产生于人类交往活动③创新具有竞争性 创新的种类：（1）按领域分类：①科技创新②社会创新③人文创新（2）按主体分类：①个体创新②团队创新 创新思维：是一种超越性智慧，它表现为思维的跳跃，它是在人的思考中实现超越。 创新思维含义的两个方面：①创新思维寻求思维的跳跃②创新思维是一种能动思维模式的选择 创新思维的本质：创新思维的超越是无止境的，创新思维中的异质增加过程也是无止境的。人类就是在这样无止境的思维过程中不断丰富自身，完善自身。 创新思维的自身超越：创新思维首先是对自身障碍的超越，超越我们的心理障碍，超越于我们既定的思维模式。 ①超越思维的惯性②超越思维的惰性③意志的超越 创新思维的境界超越：创新思维需要对思维对象、思维对象条件有所超越。①前提超越②逻辑超越③关系超越
城市综合体运营模式解析 城市综合体有三个方面的特点。 第一个，体量巨大、投资额高、开发周期长。刘总刚刚发言里也说到，现在都是大型综合体的大盘时代已经来临，几十万方是小型综合体，大一点的一两百万方，甚至于数据里面有七百万方甚至更大体量的综合体，应该说这么大的体量的项目，相应的投资额也非常大。从十亿，几十亿，甚至到几百亿的投资，比如说成都新世纪环球中心，一百多万方，整个投资额是200多个亿。开发周期长，对于城市综合体或者是商业为主的综合体，短一点的时间四五年，长一点的时间可能要十年的时间。比如说广州泰谷前后十年的时间，把城市综合体完成。这是第一个方面的特点。 第二个方面，土地的集约化、本身综合体的开发强度比较高，在比较小的地块上比较高的容积率比较高的强度来开发。相应也导致综合体的密度比较大。还有它是高科技设施的集成，其实现在的综合体的项目已经不仅仅是水泥加玻璃，这里面有很多新的技术新的材料的运用，比如说技术材料、安保，它的机电设备，都是一些最新的技术的应用。 第三个方面，就是城市综合体的物业类型比较多，三种、四种、五六种的物业类型。还有一个特点就是它的功能，在进一步的走向复合化。现在的城市综合体不仅仅是我满足居住、商业服务、办公酒店，往往把很多城市的功能都集合进来，比如说交通枢纽，一些城市的综合体本身就是重要的交通枢纽，跟公交站跟地铁，比如说在香港，甚至跟机场大巴、机场的快线都有很好的结合，本身就是交通的枢纽，包括文化演艺的设施，图书馆、博物馆、音乐厅。展览会议的功能，包括大型广场，等等市政的设施也都集合到综合体里面，综合体的功能越来越复合。最后导致整体的运营非常复杂。 我想讲运营内容之前，需要看看综合体这个产品所具备的特点。大家了解了这个综合体的情况之后，发现综合体不是一般人可以玩的产品类型。但我们恰恰看到了，刚刚刘总介绍的，21个重点城市里面，综合体的数量包括增长的速度，包
创新方法网络视频初级课件增补说明 第一章创新思维与创新思维方法 一、课前介绍 创造性思维技法是人们在创新实践基础上，提出的用于辅助人们产生创新思维的策略和手段，是有效、成熟创造性思维的规律化总结与结构化表达。本章在介绍创造性思维类型的基础上介绍整体思考法、形态分析法和QFD法三种创造性思维技法，为设计人员在解决工程问题中的创新思维过程提供了具体方法指导。 产品创新的主体是人，所以创造性思维是一切产品创新的基础和源泉，它是在客观需要的推动下，以新获得的信息和已储存的知识为基础，综合运用各种思维形态或思维方式，克服思维定势，经过对各种信息、知识的匹配、组合，或者从中选出解决问题的最优方案，或者系统地加以综合，或者借助于类比、直觉、灵感等创造出新办法、新概念、新形象、新观点，从而使认识或实践取得突破性进展的思维活动，以产生满足用户某种需求的创意方案的过程。 本章主要介绍设计支持设计人员开展产品概念设计的创新思维技法，它与创新教程中其他章节介绍的技术创新、管理创新和知识创新等内容共同构成产品创新的整体系统。思维创新获得的创意方案不仅为技术创新和管理创新提供产品创新的初始概念，也是其他创新类型在实施过程中不断采用的各种思维模式，为其他创新类型的实现提供源泉。 本章包括两个视频，其中第一个视频首先结合实例分析了企业实
施创新的类型，以及创造性思维在其中发挥的作用，使读者建立起创新的意识和勇气。人们常犯的思维定势，包括从众思维定势、书本思维定势、经验思维定势和权威思维定势，并介绍了突破思维定势的方法——泛化思维视角。介绍了创新思维的形式，具体又包括四种类型：正向思维与逆向思维、纵向思维与横向思维、发散思维与收敛思维、求同思维与求异思维。课程详细介绍了每种类型的思维特征和思考形式，并通过实例对每种类型进行了解释，为读者培养创新性思维提供方法支持。 第二个视频基于创新设计思维类型，介绍了以基于思维操作性的三个创新思维方法：整体思考法、形态分析法和QFD法，结合实例详细介绍了该方法在具体问题中的实施过程，得到了较理想的解决方案。本章通过对基于思维操作性三种创新思维方法及其应用实例的介绍，为设计人员在解决工程问题中的创新思维过程提供了具体方法指导。 本章共有2个视频，它与《创新方法教程（初）》第二章创新思维与创新思维方法及应用相对应。本章主要解决教程中的三个难点，一是认识人们常犯的的四种思维定势，以及突破这些思维定势的方法——泛化思维视角法；二是掌握创新思维的具体形式，包括正向思维与逆向思维、纵向思维与横向思维、发散思维与收敛思维、求同思维与求异思维。要学会各种思维形式的特点和使用范围，以及每种思维方式的使用流程。三是熟练掌握包括整体思考法、形态分析法和QFD 法在内的三种基于思维流动性的创造性思维技法。 《创新方法教程》中创新思维的设置思路是在初级部分，介绍常
封面 企业LOGO 项目LOGO 凯德商用中国（西区） 西安特辑—凯德广场·新地城 招商手册 封一——P1 嘉德置地 博观亚洲万象运营全球市场 嘉德置地集团是亚洲最大的房地产跨国公司之一，总部设在新加坡且于新加坡上市，核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务。业务分布横跨亚太地区与欧洲国家。 做一个横跨封一与P1的图片，表示业务跨国的意向图 P2 凯德商用 领先的综合性购物中心拥有者、开发商及管理者新加坡? 中国? 马来西亚? 日本? 印度
世界商用地产版图中的重要力量 凯德商用产业有限公司（以下简称“凯德商用”）是亚洲上市的最大购物中心开发商、拥有者及管理者（以物业资产总值及地理覆盖范围计算），在亚太地区的的新加坡、马来西亚、日本、印度及中国自持并管理着总物值超过1200亿的商业地产项目，涉及49座城市、总面积达680万平方米。 亚太地区分布图 主要商场项目案例： 新加坡乌节路——ION Orchard及狮城大厦 资产组合案例： 马来西亚槟城——合您广场 日本东京——Vivit Square 印度班加罗尔——Forum Value Mall 挑选几个精典案例图 P3 凯德商用中国 凯德商用中国是新加坡凯德商用在华设立的企业，进入中国至今，凯德商用中国一直致力于高品质零售商用地产的投资、开发和管理。 其在中国34个大中城市拥有并管理着53个商业地产项目，总建筑面积超过450万平方米，商业经验遍及全球，且具有极强大的本土操作实例。 经典案例： 中国北京——凯德MALL·西直门
中国北京——凯德MALL·望京 中国北京——北京来福士中心 中国上海——上海来福士广场 等等 挑选几个精典案例图 P4 全球资本际遇西安 一座古都的时尚梦想一个中心的国际理想 3000年前，这里便开启了中国与西方的贸易交流，其汇纳万千的繁盛景象，千年后仍值得世界各国津津称道，新世纪，当“国际化大都梦”的主旋律铿锵奏响，世界的目光再次聚焦西安！ 而繁华璀璨、应有尽有，时尚不息正是我们在此大环境下所要打造的商业极致。2011，凯德商用布局西安 凯德商用西区战略运营 西区总图与项目数据参考原手册 已开业项目： 具体小文字暂略，甲方可提供WORD文字档 待开业项目： 具体小文字暂略，甲方可提供WORD文字档 P5
凯德商业运营模式 凯德商用项目简介 凯德商用中国在35个大中城市拥有并管理着总物值541亿人民币的56个商业地产项目，总建筑面积576万平方米。2012年将开业7个项目，计划在3至5年内，内地的购物中心由现时56家增至100家，相应资产值达至160亿美元。 标志性项目包括：北京的凯德MALL·西直门（原北京嘉茂购物中心·西直门）、凯德MALL·望京(原北京嘉茂购物中心·望京)、北京来福士中心、上海来福士广场等。 凯德商业项目产品线 凯德商业项目分布
1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成渝区域、中部区域，其中在北京、上海就拥有10个商业项目。 2、凯德商用的商业项目体量主要为4—8万平方米，定位中端，经营情况良好。 3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异，其中凯德广场为纯商业项目，来福士广场为城市综合体中的商业项目。 4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。 经营模式 如果说万象城像个资本家在做商业地产、万达像工厂在做商业地
产、大古就像艺术家在做商业地产、凯德就像金融家在做商业地产、红星美凯龙就如农民在做、瑞安则如诗人在做，鹏鑫则是山寨厂。 凯德模式：地产开发+资本运作（基金模式） 基金模式的产生背景 1.持有物业占据大量现金流，公司面临租售两类业务现金流争斗的局面； 2.亚洲金融危机凸显了公司高负债、低回报的经营问题。这两方面促进了基金模式的形成 凯德在中国的主要基金 凯德置地中国住宅基金，凯德置地中国发展基金，嘉德商用产业中国发展基金，嘉德商用产业中国发展基金II，嘉德商用产业中国孵化基金，嘉茂零售中国信托，来福士中国基金，中信－凯德科技园区投资基金。 资金来源 凯德运作模式 凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再让嘉茂零售中国信托（简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商业物业。对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国（CRCT)拥有优先购买权。这样凯德构建了从开发商到私募基金再到REITS一个完整的投资和退出流程。 凯德商用中国发展基金属于私募基金，主要投资于中国零售商场，规模约6亿美元。 凯德商用中国孵化基金专注于购入中国国内已建成的零售商场，
西环广场—凯德mall调研分析 基本信息：西环广场位于西城区西直门外大街1号西环广场，西直门立交桥西北角。其商业部分——凯德mall购物中心分为地下1层和地上6层，总建筑面积89000平方米。 区域：西环广场位于北京两大交通枢纽交汇，是北京西部的交通中转核心枢纽。该区域更是金融街写字楼商圈、中关村写字楼商圈、亚运村写字楼商圈“金三角”的核心地带。是一个由西直门交通枢纽、三座百米高的5A智能型写字楼、大型商场组成的综合建筑体，同时也是目前北京最大的依托于交通枢纽的建筑群。区域集铁路（北京北站）、地铁、城铁和公交站于一体，途径40余条公交线路，其中包括10余条始发线路。 定位：集购物、餐饮、娱乐于一体的一站式购物中心。 硬件环境：西环广场在外部设计上融合了中西建筑文化的国际化设计，其三处亮点：首先是生态智能化设计，首例全阳光写字楼。在材质运用与空间规划上，西环广场楼体四个立面全部采用高级LOW-E低辐射玻璃幕墙，不仅将城市“光污染”减少到最低值，降低能耗，而且最大限度
拥有采光面积。楼体的任何地方，都不会因建筑形式及结构差异产生采光死角；其次，西环广场采取人性化的生态景观设计，全通透的玻璃建筑带来360度全视角的感官享受；本案最大亮点就是其罕见的无标准层设计，使建筑呈弧型外观，自下而上，面积逐层递减。最大面积近2000平方米，最小面积约900平方米，企业可根据集团建制的不同，整层或者整栋购买，空间做出合理布局。其内部装修设计没有华丽的吊顶，空空荡荡的大堂，并不比其他购物中心有优越之感，但其每个角落均采取极其细腻的设计：各商铺间的墙面上均有时尚可爱的壁画，就连去往卫生间的长廊墙壁上、车库的走道也不例外；电梯上面都有专属于嘉茂的独特贴纸，整体风格活跃而同一。壁画上实则是一个个品牌的LOGO，既减轻了消费者购物时的空旷感，也为入住商户打满了广告。
凯德中国经营模式分析 目录 一、概况 (1) 1、凯德中国背景 (1) 2、发展沿革 (2) 3、发展战略 (3) 二、市场拓展的三种方式 (4) 1、收购已有项目 (4) 2、参股当地成熟公司 (5) 3、招拍挂获取土地 (5) 三、地产业务结构分析 (6) 1、市场开拓模式资金占比 (6) 2、土地获取情况 (7) 3、物业类型 (8) 4、项目区域分布 (10) 四、凯德地产经营模式：地产开发+资本运作 (11) 1、资金链条 (11) 2、项目运作流程 (11) 3、资本运作——嘉茂零售中国信托分析 (12) 4、集团的资产配置作用 (13)
一、概况 1、凯德中国背景 凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由嘉德中国常务委员会协调管理。 嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，业务遍布20多个国家120多个城市。 新加坡嘉德置地集团40%的股份由新加坡国有投资淡马锡控股公司（TemasekHoldings）持有。淡马锡控股公司是一家新加坡政府的投资公司，新加坡财政部对其拥有100%的股权。 嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。凯德中国是中国领先的房地产外企，是中国最大的商场拥有者和经营者，是中国最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理。 凯德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾570万平方米。 凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。凯德商用在中国拥有50家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等33个大中城市，总租赁面积超过400万平方米。 雅诗阁是嘉德置地旗下的全资子公司，总部设在新加坡。在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。目前在全国拥有26个物业，约5,000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港。 嘉德资产管理有限公司是世界领先的房地产基金管理者，是专门从事房地产基金管理和金融咨询的亚洲市场先锋。集团旗下管理着5支房地产投资信托（REIT）和17支私募基金，其中涉及中国业务的信托有2支，私募基金有9支。
第一章创新思维概述 第一节什么是创新 一、创新的含义 （一）含义 1. 个体依据一定的目的和任务，运用一切已知的条件，产生出新颖、有价值的成果（物质、精神）的认知和行为活动。——《创新的策略》 2. 人们为了发展的需要，运用已知的信息，不断突破常规，发现或产生某种新颖、独特的有社会价值或个人价值的新事物、新思想的活动。——百度百科 3. 人类为了满足自身的需要，不断拓展对客观世界及其自身的认知与行为，从而产生有价值的新思想、新举措、新事物的实践活动。——本教材做出对上述三个定义的评价并给出你自己的定义！ （二）构成要素 主体（人类）、 客体（客观世界）、 过程（认知与行为活动）、 结果（物质与精神） 核心（创新思维）、 本质（突破）、 目的（满足需要）、 二、创新的特征 （一）新颖性 （二）价值性 （三）超前性 （四）高风险高回报性 （五）目的性 你如何看待创新的这些特征？
三、创新能力 （一）含义 指人在顺利完成以原有的知识、经验为基础的创建新事物的活动过程中表现出来的潜在的心理品质。 或者说是运用已有的基础知识合理利用的材料，并掌握学科的前沿知识，产生某种新颖、独特有社会或个人价值的思想、观点、方法和产品的能力。 请你分析这两种解释！（注意：分析的视角应该是多方面的） （二）特征 1. 综合性：多种能力的综合，非仅仅由某一方面的能力构成。 2. 结构性： 3. 独特性：鲜明的个性色彩 4. 优化性：有机结合，整体性。 谈谈你对上述特征的理解！ （三）形成 1. 遗传素质（天赋、禀赋、天资）是形成人类创新能力的生理基础和必要的物质前提。“承认天赋，不唯天赋” 2. 环境是人的创新能力形成和提高的重要条件。 3. 实践是创新能力形成的唯一途径。 4. 创新思维是创新能力形成的核心与关键。 上述四条给了你哪些启示？ 第二节创新思维的基本意义 一、人是能思维的动物 是谁把地球的某些地方已经弄得面目全非了？他凭借什么把地球弄成如此样子？ 为什么说：“人是会劳动的动物”而不能说：“人是无毛的两足动物”？ 如何理解“人贵有自知之明”？ 为什么说最蹩脚的建筑师也比最灵巧的蜜蜂高明得多？ 请思考以上问题并做出你自己的回答。
万科轻资产模式:铁狮门TSOF与凯德置地CRCT的比较分析 背景： 目前开发商利润率下滑是趋势（地价垄断、房价调控），而继续加杠杆的空 间有限，在周转速度也难有台阶式提升的情况下，开发商ROE水平应该是趋势性 下降。万科并未加大杠杆，前期的ROE持续提升主要来自于精装房交付修比例的 提升。那么，在目前该比例达到90%之后，万科现阶段提升ROE的源动力何在。 万科从2013年初开始学习尝试的小股操盘策略，将促进ROE进一步提升。 我们也相信，这种提升是具备可持续性的。房地产行业告别了野蛮生长之后，将 更加体现开发商“专业化”的价值。万科小股操盘模式表观上是中国品牌开发商 对轻资产运营的一种尝试，其内在实质是通过输出管理、盘活无形资产，利用别 人资源发挥自己优势。我们更相信，未来市场可能需要对品牌开发商的估值给予 重新思考，尤其是对其无形资产的估值，即对由专业化能力作支撑的品牌价值给 予更高的溢价。 地产板块ROE水平万科ROE水平 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 小股操盘概述：运营能力+合伙人制度 我们在前期的报告中，反复强调了小股操盘对于万科的价值。简单来讲，就 是万科投入较少资本金，通过合伙人制度获得项目的运营权、按照业绩表现提取 约定的管理费，从而获得较大收益。换言之，就是投入更少的钱、揽下更多的活、 收取更多的钱，减少资金占用规模来提高资金使用效率的一种模式。 与传统模式相比，小股操盘在表观上将极大地提高投入资金的回报率，即ROE。不过，小股操盘模式对合伙人制度要求较高，因为不同的投资方有不同的 利益诉求，在运营和分成等环节容易产生矛盾。 铁狮门TSOF与凯德置地CRCT的比较分析 我们选取了铁狮门旗下的Tishman Speyer Office Fund以及凯德置地旗下 的CapitaRetail China Trust作为我们分析标的，主要是因为这两支基金都是
恒隆、黑石、凯德商业运营模式分析研究 2014-04-16 14:22·投资阅读：2941 19 摘要在住宅市场去投资化的大背景下，许多房企纷纷转投商业地产。尤其是缺乏人流和资金流支撑的二三线城市，已累积了相当多的商业地产泡沫。2011年商用物业新增面积108.42万平方米，而在建商业项目700万平方；去年立项和在建城市综合体超80个，总量达千万平方。在此背景下，如何把握行业周期，如何利用资金杠杆，如何寻找最佳商业模式等，成为业届亟需思考的问题。 在住宅市场去投资化的大背景下，许多房企纷纷转投商业地产。尤其是缺乏人流和资金流支撑的二三线城市，已累积了相当多的商业地产泡沫。2011年商用物业新增面积108.42万平方米，而在建商业项目700万平方；去年立项和在建城市综合体超80个，总量达千万平方。在此背景下，如何把握行业周期，如何利用资金杠杆，如何寻找最佳商业模式等，成为业届亟需思考的问题。 基于上述思考，我们对商业地产标杆企业重新进行了研究。为方便讨论，现以资产负债表之轻重划分为三大类。
标杆一：重资产型：商业地产开发商——恒隆 恒隆地产的母公司恒隆集团成立于1960年，1972年10月在上市。2011财年公实现营业收入为51.6亿港币，净利润为57.9亿港币。2012年市值1145亿港币(华润置地的市值为804亿港币)。 主要业务重点是商业物业之持有和开发；购入最佳土地，雇佣顶级建筑师行打造出最高质量的物业，并进行精细化运营。 恒隆的目标是成为和地市场最优质的地产发展商，是地业务的先行者，目前业务中心逐步向地转移。2011年地业务占比已达
54%(以收入计)，其中尤以商业为重，地商业租金收入占比超过70%。 发展历程 发展至今，恒隆大致经历了四个发展阶段。 第一阶段：1960年-1987年，即恒隆地产前身。公司创办以住宅开发为主。1972年上市后逐步向出租物业转型。1972年租金收入仅占公司经营收入的10%，而到1977年，这一比例增加到45%。1981年，恒隆因为过激争夺9个地铁建设项目，导致企业发展受到极大影响。1982年，曾经面临资金链断裂，甚至破产的风险。 这一阶段的资金来源，主要是利用公开发售股权完成融资；用途用于住宅开发并增加持有型物业。 第二阶段：1988年-1997年，即上升周期扩持有物业。为了顺应90年代初地产的快速上升趋势，开始进行大规模扩出租物业，并想先进军大陆。1991年启宗先生接任主席职位。期间完成了恒隆广场和港汇广场，大规模在收购出租物业，1993-1996年出租物业由40万平方米增加到70万平方米。1996年下半年，恒隆感到楼市泡沫愈演愈烈，在金融危机前成功高价抛售资质欠佳的物业。 这一阶段的资金来源，主要是三个方面，其一，总计在资本市场上融资90多亿港元；其二，繁荣的租赁市场为公司贡献累计100
创新、创造思维能力的重要性及创新思维形成过程 当今世界知识经济飞速发展,创新成为经济和社会发展的主导力量与重要源泉,而创新思维是创新过程中的关键因素，那创新思维能力的重要性有哪些呢?以下是学习啦小编为大家收集整理的创新思维能力的重要性的全部内容了，仅供参考，欢迎阅读参考!希望能够帮助到您。 一、创新思维能力的重要性 创新与创新思维。什么叫创新呢?创新是对当今世界，在我们国家出现频率非常高的一个词，企业家、政府官员，我们大学教授，我们在座的同学，几乎都念念有词地创新，同时，创新它又是一个非常古老的词。在英文中，这个创新Innovation，它这个词起源于拉丁语。它原意有三层含义，一个，更新。第二，创造新的东西。第三，改变。那创新作为一种理论，它的形成是在20世纪的事情。由一个学经济学、学管理学，大家比较熟悉的一个人，美国哈佛大学教授熊彼特，他在1912年，第一次把创新引入了经济领域。 创新思维是指以新颖独创的方法解决问题的思维过程，通过这种思维能突破常规思维的界限，以超常规甚至反常规的方法、视角去思考问题，提出与众不同的解决方案，从而产生新颖的、独到的、有社会意义的思维成果。 创新是人类的希望，民族的希望。从钻木取火到蒸汽机的发明，从烽火台的狼烟到现代互联网技术，一部人类文明史，就是一部不断超越、不断创新的历史。 创新是一个民族进步的灵魂，是一个国家兴旺发达的动力，也是一个人在工作乃至事业上永葆生机和活力的源泉。实践告诉我们—— 在学习上，谁善于创新思维，谁的脑子就灵; 在工作上，谁善于创新思维，谁的办法就多; 在事业上，谁善于创新思维，谁的天地就宽; 在修养上，谁善于创新思维，谁的形象就好。 具体说来，创新思维对我们个人的直接影响、重要作用、乃至积极意义，可归纳以下几点。 1、创新思维能力的有与无，将决定一个人的发展前途。
中国商业地产标杆品牌 研究报告 2009年10月
前言 本次研究的对象包括两个集团品牌和五个项目品牌，其中集团品牌有万达集团和凯德置地；项目品牌有北京（大望路）万达广场、北京（西直门）嘉茂购物中心、北京（东直门）来福士广场、北京（西单）中粮大悦城和深圳华润万象城。 万达集团：本土企业，行业龙头，不论是在梳理公共关系方面，还是在不同的发展阶段所采用的差异化策略，都可以给我们带来很多启示。旗下北京万达广场的品牌建设也有不少借鉴之处。而集团和项目之间的相互支持也是我们关注的重点。 凯德置地：作为一个拥有新加坡外资背景的集团企业，与阳光新业有着较高的相似度，研究其在进入中国市场的发展与品牌建设，对阳光新业今后的发展都有很多值得借鉴的地方。旗下项目来福士和嘉茂定位不同，传播方式也各有千秋，对它们的梳理可以说受益良多。 大悦城和万象城：都是宁高宁的手笔，其营造的氛围，实施的传播策略等，有些许相似，但同时散发着各自的特质。与其他大多数购物中心相比，两者有诸多不同之处，闪光之处，对其研究并借鉴其诸多优势，对项目层面的建设，会起到积极的作用。 本次调查研究，万达与凯德既包括集团品牌建设，又包括旗下的项目北京万达广场与北京嘉茂购物中心、北京来福士广场的品牌建设。对万象城和大悦城则侧重于项目层面。
目录 前言 (2) 第一部分. 品牌研究综述 (6) 一.研究目的 (6) 二.研究素材 (6) 三.资料来源 (6) 四.研究方法 (6) 第二部分.品牌研究内容 (8) 一．大连万达品牌建设 (8) （一）集团品牌建设 (8) 1．企业简介 (8) 2．企业发展战略 (8) 3．集团品牌架构 (9) 4．项目分布 (9) 5．商业形态发展历程及业态构成特点 (10) 6. 集团品牌建设研究 (12) 7．项目品牌传播总结 (30) （二）项目品牌建设（北京万达广场） (34) 1. 项目简介 (34) 2．项目定位 (35) 3. 项目外观设计 (35) 4. 项目内部设计 (44) 5．业态及经营简述 (48) 6. 项目传播 (54) （三）集团与商业品牌关系及传播 (63) 1．集团品牌支撑项目顺利推进 (63) 2．成功项目提升集团品牌形象 (65) （四）集团和住宅品牌关系及传播 (65) 1.对高档标志性楼盘使用主副品牌模式 (66) 2.对一般楼盘使用独立或者背书品牌模式 (66) 3.对商务住宅直接用万达广场的品牌名称 (68) 二．凯德置地品牌建设 (69) （一）集团品牌建设 (69) 1. 企业简介 (69) 2. 品牌架构 (69) 3. 企业发展战略 (70) 4. 企业发展历程 (71) 5. 集团品牌建设研究 (71) （二）项目品牌建设（北京来福士广场） (83) 1．项目简介 (83) 2．项目位置 (83) 3．项目定位 (83) 4. 项目外部设计 (84)
来福士广场 来福士是嘉德集团旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌，仅选址世界知名城市的中心位置和交通枢纽，目前在全球有8座来福士，在中国拥有6座，分别位于北京、上海、宁波、成都、杭州、深圳，另2座位于新加坡和迪拜。 来福士广场包含了大型购物中心、甲级智能写字楼等。凭借精心规划设计的楼层风格与主题，打造彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新产品，已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。 商业定位是商业项目在前期工作中最重要的环节，准确的定位能让项目持久性发展。凯德虽然把金融资本和商业运营管理融合在一起打造购物中心，但对前期的商业定位又是怎么操作的呢？目前，凯德旗下来福士品牌进入可复制行操作
阶段，期间的过程又会给我们带来哪些启示呢？ 整体定位 城市象征地标 来福士项目定位于城市地标，所有的来福士项目坐落于商业与人文社区。来福士项目结合了住宅、服务公寓、购物商场、办公楼与娱乐设施，并临近交通枢纽，为当地居民及旅客带来便利。 革新创意设计 来福士项目的设计都以成为其所处地区的城市象征为目标。出自世界顶级建筑大师之手的每个来福士，都拥有它独特的来福士色彩。国际知名大师如贝律铭（I.M.Pei）、Rafael Vinoly、Steven Holl、StephenPimbley……都在来福士建筑设计上大展身手，创造出富有人文魅力的优质城市建筑。
商圈定位 来福士不同于嘉信茂和嘉茂购物中心，其本身就是一个综合性商业定位，所以，在选择区域时需综合考虑。项目本身定位于城市地标，其辐射范围更大。 功能定位 功能定位为复合型，购物、零售、健身运动、餐饮娱乐、休闲玩乐全部包含在其中。对于不同的功能，它们之间是交叉联系的。每一个功能都能体现它的特色，每一个品牌都能带来一定的影响力，那么，购物中心的人流、人气不用怀疑。
创新思维的过程必须经历哪些步骤 创新思维的过程必须经历的步骤 一、准备阶段 创新思维是从发现问题、提出问题开始的。问题意识是创新思维的关键，提出问题后必须着手解决问题做充分的准备。这种准备包括必要的事实和资料的收集，必须的知识和经验的储备，技术和设备的筹集以及其他条件的提供等。同时，必须对前人在同一问题上所积累的经验有所了解、对前人在该问题尚未解决作深入的分析。这样既可以避免重复前人的劳动，又可以是自己站在新的起点从事创造工作，还可以帮助自己从旧问题中发现新问题，从前人的经验中获得有益的启示。准备阶段常常要经历相当长的时间。 二、酝酿阶段 酝酿阶段要对前一阶段所获得的各种资料和事实进行消化吸收，从而明确问题的关键所在，并提出解决问题的各种假设和方案。此时，有些问题虽然经过反复思考、酝酿，仍未获得完美的解决，思维常常出现中断、想不下去的现象。这些问题仍会不时地出现在人们的头脑中，甚至转化为潜意识，这样就为第三阶段(顿悟阶段)打下了基础。许多人在这一阶段常常表现为狂热和如痴如醉，令常人难以理解。如我们非常熟悉的牛顿把手表当鸡蛋煮、安倍不认识家门、陈景润在马路上与电线杆相撞。 这个阶段可能是短暂的，也可能是漫长的，有时甚至延续好多年。创新者的观念仿佛是在冬眠等待着复苏、醒悟。 三、顿悟阶段 顿悟阶段也叫做豁朗阶段，经过酝酿阶段对问题的长期思考，创新观念可能突然出现，思考者大有豁然开朗的感觉，真实山重水复疑无路，柳暗花明又一村。这一心理现象就是灵感或灵感思维。
灵感的来临，往往是突然的、不期而至的。如德国数学家高斯，为证明某个定理，被折磨了两年仍一无所得，可是有一天，正如他自己后来所说：像闪电一样，谜一下解开了。 四、验证阶段 思路豁然贯通以后，所得到的解决问题的构想和方案还必须在理论上和实践上进行反复论证和试验，验证其可行性。经验证后，有时方案得到确认，有时方案得到改进，又是反感甚至完全被否定，再回到酝酿期。总之，灵感所获得的构想必须经过检验。 创新性思维的客观事物认知 分析和综合 思维的过程总是从对事物的分析开始的。所谓分析，就是通过思想上把客观事物分解为若干部分，分析各个部分的特征和作用。所谓综合，是在思想上把事物的各个部分、不同特征、不同作用联系起来。通过分析和综合，可以显露客观事物的本质，并通过语言或文字把它们表达出来。人类的语言、文字也正是在思维分析、综合中逐步形成的。 比较和概念 在分析和综合的基础上，通过对事物外观、特性、特征等的比较，把诸多事物中的一般和特殊区分开来，并以此为基础，确定它们的异同和它们之间的联系，这就称之为概括。在创造过程中，经常采用科学概括，即通过对事物比较，总结出某一事物和某一系列事物的本质方面的特征。 抽象和具体 比较和概括是抽象的前提，通过概括，事物中的本质和非本质的东西已被区分，舍弃非本质的特征，保留本质的特征，这就称之为抽象。与抽象的过程相反，具体是指从一般抽象的东西中找出特殊东西，它能使人们对一事物中的个别得到更加深刻的了解。抽象和具体是在创新中频繁使用的思维。
10年前，人们还都在问“什么是商业地产”；5年前，大家关注的是“谁在做商业地产”；今天，人们的问题是“谁还没有涉足商业地产”。商业地产现在很火，房企逐渐重视商业地产价值，万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例至20%或以上。这不禁让人心生疑问：不发力商业地产就不是大牌开发商？在这个群雄乱占的时代，我们走向何方？我认为，群雄乱占的时代有泥腿子，也有专业的投行，目前中国商业地产有十种典型的开发模式，可供学习和借鉴。 商业地产典型开发模式之现金为王 SOHO中国的开发模式是以卖住宅的方式卖商铺，现金为王。其开发模式的特点主要表现在以下四个方面：概念炒作大师；坚持散售，物业符合散售的需求(街区/SOHO/写字楼做法)；人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力；对能源、资源类行业价值客户的深入挖掘不掌握。 万达: 商业地产典型开发模式之平衡中庸 万达第一代产品是单店模式，通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再通过高价出售底铺盈利。万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大，于是万达将部分压力转嫁给购买铺面的小商户。万达广场有 10%-20%左右的店面出售，以回收部分资金。由于商业项目前期需要大力进行营销推广，刚刚起步的业绩不足以支持巨额成本。因此，在前期，小商户的经营压力很大，也反过来影响了万达广场的整体形象。 万达第二代产品是纯商业组合店模式。第二代万达形成购物中心(Mall)的形式，由主力店和单店构成。在主力店和单店的构成比例方面，原来购物中心(Mall)的主力店占面积的 85%，单店只占 15%。 万达第三代产品是城市综合体。总结了第一代万达广场和第二代万达广场对于当时市场环境的不适应性后，万达进入了第三代万达广场的开发。万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。核心商业购物中心“只租不售”。销售部分为占项目整体比例40%-60%的住宅、写字楼和社区商业。 由此可见，万达的集团策略是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链，核心在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点。 那么，万达模式能被复制吗？我认为万达成功的关键要素有以下四个： 1．品牌影响力强，能主动选址。万达第三代城市综合体的选址一般有三种情况：第一种，选择在城市副中心，是城市经济新增长点，如上海五角场万达等； 第二种，选择城市的新开发区，看好城市的再造，发展迅速，如宁波鄞州区等； 第三种，选择城市的新兴商圈，如北京的CBD万达商业广场。 2．低价拿地。在万达开发的商业项目中，第一、二代产品的土地，基本是与政府洽谈，以招商形式完成。从近期万达土地储备的资料看，万达的土地获取方式仍为与地方政府以招商形式洽谈土地，再通过“招拍挂”形式拿地，鲜有竞
创新思维的四大特征 创新思维的四大特征一、新颖性。即，思维的目标、方法、过程等方面都比较新颖; 二、多向性。即，从纵、横、逆三方面来思考问题; 三、多元性。即，善于从事物的多侧、多环节、多因素、多层次、多角度来进行思考; 四、开放性。即，全息动态思维过程，它善于大量地、广泛地吸收外界各种信息，在与外界各种信息的交换和反馈中不断吸收新东西，以建立自已的思维模式，调整自己的思维方法，整合自己的思维成果。 创新思维的概述不使用特殊技巧的创新思维的确仍然发生。但通常是以偶然的方式发生的，如机会的发生使人们以不同方式考虑问题，然后就发现一个有益的变化。其它变化通过对智力和逻辑推理过程的使用。使用偶发的或逻辑推理过程来开发和改进产品经常花很长时间。在一个迅速变化的和竞争的世界中，这点明显不利。 使用特殊技巧的有意识的创新思维可用来开发新观点。这些技巧迫使范围广泛的观点合并起来，激发产生新思想和新过程。这些特殊技巧之一就是头脑风暴，但它一般是以不新颖的观点开始的。 使用有意识的技巧使产品开发比偶发地更快。许多以创新著
称的人都使用这些技巧，但是他们没有意识到他们正在创新。因为他们没有在这方面受过正式培训。如果在头脑风暴会议里使用这些有意识的技巧，就会更具创新能力。 通过练习，创新思维(通过教育、培训和自我意识开发出来的不断的调查、质疑和分析)总是在发生。创新能力使偶发的和有意识的创新思维最大化。创新能力需要时间和有意识的练习才能熟练，但是它多么迅速地变成一种态度，而不是技巧。这点非常让人吃惊。 要采取的第一步是学习创新思维技巧，以便你能有意识地使用他们来提出新观点。对于比那些不知道使用它们的人来说，你会立即占尽优势。你然后应该练习技巧来增加创新思维(过一会可能甚至会发现使用特定技巧就是很有必要，因为可能正有着太多的观点)。 创造性思维的作用首先，创造性思维可以不断地增加人类知识的总量，不断推进人类认识世界的水平。创造性思维因其对象的潜在特征，表明它是向着未知或不完全知的领域进军，不断扩大着人们的认识范围，不断地把未被认识的东西变为可以认识和已经认识的东西，科学上每一次的发现和创造，都增加着人类的知识总量，为人类由必然王国进入自由王国不断地创造着条件。 其次，创造性思维可以不断地提高人类的认识能力。创造性思维的特征已表明，创造性思维是一种高超的艺术，创造性思维活动及过程中的内在的东西是无法模仿的。这内在的东西即创造性思维能力。这种能力的获得依赖于人们对历史和现状的深刻
凱德置地案例分析 一、簡介 1.基本資料： 總部：新加坡 成立時間：1994 總裁：廖茸桐 資產總值：99億美元（截至2010年底） 凱德中國是新加坡嘉德置地集團在華投資業務の統稱。它包括凱德置地（中國）投資有限公司、凱德惠居（中國）、凱德商用中國和雅詩閣中國四大業務單位以及其所涉及の房地產金融業務，由凱德中國常務委員會協調管理。 凱德中國是中國領先の房地產外企，是中國最大の商場擁有者和經營者，是中國最大の服務公寓業主和運營商，是業界領先の房地產基金和信託基金經理。 凱德置地是新加坡嘉德置地集團在華の全資子公司。凱德置地自1994年來一直致力於全國高品質住宅、寫字樓及綜合商業專案の投資、開發與管理。凱德置地在中國開發高品質住宅、商業專案，規模逾1,000萬平方米，管理資產約500億人民幣。其中標誌性の綜合商業專案品牌來福士由凱德置地自行開發管理，集住宅、商場、辦公樓、服務公寓、酒店等多種業態，在城市交通樞紐區域打造“城中之城”。 2.發展歷程 2000年，新加坡政府控制の淡馬錫財團將旗下の發展置地和百騰置地合併為嘉德置地，其在華業務也更名為凱德置地。 ?1994年進入中國 ?1999年底、2000年初進入北京 ?2002年獲得“外商獨資投資有限公司”資質 ?2002年結束虧損，實現盈利 ?2004年4月正式宣佈進入北京 ?2005年4月進入寧波 ?2005年11月進入廣州 ?2006年4月全面啟動華南房地產業務 ?2006年5月進入成都 ?2006年5月進入杭州 ?2007年10月成立天津分公司 ?2008年10月27日，首都第一座來福士在新加坡國務資政李光耀の見證下正式揭幕
创新思维与问题解决 讲师：杜继南 学员：
课程内容 第一部分：创新思维与解决问题 一.创新思维与逻辑思维在解决问题中的平衡 二.开发和善用大脑 三.全脑思维创新解决问题的漏斗模型 四.大脑与思维模式的测试与分析 第二部分：创新思维解决问题的步骤、方法和工具 一、主动发现问题—找出企业、团队潜在问题 ?突破“固有思维”法 ?奖惩分析法 二、右脑发散思维—找出产生问题的所有因素 ?WHY－WHY分析法 ?金字塔分析法 ?比较分析法
三、左脑集中思维—找出产生问题的核心因素 ?帕雷托图法 ?多次投票法 ?识别目标法 四、右脑创新思维—找出所有可能解决方案 ?借鉴创意法 ?头脑风暴法 ?逆向头脑风暴法 ?SCANPER头脑风暴法 ?名义群体法 ?思维导图法 五、左脑逻辑思维—决策出科学合理的解决方案 ?双因素决策法 ?价值观权重评估法 ?评估矩阵法 第三部分：创新思维与实际工作 一、创造性和逻辑性思维解决问题的重要信息 二、创新思维解决问题的关键
第一部分： 创新思维与问题解决
创新思维与问题解决 创造力与智力的关系 Ⅰ、创造力是可以通过后天训练得以提高 Ⅱ、创造力与智力无绝对相关性 Ⅲ、创造力与年龄的关系 选择练习：你认为以下哪个曲线图是创造力与年龄的正确关系呢？（ ） C D 年龄 创造力 A 创 年龄造 力 B
创新思维与企业发展 创造与创新 Ⅰ、创造是 ，它是以 为导向的； Ⅱ、创新是 ，它是以 为导向的。 通过创新成为高瞻远瞩公司的图例： Boeing McDonnell Douglas DeHavilland 商用飞机 GE Westinghouse 交流电产品 Canon,Nikon KODAK 数码照相 产品/产业 发明企业 推动企业 成功企业/产品 电子制表 VisiCalc LOTUS 1-2-3 EXCEL 大型计算机 Remington IBM 个人电脑PC XEROX HP APPLE 笔记本电脑 OSBORNE Gateway DELL,SONY 复印机 XEROX Canon